Законно ли застройщик принуждает заключить абонентский договор?

Подписываем договор с застройщиком – что нужно знать – Рынок жилья

Законно ли застройщик принуждает заключить абонентский договор?

16.05.2018 | 08:00 5232

Действующая редакция 214-ФЗ всецело стоит на защите интересов покупателя новостройки. Но идеальный застройщик существует лишь в рекламных буклетах – будущему дольщику следует внимательнее отнестись к тексту договора.

После выбора квартиры и тщательной проверки надежности застройщика настало время изучить предлагаемый договор долевого участия. Для многих ДДУ по-прежнему характерны типичные «ошибки» в широком диапазоне – от легких нестыковок с нормами 214-ФЗ до явных противоречий с ними.

Не платить до регистрации

В последней редакции закона теперь четко сказано, что оплата по договору совершается только после его государственной регистрации. Если это не отражено в тексте ДДУ и покупателю предлагается хотя бы часть суммы уплатить до того момента – это прямое нарушение закона.

Это означает, что покупатель на время отдаст свои деньги застройщику под честное слово. На этот важный момент взаиморасчетов эксперты советуют обращать внимание первым делом. И рекомендуют сокращать до минимума любые периоды неопределенности при финансовых расчетах.

К примеру, нелишним будет настоять на том, чтобы первый платеж осуществлялся с момента фактического получения зарегистрированного договора, а не с даты его госрегистрации.

Любые «предварительные» соглашения застройщика с дольщиком в рамках ФЗ-214 исключены.

Их наличие будет свидетельствовать о том, что получение средств застройщик предлагает оформить по различным серым схемам (авансирование, бронирование, «предварительные» договоры долевого участия и пр.

), с обещанием заключить с покупателем полноценный ДДУ чуть позднее. опасность таких схем – закон не требует их обязательной регистрации в Росреестре. Покупатель не является дольщиком – значит, защита ФЗ-214 на него не распространяется.

Такие нарушения уже редкость на рынке, тем не менее риски остались, и их должен учитывать покупатель.

Любой застройщик стремится ускорить начало продаж на объекте, но наличие «предварительных» схем может свидетельствовать о серьезных проблемах или отсутствии документов, необходимых для начала строительства: прав на земельный участок, разрешения на строительство, согласования проекта и пр. При заключении полноценного ДДУ рисков такого рода у покупателя нет.

Если в договоре не указывается, что оплата происходит только после регистрации ДДУ в Управлении Росреестра, – это прямое нарушение норм ФЗ-214, а иногда свидетельствует об использовании серых схем

К безусловным нарушениям относится и отсутствие в тексте договора ряда требований 214-ФЗ. Хотя законодатель до сих пор так и не утвердил типовой формы ДДУ, но при этом довольно четко обозначил те моменты, которые должны быть обязательно в нем отражены.

Что должно быть указано в ДДУ

– Сведения о застройщике (данные юрлица – ИНН, ОГРН, местонахождение, сведения о регистрации, постановка на налоговый учет и т. д.)

– Характеристики многоквартирного дома (его адрес, кадастровый номер земельного участка, общая площадь, этажность и т. д.)

– Характеристики и графический план объекта долевого строительства (секция, этаж, общая площадь, площадь каждого помещения, оси и т. д.)

– Конкретный срок передачи застройщиком квартиры

– Цена договора, сроки и порядок ее уплаты

– Гарантийный срок

– Способы обеспечения застройщиком обязательств по договору

– Обязанности и ответственность сторон

Источник: комиссия по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО

На стадии изучения договора будущий дольщик, как правило, обнаруживает, что застройщиком будет выступать не сама компания, а ее «дочка».

Это по-прежнему довольно распространенная практика: под новую стройку большинство компаний, включая самые крупные, создают отдельное юрлицо. Застройщики таким образом страхуются и минимизируют риски при реализации проекта.

С этим не поспоришь; эксперты лишь советуют обращать внимание, чтобы права на участок и разрешение на строительство были оформлены именно на выступающее в качестве застройщика юрлицо.

В ДДУ должны обязательно фигурировать две даты: ввода дома в эксплуатацию и передачи приобретенной собственником квартиры. При этом срок получения дольщиком ключей от квартиры должен быть определен конкретно (не «IV квартал 2019 года», а, к примеру, «до 31.11.2019).

Тем более не должно быть расплывчатых формулировок, типа «не более шести месяцев со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию». Задержки со строительством сейчас распространенное явление, поэтому застройщики на всякий случай стремятся установить для себя максимальный период, в течение которого можно тянуть с передачей квартиры без штрафов.

У дольщика же есть законная возможность получать пени за каждый день просрочки.

В документе также должен быть четко зафиксирован гарантийный срок – период ответственности застройщика за переданный дольщику объект: пять лет на квартиру и еще три года на находящееся в ней инженерное и технологическое оборудование. Любое уменьшение сроков – незаконно, а гарантийный период должен начинаться именно с момента передачи квартиры, а не сдачи дома: между этими событиями может пройти и год.

Из других сравнительно новых требований – в ДДУ в зависимости от времени получения разрешения на строительство должен быть указан один из трех действующих видов гарантии выполнения строительной компанией своих обязательств: поручительство банка, страхование гражданской ответственности застройщика и участие в Компенсационном фонде долевого строительства.

Все сведения о застройщике и новостройке в тексте ДДУ должны полностью соответствовать проектной декларации, к форме которой законодатель сейчас установил повышенные требования. Любые несоответствия позволят покупателю впоследствии потребовать в суде признания договора недействительным

Все последние пакеты поправок в 214-ФЗ в основном были направлены на повышение информационной открытости и финансовой прозрачности застройщика, усиление роли контролирующих органов и пр.

Но добавились и принципиально новые моменты во взаимоотношениях сторон.

К примеру, средства дольщика сейчас при ряде условий можно тратить на объекты социальной инфраструктуры – раньше включение такого пункта в текст договора было незаконным.

Допускается внесение в проект ДДУ изменений и дополнительных условий, главное, чтобы они были по обоюдному согласию сторон и не противоречили 214-ФЗ. Речь, в частности, может идти о требовании к качеству объекта долевого строительства, праве застройщика на досрочное исполнение обязательства по передаче квартиры.

При всем том застройщику придется ограничивать фантазию. К примеру, неприемлемым для дольщика будет положение о том, что цену договора застройщик может менять в одностороннем порядке. Это абсолютно незаконно.

Как и возможность корректировки проектной документации, внесения изменений в характеристики объекта долевого строительства без согласования с дольщиком – многие девелоперы предлагают считать это несущественным изменением требований к качеству объекта.

Эксперты подчеркивают, что такие пункты противоречат 214-ФЗ, а также закону о защите прав потребителей и могут быть легко оспорены в суде.

Наконец, почти каждый застройщик включает в ДДУ требование к дольщику доплатить за «лишние» метры, если площадь переданной квартиры окажется больше, чем по договору. «Мы по-прежнему считаем, что в случае превышения согласованной площади квартиры дольщик не должен доплачивать разницу.

Об этом в большинстве случаев говорит и существующая судебная практика.

Но лучше не допускать включения данного пункта в текст договора – при его наличии суды выносят и противоположные решения», – отмечает заместитель председателя комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО Олег Островский. 

Есть еще целый ряд характерных пунктов, наличие которых в тексте ДДУ ущемляет права покупателя (см. внизу).

И хотя «по умолчанию» на страже интересов дольщика стоят многочисленные законы – от 214-ФЗ до закона о защите прав потребителя, до исправления «ошибок» ДДУ в судебном порядке лучше не доводить.

На стадии изучения договора следует обязательно обратиться за помощью к юристам, а на его подписание, для уточнения всех спорных моментов, можно прийти с независимым экспертом. Застройщик не будет возражать, если, конечно, ему нечего скрывать.

Типичные ошибки в ДДУ

– Не указано, что оплата по договору происходит только после регистрации его в Управлении Росреестра

– Предусмотрено изменение цены застройщиком в одностороннем порядке

– Имеется пункт об обязательной для участника долевого строительства дополнительной плате, в случае если контрольный обмер выявит увеличение фактической площади квартиры по сравнению с указанной в договоре

– Указано, что гарантийный срок для объекта долевого строительства отсчитывается с даты подписания уполномоченным органом разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию

– Участнику долевого строительства рекомендуется заключить договор с управляющей компанией

– Участник долевого строительства не имеет возможности уступить права требования по договору без письменного согласия застройщика

– Отдельные пункты договора обязывают дольщика нести расходы, в том числе по содержанию ТСЖ

– В договоре не в полной мере отражаются права и обязанности обеих сторон

– Необоснованно устанавливается право застройщика на удержание отступного (указываются конкретные проценты) от цены договора в случае его расторжения по соглашению сторон

– Имеется пункт об обязательном соблюдении досудебного претензионного порядка

– Отсутствуют предусмотренные статьей 7 214-ФЗ права требования на соразмерное уменьшение цены договора или на возмещение расходов дольщика на устранение недостатков (это ограничивает права дольщика в случае, если объект долевого строительства построен с недостатками, которые делают его непригодным для проживания)

– Предусмотрена возможность изменения проекта застройщиком в одностороннем порядке, вплоть до увеличения этажности

– Указано, что издание государственным или муниципальным органом власти нормативных и иных актов относится к обстоятельствам непреодолимой силы, возникшим после заключения договора.

Источник: комиссия по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО

Александр Смирнов    pressfoto.ru   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/246051/

Застройщик навязал договор

Законно ли застройщик принуждает заключить абонентский договор?

Мой друг покупал квартиру у застройщика.

Вместе с договором долевого участия за 30 000 Р ему навязали услуги по регистрации права собственности, которую можно сделать самостоятельно.

Сергей Болдин

юрист, подал в суд на застройщика

По закону отказаться можно, но по факту пришлось соглашаться.

История произошла с моим другом, но юридическую поддержку, включая все суды, ему обеспечивал я. В статье расскажу, как друг заключил этот ненужный договор, как мы расторгали его через суд, сколько потратили времени и сколько получили денег.

Чтобы купить квартиру у застройщика, моему другу необходимо было заключить договор оказания услуг, по которому застройщик регистрировал договор долевого участия (ДДУ) и дополнительные соглашения в Росреестре. После сдачи квартиры застройщик должен был оформить право собственности на нее. За это в 2013 году он попросил 30 000 Р.

В договоре был оценен каждый этап оказания услуг: регистрация ДДУ стоила больше всего —15 000 Р, получение документов для регистрации права собственности на квартиру — еще 9000 Р.

Самый важный этап — это сама регистрация права собственности, но она стоила меньше всего — 6000 Р.

Я думаю, застройщик сделал так специально, чтобы основную часть денег по договору отработать сразу, как только его заключит.

Кроме того, закон о защите прав потребителей запрещает обуславливать приобретение одних услуг обязательным приобретением других. То есть нельзя для заключения ДДУ требовать заключения договора на его регистрацию.

Потребителю не могут запретить заключить один договор, пока он не заключит другой. Это касается в том числе кредитных договоров под залог недвижимости или автокредита. В кредите могут отказать только по условиям его выдачи, например, если у заемщика недостаточный доход. Банк не вправе отказать в кредите, потому что заемщик не заключил какой-то другой договор.

Исключение — договор страхования. Согласно статье 343 Гражданского кодекса заложенное имущество страхуют от рисков утраты и повреждения. Банк может попросить заемщика за свой счет застраховать предмет залога или иной страховой интерес. Это делается, чтобы обеспечить исполнение обязательств по договору, — так банк ограждает себя от рисков не вернуть деньги.

Если отказаться от договора страхования, банк вправе отказать в кредите или предложить менее выгодные условия. Это законно.

Другу было досадно отдавать деньги за навязанные услуги — на эти траты он не рассчитывал. Но спорить с застройщиком было бесполезно: менеджеры, которые сопровождали сделку, не слышали про нормы гражданского законодательства, а больше обсудить нарушения было не с кем. Поэтому друг согласился, подумав, что так будет быстрее.

Самостоятельно зарегистрировать право собственности можно было почти сразу после подписания акта приема-передачи. Друг не стал ждать застройщика и с моей помощью обратился к нему с предложением расторгнуть договор и вернуть оставшиеся деньги.

От договора возмездного оказания услуг можно отказаться в любое время, возместив исполнителю фактически понесенные расходы. Это правило установлено законом и не может быть изменено в договоре.

В ответ на наше предложение расторгнуть договор и вернуть деньги застройщик отдал нам все документы, которые нужны для самостоятельной регистрации права собственности, а для возврата денег предложил подписать соглашение о расторжении. Для этого нужно было приехать в офис застройщика еще раз и предварительно записаться на подписание соглашения.

В заявлении об отказе от договора мы указали банковские реквизиты, на которые застройщик должен был вернуть деньги за неоказанные услуги. Застройщик на заявление через 10 дней не ответил, тогда мы с другом решили восстановить справедливость через суд.

Пока мы ждали ответа, я помог другу самостоятельно зарегистрировать право собственности на квартиру — это можно быстро сделать через МФЦ. А могли бы ждать еще полгода.

Письмо застройщику о расторжении договора

От уплаты госпошлины за подачу иска потребители освобождены.

Как я уже сказал, заказчик должен компенсировать исполнителю фактически понесенные им расходы, поэтому в письме об одностороннем расторжении мы попросили застройщика подтвердить его фактические расходы. Но застройщик не ответил, поэтому размер фактических расходов мы посчитали неподтвержденным и в суде требовали возврата всей суммы по договору — 30 000 Р.

Застройщик оказал две услуги из трех: зарегистрировал ДДУ и дополнительные соглашения к нему и получил документы для оформления собственности. Получается, что 24 000 Р он отработал.

Но раз уж мы пошли в суд, я не стал давать фору застройщику, соглашаясь с тем, что он понес расходы, и решил, что пусть застройщик в суде сам доказывает их точный размер.

Сделать это он мог актами, которые мы подписывали после каждого этапа оказания услуг. Они действительно были подписаны на всю сумму — 24 000 Р.

В суд мы не ходили, потому что были уверены в победе, — в законе прямо предусмотрено наше право на отказ от договора. Мы решили не тратить время и в исковом заявлении просили суд рассмотреть дело без нас.

С точки зрения экономии времени решение не ходить в суд было правильным: из-за судебной волокиты с момента подачи иска до момента вынесения решения прошло 8 месяцев. Но это не помогло нам выиграть. Суд мы проиграли: нам отказали во всех требованиях.

Еще одной ошибкой суда было то, что он сослался на пункт договора, по которому в случае его расторжения в период оказания услуг по регистрации права собственности на квартиру денежные средства возврату не подлежат.

Но закон прямо говорит, что при расторжении договора оказания услуг деньги возвращаются — за вычетом фактически понесенных расходов.

Если в договоре с потребителем есть условие, которое ущемляет его права в сравнении с законом, такое условие недействительно.

Условия нашего договора о том, что его можно расторгнуть только по соглашению сторон да еще и не получить обратно деньги, противоречат закону и не могли применяться судом. Возможно, если бы мы ходили на заседания, нам бы удалось донести это до суда, и решение могло быть в нашу пользу. Но так как мы решили не тратить время на судебные заседания, пришлось тратить время на апелляцию.

Пункт 7.4 договора, согласно которому он может быть расторгнут только по соглашению сторон и в случае его расторжения в период оказания услуг по регистрации права собственности на квартиру денежные средства возврату не подлежат.

Этот пункт послужил причиной решения суда не в нашу пользу

Кроме того, есть еще ряд безусловных оснований для отмены решения.

Например, решение в любом случае отменят, если нет протокола судебного заседания или если стороны не были извещены о дате и времени судебного заседания.

В нашей ситуации суд не применил статью 16 Закона о защите прав потребителей о недействительности положений договора, которые ущемляют права потребителя в сравнении с законом. Это неправильное применение норм права и основание для отмены решения.

Мы жаловались на то, что суд руководствовался пунктами навязанного договора, которые противоречат закону. На заседание мы опять решили не ходить, но в этот раз суд вышестоящей инстанции с нами согласился и признал договор расторгнутым.

Апелляционный суд взыскал с застройщика оставшуюся часть денег по договору — 6000 Р, такую же сумму неустойки по закону о защите прав потребителей, штраф по тому же закону — 6250 Р, а еще 500 Р в качестве компенсации морального вреда и 1000 Р за составление искового заявления — меньше, чем я взял с друга. Всего получилось 19 750 Р — это почти ⅔ от суммы, уплаченной по договору, и более чем в три раза превышает сумму, которую застройщик был должен моему другу.

Через 4 месяца после решения вышестоящего суда мы получили исполнительный лист. Столько времени потребовалось для того, чтобы суд апелляционной инстанции изготовил определение об отмене решение суда первой инстанции и вернул его вместе с делом в нижестоящий суд, который выслал нам исполнительный лист.

В заявлении необходимо указать реквизиты своего банковского счета, ФИО, гражданство, реквизиты документа, удостоверяющего личность, место жительства или место пребывания, а также ИНН при его наличии. К заявлению нужно приложить исполнительный лист.

Через несколько дней деньги уже были на счете друга.

Заявление в банк об исполнении решения суда

  1. Если застройщик навязал договор возмездного оказания услуг, его можно расторгнуть в одностороннем порядке. Для этого не нужно подписывать дополнительные соглашения — достаточно письменно уведомить застройщика о прекращении договора по желанию заказчика.
  2. Штрафы и неустойки за расторжение договора возмездного оказания услуг незаконны.
  3. Условия договора оказания услуг о том, что его можно расторгнуть только по соглашению сторон да еще и не получив обратно деньги, противоречат закону.
  4. Если застройщик не вернул деньги после уведомления о расторжении, справедливость можно восстановить через суд.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/navyazali-dogovor/

Юр-решение
Добавить комментарий