Возврат задатка или понуждение продавца к сделке

Предварительный договор: законодательство и судебная практика

Идрышева Сара Кимадиевна

Д.ю.н., профессор АО «Университет КазГЮУ

имени М.С. Нарикбаева»

Поводом для появления данной работы послужила обстоятельная, написанная четким, доступным даже для среднестатистического обывателя языком, статья академика НАН РК, д.ю.н., профессора Сулейменова М.К. «Преддоговорные отношения», значительное место в которой посвящено предварительному договору[1].

Суть предварительного договора выражена Майданом Контуаровичем кратко, в виде тезисов, следующим образом: «Отношения, возникающие в случае заключения предварительного договора, – это правовые отношения в чистом виде. Из предварительного договора возникает одно-единственное обязательство – заключить основной договор»[2].

Приведенные им положения – это аксиома, не требующая доказательств.

Формально-юридический анализ текста статьи 390 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее – ГК РК) «Предварительный договор» дает основания утверждать, что содержание ее сконструировано в виде императивных норм, не влекущих двоякое их толкование любым заинтересованным лицом.

Несмотря на изложенное, практика применения норм о предварительном договоре участниками гражданского оборота (как юридическими, так и физическими лицами), а также судебная практика с очевидностью свидетельствуют о наличии системных ошибок как при заключении и исполнении данного вида договора, так и при разрешении споров по данной категории дел.

Так, граждане М. и К. 18 ноября 2016 г. заключили нотариально удостоверенный «Предварительный договор», по условиям которого гр-н М. в день подписания договора передает жилой дом стоимостью 9 млн тенге, на право владения и пользования «по своему усмотрению» гр-ну К., который уплачивает в тот же день в качестве аванса 3 млн тенге «Стороне-1», т.е. собственнику дома.

С этой же даты «Сторона-2» вселяется в дом, несет бремя оплаты коммунальных расходов, бремя содержания жилого дома, в том числе приобретает право проведения текущего ремонта, но без права проведения капитального ремонта дома. По условиям «Предварительного договора» стороны обязались заключить основной договор купли-продажи жилого дома не позднее 1 мая 2017 года.

Однако к указанному сроку гражданин К. оставшуюся сумму в 6 млн тенге оплачивать отказался, мотивируя отсутствием у него денег. 21 июня 2017 г. фактическим продавцом ему вручено уведомление с требованием о выселении и возврате дома.

Поскольку добровольно данное требование исполнено не было, собственник дома обратился в суд с иском о принудительном выселении ответчика и возмещении имущественного вреда, причиненного в результате незаконного проведения капитального ремонта, связанного с переоборудованием покупателем комнат и иных помещений, а также повреждением инженерных коммуникаций, оцененного истцом в размере 4 421 820 тенге.

Суд первой инстанции, ни на йоту не усомнившись в правильности правовой квалификации простыми гражданами и нотариусом рассматриваемого договорного правоотношения, рассмотрел данное гражданское дело как спор, возникший из предварительного договора[3].

Между тем, как явствует из материалов дела, рассматриваемый договор никак не может быть квалифицирован как предварительный.

Это классический договор купли-продажи, по которому продавец передал покупателю объект договора – жилой дом, а покупатель в соответствии с достигнутым на момент заключения сделки соглашением сторон принял дом по акту приема-передачи, оплатил 1/3 часть стоимости покупаемого им объекта, а оставшуюся сумму обязался оплатить к обусловленному сторонами сроку – 1 мая 2017 года.

Для полноты квалификации отметим, что данный договор относится к условным сделкам, т.к. момент перехода права собственности от продавца к покупателю был обусловлен датой оплаты оставшейся суммы от цены продаваемого имущества (ст. 238 ГК РК).

В связи с невыполнением покупателем данного условия, продавец предъявил иск о расторжении договора на основании имевшего место факта невыполнения покупателем условия о моменте исполнения им обязанности о полной оплате стоимости товара по договору купли-продажи, а не по предварительному договору. Тем самым, все действия сторон подпадают под признаки сделки, регламентированной п.1 статьи 406 ГК РК, а не статьи 390 ГК РК.

В соответствии с п.6 ст.390 ГК РК, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В рассматриваемой спорной ситуации отсутствуют оба основания для прекращения предварительного договора: ни одна из сторон на направила другой стороне предложение/требование о заключении основного договора, в то же время при наступлении указанного в Договоре срока, а именно до 1 мая 2017 года, ими не был заключен договор «купли-продажи жилого дома».

Исходя из фактических обстоятельств, несмотря на обозначение в Договоре участников сделки «сторона 1» и «сторона 2», фактический покупатель продолжает фактически проживать в купленном, но частично оплаченном им доме, а фактический продавец, не получивший в предусмотренный Договором срок остальную сумму в счет оплаты стоимости объекта договора купли-продажи (основного договора), в полном соответствии с положениями Главы 25 ГК РК требует расторжения ранее заключенного договора купли-продажи и возврата объекта договора путем принудительного выселения покупателя из занятого им объекта договора.

В результате ошибочного посыла логически неверным является и предмет заявленного иска, и решение суда. Предметом иска в данном случае являлись: выселение покупателя, т.е.

расторжение договора купли-продажи, а также возмещение предстоящих имущественных расходов истца на приведение продаваемого дома в прежнее состояние и ремонт поврежденной покупателем системы водоснабжения.

Оба эти требования выходят далеко за пределы предварительного договора, являются стандартными требованиями, вытекающими из сделок купли-продажи, а не из предварительного договора.

В случае нарушения условий предварительного договора стандартными требованиями являются: понуждение к заключению основного договора; возмещение убытков, понесенных сторонами в результате совершения действий по подготовке к заключению основного договора.

Например, по одному из дел сторона, являющаяся будущим продавцом, обязалась принять меры по освобождению будущего объекта договора (жилого дома) от обременения залогом, с тем, чтобы к моменту заключения основного договора дом был свободен от обременений и иных прав третьих лиц. Уплата стоимости части или всего объекта, передача объекта основного договора не могут входить в содержание договорного правоотношения, именуемого предварительным договором.

Источник: https://www.zakon.kz/4949030-predvaritelnyy-dogovor-zakonodatelstvo.html

Развод с задатком на недвижимость – Юридические подборки

Возврат задатка или понуждение продавца к сделке

Мошенничество при продаже квартиры схема со стороны продавца с залогом — разбираем подробно нашумевший способ развода на деньги через Интернет! Мошенник написал нам лично! статья постоянно пополняется, самый свежий материал в конце.

Буквально в начале 2014 года и по сей день эта схема мошенничества при продаже квартир в Хабаровске, Самаре, Саранске, Чебоксарах, Краснодаре, Перми, Уфе, Саратове, Фокино, Киеве, Новомосковске, Кемерове, С-Петербурге, Астане, Новороссийске, Нижнем Новгороде, Якутске, Нижневартовске, Стерлитамаке, Магнитогорске, Пскове, Таганроге, Ростове-на-Дону и других городах получила массовое распространение.

Я вам расскажу механизм мошенничества, а вы передайте другим, чтобы не попасться в руки мошенникам

Обнаружил я ее случайно, просматривая объявления о продаже квартир. Каждый покупатель делает тоже самое, с целью купить квартиру, ежедневно. И, в результате может найти вот такое привлекательное по стоимости квартиры объявление.

Как вы уже, наверное, обратили внимание — стоимость квартиры резко отличается от аналогов. Теперь расскажу, как такое «чудо» мошенничество при продаже квартир начало работать в Хабаровске.

Мошенничество при продаже квартиры: схема

На AVITO.RU появляется объявление о продаже квартиры с заведомо заниженной стоимостью и привлекательным видом и в содержании объявления пишут, что находятся ни в городе (в США, Франции, Тайланде, Лиссабоне и т. д.). из контактов — местный/не местный телефон и просьба связаться с продавцом по e-mail.

Внимание! Мошенник взламывает Ваши аккаунты!

Да, так и есть, уже ряд человек за все время написали о том, что их аккаунты были взломаны мошенником, а затем использованы для опубликования мошеннических объявлений с выдуманными квартирами и ворованными фотографиями.

Поэтому будьте осторожны! При проверке аккаунта «продавца» в таком объявлении вы можете обнаружить, что аккаунт зарегистрирован несколько лет назад и это может вызвать доверие. Но помните, что это взломанный аккаунт, который не принадлежит мошеннику, а значит, используется только для того, чтобы вы поверили в достоверность объявления.

Мошенник взламывает аккаунты как мужчин, так и женщин. «Легенда», о которой прочитаете ниже, может отличаться, но есть и общие признаки. Ниже обо всем подробнее!

Например, как выглядит объявление

Текст самого объявления

Имя продавца-мошенника:

  • Игорь Владимирович Хенкин
  • Виктор Викторович Крамер
  • Виктор Павлович Лутрин
  • Михаил Александрович Лавров
  • Виктор Павлович Ларин
  • Виктор Павлович Фомин
  • Виктор Павлович Рублев
  • Миронов Виктор Викторович
  • Владимир Константинович Михайлов
  • Виктор Викторович Миронов
  • Константин Белов
  • Владимир Радуга
  • Виктор Павлович Рублев из «Лиссабона»

Контакты, указанные в объявлениях в разных городах

  • xab-il@mail.ru 79683229006 и +331-72829-559 — Хабаровск
  • keniks-v@mail.ru +972-7731-7-4335 — Калининград
  • ufa.kvar@mail.ru +972-543-853-794 — Уфа
  • can-ast@mail.ru +972-543-853-794 — Астана
  • kemerovo-kram@mail.ru +972-732-4443-53 — Кемерово
  • perm-x@mail.ru +972-543-853-794 — Пермь
  • saratov-can@mail.ru +972-543-853-794 — Саратов (прислал Виктор)
  • rb-barin@list.ru +972-337-414-69 — Фокино
  • kievi-can@mail.ru +972-543-853-794 — Киев
  • can-spb@mail.ru +972-543-853-794 — Санкт-Петербург
  • saratov1960@bk.ru 8-929-298-63-99 — Саратов
  • novomoskovsk-pg@mail.ru — Новомосковск в Тульской области (прислала Марина)
  • novorossiysk-v@mail.ru +90-(212)-988-1559 — Новороссийск (прислала Ольга)
  • n.novgorod60@mail.ru +90-(212)-988-1559 — Нижний Новгород (прислала Галина)
  • +90-212-988-1581 — Якутск (прислала Татьяна)
  • +90-212-988-1581 — Нижневартовск (прислала Альбина)
  • sterlitamak-v@mail.ru +90-212-988-1581 — Стерлитамак (прислал Ильшат)
  • nadlan-pl@mail.ru +302-111984-202 — Саратов (прислала Ольга)
  • magnitogorsk-v@mail.ru +90-212-988-1581 Магнитогорск, Челябинская область (прислала Ольга)
  • +302-111984-202 Таганрог (прислала Татьяна)
  • +90-212-932-7085 rostov.60@inbox.ru Ростов-на-Дону (прислала Ольга)
  • kram-22@inbox.lv Москва, (прислала Мария)
  • lisboa60@mail.ru, Калининград (прислал Дмитрий)
  • kvartira7@inbox.lv = lisboa60@mail.ru; +(351)-707-502-570, Иваново (прислала Жанна)
  • mins-k89@mail.ru, Минск, Беларусь
  • rb-1960@inbox.lt, Минск, Беларусь
  • mr.mironov1960@mail.ru, Минск, Беларусь
  • 8-926-926-32-40 kvartira7@inbox.lv Ижевск

Источник: https://www.HabRealty.ru/pokupatelyu/moshennichestvo-pri-prodazhe-kvartiryi.html

Мошенничество при продаже квартиры: схемы обмана со стороны продавца и со стороны покупателя

Покупка жилой недвижимости – это очень серьезное событие в жизни каждого человека. Люди годами копят на собственное жилье или прибегают к помощи банков и кредитных организаций. В любом случае, на собранные деньги человек пытается приобрести квартиру своей мечты, чтобы она максимально соответствовала его требованиям.

К сожалению, не всегда желания совпадают с возможностями, зачастую средств не хватает. Покупатели начинают искать более дешевые и вместе с тем сомнительные варианты недвижимости и легко попадаются на удочку мошенников. Встречается и мошенничество при продаже квартиры со стороны покупателя, но таких случаев значительно меньше.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.  

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 113-18-96. Это быстро и бесплатно!

Мошенничество при продаже квартиры

Давайте разберемся, как могут обмануть при покупке квартиры.

Сделки купли-продажи недвижимости всегда были и будут объектом повышенного интереса со стороны преступных организаций, поскольку в процессе задействованы крупные суммы денег.

Большинство схем направлено на обман покупателей: используют подложные документы, многократные продажи одного объекта, продают арендованные квартиры и многое другое.

Схемы мошенничества со стороны продавца

Это могут быть следующие ситуации:

  1. Внесение аванса или задатка с целью подтверждения своих намерений приобрести именно эту квартиру. Мошенники при продаже квартиры могут заключить предварительный договор не с одним покупателем и намеренно тянуть время регистрации сделки до истечения сроков возврата внесенного задатка, а потом отказываются от сделки. Суд в таком случае не всегда помогает вернуть деньги;
  2. Предоставление займа для покупки жилья, при этом кредитная организация оставляет за собой право распоряжения приобретенной квартирой. Кредитный договор нигде не регистрируется, чем отличается от ипотеки. К подобным фирмам обращаются люди, имеющие плохую кредитную историю в банках, либо в экстренных случаях, когда срочно нужны деньги. Гарантией возврата долга становится доверенность от заемщика, дающая право аферистам распоряжаться его квартирой. В некоторых случаях даже возврат долга не аннулирует выданную ранее доверенность и не дает гарантий сохранения прав на свою собственность;
  3. Указание в рекламных сообщениях очень низкой цены на квартиру вызывает повышенный интерес покупателей, целью которых является приобретение дешёвого жилья.
    Низкая цена используется мошенниками в разных схемах:
    • продажа жилья, полученного обманным путем;
    • продажа вымышленной квартиры, которой не существует;
    • продажа объекта, снимаемого в аренду;
    • многократные продажи одной и той же недвижимости;
  4. В договоре купли-продажи прописывается стоимость квартиры значительно ниже ее фактической цены. Делается это с целью уклонения от уплаты налога на доходы физических лиц, в случае если недвижимость находилась в собственности менее 3 лет. В дальнейшем можно расторгнуть сделку и вернуть только ту сумму, которая указана в договоре;
  5. Продажа по доверенности, полученной от недееспособных лиц или людей, давно умерших. Во время сделки собственник должен присутствовать, чтобы иметь возможность оценить его состояние, это поможет избежать обмана;
  6. Продажа государственного жилья (неприватизированного) – самый редкий вид мошенничества, так как большая часть муниципального и государственного имущества уже приватизирована;
  7. Продажа квартиры с жильцами, имеющими право пожизненно проживать на данной жилплощади. Возникает такое право в результате отказа от приватизации, тогда жилец имеет право использовать помещение до своей смерти. Часто ситуация проясняется уже после продажи и регистрации квартиры. Суд вселяет жильца в квартиру, сделку признают недействительной, но деньги вернуть оказывается практически невозможно;
  8. Продажа недвижимого имущества, находящегося по другому адресу. Например, показывают хорошую квартиру в центре города, а в документах указывают совершенно другую квартиру, находящуюся где-нибудь на окраине. Необходимо перед регистрацией сделки сверить фактический адрес нахождения квартиры и указанный в договоре;
  9. Продажа по подложным документам и дубликатам. В таком случае продают обычно квартиру, снятую в аренду, по копии паспорта владельца изготавливают поддельный паспорт, с помощью которого получают дубликаты правоустанавливающих документов на квартиру и в дальнейшем осуществляют продажу. В основном такую схему используют для продажи элитной недвижимости, поскольку подготовка занимает много времени и средств. Самостоятельно определить подлог практически невозможно, лучше обратиться к проверенному риелтору, в обязанности которого входит проверка подлинности документов;
  10. Сделки с участием несовершеннолетних. Очень часто недвижимость приобретается с привлечением средств материнского капитала, выделяемого государством для поддержки семьи. При этом родители обязаны выделить всем членам семьи доли в праве собственности. Если квартира приобретается в ипотеку или в строящемся доме, то выделение долей переносится до момента погашения ипотеки или окончания строительства, в этом случае родители составляют нотариальное обязательство, предусматривающее выделение долей после получения права собственности на недвижимость. Сделки с участием детей требуется проводить с привлечением органов опеки и попечительства. Если квартира продана с невыделенными долями, то сделка признается недействительной, так как российское законодательство действует в интересах защиты детей;
  11. Продажа недвижимого имущества умершего:
    • до вступления в наследство – сделка происходит по поддельным документам, через 6 месяцев (отведенных по закону для вступления в наследство) появляются реальные наследники и оспаривают сделку;
    • продажа осуществляется по закону, но в дальнейшем объявляются другие наследники, дальние родственники, претендующие на наследство;
    • продажа выморочного имущества – осуществляется аферистами, объявившими себя наследниками одиноких людей по поддельным документам.

Источник: https://sudinformation.com/razvod-s-zadatkom-na-nedvizhimost/

Жилфонд – Новости – Новости «Жилфонда» – Задаток, аванс и гарантия серьезности намерений

Возврат задатка или понуждение продавца к сделке

Имеет ли значение, как назвать ту сумму, которую покупатель передает продавцу до заключения сделки в качестве доказательства серьезности намерений? Обычно ее считают задатком. А как на самом деле? Рассказывает эксперт агентства недвижимости «Жилфонд» Юрий Бекситов.

ЧТОБЫ ВСЕ ПО ЗАКОНУ  Начнем с того, что у нас еще очень молодой рынок недвижимости. Кстати говоря, в этом году будет юбилей – 20 лет. В 1991 году был принят закон “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”. Именно этот момент и считается точкой отсчета, тогда в России зародился рынок официальной купли-продажи недвижимости. 20 лет – это даже не юность, а детство, если сравнивать с развитыми странами, где рынок недвижимости существует сотни лет. Там все нюансы проведения сделок давно регламентированы, и регламенты прошли испытание временем. Остались только те, которые доказали свою жизнеспособность. У нас же этот процесс еще далек от завершения – какие-то нормы исчезают, другие появляются.  Когда начали проходить сделки с недвижимостью, естественным было желание обеих сторон – и покупателя и продавца – каким-то образом до сделки закрепить намерения сторон. Квартира – покупка дорогостоящая, и покупателю часто требуется определенное время, чтобы собрать необходимую сумму. Понятно, что человек хочет быть уверен, что за это время выбранную им квартиру не купит кто-то другой. Продавцу тоже обычно нужно время для того, чтобы подготовиться к сделке. Для подтверждения серьезности намерений стали использовать задаток. Произошло это как-то само собой, думаю, главным образом потому, что понятие задатка прописано в Гражданском кодексе. 

ЧТО ТАКОЕ ЗАДАТОК 

Понятие задатка в законе трактует статья 380: «Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения». И последствия неисполнения обязательств тоже определены законом, это статья 381: «Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка».  Очень логичные условия, которые, в общем-то, ни у кого не вызывали возражений. Задаток на рынке недвижимости стал использоваться повсеместно, на всей территории России. Добропорядочных участников сделки особенно устраивал тот момент, что в случае возникновения разногласий у сторон, свои права можно легко отстоять в суде. Например, сделка не состоялась по вине продавца, но он отказывается возвращать задаток в двойном размере. Суд обяжет его это сделать. Но оказалось, что такой исход дела вовсе не очевиден. 

В НЕДВИЖИМОСТИ ВСЕ ИНАЧЕ 

Поскольку наш рынок недвижимости очень молод, законодательство в этой сфере еще продолжает свое становление. Порой, если здесь не находится необходимой нормы, приходится пользоваться общими, неспецифическими. Как раз так произошло и с задатком: в Гражданском кодексе статья соответствующая есть, значит, можно ее применять. Но именно при сделках с недвижимостью уплаченная заранее продавцу сумма не может считаться задатком. И, следовательно, не подлежит возврату в двойном размере в случае, если сделка не состоялась по вине продавца. Любой грамотный адвокат докажет это в суде с легкостью.  В Новосибирске подобных прецедентов не было, по крайней мере, нам о них не известно. Но исключить возможность, что такое может произойти с нашими клиентами, невозможно. А потому лет пять назад (сразу, как только появилась эта информация) «Жилфонд» отказался от практики заключения соглашений о задатке. Мы просто плавно перешли от одной формы к другой без каких-либо потрясений и внешнего давления. Сейчас у нас покупатель передает продавцу аванс. 

АВАНС – ПРАВИЛЬНЕЕ 

Аванс подлежит возврату, если сделка не состоялась – в договоре мы это обязательно указываем, и это не противоречит закону. Условием же обеспечения обязательств стороны выбирают неустойку. Обычно она равна сумме аванса – это тоже указывается в договоре. То есть, отказавшийся от сделки продавец должен вернуть аванс и неустойку в размере аванса. Понятие «неустойка» законодательно прописано, и пострадавшая сторона через суд деньги вернет, даже если продавец с этим не согласен.  По условиям предварительного договора обращаться в суд надо с понуждением к заключению основного договора – именно это основная цель предварительного договора. То есть, когда передают аванс, цель сторон – заключить договор купли-продажи. И если одна из сторон уклоняется от этого, то вторая имеет право подавать иск о понуждении другой стороны к заключению основного договора купли-продажи. Если же сделка невозможна, несостоявшийся покупатель вправе требовать неустойку.  # # #

О компании
Агентство недвижимости «Жилфонд» основано в 1997 году. Является действительным членом российской Гильдии Риэлтеров, членом Новосибирской ассоциации риэлтеров. Информация, предоставляемая специалистами компании «Жилфонд», регулярно используется администрацией Новосибирска и НСО, деловыми и специализированными СМИ.

Источник: https://jilfond.ru/news/novosti-kompanii/375.html

СУД: решение о взыскании задатка. Отказавшие продавцы возвращают покупателям задаток в двойном размере

Возврат задатка или понуждение продавца к сделке

Недвижимость: Покупка / Продажа / Аренда / Сдать / Снять / Консультации / АН ИНФО
Сохранить информацию себе или отправить Ваше объявление в соц.сети можно просто нажав кнопки:

Дело № 2-582-10 РЕШЕНИЕ именем Российской Федерации 02 июня 2010 года пос. ж.д. ст. Высокая Гора Высокогорский районный суд Республики Татарстан в составе: председательствующего судьи Т…Н.Д.

, с участием представителя истцов М… А.А., ответчика У…А.З., при секретаре З… Г.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ш…. З… Р…, Ш…. И… З… к У… А…З…, К… Э… Ф… о взыскании задатка, установил: Ш… З.Р. и Ш… И.З. обратились в суд с иском к У…А.З., К….Э.Ф. о взыскании задатка, в обоснование указывают следующее.

9 декабря 2009 года, между истцами и ответчиками был заключен предварительный договор купли-продажи дома. По условиям заключенного договора ответчики обязались продать жилой дом, расположенный по адресу: РТ, Высокогорский район с. В… Г…, ул. Т…, д. 00, а истцы его принять и оплатить. Ответчики оценили продаваемый дом в 2 200 000 рублей.

Истцами, в обеспечение исполнения договора было включено условие о задатке, который в случае неисполнения договора по вине покупателя, остается у продавца, а в случае неисполнения договора по вине продавца, последний должен вернуть покупателю задаток в двойном размере. По условиям п.

4 договора расчет между продавцом и покупателем производиться в следующем порядке 200 000 рублей, покупатели оплачивают продавцам в момент подписания предварительного договора купли-продажи. Данная сумма определяется как задаток. П. 5 договора, предусматривает: Договор купли-продажи должен быть подписан не позднее 1 марта 2010 года. П.

6 договора установлено, «в случае, если покупатели не могут приобрести указанный дом (в силу объективных причин) продавцы возвращают покупателям задаток в размере 200 000 рублей».

Ответчики нарушили условия договора практически по всем позициям условий договора, а именно: рекламировали в журнале «Недвижимость», газете «Из рук в руки» продажу спорного дома, позвонили им, что отказываются продавать дом по семейным обстоятельствам. Однако в рекламе ответчик указывает, что спорный дом продается за сумму 2 550 000(два миллиона пятьсот пятьдесят тысяч) рублей.

Получается, что расторжение договора преследует цель повышения стоимости продаваемого объекта против заключенного между ними договора купли-продажи за сумму 2 200 000 рублей. 22 декабря 2009 г. ответчики составили Акт о расторжение предварительного договора купли-продажи спорного дома, передали его им и возвратили задаток в сумме 200 000 рублей.

С данным расторжением договора купли-продажи они не согласны. Исходя из вышеизложенного истцы просят взыскать с ответчиков сумму полученного задатка в размере 200 000 рублей, уплаченную госпошлину в сумме 5200 рублей, затраты на юридические услуги в сумме 3000 рублей, затраты на представительство в суде в сумме 8000 рублей.

Истцы в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, их интересы по ордеру представляет адвокат М… А.А. Представитель истцов М…. А.А. исковые требования поддержала, уточнив их: просит взыскать с У… А… З…, К… Э… Ф… в пользу Ш…З… Р.., Ш..

И… З… 200 000 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 20000 рублей, 5200 рублей в счет возврата госпошлины. Ответчик У…. А.З. иск не признала, указав, что дом она продавать передумала в связи с тем, что сын начал уходить из дома, как только узнал, что она хочет его продать. Деньги в сумме 200000 рублей у истцов она брала, но вернула их.

Считает, что 200000 рублей ей были заплачены истцами как аванс, а не задаток. Ответчик К… Э.Ф. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд приходит к выводу об обоснованности иска по следующим основаниям.

Согласно пунктам 1, 2, 3 и 4 статьи 198 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Судом установлено, что 9 декабря 2009 года Ш… З.Р. и Ш… И.З. заключили предварительный договор купли-продажи дома с У…А.З. и К… Э.Ф.

По условиям заключенного договора ответчики обязались продать принадлежащий им на праве собственности жилой дом, расположенный по адресу: Республика Татарстан, Высокогорский район с. В… Г…, ул. Т…, д. 00, а истцы его принять и оплатить. Стороны оценили продаваемый дом в 2 200 000 рублей.

Пунктом 4 договора предусмотрено, что расчет между сторонами производиться в следующем порядке: 200000 рублей в момент подписания предварительного договора купли-продажи дома, 2000000 рублей в момент подписания основного договора купли-продажи. При этом из пунктов 6 и 8 следует, что 200000 рублей являются задатком.

В пункте 5 данного договора указано, что основной договор купли-продажи должен быть подписан не позднее 01 марта 2010 года. В силу пункта 7 продавцы обязались не рекламировать данный объект с целью продажи, не заключать ни с кем договоров купли-продажи, не брать ни с кого авансовых сумм до 01 марта 2010 года. Согласно расписке, написанной ответчицей У… А.З., она получила от Ш… З.Р.

200000 рублей в качестве задатка за продаваемый ею вышеуказанный дом. Стоимость данного дома в расписке указана 2200000 рублей. При этом в расписке также указано, что 200000 рублей также является первоначальным взносом от общей стоимости данного дома. Однако 20 декабря 2009 года У…А.З.

в одностороннем порядке отказалась продавать дом, о чем составила акт о расторжении предварительного договора купли-продажи дома. У… А.З. вернула ответчикам 200000 рублей.

Также в ходе судебного заседания было установлено, что ответчики 12 января 2010 года, то есть в момент действия вышеуказанного предварительного договора купли-продажи дома и без предложения истцам купить дом, продали указанный дом третьим лицам за 2300000 рублей. Соответственно ответчики нарушили условия пункта 7 договора предварительного договора купли-продажи дома.

А 8 пунктом предусмотрено, что в случае нарушения продавцами пункта 7, продавцы возвращают покупателям задаток в двойном размере.

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Как следует из вышеперечисленных норм, основная цель задатка – предотвратить неисполнение договора.

Кроме того, задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа.

При этом Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора, предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований, то есть уклонение стороны от заключения основного договора, обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 ГК Российской Федерации и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора. Задатком в данном случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, то есть продавцов и покупателей, заключить основной договор купли – продажи дома на согласованных условиях в определенный срок. Таким образом, требования истцов о возврате задатка в двойном размере обоснованы. При этом суд полагает, что данные требования истцов должны быть удовлетворены лишь за счет У… А.З., поскольку лишь она непосредственно получила по расписке в качестве задатка 200000 рублей и лишь она в одностороннем порядке отказалась исполнять условия предварительного договора купли-продажи дома. Кроме того, ее сын К…. Э.Ф., который также является ответчиком по делу, на момент подписания предварительного договора купли-продажи дома являлся несовершеннолетним. Доводы У… А.З. о том, что полученные ее 200000 рублей, она расценивает как аванс, а не задаток, суд во внимание принять не может, поскольку в предварительном договоре и расписке данная денежная сумма указана как задаток. Кроме того, в пункте 8 предварительного договора прямо указано, что в случае нарушения продавцами пункта 7, продавцы возвращают покупателям задаток в двойном размере. При подаче искового заявления истцом уплачена госпошлина в сумме 5200 рублей, которая подлежит возврату истцам с ответчика У…А.З., поскольку решение выносится в пользу истцов. Представитель истцов также просит возместить судебные расходы за услуги представителя в размере 20000 рублей. Учитывая объем проделанной представителем работы, суд считает разумным возместить указанные расходы в размере 5000 рублей. На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд решил: Иск Ш…З… Р…, Ш… И… З… к У.. А… З… удовлетворить. Взыскать с У… А… З… в пользу Ш… З… Р.., Ш… И… З…200 000 (двести тысяч) рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 5000 (пять тысяч) рублей, 5200 (пять тысяч двести) рублей в счет возврата госпошлины. В удовлетворении исковых требований Ш… З.. Р…, Ш…И…З… к К… Э… Ф…. отказать. Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в течение 10 суток со дня изготовления судом полного мотивированного решения в Верховный Суд Республики Татарстан через данный районный суд. Судья: подпись. Копия верна, подлинное решение подшито в деле № 2-582-10, находящемся в производстве Высокогорского районного суда Республики Татарстан. Судья: Н.Д. Т…

Реклама.Директ

За более подробной и актуальной информацией на текущий момент по
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле ( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )

Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,

Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО), а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО Если Вы находитесь в Ярославле,

то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис

Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »

Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »

Источник: http://info.yarnet.ru/advokat/index.php?id=62

Юр-решение
Добавить комментарий