Возврат денежных средств по предварительному договору к договору ДДУ

Схемы приобретения квартиры в строящемся доме

Возврат денежных средств по предварительному договору к договору ДДУ

Сегодня строительные компании предлагают несколько схем приобретения квартир.

  1. Первая (самая распространенная) схема: путем заключения договора долевого участия – ДДУ.
  2. Вторая схема: путем заключения предварительного договора купли-продажи.
  3. Третья схема: путем приобретения векселя, которым впоследствии можно расплатиться за квартиру.
  4. Четвертая схема: путем вступления в кооператив.
  5. Пятая схема: путем приобретения жилищных сертификатов (облигаций) по номиналу стоимости квадратного метра.
  6. Шестая схема: переуступка права требования.

Итак, вы выбрали фирму или строительную компанию, а дальше вам необходимо оформить на бумаге ваши взаимоотношения с этой организацией. Основным документом, по которому вы будете взаимодействовать со строительной фирмой, является договор.

Общие принципы составления любого договора следующие: договор должен обязательно содержать четкое описание предмета договора, стоимость договора и порядок оплаты, обязанности сторон, сроки исполнения этих обязательств и ответственность за их неисполнение, условия расторжения или переуступки прав и порядок возврата денежных средств при расторжении.

Даже имея исходную информацию о строительной компании и объекте строительства, разобраться во всех тонкостях договора долевого участия не так просто.

Основными и необходимыми элементами договора долевого участия являются:

  • в преамбуле договора должно быть указано, кто его заключает, с указанием полных реквизитов фирмы (организационно-правовая форма, название, ИНН, ОГРН, адрес и т.д.), и каким документом определены полномочия лица, которое подписывает договор от имени фирмы;
  • точный строительный адрес, характеристика дома (эскизный проект), ссылки на правовые документы, регламентирующие право на строительство дома (распоряжение органа исполнительной власти о проектировании и строительстве или протокол о признании победителем торгов за право строительства на выбранном земельном участке, инвестиционный договор аренды земельного участка или свидетельство о регистрации права собственности, разрешение на строительство по форме, утвержденной Правительством РФ);
  • подробное описание квартиры (общая и жилая площадь, планировка, отделка, комплектация) и ее местонахождение в доме, с нанесением на поэтажный план, с указанием строительных осей;
  • размер долевого взноса, исходя из стоимости квадратного метра (возможна привязка к иностранной валюте), сроки внесения и порядок индексации, максимально допустимая задержка платежей и соответствующие штрафные санкции (пени);
  • основания и условия изменения долевого взноса в связи с возможным удорожанием строительства;
  • порядок целевого распоряжения средствами дольщика строительной компанией (какие договоры и с кем заключались, кто подрядчики, кому и как передаются средства дольщика);
  • механизм и условия расторжении договора;
  • порядок возврата внесенных дольщиком средств в случаях:
    • досрочного расторжения договора по инициативе строительной компании (из-за длительной задержки дольщиком платежей);
    • досрочного расторжения договора по инициативе дольщика (неисполнение компанией своих обязательств по срокам или качеству строительства);
    • порядок переуступки прав по договору другому лицу;
    • порядок и сроки ввода дома в эксплуатацию и подключения к инженерным сетям;
    • уточнение параметров квартиры после ее обмеров ПИБом и согласование конечной цены квартиры;
    • порядок приемки жилья дольщиком и устранения строительной компанией недоделок (дефектов), размер неустойки выплачиваемой фирмой за невыполнение обязательств по качеству жилья;
    • гарантийный срок (срок, в течение которого застройщик безвозмездно устраняет обнаруженные дефекты и недоделки);
    • порядок и сроки оформления прав собственности в ГУ ФРС;
    • ответственность сторон при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по договору;
    • порядок организации общего собрания для выбора способа управления домом.

Если в договоре долевого участия отражены все эти элементы, дольщик получает дополнительную гарантию защиты своих средств. Как правило, дольщику самому бывает не под силу составить грамотный договор долевого участия.

Поэтому целесообразно обратиться за помощью в составлении договора в юридическую консультацию, специализирующуюся на вопросах долевого строительства.

Вообще желательно, чтобы сделка сопровождалась юристом на всех этапах, начиная с консультации, составления договора, ведения переговоров со строительной компанией и до получения свидетельства о собственности из УФРС.

Данный перечень рекомендаций должен помочь снизить риски, с которыми сталкиваются дольщики. В дальнейшем в разделе “Основные риски” мы постарались разобрать детально отдельные составляющие договора долевого участия.

Договор предварительной купли-продажи – договор ПКП

Самая скользкая схема – предварительный договор купли-продажи. Среди юристов нет однозначного мнения по поводу того, насколько законны действия застройщиков, предлагающих заключить договор ПКП.

В соответствии с ГК РФ, договор купли-продажи может заключать только собственник имущества, следовательно, и предварительный договор должен подписывать тоже собственник.

Есть еще один нюанс – для заключения предварительного договора необходимо определить все существенные условия основного договора, но пока дом не построен и не зарегистрирован, невозможно четко идентифицировать предмет договора купли-продажи, так как квартиры еще не существует.

В Гражданском кодексе описан механизм заключения предварительного договора, но там ничего не сказано об оплате.

По мнению многих специалистов, оплата по предварительному договору не должна быть стопроцентной, иначе он может быть признан притворной сделкой и средством ухода от заключения договора долевого участия в соответствии с законом №214 “Об участии в долевом строительстве…”, то есть ухода из-под действия этого закона.

Еще один момент – по предварительному договору купли-продажи дольщику невозможно зарегистрировать право собственности на квартиру.

Право собственности дольщик может получить, только заключив договор купли-продажи, но его можно заключить только после того, как застройщик зарегистрировал право собственности на себя – естественно, предварительно введя дом в эксплуатацию.

Однако может случиться, что застройщик не сумеет получить такое право – в силу разных причин или умышленно будет уклоняться от регистрации права собственности на себя. Тогда дольщику придется обращаться в суд, но суд вряд ли сможет заставить застройщика заключить договор купли-продажи, так как застройщик сам еще не является собственником.

Чтобы этого не случилось, необходимо в договоре подробно описать все этапы строительного процесса со сроками и обязанностями застройщика на каждом отдельно, а также штрафные санкции на случай, если застройщик вовремя не зарегистрировал свое право собственности или не заключил договор купли-продажи.

Векселя

Компания-застройщик может выпустить векселя (долговые обязательства) на определенную сумму и продать их участнику строительства. Затем заключается предварительный договор купли-продажи, где векселя служат залогом.

По завершении строительства обладатель векселей может или получить за них квартиру (предварительный договор купли-продажи перерастает в окончательный), или погасить векселя у застройщика с обещанными в начале выпуска процентами.

Объем выпуска векселей известен заранее. Номинал векселей привязан к средней стоимости квартиры, зависит от продажной цены на начальной стадии строительства и предполагаемой конечной – после завершения строительства. Доходность векселей также объявлена. Она не может меняться.

Как известно, за период строительства (средний срок – 1,5 года) стоимость квадратного метра измениться в цене. Не исключено, что к окончанию строительства “доходность” от приобретения квартиры перевесит доходность по векселям.

Вексель – безусловное обязательство, поэтому, если он не будет оплачен, можно обращаться в суд, который сразу примет сторону держателя векселей. Также в этом случае (по закону!) все владельцы векселей вправе потребовать досрочного погашения.

Если векселедержатель решит разорвать отношения с застройщиком (расторгнет договор), он получит выплаченные деньги с процентами.

Возможно, в сегодняшних условиях стремительного роста цен вексельная схема не выглядит для покупателя привлекательной, однако на спокойном рынке векселя выступают эффективным инструментом.

Векселя – инструмент, близкий к фондовому рынку. Они выставляются на некоторых площадках в Интернете – РБК (РосБизнесКонсалт), НКС (Национальная котировальная система).

Пример:

Строительная компания “Н” и финансовая компания “А” организовали выпуск векселей, которые используют на строительстве жилого дома. Для начала консультант провел анализ предприятия. Как при выпуске любых ценных бумаг был опубликован инвестиционный меморандум, раскрыты финансовые показатели застройщика. Теперь консультант ежеквартально отслеживает движение средств.

Выпуская векселя, компании рассчитывают привлечь обезличенного инвестора, заинтересованного в деятельности этой компании. Уже позже может быть принято решение привязать часть векселей к конкретному строительному проекту.

Предварительный договор купли-продажи заключается в обеспечение векселей. В договоре обозначена фиксированная цена квадратного метра, но с учетом процента по векселю – около 10-15% годовых. Для удобства расчетов выпускаются векселя различным номиналом – 10 тыс., 100 тыс., 500 тыс. и 1 млн. рублей.

Если клиент хочет выйти из строительства, имея на руках векселя, то сделать это проще, чем во всех других случаях, – не надо составлять договор цессии, испрашивать разрешение на переуступку прав у застройщика и т.д.

Держатель векселя останется в выигрыше в любом случае, погасит ли он векселя по окончании строительства или получит за них квартиру.

Уступка права требования – цессия

Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) (статья 382 Гражданского кодекса РФ).

Основные положения по данному вопросу см. в статьях 382-390 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Под уступкой права требования – цессией – понимается замена кредитора в обязательстве. Кредитор, передающий свое право требования, называется цедентом, а принимающий право требования (новый кредитор) – цессионарием.

Согласие должника на уступку права требования не требуется, однако, если личность кредитора имеет существенное значение для должника, то необходимо согласие должника (пункт 2 статьи 388 Гражданского кодекса).

Должника следует поставить в известность о состоявшейся уступке права требования, в противном случае исполнение, произведенное должником первоначальному кредитору, должно считаться надлежащим исполнением (статья 382 Гражданского кодекса).

Права, неразрывно связанные с личностью кредитора, не могут быть переданы третьим лицам (например, требование об алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни и здоровью) (статья 383 Гражданского кодекса).

Цессионарий приобретает права в том объеме и на тех условиях, которые имел первоначальный кредитор на момент заключения соглашения об уступке права требования. Равным образом и должник имеет право предъявлять новому кредитору все те претензии, которые он имел к первоначальному кредитору на момент уведомления должника об уступке права.

Уступка может быть совершена только в той форме, которая установлена для совершения сделки, права по которой уступаются.

Источник: http://www.juryst.ru/stroi1.html

Риски предварительного договора купли-продажи

Возврат денежных средств по предварительному договору к договору ДДУ

О рисках предварительного договора купли-продажи (ПДКП) недвижимости и способах их минимизации порталу Novostroy-M.ru рассказал начальник правового управления ГК «МИГ-Недвижимость» Сергей Крахин.

Предварительный договор не отвечает требованиям 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…

», в связи с чем нормы этого закона, в том числе касающиеся прав покупателя и обязанностей застройщика перед покупателем, на предварительный договор не распространяются.

Кроме того, основываясь на нормах ст. 429 Гражданского кодекса РФ, ПДКП подтверждает лишь намерение сторон оформить в будущем сделку.

Исходя из этих факторов, можно сказать, что:

– предварительный договор, заключенный на период до получения застройщиком разрешительных документов на строительство недвижимости, не наделяет покупателя полным безусловным (неоспоримым) имущественным правом требовать от застройщика квартиру после ввода объекта в эксплуатацию;

– предварительный договор, заключенный на период до получения застройщиком права собственности на недвижимость, не гарантирует переход к покупателю права собственности на недвижимость.

Не предусматривается и государственная регистрация предварительного договора. А согласно Гражданскому кодексу РФ и 214-ФЗ, сделка по купле-продаже недвижимости или прав на нее считается действительной и заключенной только в момент государственной регистрации перехода к покупателю права собственности или имущественного права на недвижимость.

Таким образом, можно говорить о том, что для покупателя заключение с застройщиком ПДКП несет множество рисков.

Основные риски

Помимо опасности, связанной с тем, что нормы о правах приобретателя и обязанностях застройщика перед покупателем по 214-ФЗ не распространяются на предварительный договор, существуют и другие риски. 

Поскольку предварительный договор служит лишь намерением совершить основную сделку в будущем, застройщик вправе:

– потребовать повышения цены недвижимости в качестве условия заключения основного договора;

– расторгнуть предварительный договор или не заключить основной договор, возвратив покупателю денежные средства за покупку недвижимости без выплаты покупателю неустойки и возмещения убытков, и после расторжения предварительного договора, даже до момента возврата денежных средств покупателю, продать недвижимость другому лицу.

При этом маловероятно, что покупатель сможет взыскать с застройщика неустойку и убытки за отказ от подписания основного договора.

Более того, при расторжении ПДКП, а также при незаключении основного договора законом не устанавливается срок возврата застройщиком покупателю денежных средств.

Таким образом, не стоит заключать предварительный договор ДДУ и купли-продажи (в период отсутствия у застройщика разрешительных документов на строительство) до достижения 70% строительной готовности объекта.

По большому счету, целесообразно соглашаться на заключение предварительного договора только если покупатель заинтересован в покупке недвижимости в каком-то определенном районе или доме, т.е.

не рассматривает альтернативы (при условии, что готовность объекта не менее 70%, при этом ведется активное строительство, и в ПДКП установлена дата завершения строительства, дата заключения основного договора и передачи недвижимости покупателю, дата представления основного договора в орган регистрации, а также, по возможности, значительные санкции, применимые к застройщику при нарушении любого (каждого) из обязательств застройщика, и/или когда объект построен и введен в эксплуатацию, и застройщиком осуществляется государственная регистрация.

Минимизация рисков

В предварительном договоре должны быть четко прописаны все существенные условия будущего основного договора и характеристики будущей недвижимости, включая информацию:

– о земельном участке, на котором будет строиться объект,

– о разрешении на строительство,

– о праве на него застройщика,

– о площади недвижимости,

– о количестве помещений (комнат),

– об этаже,

– о не подлежащей изменению цене,

– о сроке заключения основного договора,

– об ответственности застройщика за отказ от заключения основного договора, его незаключения, расторжения предварительного договора.

Кроме того, не стоит соглашаться на 100% выплату цены недвижимости по предварительному договору. Лучше в ПДКП прописать условие об оплате стоимости недвижимости по основному договору, либо по частям — по предварительному и основному (большую — по основному).

Нельзя также соглашаться, чтобы оплата недвижимости в ПДКП значилась как задаток, поскольку при расторжении этого договора по инициативе покупателя задаток в соответствии с п.2 ст.381 Гражданского кодекса РФ не подлежит возврату.

Дата публикации 24 июля 2014

Источник: https://www.novostroy-m.ru/statyi/riski_predvaritelnogo_dogovora

Отношения особого рода »

Возврат денежных средств по предварительному договору к договору ДДУ

Мы продолжаем публиковать ответы на наиболее распространённые вопросы, связанные с жизнью крымчан в правовом поле РФ. Сегодня мы расскажем, как регулируются правоотношения в сфере долевого строительства. Ваш юрисконсульт — Артем Шабанов.

Основы основ

Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» регулирует правоотношения в сфере долевого строительства и описывает правовые основы строительства недвижимости по форме долевого участия. Правовые отношения дольщиков и застройщика, в соответствии с вышеуказанным законом, в обязательном порядке регулируются путем заключения договора долевого участия в строительстве.

Часто бывает, что застройщик предлагает вместо ДДУ другие виды договоров участия в строительстве, такие как договор совместного строительства, инвестирования, предварительный договор какого-либо правового действия. Такие действия застройщика должны насторожить приобретателя объекта недвижимости, т. к. на такие договоры не распространяется действие вышеуказанного закона.

В подобных случаях дольщик не защищен от неисполнения договора застройщиком в полной мере, и, в случае возникновения спорной ситуации, при обращении в суд велика вероятность отказа в удовлетворении исковых требований.

Например, предварительный ДДУ не дает гарантии того, что строящаяся недвижимость не будет продана застройщиком дважды. Предварительный договор ДДУ не подлежит государственной регистрации и до заключения основного договора он не закрепляет права дольщика на недвижимость. Оплата денежных средств по предварительному договору не дает гарантии возврата денежных средств в дальнейшем.

Во избежание проблем и предупреждения рисков при заключении ДДУ в соответствии с вышеуказанным законом необходимо акцентировать внимание на существенных условиях договора.

В договоре необходимо отразить максимально полную характеристику будущего объекта недвижимости: указание жилой и нежилой площадей, метраж, адрес объекта недвижимости, этажность и другие; сроки ввода строения в эксплуатацию; конечную стоимость объекта с указанием графика внесения платежей участником строительства; установление срока гарантии на объект; способы исполнения обязательств по договору его участниками.

Желательно до заключения договора собрать информацию о застройщике, построенных им объектах и наличии судебных споров с дольщиками (на сайтах районных судов).

Сроки и гарантии

В соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщик обязан в установленные договором сроки возвести объект и передать его дольщику после ввода объекта в эксплуатацию.

Для строительства объекта застройщиком могут привлекаться в качестве третьих лиц сторонние строительные компании. Такие условия должны быть отражены в ДДУ. До момента передачи построенного объекта недвижимости в собственность дольщику застройщик несет все риски, связанные с повреждением или уничтожением строящегося объекта недвижимости.

Застройщик обязан построить и передать объект недвижимости дольщику в срок, указанный в договоре. Для строительства жилого многоквартирного дома такой срок устанавливается единым для всех участников долевого строительства.

В случаях, если необходимо продлить договорной срок по причинам, не зависящим от застройщика, он обязан письменно предупредить об этом всех участников строительства за два месяца и согласовать с участниками новый срок ввода объекта недвижимости в эксплуатацию.

Со своей стороны, участник долевого строительства обязан своевременно вносить оплату стоимости жилья согласно условиям договора и принять недвижимость после ее ввода в эксплуатацию по акту приема-передачи.

Федеральный закон № 214-ФЗ предоставляет дольщикам различные способы защиты своих прав в случае возникновения спорных ситуаций с застройщиком: тут и взыскание неустойки за нарушения договорных обязательств, и расторжение ДДУ, даже без согласия застройщика. В соответствии со ст.

9 вышеуказанного закона, участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца; существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства и других.

Если договор расторгается участником долевого строительства в одностороннем порядке, то согласно закону застройщик обязан вернуть ему не только уплаченные по ДДУ деньги, но и проценты за пользование деньгами в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ для физических лиц.

Срок возврата денег составляет двадцать рабочих дней.

А если застройщик не уложился в двадцатидневный срок и не вернул участнику стоимость объекта недвижимости с процентами, то у него возникают обязательства по уплате дополнительных штрафных санкций за просрочку возврата денежных средств.

Если у вас есть какие-либо вопросы к нашему юристу, вы можете их задать и получить квалифицированный ответ. Предварительная запись по телефону +7 978 808-84-98.

Артем ШабановФото Архив «КТ»

Материал опубликован в газете «Крымский ТелеграфЪ» № 478 от 11 мая 2018 года

Источник: http://ktelegraf.com.ru/10113-otnosheniya-osobogo-roda.html

Юр-решение
Добавить комментарий