Возврат денег за недополученные метры по договору ДДУ

Что следует предпринять дольщику, если проектная площадь жилья отличается от фактической – ЮК

Возврат денег за недополученные метры по договору ДДУ

Ситуация, когда проектная площадь квартиры отличается от фактической, далеко не редкость в долевом строительстве. Причем отклонения от первоначально запланированного метража могут произойти в любую сторону. Выясняется это всегда на последнем этапе, незадолго до новоселья.

Участник может либо недополучить оплаченные квадратные метры, либо столкнуться с проблемой, когда застройщик не подписывает акт и не выдает ему ключи от долгожданного жилья, требуя доплатить за лишнюю площадь.

При этом доплата может оказаться весьма существенной, нередко речь идет не о десятках, а сотнях тысяч рублей.

Причины несоответствия реальной и планируемой площади

Незначительные расхождения между фактической площадью и указанной в ДДУ, имеют место в 99 % случаев, и не всегда это происходит по вине застройщика.

На этапе проектирования не всегда возможно с точностью до сантиметров рассчитать, какой на самом деле будет метраж помещения после окончания строительства.

Особенно это актуально для монолитных конструкций, где в силу особенностей строительства, чаще всего наблюдаются расхождения между реальной и планируемой площадью. В панельных домах такое встречается намного реже.

Небольшое отклонение площади от проектной может быть связано с различными техническими строительными нюансами. Например, по действующему СНиПу возможны отклонения толщины железобетонных стен на 5 мм.

Также при проведении проектных расчетов площади квартир, архитектор обычно округляет цифры, которые приводят к небольшим изменениям метража при строительстве объекта. Нередко встречаются ошибки и неточности при проведении замеров сотрудниками БТИ.

В итоге реальная площадь жилья может измениться в ту или иную сторону. Как правило, допустимые отклонения не превышают 0,4 кв.м.

Возможно ли изменение цены

Законодатель разрешает изменять цену договора после его подписания по соглашению обеих сторон, если его условия предусматривают такую возможность в связи с происшедшими изменениями.

Если площадь полученной квартиры меньше, чем указано в договоре долевого участия или, наоборот, больше, и застройщик требует доплату за лишние квадратные метры, необходимо внимательно изучить свой договор.

Если в нем вообще отсутствуют пункты, позволяющие изменять первоначальную цену, то ни дольщик, ни девелопер не могут рассчитывать на компенсацию и требовать перерасчета первоначальной суммы договора, даже при существенном изменении метража помещения.

Но, как правило, застройщик включает в ДДУ пункты, предусматривающие возможность изменения цены договора, если фактическая площадь квартиры будет отличаться от запланированной.

В связи с тем, что незначительные расхождения встречаются достаточно часто, многие застройщики прописывают в документе  пределы отклонений по метражу, которые не предполагают перерасчета. Например, в ДДУ может быть установлено, что при изменении фактической площади до 1 кв.м., его цена не изменится.

В этом случае обе стороны могут требовать доплату только при уменьшении или увеличении площади квартиры более чем на один квадратный метр.

Практика показывает, что зачастую дольщики сталкиваются с очень существенными расхождениями. Они либо недосчитываются значительного количества оплаченных квадратных метров, либо, что случается гораздо чаще, вынуждены доплачивать за лишнюю площадь сотни тысяч рублей.

Дольщик должен знать, что с 2017 года начали действовать изменения в законодательстве, согласно которым, если отклонение реальной площади объекта от проектной превышает пять процентов, можно обратиться в судебный орган с требованием одностороннего расторжения  ДДУ.

Что делать, если квартира оказалась меньше

Здесь все зависит от условий самого договора и от того, насколько меньше оказалась площадь помещения. Если в ДДУ предусмотрена возможность компенсации, и количество недополученных квадратных метров больше допустимых пределов, необходимо составить письмо на имя руководителя строительной компании об уменьшении цены договора. В претензии необходимо:

  • указать данные о квартире (ее номер, стоимость квадратного метра, площадь по договору и фактическую);
  • привести ссылку на законодательство и пункт ДДУ, предусматривающий корректировку цены;
  • сделать расчет суммы, подлежащий к уплате;
  • написать номер счета, на который следует перевести деньги.

Заявление можно вручить лично, поставив на своем экземпляре отметку о приеме, или направить заказным почтовым отправлением в адрес компании. Если застройщик игнорирует данную претензию и не возвращает деньги за недостающий метраж  в положенный срок, можно взыскать компенсацию через суд, куда нужно написать заявление о защите прав потребителя.

Встречаются ситуации, когда при перерасчете цены, застройщик возвращает только разницу между фактической площадью и допустимым пределом расхождений. Например, фактически не хватает 2,5 кв.м., при этом отклонения в 1 кв.м. по договору не учитываются.

Застройщик обязан вернуть деньги не за 1,5 кв.м., а за реальную разницу в 2,5 кв.м.

При возникновении такой ситуации также следует обращаться в судебный орган, который своим решением обяжет девелопера выплатить полную стоимость недополученных квадратных метров.

Обязательно ли доплачивать за лишнюю площадь

Такое случается достаточно часто, и если условия договора предусматривают перерасчет цены, скорее всего дольщику придется заплатить за лишний метраж квартиры. Однако необходимо предпринять все возможные меры, чтобы доплата не оказалась максимальной.

Во-первых, застройщик часто требует доплаты не по первоначальной цене за квадратный метр, указанный в договоре, а исходя из его рыночной стоимости на момент перерасчета. Такие действия незаконны.

Во-вторых, возможны ошибки в замерах, проведенных сотрудниками бюро технической инвентаризации. Лучше всего пригласить независимого эксперта для повторного измерения площади.

В-третьих, при несогласии дольщика на доплату, застройщик может направить ему уведомление о расторжении договора на основании просрочки и требовать с него пеню за неуплату в срок. Такие действия застройщика являются поводом для обращения в судебные органы.

В-четвертых, при значительном, более чем на 5 % увеличении площади квартиры, можно расторгнуть договор через суд.

Судебная практика по таким делам неоднозначна, во многом  исход дела зависит от особенностей и нюансов, которые в каждом случае свои. Также желательно привлечение опытного юриста, имеющего обширную практику в подобных делах, который увидит и учтет все самые незначительные нюансы, не заметные обычному дольщику.

Как самостоятельно рассчитать сумму компенсации

Чтобы сделать расчет суммы, положенной к выплате за недостающие или, наоборот, лишние метры, необходимо учесть:

  • метраж квартиры по ДДУ;
  • реально полученную площадь;
  • цену за один квадратный метр по договору.

Если метраж оказался меньше, расчет делается следующим образом:

Например, реальная площадь составляет 60 кв.м., по проекту было 63 кв.м., при этом цена кв.м. = 70 тыс. рублей.

(63-60) ×70= 210 000 рублей – сумма, которую застройщик должен возвратить дольщику. Аналогичным образом рассчитывается сумма возврата застройщику.

Споры с застройщиками по поводу изменения площади квартиры в ту или другую сторону сегодня возникают очень часто. Несмотря на то, что вопросы в них затрагиваются одинаковые, сами ситуации имеют множество нюансов и непохожи друг на друга.

В этом и заключается сложность решения подобных дел. Юристы общества защиты прав дольщиков детально разберутся в вашей ситуации, помогут вам оспорить площадь помещения и разрешить спор с застройщиком в вашу пользу.

Все свои вопросы вы можете задать нам как при личной встрече, так и по телефонам, которые указаны на странице «Контакты».

Источник: https://help-ddu.ru/spory-s-zastrojshhikom/proektnaya-ploshhad-kvartiry-otlichaetsya-ot-fakticheskoj

Как грамотно принять квартиру в новом доме

Возврат денег за недополученные метры по договору ДДУ

ShutterStock/Fotodom.ruЕсли застройщик не выполнил свои обязательства, покупатель квартиры в новостройке имеет право на компенсацию. При условии, конечно, что договор долевого участия в строительстве (ДДУ) был составлен грамотно.

РАСТОРГАЕМ ДОГОВОР?

Срок передачи объекта недвижимости дольщику — обязательное условие договора долевого участия в строительстве, так закреплено в законе. Если же срок не указан, то договор не будет зарегистрирован в государственном реестре.

Если застройщик по каким-либо причинам не может окончить строительство дома и ввести его в эксплуатацию в тот срок, что установлен в договоре, он обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении условий договора.

По требованиям статьи 6 Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», это необходимо сделать не позднее чем за 2 месяца до истечения указанного в договоре срока. В том случае, если дольщик согласен подождать ещe немного, застройщик готовит дополнительное соглашение об изменении сроков строительства и сроков передачи квартиры.

Обратите внимание: дополнительное соглашение к договору долевого участия должно пройти государственную регистрацию в территориальном управлении Росреестра

У покупателя есть и другой вариант действий — он может не ждать окончания стройки и расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке.

Для этого достаточно направить застройщику соответствующее письменное уведомление заказным письмом. Расторгать договор или согласиться подождать — решать только дольщику. Прежде всего необходимо проанализировать причины, по которым застройщик не успел выполнить свою часть договора к назначенному сроку.

Если причины могут быть устранены (например, подрядчик нарушил сроки поставки стройматериалов), а срок продления строительства не слишком большой, возможно, стоит дождаться окончания строительства.

Если же причина в смене застройщика или, например, в отсутствии разрешительной документации, или же сроки завершения строительства откладываются на год и более, у покупателя есть все основания принять решение в пользу расторжения договора.

Для того чтобы не ошибиться с выбором, лучше всего довериться профессионалам и получить консультацию юриста, специализирующегося на долевом строительстве.

ПРЕТЕНЗИИ К ЗАСТРОЙЩИКУ

Если застройщик не сообщил о задержке окончания строительства (или если подходит к концу срок, указанный в дополнительном соглашении, а дом всe ещe не сдан), необходимо направить застройщику письменную претензию, требуя выполнить предписанные законом обязательства, выдать ключи, передать квартиру и выплатить неустойку за задержку.

Срок, в течение которого застройщик должен ответить дольщику, составляет десять дней (его необходимо обозначить в письменной претензии). Претензия направляется заказным письмом с уведомлением о вручении. Дольщик может также вручить претензию застройщику или его представителю лично.

В этом случае подготовьте два экземпляра документа. Один останется у застройщика, второй, с печатью и подписью принявшей стороны, вы возьмeте себе. Он пригодится в том случае, если придeтся обращаться в суд.

Если застройщик не отреагировал на претензию (не предложил подписать дополнительное соглашение, не объяснил причину задержки), обращайтесь в суд.

Иск можно составить самостоятельно или обратиться в юридическую консультацию. Подать иск можно по месту нахождения застройщика или по вашему месту жительства. Учтите, что вы можете требовать не только выплаты неустойки, но и компенсации морального вреда (правда, его размер придeтся обосновать документально), а также штрафа за несоблюдение требований потребителя в добровольном порядке.

К исковому заявлению необходимо приложить следующие документы:

договор об участии в долевом строительстве;

дополнительные соглашения к договору (при наличии), если ими регулируется срок передачи объекта участнику долевого строительства;

документы, подтверждающие оплату с вашей стороны;

другие документы, подтверждающие дополнительные расходы (аренду жилья или переплату по кредиту);

вашу претензию к застройщику с предложением добровольно выполнить требования по выплате неустойки;

ответ на претензию (если таковой был, разумеется).

Вероятность выиграть дело о задержке сроков весьма велика. Единственное, на что обращают внимание специалисты и что показывает анализ судебной практики, размер неустойки, заявленной в иске, может быть существенно уменьшен.

КОМПЕНСАЦИЯ ЗА ОЖИДАНИЕ

За каждый день просрочки полагается компенсация.

Если дольщик хочет расторгнуть сделку, застройщик после получения соответствующего уведомления в течение десяти рабочих дней обязан вернуть заплаченные за квартиру деньги и оплатить неустойку за пользование чужими денежными средствами. Размер неустойки определяется из расчeта 1/150 ставки рефинансирования, действующей на момент возврата денег.

Поскольку с 2016 г. размер ставки рефинансирования приравнен к ключевой ставке, её размер необходимо уточнять отдельно

Например, на 18.06.2017 он составлял 9,25%. Сумма начисляется со дня, когда дольщик внeс денежные средства (полностью или их первую часть) по договору, до дня, когда они будут возвращены. Давайте посчитаем. Квартира стоила 8,5 млн руб., сдачу просрочили на 96 дней, размер ставки рефинансирования составляет 9,25%.

Сумма компенсации в этом случае составит: (цена квартиры/100 × ставку рефинансирования/150) × количество дней просрочки, то есть: (85 000 × 9,25 × 150) × 96 = 503 199,99 руб.

Если же застройщик отказывается платить неустойку добровольно, в соответствии с Федеральным законом «О защите прав потребителей» суд может взыскать с такого ответчика штраф в размере 50% от суммы неустойки.

Кроме того, дольщик вправе взыскать компенсацию за причинение морального вреда, вызванного, к примеру, длительным ожиданием. Сумму, которую вы определите в качестве возмещения вреда, придётся подтверждать документально. Для этого необходимо собрать все бумажные свидетельства того, что вы несёте дополнительные расходы из-за нарушения сроков сдачи.

Приведём примеры. Если вы снимаете жильё, всё время, которое вы не можете переехать в собственную квартиру, вы тратите дополнительные деньги.

Подтвердить ваши расходы можно, предъявив копию договора аренды жилого помещения и платёжки, свидетельствующие о том, что вы переводите деньги владельцу квартиры (или, например, подойдёт счёт из гостиницы или общежития).

БЕЗ ДОГОВОРА

С принятием Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214-ФЗ конфликтных ситуаций с участием дольщиков и застройщика стало значительно меньше. Тем не менее иногда и договор долевого участия в строительстве (ДДУ) не может полностью защитить покупателя жилья.

С другой стороны, компенсацию при нарушении сроков строительства можно получить и в том случае, если квартира приобретается не через договор долевого участия. Это будет сложнее (зачастую договоры инвестирования или предварительные договоры купли-продажи не содержат срока окончания строительства и передачи жилья).

Если срок в договоре указан, то можно смело подавать исковое заявление в суд. В ходе разбирательства должно быть принято решение о компенсации, причём, следуя положениям ст. 332 Гражданского кодекса РФ, даже если в договоре не зафиксированы обязательства продавца по компенсации убытков, покупатель может требовать выплаты неустойки. Её размер будет определяться по правилам ст.

395 Гражданского кодекса РФ, то есть исходя из учётной ставки Центрального банка РФ на день исполнения обязательства. Сложнее, если сроки не определены договором. Однако и тут покупателю не следует унывать — подтвердить свои слова о том, что сроки нарушены, можно корректно собранными доказательствами. Единственное, в этом случае без грамотного юридического сопровождения не обойтись.

АКТ ПРИEМА-ПЕРЕДАЧИ

После того как дом введeн в эксплуатацию, застройщик должен направить дольщикам сообщение, в котором говорится о готовности объекта и приглашении принять квартиры в порядке очерeдности.

Если застройщик заинтересован в том, чтобы его соинвесторы-дольщики получили свои квадратные метры, он может не ограничивать себя почтовым сообщением, а позвонить дольщикам или (и) направить им сообщение по электронной почте.

Или же вы можете постоянно проверять страницу застройщика в соцсетях и сайт в Интернете, тогда у вас будет самая свежая информация.

После того как вы получили приглашение, необходимо связаться с застройщиком и уточнить процедуру. Обычно квартиры выдаются в порядке общей очереди (если они не были распределены заранее). Для того чтобы получить документы и осмотреть квартиру, необходимо присутствие всех дольщиков, названных в договоре.

Если кто-то из ваших соинвесторов не может прийти (например, вы купили квартиру вместе с супругом, на время приeмки он или она оказались в рабочей командировке), необходимо оформить доверенность на того из дольщиков, который будет принимать квартиру.

Если вам необходима помощь специалиста — например, прораба ремонтно-строительной бригады, которая будет проводить отделку вашего жилья, его тоже можно пригласить на осмотр. Обратите внимание: зачастую застройщик прямо на встрече предлагает сразу подписать акт приёмки-передачи, а осматривать уже потом.

Соглашаться не следует, иначе, если будут выявлены недостатки, устранять их вам придётся уже за свой счёт.

ShutterStock/Fotodom.ruИЩЕМ НЕДОЧЁТЫ

Надо сказать, что дольщик должен заведомо быть готов к тому, что он не увидит идеальных стен или пола. С другой стороны, соглашаться со всеми недоделками тоже не стоит. В тексте закона нет чёткой классификации недочётов, их принято делить на существенные и несущественные.

К числу существенных недочётов относятся все те, при которых жить в квартире невозможно. Например, это такие недоделки, как: неработающая канализация, дыры в стенах и окнах, сломанные входные двери, отсутствие запорных механизмов на окнах. Даже если существенный недочёт один, подписывать акт приёмки-передачи нельзя.

Несущественными можно назвать дефекты, которые не мешают жить в квартире: ямы и бугры в штукатурке, царапины на окнах.

И существенные, и несущественные недочёты необходимо внести в дефектную ведомость, которая прилагается к акту приёмки-передачи, указав, каким является выявленный недочёт.

Однако торопиться с подписанием акта не стоит, поскольку застройщик должен назначить дату, к которой будут устранены существенные дефекты. Только после их устранения дольщик может относительно безопасно для своего кошелька подписать акт приёмки-передачи.

Если застройщик считает, что выявленные в квартире недочёты являются несущественными, он должен это доказать с помощью независимой строительной экспертизы.

Обратите внимание: даже если вы нашли какие-либо недочёты уже после подписания акта приёмки-передачи, можно обратиться к застройщику для их устранения.

Федеральный закон № 214-ФЗ предусматривает, что гарантийный срок на сам дом составляет 5 лет, на инженерное оборудование (трубопроводы, системы отопления и вентиляции) — 3 года.

Чаще всего застройщики не соглашаются компенсировать дольщику затраты на устранение недочётов, а предлагают исправить их силами своих подрядчиков. Если это ваш случай, готовьтесь ждать.

Закон обязывает застройщика устранить недочёты «в разумный срок», но сам срок не устанавливает. Обычно на доделку выделяют до месяца.

Если вы уже забрали ключи, то застройщик должен будет согласовать с вами время, когда строительно-ремонтная бригада будет работать в вашей квартире.

ПРИНИМАТЬ ИЛИ НЕ ПРИНИМАТЬ?

После того как вы получили приглашение от застройщика принять квартиру, необходимо:

собрать всех дольщиков, указанных в вашем договоре;

получить доверенности на тех, кто не может принять участие в приeмке жилья;

приготовить паспорта, доверенности (если есть) и договор долевого участия в строительстве;

тщательно осмотреть квартиру, не торопиться и не подписывать акт приeмки до завершения осмотра;

если выявлены существенные недочeты, настаивать на том, чтобы они были зафиксированы документально, но акт приeмки не подписывать.

Застройщик обязан устранить недочeты в квартире в указанный срок или оговорить возможность денежной компенсации покупателю затрат на их исправление.

Федеральный закон № 214-ФЗ не гарантирует ни качество квартиры, ни указанные в договоре параметры (метраж, планировку), поскольку застройщик вправе вносить изменения в проектную документацию, получив одобрение на это у дольщиков, достичь согласия с которыми просто, ведь им хочется побыстрее переехать в собственное жильe.

ЛИШНИЕ И НЕДОСТАЮЩИЕ МЕТРЫ

Когда стройка закончена, может обнаружиться, что площадь квартиры, которую вы купили, отличается от проекта.

По закону, чтобы ввести объект в эксплуатацию, застройщик обязан заказать обмер всех помещений здания у специалистов Бюро технической инвентаризации (БТИ). После проведенияэтой процедуры выясняется окончательный размер каждой квартиры.

Если жильё оказалось больше, застройщик потребует с дольщиков доплату; если площадь меньше — должен будет сам компенсировать дольщику разницу.

Если выявлены отклонения проекта от реальности, дольщик должен подать заявление (в двух экземплярах) о компенсации на имя директора застройщика, в котором изложить все факты и просить о перерасчёте (с указанием банковских реквизитов). Свой экземпляр дольщику необходимо сохранить как минимум до тех пор, пока не будут приняты окончательные решения о цене жилья.

Некоторые застройщики включают в ДДУ пункт, согласно которому отклонение проектной площади от фактической в пределах 1–2% считается допустимым, а потому перерасчёта не требует.

Обратите внимание: если застройщик не устанавливает максимально возможное значение расхождения проектной и фактической площадей, покупатель не сможет потребовать от застройщика деньги за недополученные квадратные метры.

Если застройщик затягивает решение вопроса о возвращении вам суммы переплаты или отказывается проводить перерасчёт при изменении функционала помещений, дольщик вправе взыскать переплату через суд. Для этого нужно подать исковое заявление о защите прав потребителя, параллельно заявив требования о взыскании неустойки за просрочку сдачи квартиры и компенсации морального вреда.

Источник: https://news.rambler.ru/other/38006917-kak-gramotno-prinyat-kvartiru-v-novom-dome/

Перенос сроков сдачи дома по дду

Возврат денег за недополученные метры по договору ДДУ

Судебная практика Признание права собственности на квартиру при банкротстве застройщика. Новое в судебной практике. Адвокат.

Помощь адвоката. Информация об адвокатах.

Реестр адвокатов г. Москвы Адвокатские образования г.

Москвы Реестр адвокатов Московской области Адвокатские образования Московской области Кодекс адвокатской этики Законодательство об адвокатах и адвокатуре Судебная практика об адвокатах Информация об адвокатских палатах субъектов РФ Задать вопрос адвокату перенос сроков сдачи дома и расчет неустойки по закону №214-ФЗ Екатерина, Москва, 20.03.2008 12:07 вопрос адвокату: Добрый день!

Необходима ваша консультация вот по какому вопросу: В договоре долевого участия указан следующий срок сдачи дома (цитирую из Договора): «Ориентировочный срок окончания строительства и получения разрешения на ввод Жилого дома в эксплуатацию – не позднее 4-го квартала 2007г.

Сроки сдачи жилья по ДДУ

Законодатель в ФЗ №214 посвятил регулированию срока, по истечению которого в обязанность застройщика входит передача участнику долевого строительства объекта, целую статья (ст.6). ДДУ должен содержать указание сроков передачи квартиры от застройщика дольщику. Этот же закон причисляет такое условие к обязательным. Отсутствие в договоре пункта о таком сроке делает его нелегитимным.

Просто достроить многоквартирный дом недостаточно. Квартиры участникам долевого строительства могут быть переданы только после того, как застройщик введет дом в эксплуатацию. По этой причине при заключении  ДДУ чаще всего под фразой «сдача жилья» подразумевается именно передача квартиры дольщику после введения построенного дома в эксплуатацию.

Сроки сдачи квартиры в тексте ДДУ могут быть обозначены в разных вариантах:

  • конкретной датой (например, не позднее 01.01.2018);
  • периодом времени равным кварталу (например, не позднее III квартала 2017 года);
  • привязкой к вводу дома в эксплуатацию (например, не позднее 20 календарных дней со дня получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию).

Что делать, если застройщик переносит срок сдачи дома и квартиры

Срок сдачи дома 30 октября. Сейчас застройщик обзванивает дольщиков и уведомляет о переносе сроков на два месяца. Но об этом мы узнали случайно.

Нас никто не уведомил о необходимости подписать допсоглашение ни устно, ни письменно. Нарушены ли наши права? За какой срок до сдачи дома застройщик должен был предупредить нас о переносе сроков? Имеем ли мы право на денежную компенсацию за каждый день просрочки сдачи дома?

Как лучше поступить в данной ситуации? Отношения между застройщиками и участниками долевого строительства регулируются Федеральным законом от В подтверждение взаимных обязательств между застройщиком и участником долевого строительства заключается договор участия в долевом строительстве далее — договор , который подлежит обязательной государственной регистрации.

Одним из существенных условий договора является срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Следует обратить внимание, что срок ввода объекта в эксплуатацию его еще называют – срок сдачи дома и срок передачи застройщиком объекта долевого строительства квартиры – два разных понятия.

Срок ввода объекта в эксплуатацию срок сдачи — это срок, в который застройщик планирует получить разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Передача объекта долевого строительства квартиры осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Причем в договоре срок передачи объекта может быть указан конкретной календарной датой, кварталом года, а может ставиться в зависимость от сроков ввода дома в эксплуатацию.

Но в любом случае можно подсчитать конкретный день, не позднее которого квартира должна быть передана дольщику. Если застройщик понимает, что не успевает передать квартиру в срок, указанный в договоре, то не позднее чем за два месяца до истечения срока обязан направить дольщику соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Об этом говориться в ч.

Но соглашаться на изменение срока передачи квартиры и подписывать дополнительное соглашение – это право, а не обязанность дольщика. Заставить не могут, поскольку изменение договора возможно, прежде всего, по соглашению сторон.

Подписывать дополнительное соглашение или нет, это решать дольщику. Если застройщик просит подписать допсоглашение, значит, квартира вовремя передана не будет, а у дольщика возникает право на получение неустойки за каждый день просрочки.

В случае подписания дополнительного соглашения срок передачи квартиры будет исчисляться с даты, указанной в допсоглашении.

Соответственно, начислять неустойку за нарушение сроков передачи квартиры по первоначальному договору уже нельзя.

В книге рассматриваются общие вопросы правового регулирования арендных отношений, а также такие виды аренды, как аренда зданий и сооружений, общего имущества в многоквартирном доме, земельных участков, транспорта, лизинг.

Задать вопрос. Жилье Перенос застройщиком срока сдачи многоквартирного дома. Расторгуева Петрозаводск Долевое строительство , Застройщик , Многоквартирный дом. Екатерина Юрьева Консультаций: 2. Спасибо Сказали спасибо:. Материалы по теме Библиотечка Российской газеты. Выпуск Все об аренде: недвижимость, транспорт и другое имущество.

Все консультации. Последние вопросы. Банки Как оформить ипотечные каникулы? Жилье Как пользоваться счетом эскроу? Другое Обеспечение лекарствами беременных. Бизнес Можно ли не уведомлять об изменения Правил пользования сайтом пользователей?

Похожие вопросы. Могу ли я взыскать неустойку с застройщика, если он переносит срок сдачи дома на 3 месяца? По договору долевого участия вместо лоджии построили балкон.

Источник: https://nuzhnyj.okd1.ru/zakon/perenos-srokov-sdachi-doma-po-ddu/

Права потребителя в отношениях договора долевого участия в строительстве

Возврат денег за недополученные метры по договору ДДУ

В качестве специфических характеристик договора участия в долевом строительстве как самостоятельного договорного института можно выделить следующее:а) особый субъектный состав договора: застройщик и участник долевого строительства;б) специфическая цель привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, отвечающих их запросам и интересам;в) особое содержание договора – его условия и в первую очередь его предмет – деятельность застройщика по созданию объекта недвижимого имущества, за исключением объектов производственного назначения, которая приводит к непосредственной передаче материализованного результата вложения (строительства);г) особое содержание договорного обязательства – права и обязанности застройщика и участника долевого строительства;д) установление повышенного уровня обеспечения прав участников долевого строительства:- особый порядок привлечения денежных средств участников долевого строительства путем обнародования проектной декларации, наличие зарегистрированных прав застройщика на земельный участок и разрешения на строительство объекта;- необходимость государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и соглашений об уступке прав требования из него;- установление законодательного требования об обязательных обеспечительных мерах в виде залога в силу закона в отношении права аренды земельного участка и строящейся на нем недвижимости, которое возникает у участника долевого строительства при заключении договора либо поручительства банка;- повышенный уровень ответственности застройщика перед участником долевого строительства – гражданином, который выражается в форме двойного размера неустойки либо двойного размера выплаты процентов за пользование чужими денежными средствами;- распространение на регулирование отношений участников долевого строительства – граждан законодательства о защите прав потребителей;е) закрепление в Законе о долевом участии в строительстве исключительного приоритета договорной формы долевого участия на жилое помещение с участием граждан над другими договорными формами в случаях, если в результате исполнения договора у граждан должно возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме.К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства, исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей. Оно подлежит применению в части, не урегулированной Законом о долевом участии в строительстве.

В ряде случаев это правило работает в пользу потребителей, в ряде – в пользу государства, иногда стороны им злоупотребляют.

Объекты договора

Недвижимое имущество, выступающее объектом договора о долевом участии в строительстве, – это всегда индивидуально-определенная вещь.

Ее индивидуализация осуществляется посредством адреса: страна, субъект Российской Федерации, населенный пункт, улица, номер дома, номер секции (возможно), номер подъезда (возможно), номер этажа, номер квартиры, если это часть дома, квартиры, то индивидуализация от других помещений.

Элементами индивидуализации также могут являться: этажность строения; тип строения; размер общей и жилой площади объекта.Конкретизация объекта долевого строительства должна быть проведена в самом договоре, на необходимость этого прямо указывает ч. 4 ст. 4 Закона о долевом участии в строительстве.

Одной из проблем, с которой на практике сталкиваются стороны, является условие о лоджиях и балконах, которые строятся вместе с квартирой, и о порядке их оплаты.В соответствии с ч. 5 ст.

15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Застройщики нередко настаивают на включении в договор участия в долевом строительстве условия об оплате площади квартиры с учетом расчета общей площади исходя из коэффициента 1 для лоджий и балконов, а не коэффициентов 0,5 и 0,3, как это предписывают строительные нормы и правила (СНиП).

После сдачи жилого дома в эксплуатацию и получения документов из органов технической инвентаризации участники долевого строительства обнаруживают, что площадь квартиры приведена с учетом применения понижающих коэффициентов для лоджий – 0,5, для балконов – 0,3, а не 1, как было указано в договоре, и обращаются с исками в суд о признании ничтожными некоторых пунктов договора и взыскании излишне выплаченных денежных средств. Граждане – участники долевого строительства аргументируют свою позицию ссылкой на п. 1 ст. 16 Закона РФ “О защите прав потребителей”, согласно которому условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.В частности, гражданка Ф. обратилась в суд с иском к ЗАО СК “Г.” о признании ничтожными п. 2.1.9 договора от 28 октября 1999 г. N 144Е/99, заключенного с ЗАО СК “Г.” и ООО “В.”, а также п. 2 договора о переуступке доли в строительстве спорного жилья, заключенного Ф. с ООО “В.” и ЗАО СК “Г.”. В заявлении истица ссылалась на то, что указанные пункты договоров противоречат требованиям СНиП 2.08.01.89, которые устанавливают коэффициенты для лоджий – 0,5, для балконов и террас – 0,3. Решением Ленинского районного суда г. Самары исковые требования Ф. были удовлетворены. Судебной коллегией по гражданским делам областного суда это решение отменено и вынесено новое решение об отказе в иске.В обоснование решения об отказе в иске судебная коллегия указала, что в силу ст. 168 ГК РФ ничтожной либо в случае оспоримости сделки – недействительной является сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов. СНиП (строительные нормы и правила) определяют технические нормативы. Ни законом, ни иным правовым актом они не являются. Поэтому сделка не может быть признана недействительной по причине нарушения требований СНиП при ее заключении.

Суды расценивают условие о собственном порядке определения расчета общей площади квартиры как соответствующее принципу свободы договора (ст. 421 ГК РФ) и не противоречащее гражданскому законодательству условие, согласованное сторонами.

Изменение условий договора

Положение потребителя не может ухудшаться, но может улучшаться.Так, в соответствии с п. 5.1 договора о переуступке доли от 12 марта 2004 г., заключенного гражданином С. с ООО “С.”, организация гарантировала отсутствие претензии на спорную квартиру со стороны третьих лиц, а в противном случае обязалась вернуть истцу все выплаченные денежные средства в двойном размере.

Впоследствии фирма-застройщик – ООО “Р.” в письменной форме сообщила истцу, что квартира ранее была продана другому лицу. При вынесении решения Промышленный суд г. Самары установил, что ООО “С.” нарушило п. 5.1 договора о переуступке доли, и обоснованно взыскал сумму по договору в двойном размер .           Согласно ст. 432 ГК РФ цена договора является существенным условием.

Тем не менее по соглашению сторон она может быть изменена после его заключения, если договором участия в долевом строительстве предусмотрены возможности, случаи и условия ее изменения. Данное положение принято в развитие заложенного в п. 2 ст.

424 ГК РФ подхода о том, что изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

На практике застройщики завуалированно относят к случаям изменения цены договора участия в долевом строительстве ситуации с односторонним увеличением цены договора застройщиком в связи с объективными, по их мнению, обстоятельствами. Застройщики полагают, что эти случаи соответствуют заложенному в ст.

310 ГК РФ принципу о возможности одностороннего отказа от исполнения обязательства и одностороннего изменения его условий в случаях, предусмотренных в законе.

В этих целях в договоры участия в долевом строительстве включается условие о возможности одностороннего увеличения цены квадратного метра жилья в связи с удорожанием строительных материалов и распространяют это на не оплаченную участником долевого строительства часть объекта долевого участия.

В частности, по одному из споров, связанных с увеличением цены за строящийся объект недвижимого имущества, суд справедливо указал, что, несмотря на то, что в договоре о финансировании строительства жилого дома было предусмотрено условие о том, что застройщик имеет право увеличить в одностороннем порядке цену на объект при увеличении затрат на строительство, необходимо учитывать уже произведенную участником долевого строительства оплату. Такое право возникает у застройщика лишь в отношении непостроенной части объекта. В спорном же случае участник долевого строительства уже произвел всю предусмотренную договором оплату за объект, которая освоена строительной компанией, следовательно, подорожание не могло затронуть эту часть объекта. Поэтому соответствующее условие договора было признано недействительным и противоречащим Закону РФ “О защите прав потребителей”.Логичным будет включение в договор положения о возможном изменении цены, о заблаговременном информировании участников долевого строительства об этом и о предложении изменить данное условие договора.В формулировании права участника уменьшить цену договора содержится еще одно из отличий от договора подряда и договора об оказании услуг. Согласно Закону РФ “О защите прав потребителей” при ненадлежащем качестве выполненных работ или оказанных услуг заказчик может потребовать уменьшения цены за их выполнение или оказание (ст. 28). Однако цена договора участия в долевом строительстве включает в себя не только оплату услуг застройщика, но и затратные средства на непосредственное строительство объекта долевого участия.По одному из споров, связанных с ненадлежащим качеством построенного объекта долевого участия (который рассматривался по правилам Закона РФ “О защите прав потребителей”), гражданин Е. обратился в суд с иском к ООО “С.” об уменьшении цены выполненной работы по договору долевого участия в строительстве гаража на 30% из-за нарушения ответчиком сроков окончания строительства. Ленинским районным судом г. Самары исковые требования Е. были частично удовлетворены. Однако Кассационная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда указала, что по смыслу п. п. 3 и 5 ст. 28 Закона РФ “О защите прав потребителей” следует различать цену выполнения работы (оказания услуги) и общую цену заказа. В данном случае при заключении договора сторонами определена только общая цена заказа (8200 у.е.), а не цена выполнения работы. Поэтому оснований для удовлетворения исковых требований у суда не имелось. Е. не лишен возможности обратиться к ответчику с иными требованиями, предусмотренными ст. 28 Закона РФ “О защите прав потребителей”.

По другому делу гражданин К. обратился с иском к ООО “Д.” о снижении стоимости работ по договору долевого участия в строительстве до 250 тыс. руб. Промышленный районный суд г. Самары в иске отказал, отметив, что по условиям договора в цену договора (цену заказа) входит непосредственно стоимость жилой и общеполезной площади, стоимость выделяемой под снос стройплощадки, стоимость строительства магистральных сетей, расходы по техническому надзору, по пожарной охране, на содержание застройщика. Цена непосредственно работы сторонами при заключении договора отдельно не определена, поэтому она и не может быть уменьшена. Определением судебной коллегии по гражданским делам областного суда это решение оставлено без изменения.

Признание условий договора недействительными

Гарантия прав граждан – участников долевого строительства, являющихся потребителями, заключается в том, что в силу ст.

16 Закона РФ “О защите прав потребителей” условия договора, ущемляющие права потребителя, по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, то они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме.
Взыскание неустойки

Источник: http://www.adv-kustovsky.ru/page260/

Возврат денег за разницу площадей

Возврат денег за недополученные метры по договору ДДУ

Печатная версия
Электронный журнал

Застройщик при строительстве многоквартирных жилых домов заключает договоры долевого участия исходя из проектной площади помещений. Если в итоге количество метром отличается, то производится доплата или возврат денег за разницу площадей. Подробности — в статье.

Чтобы избежать споров по поводу оплаты разницы в площадях, этот вопрос необходимо урегулировать в договоре участия в долевом строительстве. Он обязательно должен содержать в том числе такие условия:

  • сведения о конкретном объекте долевого строительства, который застройщик обязан передать дольщику;
  • срок передачи объекта участнику;
  • цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

От того, как условие о цене прописано в договоре, будет зависеть судьба оплаты излишков площади, доставшихся инвестору.

Выгодные и безопасные условия в договорах

Если в договоре указана только твердая цена за объект, то застройщику будет сложнее обосновать свое требование к дольщику доплатить за лишние метры.

Поэтому в договоре следует предусмотреть условия расчетов, связанные с корректировкой площади. То есть прямо указать, что дольщик должен доплатить за лишнюю площадь. И, наоборот, что компания должна вернуть дольщику деньги за недополученные метры.

Для этого в цену договора целесообразно включить не только общую стоимость объекта (квартиры), но и стоимость одного квадратного метра. Доплата или возврат денег за разницу площадей производится по договору.

Доплата или возврат денег за разницу площадей: права застройщика

Разница в площадях может вызвать у застройщика проблемы. Это видно из постановления Президиума Московского областного суда от 2 апреля 2014 г. № 200 по делу № 44г-124/2014. По крайней мере разорвать договор в одностороннем порядке с дольщиком, который задерживает доплату за лишнюю площадь, не удастся.

Дело в том, что суд может расторгнуть договор по требованию одной из сторон, только:

  • когда другая сторона существенно нарушила договор;
  • или в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором.

Дольщик должен уплатить договорную цену единовременно или в установленный договором период (п. 3 ст. 5 закона № 214-ФЗ).

Допустим, договор предусматривает, что дольщик должен уплатить всю цену сразу – одним платежом. А участник задерживает оплату более чем на два месяца. Для застройщика это будет основанием, чтобы в одностороннем порядке отказаться исполнять договор (п. 3 ст. 9 закона № 214-ФЗ).

Предварительно он должен письменно предупредить участника о том, что необходимо погасить задолженность. А через 30 дней после этого, не получив денег, застройщик вправе расторгнуть договор.

Таким образом, нарушение дольщиком срока уплаты цены договора – это для застройщика законное основание, чтобы расторгнуть договор в одностороннем порядке. А вот просрочку по другим платежам, в том числе в виде доплаты за лишние метры, в числе таких оснований закон не предусматривает.

Возврат денег за разницу площадей в бухучете

Минфин рекомендует при долевом строительстве применять счет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» (письмо от 24 мая 2007 г. № 07-05-06/132). То есть использовать его для того, чтобы отражать расчеты с дольщиком и передачу ему готового объекта – без счета 86.

Но некоторые компании проводят деньги дольщиков через счет 86 «Целевое финансирование». В этом случае он корреспондирует со счетом 08 «Вложения во внеоборотные активы».

Иначе говоря, затраты, которые застройщик собрал на счете 08, должны закрыться за счет средств, числящихся на счете 86 :

ДЕБЕТ 86 КРЕДИТ 08
– передана квартира дольщику.

В том, что изменилась площадь квартиры, обычно никакой корысти застройщика нет. Доплата необходима ему, чтобы покрыть свои расходы. Ведь в обратном случае, когда у кого-то из дольщиков площадь квартиры окажется меньше, застройщик должен вернуть ему лишние деньги.

Поэтому и в ситуации с доплатой, и в ситуации с возвратом денег за разницу площадей у застройщика затрагивается счет 86 (если он его использует)

Пример:

Один из дольщиков получил лишние метры. Договор участия в долевом строительстве предусматривает, что объект долевого строительства – квартира площадью 100 кв. м. В договоре указано, что 1 кв. м площади квартиры стоит 60 000 руб.

По данным БТИ, дольщик вместо 100 кв. м получил квартиру площадью 101,5 кв. м. Согласно договору, он должен доплатить застройщику 90 000 руб. (60 000 руб/кв. м (101,5 кв. м – 100 кв. м)).

Застройщик отразил эту операцию следующими записями:

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 86
– 90 000 руб. – доначислены средства целевого финансирования;

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76
– 90 000 руб. – погашена задолженность дольщика.

Второй дольщик, наоборот, получил вместо 100 кв. м 98,5 кв. м (договоры одинаковые).

Застройщик вернул ему разницу. И сделал такие проводки:

ДЕБЕТ 86 КРЕДИТ 76
– 90 000 руб. – отражена задолженность перед участником в виде разницы в цене договора;

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 51
– 90 000 руб. – возвращена участнику излишне полученная сумма.

В результате этих двух операций общий итог счета 86 не изменился. Полученные деньги лишь перераспределены между двумя дольщиками.

Доплата или возврат денег за разницу площадей в налоговом учете

Деньги дольщиков, аккумулированные на счетах застройщика, относят к средствам целевого финансирования. И при расчете налога на прибыль в доходах не учитывают (подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ).

А как быть с доплатой? Она может поступить после того, как застройщик получил разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Считать ли эти суммы целевыми в налоговом учете?

Да, это целевые средства. Ведь застройщик привлек их по договору долевого участия, который заключил, как положено, до того, как получил разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Застройщик вправе использовать собственные средства и заемные, которые потом возместят инвесторы. Так, в подпункте 1 пункта 1 статьи 18 закона № 214-ФЗ сказано, что застройщик вправе использовать средства, полученные от дольщиков на «строительство (создание) многоквартирных домов» или на «возмещение затрат на их строительство (создание)».

Таким образом, если договор был заключен до того, как дом сдали, то деньги, полученные от дольщиков, следует признавать целевым финансированием. Даже в том случае, когда они поступили после того, как застройщик получил разрешение ввести дом в эксплуатацию.

Поэтому доплата за лишние метры налогом на прибыль не облагается (письмо Минфина от 9 октября 2012 г. № 03-03-06/1/533).

Источник: https://www.glavbukh.ru/art/88882-qqqm4y17-kak-otrazit-doplatu-ili-vozvrat-deneg-za-raznitsu-ploshchadey

Юр-решение
Добавить комментарий