Возможно ли вернуть подвал в МКД при покупке квартиры?

Место под домом: как использовать подвал для хозяйственных нужд

Возможно ли вернуть подвал в МКД при покупке квартиры?

Москвичи все чаще выбирают “ячейки” на складе взамен домашних кладовок >>>

Но отнюдь не каждый дом в силу своих конструктивных особенностей позволяет устроить в подвале индивидуальные склады. Часть многоквартирных домов, преимущественно в старом жилом фонде, обычно не имеют в подвале специальных помещений, предусмотренных под личное пользование жильцами.

В таких подвалах общедомовые инженерные коммуникации занимают почти всю площадь, а свободная часть помещения никак не отгорожена, поэтому и доступ простых граждан – собственников жилья к ним закрыт.

Как известно, допуск к внутридомовой инженерии разрешен только специалистам, имеющим право эксплуатации инженерных систем.

В более молодом жилом фонде и новостройках подвал, напротив, бывает заранее обеспечен отдельным помещением для хозяйственных нужд жильцов. Право пользования в таком случае принадлежит всем собственникам жилья, вне зависимости от их профессиональной принадлежности: коммуникации остаются вне зоны досягаемости, в закрытой части подвала.

Узнать устройство технического помещения в конкретном доме поможет управляющая компания, которая отвечает за его эксплуатацию. Обратившись в свою УК, собственники жилья, не спускаясь в подвал, смогут узнать, можно ли в нем устроить склад личных вещей. В зависимости от особенностей подвального помещения действовать придется по-разному.

Как сменить управляющую компанию многоквартирного дома >>>

Стройка за свой счет

В первом случае, когда в подвале изначально не предусмотрено место под бытовые нужды жильцов, способ обустроить пространство для хранения все-таки существует.

Подвал, несмотря на наличие в нем в свободном доступе инженерных коммуникаций, все равно остается общедомовым имуществом и принадлежит собственникам жилья. Поэтому они вправе распоряжаться им по своему усмотрению.

И если среди жителей дома наберется достаточное количество желающих хранить в подвале картошку или устроить в нем велопарковку, им ничто не помешает.

Правда, собственникам потребуется проявить настойчивость, организаторские способности, и что, немаловажно, приготовится к материальным расходам. Дело в том, в подвалах такого типа (где коммуникации никак не отгорожены) помещение, обособленное под индивидуальные склады, и проход к нему  без доступа к инженерии придется строить самостоятельно.

Для этого следует вместе с УК заранее продумать план перепланировки и переустройства подвального помещения и получить официально разрешение на проведение соответствующих строительных работ.

Причем, надо понимать, что все финансовые затраты по переустройству подвала и дальнейшей эксплуатации построенного отдельного пространства лягут на собственников жилья, выступивших с инициативой организовать хранилище.

Перечень документов, которые необходимо собрать и предоставить, чтобы получить разрешение на перепланировку и переустройство нежилых помещений в многоквартирном доме, следует уточнять в Госжилинспекции. Москвичи, например, могут узнать все на сайте Мосжилинспекции.


Собрание собственников

В тех домах, где подвал имеет отдельное помещение под хранилище, все проще. Главное – заручиться общим решением собственников жилья и получить свою часть подвала.

С проведения общего собрания собственников жилья придется начинать вне зависимости от того, хотите ли вы просто выделить собственную долю в уже существующем хранилище или, как в предыдущем случае, планируете обустроить в подвальном помещении места для хранения.

На общее собрание необходимо пригласить владельцев всех приватизированных квартир.

Что касается социальных нанимателей, то решение за них принимает собственник, представителей которого также следует позвать на собрание. В Москве, например, это департамент жилищной политики и жилищного фонда города. Информацию о планах по проведению собрания общее собрание, нужно донести до каждого собственника, как того требует Жилищный кодекс, не менее чем за 10 дней до мероприятия.

И лучше всего уведомить участников письменно.

Кроме точной даты и времени проведения собрания, в сообщении следует указать вопросы, которые будут там рассмотрены.

Это необходимо на случай, если очное собрание собственников не состоится и принимать решение большинством придется заочно. А на заочное ание, к сожалению, можно вынести только те вопросы, что были заявлены на очном собрании.

Если данным правилом пренебречь, у желающих оспорить результаты ания в суде будет больше шансов победить.

Повестка собрания в первую очередь должна включать вопрос о создании мест хранения в подвальном помещении и его перепланировки (или о разделении долей имеющегося подвала между собственниками). Кроме того, необходимо определить состав счетной комиссии для подсчета при ании.

Собрание считается состоявшимся, если в нем приняли участие собственники, которые обладают более чем 50% в многоквартирном доме (голос “привязан” к размеру жилплощади, находящейся в собственности, и собственник “трешки” имеет больше , чем хозяин “однушки”). Собравшиеся на месте обсуждают все вопросы и голосуют.

Если 50% не набралось, собрание не засчитывается. В таком случае вам придется прибегнуть к заочному анию. Уведомить о его проведении опять придется всех собственников поадресно.

В информации следует указать те же вопросы, что предлагалось обсудить на очном собрании, включая состав счетной комиссии, с приглашением проать, а также время и место, куда следует сдавать заполненные листы ания.

Голоса подсчитывает выбранная счетная комиссия.


Самозахват и правило обычая

Нередко собственники жилья, особенно новоселы, сталкиваются с ситуацией, когда подвальное помещение в давно заселенном многоквартирном доме уже поделено между некоторыми владельцами. И те, в свою очередь, на все вопросы о местах в подвале заверяют, что свободных нет. Часто это сопровождается увещеваниями, что подвал был обустроен за их счет, и теперь является их помещением по праву.

Шесть тактических приемов, которые помогут победить в битве с соседями >>>

Но на деле это нельзя назвать иначе, как самозахватом. Такие действия со стороны собственников незаконны.

Нежилые помещения, в том числе технический этаж, относятся к разряду общедомового имущества, поэтому у каждого собственника жилья есть в нем своя доля, пропорциональная принадлежащей ему жилплощади.

О самозахвате следует сообщить в УК и далее решать вопрос о выделении долей опять же с помощью общего собрания собственников.

Впрочем, даже если такие условия пользования подвалом были утверждены общим решением на собрании собственников жилья, ситуацию можно изменить. Ведь состав собственников изменился, а это значит, что придется провести новое собрание.

В старом фонде, особенно в хрущевках, давно существует другая практика: подвалы в таких домах очень часто используются еще с советских времен, причем без всяких предварительных согласований, перепланировок и прочих “условностей”. Правильнее всего в таком случае наконец собрать всех собственников и на общем собрании узаконить давно сложившуюся ситуацию.

Выгоды ради

Собственники могут обустроить подвал не только для индивидуального пользования, но и исходя из общих интересов. Например, готовый подвал можно сдавать в аренду под склад магазина, а полученную прибыль делить между собственниками или направлять на благоустройство и ремонт дома. Таким образом нередко зарабатывают товарищества собственников жилья.


Гостиница на дому: 5 главных правил организации в квартире мини-отеля >>>

Но важно помнить, что подвальное помещение предназначено исключительно для технических нужд. Обустраивать в подвале дома гостиницы или квартиры для сдачи в наем строго запрещено.

Источник: https://realty.ria.ru/20140421/402870297.html

Вс рф разъяснил, кто должен быть хозяином подвала в многоквартирном доме

Возможно ли вернуть подвал в МКД при покупке квартиры?

Очень важное разъяснение сделал Верховный суд, когда пересматривал спор, связанный с подвалом в многоквартирном доме. Ситуация оказалась насколько скандальной, настолько и стандартной – город несколько лет назад забрал себе подвал многоквартирного жилого дома и часть его сдал в аренду коммерческой структуре, а собственники жилья в этом доме были с таким положением не согласны.

Страсти по подвалам и чердакам в домах разгорелись, как только в стране появились и стали множиться частные собственники квартир.

Вот с этого момента в суды пошли иски о правах владельцев квартир, причем не на их собственные квадратные метры, а на то, что рядом с квартирами – чердаки, подвалы, лифты, лестничные пролеты. И вал подобных исков последние несколько лет только нарастает.

Поэтому каждое разъяснение Верховного суда по существу подобных споров крайне интересно не только профессиональным судьям, но и многочисленным собственникам квартир.

ВС РФ запретил делить при разводе то, что куплено на маткапитал

Все началось с того, что горожанин обратился в суд с иском к департаменту имущества города и попросил суд забрать “из чужого незаконного владения подвальное помещение”. Дом, в котором живет гражданин, построен в 1965 году. В доме большой подвал с инженерным оборудованием.

В районном суде истец рассказал, что первые приватизированные квартиры в доме появились в начале девяностых.

По мнению жильца дома, у него и соседей вместе с правом собственности на квартиры появились и права на технические помещения в доме, которые предназначены для обслуживания их квартир.

В 2009 году истцу стало известно, что, по данным Единого госреестра прав на недвижимое имущество, право собственности на часть подвала принадлежит городу. Причем оформление этих прав собственности шло несколько лет и в несколько этапов – с 2002 по 2007 год.

Житель дома в суде доказывал, что доступ к инженерным коммуникациям теперь затруднен, а это ставит под угрозу жизнь, здоровье и сохранность имущества собственников квартир. Да и права жильцов нарушены – ведь право общей долевой собственности на общее имущество дома принадлежит всем собственникам жилья.

Истец попросил суд признать регистрацию подвала в ЕГРП как собственности города недействительной.

Райсуд мужчине отказал, а городской с таким вердиктом согласился. Тогда настырный жилец дошел до Верховного суда. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда сказала, что гражданин прав. Нижестоящие суды ошиблись. Вот как рассуждал Верховный суд.

Подвал многоквартирного дома действительно в настоящий момент принадлежит городу и разделен на две части. Часть подвала передана в аренду некой фирме, а во второй части находятся инженерные коммуникации – трубы, вентили, заслонки, краны и прочее.

Истцы – муж с женой – стали собственниками квартиры в 1992 году, а в 2007 году между подразделением по управлению жилыми домами города и истцом был заключен договор на управление этим домом.

Договор заключали на основании решения общего собрания собственников квартир.

ВС РФ разрешил не уступать дорогу движущимся по обочине машинам

Районный суд, отказывая гражданину в иске, заявил, что истец неправильно выбрал способ защиты нарушенного права. Апелляция с таким заявлением согласилась и добавила, что помещения в подвале не могут быть общедомовым имуществом, поскольку “имеют самостоятельное функциональное назначение”. Вот с такими формулировками Верховный суд и не согласился.

По статье 290 Гражданского кодекса собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения в доме, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и прочее оборудование за пределами или внутри квартир, если они обслуживают больше одной квартиры. По статье 36 Жилищного кодекса собственникам помещений принадлежат на праве общей долевой собственности “общее имущество дома: помещения в этом доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, сами лестницы, лифты и лифтовые шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации”. По Жилищному кодексу собственники приватизированных квартир в государственных или муниципальных домах становились совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования.

По смыслу этих норм, сказал Верховный суд, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира или даже комната, терял статус объекта, находящегося в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, относящихся или не относящихся к общей долевой собственности, должен определяться на дату приватизации первой квартиры.

КС РФ запретил бессрочное преследование должников

А вот если по состоянию на дату первой приватизированной квартиры подвалы дома были предназначены (или учтены, или сформированы) для самостоятельного использования “в целях, не связанных с обслуживанием дома”, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает. А остальные подвальные помещения, не выделенные для самостоятельного использования, переходят в собственность жильцов как общее имущество.

Вывод Верховного суда – для правильного разрешения подобного спора судам необходимо было установить, когда была приватизирована первая квартира в доме, предназначен ли подвал для обслуживания всего дома, а также было ли на момент приватизации первой квартиры подвальное помещение предназначено (учтено или сформировано) для самостоятельного использования. При этом, подчеркнул Верховный суд, доказывать момент приватизации первой квартиры и факт, что подвал обслуживал весь дом, должен истец. А что подвал предназначен (учтен или сформирован) для самостоятельного использования – доказывать должен ответчик.

В нашем случае, сказал Верховный суд, апелляция неправильно распределила бремя доказывания, чем нарушила закон. Нельзя согласиться, сказал Верховный суд, и с утверждением горсуда, что истец выбрал неправильный способ защиты.

Право общей долевой собственности у жильцов есть в силу закона, и регистрация в ЕГРП не требуется. Об этом говорилось на пленумах и Верховного и Высшего арбитражного судов, когда рассматривали споры о защите прав собственности.

Раз гражданин – собственник помещения в этом доме, то у него по закону есть право оспаривать зарегистрированное право на общее помещение в доме.

Источник: https://rg.ru/2016/03/15/vs-rf-raziasnil-kto-dolzhen-byt-hoziainom-podvala-v-mnogokvartirnom-dome.html

Налог на подвальное помещение в многоквартирном доме

Возможно ли вернуть подвал в МКД при покупке квартиры?

В каждой многоэтажке, вне зависимости от ее возраста и срока эксплуатации, имеются подвальные помещения. И немало собственников квартир в них интересуется тем, кому принадлежат подвалы в многоквартирном доме, кто обладает правом распоряжаться этой площадью, могут ли жильцы занимать эти помещения и обустраивать их в собственных интересах.

Ответить на все вопросы однозначно довольно сложно, ведь законодательная база жилищной сферы менялась годами, вносились различные поправки, которые в итоге вызвали противоречия с актами, принятыми в прошлые годы. Разберемся, как приватизировать подвал в многоквартирном доме и выясним, кому он принадлежит.

Назначение

В подвале жилого дома как правило находятся трубы, аппаратура, техоснащение и конструкции, что заставляют функционировать всю внутреннюю инфраструктуру здания, например:

  • сети водоснабжения;
  • отопление;
  • электроснабжение;
  • теплосеть или бойлерная;
  • основная распределительная щитовая.

Таким образом, технические этажи многоквартирных домов – это находящееся под жилыми квартирами помещения, предназначенные для гарантированной работы всех коммуникационных систем дома.

Именно поэтому туда не разрешен вход посторонним лицам во избежание вмешательства в работу систем и коммуникаций. Этот факт является причиной установки решеток на подвальные окна.

Войти в него могут только коммунальщики.

Иногда случается, что часть подвала в многоквартирном доме используется коммунальщиками в качестве спецпомещений. Некоторые нижние помещения МКД изначально приспособлены под хозяйственно-бытовые потребности, в них на стадии проектирования были предусмотрены кладовки. Конечно, это касается старых построек, например, так называемых хрущевок.

Как определить собственников

Подвальные и чердачные помещения часто становятся предметом спора и даже судебных тяжб для выяснения того, кто же все-таки является их владельцем.

Согласно российскому законодательству, а именно статье 36 ЖК РФ, общедолевыми собственниками всех подвальных помещений являются все без исключения жильцы многоэтажных домов, если те приватизированы.

Будучи равноценными полноправными владельцами, именно они решают, как именно использовать подвальные площади.

Тем не менее, существуют некоторые спорные моменты.

Например, помещение в подвале многоквартирного дома может быть занято физическим лицом, которое стало его собственником в девяностые годы, тогда как владелец самого здания не успел его оформить как собственность. Именно потому часто случается, что на объектах вторичной недвижимости жилая часть дома принадлежит одним владельцам, а техэтаж – другим.

Для того, чтобы собственники квартир в МКД признавались общими долевыми совладельцами подвальной части здания, должны быть соблюдены определенные условия:

  • на момент приватизации жилой площади подвальная территория не должна уже находиться во владении иных собственников;
  • у технического этажа нет определенного назначения;
  • подвал отделен от квартир.

Кроме того, техническое подвальное помещение признается возможным ко владению на равных долях между жильцами тогда, когда в нем имеется техническое оборудование, способное обслуживать больше одной квартиры.

Если соблюдены все условия, подвал находится в общей долевой собственности живущих в доме, возможность сдачи в аренду, обмен, продажа подвала и прочие манипуляции с техническим этажом без их согласия невозможны.

Нюансы определения владельцев

Следует иметь в виду, что помещения, в которых располагаются инженерные сети и прочие коммуникации, обслуживающие дом, не могут быть переданы в частное владение. Всю остальную, свободную его часть можно использовать по усмотрению жильцов.

Ответы на вопрос, кто и при каких обстоятельствах владеет подвальным помещением, отталкиваясь от законодательства и судебных решений таковы:

  • владельцы подвала – жильцы на основании оформленного долевого права собственности МКД;
  • находящееся в технических подвальных помещениях имущество находится в индивидуальной собственности, его владелец вправе самостоятельно решать, как им распорядиться, и оплачивает расходы на его содержание наравне с остальными;
  • технические комнаты, даже без учета того, что в них расположены коммуникационные, энергетические сети, оборудование, обслуживающее дом, являются специализированными объектами и в индивидуальном пользовании находиться не могут;
  • если в доме нет приватизированного жилья, а все квартиры принадлежат муниципалитету, то и подвал не может быть чьей-то собственностью. В этом случае он эксплуатируется лишь для обслуживания коммуникационных сетей.

Нередко случается, что граждане или некие организации по незнанию законодательной базы или умеренному игнорированию ее правил совершают незаконный захват подвального помещения, располагая там несанкционированные, магазины и прочее. В этом случае следует обратиться в суд.

Приватизация подвала

Приватизация подвала в многоквартирном доме – задача не легкая, ведь для начала придется заручиться согласием всех жильцов.

Как оформить:

  • Организовать собрание собственников жилья согласно установленному в ЖК порядке, выставив на повестку дня вопрос об отчуждении общедолевого объекта недвижимости, то есть подполья дома, изменении его границ с проведением ания.
  • За десять дней до собрания оповестить о нем жильцов, развесив на подъездах объявления с указанием даты и времени сборов. Помните, чтобы ание считалось действительным, на нем должны присутствовать более половины собственников квартир или участников ТСЖ. Решение принимается большинством , о чем составляется соответствующий документ. На его основании проводится дальнейшая приватизация.

ВАЖНО! Если вопрос о приватизации решается касательно подвала, находящегося в общежитии, необходимо получить лишь согласие его владельца здания, который, как правило один.

  • Сделать проект планируемой реконструкции, предварительно изучив план подвала. Его необходимо согласовать с органом пожарного надзора, санэпидстанцией и прочими контролирующими учреждениями. После этого проект нужно предоставить в Бюро техинвентаризации, где он должен быть утвержден.
  • После того, как БТИ утвердит проект, начинается рабочий этап по реконструкции подвального помещения. После их завершения проводится экспертиза техсостояния подвала, о чем проверяющая экспертная комиссия выдает заключение.
  • Когда проект реконструкции согласован, получено экспертное заключение, необходимо написать заявление и подать его в БТИ для того, чтобы техпаспорт жилого дома был переоформлен. После этого площадь имущества, находящегося в общей долевой собственности жильцов уменьшится, при этом количество людей, оплачивающих его содержание, увеличится. Соответственно, плата для каждого отдельного плательщика уменьшится.
  • Следующий и финальный этап приватизации – непосредственное получения свидетельства о регистрации права собственности на недвижимое имущество, которое следует получить в Росреестре.

Для оформление свидетельства необходимо:

  • Заявление.
  • Протокол решения собрания собственников о приватизации подвала.
  • Разрешение владельца МКД.
  • Техническая документация на дом.
  • Квитанция об оплате госпошлины.

Если документация заполнена верно, все данные действительны и результаты ания не сфальсифицированы, то после проверки поданных бумаг свидетельство выдадут беспрепятственно.

Помимо того, что жильцы получают недвижимость в пользование и право распоряжаться ей по своему желанию, на них также ложится обязанность по его охране, уходу, содержанию в надлежащем состоянии. Также следует отметить, что провести полную приватизацию подвального помещения в жилом доме одним собственником невозможно.

Реконструкция помещения и ее критерии

Как уже было сказано, будущая планировка подвального помещения должна быть утверждена. Для этого необходимо:

  • обеспечить свободный проход специалистов к системам коммуникаций для проведения ремонтных или текущих работ, дезинфекции, замены труб;
  • соблюдать правила пожарной безопасности в подвальных помещениях и на входах к ним;
  • провести освещение, воду, вентиляцию, отопление и канализацию в те помещения, где по плану будут работать люди;
  • учитывать назначение подвального помещения и выполнять его реконструкцию с учетом того, для каких целей планируется его использовать: хранить инвентарь, личные вещи, консервации, устроить магазин или даже зону отдыха;
  • не вносить изменения в конструкцию фундамента здания и несущие элементы;
  • работы по реконструкции не должны нарушать функционирование инженерных сетей.

У каждого из жильцов уже приватизированного подвального помещения могут быть свои планы на его использование. Но если оно находится в общем долевом владении, решение по этому поводу принимается также на общем собрании при присутствии более половины собственников и большинством .

Если планируется использовать подвальное помещение или его часть в многоквартирном доме в коммерческих целях, следует во избежание проблем с властью узаконить его в статусе нежилого и потом уже оформить в собственность подвал.

Самовольный захват

Нередко происходит, когда подвальные помещения, несмотря на проведенную процедуру приватизации, оказываются заняты без ведома. При этом фальшивые владельцы уверенно доказывают, что занимают эту площадь по вполне законным причинам. Например, утверждают, что занимают помещение на основании того, что провели перестройку и оснащение за собственные средства.

Но на данный момент этой причины недостаточно для того, чтобы забрать часть подвального помещения в единоличную собственность. И такая ситуация называется не иначе, как самовольный захват, чаще всего происходит в домах второго жилого фонда, особенно в постройках советских времен.

Источник: https://hoz-molotok.com/nalog-na-podvalnoe-pomeschenie-v-mnogokvartirnom-dome/

Как попасть в подвал жилого дома

Возможно ли вернуть подвал в МКД при покупке квартиры?

Подвал в многоквартирном доме, как и чердак, являются потенциальными объектами спора между жильцами. Возникший конфликт не всегда решается просто, т.к. в законодательстве есть противоречия (старые положения не согласуются с действующими актами). Далее вы узнаете о возможных проблемах, связанных с разделом подвальных помещений, и о способах их решения.

Кто хозяин подвального помещения

Если еще в 90-е подвал занял посторонний собственник, а хозяин вовремя не оформил документы, то между этими сторонами неизбежна спорная ситуация.

Жилец обнаруживает, что помещением пользуются третьи лица, казалось бы, на легальных основаниях. И даже обращение в судебные инстанции не всегда разрешает проблему, но все же суд обычно — это единственный способ решить данный вопрос.

Дополнительная путаница часто возникает из-за сдачи бывшими собственниками помещения в аренду.

Владение нулевыми этажами регулируется следующим образом: кто первый оформил жилье в собственность, тот и выбирает любое подвальное помещение, и далее по преимуществу более раннего оформления погреба занимают остальные жильцы. Такой порядок получения прав на обладание техническими этажами установлен Высшим Арбитражным судом России.

В ГК РФ, Статьях 235 и 290 указывается, что жилец претендует на получение в пользование следующих незанятых участков многоквартирного дома:

  • подвальная и другие комнаты для специального оборудования (чердаки, пристройки);
  • ограждающие пространства, крыши;
  • лестницы, межэтажные территории;
  • коридоры на этажах, лифты.

Важно, чтобы занимаемая площадь не имела специального назначения. Так или иначе, подвал в жилом доме в собственности у того жильца, который по закону имеет первоочередное право использовать данное помещение.

Правовой режим

«Техническое подполье» в многоэтажных домах часто не относят к общему имуществу. Так, арбитражная практика показывает, что такие погреба не характеризуются как долевая собственность жильцов, а значит, помещения нельзя эксплуатировать и обустраивать. Ситуация больше характерна для советской постройки.

Совет: «Определить, можно ли использовать помещение времен СССР, довольно сложно — для этого лучше сразу обращаться в арбитражный и суд общей юрисдикции».

Право общей долевой собственности актуально только по отношению к техническим подвалам (ЖКРФ, статья 36). В пользу того, что помещение техническое, говорит установленная в нем электрощитовая (Постановление СЗО ФАС за 21.03.2011).

Также любое подвальное оборудование, задействованное для обслуживания многоквартирных домов (МКД), и требующее доступа на данную территорию, способствует определению помещения как технического. К оборудованию относятся, в том числе, трубопроводные системы, коммуникации отопления, запорная арматура и пр.

Погреб как самостоятельный недвижимый объект определяется по приложению № 3 Постановления Верховного Совета. Право долевого обладания здесь не возникает по следующим причинам:

  • при приватизации первой жилплощади погреб расценивался как комната, не назначенная для обслуживания дома;
  • подвальное помещение не предлагалось владельцам квартир в виде общего имущества;
  • помещения, не назначенные для самостоятельного предприятия, уже стали долевой собственностью проживающих.

Такие погреба проектируются специально для самостоятельного пользования. В них размещаются аптеки, торговые павильоны и пр. От владельцев требуется внесение определенной суммы на содержание дома, наравне со всеми собственниками (правовой режим: постановление СЗО ФАС).

Как приватизировать подвал

Владельцы квартир часто задумываются о том, чтобы приватизировать погреб с возможностью реконструкции. Однако все помещения — это обоюдная собственность жильцов, из-за чего необходимо получить согласие каждого собственника. Проводится ание, и положительный результат фиксируется в документах. Порядок процедуры отражен в Статье 36 ЖК РФ:

  1. извещаются все владельцы подвального помещения (за 10 суток до собрания);
  2. проводиться ание, и подсчитываются голоса — если больше половины — положительные, то погреб конкретного жильца переводится в частную собственность;
  3. имея на руках разрешающий документ, приступают к переоснащению полученной территории (составив и согласовав проектную документацию в Бюро технической инвентаризации).

Те же действия выполняются для реализации коммерческой идеи и др. Любой жилец, несогласный с процедурой, может обратиться в Гос. инспекцию для проверки результатов ания.

После завершения всех работ необходимо:

  1. переоформить техпаспорт;
  2. написать обращение для получения свидетельства регистрации, приложив к прошению подтверждение со стороны собственников дома;
  3. предоставить платежную квитанцию об оплате госпошлины.

В случае одобрения, свидетельство о приватизации выдают сразу после проверки пакета документов.

Где взять ключи от нулевого этажа

Управляющая компания не имеет права отказывать в выдаче ключа от подвального помещения МКД. По Статье 36 ЖК РФ права долевой собственности на помещение имеет каждый владелец квартиры.

Даже небольшое сокращение общего подвального пространства возможно лишь с согласия всех собственников (на тех же условиях передаются объекты общего имущества в пользование другим лицам).

Запрет на доступ жильцов к долевой собственности не допускается.

Задача управляющей компании — оправдать доверие собственников в отношении ремонта и содержания подвального помещения в многоквартирном доме. Установка своих правил и ограничение доступа к погребу здесь не имеют смысла.

Совет: «Если ключи от подвала приходится каждый раз просить у старшего по дому, то юристы рекомендуют сделать письменное коллективное предупреждение УК и после этого поменять замок».

Выше было сказано, что подвальное помещение — это общедомовое имущество, которое могут обустроить и использовать собственники для своих хозяйственных потребностей. В подвалах складируют консервы, картошку, детские коляски, лыжи, велосипеды и т.д. Любые вещи, которые нежелательно хранить в квартире, можно разместить в подвале.

Обратите внимание: конструктивные характеристики некоторых домов не предусматривают обустройства личных складов в подвальной комнате. Инженерные коммуникации подвалов могут задействовать всю их площадь. Попадать в такие помещения обычным жильцам запрещено — доступ разрешен только специалистам, эксплуатирующим технические системы.

Если же нулевой этаж обеспечен отдельными боксами для хозяйственных нужд, а коммуникации находятся вне зоны досягаемости, то попасть в него могут:

  • технические работники;
  • жильцы многоквартирного дома.

Бывает, что общие помещения уже поделили между собой некоторые владельцы.

Данные действия называются «самозахватом» и считаются незаконными (ведь доля общей долевой собственности пропорциональна принадлежащей собственнику жилплощади).

В случае «самозахвата» следует обратиться в УК для перераспределения долей на общем собрании собственников. В результате собственник получает долю и доступ в общий погреб.

Обустройство подвального помещения

По вопросам реконструкции и благоустройства законодательство не дает четкого ответа. Еще недавно вход в погреб обустраивался прямо из квартиры, если позволяло ее расположение. Сегодня же данные действия запрещены, как и объединение двух квартир в одну двухэтажную.

Некоторых домовладельцев это не останавливает: они оформляют документы задним числом. Однако заниматься подобными махинациями крайне не рекомендуется.

Также запрещено делать из подвального помещения жилую комнату, но как библиотеку, парикмахерскую, бильярд или спортзал вполне можно оформить.

Рассмотрим несколько вопросов домовладельцев.

Вопрос: Купил квартиру в доме, где подвал сдается в аренду. Однако многие жители, как и я, хотят вернуть подвалы себе.

Ответ: Попросите правление поставить вопрос на собрании собственников. Решение обычно принимается путем ания.

Вопрос: Предыдущий хозяин квартиры не хочет освобождать подвал.

Ответ: Узнайте, заключен ли общий договор использования нулевого этажа. Если нет, обсудите вопрос оформления договора на собрании жильцов. Обратите внимание: погреб также может быть приватизирован. Если у вас есть все необходимые права, то предыдущий хозяин должен освободить помещение.

Теперь вы знаете, кому принадлежат подвалы в многоквартирном доме: владельцами большинства из них являются собственники квартир. Согласно Статьям 290 ГК РФ и 36 ЖК РФ право долевой собственности на нулевой этаж возникает одновременно с покупкой основной недвижимости. Подвалы также могут приобретать люди, не прописанные в данном многоквартирном доме.

Источник: https://okommunalke.ru/obshhedomovoe-imushhestvo/podvalnoe-pomeshhenie-v-mnogokvartirnom-dome

Кому разрешено входить в подвал жилого дома

Ссылаясь на законодательство, жильцы не всегда имеют возможность занять свободные помещения в домах. Это связано с противоречиями положений прошлых лет и действующих актов. Ранее было предоставлено право занимать подвальные пространства в многоквартирном доме, после вложения собственных сбережений в реконструкцию и ремонт бесхозных пространств.

  • 1 Почему возникла конфликтная ситуация?
  • 2 Как определить кто владеет техническими этажами?
  • 3 На что могут рассчитывать собственники квартир?
  • 4 Практическое содержание законодательства
  • 5 Частные вопросы

Почему возникла конфликтная ситуация? Кому принадлежит подвальное помещение, если оно уже было занято посторонними собственниками в 90-ые годы? Спорная ситуация может возникнуть только, если хозяин не успел ранее оформить документы на пользование своим объектом.

  • если объект спора не относится к помещениям специального назначения;
  • в нем отсутствует коммуникационное оборудование, используемое для обслуживания другого многоквартирного дома;
  • объект не является частью квартир.

Регулирование взаимоотношений проводится согласно ст. 235 п.2 и ст. 290 п.1 ГК РФ. Согласно положениям, жильцы имеют право выдвигать требования на следующий список незанятых помещений в доме:

  • все лестницы и межэтажные метры;
  • лифты и этажные коридоры;
  • помещения для технического оборудования (чердак, подвал, пристройки);
  • объекты, где расположено инженерное оборудование для обслуживания квартир;
  • чердак, крыши и ограждающие территории.

По текущему законодательству всем жильцам приватизированных квартир дается право занимать технические этажи в доме по долевому принципу.

Какие требования предъявляются к подвальным помещениям многоквартирных домов?

Важно

Подземный этаж является общим имуществом и принадлежит собственникам квартир, которые вправе распоряжаться отсеком по своему усмотрению.

Если на всеобщем собрании жители многоквартирного дома выразят желание хранить в подвале банки с огурцами или устроить в нем хранилище для велосипедов или автомобильных покрышек, ничто и никто не сможет им помешать.

Стройка подземного хранилища Единственное, что понадобится жильцам, это целеустремленность, проявление настойчивости и организаторских способностей.

Источник: https://prozppinform.com/kak-popast-v-podval-zhilogo-doma/

Как вернуть технические подвалы в собственность жильцов? – Онлайн юрист

Возможно ли вернуть подвал в МКД при покупке квартиры?

Подвальное помещение и чердак часто становится объектом спора. Жильцы выступают за право обладать дополнительными метрами в доме. Возникает вечный вопрос: кому принадлежат бесхозные этажи в многоквартирных строениях?

Ссылаясь на законодательство, жильцы не всегда имеют возможность занять свободные помещения в домах. Это связано с противоречиями положений прошлых лет и действующих актов.

Ранее было предоставлено право занимать подвальные пространства в многоквартирном доме, после вложения собственных сбережений в реконструкцию и ремонт бесхозных пространств.

Почему возникла конфликтная ситуация?

Кому принадлежит подвальное помещение, если оно уже было занято посторонними собственниками в 90-ые годы? Спорная ситуация может возникнуть только, если хозяин не успел ранее оформить документы на пользование своим объектом.

Так, большинство домов вторичного плана имеет приватизированные технические этажи. С новостройками наблюдается другая ситуация.

Многие жильцы обнаружили, что подвальные помещения находятся в пользовании у третьих лиц на вполне законных основаниях. Аналогичная ситуация наблюдается при попытке предъявить право на технический этаж через судебные инстанции, но результат оказывается в пользу бывших владельцев. Кому же все-таки должны принадлежать площади, где находится техническое оборудование?

Существует много нерешенных споров в отношении вопроса владения техническими этажами, где находится коммуникационное оборудование. Жильцам ещё предстоит столкнуться с неправомерными попытками эксплуатации общего имущества как индивидуальным. Часто суд становится единственным путем решения наболевшего вопроса.

Недопонимание вызывают ситуации, если подвальное помещение было сдано в аренду бывшими собственниками на огромный период времени. Восстановление интересов новых хозяев лучше проводить при помощи опытного юриста. Это может сэкономить время и затраченные средства на разбирательства.

Как определить кто владеет техническими этажами?

Высший Арбитражный суд РФ установил критерии для определения очередности, когда наступает право на техэтажи.

Отправной точкой определения становится момент оформления в собственность первого жилья в доме.

Это при условии, что не осуществлялось владение техническими комнатами на момент приватизации, а подвальная площадь была установлена как индивидуально-предназначенная площадь.

Если она не была в общем пользовании жильцов многоквартирного строения как долевое имущество, то и право на них у собственников так и не возникло. Технические метры остались за прежним хозяином.

Что касается остального свободного помещения — если они самостоятельно не использовалось, то оно остается в долевом владении. Жильцы могут иметь на него право использовать по своему усмотрению. Оно принадлежит всем собственникам в многоквартирном доме.

Для того, чтобы у жильцов было право на общедолевое владение техническим этажом нужно выполнить как минимум два условия:

  • на дату приватизации первого жилого помещения подвальные метры не должны были находиться в самостоятельном пользовании других собственников;
  • технический этаж не имеет отдельного предназначения и отделён от квартир.

Для признания технического помещения общей долевой собственностью в новом доме нужно, чтобы оно содержало техническое оборудование или предназначалось для обслуживания более одной квартиры.

На что могут рассчитывать собственники квартир?

Жильцы могут выдвигать требования на свободные пространства следующих видов:

  • если объект спора не относится к помещениям специального назначения;
  • в нем отсутствует коммуникационное оборудование, используемое для обслуживания другого многоквартирного дома;
  • объект не является частью квартир.

Регулирование взаимоотношений проводится согласно ст. 235 п.2 и ст. 290 п.1 ГК РФ. Согласно положениям, жильцы имеют право выдвигать требования на следующий список незанятых помещений в доме:

  • все лестницы и межэтажные метры;
  • лифты и этажные коридоры;
  • помещения для технического оборудования (чердак, подвал, пристройки);
  • объекты, где расположено инженерное оборудование для обслуживания квартир;
  • чердак, крыши и ограждающие территории.

По текущему законодательству всем жильцам приватизированных квартир дается право занимать технические этажи в доме по долевому принципу.

И эксплуатировать всё коммуникационное оборудование, участвующее в обслуживании территории более одной квартиры.

Как быть, если дело касается новостроек?

В этом случае для определения долевой собственности технических помещений учитывают следующие составляющие:

  • кадастровый паспорт;
  • содержание проектной документации;
  • технический паспорт.

По анализу документов делают выводы о принадлежности технических помещений. Так, если подвал не указан, как площадь специального назначения или описаны возможности отдельного его использования, то жильцы обретают право владения общей недвижимостью.

Для подтверждения своих намерений застройщик обязан пройти процедуру оформления документов на подвальное помещение. Только после получения официального подтверждения об окончании проверки наступает право эксплуатировать технический этаж в своих целях либо передавать его третьим лицам.

Практическое содержание законодательства

Подвальные помещения, не имеющие внутри технического оборудования дома, в судебном порядке назначаются за следующими лицами:

  • застройщик приобретает право распоряжаться техническими этажами в доме;
  • новый собственник, получивший законное право на владение многоэтажкой.

Высшим Арбитражным Судом закреплено право собственников обратиться за возвратом техэтажей в общую долевую собственность. Положительные решения в сторону владельцев квартир существовали на практике даже, если подвалы уже принадлежали третьим лицам, а также были внесены в Росреестр. Однако основное значение имела цель приобретения помещений в индивидуальное пользование.

Так, если в реестр внесена запись об индивидуальном владении общей площади в доме, но существует право на долевую собственность других хозяев квартир, то последние через суд легко докажут неправомерность оформления документов предыдущими инстанциями. Подвальные помещения будут отнесены к долевой собственности в судебном порядке.

Незаконным будет признано владение помещений общего пользования, через которые собственники попадают в свои жилища. Суд восстановит право на беспрепятственный доступ к своей квартире. К таким площадям относят коридоры, холлы, лифты. Если в дом можно попасть только через подвал, то и он будет отнесен к долевой недвижимости дома.

Чтобы вернуть подвал в свои владения, нужно восстановить права на использование общего имущества дома. Первым делом запрашиваются сведения о недвижимости в Росреестре. По результатам полученной выписки можно с высокой точностью определить: кому будет принадлежать подвальное помещение.

Частные вопросы

Часто возникают вопросы по поводу передачи подвальных помещений в многоквартирном доме без ведома жильцов. Людей возмущает вопрос занимаемой территории соседями в единоличном порядке, порой ограждается до нескольких комнат с установкой замков, дверей, дополнительных перегородок.

Можно решить вопрос незаконно занимаемой территории через суд, но для начала определяются со следующими нюансами:

  • в Росреестре запрашивается выписка со сведениями: как и когда были переданы подвальные помещения конкретному лицу;
  • является ли техническое помещение собственностью с долевым распределением;
  • имеется ли официальное подтверждение оформления подвала в индивидуальное пользование;
  • какого принципа собственности в доме являются квартиры: муниципальное жильё или приватизированное;
  • важный вопрос в судебной практике —время, когда было приватизировано первое жильё в доме и момент перевода подвала в индивидуальное владение;
  • какими функциями было наделено подвальное помещение в проектных документах: техническими или специализированными.

Исходя из вышеперечисленных условий, судом делается один из однозначных выводов:

  • подвальное помещение является долевой собственностью всех жильцов в многоквартирном доме;
  • имущество технических этажей находится в индивидуальном владении. Собственник может по своему усмотрению распоряжаться недвижимостью и несет полные расходы наравне с другими жильцами дома;
  • комнаты технических этажей относятся к специализированному объекту без учета того, что там расположено коммуникационное и дополнительное оборудование для обслуживания многоэтажки;
  • если в доме одни лишь муниципальные квартиры, то подвал никому не принадлежит. Допускается только его эксплуатация в целях обслуживания коммуникаций.

Незаконно занимаемая территория должна быть немедленно освобождена. Истец готовит доказательную базу и приводит аргументы своего права на технические этажи.

Ответчик обязан предоставить оформленные документы и выписку из Росреестра. Несогласных с законодательной базой РФ можно привлечь к ответственности за самоуправство.

Продажа, обмен, дарение или сдача в аренду технического этажа запрещена без согласия каждого владельца приватизированной квартиры в доме. Это утверждение верно только в случае, когда подвал находится в общей долевой собственности. Доля выгоды с дохода от таких действий распределяется равномерно между всеми жильцами.

Источник: http://bytrf.ru/stati/komu-prinadlezhit-podval-v-mnogokvartirnom-dome.html

Юр-решение
Добавить комментарий