Возможно ли приобретение квартиры по переуступке?

Из вторых рук

Возможно ли приобретение квартиры по переуступке?

О том, что это за сделка и чего стоит опасаться при покупке строящегося жилья не у застройщика, — в коротких карточках

Александр Тарасенков/Интерпресс/ТАСС

Покупка жилья в строящемся доме не всегда подразумевает, что сделка может быть заключена напрямую с застройщиком. Продажа квартир в новостройках другими юридическими лицами, а также первыми дольщиками — очень распространенная практика. По сути, они продают не сами квартиры, а переуступают свои права на них.

В коротких карточках рассказываем, как заключаются такие сделки, в чем их особенности и риски.

Переуступка прав Что это за сделка

Переуступка прав — это сделка по покупке в недостроенном доме квартиры, которая ранее была приобретена у застройщика. «Проще говоря, это замена одного дольщика на другого в договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома», — поясняет начальник отдела продаж департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков.

Дело в том, что в строящемся доме сам объект (квартира) пока еще не существует физически и не имеет точного почтового адреса.

Есть только оформленное договором долевого участия право на него, и это право можно переуступить другому лицу.

По сути, первоначальный дольщик передает покупателю право требования к застройщику о передаче квартиры после завершения строительства и прочие права и обязанности, предусмотренные ДДУ.

Продавцы Кто обычно продает недостроенное жилье

Во-первых, это оптовые инвесторы — как правило, юридические лица, купившие по ДДУ несколько десятков квартир. Приобретенные на старте продаж квартиры ближе к завершению строительства продаются дороже, на чем инвесторы и зарабатывают.

Во-вторых, продавцами выступают подрядные организации. Застройщик расплатился с ними за проделанную работу квадратными метрами, и им нужно конвертировать их в деньги.

В-третьих, это частные инвесторы (физические лица), которые тоже получают прибыль от продажи почти готовой квартиры, купленной по минимальной цене на этапе котлована.

Четвертый тип продавцов — дольщики в обычной жизненной ситуации: например, изначально купили то, на что хватило средств, но пока дом строился, появилась возможность приобрести квартиру большей площади или в другом районе.

«Нередко люди сначала приобретают однокомнатную квартиру, затем по мере роста цены к моменту сдачи дома ее переуступают и в том же проекте, но в следующей очереди, приобретают по стартовой цене уже более просторную квартиру» — отмечает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Застройщик Нужно ли получать его разрешение

Не во всех случаях. Многие застройщики практикуют взимание комиссии за оформление разрешения (согласия) на переуступку.

Этот пункт регулируется самим ДДУ: если в договор долевого участия внесено условие, что для уступки требуется получить согласие застройщика, его необходимо будет выполнить. «Размер комиссии может быть как фиксированным (30–60 тыс. руб.

за квартиру), так и выраженным в виде процентной ставки (может достигать 4%)», — поясняет руководитель консалтинговой компании «ТОП Идея» Олег Ступеньков.

Более того, застройщик даже может наложить запрет на реализацию квартиры по переуступке, чтобы первые дольщики в массовом порядке не выходили на рынок с предложениями о перепродаже. Но если в ДДУ нет запрета на уступку, то после проведения сделки новому дольщику нужно только уведомить о ней застройщика, приложив к письму копию зарегистрированного договора и свои контакты.

Комиссия Почему строительные компании ее берут

Так они стараются регулировать поведение инвесторов, купивших на котловане пул квартир, чтобы предотвратить выход на продажу большого объема по ценам ниже, чем у него самого. Инвестиционные квартиры часто реализуются на 5–10% ниже цен, выставленных застройщиком на аналогичное жилье.

«Есть проекты, в которых уступки вообще не играют никакой роли и не оказывают влияния на темпы реализации квартир застройщиком, — рассказал Олег Ступеньков. — Чаще всего это масштабные жилые комплексы с высокими темпами продаж. А вот на точечных проектах, где план продаж застройщика в месяц составляет не более 1 тыс. кв. м, потеря выгоды уже будет ощутимой».

Покупатель Чем ему выгодна такая покупка

Выгода покупки квартиры по переуступке прав заключается в том, что можно приобрести квартиру в строящемся доме дешевле, чем у самого застройщика, который регулярно проводит плановые повышения цен по мере готовности объекта. Кроме того, если основная масса квартир в интересующем объекте уже распродана, вполне вероятно, что интересный вариант можно будет купить по переуступке у первоначальных дольщиков.

Ограничения Что мешает заключению такой сделки

Договор переуступки прав можно заключить только в определенный промежуток времени: с момента государственной регистрации договора долевого участия (ДДУ) и до подписания передаточного акта между дольщиком и застройщиком. После оформления квартиры в собственность уже заключается договор купли-продажи.

Дольщик не может переуступить право требования по ДДУ, если он еще не оплатил договор. «Такое может быть, к примеру, если квартира приобреталась в рассрочку, — рассказывает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

— В данном случае замена дольщика возможна только с согласия застройщика. При этом подписывается договор уступки с переводом долга.

В текст соглашения вносится формулировка о том, что дольщик № 1 передает дольщику № 2 долг перед застройщиком в указанном размере».

Сделка Как она заключается

Первоначальный дольщик и покупатель заключают договор уступки прав требования (ДУПТ). Конечному покупателю передается оригинал этого документа и договор долевого участия (ДДУ).

При этом в договоре уступки прав обязательна ссылка на ДДУ, также указывается основная информация об объекте, его характеристиках и стоимости. Кроме того, там должен быть подтвержден факт полного исполнения финансовых обязательств продавца перед застройщиком.

В свою очередь, компания-застройщик передает новому покупателю документы об оплате. Если квартира в ипотеке, конечному покупателю нужно получить справку о снятии обременения.

Далее составляется передаточный акт всей вышеперечисленной документации, он заверяется обеими сторонами по договору об уступке прав требования. Пакет документов передается в МФЦ для регистрации ДУПТ в Росреестре, затем производится оплата покупки. После получения зарегистрированных документов покупатель приобретает законное право требования на квартиру.

Риски Чего следует опасаться в сделках по переуступке прав

Риск срыва сроков строительства не снижается, как и в случае с заключением ДДУ, поэтому важна тщательная проверка надежности застройщика. Можно оценить, например, количество выставленных первыми дольщиками квартир на продажу.

«Большое количество предложений о продаже строящихся квартир от физических лиц может говорить о появлении проблем у застройщика и риске нарушения сроков окончания строительства», — отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

Есть также риск, что сделку объявят недействительной. Среди причин, которые могут к этому привести, — признание первого дольщика банкротом в течение года после продажи квартиры, а также отсутствие уведомления застройщика о переходе права требования.

«Наконец, для покупателя сохраняются многие риски, свойственные покупке вторичного жилья, — рассказала Мария Литинецкая.

— Например, лучше заранее узнать, нет ли в числе собственников по ДДУ несовершеннолетних и приобретена ли для них другая недвижимость, не меньшая по площади.

Также покупателю необходимо выяснить, не состоял ли в браке продавец на момент покупки квартиры, а если состоял, получил ли письменное согласие супруга на ее продажу».

Покупателю следует убедиться, что ему будет переданы оригинал ДДУ (или его нотариально заверенная копия в случае, если ДДУ заключен на большой объем квартир), советует Наталья Шаталина. Также подлинными должны быть подтверждающие оплату ДДУ документы (оригиналы или нотариально заверенные копии платежных поручений, справка от застройщика об исполнении обязательств).

Покупка у юрлиц Безопаснее ли покупать квартиру у подрядчиков, чем у частников

Здесь тоже есть риски, о которых нужно знать. Бывают ситуации, когда генподрядная компания договаривается с застройщиком на взаимозачет за работы. При этом оговаривается цена за 1 кв. м.

«Подрядчик и застройщик одновременно подписывают ДДУ и договор подряда с описанием условий взаимозачетов, — рассказал Олег Ступеньков. — ДДУ сразу идет на регистрацию, но он может оказаться на момент последующей переуступки еще не оплачен, так как привязан к договору подряда.

Поэтому конечный покупатель, который намерен заключить договор уступки с подрядчиком, должен проверить не только ДДУ, но и акты взаиморасчетов, счета-фактуры и договор подряда, в котором фигурирует интересующая его квартира, предлагаемая к переуступке. При заключении договора уступки с физлицом тоже следует попросить акт сверки и платежки, проверив факт оплаты ДДУ.

Поэтому самый главный совет: заключайте договоры уступки только в офисе продаж застройщика».

Ипотека Можно ли купить квартиру по переуступке прав с использованием кредита

Еще несколько лет назад банки, как правило, не одобряли выдачу ипотечного кредита на приобретение жилья по договору переуступки прав.

Но сегодня они гораздо охотнее соглашаются финансировать такие сделки на аккредитованные объекты недвижимости: это говорит о том, что механизм ДУПТ уже неплохо отработан.

Среди кредитных учреждений, готовых давать ипотеку на указанных условиях, — Сбербанк, ВТБ24, DeltaCredit, Банк Москвы и другие. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5b911d6c9a7947773012218f

Как купить квартиру по договору переуступки?

Возможно ли приобретение квартиры по переуступке?

ovchinnikovfoto/Depositphotos

Еще три-четыре года назад до 30% покупателей квартир в новостройках составляли инвесторы, которые вкладывались на старте продаж, а незадолго до ввода здания в эксплуатацию уступали свое право требования тем, кому нужно было жилье на высокой стадии готовности.

На сегодняшний день сделки по переуступке прав на рынке первичного жилья — явление не такое частое. Как правило, на продажу квартиры по договору цессии (а речь именно об этом) решаются те, кому по каким-либо причинам срочно понадобились деньги либо дольщик разочаровался в своем выборе: объекте или застройщике.

А в роли покупателей выступают желающие одновременно сэкономить и минимизировать риск недостроя.

Как выбрать новостройку и застройщика?

Переуступка прав: особенности сделок

Суть переуступки

Согласно законодательству РФ лицо, заключающее со строительной компанией договор долевого участия, получает первичные права на недвижимость, которые впоследствии может передать третьей стороне.

Эти права могут передаваться сколько угодно раз, но только до момента ввода новостройки в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи.

Такая сделка называется цессией, и, помимо продавца и покупателя, в ней принимает участие застройщик, поскольку после оформления договора все спорные моменты покупатель будет решать именно с ним.

Каким образом проходит переуступка?

Переуступка прав на квартиру в новостройке возможна в нескольких вариациях. Но самой надежной является передача прав требования по действующему договору долевого участия в строительстве. Только этот документ гарантирует получение безусловного и подтвержденного государственной регистрацией права требования.

Главное, что должен осознавать покупатель при такой сделке: он покупает не квартиру, а право требовать ее у застройщика. При этом к нему переходят все риски, связанные с долевым строительством, и обязанности по исполнению договора долевого участия: например, оплачивать взносы, если есть задолженность, и принять квартиру по акту приема-передачи в установленный договором срок.

Как зарегистрировать переход права собственности на недвижимость?

Инструкция: как принять квартиру в новостройке

Как выбрать квартиру с переуступкой и оформить сделку цессии?

1. Проверьте репутацию застройщика

Не поленитесь проанализировать имеющуюся в открытых источниках информацию о девелопере проекта и строящемся ЖК, в котором планируете приобрести жилье.

Оцените, насколько быстро и качественно застройщик реализует все свои проекты, насколько компания открыта для дольщиков. Изучите учредительные документы компании и разрешение на строительство дома, проектную декларацию.

Все это можно найти на официальном сайте проекта либо на сайте или в офисе девелопера.

2. Выясните причину переуступки

Важно понять, почему дольщик хочет продать свое право требования квартиры в этой новостройке. Так, проблемы могут заключаться в качестве приобретаемого жилья. Вполне возможно, что он нашел технические недочеты и нарушения в строительстве. Поэтому будет нелишним осмотреть квартиру, на которую приобретается право требования.

3. Ознакомьтесь с договором и платежными документами

Внимательно прочитайте договор долевого участия, который заключил продавец с застройщиком. Особенное внимание обратите на права и обязанности дольщика, подлинный ли документ.

Обязательно запросите акт сверки или акт взаиморасчетов. В нем отражено, полностью ли дольщик оплатил стоимость строящегося жилья или частично.

Если объект оплачен не в полной мере, то в договоре цессии прописывают, что задолженность передается покупателю.

Обратите внимание, что при переуступке прав на недвижимость в новостройке налог должен оплатить продавец. Он заполняет декларацию по форме 3-НДФЛ, прописывает доход, который получил во время действия соглашения, и отдает документ в отделение налоговой службы по месту жительства до 31 апреля в следующем году после заключения договора. Сумма налога составляет 13% от стоимости объекта.

Как купить новостройку: 23 полезные статьи

5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса

4. Соберите полный пакет документов

Следующий шаг — собрать документы и разрешения на проведение сделки.

Например, семейным людям нужно обязательно получить нотариально заверенное согласие супругов либо заявление о несостоянии в браке, а также разрешение органа опеки и попечительства, если есть дети.

Продавец уведомляет застройщика о том, что собирается продать свое право требования, и получает от него письменное разрешение и справку об отсутствии или наличии задолженности. Для сделки вам также понадобятся договор долевого участия и паспорта сторон.

5. Разберитесь с ипотекой

Если дольщик приобретал квартиру по ипотеке, нужно получить согласие банка на сделку и перевод долга на покупателя.

В данном случае придется собрать пакет документов, который обычно требуется для оформления ипотечного кредита: оценку объекта, сведения о доходах, копию трудовой книжки, СНИЛС, паспорта и т. д.

Если покупатель готов внести полную стоимость квартиры, банк может потребовать оплаты комиссионных за снятие обременения.

6. Подпишите договор цессии

Как правило, подписание договора цессии на переуступку прав требования проходит в офисе продаж, чтобы представитель застройщика или агентства оперативно смог завизировать документ со своей стороны.

По закону договор должен быть составлен в письменной форме, отражать юридические данные сторон сделки (сведения о компании-застройщике, дольщике и покупателе), содержать подробное описание объекта (этаж, номер, площадь, количество комнат, адрес), права и обязательства каждой стороны, стоимость, порядок и сроки расчетов, дату и подписи. Договор регистрируется в Росреестре, после чего возвращается сторонам.

Юридическая информация

Более подробно с условиями, форматом соглашения и ответственностью сторон можно ознакомиться в статьях 382–390 ГК России. А нюансы сделки долевого участия и ответственность каждого участника описаны в Федеральном законе № 214.

7 признаков новостроек, в которые стоит вкладывать деньги

В чем смысл поправок в 214-ФЗ?

Документы, которые должен принести на сделку покупатель

ДокументыГде получить?
ПаспортНа руках
Согласие супруга на передачу прав, либо свидетельство о расторжении брака (на руках), либо справка о несостоянии в браке, составленная со слов заявителя и заверенная у нотариусаЗаверить у нотариуса
Получить согласие банка на сделку и подписать кредитный договор, если квартира приобреталась в ипотекуВ банке, где предыдущий дольщик оформил ипотечный кредит
Для кредитного договора, если потребует банк, необходимо предоставить:- оценку объекта,- сведения о доходах,- копию трудовой книжки,- СНИЛС,- паспорт,- кадастровый паспорт,- технический паспорт,- справку о том, что не состоите на учете у психиатра.Оценочная компанияНа работеНа работеПенсионный фонд, на рукахНа рукахМФЦРайонное БТИ или МФЦПсихоневрологический диспансер
Разрешение органа опеки и попечительства, если есть детиРайонный уполномоченный орган в сфере опеки, попечительства и патронажа или в МФЦ

Документы, которые должен принести на сделку продавец

ДокументыГде получить?
ДДУНа руках
ПаспортНа руках
Согласие застройщика на сделкуЗаверить у нотариуса
Справка о полном или частичном погашении задолженности по взносам. Также называется акт сверки, или акт взаиморасчетовУ застройщика
Если долг погашен не полностью, тогда нужно оформить соглашение с покупателем о том, что он берет на себя обязательства по выплате оставшейся части взносовЗаверить у нотариуса
Справка из ЕГРП о том, что договор долевого участия зарегистрированРосреестр
Согласие супруга на передачу прав, либо свидетельство о расторжении брака (на руках), либо справка о несостоянии в бракеЗаверить у нотариуса
Разрешение органа опеки и попечительства, если есть детиРайонный уполномоченный орган в сфере опеки, попечительства и патронажа или в МФЦ
Согласие банка на переуступкуВ банке

Не пропустите:

Как безопасно купить квартиру, если она уже в ипотеке?

Купил и продал строящуюся квартиру. Должен ли я платить налог?

20 статей о том, как купить квартиру в ипотеку

15 текстов о том, как защититься от мошенничества с квартирами

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_kupit_kvartiru_po_dogovoru_pereustupki/7630

Покупка по переуступке – будут сложности?

Возможно ли приобретение квартиры по переуступке?

Иногда при выборе квартиры покупатели сталкиваются с объявлениями о продаже имущества по переуступке. Насколько такой вариант более выгоден, и какие риски в себе таит, помогут разобраться наши эксперты.

Переуступка – это приобретение квартиры не напрямую от застройщика, а от физического лица, который переуступает свои права на жилье другому покупателю.

В целом, по словам генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки», Натальи Шаталиной, покупка квартиры в новостройке по переуступке прав требования (цессии) не сильно отличается от покупки по договору долевого участия.

По сути, при заключении такого договора происходит перемена лиц в обязательстве по первоначальному ДДУ, заключенного продавцом (цедентом) с застройщиком. 

По данным Ольги Хасановой, руководителя премии Urban Awards, в Москве за 2017 год из 66 828 проданных квартир и апартаментов 11 288 было зарегистрировано по договору уступки прав, что составляет 16,9% от общего количества реализованных жилых единиц.

Причем 4 459 лотов, оформленных по договору уступки прав, приходится на юридические лица, а в 3 047 случаях была использована ипотека. В анализе принимали участие 225 новостройки Москвы. Однако не во всех домах наблюдается такой высокий процент переуступок.

Например, в ЗАО «Балтийская жемчужина» не более 1% продаж квартир приходится на переуступку. Обусловлено это тем, что в их проектах нет квартир-студий, которые в большинстве случаев и продаются по подобной схеме.

Жилые комплексы рассчитаны на семьи со стабильным доходом, строятся для комфортной жизни внутри микрорайона, со всеми удобствами и развитой социальной инфраструктурой. И люди выбирают квартиры для жизни, для себя, поэтому процент переуступок минимален. 

На начальном этапе реализации нового дома уступок практически нет, и разница в цене небольшая, максимальное количество подобных предложений появляется ближе ко вводу объекта в эксплуатацию, объясняет руководитель управления по реализации первичной недвижимости ФСК «Лидер».

Светлана Бирина. Например, человек купил квартиру-студию еще на этапе строительства котлована за 1,7 млн рублей, а через 2 года уже переуступает ее за 3,5 млн рублей.

На уступке прав можно неплохо заработать, инвестируя деньги в строительство, а после выгодно продав жилье в построенном доме.

Нередко квартиры по переуступке реализуются по цене ниже рынка, что может быть вызвано несколькими причинами. Одна из них срочная продажа, когда дольщику очень нужны деньги по семейным обстоятельствам, по состоянию здоровья или в связи с невозможностью платить ипотеку.

Необходимо учитывать, что ценообразование формируется с учетом параметров объекта и его конкурентоспособности. Если типичных предложений много, то собственник может простимулировать спрос за счет ценовых уступок, что делает такие варианты более интересными для покупателей.

Если дольщик изначально приобретал квартиру на старте продаж по минимальной цене, то к моменту уступки, когда стоимость квартиры выросла в связи с ростом стадии готовности объекта, он может позволить себе сделать скидку, поясняет руководитель отдела новостроек компании «НДВ-Супермаркет недвижимости», Марина Комогорова.

Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» считает, что для некоторых клиентов покупка квартиры по переуступке – это не только возможность купить жилье по привлекательной цене, но и уникальная возможность найти и приобрести квартиру именно той планировки, которой нет в ассортименте у застройщика. 

Нельзя сказать, что переуступки осложнняют жизнь застройщикам, комментирует Марина Комогорова. Такие сделки – неизбежность, так как у покупателей могут появиться причины на то, чтобы поменять свои планы и, например, купить другую квартиру.

Стоимость квадратного метра растет, и зачастую выгоднее продавать, чем возвращать. Кроме того, переуступки связаны с инвесторами, которые зарабатывают на перепродаже недвижимости. Хотя их число и сократилось, сделки полностью не исчезли.

В основном для девелопера нет принципиальной разницы кто именно приобретает права и обязанности по договору долевого участия.

Однако, по словам генерального директора VSN Realty, Яны Глазуновой, стороны сделки обязаны уведомить о произошедшей переуступке прав, кроме того, часто застройщик берет дополнительную плату за перерегистрацию ДДУ, в среднем не более 10% от сделки. Что может повлечь повышение расходов для покупателя.

Единственная негативная составляющая для застройщика, по мнению Светланы Бириной, заключается в том, что таким образом создается конкуренция внутри своего проекта. Но это некритичный момент, поскольку львиная доля покупателей предпочитают приобретение квартиры у застройщика. 

Наталья Шаталина предупреждает, некоторые застройщики пытаются за согласие на уступку прав требования взымать дополнительно с участника долевого строительства деньги, однако, данное предложение является незаконным и встречается все реже.

Безусловно, основная опасность при переуступке прав требования – двойная цессия, считает Яна Глазунова.

Если изначально покупатель приобрёл квартиру не по ДДУ, а по предварительному договору купли-продажи, который не нужно регистрировать в Росреестре, мошенники могут таким образом «уступить» права нескольким людям.

Кроме того, всегда есть риск связаться с долгостроем, но он такой же, как и при покупке недвижимости напрямую от застройщика, а зачастую даже ниже, ведь переуступка происходит обычно на более поздних этапах строительства.

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», обращает внимание что существует риск объявления сделки недействительной, если не было выполнено хотя бы одно из нескольких условий: застройщик дал письменное согласие, если того требует договор, а продавец завершил расчеты по ДДУ с ним или передал обязанности по оплате своему клиенту. Новому владельцу при этом нужно проверить, не было ли просроченных платежей, иначе обязанности по их перечислению будут возложены на него. Покупателю стоит запросить акт сверки у застройщика, чтобы убедиться, что первый дольщик не имеет неучтенных долгов.

Опасность при приобретении квартиры через уступку может заключаться и в неполной оплате ДДУ, вследствие чего договор может быть расторгнут, поясняет Наталья Шаталина. Кроме того, если продавцом выступает юридическое лицо, необходимо удостовериться, что оно не находится в стадии ликвидации и\или банкротства.

Приобрести квартиру по уступке в ипотеку несложно – ее можно как продать с непогашенной ипотекой, так и купить. Сейчас банки без лишних проволочек соглашаются на подобные сделки. Однако для покупателя уступки важно понимать, что, приобретая квартиру у застройщика, он может рассчитывать на всяческие преференции и самые выгодные субсидированные ипотечные программы.

Если говорить об уступках от физических лиц, то зачастую кредитные ставки будут более высокими. По данным Анны Борисовой, директора департамента ипотечного кредитования семейства компаний KASKAD Family, ставка, как правило, выше на 1,5%-2%, что не очень выгодно по сравнению с условиями, которые банки предлагают клиентам, приобретающим квартиры напрямую от девелопера.

 

Также сложность заключается в том, что заинтересованным лицом (кроме застройщика) становится еще и банк. Яна Глазунова советует по возможности обратиться к кредитной организации, являющейся партнёром застройщика или аккредитовавшей жилой комплекс.

Наталья Шаталина отмечает, что в настоящее время вариант приобретения недвижимости по переуступке банки оценивают так же, как и ДДУ, особенно если объект аккредитован. Для них соблюдаются единственно важное условие – залог.

Уступка прав требования сама по себе безопасная сделка. Тем не менее, чтобы не попасть впросак, нужно обратить внимание на некоторые нюансы. В первую очередь следует изучить всю исходно-разрешительную документацию и прочие параметры, подтверждающие надежность проекта. А также проследить, чтобы застройщик дал согласие на уступку прав и внес соответствующее изменение в реестр.

Яна Глазунова считает, что к сделке по переуступке необходимо подойти как к покупке квартиры в новостройке напрямую у застройщика. Во-первых, узнать подробности об объекте, репутации застройщика и других моментах. Во-вторых, обратить внимание на договор долевого участия цедента.

В случае его отсутствия, даже при наличии иных документов, подтверждающих его право, стоит проявить особенную осторожность.

В-третьих, сделку могут посчитать подозрительной и признать недействительной, если она совершена по заведомо заниженной цене или менее чем за год до возбуждения дела о банкротстве цедента.

По мнению Натальи Шаталиной, приобретателю квартиры по схеме переуступки необходимо проверить факт оплаты ДДУ (или его части в отношении приобретаемой квартиры), которым является платежный документ (квитанция или платежное поручение) с указанием по какому договору происходит оплата, а также изучить все существенные условия ДДУ. Особенно внимательно следует проверить документы, их историю и все акты, подтверждающие факт проведения взаиморасчетов между сторонами, когда уступка проводилась неоднократно. 

Если у покупателя остаются сомнения по поводу честности сделки, на помощь придут специалисты, которые проверят ее безопасность.

Например, купить квартиру по переуступке можно через агентство, реализующее данный проект в партнерстве с застройщиком, поясняет Марина Комогорова.

Сотрудник агентства возьмет на себя все рабочие процессы по организации сделки и взаимодействию с застройщиком, включая помощь в оформлении ипотечного кредита, если это будет нужно.

Специально для портала “Все новостройки”

Источник: https://vsenovostroyki.ru/expert/13806/

Переуступка, реальный способ сэкономить на покупки квартиры или обман?

Возможно ли приобретение квартиры по переуступке?

Часто можно слышать, что приобретая квартиру по переуступке права на квартиру, можно неплохо сэкономить. Действительно ли покупая квартиру по переуступке, можно сэкономить, и что такое переуступка вообще? Давайте разберёмся!

Что такое переуступка

Фактически переуступка, это сделка купли-продажи, но с двумя отличительными особенностями. Во-первых, покупатель заключают ее не с застройщиком, а с другим покупателем – тем, кто первый заключил договор долевого участия и теперь ждет окончания строительства дома. Во-вторых, договор переуступки оформляется до ввода дома в эксплуатацию.   

Сделки по переуступке права вполне безопасны. Банки, например, одобряют выдачу кредита, если покупатель приобретает квартиру по переуступке. Они также пользуются большой популярностью у покупателей жилья. По статистике, до четверти сделок с недвижимостью заключаются по договорам переуступки.

Почему переуступка выгодна

Почему так много покупателей предпочитают приобретать квартиру не у застройщика, а заключать договор переуступки права с дольщиком? Потому что это выгоднее. На ранних этапах строительства дома стоимость будущей квартиры ниже, чем при вводе здания в эксплуатацию.

Но риск, что дом не будет достроен выше. Поэтому даже у надежных застройщиков, не одно десятилетие работающих на первичном рынке недвижимости, стоимость квартир в начале возведения дома меньше.

Разница в цене на ранних и завершающих этапах строительства доходит до трети стоимости квартиры. Продающий свое право на квартиру дольщик зарабатывает при этом до четверти стоимости вложенных денег. Покупатель права тоже не в проигрыше.

Ему удается сэкономить до 8% от стоимости квартиры. Но иногда экономия покупателя в 2 – 2,5 раза больше.   

Профессиональные инвесторы, приобретающие квартиру для последующей перепродажи, цену не снизят. Ведь тогда они уменьшат свой заработок или лишатся его вовсе. Однако среди продавцов права на квартиру в строящемся доме встречаются не только инвесторы.

Нередко право на квартиру продают люди, заключившие договор долевого участия для того, чтобы жить в купленной квартире. Но за время строительства, которое длится минимум два года, в их жизни произошли изменения.

Возможно, они нашли более интересный вариант у другого застройщика, у них также могли измениться семейные обстоятельства, внезапно потребовались деньги и т.д. Нередко застройщики расплачиваются квартирами со своими подрядчиками.

А они, будучи заинтересованными в скорейшем получении денег, не будут устанавливать очень высокие цены. Чаще всего их цены будут ниже, чем у застройщика.       

Найти продавцов прав на квартиры в строящихся домах не сложно. Сегодня существует база подобных предложений.

Что нужно учесть

Для заключения сделки по переуступке права на квартиру в строящемся доме   покупателю потребуется получить нотариально заверенное согласие супруга на приобретение жилья и подписать договор переуступки квартиры.

Выполнения большего количества формальностей потребуется от продавца права. Кроме получения согласия супруга, нужно будет сообщить о своем решении застройщику, получить его согласие и вправку об отсутствии задолженностей, взять выписку из ЕГРП. Если квартира покупается в ипотеку, то потребуется также справка о погашении задолженности.

Несмотря на простоту, сделка по переуступке права собственности имеет и свои подводные камни. Поэтому лучше, если она сопровождается опытным юристом.

  опасность, которая подстерегает неискушенного в юридических нюансах покупателя, заключается в том, что сделку признают недействительной. Это может произойти, если нет выписки из банка, разрешения от банки и застройщика на сделку.

Сделка также может быть признана недействительной, если переуступка совершается по заниженной стоимости или после того, как застройщик обанкротился.

При переуступках случаются и двойные продажи. Обезопасить себя можно, если права переуступаются по договору долевого участия, зарегистрированному в Росреестре. Договор уступки тоже нужно зарегистрировать. Бывают и более сложные случаи, когда уступка права осуществляется на основе договора, отличного от стандартного договора долевого участия. Тогда нужно будет убедиться в наличие прав требования квартиры у продавца и обоснованности их передачи. Помочь в этом и в любом другом случае сможет квалифицированный юрист нашей компании.    Теги не найдены

Сделать заказ Задать вопрос

Источник: https://jurinfo.com/stati/nedvizhimost/pereustupka/

Переуступка прав

Возможно ли приобретение квартиры по переуступке?

Таблица: «Бест-Новострой», Управление Росреестра по Москве

Самые ходовые лоты, как правило, не поступают на реализацию на старте продаж нового проекта — их оставляют на потом, объяснила «РБК-Недвижимости» председатель совета директоров «Бест-Новостроя» Ирина Доброхотова.

При этом оптовые покупатели за счет неформальных отношений с девелопером могут приобрести квартиры заранее, а затем выставить их на продажу.

В таком случае переуступка прав может оказаться единственным вариантом купить квартиру желаемой площади и комнатности в конкретном ЖК.

Переуступка также может оказаться востребованной, если покупатель хочет квартиру с не самыми распространенными характеристиками и такие лоты уже закончились у девелопера. К примеру, в ЖК может быть всего два-три предложения четырехкомнатных квартир экономкласса. Подобные квартиры могут заранее выкупить инвесторы, чтобы затем перепродать их обычным покупателям по более высокой цене.

«Сами застройщики зачастую неохотно дают согласие на переуступки, чтобы не плодить конкуренцию внутри проекта, — предупредила Ирина Доброхотова.

— При переуступке цена будет выше, так как растет строительная готовность объекта — в особенности, если квартиру купили на начальной стадии готовности, а по переуступке продают ближе к моменту ввода дома.

В цену переуступки может быть включена и комиссия застройщика (если она подразумевается за оформление переуступки) — особенно в том случае, если по переуступке предлагается объект с особыми характеристиками, которых у застройщика в продаже не осталось».

«Главный плюс этой схемы заключается в том, что договор уступки права требования подлежит государственной регистрации в Росреестре, — указала генеральный директор риелторского агентства «Бон Тон» Наталия Кузнецова. — С момента такой регистрации приобретатель становится полноправным участником долевого строительства со всеми правами и обязанностями, предусмотренными договором и Федеральным законом № 214».

Кто продает

Продавцов, которые предлагают жилье в новостройке по переуступке, можно разделить на три группы, рассказал управляющий партнер риелторского агентства «Национальная Недвижимость» Дмитрий Пантелеймонов. «Первая группа — это инвесторы.

К ним относятся частные лица, приобретающие в среднем от одной до десяти квартир, юридические лица, объемы инвестирования которых измеряются в сотнях миллионов рублей, и ЗПИФы (то есть закрытые паевые инвестиционные фонды), специализирующиеся на недвижимости», — перечислил Пантелеймонов.

«Вторая группа — подрядчики, — продолжил эксперт. — Это юридические лица, оказывавшие различные услуги — от строительных до маркетинговых.

Наиболее распространены среди них подрядчики по строительству, с которыми застройщик частично или полностью рассчитывается квадратными метрами.

Третья группа — это физические лица, купившие недвижимость для себя, для членов своей семьи или для сдачи в аренду, но по разным причинам решившие или вынужденные ее продать».

В агентстве недвижимости «Бон Тон» в 2017 году зафиксировали снижение доли физических лиц, которые перепродают ранее приобретенную квартиру. По мнению Наталии Кузнецовой, это связано со снижением доходности от инвестирования в недвижимость.

«Стоит сказать еще об одной группе инвесторов — это инвесторы, приобретающие жилье для последующей сдачи в аренду, — добавил Дмитрий Пантелеймонов. — Сейчас доля таких инвесторов в классических проектах эконом- и комфорт- класса минимальна (менее 3%), так как арендный бизнес в нашей стране приносит доход [всего] на уровне 4–5% годовых».

Как проверить квартиру

Основным подводным камнем, на который необходимо обратить внимание, является тот факт, что передаются не только права, но и обязанности по договорам участия в долевом строительстве, обратили внимание в агентстве «Бон Тон».

«Если предыдущий участник (цедент) выплатил не всю сумму по договору, то доплачивать его долги придется новому участнику (цессионарию).

Поэтому необходимо запрашивать платежные документы, подтверждающие фактическую оплату цены договора участия, а также справку от застройщика о произведенных взаиморасчетах и об отсутствии задолженности по оплате», — порекомендовала Наталия Кузнецова.

«Если цессия заключается между физическим лицами, то закон допускает оплату цены уступки до государственной регистрации договора, — заявила генеральный директор «Бон Тона», — Это создает возможность «продать» права несколько раз. Поэтому желательно для взаиморасчетов использовать банковскую ячейку».

Достаточно сложно, а подчас и вовсе невозможно приобрести по переуступке квартиру, которая была куплена по ипотеке, если у покупателя тоже ипотечный кредит, отметили в «Бест-Новострое».

«Но если покупатель приходит с наличными средствами, это возможно, — разъяснила Ирина Доброхотова.

— Встречаются сделки переуступки, когда ипотека сначала погашается, а затем оформляется договор уступки права собственности».

«В этом случае оформляется два договора: сначала — договор займа между покупателем и продавцом. Это простая письменная форма: договор не подлежит регистрации, это в своем роде расписка, — добавила Доброхотова.

— Покупатель сначала передает по договору займа деньги продавцу квартиры, тот погашает ипотеку, снимает «обременение» (в новостройках это не собственно обременение, так как нет еще объекта, а штамп на ДДУ — «Ипотека в силу закона»).

Таким образом, квартира перестает быть ипотечной и затем уже переоформляется на покупателя (переуступка права). Когда дом вводится в эксплуатацию, покупатель уже оформляет свидетельство о праве собственности».

Основный фактором риска при покупке квартиры по переуступке права можно назвать надежность застройщика, считают в «Национальной Недвижимости». «Вы должны быть уверены, что дом будет сдан в сроки, указанные в договоре долевого участия, — заявил Дмитрий Пантелеймонов.

— Также нужно проверить факт исполнения продавцом/инвестором обязательств по оплате перед застройщиком или предыдущим собственником. Как правило, это подтверждается актом о выполнении финансовых обязательств, который подписывают застройщик и инвестор.

Если звеньев в цепочке сделки больше, то по каждому из них нужно проверить исполнение обязательств по оплате».

«Также стоит обратить внимание на то, каким образом инвестор исполнял свои обязательства по оплате: путем оплаты денежными средствами, взаимозачетом за выполненные работы, векселем или как-то иначе, — посоветовал Пантелеймонов.

— Если вы приобретаете квартиру у юридического лица, запросите документы, подтверждающие полномочия подписанта на совершение данной сделки. Иногда в уставе организации у генерального директора нет полномочий на отчуждение собственности.

В случае со ЗПИФ такие риски минимальны, поскольку всем сделкам предварительно требуется согласие специального депозитария или инвестиционного комитета».

Отдельный фактор — вопрос цены. «Покупая квартиру по уступке права требования, вы получаете право требования на ту сумму, которая указана в первом договоре долевого участия. Она, как правило, значительно меньше той цены, которую вы оплачиваете инвестору.

То есть в случае задержки сдачи дома в эксплуатацию и возникновения судебных споров с застройщиком базовой ценой для расчета всех пеней и штрафов в вашу пользу будет цена договора между застройщиком и первым собственником, а не та цена, которую вы заплатили инвестору», — рассказали в «Национальной Недвижимости».

Как изменился рынок

За последнее время в Москве и Подмосковье существенно снизилось количество квартир, продаваемых по переуступке прав, обнаружили в риелторских агентствах Est-a-Tet, «Бест-Новострой» и «Национальная Недвижимость».

«Два года назад уменьшилось число людей со свободными деньгами, что не могло не сказаться на спросе и отразиться на инвесторах.

Доля перепродаж снизилась — до 20% людей в итоге оставляли инвестиционное жилье для собственного проживания», — заявил «РБК-Недвижимости» директор департамента продаж агентства Est-a-Tet Валерий Ручий.

Частные инвесторы (то есть физические лица и небольшие юридические лица) с января 2015 года практически не инвестируют в новостройки, уверен Дмитрий Пантелеймонов.

«Крупные инвесторы (юрлица и ЗПИФы) продолжают работать на рынке, но доля инвестиций в жилье заметно сократилась, — уточнил эксперт. — Особенно это касается экономкласса Подмосковья.

В 2017 году такие сделки проходили лишь в тех случаях, когда соотношение «цена/ликвидность объекта/надежность застройщика» было очевидно выгодным. С инвестициями в московские проекты дела обстоят лучше, но ненамного».

В ряде знаковых проектов доходность может быть намного выше, чем по банковским депозитам (около 11% в некоторых проектах комфорт-класса и до 17% в классе премиум), однако частным инвесторам на старте продаж сложно вычислить такой объект и спрогнозировать, какие в нем будут продажи, отметили в «Бест-Новострое». «Многие решаются на покупку новостройки только убедившись, что стройка ведется динамично, а объект находится на стадии монтажных работ. В этом случае переуступка будет уже не так выгодна [для продавцов]», — разъяснила Ирина Доброхотова.

«В целом с 2015 года можно говорить о продолжительном спаде на рынке жилья, — заключил Дмитрий Пантелеймонов. — Такой тренд сохранится и в ближайшие годы.

Это вызвано несколькими причинами: превышение предложения над спросом, последствия демографического кризиса девяностых, а также грядущая реновация, которая так или иначе скорректирует рынок вниз ввиду больших объемов жилья, которые выйдут на рынок». 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/59ed7e7e9a7947568f6ef95a

Юр-решение
Добавить комментарий