В какой срок при одностороннем отказе застройщика от исполнения договора он обязан вернуть деньги?

Как расторгнуть договор с застройщиком в одностороннем порядке и через суд – ЮК

В какой срок при одностороннем отказе застройщика от исполнения договора он обязан вернуть деньги?

Добросовестно выполняя условия ДДУ, в части внесения платы по договору, дольщики надеются, что и застройщик так же ответственно подойдет к выполнению своих обязательств. Но не всегда это так. Строительные компании очень часто допускают разного рода нарушения.

В этом случае у дольщика есть законное право отказаться от дальнейшего исполнения ДДУ и потребовать с нарушителя компенсацию и возмещение своих расходов. Согласно 214 ФЗ, расторжение договора в одностороннем порядке дольщиком возможно по ряду причин, которые освещены ниже.

Но также нужно учесть, что и застройщик по своей инициативе может прекратить действие договора, если участник просрочил сроки оплаты жилья. Рассмотрим все случаи подробно.

В каких случаях возможно расторжение дду по инициативе дольщика

В федеральном законе предусмотрено два способа отказа от договора по инициативе участника: в досудебном или судебном порядке. Выбор того или иного варианта завит от причины, которая побудила дольщика решиться на эту крайнюю меру.

Основания для прекращения договора без обращения в судебную инстанцию:

  1. Застройщик не передает жилье участнику в срок, установленный в договоре. При этом расторгнуть ДДУ можно, если просрочка составила не менее двух месяцев.
  2. Застройщик не устранил в срок, указанный дольщиком, дефекты строительства, а также не компенсировал участнику самостоятельные ремонтные работы и не уменьшил цену договора.
  3. Во время приемки квартиры дольщиком были обнаружены недоделки, которые существенно ухудшают качество построенного жилья и делают невозможным проживание в помещении.
  4. Закончился срок действия договора поручительства, при этом застройщик не заключил соглашение с другим банковским учреждением в течение двух недель после прекращения действия предыдущего поручительства.

Если участник долевого проекта толкнулся с одним из перечисленных выше  обстоятельств, следует соблюдать следующий порядок действий:

  1. Составить уведомление о том, что он прекращает исполнять договор и аннулирует его в одностороннем порядке.
  2. Необходимо указать пункты договора, которые нарушил застройщик, привести ссылки на статьи закона, рассчитать размер неустойки, которую должна уплатить строительная компания, и заявить об убытках. Нужно также указать свои реквизиты для перевода денег.
  3. Отправить уведомление в адрес застройщика почтовым отправлением в заказном виде. При этом нужно сделать опись всех вложений.

Действие договора прекращается не с того момента, как девелопер получит письмо, а со дня его отправки. Точная дата ставится на квитанции, которую нужно обязательно сохранить. В дальнейшем, если дело будет решаться в суде, она послужит доказательством отправки уведомления. Застройщик должен в течение двадцати будних дней вернуть средства участника, выплатить ему неустойку и покрыть его убытки.

Следует учесть, что неустойка рассчитывается за весь период, в течение которого застройщик пользовался деньгами дольщика (1/150 ставки Центробанка за один день от полной суммы внесенных денег). Если в течение положенного времени деньги не возвращаются, то со следующего дня на эту сумму начинают начисляться дополнительные проценты.

Как лучше поступить дольщику, если застройщик не возвращает деньги, можно узнать из статьи «Как можно вернуть деньги по ДДУ, если возникли проблемы с застройщиком».

В каких случаях дольщик не может отказаться от договора по своей инициативе

С 2017 года 9 статья 214 ФЗ, которая регулирует процедуру расторжения договора, дополнилась новым пунктом.

В соответствии с ним участник не может стать инициатором прекращения договора без привлечения суда, если девелопер полностью соответствует всем требованиям, предъявляемым законом, и добросовестно выполняет свои обязательства.

Если дольщику необходимо по какой-либо причине прервать свои отношения с застройщиком, он может для этого обратиться в суд, но далеко не факт, что его просьба, не имеющая законных оснований, будет удовлетворена. В этом случае лучшим вариантом будет переуступить свои права по ДДУ другому участнику.

Причины для аннулирования договора через суд

Расторжение договора дольщиком по 214 ФЗ через суд возможно по следующим основаниям:

  1. На строительной площадке не ведутся работы, стройка полностью заморожена, что явно свидетельствует о том, что в положенное время дом не будет достроен.
  2. Проектные документы претерпели существенные изменения.
  3. Дольщику передают жилье, площадь которого более чем на 5 % в ту или другую сторону не соответствует квадратуре, указанной в договоре.
  4. Изменилось назначение общих помещений, входящих в состав дома.

Если налицо хоть один из указанных выше фактов, необходимо обращаться прямиком в суд. В исковом заявлении нужно выставить следующие требования:

  • возврата всей суммы денег, выплаченных дольщиком по договору;
  • взыскание неустойки за весь период пользования вашими деньгами. Расчет процентов производится по основной ставке ЦБ (1/150 от суммы ДДУ за один день);
  • погашение понесенных расходов. Сюда можно включить уплату процентов по ипотечному кредиту, оплату арендованной квартиры, другие убытки, вызванные неисполнением своих обязательств застройщиком;
  • компенсацию морального вреда. Исходя из судебной практики, целесообразно выставлять требование на сумму, не превышающую 15-20 тысяч рублей;
  • выплату штрафа в размере 50 % от цены всего иска;
  • компенсацию всех судебных расходов, в том числе оплату юридических услуг.

После вынесения судебного решения, застройщик обязан в период, не превышающий десяти будних дней, выплатить всю сумму, которую присудил суд. Если деньги не будут переведены в срок, то со следующего дня начинают капать новые проценты на невыплаченную сумму.

Многие дольщики для участия в долевом проекте берут ипотечный кредит. В этом случае процедура расторжения ДДУ несколько усложняется. Подробнее о том, как прекратить договор при ипотеке, описано в статье «Какие сложности поджидают дольщика при расторжении ДДУ».

Односторонний отказ от договора застройщика

Дольщикам следует знать, что девелопер также может стать инициатором прекращения действия ДДУ. Это возможно только в одном случае: если участник нарушает свои обязательства по оплате строящегося жилья.

Основания для одностороннего отказа:

  • просрочка оплаты более чем на шестьдесят дней, если по условиям договора предусмотрена единовременная выплата;
  • задержка на два месяца и более или трехразовая просрочка платежа в течение года, если платежи вносятся частями.

Прежде, чем инициировать расторжение договора, застройщик обязан уведомить участника о необходимости погасить всю свою задолженность и предупредить его о последствиях неисполнения данного требования.

Процедура производится в соответствии с федеральным законом и опирается на прописанный в 214 ФЗ порядок расторжения, уведомление за 30 дней до прекращения договора направляется дольщику.

Если последний в течение месяца не перечислит оплату, застройщик может расторгнуть ДДУ, потребовав также уплаты процентов (1/300 ставки ЦБ от суммы просрочки за каждый неоплаченный день). Девелопер обязан не позднее чем в десятидневный срок вернуть участнику все его средства, однако он не имеет права снимать неустойку с возвращаемой суммы.

Как происходит регистрация расторжения ДДУ

Расторгнутый договор должен в обязательном порядке пройти регистрацию в Росрестре. Для этого дольщик или застройщик (в зависимости от того, кто стал инициатором расторжения) должен обратиться в госорган и подать следующие документы:

  • заявление участника о внесении сведений об аннулировании ДДУ в ЕГРН;
  • копия отправленного застройщику уведомления и документ, подтверждающий отправку (при одностороннем отказе от договора);
  • копия решения суда (если расторжение происходило через суд);
  • квитанцию об уплате пошлины (сегодня ее размер оставляет 350 руб.).

Какие существуют риски для дольщика при расторжении договора

Основной риск участника при расторжении ДДУ – это возможное банкротство строительной компании.

Если в то время, когда дольщик получит исполнительный лист, на счете у застройщика не окажется нужной суммы, и в его отношении будет введена процедура наблюдения, у участника есть только одна возможность вернуть деньги – включить свои денежные требования в общий реестр кредиторов.

Процедура банкротства длится несколько месяцев, и велик риск вообще не увидеть своих денег, поскольку дольщик попадает только в третью очередь кредиторов. В то же время участник уже не может включить в реестр требование о передаче ему жилья, поскольку договор ДДУ расторгнут.

Более подробно обо всех нюансах этой процедуры и том, что делать дольщику, если застройщик обанкротился, можно узнать из статьи «Что делать дольщику, если застройщик при долевом строительстве обанкротился».

При расторжении ДДУ могут вскрыться и другие важные нюансы, поэтому к этой процедуре нужно подходить очень серьезно. Перед тем как инициировать  прекращение договора, необходимо взвесить все за и против, желательно более подробно изучить деятельность застройщика, постараться проанализировать его финансовое состояние.

Конечно, самостоятельно сделать все это не так просто, но здесь к вам на помощь придут опытные юристы Общества защиты прав дольщиков, которые подскажут вам наилучший вариант решения вашей проблемы. Вы можете связаться с нами в любое удобное время, для этого зайдите в раздел «Контакты», где вы найдете наши координаты.

Вы также можете оставить свое сообщение, или задать интересующий вопрос в форме обратной связи.

Как выбрать юриста по ДДУ в Москве Образование Узкопрофильная специализация Судебная практика Общая Инвестиции в долевое строительство – один из самых выгодных вариантов приобретения жилья, особенно если Банкротство застройщика – страшные слова, которые больше всего боится услышать любой человек, доверивший свои Взыскание неустойки с недобросовестной строительной компании, нарушившей свои обязательства, неотъемлемое право дольщика, гарантированное 214 В последнее время произошли существенные изменения в сфере долевого строительства. Усилия государства по защите Для многих покупка квартиры в строящемся доме – это единственная возможность обзавестись в будущем Граждане, вкладывая деньги в долевое строительство, заранее знают, что новоселья придется ждать не один В процессе строительства дома застройщик очень часто допускает различные нарушения условий договора. По большей

Источник: https://help-ddu.ru/dogovor/214-fz-rastorzhenie-dogovora-v-odnostoronnem-poryadke

Расторжение договора: в каких случаях имеет смысл разорвать ДДУ, а когда об этом можно сильно пожалеть

В какой срок при одностороннем отказе застройщика от исполнения договора он обязан вернуть деньги?

На расторжение ДДУ в одностороннем порядке у дольщика должны быть веские причины. Однако важно знать, что даже если суд расторг договор с застройщиком и присудил вернуть деньги дольщику – тот может их не увидеть.

Артёмов Денис, партнер юридической фирмы Via lege, специально для Новострой-М рассказал о реальных случаях из своей практики о расторжении ДДУ и посоветовал, как правильно нужно действовать дольщикам в сложной ситуации.

  

Согласно ст. 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве…» участник долевого строительства имеет право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения ДДУ или расторгнуть ДДУ через суд.

Это возможно, например, в случае просрочки передачи квартиры больше чем на 2 месяца, существенных нарушений качества, длительного прекращения строительства, увеличения площади квартиры больше чем на 5%, есть также ряд других оснований.

Последствием одностороннего отказа или расторжения ДДУ является обязанность застройщика вернуть все оплаченные по ДДУ деньги, а также оплатить проценты в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ (для гражданина) за весь период пользования деньгами – начиная от даты оплаты и закачивая датой возврата.

Звучит заманчиво, особенно если у застройщика действительно возникли проблемы. Но насколько эти нормы закона исполнимы в действительности?

Ни для кого не секрет, что под каждый строящийся жилой дом застройщик старается «выделить» отдельную компанию (создать аффилированную «дочку»). Доказать их юридическую связь между собой бывает почти невозможно.

Допустим, на стадии заключения ДДУ квартиры активно продаются, а банковский счет застройщика переполнен. Но строительство идет, и оно требует затрат. Где гарантия того, что в момент отказа от ДДУ или его расторжения у строительной фирмы останутся деньги?

Вот реальный случай из судебной практики.

Участник долевого строительства расторг ДДУ через суд по мотивам того, что строительство сильно затянулось и стало очевидно, что застройщик не сможет передать квартиру в срок. Согласно судебному решению дольщик получил обратно 1,5 цены квартиры.

Был получен исполнительный лист, его передали судебным приставам. Однако судебные приставы никакого имущества у застройщика не нашли и окончили исполнительное производство на основании пп. 4 п. 1 ст.

46 ФЗ «Об исполнительном производстве» – у должника отсутствует имущество, на которое может быть обращено взыскание, и все принятые судебным приставом-исполнителем допустимые законом меры по отысканию его имущества оказались безрезультатными.

Что дальше? По закону исполнительный лист можно передать приставам снова только через полгода, при этом надо помнить, что общий срок действия этого документа составляет 3 года (правда, он прерывается на период нахождения у приставов).

Поэтому при принятии решения об одностороннем отказе или расторжении ДДУ важно тщательно взвесить все «за и против» – возможно, лучше «синица в руке», то есть выгоднее сохранить за собой права на проблемную квартиру, чем через суд взыскивать ее стоимость с процентами.

Ведь отказываясь от ДДУ, дольщик теряет права на квартиру, а сам договор прекращает свое действие. Дольщик больше не может выдвигать какие-либо требования, основанные на договоре.

Если строительство превратилось в долгострой, то самый быстрый и действенный способ выйти из неудавшегося долевого строительства – переуступить свои права требования на квартиру по ДДУ третьему лицу. Если на примете есть покупатель, готовый подождать окончания стройки, он оплатит вам рыночную стоимость помещения, заберет себе права требования на квартиру, и в итоге все будут довольны.

Однако если ДДУ прекратил свое действие, то прав требований по нему не остается. За просрочку передачи квартиры законом предусмотрена неустойка, но при расторжении ДДУ она перестает начисляться.

Если застройщика объявят банкротом, то в этом случае дольщики с действующими ДДУ могут встать в реестр требований о передаче помещений, и рано или поздно получить свои квартиры, даже если для окончания строительства потребуется привлечение средств компенсационного фонда и участие нового застройщика.

Однако дольщик с расторгнутым ДДУ такой возможности лишен, он может лишь встать в реестр денежных требований, но возможность получения им своих денег от застройщика находится под очень большим вопросом.

Очень важно, что при расторжении ДДУ теряются права залога на земельный участок и строящийся жилой дом, установленные законом в пользу участника долевого строительства.  

Наконец, до 30.07.2017 года действовало правило об обязательном дополнительном обеспечении исполнения ДДУ застройщиком – либо банковским поручительством, либо страхованием. Многие действующие ДДУ заключались по этим правилам. Если ДДУ действует по таким договорам, а процесс строительства остановился, можно получить внесенные за квартиру деньги обратно через банк или от страховой компании.

Кстати, здесь есть интересный правовой казус.

Если застройщик признан банкротом, это является основанием для получения стоимости квартиры от банка или страховой компании.

Но при этом расторжения ДДУ никто не требует, поэтому теоретически дольщик в процессе банкротства может как и все прочие встать в реестр передачи помещений, вследствие чего получить как стоимость квартиры (от банка или страховой), так и саму квартиру – когда проблемный объект будет достроен новым привлеченным застройщиком.

Примечательно, что по новым правилам застройщик не обязан, но вправе использовать как дополнительную гарантию банковское поручительство или страхование.

В связи с изложенным, можно сделать вывод о том, что применять ст. 9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» и отказываться от исполнения ДДУ, а равно и расторгать его, имеет смысл только при полной уверенности в платежеспособности застройщика. 

Источник: https://www.novostroy-m.ru/intervyu/ya_rastorgayu_dogovor_v

Покупатели новостроек могут аннулировать ДДУ на любом этапе строительства дома – и получить свои деньги в полном объеме – Рынок жилья

В какой срок при одностороннем отказе застройщика от исполнения договора он обязан вернуть деньги?

27.03.2014 | 11:00 74330

Дольщики имеют право разорвать отношения с застройщиком и забрать уплаченные за квартиру деньги на любом этапе возведения дома, даже если строительная компания не нарушает своих обязательств. Штрафовать таких «отказников» незаконно – так решили прокуратура Петербурга и арбитражный суд.

В подавляющем большинстве случаев граждане решаются расторгнуть договор долевого участия (ДДУ) в тех случаях, когда застройщик затягивает сроки сдачи дома. Но в последнее время многие покупатели хотят просто забрать деньги и приобрести другое, более качественное, жилье.

Судебный пересмотр Покупатели строящегося жилья по закону имеют право расторгнуть договор долевого участия и потребовать от застройщика возврата уплаченных за квартиру денег.

Но лишь в случаях, описанных 9-й статьей 214-ФЗ «Об участии граждан в строительстве многоквартирных домов…»: можно аннулировать договор, если застройщик нарушает срок передачи квартиры, значительно меняет параметры дома или же построил его некачественно.

При этом, как говорится в 214-ФЗ, покупатель строящегося жилья может не только вернуть заплаченные по договору деньги, но и потребовать от застройщика неустойку – в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый день просрочки. Если же застройщик не нарушал своих обязательств, а дольщик решил отказаться от ДДУ в одностороннем порядке, неустойку платит покупатель.

Чаще всего размер такого штрафа составляет 10% от уплаченной дольщиком суммы – соответствующее условие застройщики практически всегда включают в ДДУ, хотя 214-ФЗ такого требования не содержит. Но, как недавно выяснилось, застройщики не имеют права требовать с дольщиков штраф за расторжение договора. Показательный случай произошел с компанией «Ойкумена».

В прошлом году один из дольщиков построенного этой фирмой ЖК «Кронштадтский форт» пожаловался в прокуратуру Кировского района на условия заключенного с застройщиком ДДУ: по мнению покупателя, некоторые положения этого документа не соответствуют действующему законодательству.

Так в условиях договора было сказано, что если покупатель решится расторгнуть его по собственной инициативе и вернуть заплаченные за жилье деньги, «Ойкумена» возьмет с него штраф – 10% от цены квартиры. В прокуратуре решили, что данное положение нарушает положения Закона о защите прав потребителей.

Точнее – 32-ю статью этого документа, по которой потребитель вправе отказаться от исполнения своих обязательств в любое время – при условии, если он оплатит исполнителю фактически понесенные им расходы по исполнению договора.

В итоге «Ойкумену» привлекли к административной ответственности. Юристы строительной компании попытались обжаловать это решение в арбитражном суде – но служители Фемиды оставили вердикт прокуратуры в силе. И подтвердили, что застройщик не должен требовать с покупателя компенсации при расторжении ДДУ, даже если договор аннулируется по его, дольщика, инициативе.

Для чего это нужно? История умалчивает о причинах, побудивших дольщика «Ойкумены» пожаловаться на условия заключенного с ним договора: в момент, когда была подана жалоба, строительство дома подходило к завершению. Да и сама эта история вряд ли бы заинтересовала БН, если бы не участившиеся в последнее время случаи расторжения ДДУ по инициативе покупателей.

Многие из опрошенных БН экспертов предпочли не комментировать причины, побуждающие дольщиков отказываться от ранее купленного жилья. «Тенденция наиболее характерна для районов массовой застройки. Во многих случаях рядом с уже возводимыми домами появляются проекты более высокого качества.

В результате многие покупатели решают забрать свои деньги и приобрести недвижимость в соседней новостройке», – пояснил один из участников рынка недвижимости на условиях анонимности. Еще пару лет назад расторгать договор с застройщиком не было смысла: стоимость жилья в новостройках стабильно росла.

А потому иски о возврате средств подавали лишь в отношении проблемных компаний, которые не могли сдать свои объекты по несколько лет. Теперь ситуация изменилась: конкуренция на рынке новостроек Петербурга и его ближайших пригородов растет, предложение перераспределяется в сторону более качественных проектов.

И, несмотря на наблюдавшийся в последние пару месяцев ажиотаж на первичном рынке, цены практически не растут. При всем том конфликт прокуратуры с компанией «Ойкумена» создал своеобразный прецедент. Осенью прошлого года БН писал о том, что некоторые дольщики используют задержку сроков передачи квартир как формальный повод для расторжения договора.

А получив деньги, приобретают продукт более высокого качества.

Теперь искать повод не придется: желающие аннулировать договор могут пожаловаться на застройщика, требующего отступные за односторонний разрыв отношений. Вероятнее всего, они смогут расторгнуть договор и получить заплаченные по нему деньги.

Лучше уступить
Большинство участников рынка, впрочем, не склонны драматизировать ситуацию и говорят, что число «отказников» вряд ли продолжит расти. «Все-таки самым веским основанием для расторжения договора является несоблюдение сроков и технологии строительства», – говорит руководитель отдела продаж жилой недвижимости АН «АРИН» Катерина Гусева.

По ее словам, если дольщик решит расторгнуть договор по собственной инициативе, застройщик, скорее всего, не согласится добровольно возвращать средства, и договор придется расторгать через суд. «Процесс может тянуться несколько месяцев и, как показывает практика, сильно изматывает истца.

По факту человек намеренно ввязывается в скандал со строительной компанией, из-за чего потом сам же и страдает», – утверждает она.

Как купить квартиру в новостройке по переуступкеПриобретение квартиры в строящемся доме посредством заключения договора цессии (уступки права) по-прежнему >>Как считает заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов, гораздо легче и выгодней продать квартиру по переуступке. «По нашим оценкам, в одностороннем порядке расторгают не более 1% всех подписанных ДДУ.

Прибегать к такому способу возврата денег целесообразно лишь при острой нехватке денег», – считает эксперт.

При этом участники рынка уверены, что случай с «Ойкуменой» вряд ли заставит застройщиков пересмотреть условия заключаемых с дольщиками договоров.

Пункт, по которому покупатель обязан выплатить неустойку при одностороннем отказе от договора, вряд ли уйдет из его текста.

Вообще, если покупатель решает расторгнуть договор без объективных на то причин (которые предусмотрены 214-ФЗ), брать с него штраф вполне логично.

Ведь именно на средства дольщиков компания строит дом, если же граждане решают вернуть деньги, застройщик в лучшем случае понесет убытки.

В худшем, если отказ от договоров приобретет массовый характер, компания может и вовсе прекратить свое существование.

Сергей Бардин    Коллаж: Владимир Щербаков   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/160178/

Вернуть квартиру застройщику

В какой срок при одностороннем отказе застройщика от исполнения договора он обязан вернуть деньги?

Мало кто из покупателей жилья в новостройках знает, что до момента подписания акта приема-передачи квартиры ее еще можно вернуть застройщику и порой даже с выгодой для себя. Такое возможно сразу в нескольких ситуациях.

Главным документом, регламентирующим сделки со строящимся жильем и работу застройщика, является 214-ФЗ, в котором отдельная статья посвящена расторжению договора долевого участия. Сделать это можно как в судебном, так и во внесудебном порядке.

ВНЕСУДЕБНОЕ РАСТОРЖЕНИЕ ДДУ

Самый простой вариант – дело до служителей Фемиды, конечно, не доводить.

Закон отмечает, что если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед дольщиками и соответствует предусмотренным 214-ФЗ требованиям, покупатель не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке. Так что единственный выход в ситуации, когда претензий к застройщику нет, – договариваться.

Чаще всего внесудебное расторжение ДДУ встречается в ситуациях, когда у дольщика за время строительства изменились жизненные обстоятельства и ему понадобилась квартира большей площади.

«У нас был такой случай. Изначально дольщик покупал однокомнатную квартиру, но вскоре ему понадобилась двухкомнатная. Мы пошли клиенту навстречу, расторгли первый договор долевого участия и заключили новый», – рассказал генеральный директор строительной компании «Красная стрела» Николай Урусов.

Аналогичная практика есть и у других застройщиков. Как сообщил генеральный директор агентства недвижимости «Метры» Андрей Вересов, в таких случаях дольщик просто доплачивает разницу между стоимостью старого и нового жилья.

Разумеется, от получения дополнительной прибыли любой застройщик вряд ли откажется. Но что если ситуация обратная и покупателю требуется квартира поскромнее? Оказывается, и такое бывает. Особенно с теми, кто покупал квартиру в рассрочку, но свои силы не рассчитал и платить не может.

«С большинством покупателей, у которых возникали сложности, мы находили компромисс, – рассказывает директор департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев.

– Например, перезаключали с ними договор на квартиры меньшей площади. Это уменьшает размер ежемесячных выплат для покупателя и позволяет решить ситуацию мирным путем.

Почти всегда ни девелоперу, ни клиентам невыгодно расторжение договора».

К вопросу о цене. В этих ситуациях стоимость предыдущей квартиры считается ровно такой, какая была прописана в договоре долевого участия. Пересчитывать ее по рыночному курсу с учетом возросшей строительной готовности объекта застройщик не станет. Можно привести в пример возврат бытовой техники: за сколько вы ее купили, столько вам в магазине и вернут.

КАЗНИТЬ, НЕЛЬЗЯ ПОМИЛОВАТЬ

Второй, более сложный вариант, – расторжение договора в одностороннем порядке. В ряде случаев дольщик может направить в адрес застройщика уведомление об одностороннем выходе из сделки. Первая причина для такого шага – задержка в передаче ключей от квартиры более чем на два месяца свыше срока, указанного в ДДУ. Вторая – существенные претензии к качеству квартиры.

Хотя на практике большинство дольщиков не отказываются от жилья, а требуют от застройщика устранения недоделок. «Я даже не знаю, какие должны быть дефекты, чтобы дольщик расторг договор, – удивляется Николай Урусов.

– Тут речь должна идти о чем-то действительно глобальном: нет окна в комнате, стена стоит не там, где надо, или трещина во всю стену.

Все остальное – недостатки в отделке, отсутствие сантехники – застройщик может быстро устранить».

Однако какими бы ни были задержки и недостатки квартиры, застройщик может не согласиться на одностороннее расторжение договора. В таком случае выход из сделки будет возможен только в судебном порядке. Есть и другие основания для того, чтобы подать на застройщика в суд. Все они прописаны в ст. 9 214-ФЗ.

Первый повод для расторжения ДДУ в судебном порядке – если есть очевидные свидетельства того, что дом не будет достроен, а квартиру в нем не передадут дольщику в оговоренный в договоре срок. Например, за три месяца до предполагаемой даты ввода в эксплуатацию из 25 этажей построено только три. Или застройщик строит жилой дом уже десять лет со скоростью один этаж в год.

Вторая причина для составления иска – если имеется факт существенного изменения проектной документации строящегося объекта, например, отклонение площади квартиры составляет более 5% от указанной в ДДУ.

Третье основание идти к юристам – изменено назначение нежилых помещений в доме или общего имущества. Допустим, застройщик обещал создать в доме встроенный детский сад, а после сдачи объекта открыл в нем ночной клуб. «Но в Петербурге подобные примеры уже не встречаются, это что-то из 1990-х», – успокаивает Николай Урусов.

Но если что-то из перечисленного все-таки произошло, дольщик может претендовать не только на возврат суммы по договору, но и на уплату процентов за пользование своими деньгами, а также на оплату судебных издержек. Согласно ст. 9 214-ФЗ, для исчисления процентов берется 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент возврата средств.

Проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денег или их части в счет договора и до момента возврата средств застройщиком.

Таким образом, если дом строится несколько лет, сумма компенсации может быть гораздо выше изначально уплаченной. Хотя здесь все, в конечном счете, остается на усмотрение судьи.

Он может уменьшить сумму процентов за пользование деньгами дольщика.

Однако судебные разбирательства длятся долго. В связи с этим многие дольщики предпочитают не ждать несколько месяцев, а взять решение проблемы в свои руки.

«Учитывая, что в судебном порядке возврат денег может занимать до полугода, дольщики чаще реализуют квартиры по переуступке.

Обычно такая продажа занимает меньше времени, при этом дольщик получает адекватную рыночную цену за свое жилье», – уточняет Николай Урусов. Так что вариантов решения проблемы несколько. Какой из них выбрать, остается на усмотрение дольщика.

СПРАВКА БН

Источник: https://www.ogrk-center.ru/about/news/vernut-kvartiru-zastroyshchiku_n112/

Застройщик навязал договор

В какой срок при одностороннем отказе застройщика от исполнения договора он обязан вернуть деньги?

Мой друг покупал квартиру у застройщика.

Вместе с договором долевого участия за 30 000 Р ему навязали услуги по регистрации права собственности, которую можно сделать самостоятельно.

Сергей Болдин

юрист, подал в суд на застройщика

По закону отказаться можно, но по факту пришлось соглашаться.

История произошла с моим другом, но юридическую поддержку, включая все суды, ему обеспечивал я. В статье расскажу, как друг заключил этот ненужный договор, как мы расторгали его через суд, сколько потратили времени и сколько получили денег.

Чтобы купить квартиру у застройщика, моему другу необходимо было заключить договор оказания услуг, по которому застройщик регистрировал договор долевого участия (ДДУ) и дополнительные соглашения в Росреестре. После сдачи квартиры застройщик должен был оформить право собственности на нее. За это в 2013 году он попросил 30 000 Р.

В договоре был оценен каждый этап оказания услуг: регистрация ДДУ стоила больше всего —15 000 Р, получение документов для регистрации права собственности на квартиру — еще 9000 Р.

Самый важный этап — это сама регистрация права собственности, но она стоила меньше всего — 6000 Р.

Я думаю, застройщик сделал так специально, чтобы основную часть денег по договору отработать сразу, как только его заключит.

Кроме того, закон о защите прав потребителей запрещает обуславливать приобретение одних услуг обязательным приобретением других. То есть нельзя для заключения ДДУ требовать заключения договора на его регистрацию.

Потребителю не могут запретить заключить один договор, пока он не заключит другой. Это касается в том числе кредитных договоров под залог недвижимости или автокредита. В кредите могут отказать только по условиям его выдачи, например, если у заемщика недостаточный доход. Банк не вправе отказать в кредите, потому что заемщик не заключил какой-то другой договор.

Исключение — договор страхования. Согласно статье 343 Гражданского кодекса заложенное имущество страхуют от рисков утраты и повреждения. Банк может попросить заемщика за свой счет застраховать предмет залога или иной страховой интерес. Это делается, чтобы обеспечить исполнение обязательств по договору, — так банк ограждает себя от рисков не вернуть деньги.

Если отказаться от договора страхования, банк вправе отказать в кредите или предложить менее выгодные условия. Это законно.

Другу было досадно отдавать деньги за навязанные услуги — на эти траты он не рассчитывал. Но спорить с застройщиком было бесполезно: менеджеры, которые сопровождали сделку, не слышали про нормы гражданского законодательства, а больше обсудить нарушения было не с кем. Поэтому друг согласился, подумав, что так будет быстрее.

Самостоятельно зарегистрировать право собственности можно было почти сразу после подписания акта приема-передачи. Друг не стал ждать застройщика и с моей помощью обратился к нему с предложением расторгнуть договор и вернуть оставшиеся деньги.

От договора возмездного оказания услуг можно отказаться в любое время, возместив исполнителю фактически понесенные расходы. Это правило установлено законом и не может быть изменено в договоре.

В ответ на наше предложение расторгнуть договор и вернуть деньги застройщик отдал нам все документы, которые нужны для самостоятельной регистрации права собственности, а для возврата денег предложил подписать соглашение о расторжении. Для этого нужно было приехать в офис застройщика еще раз и предварительно записаться на подписание соглашения.

В заявлении об отказе от договора мы указали банковские реквизиты, на которые застройщик должен был вернуть деньги за неоказанные услуги. Застройщик на заявление через 10 дней не ответил, тогда мы с другом решили восстановить справедливость через суд.

Пока мы ждали ответа, я помог другу самостоятельно зарегистрировать право собственности на квартиру — это можно быстро сделать через МФЦ. А могли бы ждать еще полгода.

Письмо застройщику о расторжении договора

От уплаты госпошлины за подачу иска потребители освобождены.

Как я уже сказал, заказчик должен компенсировать исполнителю фактически понесенные им расходы, поэтому в письме об одностороннем расторжении мы попросили застройщика подтвердить его фактические расходы. Но застройщик не ответил, поэтому размер фактических расходов мы посчитали неподтвержденным и в суде требовали возврата всей суммы по договору — 30 000 Р.

Застройщик оказал две услуги из трех: зарегистрировал ДДУ и дополнительные соглашения к нему и получил документы для оформления собственности. Получается, что 24 000 Р он отработал.

Но раз уж мы пошли в суд, я не стал давать фору застройщику, соглашаясь с тем, что он понес расходы, и решил, что пусть застройщик в суде сам доказывает их точный размер.

Сделать это он мог актами, которые мы подписывали после каждого этапа оказания услуг. Они действительно были подписаны на всю сумму — 24 000 Р.

В суд мы не ходили, потому что были уверены в победе, — в законе прямо предусмотрено наше право на отказ от договора. Мы решили не тратить время и в исковом заявлении просили суд рассмотреть дело без нас.

С точки зрения экономии времени решение не ходить в суд было правильным: из-за судебной волокиты с момента подачи иска до момента вынесения решения прошло 8 месяцев. Но это не помогло нам выиграть. Суд мы проиграли: нам отказали во всех требованиях.

Еще одной ошибкой суда было то, что он сослался на пункт договора, по которому в случае его расторжения в период оказания услуг по регистрации права собственности на квартиру денежные средства возврату не подлежат.

Но закон прямо говорит, что при расторжении договора оказания услуг деньги возвращаются — за вычетом фактически понесенных расходов.

Если в договоре с потребителем есть условие, которое ущемляет его права в сравнении с законом, такое условие недействительно.

Условия нашего договора о том, что его можно расторгнуть только по соглашению сторон да еще и не получить обратно деньги, противоречат закону и не могли применяться судом. Возможно, если бы мы ходили на заседания, нам бы удалось донести это до суда, и решение могло быть в нашу пользу. Но так как мы решили не тратить время на судебные заседания, пришлось тратить время на апелляцию.

Пункт 7.4 договора, согласно которому он может быть расторгнут только по соглашению сторон и в случае его расторжения в период оказания услуг по регистрации права собственности на квартиру денежные средства возврату не подлежат.

Этот пункт послужил причиной решения суда не в нашу пользу

Кроме того, есть еще ряд безусловных оснований для отмены решения.

Например, решение в любом случае отменят, если нет протокола судебного заседания или если стороны не были извещены о дате и времени судебного заседания.

В нашей ситуации суд не применил статью 16 Закона о защите прав потребителей о недействительности положений договора, которые ущемляют права потребителя в сравнении с законом. Это неправильное применение норм права и основание для отмены решения.

Мы жаловались на то, что суд руководствовался пунктами навязанного договора, которые противоречат закону. На заседание мы опять решили не ходить, но в этот раз суд вышестоящей инстанции с нами согласился и признал договор расторгнутым.

Апелляционный суд взыскал с застройщика оставшуюся часть денег по договору — 6000 Р, такую же сумму неустойки по закону о защите прав потребителей, штраф по тому же закону — 6250 Р, а еще 500 Р в качестве компенсации морального вреда и 1000 Р за составление искового заявления — меньше, чем я взял с друга. Всего получилось 19 750 Р — это почти ⅔ от суммы, уплаченной по договору, и более чем в три раза превышает сумму, которую застройщик был должен моему другу.

Через 4 месяца после решения вышестоящего суда мы получили исполнительный лист. Столько времени потребовалось для того, чтобы суд апелляционной инстанции изготовил определение об отмене решение суда первой инстанции и вернул его вместе с делом в нижестоящий суд, который выслал нам исполнительный лист.

В заявлении необходимо указать реквизиты своего банковского счета, ФИО, гражданство, реквизиты документа, удостоверяющего личность, место жительства или место пребывания, а также ИНН при его наличии. К заявлению нужно приложить исполнительный лист.

Через несколько дней деньги уже были на счете друга.

Заявление в банк об исполнении решения суда

  1. Если застройщик навязал договор возмездного оказания услуг, его можно расторгнуть в одностороннем порядке. Для этого не нужно подписывать дополнительные соглашения — достаточно письменно уведомить застройщика о прекращении договора по желанию заказчика.
  2. Штрафы и неустойки за расторжение договора возмездного оказания услуг незаконны.
  3. Условия договора оказания услуг о том, что его можно расторгнуть только по соглашению сторон да еще и не получив обратно деньги, противоречат закону.
  4. Если застройщик не вернул деньги после уведомления о расторжении, справедливость можно восстановить через суд.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/navyazali-dogovor/

Как дольщику вернуть деньги при расторжении договора долевого строительства

В какой срок при одностороннем отказе застройщика от исполнения договора он обязан вернуть деньги?

Нередко случается, что гражданин, заключивший договор долевого строительства квартиры (в законодательстве этот договор называется договор создания объекта долевого строительства), вынужден расторгнуть договор с застройщиком до завершения строительства квартиры.

Причины тут могут быть разные: как отсутствие денежных средств для продолжения участия в строительстве, так и желание построить другую, большую по площади квартиру.

А бывает из строительства нужно выйти, а вернее «убежать», если есть серьезные опасения по поводу того, что застройщик достроит дом.

Поэтому в этой статье я расскажу о том, на что может рассчитывать дольщик при расторжении договора долевого строительства.

Итак, для расторжения договора долевого строительства и возврата внесенных денежных средств дольщик должен предоставить застройщику:

1.    Заявление о расторжении договора (в нем обязательно укажите реквизиты предварительно открытого вами текущего счета, на который застройщик может перечислить вам деньги);

2.    Копии платежных документов, подтверждающих платежи, произведенные за счет:

собственных денежных средств;

средств третьих организаций (если вам выдавались займы на строительство квартиры);

иных источников, с указанием условий предоставления этих средств;

3.    Копии заключенных соглашений между вами и третьими организациями об условиях предоставления займов (если вам предоставлялись займы для строительства квартиры);

4.    Справка банка и (или) небанковской кредитно-финансовой организации о размере выданного кредита (если вам выдавался кредит на строительство квартиры).

Как видите, пакет документов достаточно большой, но когда речь идет о деньгах, нужно скрупулезно собирать любые бумаги, имеющие отношение к делу, в противном случае, можно часть денег и потерять.

Указанное заявление вместе с прилагаемыми документами рекомендую отправить в адрес застройщика, указанный в договоре долевого строительства, заказным письмом с уведомлением во избежание возможных интриг, мол «а мы ничего от вас не получали».

Имейте ввиду, что возвращаемые денежные средства должны быть проиндексированы. Такая индексация бывает в зависимости от вида применяемых в договоре долевого строительства цен также двух видов:

  1. Если цена квартиры в договоре рассчитывалась с применением т.н. базисных цен (сложная формула расчета стоимости с учетом себестоимости строительства и пр.), то коэффициент, на который умножаться ваши денежки при возврате, будет равен отношению действующего на первое число месяца возврата денежных средств индекса изменения стоимости строительно-монтажных работ, утверждаемого Министерством архитектуры и строительства по каждой области и г. Минску, к аналогичному индексу, действовавшему на первое число месяца перечисления денежных средств на специальный, текущий (расчетный) счет застройщика.
  2. Если цена квартиры в договоре рассчитывалась с применением договорной цены (как договорились с застройщиком, такова и цена квартиры), то коэффициент, на который умножаться ваши денежки при возврате, будет равен произведению ежемесячно утверждаемых Министерством архитектуры и строительства статистических индексов стоимости строительно-монтажных работ в абсолютной величине, действовавших с первого числа месяца перечисления денежных средств на специальный, текущий (расчетный) счет застройщика по первое число месяца возврата денежных средств.

Возвращаемые деньги делятся на части, каждая из которых направляется по принадлежности в зависимости от  источников финансирования. Т.е., внесенные вами собственные деньги, возвращаются на ваш счет.

Деньги, которые вы взяли в кредит, возвращаются на счет банка. Деньги, которые предоставило вам ваше предприятие в виде займа на строительство квартиры, возвращаются на счет предприятия.

Деньги, которые перечислил исполком, если вы вносили чеки «Жилье» в качестве оплаты стоимости квартиры, возвращаются в бюджет и т.д.

Надо иметь ввиду, что деньги, возвращаемые банкам, возвращаются без индексации. А деньги, возвращаемые организациям (которые выдали вам заем на строительство квартиры), возвращаются с индексацией. Также застройщик обязан возместить вам расходы по уплате основного долга, если вы уже начали погашать кредит (заем).

Возврат денег осуществляется в месячный срок после заключения договора долевого строительства на вашу квартиру с новым дольщиком, но не позднее трех месяцев с момента расторжения договора долевого строительства с вами.

Эти и иные вопросы вы можете уточнить в постановлении Совмина от 8 января 2014 года №6.

Удачных вам сделок!

C уважением, Павел Астапеня

сайта

Источник: http://past.by/konsultacii-po-nedvizhimosti/kak-dolshhiku-vernut-dengi-pri-rastorzhenii-dogovora-dolevogo-stroitelstva.html

Юр-решение
Добавить комментарий