В какой момент происходит регистрация ипотеки?

Продажа квартиры в ипотеку: плюсы и минусы

В какой момент происходит регистрация ипотеки?

Несмотря на то, что в последние годы наблюдается рост ипотечного кредитования, сделки с привлечением банковского займа до сих пор вызывают у многих граждан опасения. В основном, это касается вторичного жилья, когда покупатель-ипотечник до сих пор рискует столкнуться с недоверием и нежеланием продавца заключать сделку.

Учитывая низкую платежеспособность населения и сегодняшние цены на недвижимость, покупатели с «живыми» деньгами — явление на рынке жилья нечастое. Продавцам порой приходится ждать месяцами клиента с «наличкой», а потом, не дождавшись отдавать в ипотеку, потеряв время.

Рассмотрим подробнее, стоит ли бояться продавать недвижимость в ипотеку, в чем плюсы и минусы такой сделки и какие этапы оформления придется пройти.

Ипотека — надежный инструмент продажи недвижимости

Безопасность сделки с ипотекой специалисты рынка считают самой высокой. Своего рода гарантом сделки выступает третья сторона — банк, специалисты которого тщательно проверяют личность заемщика и саму недвижимость. Банки сами в первую очередь заинтересованы в чистоте сделки. Возможности для мошенничества в данном случае сведены к минимуму.

В банке запрашивают и тщательно проверяют оригиналы и копии документа, удостоверяющего личность продавца, покупателя и их супругов, свидетельства о заключении или расторжении брака, оригиналы и копии правоустанавливающих документов.

Преимущества и недостатки продажи в ипотеку

— Плюс ипотеки в том, что продавец в большинстве случаев приходит к цели и совершает сделку, — говорит риелтор Центрального агентства недвижимости г. Караганды Татьяна Свиденко. — Если у покупателя все в порядке с документами, то ему наверняка одобрят кредит. Никаких подводных камней нет.

Ипотека — это неплохо. У населения платежеспособность невысокая, и многие берут ипотеку. С учетом того, что сейчас ввели несколько хороших программ, вероятность покупки квартир возрастает.

Например, «Баспана хит» — хорошая ипотечная программа, позволяющая купить квартиру, как на вторичном, так и на первичном рынке.

Сложность ипотеки риелтор видит в том, что при продаже жилья все документы должны быть в идеальном порядке.

— Даже если сделана незначительная перепланировка, то за «наличку» можно продать и так, — говорит Татьяна Свиденко. — А если же это ипотека, то придется сделать новый техпаспорт, узаконить перепланировку. Все документы будут проверяться банком.

Недостаток продажи в ипотеку в том, что на это уходит время, порядка 2-3 недель. Разумеется, большинству продавцов хотелось бы ускорить этот процесс, но все же это намного быстрее, чем ждать покупателя с наличным расчетом. Его ожидание может продлиться не один месяц.

— Продажа в ипотеку — это всегда какие-то этапы, которые нужно пройти, — рассказывает риелтор. — Это занимает время и, говоря простым языком, некоторая канитель. Например, был у меня такой случай.

У клиентки на техпаспорте была поставлена печать прямо на текст, из-за чего он был плохо виден. В головном офисе не принимали такой вариант.

Пришлось не раз делать «сканы» этого документа, пока не отсканировали его на устройстве с более высоким разрешением.

1. Сбор и проверка документов

На данном этапе проверяется наличие и актуальность всех необходимых документов, заключается договор с риелторской компанией (при обращении к специалистам). Если покупатель найден, то нужно определиться с тем, какие документы нужны для продажи квартиры в ипотеку.

  • Оригинал и копия удостоверения личности собственников предоставляемого залогового обеспечения и супругов.
  • Оригинал и копия свидетельства о заключении (расторжении) брака собственников предоставляемого залогового обеспечения.
  • Оригиналы и копии правоустанавливающих документов на имущество, предоставляемое в качестве залогового обеспечения (технический паспорт / акт на право частной собственности, правоустанавливающие документы на имущество (договор купли-продажи, мены, дарения, акт приемки объекта в эксплуатацию и т.п.)).
  • Справка о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество и его технических характеристиках по состоянию на дату, предшествующую дате подачи заявления на получение займа не более 15 календарных дней. Данная справка повторно предоставляется после регистрации права собственности на приобретенное недвижимое имущество и после регистрации залога.

Оригиналы документов после сверки с копиями возвращаются клиенту. Этот перечень может дополняться. Могут запросить и другие документы, если в собственниках значатся несовершеннолетние дети, пропавшие без вести, недееспособные лица, а также в других ситуациях, регулируемых законом.

2. Посещение банка

— Все собранные документы необходимо принести в банк, после чего их отправляют в кредитные комитеты, — говорит Татьяна Свиденко. — Они бывают местные и головные. По первичному жилью сейчас в банках система стала автоматизированной.

Например, по программе «7-20-25» вбиваются в программу все показатели (платежеспособность клиента, параметры квартиры) и автоматически идет одобрение или неодобрение. Потом документы еще раз проверяются кредитным комитетом. Параллельно делается оценка.

Ее заказывает покупатель у независимого оценщика.

3. Заключение предварительного договора

Для страховки и соблюдения прав всех сторон ипотечной сделки следует заключить предварительный договор. Этот документ не дает права собственности на недвижимость, а лишь определяет обязанности сторон и сроки их исполнения. Стоимость жилья, внесение задатка, финансовые обязательства сторон по оплате услуг также определяются в предварительном договоре купли-продажи жилья.

4. Получение гарантий оплаты от банка

В случае одобрения ипотеки приходит гарантийное письмо от банка. Это документ, в котором четко прописано что, кому и какая сумма на покупку чего выдается.

— Сейчас ввели правило, что первоначальный взнос, к примеру, 20-30%, не выдается у нотариуса. Покупатель кладет эти деньги на счет в банке, где оформляется ипотека. И потом, когда кредит одобряют, вся стоимость квартиры перечисляется на счет продавца, — поясняет риелтор Татьяна Свиденко.

5. Заключение договора купли-продажи

После получения гарантийного письма стороны сделки идут к нотариусу заключать договор купли-продажи. Нотариус в свою очередь накладывает обременение на квартиру. Покупатель с ней ничего не может делать до момента перечисления денег.

Когда проходит регистрация договора, квартира начинает числиться на покупателе. Затем он несет в банк этот договор купли-продажи, новую кадастровую справку с указанием его как владельца и другие документы. Банк берет все эти документы и начинает на этом этапе начинает оформлять договор залога, то есть накладывает свое обременение.

6. Получение денег

После завершения перерегистрации жилья банк перечисляет продавцу деньги в соответствии с договором. Наконец, переживания продавца заканчиваются, он получает деньги и может свободно распоряжаться полученными средствами.

После этого продавец дает покупателю письмо о полном расчете, которое делает тоже нотариус. Это письмо снимает с квартиры нотариальное обременение. На данной недвижимости сохраняется только обременение банка. После того как передали письмо о полном расчете, сделка состоялась. Пока это письмо не передали, на квартире будет находиться обременение. 

— Бывает ошибка у частных лиц, когда это письмо не отдают, — обращает внимание на важный момент Татьяна Свиденко. — И по прошествии времени, когда новый хозяин хочет что-то с квартирой сделать, это становится невозможным, так как стоит обременение. Это очень сложно бывает найти потом продавца. Может он уже уехал из страны. Поэтому надо не забыть взять письмо о полном расчете.

На что обратить внимание

  • Не передавайте покупателям оригиналы документов для проведения банковской оценки.
  • Не давайте посторонним людям доверенность на проведение сделок со своей недвижимостью.
  • Не соглашайтесь на предложение сначала поставить вашу недвижимость в залог, а лишь потом проводить сделку и расчёт.
  • Обратите внимание на то, чтобы на квартиру было наложено обременение до выдачи полной суммы.
  • Доверьте продажу квартиры риелторской компании, гарантирующей юридическую чистоту сделки и безопасность при расчетах.

Источник: kn.kz

Источник: https://24.kz/ru/news/polezno-znat/item/292738-prodazha-kvartiry-v-ipoteku-plyusy-i-minusy

Особенности регистрации прав на недвижимое имущество с использованием кредитных (заемных) средств, порядок погашения записи об ипотеке

В какой момент происходит регистрация ипотеки?

27.08.2018

Особенности регистрации прав на недвижимое имущество с использованием кредитных (заемных) средств, порядок погашения записи об ипотеке

В настоящее время покупка недвижимого имущества с использованием кредитных (заемных) средств (ипотечный кредит) пользуется огромной популярностью.

С помощью ипотечного кредитования можно приобрести недвижимость сейчас, а платить его стоимость на протяжении нескольких последующих лет.

Данный банковский продукт является одним из самых востребованных, интерес у населения к нему растет с каждым годом.

С ростом количества рассмотренных положительно ипотечных кредитов растет также количество регистрационных действий, осуществленных в отношении недвижимого имущества, приобретенных за счет таких кредитов, поскольку в силу п. 1 ст. 131 ГК РФ права на недвижимое имущество подлежат обязательной государственной регистрации.

Несмотря на популярность сделок с использованием ипотечных кредитов, многие совершенно не представляют себе каким образом оформить права на недвижимое имущество, приобретенное за счет таких средств.

В связи с вышеизложенным, в данной статье рассмотрим некоторые особенности регистрации прав на недвижимое имущество с использованием кредитных (заемных) средств.

Так, при приобретении жилья за счет кредитных средств в отношении этого жилого помещения возникает залог в силу закона (ипотека в силу закона), к которому применяются все правила об ипотеке в силу договора, если иное не предусмотрено письменным соглашением между залогодателем (заемщиком) и залогодержателем (банком) (п. 2 ст. 1, п. 1 ст. 77 Закона от 16.07.1996 N 102-ФЗ”Об ипотеке (залоге недвижимости)” (далее – Закон об ипотеке)).

При этом государственной регистрации подлежит переход права, права собственности и сама ипотека.

В соответствии с п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом.

Государственная регистрация перехода права собственности осуществляется на основании заявлений сторон договора купли-продажи либо нотариуса или его работника, при государственной регистрации права на объект недвижимости, возникшего на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия, либо по заявлению любой стороны нотариально удостоверенной сделки. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона.

Для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, приобретенное с использованием кредитных средств, понадобятся, в частности, следующие документы:

1. Заявления сторон договора на регистрацию перехода права, права собственности, заявление залогодателя либо залогодержателя на регистрацию ипотеки в силу закона, а в случае если договор нотариально удостоверен заявление одной из сторон сделки на государственную регистрацию либо заявление нотариуса или его помощника;

2. Документ, удостоверяющий личность заявителя;

3. Договор, влекущий возникновение ипотеки в силу закона (купли-продажи с использованием кредитных средств), и документы, указанные в нем в качестве приложений;

4. Кредитный договор, исполнение обязательств по которому обеспечивается ипотекой;

5. Закладная и документы, названные в закладной в качестве приложений, в случае если договором купли-продажи предусмотрено, что права залогодержателя удостоверяются закладной.

Нотариальное удостоверение договора купли-продажи, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, не является обязательным, оно возможно только в добровольном порядке и по соглашению сторон. Исключение составляют подлежащие нотариальному удостоверению следующие сделки:

– связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки;

– по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;

– по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности.

В соответствии с законодательством за совершение юридически значимых действий при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предусмотрена государственная пошлина. Размеры такой госпошлины определены Налоговым кодексом Российской Федерации.

Согласно подпункту 22 пункта 1 статьи 333.33 главы 25.3 НК РФ за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества физическими лицами уплачивается государственная пошлина в размере 2 000 рублей, организациями – в размере 22 000 рублей.

При предоставлении услуги по регистрации прав в электронном виде физическим лицам размер госпошлины сокращается на 30%. При обращении за одной услугой одновременно нескольких лиц размер госпошлины уплачивается ими в равных долях.

За государственную регистрацию ипотеки в силу закона госпошлина не уплачивается.

В отношении ипотеки жилых помещений предусмотрен ускоренный срок регистрации – пять рабочих дней со дня представления необходимых документов в Росреестр, при обращении через МФЦ – семь рабочих дней. Ипотека иных объектов недвижимости регистрируется в общий срок регистрации – семь рабочих дней с даты приемав Росреестр, при обращении через МФЦ – девять рабочих дней.

В случае, если договор удостоверен нотариально – три рабочих дня со дня представления документов в Росреестр, пять рабочих дней при обращении через МФЦ.

При поступлении заявления и документов на основании нотариально удостоверенной сделкив электронной форме – в течение одного рабочего дня, следующего за днем поступления соответствующих документов (п. п. 9 – 12 ч. 1 ст. 16 Закона N 218-ФЗ; п. п. 1, 5 ст. 3 Закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ).

Источник: https://rosreestr.ru/site/press/news/osobennosti-registratsii-prav-na-nedvizhimoe-imushchestvo-s-ispolzovaniem-kreditnykh-zaemnykh-sredst/

7 шагов регистрации договора ипотеки в Росреестре: сроки, схема процесса и размер госпошлины

В какой момент происходит регистрация ипотеки?

При покупке недвижимости в ипотеку, между банком и клиентом заключается ипотечный договор. В соответствии с ним, залогом для взятой суммы выступает квартира, офис или другая недвижимость.

Чтобы обезопасить себя, банки требуют регистрацию ипотеки, что лишает заемщика возможности каким-либо образом распоряжаться заложенной недвижимостью.

Сегодня поделимся опытом регистрации ипотечного договора в Росреестре, разберем особенности и пошаговую схему процесса.

Особенности процедуры

Регистрация ипотеки — это завершающий этап приобретения недвижимости в кредит, представляющий собой включение данных о покупаемой недвижимости и условиях ее приобретения в базу единого государственного реестра.

Эта процедура является подтверждением сделки на уровне государства и защищает права всех сторон ипотечного договора. По закону эта обязанность возложена на Росреестр.

А осуществляет регистрацию ипотеки территориальный орган федеральной службы госрегистрации и кадастра — регистрационная палата.

Помимо договора с банком в Росреестре можно зафиксировать договор купли-продажи на имущество между продавцом и покупателем. Тем самым продавец снижает свои риски, официально наложив на покупателя обременение до полной выплаты стоимости договора.

Однако следует иметь в виду, что не всю недвижимость можно внести в единый Росреестр.

К таким объектам относятся: дачи, земельные участки, являющиеся государственной собственностью, и участки, не выделенные из общественной собственности, помещения, предназначенные для ведения предпринимательской деятельности, изолированные комнаты. Также не регистрируются морские и воздушные суда, недвижимость, которую невозможно оценить в силу различных обстоятельств.

В зависимости от вида ипотеки различается и порядок ее регистрации.

Юридически выделяются 2 вида ипотеки:

  1. В силу договора. Залогом предоставляемого займа выступает имеющееся у заемщика жилье. При договорной ипотеке не требуется подтверждать цель, на которую берется кредит, а условия кредитования прописываются в отдельном договоре. Такой вид ипотеки является определенным риском для банка, так как он приобретает права на залоговое имущество только после того, как будет зарегистрирован договор ипотеки, что происходит в течение трех месяцев, отведенных законодательством. Чтобы обезопасить себя при договорной ипотеке, банки требуют у заемщика поручителей по кредиту и устанавливают повышенную процентную ставку на период регистрации договора.
  2. В силу закона. Наиболее распространенный вид ипотеки. При нем заемщик берет у банка кредит на покупку жилья, которое оформляется в собственность покупателя и одновременно становится обеспечительным залогом для взятых средств. Обязательными условиями являются смена собственника недвижимости и предоставление займа на покупку жилья из целевых средств банка, которые могут быть выданы заемщику только при предоставлении одного из следующих документов:
  • договор долевого участия в строительстве дома;
  • договор купли-продажи;
  • договор переуступки прав на недвижимость.

Подробнее о том, что такое ипотека в силу закона и в силу договора, чем они отличаются и как происходит регистрация каждого вида ипотеки, читайте в подробной статье на нашем сайте.

Можно выделить 4 основных отличия одного вида ипотеки от другого:

  1. Присутствие представителя банка при регистрации ипотеки требуется только при кредитовании в силу договора;
  2. Ипотека в силу закона освобождает банк от уплаты госпошлины;
  3. При законной ипотеке залогом выступает жилье, приобретаемое на кредитные средства, а при договорной — любая недвижимая собственность заемщика;
  4. При законной форме регистрация ипотечного договора осуществляется одновременно с регистрацией права собственности заемщика на приобретаемую квартиру, а при договорной сначала регистрируется договор купли-продажи, а потом договор ипотеки.

Госпошлина

Налоговый Кодекс РФ предусматривает взимание госпошлины за регистрацию ипотеки. Такая оплата обязательна при выполнении государственными органами юридически значимых действий. Размер госпошлины напрямую зависит от того, какое именно действие совершают работники регистрирующего органа.

В соответствии с законодательством размер госпошлины для физических лиц ниже, чем для юридических, и составляет 2000 рублей для физ. лиц, и 22 000 рублей для юр. лиц. При этом можно уменьшить размер выплачиваемой госпошлины путем электронной регистрации договора через сайт Госуслуги.

Сроки регистрации

Сроки регистрации ипотеки строго регламентированы федеральным законом «Об ипотеке» и зависят от вида недвижимости.

Так, законодательство отводит 5 дней на регистрацию ипотеки на любое жилое помещение и 7 дней на нежилые помещения и земельные участки.

Если же нежилое помещение или участок регистрируется на основании нотариально заверенной сделки, то срок регистрации также составляет всего 5 дней.

Следует иметь в виду, что проведение регистрации в Росреестре займет на 2 дня больше времени, если документы подаются в многофункциональный центр. Это дополнительное время отводится для курьеров, которые забирают документы из МФЦ и отвозят их в регистрирующий орган, а затем привозят назад.

Как проходит регистрация: 7 шагов

Законодательство регламентирует и порядок оформления государственной регистрации ипотечной сделки. Он предполагает 7 последовательных шагов для лица, оформляющего свои права собственности на недвижимость:

  1. Узнать в какой именно регистрирующий орган нужно обращаться. Это можно сделать в банке-кредиторе или на сайте Росреестра;
  2. Собрать необходимые для регистрации ипотеки документы. Следует учитывать, что у некоторых документов ограниченный срок действия, поэтому их нужно получать непосредственно перед подачей в регистрирующий орган. Помочь собрать все документы, которые нужны, поможет консультант в регистрационной палате. Он не только даст перечень нужных в конкретной ситуации бумаг, но и укажет срок действия каждой из них;
  3. Оплатить госпошлину. Без подтверждения оплаты пошлины регистрирующий орган не приступит к процедуре оформления прав собственности на недвижимость;
  4. Записаться в регпалату на подачу документов. Сделать это можно на сайте Госуслуг или непосредственно в регистрирующем органе;
  5. В назначенное время приехать в регпалату и подать документы на регистрацию ипотечного договора. Сотрудник, который принимает документы, сразу назовет дату завершения регистрации;
  6. Затем поданные документы подвергаются проверке, чтобы выявить их подлинность и факторы, делающие регистрацию права собственности невозможной. Если таковые будут выявлены, то у лица, оформляющего право собственности, будут затребованы дополнительные документы, которые он обязан предоставить в кратчайшие сроки;
  7. Если никаких препятствий выявлено не будет, то в указанный срок человек уведомляется о завершении регистрации права собственности на жилье. При необходимости он может получить выписку из единого госреестра, подтверждающую это право.

Есть ряд нюансов, которые необходимо учитывать.

В случае, если приобретается квартира в новостройке по ипотеке в еще недостроенном доме, то осуществляется регистрация ДДУ в Росреестре, а право собственности возможно будет оформить только после сдачи дома в эксплуатацию.

Обычно в таких ситуациях документы в Росреестр подает сам застройщик, но это может существенно затянуть процесс регистрации.

Поэтому собственник имеет право собрать документы и самостоятельно запустить процесс регистрации ипотеки.

При регистрации прав на вторичное жилье, обязательно требуется еще и договор залога или закладной. После внесения в реестр недвижимость становится собственностью заемщика, но он имеет ограниченное право распоряжаться ею.

И еще один важный момент: подавать документы должен собственник недвижимости лично. Если жилье оформляется на несколько лиц, то присутствовать при подаче документов должны все собственники. Допускается делегирование прав своему представителю, но при этом у него должна быть нотариально заверенная доверенность.

Перечень документов

Какие документы потребуются для регистрации договора ипотеки в органах Росреестра? Обязательными являются следующие бумаги:

  • Паспорта всех собственников. Если регистрируется договор купли-продажи, то нужны паспорта и покупателя, и продавца;
  • Заявление от заемщика и кредитора. Его нужно подписывать в присутствии представителя регистрирующего органа;
  • Договор, по которому предоставляется кредит на приобретение недвижимости и регистрируется обременение на нее, вместе с полным перечнем приложений к нему;
  • Договор купли-продажи;
  • Документы на недвижимость, подтверждающие право на нее продавца;
  • Кадастровый паспорт на жилье;
  • Документ оценки недвижимости при ипотеке;
  • Выписка из домовой книги регистрируемого жилья и справка об отсутствии задолженности по услугам ЖКХ;
  • Закладная вместе с приложениями;
  • Если среди собственников есть один или несколько несовершеннолетних, то необходима справка из органов опеки, в которой они дают согласие на совершение сделки;
  • Нотариально заверенное согласие супруга продавца на продажу жилья;
  • Квитанция об уплате госпошлины.

Для регистрации ипотеки могут быть запрошены дополнительные документы, которые зависят от конкретной ситуации.

Например, при регистрации квартиры в новостройке нужны будут документы, которые должна предоставить компания, строящая дом:

  • Договор долевого участия;
  • Разрешение ввода дома в эксплуатацию от муниципалитета;
  • Техпаспорт дома, оформленный в БТИ;
  • Акт передачи квартиры собственнику, подписанный представителем архитектуры;
  • Протокол, подтверждающий распределение жилой и коммерческой зон в самом доме и на придомовой территории;
  • Документ, где указан присвоенный дому адрес и индекс.

При регистрации вторичного жилья могут потребоваться документы, подтверждающие техническое состояние дома и отсутствие перепланировок в квартире.

Как направить материнский капитал на погашение ипотеки, какие важные нюансы необходимо учитывать, пошаговая схема взятия ипотеки под маткапитал в этой статье.

Как осуществить реструктуризацию ипотеки при помощи АИЖК и государства, кто может рассчитывать на одобрение заявки на реструктуризацию, поэтапная схема прохождения процедуры а также полезные советы.

Полезные советы

Чтобы процедура госрегистрации ипотеки прошла быстро и благополучно, нужно учесть несколько советов опытных юристов:

  1. Перед тем, как подписывать любые документы — договор купли-продажи, договор займа или любой другой, обязательно нужно их внимательно прочитать. Если вы сами боитесь что-то неправильно понять или упустить из виду, то обратитесь к юристу, который проверит документы на правильность и соблюдение интересов всех сторон процесса.
  2. При покупке квартиры в ипотеку, обязательно проверьте ее благонадежность: обременения, которые есть на ней, долги по ЖКХ. Узнать об обременениях можно в той же регистрационной палате, заказав выписку на приобретаемое жилье.
  3. Перед тем, как начинать собирать документы для регистрации, проконсультируйтесь у регистратора какие именно документы необходимо предоставить. Это сэкономит время и убережет от возможных ошибок в предоставлении документов.

И самый главный совет: если у вас возникают вопросы, то обязательно консультируйтесь с профессионалами. Не стыдно что-то не знать. Гораздо неприятнее будет сделать ошибки и потом исправлять их. А ведь ценой ошибки может стать отказ в регистрации ипотеки и признание сделки ничтожной.

Источник: https://ipotekunado.ru/oformlenie/dokumenty/registraciya-ipoteki-v-rosreestre

Основания возникновения ипотеки: в силу закона или в силу договора

В какой момент происходит регистрация ипотеки?

Горшенина М. В. Основания возникновения ипотеки: в силу закона или в силу договора // Молодой ученый. — 2012. — №10. — С. 216-217. — URL https://moluch.ru/archive/45/5442/ (дата обращения: 21.01.2020).

Слово ипотека воспринимается по-разному. Для кого-то это далёкое от реальности понятие, для кого-то несбыточная мечта, а кому-то уже довелось воспользоваться данным видом финансирования недвижимости.

На сегодняшний день ипотека — для многих единственно возможный способ улучшения жилищных условий. Ее механизм создан для более интенсивного развития рынка кредитования.

А выбор варианта ипотеки происходит после определения заемщиком целей кредита и одобрения банком той или иной схемы.

Ипотека — это форма залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить денежные средства путем реализации данного имущества. Иными словами можно сказать, что ипотека это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед банком (кредитором). Обязательством для заемщика является погашение кредита, а залог недвижимости обеспечивает это обязательство.

Так как ипотека является одной из операций с недвижимостью, то она регулируется законодательством.

Основными нормативно-правовыми актами, регулирующими вопросы в сфере ипотечного кредитования, являются: Федеральный закон №188-ФЗ от 29 декабря 2004 “Жилищный кодекс Российской Федерации Федеральный закон от 21 июля 1997 г.

№122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”; “; Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”; Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. №218-ФЗ “О кредитных историях”.

Опираясь на содержание данных правовых актов, можно выделить два вида оснований возникновения ипотеки: в силу закона и в силу договора.

Ипотека в силу закона— это ипотека, которая возникает после наступления определенных фактов, прописанных в законе, независимо от того, хотят ли стороны возникновения ипотеки. Это происходит, когда право собственности на конкретный объект недвижимости переходит, а точнее приобретается новым собственником.

https://www.youtube.com/watch?v=D9F8UFQJuAE

Ипотека в силу закона возникает в следующих случаях:

  1. покупка жилья (домов, квартир) или земельных участков с частичной или полной оплатой кредитными средствами банка или другой кредитной организации;

  2. строительство жилья (домов, квартир) или земельных участков с частичной или полной оплатой кредитными средствами банка или другой кредитной организации;

  3. продажа в кредит;

  4. рента;

  5. залог имущественных прав.

Регистрация договора ипотеки в силу закона происходит одновременно с регистрацией права собственности. При этом не производится оплата государственной пошлины за регистрацию договора. Срок регистрации – 5 рабочих дней.

В свидетельстве на приобретенную квартиру, которое получает заёмщик, в разделе «Обременения» будет стоять отметка, что квартира приобретена посредством использования средств ипотеки, и продать её без согласия кредитора невозможно, пока не будут выполнены обязательства по кредитному договору.

После погашения долга перед банком обременение снимается и оформляется новое свидетельство, уже без обременения.

Примером ипотеки в силу закона может служить следующее: гражданин желает купить квартиру, но нет на это достаточной суммы денежных средств. Он берет в банке кредит на приобретение жилья и заключает договор купли-продажи квартиры за счет полученных средств.

В соответствии со статьей 77 ФЗ «Об ипотеке»: «жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру».

По договору об ипотеке в качестве залога может быть использовано недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое были зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, принадлежащее залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

Не допускается ипотека следующих видов имущества:

  • имущество, в отношении которого предусмотрена обязательная приватизация либо ее запрет;
  • имущество, которое было изъято из оборота;
  • имущество на которое не может быть обращено взыскание.

Ипотека в силу договора — ипотека, возникающая на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости).

В этом случае договор об ипотеке заключается для обеспечения обязательств по договору займа или кредитному договору и не является самостоятельным обязательством.

Ипотека на основании договора отличается от ипотеки, возникающей в силу закона, только тем, что она подлежит государственной регистрации лишь по заявлению сторон, а так же не влечет за собой смену собственника объекта недвижимости.

В то время как ипотека в силу закона возникает в силу прямого указания в законе и регистрируется одновременно и автоматически с другим договором без заявления сторон.

Поскольку ипотека в силу закона возникает при целевом займе на приобретение жилья или земельного участка, то при регистрации такой ипотеки меняется собственник объекта недвижимости (ипотека возникает одновременно с приобретением недвижимости заёмщиком).

Если ипотека оформлена как ипотека в силу договора, то в свидетельстве на квартиру обременения не указаны, поэтому менять его после расчёта по кредиту не нужно. Однако, основной сложностью при регистрации ипотеки в силу договора является присутствие в Росреестре представителя кредитора в момент подачи документов для регистрации договора: наличие очередей и плотный график сотрудников банка доставляет немало хлопот кредитуемому.

Примером данного вида ипотеки является следующая ситуация: планируется взять в банке достаточно большую сумму денежных средств и в качестве обеспечения кредита кредитору предлагается недвижимое имущество, которым заемщик владеет на праве собственности.

После этого заключается с банком договор об ипотеке (залоге недвижимости), по которому кредитуемый является залогодателем, а банк-кредитор – залогодержателем. В момент заключения этого договора недвижимость становится обремененной залогом в пользу кредитора.

Так же можно отметить, что залогодателем может являться как заемщик, так и третье лицо.

Перед тем как заложить имущество необходимо учесть ряд требований:

  • часть имущества, которое является неделимой вещью, т.е. раздел которого невозможен без изменения его назначения, не может быть самостоятельным предметом ипотеки;
  • если предполагаемым предметом ипотеки является имущество, для отчуждения которого может потребоваться согласие или разрешение третьего лица или органа, то согласие или разрешение необходимо получить и для ипотеки данного имущества;
  • залогодатель обязан обеспечить сохранность заложенного имущества, а так же поддерживать его в исправном (потребном) состоянии;
  • в том случае, если появилась возможность реальной угрозы утраты или повреждения заложенного имущества залогодатель обязан немедленно уведомить об этом залогодержателя;
  • залогодержатель оставляет за собой право на проверку состояния и условий содержания имущества, находящегося в ипотеке;
  • отчуждение заложенного имущества возможно только с письменного согласия залогодержателя;
  • в случае, если имущество, обремененное ипотекой, приобретается третьим лицом, то это лицо становится на место залогодателя, т. е. несет все обязательства по договору об ипотеке, включая и те, которые были не надлежаще выполнены первоначальным залогодателем;
  • после полного исполнения обязательств по кредитному договору, необходимо снять обременение в виде ипотеки с недвижимого имущества.

Проанализировав два вида ипотеки, можно сделать вывод о том, что ипотека в силу договора из-за особенностей возникновения более распространена при залоге недвижимости, которой заемщик уже владеет на праве собственности.

Ипотека в силу закона характерна для сделок, по результатам которых право собственности регистрируется лишь после государственной регистрации договора ипотеки.

Несмотря на разные основания возникновения, вышеуказанные виды ипотеки по своему значению совершенно одинаковы и преследуют одну и туже цель – обеспечить требования кредитора.

Это означает, что и ипотека в силу закона, и ипотека в силу договора имеют одни и те же правовые последствия. И самым главным из них является право залогодержателя удовлетворить свои материальные требования к должнику путем продажи на торгах имущества, являющегося предметом ипотеки.

Литература:

Источник: https://moluch.ru/archive/45/5442/

Как продать купленную в ипотеку квартиру? / Sibdom.ru

В какой момент происходит регистрация ипотеки?

Обстоятельства меняются, и ситуация в жизни может сложиться так, что заемщики, купившие в ипотеку квартиру, начинают думать о том, как ее продать. Еще несколько лет назад такие сделки на рынке были исключением, сейчас их количество год от года растет.

Продажа залоговой квартиры связана с множеством тонкостей, механизм сделки значительно варьирует в зависимости от банка, размера остатка долга по кредиту и того, где именно хранится закладная на объект.

Поэтому для совершения таких сделок зачастую привлекают специалистов агентств недвижимости. Они смогут предусмотреть все нюансы, правильно выстроят расчет и подберут объект на замену, если семья занимается улучшением жилищных условий.

Каждая сделка с залоговой квартирой индивидуальна, поэтому необходима схема продажи, оптимальная именно для этого конкретного объекта.

Большинство сделок продажи залоговых квартир связаны с тем, что после нескольких лет выплаты ипотеки семья решает улучшить жилищные условия, купив большую квартиру, в ряде случаев квартиры продаются, потому что заемщик не справляется с выплатой кредита.

Особенность сделок с залоговыми квартирами заключается в том, что такой объект находится в обременении у банка, и для его продажи нужно это обременение снять.

При этом идеальные ситуации, когда продавец сначала находит деньги для погашения долга по кредиту, снимает обременение в пользу банка и только после этого выставляет квартиру на продажу, встречаются нечасто.

Деньги на досрочное погашение ипотеки есть далеко не у всех продавцов, к тому же большинство залоговых квартир продаются в первые несколько лет после покупки, когда остаток долга по кредиту максимальный. Поэтому продавцам приходится прибегать к другим схемам продажи.

Основной риск сделок с залоговыми квартирами состоит в том, что в большинстве случаев покупателю нужно передать продавцу часть суммы за квартиру еще до того, как собственность на объект перешла на него.

Самая безопасная схема продажи залоговой квартиры

Наиболее безопасна для покупателя схема приобретения залоговой квартиры, при которой он сам берет для этого ипотечный кредит в том же банке, что и продавец. Тогда все расчеты идут внутри банка и под контролем кредитной организации.

«Мы сразу ориентируем клиентов на то, что продажа залоговой квартиры — это длительный процесс, только на изъятие закладной в некоторых банках нужно минимум две недели. Покупатель должен быть готов к тому, что посещать органы госрегистрации ему нужно будет несколько раз», — рассказывает ипотечный консультант компании «КИАН» Татьяна Шолохова.

Подготовка к продаже залогового объекта начинается с получения разрешения банка на ее реализацию.

Продавец ставит банк в известность о том, что он хотел бы продать залоговую квартиру, менеджер банка делает запрос на изъятие закладной, как правило, на это требуются две — три недели.

В это время покупатель проходит одобрение в банке в качестве нового заемщика, важно, чтобы он соответствовал требованиям банка.

Как только закладная получена, покупателя и продавца приглашают в банк на подписание кредитного договора и промежуточной закладной (в некоторых банках этот документ называют дополнительным соглашением об изменении параметров закладной). В ней новым залогодателем выступает уже покупатель, а должником продолжает оставаться продавец.

Стороны также подписывают договор купли-продажи квартиры и в этот же день сдают документы на регистрацию в Росреестр.

В договоре предусматривается порядок оплаты при проведении сделки, согласно которому окончательный расчет как за счет собственных средств покупателя, так и за счет заемных средств банка происходит только после государственной регистрации перехода права собственности на покупателя.

«В момент подписания договора купли-продажи покупатель не передает первоначальный взнос по кредиту, все деньги продавец получит только после того, как право собственности зарегистрировано на покупателя», — рассказывает ипотечный консультант компании «КИАН» Татьяна Шолохова. Как только происходит погашение кредита, покупатель обращается в Росреестр с новой закладной и заявлением о регистрации обременения на указанную квартиру, в котором залогодателем значится уже новый заемщик, а залогодержателем — выдавший кредит банк.

Схема продажи ипотечной квартиры за наличный расчет

При продаже залоговой квартиры за наличные возможны два варианта расчета.

Первый — когда покупатель оплачивает в день сделки сумму целиком. Этот способ оплаты используют, если долг продавца по кредиту практически равен стоимости квартиры.

Второй вариант платежа — оплата в рассрочку, в этом случае первый платеж в размере суммы долга продавца по кредитному договору покупатель производит в день подписания договора купли-продажи, а окончательный расчет происходит в день, когда продавец предоставляет письменное доказательство того, что с объекта снято обременение (закладную со штампом банка о погашении кредита и штампом Росреестра о снятии обременения).

Первый вариант расчета за наличные

Продавец письменно уведомляет займодателя о досрочном погашении кредита, у каждой кредитной организации установлен свой срок, в который заемщик должен об этом сообщить.

В день, когда банк согласовал возможность погашения кредита, покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи, в котором указан порядок оплаты.

Покупатель на основании подписанного договора купли-продажи вносит на счет продавца в банке сумму, необходимую для погашения долга по кредиту. После чего стороны сдают документы в Росреестр на регистрацию перехода права собственности.

Когда заемщик полностью рассчитывается по кредиту, банк осуществляет выемку закладной. Если обременение на квартиру не будет снято до момента регистрации перехода права, регистратор приостановит государственную регистрацию.

Как только происходит погашение закладной, продавец сам или вместе с представителем банка подает в Росреестр заявление о погашении записи об ипотеке.

После этого отметку об ипотечном обременении снимают, и государственный регистратор самостоятельно возобновляет регистрацию перехода права собственности на покупателя.

Эта схема более рискованна для покупателя, так как часть средств — остаток долга продавца по кредиту — ему нужно передать еще до перехода на него права собственности на квартиру.

Чтобы подстраховаться в этой ситуации, покупатель вносит деньги на банковский счет продавца, который используется для платежей по кредиту.

Специалисты советуют обязательно при этом указывать назначение платежа и имя вносителя — покупателя, который этот платеж произвел.

Безопасный способ расчета при покупке за наличные

Во втором варианте расчета при покупке залоговой квартиры стороны подписывают договор купли-продажи квартиры с отсрочкой платежа, при этом в нем указывается, что полная оплата по договору будет произведена в день, когда право собственности на покупателя зарегистрирует Росреестр.

Перед совершением сделки продавец письменно ставит в известность банк о досрочном погашении кредита, после чего кредитная организация начинает выемку закладной.

В день сделки продавец и покупатель подписывают и сдают на регистрацию в Росреестр договор купли-продажи.

Как только право собственности на квартиру переходит на покупателя, он передает продавцу всю сумму в оплату за квартиру.

Из этих средств продавец гасит остаток долга по кредиту, после чего сам или вместе с представителем банка (в зависимости от условий конкретного банка) снимает обременение с квартиры в Росреестре.

«Такой порядок расчета, при котором сначала право собственности на квартиру регистрируется на покупателя и только после этого он передает продавцу деньги за квартиру, более безопасен для покупателя.

Поэтому мы стараемся использовать такую схему сделки, если остаток долга по кредиту большой, — рассказывает юрист компании «КИАН» Светлана Ильященко.

— Покупатель в этом случае оказывается более защищен, при этом сами продавцы на такой механизм расчета соглашаются не очень охотно, любому продавцу хочется скорее получить окончательный расчет и погасить кредит».

Какой именно вариант расчета за квартиру использовать при сделке, зависит от того, как удастся договориться продавцу и покупателю.

Что делать, если продавец использовал материнский капитал

Сложнее продать ипотечную квартиру, если для погашения взятого на ее покупку кредита продавец использовал материнский капитал. Увидеть, были ли использованы при покупке квартиры средства маткапитала, можно из графика платежей по кредиту или из справки Пенсионного фонда об использовании семейного капитала на приобретение квартиры, которую должен заказать продавец.

Сложности при продаже залоговой квартиры в данном случае возникают, потому что, используя маткапитал, родители дают нотариальное обязательство включить детей в число собственников квартиры после погашения кредита.

Это обязательство должно быть выполнено перед продажей объекта, иначе для покупателя существует риск, что уже совершенную сделку оспорят в суде прокуратура или органы опеки. Чтобы этих рисков избежать, придется сначала перед продажей квартиры выделить долю в собственности детям, что позволяют сделать не все банки.

Кроме того, в таком случае потребуется также получать разрешение органов опеки на продажу квартиры.

Хотя покупатели обычно неохотно рассматривают находящиеся в залоге у банка объекты, у приобретения залоговой квартиры наряду с минусами (длительным сроком продажи, необходимостью снимать обременение и несколько раз приезжать в Росреестр) есть и большой плюс — юридическая чистота. Риск купить проблемный объект в данном случае минимален, так как, выдавая первую ипотеку несколько лет назад, банк уже проверил квартиру.

Вас это может заинтересовать: ипотечный калькулятор   купить квартиру в красноярске   новостройки от застройщиков

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1743/

Юр-решение
Добавить комментарий