Стоит ли продавать квартиру через ипотечное кредитование?

Как продать недвижимость в ипотеке?

Стоит ли продавать квартиру через ипотечное кредитование?

Выплаты по ипотечному кредиту растягиваются на годы, а порой даже на десятилетия.

В течение этого времени обстоятельства заемщиков могут существенно измениться: кто-то потеряет работу и не сможет выплачивать кредит, кто-то, наоборот, получит возможность поменять купленную по ипотеке недвижимость на жилье большей площади, кто-то захочет разменять квартиру, а кто-то примет решение перебраться в другой регион или даже за границу.

Национальные особенности экономического развития нашей страны привносят свои риски: например, из-за курсовой разницы для заемщиков, взявших кредит в валюте, выплаты могут оказаться непосильными.

А в кризис 2008 года случались прецеденты, когда банк в одностороннем порядке требовал у клиента досрочного погашения ипотечного кредита. Во всех этих случаях единственным выбором для собственника является продажа залоговой недвижимости.

Итак, можно ли продать квартиру, обремененную ипотекой, и как это сделать правильно?

После девальвации рубля, выплата валютного ипотечного кредита многим россиянам может оказаться не по карману

Юридический статус

С законодательной точки зрения, ипотека – это кредит под залог недвижимости.

Таким образом, квартира, купленная в ипотеку, с одной стороны – находится в собственности получателя кредита, а с другой – является залоговым имуществом, то есть служит гарантом возврата денег кредитору.

До полной выплаты кредита квартира считается обремененной, то есть такие операции, как сдача недвижимости в долгосрочную аренду или ее продажа могут осуществляться только с согласия банка.

Все условия продажи залоговой недвижимости должны быть прописаны в договоре ипотечного кредитования, поэтому если вы решили продать купленную по ипотеке квартиру, первым делом нужно обратиться именно к этому документу.

Условия от банка к банку могут различаться достаточно сильно: некоторые заимодавцы позволяют продать обремененную квартиру только через несколько лет после заключения кредитного соглашения, другие облагают сделку «драконовскими» штрафными санкциями, третьи требуют 1 % от суммы кредита только за согласие на проведение продажи.

Непременным условием согласия банка на сделку всегда является отсутствие задолженностей и просрочек по текущим платежам.

За редким исключением (например, продажа «первичной» квартиры, которая существенно подорожала в процессе строительства дома) реализация ипотечной недвижимости не приносит продавцу большой выгоды.

Непростые условия сделки и сложности с поиском покупателей обычно приводят к тому, что ипотечную квартиру приходится продавать на 10-15% дешевле среднерыночной цены

Продать ипотечную квартиру можно одним из трех способов: закрыть кредит, сменить заемщика, заменить залог.

Закрытие кредита

Эта схема позволяет снять с квартиры обременение, после чего собственник может распоряжаться ею по собственному усмотрению.

Последовательность действий в теории выглядит так: заемщик находит покупателя и заключает предварительное соглашение; банк дает разрешение на досрочную выплату кредита; покупатель вносит предоплату в размере невыплаченной доли кредита; банк закрывает кредит и снимает с квартиры обременение; покупатель и продавец заключают сделку купли-продажи; продавец получает оставшуюся часть суммы, а квартира переходит к покупателю.

Купили квартиру в ипотеку? Готовьтесь, что продать ее будет непросто

Разумеется, в реальной жизни все еще сложнее. Потенциальные покупатели, располагающие нужной суммой в наличке, обычно не горят желанием рисковать деньгами, выплачивая задаток «под расписку» для закрытия чужого ипотечного кредита. Ведь оформление документов на снятие обременения может занимать до трех месяцев, и все это время покупатель, по сути, находится в подвешенном состоянии.

Чтобы уменьшить риски, обычно используются банковские ячейки: в один сейф помещается сумма, необходимая для снятия залогового бремени, а во второй – сумма, причитающаяся продавцу. После завершения сделки доступ к первому сейфу получает банк, а ко второму – бывший заемщик.

Также может использоваться безотзывный аккредитив – в этом случае перемещение средств происходит через специальный счет.

Однако нередко покупатель и сам не имеет достаточных наличных средств для покупки недвижимости, поэтому вынужден прибегнуть к ипотеке в другом банке. В этой ситуации согласие на операцию приходится получать уже в двух банках. Если сделка будет одобрена, банки произведут взаиморасчет – кредитор покупателя переводит остаток суммы по кредиту продавца в его банк в счет погашения долга.

Если найти покупателя самостоятельно не удается, можно обратиться в риэлтерское агентство, предлагающее услугу «снятие обременения». В этом случае риэлторы из собственных средств «гасят» в банке остаток ипотечного кредита, после чего продают ее на общих основаниях. Однако такая сделка достаточно невыгодна и подходит лишь покупателям, которым срочно нужны деньги.

Смена заемщика

Эта схема несколько проще. Она используется в том случае если покупатель квартиры готов принять на себя обязательства по выплате остатка кредита продавца.

Смена заемщика выгодна и для банка, поскольку, в отличие от варианта с досрочной выплатой, он не теряет проценты. Впрочем, большинство банков неохотно одобряют подобные сделки.

Ведь новый кредитополучатель может оказаться не таким надежным, как старый. К тому же, замена заемщика ухудшает качество ссуды с точки зрения ЦБ.

Смена заемщика может быть выгодна всем сторонам, но банки идут на такую сделку неохотно

Замена залога или перекредитовка

Данная схема будет оптимальна, если вы собираетесь поменять ипотечную квартиру на жилье большей площади или, также по ипотеке, приобрести недвижимость в другом регионе России.

Обычно банк соглашается на перекредитовку, если сумма нового займа на 20-30 % перекрывает остаток по старому.

Сделка осуществляется на основании договора обмена квартир и передачи в залог банка нового жилья, при этом со старой квартиры обременение снимается и налагается на новую недвижимость.

Для улучшения жилищных условий можно использовать схему замены залога

Словом, какой бы вариант продажи ипотечной квартиры вы ни выбрали, процедура будет весьма непроста – и это если даже не говорить о действительно сложных случаях, таких, как необходимость продать квартиру, купленную по военной ипотеке, или оформление договора переуступки прав требования (ДДУ). Поэтому, если вы собираетесь приобрести квартиру в инвестиционных целях, гораздо выгоднее будет рассрочка от застройщика.

Источник: http://admiral-house.ru/blog/kak-prodat-nedvizhimost-v-ipoteke.html

DOM.RIA – Как купить квартиру в ипотеку: особенности сделки

Стоит ли продавать квартиру через ипотечное кредитование?

Ипотека в Украине уже который год остается одним из действенных способов покупки жилья. Он особенно актуален, если на оплату полной стоимости недвижимости денег не хватает. Так как купить квартиру в ипотеку?

Ипотека – это

Ипотека – одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается во владении и пользовании должника, а кредитор, в случае невыполнения последним своего обязательства, приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Ипотечный кредит или ипотека – это действенный финансовый инструмент для покупки собственного жилья без многолетнего накопления сбережений. Покупатель просто вносит фиксированные платежи за недвижимость, которой уже пользуется. И после выплаты всей прописанной в договоре суммы право пользования недвижимым имуществом от банка-кредитора переходит к покупателю – будущему собственнику.

Квартира в ипотеку: достоинства и недостатки

Ипотека, как и любой другой способ покупки жилья, имеет свои плюсы и минусы. Так, одно из главных преимуществ ипотечного кредита – возможность уменьшения сроков и размеров ежемесячных выплат.

Для этого потребуется накопить большой первоначальный взнос, который в Украине стартует с 20% от полной стоимости квартиры или дома. При этом заемщик платит уже за свое жилье, а не за аренду – еще одно достоинство ипотеки и ипотечного кредита.

Также среди плюсов этого финансового инструмента:

  • возможность покупки жилья даже при небольшой сумме первоначального взноса;
  • возможность досрочного погашения и экономия на процентах по кредиту;
  • широкий выбор вариантов недвижимости: первичный и вторичный жилой фонд, загородный дом.

Главный недостаток ипотеки – права собственности на жилье принадлежат «ипотекодателю» до погашения всей суммы (стоимость объекта, выплаты по процентам и прочее).

В 2018 году доля покупки жилой недвижимости с помощью ипотечного кредитования по разным оценкам составила не более 4% от общего количества сделок по купле-продаже.

Нередко процентная ставка напрямую зависит от размера первоначального взноса, уровня зарплаты и кредитной истории заемщика.

Как купить квартиру в ипотеку: виды сделок

Банки постоянно внедряют новые и модернизируют старые ипотечные программы. Каждая из них действует не в любом банке или может быть результатом сотрудничества конкретной финансовой организации и застройщика. В Украине чаще всего используются такие варианты:

  • ипотечное кредитование под покупку жилья на первичном или вторичном рынке;
  • ипотечное кредитование под строительство дома;
  • ипотечное кредитование под покупку земельного участка (не с/х назначения);
  • рефинансирование ипотечного кредита (если заемщику не нравятся условия погашения кредита, он имеет право рефинансировать этот кредит в другом банке).

Рассрочка или кредит: покупаем квартиру в новостройке

Также необходимо четко различать ипотечный и стандартный кредит. Это позволит вам понять, что именно предлагает банковское учреждение и определиться с условиями. Ипотека предполагает обязательный залог недвижимого имущества, стандартный кредит возможен и без оформления залога.

Как взять ипотеку: собираем документы

Банки тщательно подходят к проверке кредитной истории и платежеспособности заемщика. Стандартный набор документов для оформления ипотечного кредита выглядит следующим образом:

  • паспорт;
  • справка о присвоении идентификационного кода;
  • документ о семейном положении;
  • согласие супруги/супруга;
  • трудовой договор;
  • справка о доходах.

Полный перечень необходимых документов и копий лучше уточнять в банковской организации. После тщательной проверки финансовая организация примет решение, одобрять или нет ипотечный кредит.

Как купить квартиру в ипотеку: условия договора

Перед оформлением сделки, необходимо выбрать жилье. Банки публикуют в открытом доступе только примерную информацию о процентных ставках и стоимости дополнительных услуг. Более четкую картину вы сможете получить, предоставив им конкретный желаемый объект недвижимости.

После обсуждения всех деталей, вам необходимо оформить договор ипотечного кредитования. Стоит внимательно прочесть все условия, в том числе:

  • срок первого платежа;
  • условия погашения (аннуитет или классическая схема);
  • штрафные санкции за досрочное погашение (есть ли они);
  • размер страховки (ее наличие);
  • условия снятия ареста с жилья и прочие нюансы.

Образец договора ипотечного кредита

После подписания документов, вы можете въезжать в жилье, если иное не предусмотрено договором.

Как продать квартиру в ипотеке

Чтобы правильно продать квартиру в ипотеку, заемщику предстоит сначала уведомить банк, указав причину такого решения, и получить разрешение на продажу, хотя финансовые организации и не любят терять проверенного заемщика. Далее можно проконсультироваться у юриста, обсудив удобные варианты продажи и нюансы законодательства.

Можно ли продать квартиру, взятую в ипотеку?

Вариантов, как правильно продать квартиру, которая в ипотеке, немного. При этом не стоит забывать, что далеко не каждый потенциальный покупатель проявит интерес к обремененной недвижимости, хоть и оформленной по всем нормам закона. Используют такие способы:

  • продажа жилья собственными силами. Заемщик выставляет квартиру на продажу, указав вид обременения. Потенциальный покупатель заключает соглашение с банком, выплачивает остаток суммы по ипотеке и подписывает договор купли-продажи;
  • продажа жилья банком-кредитором. Подойдет для случаев, когда заемщику необходимо экстренно уехать в другой город или страну. С банком заключается дополнительное соглашение, а объект чаще всего выставляется на аукцион;
  • досрочное погашение кредита. Заемщик может раньше срока погасить ипотечный кредит, стать полноправным собственником квартиры, а затем – продать;
  • продажа кредита третьей стороне. Потенциальный покупатель и заемщик заключают соглашение с банком-кредитором.

Как снять арест с ипотечной квартиры

При продаже квартиры, взятой в ипотеку, следует внимательно изучить все нюансы соглашений по передаче долговых обязательств и убедиться, что с банком-кредитором заемщика теперь не связывают никакие финансовые вопросы, так как без снятия банковского «ареста» сделку совершить не удастся.

Как взять ипотеку: государственные программы

В Украине действуют несколько государственных программ покупки квартир в первичном жилом фонде. Так, одна из программ Государственного фонда содействия молодежному жилищному строительству – «Льготное молодежное кредитование». Она рассчитана на молодые семьи или одиноких граждан до 35 лет, сроки кредитования – до 30 лет, а ставка – 3%.

Государственные программы покупки квартиры в новостройке

Еще одна государственная программа ипотечного кредитования – «Доступное жилье». В 2019 году на ее финансирование выделили 100 млн грн, хотя реальная потребность по оценка Госфонда – более 1 млрд грн. По условиям программы государство компенсирует 30-50% стоимости жилья, а осенью 2018 года Кабмин изменил некоторые правила участия:

  • верхняя граница уровня доходов потенциальных участников снижена с 5 до 3 среднемесячных заработных плат по региону;
  • участники программы могут самостоятельно выбирать объект и банк, с которого будет осуществляться платеж;
  • ограничения площади жилья, которое может быть приобретено в рамках программы, в соответствии с численностью семьи и прочее.

Доступное жилье в Украине: изменили правила участия

Купить дом в ипотеку, как и квартиру по государственным ипотечным программам в последние годы довольно сложно, так как программы не имеют должного финансирования, а участники продвигаются по списку в режиме очередности. Поэтому принимать решение – ожидать ли льготных кредитных условий от государства или брать ипотеку в банке – придется самостоятельно.

Источник: https://dom.ria.com/articles/kak-kupit-kvartiru-v-ipoteku-osobennosti-sdelki-173206.html

Старый дом – возможна ли ипотека? – Ипотека и финансы

Стоит ли продавать квартиру через ипотечное кредитование?

04.09.2013 | 11:00 37213

Получение ипотечного кредита для приобретения квартиры в доме, построенном 50 и более лет назад, имеет ряд особенностей. В Петербурге банки выдают такие кредиты охотней, чем в целом по стране. Но при условии, что залоговая квартира не попадает ни в одну из городских программ реновации.

Ипотека под залог приобретаемой квартиры на вторичном рынке обойдется дешевле, чем под залог имеющейся недвижимости. Но проблема в том, что не под любую квартиру на вторичном рынке банк будет готов дать жилищный кредит.

Ничего нового Порядка половины потенциальных заемщиков ипотеки в принципе не рассматривают предложения в новостройках. Их интересует только вторичный рынок. И, если дом, в котором понравилась квартира, построен лет десять назад, проблем не будет.

А вот если дому исполнилось полвека, покупателю стоит поинтересоваться в банке, готов ли тот в принципе дать кредит на такой объект. Уточним, единой терминологии на рынке недвижимости нет. Риэлторы и частные продавцы относят к «старому фонду» дома, построенные до 1917 года.

Кстати, домов дореволюционной постройки в Петербурге сохранилось около 10 тыс. У банковских же специалистов «старым» обычно считается любое жилье, появившееся несколько десятилетий назад. Впрочем, никто из кредиторов не будет принимать решение о выдаче ипотечного займа, исходя только из возраста здания.

«Что касается приобретения недвижимости в старом фонде, то ее покупку кредитуют практически все банки, работающие на рынке ипотеки в Санкт-Петербурге», – рассказывает директор Северной филиальной сети «АЛЕКСАНДР Недвижимость» Михаил Гаврилов.

Например, как сообщает БН управляющий Северо-Западным филиалом ОАО «МТС-Банк» Дмитрий Григорович, самым старым объектом, на который его филиал выдавал кредит, была квартира среднего метража на последнем этаже дома на Невском проспекте. Постройка 1796 года.

В свою очередь в ипотечном портфеле Энергомашбанка самым «древним» залогом является трехкомнатная квартира общей площадью 115 квадратных метров на третьем этаже шестиэтажного дома на Кирочной улице. «Это дом 1877 года постройки», – говорит директор департамента кредитования Энергомашбанка Ирина Федорова.

Барьерный риф
В то же время сегодня у каждого кредитора сформирован свой перечень ограничений на объекты в старых зданиях.

«Для домов, построенных до 1970-х годов, банки устанавливают ряд запретов: по материалу перекрытий, дате капремонта, проценту износа здания, наличию неутвержденных перепланировок, – поясняет руководитель Департамента ипотечного брокериджа компании «Адвекс-Московский» Елизавета Мухарская.

– И, естественно, ипотека не дается на квартиры в домах, подлежащих капремонту, сносу, реконструкции». Точнее говоря, отказ «по техническим причинам» возможен в случаях, если это квартира с газовой колонкой. Если это объект недвижимости с деревянными перекрытиями. Если предметом залога является памятник архитектуры.

И если в квартире есть не узаконенные перепланировки, по которым возможно согласование. Еще более вероятен отказ, если перепланировки в выбранной квартире не подлежат согласованию. Или если степень износа дома превышает 60%. Причины такой позиции кредиторов очевидны.

Выдавая ипотечный кредит под залог приобретаемой недвижимости, банк должен получить возможность реализовать данный залог в случае дефолта заемщика. «Поэтому залог должен быть максимально ликвидным имуществом, – констатирует Елизавета Мухарская. – Другими словами, объектом, который можно продать на рынке в короткие сроки и без значительных потерь в стоимости».

Но конкуренция на российском ипотечном рынке постоянно ужесточается. И часть игроков готова идти на смягчение требований к объектам вторичного рынка. Как подсказывает руководитель департамента ипотеки «НДВ СПб» Сергей Гребенюк, к старому фонду лояльно относятся DeltaCredit, Росбанк, Абсолютбанк, «Номос».

«В принципе проблем с такими объектами не так много, – считает специалист. – Если дому больше 50 лет, то может потребоваться справка о том, что объект не находится в аварийном состоянии».

Елизавета Мухарская к перечню идущих навстречу заемщику по старым объектам банков добавляет Сбербанк и Татфондбанк. «Требования банков – действительно – самые разные. Наиболее универсальным является Сбербанк, – резюмирует директор Северной филиальной сети «АЛЕКСАНДР Недвижимость» Михаил Гаврилов. – Он кредитует старый фонд во всех его ипостасях, включая комнаты».

Пара нелишних советов Впрочем, специалисты подсказывают, что если понравившуюся квартиру не одобряет ни один банк, заемщик может получить ипотечный кредит под залог имеющейся в собственности недвижимости. Правда, ставки по таким кредитам будут выше, чем под залог приобретаемого жилья.

Кроме того, заемщику нужно знать, что разные оценщики по-разному определят залоговую стоимость его квартиры. «Некорректные оценки могут возникнуть в случае, если объект – индивидуальный и у него нет аналогов», – поясняет начальник отдела ипотечного кредитования Петербургского филиала ВТБ24 Татьяна Хоботова.

Также часто встречается следующая ситуация. Банк предварительно одобряет заемщика, и тот находит подходящую квартиру. Но далее владелец начинает требовать с покупателя аванс до того, как банк одобрит сам объект. И, в частности, до получения аванса отказывается собирать и представлять банку на ознакомление документы по этому объекту.

Как поясняет начальник управления продаж ипотечных продуктов Нордеа Банка Роман Слободян, в этом случае заемщику следует заключать соглашение об авансе не менее чем на месяц. Этого срока, как правило, бывает достаточно для сбора необходимых документов и одобрения банком объекта недвижимости.

Также в соглашении следует предусмотреть условие о возврате аванса в случае отказа банка в кредитовании такого объекта недвижимости.

Кстати, по оценке БН, число квартир, на которые банки не дают одобрения, относительно невелико, и у разных кредиторов колеблется в пределах 5-10%.

Кроме вышеперечисленных технических проблем наиболее частой причиной отказа в выдаче кредита является обременение объекта правами третьих лиц.

Региональная фишка У Петербурга есть свои региональные особенности. Здесь банки относятся к «старому» жилью лояльней, чем в целом по стране. Например, порой готовы кредитовать квартиры в памятниках архитектуры. Но есть и свои минусы.

Ни один банк, как подчеркивает Татьяна Хоботова, не станет кредитовать объекты, входящие в одну из городских программ реновации.

Напомним, сегодня в городе таких программ две. Первая – «Развитие застроенных территорий». Это два десятка кварталов, включающих примерно 5 млн кв. м (5%) жилищного фонда Петербурга.

С адресным перечнем подлежащих сносу петербургских хрущевок можно ознакомиться здесь.

Параллельно правительство города готовит программу расселения исторического центра. Это территории «Конюшенная», включающая 70 жилых зданий с 6 тыс. жителей, и «Северная Коломна – Новая Голландия», где в 85 домах проживает более 15 тыс. человек. 

Игорь Чубаха    Коллаж: Владислав Кунгуров   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/123805/

Почему нельзя продать свою квартиру после выплаты ипотеки – Рынок жилья

Стоит ли продавать квартиру через ипотечное кредитование?

29.08.2019 | 08:00 89705

Когда вы внесли последний платеж, остается финальный аккорд в виде снятия обременения с квартиры. Читайте, как снять ограничение с жилья и почему с этим нужно торопиться.

В этом году темпы ипотечного кредитования снижаются. Однако в предыдущие несколько лет россияне набирали жилищные кредиты весьма активно. И для кого-то последний платеж уже не за горами. Корреспондент БН разбирался, какие шаги нужно предпринять для снятия обременения с квартиры после погашения ипотеки.

Закладная как гарантия

Одно из главных неудобств покупки ипотечной квартиры – на такое жилье накладывается обременение. Ограничение необходимо, чтобы заемщик не смог продать, подарить или повторно заложить квартиру.

Часто к этому добавляется запрет на сдачу недвижимости в долгосрочную аренду и регистрацию в ней третьих лиц.

Для банка это гарантия того, что помещение никуда не денется, пока заемщик не выплатит за него ипотечную ссуду полностью.

Эксперт рассказала, кому банк никогда не даст ипотекуКого банки считают идеальным клиентом? Какие факторы могут стать препятствием >>При наложении обременения, как правило, оформляется закладная. Это документ о залоге имущества, в котором прописано следующее: сведения о заемщике и о банке, данные кредитного договора, размер долга по ипотеке и процентная ставка, срок кредитования.

Оформленную закладную подписывают заемщик и представитель кредитной организации, наделенный такими полномочиями. Затем банк отправляет этот документ в Росреестр, где специалисты делают на нем специальные отметки. После этого закладная переходит банку, где хранится до тех пор, пока заемщик не погасит кредит.

В ряде случаев закладная не оформляется – например, когда речь идет о строящемся жилье. И в принципе наличие закладной не является обязательным условием заключения ипотечного договора. Однако подписание такого документа выгодно не только банку, но и заемщику, поскольку он может претендовать на меньшие проценты по кредиту.

Обязанность заемщика

После погашения ипотечного кредита заемщику необходимо самому позаботиться о снятии обременения с недвижимости.

Если нет времени или желания – можно обратиться за помощью к профессионалам, которые за определенную плату выступят посредниками в этом деле.

Примерная стоимость таких услуг указана в открытых источниках в интернете, на сегодня она составляет 5 тыс. руб. и выше, в зависимости от ситуации.

В любом случае не стоит ждать, что ограничение снимет банк, – хотя бы потому, что он не очень-то в этом заинтересован.

Алгоритм действий

Электронный документооборот – это, конечно, замечательно и удобно. Но это скорее наше будущее, чем настоящее. Пока же наиболее распространена ситуация, когда имеется бумажная закладная и заемщику нужно как-то ее вызволять. Составить алгоритм действий помог генеральный директор ГК «Фин-Центр» Сергей Долганов.

  • Прежде всего заемщику нужно получить в банке справку или выписку, подтверждающую отсутствие задолженности по кредиту (независимо от того, последний ли это платеж по графику или досрочное погашение). На подготовку потребуется некоторое время, обычно порядка десяти дней, потому лучше запросить документ в момент последнего платежа – это ускорит процедуру. Если недвижимость приобреталась в долевую собственность (например, супругами), то написать заявление должен каждый собственник.
  • Затем следует подать заявление о получении закладной в отделении банка-кредитора. На закладной банк ставит отметку о том, что клиент полностью исполнил свои обязательства по кредиту. Печать банка и подписи уполномоченных лиц подтверждают этот факт. На всякий случай сюда можно добавить кредитный договор и документы на квартиру.
  • С этим пакетом документов и паспортом заемщику нужно обратиться в МФЦ или Росреестр. Там у гражданина примут все документы и взамен выдадут их опись. Кстати, за погашение регистрационной записи об ипотеке госпошлину платить не нужно. Если собственников несколько, нужно либо представить доверенности от всех владельцев квартиры, либо присутствовать всем лично.
  • Процедура проверки документов длится не более пяти рабочих дней. По истечении этого срока обременение будет снято, о чем появится запись в ЕГРН. Чтобы подтвердить отсутствие обременения, достаточно попросить выписку из ЕГРН.

Бывают и более сложные ситуации – например, у банка-кредитора отозвали лицензию. (Если проблема кажется вам надуманной, то зря. В 2018 году Центробанк лишил лицензий 57 банков, годом ранее – 47 банков. Ни одно кредитное учреждение от этого не застраховано.

) В этом случае заемщику нужно обратиться в Агентство по страхованию вкладов (АСВ) и получить закладную там.

Если вдруг окажется, что она утеряна (увы, и такое бывает), АСВ обязано предоставить сотрудника, который поможет подать документы на снятие обременения в МФЦ.

Чем быстрее, тем лучше

Закон не предусматривает ограничений по времени, в течение которого гражданину следует получить справку о снятии обременения. Но чем быстрее это будет сделано, тем лучше и безопаснее для заемщика. Причин несколько.

Во-первых, пока обременение не снято, собственность на квартиру является в определенном смысле урезанной. Гражданин вроде бы владеет жильем, но должен во всем советоваться с залогодержателем. Теперь же у собственника будут развязаны руки, и он получит право распоряжаться своим имуществом, как захочет.

Дешевая квартира банкрота – выгодное вложение или неоправданный риск?Чтобы сэкономить на покупке жилья, можно >>Во-вторых, вернемся к теме отзыва лицензии у банка-кредитора. Предположим, после погашения кредита прошло время и банк перестал существовать.

В этой ситуации документы, в том числе закладные, могут пропасть, и человек столкнется со сложностью по снятию обременения в самый неподходящий момент.

Заемщик, конечно, может обратиться в АСВ, но чтобы забрать там закладную, придется потратить довольно много времени.

Бывают и другие неприятные сюрпризы, способные затянуть время вызволения закладной. Например, на момент погашения кредита она может уже не находиться в том банке, где оформлялась ипотека. Дело в том, что зачастую банки, выдав кредитные средства, продают закладные в различные фонды, либо другим банкам, либо частным инвесторам, чтобы выручить за них живые деньги.

Советы заемщикам

Если вам скоро предстоит снимать обременение со своей недвижимости, обратите особое внимание на некоторые нюансы.

Наиболее важно при погашении ипотечного кредита уточнить, кто именно сейчас является залогодателем. От этого напрямую зависит срок снятия обременения.

«Например, если вы приобрели квартиру и закладная находится в хранилище того же банка, где вы брали ипотечный кредит, то закладную вам предоставят достаточно быстро.

Это займет от одного до трех дней в зависимости от того, где именно физически находится закладная – в этом отделении или в центральном хранилище.

Если залогодержателем является не этот банк, то необходимо дополнительно уточнить дату предоставления закладной. В данном случае срок может заметно вырасти», – рассказал Сергей Долганов.

При досрочном погашении ипотечного кредита нужно уточнять у банка, в какие сроки происходит списание денежных средств: в дату ежемесячного платежа либо досрочно, по заявлению.

К примеру, если ежемесячный платеж заемщика зафиксирован двадцатого числа каждого месяца, а он досрочно погасил весь долг восьмого числа, некоторые банки могут полностью закрыть кредит только в дату ежемесячного платежа.

В данном случае – только через двенадцать календарных дней.

Чтобы списание денежных средств и полное закрытие задолженности произошло максимально быстро, имеет смысл обратиться к руководителю отделения банка, чтобы кредит был закрыт в удобный для вас срок. К сожалению, не каждый банк идет навстречу клиенту и возвращает закладную сразу же. И к этому тоже нужно быть готовыми.

Впрочем, некоторые кредитные учреждения процедуру снятия обременения все же осуществляют самостоятельно. Например, Сбербанк на страничке своего сервиса «Дом Клик» утверждает, что с ипотечной недвижимости «обременение снимается автоматически – писать заявление, приходить в банк, Росреестр или МФЦ не нужно».

Банк обещает, что в течение двух дней после погашения ипотеки заемщику придет СМС-уведомление о начале снятия обременения со ссылкой на личный кабинет, где клиент сможет отслеживать статус процесса и задавать вопросы специалистам. Снятие обременения, однако, происходит небыстро: процесс занимает до 30 дней.

Заемщику не придется ничего делать и в том случае, если вместо бумажной закладной ему выдали электронную. Такая закладная хранится в депозитарии и при погашении кредита аннулируется автоматически. Однако данная новация действует лишь чуть больше года (с 1 июля 2018-го), поэтому вряд ли большое количество людей в ближайшее время ей воспользуются.

И напоследок. Если у вас остались вопросы по процедуре снятия обременения, обратитесь к текстам конкретных законов. Главными законодательными актами в этой сфере являются федеральные законы № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Зоя Горохова    Коллаж: Ольга Чичеринда   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/254551/

Можно ли продать квартиру, если ипотеку еще не выплатил?

Стоит ли продавать квартиру через ипотечное кредитование?

У меня такая ситуация: в мае 2016 года взял ипотеку и купил квартиру в Москве. В августе 2018 года подписал акт приема-передачи. Уже успел получить вычет за 2018 год. Ипотеку еще не выплатил.

Хочу продать квартиру дороже, чем покупал. Есть два вопроса:

  1. Можно ли продать квартиру, которая находится в ипотеке?
  2. Нужно ли будет платить налог с продажи?

Спасибо,
Сергей

У вас есть три варианта продать ипотечную квартиру.

Это самый лучший вариант, поскольку квартиру с ипотекой продавать сложнее: скорее всего, вы отпугнете часть покупателей или потеряете в деньгах.

Схема с деньгами от покупателя может не сработать, и вот почему. Обычно покупатели неохотно идут на такие сделки. Придется отдать аванс под расписку и положиться на честность продавца.

Если продавец передумает продавать и не захочет возвращать деньги, придется судиться. Даже если покупатель выиграет дело, получить обратно всю сумму целиком и сразу будет сложно.

Здесь слишком большие риски для покупателя: можно и не получить квартиру, и лишиться денег. Обычно за такой риск покупатели просят значительную скидку.

Вы находите покупателя, он погашает ваш кредит, банк и регистрирующий орган снимают с квартиры обременение в виде залога. После этого квартиру продают по договору купли-продажи.

В отличие от первого варианта, банк-кредитор принимает активное участие в этой сделке и подстраховывает покупателя. Деньги за остаток по кредиту покупатель вносит непосредственно в банк, а не передает продавцу напрямую. Поэтому риски для покупателя меньше, и люди на такой вариант соглашаются охотнее. Минус — не все банки готовы на это пойти.

Когда банк получит деньги для погашения кредита, он выдаст справку о погашении задолженности и передаст закладную, чтобы вы сняли обременение с квартиры. Иногда банк сам сообщает в Росреестр о погашении кредита и направляет документы для снятия обременения.

В этом варианте одновременно продается квартира и кредит: ваша ипотека переоформляется на покупателя вместе с квартирой. То есть он получит не только вашу квартиру, но и срок, а также ставку по кредиту. Сразу скажем: реализовать этот способ сложно и мало у кого получается так сделать.

Сложность этого способа вот в чем. Покупатель должен не только согласиться на такую сделку, но и подойти банку в качестве заемщика. Если покупатель согласен и банк одобрил ему нужную сумму, заключается трехстороннее соглашение о переводе долга по ипотечному кредиту с вас на покупателя.

Покупатель принимает на себя ваши обязательства по ипотеке, в том числе те, что вы не выполнили: погасить остаток долга и проценты. В этом варианте обременение с квартиры не снимается.

Возможно, ваш банк предложит какой-то иной вариант, потому что в каждом банке есть свои схемы продажи ипотечных квартир. Чтобы узнать это, поговорите с сотрудниками.

В любом случае вам нужно получить принципиальное согласие банка на такую сделку. Если ваш кредитор будет против, вам останется только первый вариант: полностью погасить кредит, снять обременение — и только после этого продавать квартиру.

Есть способы уменьшить расходы. Вы можете получить вычет в размере миллиона рублей или уменьшить налогооблагаемую сумму на сумму фактически понесенных расходов.

Расчет тут такой. Вы продаете квартиру за 3,2 млн рублей, а купили ее за 2,4 млн рублей, еще и в ипотеку. За все время заплатили процентов по ипотеке на 450 тысяч рублей. Поэтому теперь можете уменьшить доходы на эти суммы: 3 200 000 Р − 2 400 000 Р − 450 000 Р = 350 000 Р. Получается, вам надо заплатить НДФЛ с 350 тысяч, то есть всего 45 500 рублей. Это выгоднее, чем в предыдущем варианте.

Кадастровую стоимость своей квартиры посмотрите на публичной кадастровой карте. Нажмите на иконку поиска, выберите в выпадающем списке объект капитального строительства и введите кадастровый номер. На появившейся карточке будут указаны основные характеристики вашей квартиры, в том числе кадастровая стоимость.

Будете вы продавать эту квартиру хоть на следующий день или останетесь жить в ней, роли не играет.

Кстати, если ваша квартира стоила больше 2 млн и вы еще не выбрали максимально допустимую сумму — 260 тысяч рублей или 520 тысяч, если покупали квартиру в браке, — при продаже вы сможете зачесть в налог, положенный к уплате за доход с продажи, НДФЛ, который государство возвращает вам за покупку.

Например, в расчете выше, когда мы уменьшали сумму доходов на сумму расходов, к уплате вышла сумма 45 500 рублей. И если вы за 2018 год за покупку квартиры получили обратно 100 тысяч, эти 45 500 вы можете зачесть в оставшиеся к получению 160 тысяч рублей.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/prodat-kvartiru-v-ipoteke/

Ипотека в Нижнем Новгороде — от 2% годовых

Стоит ли продавать квартиру через ипотечное кредитование?

Ипотечная программаМин. ставкаПлатеж в месяцПереплата за весь срокПодтверждение доходаЗаявка на получение ипотеки
Сельская ипотекадоп.

условияРассмотрение заявки 1 – 5 рабочих днейПод залог приобретаемой недвижимостиПервоначальный взнос от 10%

2,7 %14 277213 2782-НДФЛ, Справка по форме БанкаЗаполнить заявку
Семейная ипотекаПрограмма Дом.рф, Для особых категорий клиентов, Для молодых семейдоп.

условияРассмотрение заявки не указаноПод залог приобретаемой недвижимостиПервоначальный взнос от 20%

4,5 %15 545365 4912-НДФЛ, Справка по форме БанкаЗаполнить заявку
Ипотечный кредит с господдержкой на первичном рынкеПрограмма Дом.рф, Для особых категорий клиентовдоп.

условияРассмотрение заявки 1 – 5 рабочих днейПод залог приобретаемой недвижимостиПервоначальный взнос от 20%

4,5 %15 545365 4912-НДФЛЗаполнить заявку
Семейная ипотекаДля особых категорий клиентов, Для молодых семейдоп.

условияРассмотрение заявки 1 – 10 рабочих днейПод залог приобретаемой недвижимостиПервоначальный взнос от 20%

4,5 %15 545365 4912-НДФЛ, Справка по форме БанкаЗаполнить заявку
Семейная ипотекаПрограмма Дом.рф, Для особых категорий клиентов, Для молодых семейдоп.

условияРассмотрение заявки не указаноПод залог приобретаемой недвижимостиПервоначальный взнос от 20%

4,8 %15 763391 6312-НДФЛ, Справка по форме БанкаЗаполнить заявку
Ипотека с господдержкой для семей с детьмиПрограмма Дом.рф, Для особых категорий клиентов, Для молодых семейдоп.

условияРассмотрение заявки до 3 рабочих днейПод залог приобретаемой недвижимостиПервоначальный взнос от 20%

4,99 %15 902408 2992-НДФЛ, Справка по форме БанкаЗаполнить заявку
Ипотека ДОМ.РФдоп.

условияРассмотрение заявки 2 рабочих днейПод залог приобретаемой недвижимостиПервоначальный взнос от 15%

5,25 %16 093431 2502-НДФЛЗаполнить заявку
Ипотека для граждан с детьмиДля особых категорий клиентов, Для молодых семейдоп.

условияРассмотрение заявки не указаноПод залог приобретаемой недвижимостиПервоначальный взнос от 20%

5,5 %16 278453 4732-НДФЛЗаполнить заявку
Специальные предложениядоп. условияРассмотрение заявки до 5 рабочих днейПод залог приобретаемой недвижимостиПервоначальный взнос от 21%6,4 %16 955534 7162-НДФЛ, Справка по форме БанкаЗаполнить заявку
Кредит на апартаментыдоп. условияРассмотрение заявки не указаноПод залог приобретаемой недвижимостиПервоначальный взнос от 20%6,69 %17 177561 3072-НДФЛ, Справка по форме БанкаЗаполнить заявку

Годовая продовольственная инфляция в ПФО в октябре снизилась по сравнению с сентябрем на 0,3 п.п., до 3,8%. В первую очередь это связано с динамикой цен на мясные продукты в условиях расширения предложения. Подробнее

Все темы

Все отзывы

Ипотека в банках Нижнего Новгорода позволит вам решить проблемы с жильём избавив от необходимости копить внушительную сумму. Воспользовавшись нашим сервисом по подбору ипотечного кредита вы можете выбрать самые выгодные условия для покупки квартиры.

Banknn собрал информацию от всех банков нашего города, и представил её в удобном табличном формате. Выберите объект недвижимости (дом, квартиру в новостройке, земельный участок и т.д.), укажите сумму кредита, валюту, срок кредитования, размер первоначального взноса, процентную ставку по ипотеке и комиссию за выдачу.

После этого, вам отфильтруются самые выгодные предложения, среди которых можно найти наиболее подходящее именно для вас.

Выбрав конкретное предложение, вы можете отправить заявку в банк, либо подать заявку на ипотеку во все банки Нижнего Новгорода. Это очень удобно, потому что сэкономит вам время, и деньги.

После подачи заявки банки свяжутся с вами в течение нескольких рабочих дней и сообщат, был ли одобрен ипотечный кредит на предложенных вами условиях.

Даже если в заявке с вашими условиями откажут, то банк даст консультацию, что можно сделать, чтобы кредит выдали.

Для некоторых социальных групп в Нижнем Новгороде действуют специальные условия по ипотеке. Например, молодые семьи могут взять кредит на приобретение жилья с пониженной процентной ставкой. Также льготами пользуются военные.

Ну и конечно не стоит забывать, про материнский капитал. Ипотечные кредиты с использованием материнского капитала это наиболее популярный способ купить новую квартиру для нижегородских семей, у которых больше одного ребёнка.

Источник: https://www.banknn.ru/ipoteka

Юр-решение
Добавить комментарий