Создание ЖСК и страховые выплаты при банкротстве застройщика

Что делать, если застройщик банкротится?

Создание ЖСК и страховые выплаты при банкротстве застройщика

Обанкротиться может как мелкая, так и крупная строительная организация. Застройщики, работающие по ДДУ, несут ответственность перед всеми, с кем заключен договор. Основными лицами, которые выдерживают на себе последствия банкротства застройщика при долевом участии — дольщики. Что делать, если застройщик банкротится?

Что делать дольщику, если застройщик банкротится

Дольщик — это тот человек, который вложил свои денежные средства в строительство дома. Застройщик обязан честно и вовремя публиковать информацию об объекте и своем финансовом состоянии на официальном сайте, а о возможном банкротстве предупреждать лично каждого дольщика.

Но если фирма все-таки стала банкротом, следует подать в суд иск о признании права собственности. Это возможно, когда дом достроен и вы подписали с застройщиком акт приема-передачи квартиры еще до банкротства. Разбирательства такого рода проходят в арбитражном суде.

Если дом не достроен или вы не успели подписать акт о приеме, тогда в суд подается иск о включении в реестр требований по передаче жилого помещения.

В каждой из ситуации подробно разобрать получится только с помощью юриста.

Сколько длится банкротство

Выделяют несколько стадий банкротства, при которых застройщику дают возможность погасить задолжность или договориться с кредиторами и дольщиками.

1 стадия. Наблюдение. Если на застройщика подали в суд, то к нему прикрепляют арбитражного управляющего на 7 месяцев. В течение этого времени специалист будет изучать финансовое положение застройщика, договоры с кредиторами и ход выполняемых работ.

2 стадия. Финансовое оздоровление. Застройщику дают время, чтобы погасить задолженности. Кредиторы составляют график платежей, а сроки погашения не превышают 7 месяцев.

3 стадия. Внешнее управление. На этой стадии руководителем производства назначается представитель арбитражного суда сроком на полтора года. Так делают, если есть возможность повысить платежеспособность застройщика и ускорить сроки строительства. Новый руководитель может полностью поменять план стройки и распределение средств.

4 стадия. Конкурсное производство. Если застройщик окончательно обанкротился и не имеет возможности выплатить кредиты, производство по решению суда передают другой строительной компании. Вся процедура конкурсного производства длится не больше года, но при необходимости суд может добавить к этому сроку еще 6 месяцев. На этой стадии все полномочия по застройке принадлежат суду.

Права дольщиков при банкротстве

Между дольщиком и застройщиком заключается договор долевого участия. При банкротстве дольщик имеет право либо взыскать денежные средства с застройщика, либо отстоять свое право на собственность. У дольщика больше прав, чем у кредиторов, которые могут взыскать только деньги.

Дольщикам при банкротстве строительной организации предоставляются следующие права:

  • можно либо вернуть деньги, либо получить другое жилье, в обмен на недостроенное;
  • дольщик занимает третью очередь на погашение долга в реестре требований кредитора.

Создание ЖСК

Если застройщик — банкрот, решить проблему со строительством может помочь создание жилищно-строительного кооператива.

ЖСК создают дольщики. Для этого им нужно получить заключение о возможности передачи стройки ЖСК и документы на земельный участок. Также им нужно назначить управляющего, выбрать ревизионную комиссию, создать проект дальнейшего строительства и устав ЖСК.

Передать стройку ЖСК получится, если:

  • объект принадлежит застройщику;
  • требования о передаче дома включены в реестр кредиторов;
  • стоимость здания не должна превышать больше чем 5% той сумму, которую требуют дольщики;
  • у застройщика должно остаться имущество для выплаты иных долгов;
  • незаконченная стройка не должна быть в залоге;
  • количество квартир удовлетворяет потребностям дольщиков.

При наличии условий ЖСК создают большинством дольщиков. В ЖСК должно быть не менее 5 учредителей старше 16 лет. ЖСК — это юридическое лицо. Его регистрируют в налоговой службе, а госпошлина за регистрацию составляет 4 000 р.

Реестр требований кредиторов и порядок действий дольщика

Реестр требований кредиторов — это документ, в котором представлен список тех, кому застройщик должен денег. Чтобы получить свои деньги или жилье при банкротстве, дольщикам нужно включиться в этот список.

Порядок действий дольщика:

Шаг 1. Узнать о банкротстве застройщика. Сделать это можно на сайте газеты «Коммерсант» (https://bankruptcy. kommersant. ru/). В поиске сообщений о банкротстве вы указываете ОГРН, ИНН или иной номер идентификационного документа застройщика.

Шаг 2. Заявление о включении в реестр. Если на сайте указано, что застройщик признан банкротом, нужно подать заявление в арбитражный суд о включении в реестр кредиторов.

В заявлении указывают: информацию о суде, заявителе и застройщике, ваши требования, основания для включения в реестр, публикацию о банкротстве застройщика, а также судебное дело о банкротстве фирмы.

В заявлении нужно указать и перечень документов, доказывающих ваши требования.

Шаг 3. Сбор необходимых документов. К заявлению нужно приложить:

  • решение суда о банкротстве застройщика;
  • документы, подтверждающие права дольщика;
  • документы, подтверждающие задолженность застройщика и оплату по ДДУ, которая внесена дольщиком;
  • указать сумму долга застройщика перед вами;
  • информацию о ведении исполнительного производства строительства, если оно ведется.

Все документы готовят в нескольких экземплярах — для суда, самого дольщика и застройщика. Чтобы не запутаться в бумагах, рекомендуется подавать заявление при поддержке юриста.

Шаг 4. Суд. В течение 7-10 дней суд должен рассмотреть и принять заявление. Если будет установлена правомерность требований для включения в реестр, заявление одобрят.

Шаг 5. Включение в реестр. В течение 15 дней после решения суда вас должны включить в реестр кредиторов. После этого дольщик имеет законное право требовать квартиру и деньги. Сроки включения в реестр могут быть изменены, если застройщик или кто-то из кредиторов обжалуют решение суда.

Очередность кредиторов

Очередность кредиторов строится по мере того, как суд включает кредиторов в реестр. В очередь становятся лица, получившие вред здоровью, работники стройки и все, кто оформлен у застройщика по трудовому договору, а также кредиторы.

Первую очередь занимают те граждане, которым был причинен вред жизни или здоровью.

Вторую — лица, которым застройщик должен выплаты по оплате труда и иным пособиям.

Третью очередь занимают конкурсные кредиторы, в том числе дольщики. Сначала должник должен выплатить сумму основного долга по кредиту, а потом — неустойки, пени и штрафы.

Четвертую — все остальные.

Страховые выплаты

Банкротство застройщика — это страховой случай. Дольщик имеет право на страховые выплаты.

При банкротстве застройщика страховой компании предоставляются следующие документы:

  • заявление на выплату страховки;
  • паспорт;
  • договор долевого участия;
  • документы об оплате квартиры;
  • решение суда о том, что застройщик банкрот;
  • выписка о том, что вы состоите в реестре кредиторов. В ней должны быть указаны требования по выплатам и очередность;
  • договор страхования, страховой полис.

Страховой договор действует в течение 2 лет со дня заключения. Если страховая компания не выплачивает страховку, можно подать на нее в суд. Необходимо предоставить суду документы, которые подтверждают право на страховку.

Возможна ли смена застройщика

Если застройщик обанкротился, суд может передать объект другой строительной организации. При этом право на получение жилья остается.

Однако денежные средства с нового владельца взыскать не получится. По закону претензии по уплате долгов и прочих платежей предъявляют только той фирме, которая банкротится.

Нежилые помещения

Если дольщик вложился в нежилое помещение застройки в счет будущей аренды, при банкротстве он имеет право на денежную компенсацию. Чтобы получить помещение, он должен обладать правом собственности. Если по документам дольщик не является собственником нежилого помещения, то рассчитывать он может только на денежные выплаты.

В ситуации с нежилыми помещениями документы также подаются в суд в общем порядке.

Что будет с парковкой

Если вы имеете право собственности на гаражный бокс или машиноместо, то при банкротстве застройщика можно обратиться в суд для подтверждения своих прав.

Если суд признает право собственности, ваш участок не попадет в конкурсную массу на продажу в счет долгов. Больше вероятности признания этого права будет тогда, когда банкротство находится еще на стадии наблюдения.

Если машиноместо или гараж уже включили в конкурсную массу, то новый застройщик может возразить против удовлетворения вашего требования. В таком случае можно подать иск в суд на выплату денежных средств.

Ипотека

Банкротство застройщика не освобождает от выплат ипотеки, потому что ипотечный договор заключается с банком, а не застройщиком.

Банк не несет ответственности за банкротство застройщика.

Можно обратиться в банк с просьбой дать отсрочку по выплате ипотеки. По его усмотрению платежи могут быть отсрочены. Если же выплачивать ипотеку возможности нет, а залоговое жилье взыскать невозможно, то все претензии по платежу направят созаемщику и поручителю.

Источник: https://intercommerz.ru/bankrotstvo/bankrotstvo-yurlic/chto-delat-esli-zastrojshik-bankrotitsya/

Дду и жск – в чем отличия?

Создание ЖСК и страховые выплаты при банкротстве застройщика

Сегодня на рынке первичной недвижимости наиболее распространенными способами приобрести жилье является заключение договора участия в долевом строительстве (ДДУ) между компанией-застройщиком и дольщиком, и вступление покупателя в жилищно-строительный кооператив (ЖСК). В рамках сегодняшней стати мы поговорим о преимуществах и недостатках каждого из этих способов покупки жилья, и постараемся выяснить, какому из них лучше отдать предпочтение.

Каждый из упомянутых способов является абсолютно легальным, и сопровождается соответствующими законодательными актами. В первом случае отношения между дольщиком и застройщиком регулируются ФЗ-214, а во втором случае, при вступлении покупателя в кооператив, действует ФЗ-215.

Кстати, на сегодняшний день подавляющее большинство сделок на московском рынке первичной недвижимости (порядка 90%) заключается именно по ДДУ, однако ЖСК также не утратили актуальность, хотя такие сделки составляют всего порядка 8%.

В чем идея долевого и кооперативного строительства?

Идея долевого строительства (в рамках ДДУ) заключается в том, что компания привлекает деньги дольщиков (средства, которые, по сути, являются беспроцентным кредитом), возводит на эти деньги квартиры и получает прибыль. Дольщики, в свою очередь, за предоставленные средства получают жилье ниже рыночной стоимости.

Отношения дольщика и застройщика регулируются положениями ФЗ-214, которые предполагают довольно жесткие ограничения для застройщика. Если застройщик каким-либо образом нарушит права дольщика, тот может отстоять свои интересы в суде.

Идея строительства кооперативного жилья (в рамках ЖСК) заключается в том, что граждане собирают средства и занимаются организацией строительных работ сами (нанимают подрядчика, поручают ему закупку стройматериалов, контролируют качество, пр.).

С одной стороны, участники могут получить свои квартиры по более низкой цене (чем по ДДУ), так как прибыль третьего лица не предусмотрена, оплата проводится за выполненные работы и приобретаемые стройматериалы.

Но, с другой стороны, закон (ФЗ-215) не может защитить граждан от них же, ведь они сами строят жилье и сами решают, как и в каком порядке это нужно делать.

Отношения между кооперативом и членами этого кооператива регулируются внутренними документами – Уставом с одной стороны, и Договором участия с другой. При этом, Договор участия может быть в любой момент изменен, и, если отношения участника с кооперативном будут складываться не так, как предполагал участник кооператива изначально, то в суде будет сложно отстоять свою правоту.

Ценовая составляющая

Жилье в ЖСК можно приобрести дешевле, чем у застройщика по ДДУ. В рамках долевого строительства есть определенные ограничения, которые обуславливают более высокую стоимость недвижимости относительно кооперативного жилья:

Во-первых, застройщик должен не только окупить расходы, но и получить прибыль, в противном случае его деятельность теряет смысл. Строительство силами кооператива имеет иные приоритеты, участникам нужно жилье, поэтому первостепенной задачей является покрытие расходов на строительство;

В-вторых, застройщик, продавая жилье, вынужден включать в цену НДС. Самостоятельное строительство (силами кооператива) не облагается налогом на добавленную стоимость;

В-третьих, застройщик не может избежать расходов, возникающих при страховании его ответственности пред дольщиками, страховать риски обязывает закон, и расходы также включаются в стоимость жилья. Для ЖСК нет подобных требований, впрочем, отсутствие страхования сделки существенно повышает риски членов кооператива.

Гарантии качества

Качество строительства – один из важнейших параметров, по которому зачастую и выбирают новостройку потенциальные дольщики/пайщики.

Покупка по ДДУ предполагает, что дольщик является потребителем, поэтому он находится под защитой Закона о правах потребителя.

В свою очередь, член кооператива (ЖСК) таковым не является, ведь член добровольного объединения, по сути, потребляет свои же услуги. Таким образом, суд не поможет защитить права участника кооператива относительно качества жилья и прочих параметров строительства.

Согласно ДДУ, застройщик несет гарантийные обязательства перед дольщиком в течение пяти лет.

То есть, если через определенное время после принятия квартиры дольщик выявит недостатки, наличие которых невозможно было установить в момент передачи жилья, застройщик обязан устранить эти недостатки.

Гарантийный срок, который должен быть прописан в ДДУ (согласно ФЗ-14) составляет 5 лет. В свою очередь, ЖСК нельзя заставить устранить недочеты, так как в ФЗ-215 ничего не сказано о гарантийном сроке.

Защита от двойной продажи

ДДУ обязательно должен регистрироваться в Росреестре, таким образом, исключается возможность многократной продажи одной и той же квартиры.

Технически нечто подобное может произойти, например, квартира будет продана один раз по ДДУ, и еще нескольким клиентам застройщик продаст ее же по Предварительному Договору купли-продажи.

Но дольщик, который подписал ДДУ, судебным решением безоговорочно будет признан единственным владельцем жилья, а остальные «претенденты» будут очень долго искать правды.

Вступление в кооператив не предполагает обязательной регистрации договора, поэтому квартиру вполне возможно продать неограниченному количеству покупателей, проверить это невозможно.

Необходимо понимать, что ЖСК не обеспечивает защиту от мошенничества со стороны менеждмента кооператива.

Защита от изменений в договоре

Весомый аргумент

Дольщик может отказаться от изменений в ДДУ, и тогда застройщик в судебном порядке должен будет вернуть дольщику сумму, уплаченную в момент заключения договора или выплатить неустойку (предложить иные пути разрешения проблемы).

ФЗ-214 обязывает застройщика указать в ДДУ все параметры будущей квартиры – количество квадратных метров, стоимость квадрата, общую стоимость жилплощади, планировку, вид и качество стройматериалов, инженерных коммуникаций, пр.

Если в процессе строительства возникнет желание или необходимость что-либо изменить (например, заменить керамзитоблок на шлакобетон, стеклопакеты на деревянные рамы), изменения можно вносить только по согласию дольщика.

В Договоре участия (ЖСК) внести изменения намного проще, для этого не требуется согласие каждого из участников, правлению кооператива достаточно заполучить согласие большинства.

Для этого могут использоваться различные способы, и часто предложение выглядит как ультиматум (например, если не будет принято решение о внесении изменений, придется собрать дополнительные средства, так как имеющихся уже недостаточно).

То есть, участник кооператива может по завершении строительства получить не совсем то, на что рассчитывал изначально (например, меньший метраж, иное качество жилья, пр.) и никто за это не будет нести ответственность, кооператив не станет компенсировать ни моральный, ни материальный ущерб.

В случае, если участник хочет выйти из ЖСК до того, как дом построен, он может это сделать в порядке, прописанном в уставе.

При этом, кооператив должен перечислить уплаченную сумму на счет участника, и с этим нередко возникают проблемы, которые приходится решать в судебном порядке.

Так, положения устава к моменту выхода участника могут измениться, и, согласно договору, возврат денег может растянуться на неопределенное время. Лучшим вариантом в этом случае будет помощь квалифицированного юриста, который будет представлять ваши интересы в суде.

Возврат денег, неустойки, компенсации

ЖСК: нелицеприятные факты

Жители Саратова помнят резонансное дело о том, как председатель ЖСК «Капитель-2002» оставила без квартир 274 участника, при этом, порядка 160 млн. рублей были похищены, а строительство замерло на уровне восьмого этажа. Стоит ли говорить о том, что никакого возмещения участники кооператива так и не получили?

Согласно ФЗ-214 (поправки, вступившие в силу с 2017 года) компания-застройщик должна состоять в саморегулируемом обществе, иметь уставной капитал и выплачивать взносы в компенсационный фонд (общий для всех застройщиков).

В случае банкротства застройщика все выплаты в пользу дольщиков будут компенсироваться средствами из этого фонда.

То есть, если на момент банкротства дом не будет достроен или сдан в эксплуатацию, дольщик может рассчитывать, что ему вернут деньги или достроят все-таки дом (в таких случаях СРО может передать объект другому застройщику).

Добиться в подобных случаях чего-либо от кооператива (ЖСК) проблематично.

ЖСК сможет вернуть деньги только в том случае, если они есть на счете (хотя факт остановки строительства сам по себе говорит об отсутствии денег).

Разумеется, на дополнительные выплаты (пени, компенсации) рассчитывать не приходится, порядок возврата определяет сам кооператив, если участнику кооператива и удастся вернуть хотя бы часть, это будет очень хорошо.

Справедливости ради, стоит отметить, что новые поправки по ДДУ еще только на стадии внедрения, однако уже сейчас есть механизмы, которые позволяют обеспечить выплаты дольщикам – это страхование ответственности и поручительство банка.

В случае с ЖСК страхование не является обязательным требованием.

Так что, если менеджмент при организации строительных работ окажется неэффективным (чего нельзя исключать, так члены правления кооператива необязательно являются профессионалами строительного рынка), и на окончание строительства денег не хватит, то либо придется изыскивать дополнительные суммы либо пытаться каким-то образом реализовать недострой.

Рассрочка, ипотека, господдержка ипотеки

Преимуществом покупки жилья по ЖСК является возможность оформить рассрочку на длительный период (до 7 лет), причем, деньги можно вносить частями даже после ввода дома в эксплуатацию и заселения.

По ДДУ (для Москвы) максимальный срок рассрочки составляет 2 года. Ипотечный кредит можно оформить, как на жилье, приобретаемое по ДДУ, так и на жилье, возводимое ЖСК. Программы льготной ипотеки могут предоставляться только при покупке недвижимости по ДДУ, на кооперативное строительство программы господдержки не распространяются.

Заключение

Одним из основных преимуществ строительства в рамках кооператива является цена. Жилье может обойтись участнику кооператива значительно дешевле, чем дольщику, который оформил свои отношения с застройщиком по ДДУ, кроме того, есть возможность рассрочки, что также повышает привлекательность ЖСК.

А вот в плане защищенности интересов участников ЖСК сильно проигрывает долевому строительству. Риск остаться без денег и без квартиры в результате мошенничества, иных обстоятельств, получить некачественное жилье для дольщика значительно ниже.

Если же участник кооператива решит обезопасить себя с помощью страхования сделки, то сумма взносов по договору страхования вплотную приблизит стоимость квартиры к той цене, которую предлагают застройщики.

Таким образом, более надежным представляется приобретение недвижимости по ДДУ, в этом случае более высокая цена компенсируется значительным снижением рисков.

Однако нужно понимать, что во время приобретения жилья по ДДУ риски тоже присутствуют, в данный момент ни один из способов приобретения недвижимости на первичном рынке не может гарантировать полную безопасность.

Источник: https://novostroev.ru/articles/ddu-i-zhsk-v-chem-otlichiya/

Как получить страховые выплаты при банкротстве застройщика?

Создание ЖСК и страховые выплаты при банкротстве застройщика

В России, по разным данным, от 4 (РБК) до 6 (Александр Плутник) тысяч застройщиков. На февраль 2019 года из них 831 (Федресурс) юридических лица находятся в процедуре банкротства, то есть порядка 13-21 %.

По нашим собственным наблюдениям, ещё порядка 20 % застройщиков находится в предбанкротном состоянии: стройка идёт вяло или остановилась, долги растут. После 1 июля 2019 года стройка встанет у 30-35% застройщиков, потому что те не смогут получить кредиты (Герман Греф).

Есть большие риски, число банкротов станет в 1,5-2 раза больше.

Ответственность единиц застройщиков-банкротов застрахована Фондом защиты дольщиков. Значительная часть банкротов страховала свою гражданскую ответственность в страховых компаниях по старому законодательству. Например, среди таких Урбан Групп и Московский комбинат хлебопродуктов. А значит при банкротстве такого застройщика дольщики могут получить страховые выплаты.

Банкротство застройщика – страховой случай

Статья 15.2 закона 214-ФЗ устанавливает страховые случаи, среди которых есть банкротство застройщика.

Порядок получения страховых выплат при банкротстве застройщика

В каком порядке осуществлять страховую выплату, каждый страховщик решает самостоятельно, смотрите на сайте страховой компании. Как правильно, нужно записаться на приём в офис страховщика и принести с собой ряд документов. Примерный перечень будет следующий.

  1. Письменное заявление на выплату страхового возмещения. Его можно оформить на месте или заранее скачать бланк на сайте, если он есть.
  2. Документы, удостоверяющие личность (для физического лица). Как правило, это паспорт гражданина России или СССР старого образца.
  3. Договор долевого участия. Важно принести именно ДДУ, а не договор уступки.
  4. Платёжные документы об оплате цены квартиры застройщику. Желательно чтобы это были платёжные поручения. Их можно получить в банке, где производился платёж. Документы о выплате кредита банку не требуются.
  5. Решение суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в соответствии.
  6. Выписка из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований. 
  7. Договор (полис) страхования по ДДУ.

Что делать, если страховая компания не платит страховую выплату?

В России укоренилось представление о том, что страховщики не торопятся исполнять свои обязательства после наступления страхового случая.

Во многом это нам известно в связи с распространёнными необоснованными отказами выплаты после ДТП.

О количестве невыплат можно судить не только по отзывам в интернете, но и по количеству судебных процессов по принудительному взысканию страховых выплат через суд.

В суд можно обратиться после заявления о добровольной выплате, если страховщик не произвёл выплату в оговоренный договором или правилами страхования срок. В делах о взыскании вследствие банкротства застройщика шансы на выигрыш дела высокие.

Прежде всего, потому что наступление страхового случая легко доказать: его подтверждением является вступившее в законную силу решение арбитражного суда о введении процедуры конкурсного производства или об обращении к взысканию предмета залога.

В какой суд обратиться дольщику за взысканием страховой выплаты?

Памятуя «скептичное» отношение судей общей юрисдикции к правам дольщиков, мы решили сопоставить её с арбитражем.

Общая юрисдикцияАрбитраж
В какой суд подаватьпо месту жительства дольщика, но часто суды передают иск по месту нахождения страховойАрбитражный суд Москвы
Вероятность выигрышав суде по месту жительства высокая, в суде по месту нахождения низкаявысокая для страховой выплаты, но низкая для штрафа. Если в штрафе откажут, то его можно просудить в общей юрисдикции вместе с моральным вредом
Требованиястраховое возмещение по ДДУ (цена квартиры),компенсация морального вреда (10-50 тыс.),штраф 50 % от взысканного (реально 50-300 тыс.)судебные расходы (15-50 тыс.)страховое возмещение по ДДУ (цена квартиры),штраф 50 % от взысканного (реально снизят в 2-3 раза или откажут)
Расходыдоверенность (около 2 тыс.)налоги 6 % от всех взысканных сумм, госпошлина (возвращается при выигрыше)
Особенностинетнеобходима уступка страховой суммы и штрафа на юридическое лицо
Итогесли дело не передадут в суд по месту страховой, то хорошая перспектива выиграть дело за небольшие деньгихорошая перспектива выиграть дело, но издержки выше. Нет практики по страховкам дольщикам, зато есть аналогичная практика по автострахованию, неустойке, штрафам и процентам

Юристы Общества защиты дольщиков могут взять на себя урегулирование вопроса со страховой компанией: собрать и предоставить комплект документов, а при отказе в выплате обратиться в суд.

Юристы Общества защиты дольщиков могут взять на себя урегулирование вопроса со страховой компанией: собрать и предоставить комплект документов, а при отказе в выплате обратиться в суд.

Миф 1. Полис недействителен, потому что он не оплачен застройщиком

При отказе в выплате страховая компания может ссылаться на недействительность договора страхования (полиса), поскольку страхователь по нему не выплатил страховую премию. Действительно, статья 957 Гражданского кодекса РФ предусматривает это:

Однако страхование гражданской ответственности застройщика регулирует также статья 15.2 закона 214-ФЗ:

Статья 15.2 закона 214-ФЗ устанавливает иной порядок вступления договора страхования в силу:

Следовательно, страховой полис действителен даже при невыплате застройщиком страховой премии страховой компании.

Если представить, что страховая компания действовала добросовестно и целью генерального договора страхования с застройщиком действительно было получение страховой премии, то он за год действия договора страхования могла бы уведомить об отсутствии выплаты страховой премии и выгодоприобретателя, и Росреестр, и Стройнадзор. В противном случае создаётся впечатление, что страховщик действовал в сговоре со страхователем с целью прикрытия умысла на банкротство.

Миф 2. При обращении за выплатой дольщик сразу выпадает из реестра 

Право требования переходит страховой компании (страховщику) только после выплаты страхового возмещения дольщику (выгодоприобретателю), а никак не подписания какого-либо «акта». Это так называемая суброгация. Она установлена статьёй 965 Гражданского кодекса РФ.

Миф 3. Дольщик возвращает возмещение при уголовном приговоре против застройщика

В статье 963 Гражданского кодекса РФ говорится:

Так вот, страховой случай (банкротство) должно наступить вследствие умысла страхователя (застройщика) или выгодоприобретателя (дольщика). Представить, что банкротство возникло вследствие умысла дольщиков абсурдно: тогда они являются и потерпевшими. Остаётся умысел застройщика на банкротство.

Что говорит на этот счёт Уголовный кодекс РФ? В статье 196 установлена ответственность за преднамеренное банкротство.

На наш взгляд, сложно представить, что какой-то крупный строительный проект банкротится специально чтобы не быть построенным. В текущих экономических условиях застройщики банкротятся не из-за злого умысла, а чаще вследствие собственных просчётов.

Бум на рынке недвижимости с начала двухтысячных разогрел ожидания многих девелоперов, но они не учли кризисные тенденции последних лет. Не точно спланировали спрос, не правильно выбрали локацию, промахнулись с классом жилья.

Да мало ли промахов бывает!

Полученные в качестве страхового возмещения живые деньги позволят рассчитаться с долгами перед банком и не гадать, достроят ли объект. И даже если страховая компания добьётся приговора суда в отношении застройщика о том, что деньги дольщиков были умышленно похищены, всё равно можно будет уйти от возврата возмещения вполне законными средствами. Но об этом уже в другой статье

Источник: https://xn----8sbgfumfxnk8g9a.xn--p1ai/strahovye-vyplaty-pri-bankrotstve-zastroyshchika

Закон 2019 для дольщиков: Достройка и получение денежной компенсации

Создание ЖСК и страховые выплаты при банкротстве застройщика

Депутаты Госдумы во вторник, 15 октября 2019 года, приняли в заключительном, третьем чтении закон об усилении защиты прав граждан – участников строительства.

Документ («О внесении изменений в Федеральный закон «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)») наделяет дольщиков – членов жилищно-строительного кооператива при банкротстве застройщика и нецелесообразности достройки объекта правом на получение компенсации в размере рыночной стоимости аналогичного строящегося жилья. При этом не имеет значения дата создания ЖСК (редакция первого чтения предусматривала выплату возмещения за счет фонда защиты прав дольщиков только членам ЖСК, созданным до 1 июля 2019 г.).

Законом предусмотрено, что получение дольщиком возмещения автоматически передает его право требования по паю в фонд и одновременно с этим прекращается его членство в ЖСК.

Сейчас обманутые члены ЖСК могут рассчитывать только на государственное финансирование достройки проблемных объектов и не могут получить компенсацию, если достройка будет признана нецелесообразной. При этом дольщики, не вступившие в ЖСК, компенсацию получают.

После подписания принятого закона президентом РФ члены ЖСК будут уравнены в правах с обманутыми дольщиками.

Ограничили создание ЖСК

Необходимость навести порядок в сфере ЖСК назрела давно. В России, так уж сложилась практика, жилищно-строительные кооперативы часто создавались по различным серым схемам, что приводило к появлению большого количества пострадавших граждан. С принятием нового закона создавать ЖСК реально будет только в двух случаях.

В первом – если застройщик начинает банкротиться. По законодательным нормам о банкротстве застройщика ЖСК получает право нанять подрядную организацию и достроить объект. Во втором – когда дом возводится на участках, выделенных бесплатно из государственной собственности.

Цель поправки – сузить возможности по созданию жилищно-строительных кооперативов, а в итоге незаконно наживаться на пайщиках.

За чей счет банкет

Как объяснил спикер федерального парламента Вячеслав Володин, возмещения будут предоставляться за счет средств Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства.

Он получил полномочия по финансированию достройки объектов, по которым не уплачивались взносы в компенсационный фонд.

В том числе сопутствующая инженерная, транспортная и социальная инфраструктура будет возводиться за счет дополнительных средств из бюджета России и ее субъектов.

Компенсации смогут получать члены ЖСК, организованных до 1 июля 2019 года, то есть до перехода на проектное финансирование. Пока что право на такие компенсации имеют обманутые дольщики.

– Наша задача – защитить всех граждан, пострадавших от недобросовестных строительных компаний, – подчеркнул спикер.

Он напомнил, что законодатели уже разрешили направлять государственное финансирование на достройку проблемных объектов, переданных ЖСК в ходе процедур банкротства застройщиков. Однако гражданам – участникам таких ЖСК при этом не дали возможность получить выплату возмещения, если указанный фонд принял решение о нецелесообразности завершения проблемной стройки.

– Сложившаяся ситуация ставит участников жилищно-строительных кооперативов в неравное положение по сравнению с дольщиками, – отметил Вячеслав Володин. – Это несправедливо и требует законодательного решения, что мы и предложили. И к счастью для людей, вложившихся в жилье, законопроект единодушно приняли. Отметим, что никто из народных избранников не поднял руку против.

Губернатор держит руку на пульсе

Как дольщики поддерживаются в регионе в настоящее время? По отчетам пресс-службы «белого дома» Самарской области, в нашем регионе за 2018-й и первое полугодие 2019 года из числа проблемных исключили 10 объектов.

До конца года должны выйти из «черных списков» еще 3 дома, и в общей сложности около 2000 обманутых дольщиков должны будут обрести наконец долгожданные квартиры или компенсацию.

Но назвать ситуацию радужной пока язык не поворачивается: в области еще 47 проблемных домов, которые признаны проблемными на официальном уровне.

За проблему взялся лично губернатор области Дмитрий Азаров. Еще летом в июле месяце он подписал закон о мерах государственной поддержки участников долевого строительства, чьи права были нарушены.

Согласно новому закону, дольщики получили право на денежную компенсацию, если дом по той или иной причине нельзя будет достроить.

Первыми, кто испытает силу нового закона на себе, станут жертвы застройщика ООО УК «Лесной городок» (Тольятти, Центральный район, мкрн 3 «Северный»). Уже в ближайшие месяц-два они должны будут получить денежные компенсации.

Появилась надежда

Если мы вспомним, официальное признание смогли получить далеко не все участники проблемных кооперативов. Например, лишь половина потерпевших пайщиков тольяттинского ЖСК «Татищев-2» сумела пройти долгий судебный путь включения в реестр граждан, обманутых при строительстве.

При этом в целом объект «Татищев-2» (все мыслимые сроки сдачи которого давно прошли, просрочено даже и разрешение на строительство), по странной логике региональных властей, до сих пор не считается проблемным, заслуживающим их внимания и поддержки («Площадь СВОБОДЫ» писала об этой ситуации в материале «В списках не значатся» в № 43 от 16 ноября 2017 года).

Остается верить, что теперь все пайщики многострадального недостроя будут уравнены в правах с другими пострадавшими дольщиками губернии, получат компенсации или обозримую в недалеком будущем перспективу заселиться в достроенный дом по ул. Фрунзе 14а.

Факт

Законопроект принят как раз вовремя. В последнее время в России резко выросло количество проблемных объектов долевого строительства. С 1 июля, по последним данным, их число увеличилось в 1,55 раза – более чем до 3200. В минстрое объяснили тенденцию изменением методики подсчета.

Справка

В июне Госдума и Совфед одобрили пакет законов о долевом строительстве. Первый документ предполагает создание в регионах некоммерческих организаций (НКО) в форме региональных фондов, которые будут достраивать долгострои на средства компенсационного фонда, федерального, регионального и муниципального бюджетов.

Второй закон предусматривает передачу премий страховыми компаниями по действующим договорам страхования ответственности застройщиков в фонд защиты прав дольщиков. Документ обязывает страховщиков в течение 40 дней со дня вступления закона в силу передать премии по действующим договорам участия в долевом строительстве (ДДУ) в фонд.

Эти средства также будут направлены на достройку проблемных объектов. После передачи части этих средств ответственность перед клиентами несет фонд. Фонд защиты прав дольщиков был зарегистрирован в форме публично-правовой компании в октябре 2017 года. Застройщики обязаны перечислять в него взносы в размере 1,2% от ДДУ по всем новым объектам.

Неуплата взноса является основанием для отказа в государственной регистрации договоров.

Мнение

Инна Кольцова, пострадавший пайщик ЖСК «Татищев-2»:

– Очень надеемся, что принятые поправки лишат оснований для отказа в помощи людям, доверившим в 2013 году более 100 млн рублей печально известным организаторам ЖСК «Татищев-2».

И вместо набивших оскомину минстроевских отговорок «пайщики – не дольщики», предложений как-то «договориться» с расхитителями наших денег мы вскоре увидим возобновление стройки под знаменем фонда либо адекватные компенсации.

Юлия Дроглева, газета «Площадь СВОБОДЫ», mail-ps@mail.ru
Оригинал статьи опубликован в газете «Площадь СВОБОДЫ»
Свидетельство о регистрации СМИ ПИ № ТУ 63 — 00766 от 21.01.2015

Источник: https://augustnews.ru/zakon-2019-dlya-dolshhikov-dostrojka-i-poluchenie-denezhnoj-kompensatsii/

Членов ЖСК, созданных при банкротстве застройщика, хотят наделить правом на получение компенсации

Создание ЖСК и страховые выплаты при банкротстве застройщика

1 октября в Госдуму внесен законопроект № 804015-7 о дополнительной защите участников ДДУ, пострадавших при банкротстве застройщиков, в лице членов отдельных ЖСК, которые смогут рассчитывать на выплату возмещения в случае принятия поправок.

Изменен механизм защиты прав дольщиков, пострадавших от недобросовестных застройщиковПрезидент подписал масштабные поправки в законодательство об участии в долевом строительстве

Как указали авторы законопроекта, подписанный 27 июня 2019 г. закон № 151-ФЗ, которым внесены масштабные изменения в российское законодательство, регулирующее вопросы долевого строительства, позволил направить госфинансирование на достройку проблемных объектов, переданных в том числе жилищно-строительным кооперативам в ходе банкротства застройщиков.

«Вместе с тем законодательство не предоставляет гражданам – участникам таких ЖСК возможности получить выплату возмещения в случае принятия публично-правовой компанией “Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства” решения о нецелесообразности финансирования завершения строительства переданных ЖСК проблемных объектов и ставит их в неравное положение по сравнению с участниками долевого строительства», – отмечено в тексте пояснительной записки к законопроекту.

Со ссылкой на данные экспертных оценок разработчики пояснили, что на текущем рынке действует 260 ЖСК с объемом незавершенного строительства около 1,5 млн кв. м.

«Из них, согласно данным “дорожных карт”, предоставленных субъектами РФ, 132 ЖСК создано решениями участников строительства для достройки проблемных объектов за застройщиков-банкротов. При этом большая часть таких ЖСК в настоящее время не имеет средств для завершения строительства недостроенных объектов.

Общая площадь объектов, строительство которых остановлено, составляет около 350 тыс. кв. м, а количество участников таких ЖСК оценивается более чем в 6 тыс. человек», – указано в пояснительной записке к поправкам.

Совфед одобрил закон, защищающий права участников долевого строительства при банкротстве застройщиков

В связи с этим предложены поправки в Закон о публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков (№ 218-ФЗ от 29 июля 2017 г.), которые устанавливают правовые основания для выплаты Фондом возмещения гражданам – членам ЖСК, созданных в рамках процедуры банкротства застройщиков, для завершения строительства проблемных объектов.

Законопроектом предлагается определить требования к ЖСК, члены которых смогут претендовать на получение соответствующего возмещения. Планируется, что процедура выплаты возмещения будет распространяться только на ЖСК, созданные в ходе процедуры банкротства застройщиков до 1 июля 2019 г. (то есть до перехода на проектное финансирование деятельности застройщиков).

Следовательно, рассчитывать на получение возмещения смогут граждане, требования которых ранее были включены в реестр требований участников строительства в деле о банкротстве застройщика, в ходе которого был создан соответствующий ЖСК. Таким образом, созданный до 1 июля ЖСК сможет обратиться в Фонд для выплаты возмещения гражданам в соответствии со ст. Закона № 151-ФЗ.

Правительство утвердило порядок создания и деятельности Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства

Комментируя поправки в закон, адвокат МКА «СЕД ЛЕКС» Валерия Аршинова отметила, что в настоящее время идет большая работа со стороны государства по обеспечению правовой и финансовой защиты граждан, потерявших свои денежные средства в связи с банкротствами застройщиков. «Важным этапом в данном случае стало вступление в силу Закона от 27 июня 2019 г.

№ 151-ФЗ, предусматривающего обязанность застройщиков по созданию компенсационных фондов, а также Постановления Правительства РФ от 12 сентября 2019 г. № 1192. В частности, им устанавливаются условия, при соблюдении которых фонд принимает решение о финансировании или решение о нецелесообразности финансирования.

Так, фонд принимает решение о нецелесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства, если размер предельной суммы выплат меньше либо равен размеру денежных средств, необходимых для завершения строительства, и денежных средств, необходимых для погашения требований кредиторов, за вычетом рыночной стоимости жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, в отношении которых отсутствуют требования участников строительства», – пояснила она.

По словам эксперта, законодатель решил вовремя исправить имеющуюся недоработку, которая нарушает принципы гражданского права и основополагающие положения Конституции РФ о равенстве граждан, разработав комментируемый законопроект и предоставив возможность получения компенсаций членам ЖСК.

«Такие нововведения носят, конечно же, положительный характер для граждан, при этом у государства не должен оставаться без внимания вопрос применения этих положений закона на практике и соблюдения баланса интересов застройщиков как участников рассматриваемых правоотношений», – заключила Валерия Аршинова.

Ведущий юрист Содружества земельных юристов Павел Лобачев полагает, что предложенная в законопроекте инициатива является своевременной и необходимой. «На момент создания ЖСК не всегда возможно оценить реальные перспективы продолжения строительства, начатого обанкротившимся застройщиком.

В результате на практике граждане сталкиваются с ситуацией, когда достройка дома фактически не осуществляется, но им все равно приходится ожидать ее окончания, так как они не имеют эффективного способа защиты своих прав в таком случае.

Соответственно, установление возможности для членов ЖСК получить возмещение поможет разрешить указанную проблему», – пояснил он.

По словам юриста, на практике возможны ситуации, когда стоимость достройки превышает размер компенсации, которая могла бы быть выплачена членам ЖСК, – таким образом, обсуждаемый законопроект предлагает решение, которое было бы выгодно всем участникам строительства.

«В то же время право на выплату компенсации следует связать с принятием решения о нецелесообразности финансирования дальнейшего строительства ЖСК.

С учетом того что законопроект лишь недавно был внесен в Госдуму, комментируемая редакция не является окончательной и в нее еще будут внесены правки, детализирующие основания и условия выплаты компенсации дольщикам ЖСК», – резюмировал Павел Лобачев.

Источник: https://www.advgazeta.ru/novosti/chlenov-zhsk-sozdannykh-pri-bankrotstve-zastroyshchika-khotyat-nadelit-pravom-na-poluchenie-kompensatsii/

Юр-решение
Добавить комментарий