Расселение жилого дома в связи с изъятием земельного участка

Применение жилищного законодательства при переселении граждан из ветхих и аварийных домов. | Прокуратура Республики Бурятия

Расселение жилого дома в связи с изъятием земельного участка

Решение проблемы переселения граждан из ветхих и аварийных домов должна начинаться с признания дома непригодным для проживания в установленном законом порядке. Для густонаселенных городов данная проблема касается в основном многоквартирных домов.

Действующее жилищное законодательство предусматривает возможность признания жилого помещения непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации (ч.4 ст. 15 Жилищного кодекса РФ).

Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу (далее – Положение).

В соответствии с Положением орган исполнительной власти Российской Федерации создает межведомственную комиссию для оценки жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации. Орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации создает межведомственную комиссию для оценки жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации.

Вопросы признания непригодными жилых помещений муниципального и частного жилищного фонда отнесены к компетенции органов местного самоуправления, которые также создают в этих целях межведомственную комиссию для оценки жилых помещений.

Процедура признания жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу детально регламентирована Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47.

Комиссия на основании заявления собственника помещения или заявления гражданина (нанимателя) либо на основании заключения органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора, по вопросам, отнесенным к их компетенции, проводит оценку соответствия помещения установленным в Положении требованиям и признает жилое помещение пригодным (непригодным) для проживания, а также признает многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

По результатам работы комиссия может принять решение о несоответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, с указанием оснований, по которым помещение признается непригодным для проживания; о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. Данное решение отражается в заключении о признании помещения непригодным для постоянного проживания по утвержденной  форме и направляется в соответствующий орган государственной власти или местного самоуправления (в зависимости от того, кем создана комиссия).

На основании полученного заключения орган государственной власти или местного самоуправления принимает решение и издает распоряжение с указанием о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции или о признании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ.

1. Если в доме, подлежащим сносу, граждане проживали по договору социального найма, то в соответствии со ст.ст.

86,89 ЖК РФ, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма.

Такие помещения должны быть равнозначными по общей площади ранее занимаемым жилым помещениям, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта. Кроме того, в силу ст. 57 ЖК РФ жилые помещения по договорам социального найма гражданам, подлежащим выселению в связи со сносом дома, предоставляются вне очереди.

2. В случае признания подлежащим сносу многоквартирного дома, жилые помещения в котором принадлежат гражданам на праве собственности, должен работать механизм, предусмотренный ст. 32 Жилищного кодекса РФ.

Признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок.

В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию (ч.10 ст. 32 ЖК РФ).

Статья 32 Жилищного кодекса РФ предусматривает изъятие жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Таким образом, органу государственной власти или местного самоуправления необходимо издать распоряжение о сносе дома, предъявить к собственникам требование о сносе. В случае неосуществления сноса собственником, необходимо принять решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд и решение об изъятии жилого помещения в связи с изъятием земли.

Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, в том числе упущенную выгоду.

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену (ч.8 ст. 32 ЖК РФ).

Все спорны вопросы рассматриваются в судебном порядке (например, если не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа).

3. Вместе с тем изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд является лишь одним из оснований для сноса жилого дома. Жилищный кодекс РФ не регулирует порядок возмещения собственнику расходов при изъятии жилого помещения в иных случаях, в том числе если механизм, предусмотренный ст. 32 ЖК РФ не работает.

В соответствии с частью 1 статьи 7 ЖК РФ в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Применение аналогии к данным правоотношениям подтверждается также статьей 134 ЖК РФ, которая устанавливает порядок обеспечения членов жилищного кооператива жилыми помещениями в связи со сносом дома.

Данная норма предусматривает, что в случае сноса дома по основаниям, предусмотренным Кодексом, к выселяемым из него членам жилищного кооператива и проживающим совместно с ними членам их семей применяются правила, установленные статьями 32 и 86 ЖК РФ.

Исходя из изложенного при определении порядка обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при сносе дома по основаниям, установленным Жилищным кодексом Российской Федерации, следует руководствоваться положениями статьи 32 ЖК РФ.

Следовательно, если часть жилых помещений в подлежащем сносу доме принадлежит гражданам на праве собственности, то при изъятии у собственника жилого помещения и решении вопроса о предоставлении собственнику иного жилого помещения следует руководствоваться положениями статьи 32 ЖК РФ, то есть жилое помещение может быть изъято у собственника либо путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену. Указанный вывод подтвержден судебной практикой (“Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2005 года”, “Бюллетень Верховного Суда РФ”, 2006, N 5).

4. Кроме того, применяя по аналогии нормы Жилищного кодекса РФ, вопрос с собственниками сносимых жилых помещений  может быть решен в порядке ст.ст. 86,89 ЖК РФ, т.е. путем предоставления равнозначной по общей площади квартиры по договору социального найма, которая может быть приватизирована до 01.01.2010 года.

В любом случае, поскольку жилое помещение гражданам предоставляется не в связи с улучшением жилищных условий, а в связи со сносом дома, то предоставляемое жилье должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, без учета обстоятельств, влияющих на улучшение жилищных условий. (“Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2005 года”, “Бюллетень Верховного Суда РФ”, 2006, N 5).

Источник: http://prokuratura-rb.ru/?page_id=532

Вопрос-ответ

Расселение жилого дома в связи с изъятием земельного участка

На протяжении года гражданин неоднократно обращался как в облисполком, так и в вышестоящие органы с жалобами на ущемление его прав при сносе его жилого дома в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд.

При рассмотрении его обращений было установлено, что решением Гомельского горисполкома была определена организация, уполномоченная на реализацию имущественных прав граждан – собственников домовладений.

По мнению гражданина, его права были ущемлены в той части, что горисполком не принял меры к выделению его семье именно тех квартир, которые он выбрал самостоятельно.

Указом Президента Республики Беларусь от 2 февраля 2009 года № 58 (пункт 4) «О некоторых мерах по защите имущественных прав при изъятии земельных участков для государственных нужд» определено, что местный исполнительный комитет либо по его решению лицо, которому предоставляется земельный участок, обязаны до принятия решения об изъятии земельного участка для государственных нужд предложить и обеспечить по выбору собственника жилого дома или квартиры в блокированном или многоквартирном жилом доме (далее, если не установлено иное, – квартира) (доли в праве общей собственности на жилое помещение) реализацию одного из его прав на получение:

в собственность квартиры типовых потребительских качеств, а также в случае, если рыночная стоимость предоставляемой квартиры меньше рыночной стоимости подлежащих сносу жилого дома или квартиры, строений, сооружений и насаждений при них (доли в праве общей собственности на соответствующее недвижимое имущество), – денежной компенсации в размере данной разницы;

денежной компенсации за сносимые жилой дом или квартиру, строения, сооружения и насаждения при них (за прекращение права собственности на долю в общей собственности) в размере их рыночной стоимости, но не менее размера затрат, необходимых для строительства равноценных жилого дома или квартиры, строений, сооружений.

Кроме того, согласно п.13 Положения о порядке реализации имущественных прав граждан и организаций при изъятии у них земельных участков, утв. Указом от 02.02.2009 г.

№ 58, в случае выбора гражданином, являющимся собственником сносимого объекта недвижимого имущества, права на получение в собственность квартиры типовых потребительских качеств взамен подлежащих сносу объектов недвижимого имущества ему предоставляется квартира типовых потребительских качеств, общая площадь которой должна определяться исходя из расчета не менее 15 кв. метров на собственника и на каждого члена его семьи, зарегистрированного по месту жительства в подлежащем сносу жилом доме (квартире).

Общая площадь получаемой в собственность квартиры типовых потребительских качеств должна быть не менее общей площадиподлежащего сносу жилого дома (квартиры) либо с согласия собственника может быть менее общей площади подлежащего сносу жилого дома (квартиры), но не менее общей площади, определяемой исходя из расчета 15 кв. метров на собственника и на каждого члена его семьи, зарегистрированного по месту жительства в подлежащем сносу жилом доме (квартире).

В случае невозможности предоставления в собственность одной квартиры типовых потребительских качеств не менее общей площади, определенной в части первой настоящего пункта, собственнику могут быть предоставлены в собственность несколько квартир типовых потребительских качеств.

Учитывая то, что общая площадь подлежащего сносу жилого дома около 120 кв.м., организацией, уполномоченной на реализацию прав собственника, гражданину был предложен вариант – две квартиры типовых потребительских качеств площадью не менее 120 кв.м.

В дальнейшем пунктом 8 Указа № 58 определено, что в случае, если заявление собственника сносимого объекта недвижимого имущества о выбранном способе реализации прав не подано в установленный срок или между собственником сносимого объекта недвижимого имущества и местным исполнительным комитетом, принявшим решение о предстоящем изъятии земельного участка, либо по его решению лицом, которому предоставляется земельный участок, не достигнуто согласие в выборе права, определенного в пункте 4 или 5 Указа, или его реализации, а также если собственник не согласен с размером, способом и (или) условиями возмещения понесенных им убытков, местным исполнительным комитетом составляется протокол разногласий, который подписывается этим собственником, должностным лицом, уполномоченным соответствующим местным исполнительным комитетом, и лицом, которому предоставляется земельный участок (при его наличии).

Если собственник сносимого объекта недвижимого имущества откажется подписать протокол разногласий, в протоколе делается соответствующая отметка, заверяемая подписью лица, его составившего. Собственник, отказавшийся подписать протокол разногласий, вправе дать объяснение причин отказа, которое заносится в протокол или прикладывается к нему (о чем делается отметка в протоколе).

Местный исполнительный комитет либо лицо, которому предоставляется земельный участок, в двухнедельный срок со дня подписания протокола разногласий обращается в суд с иском о выкупе объекта недвижимого имущества либо о выселении собственника, членов его семьи и иных граждан, имеющих право владения и пользования этим объектом недвижимого имущества, с предоставлением им других объектов недвижимого имущества, отвечающих требованиям Указа. При этом решение об изъятии и предоставлении земельного участка может быть принято местным исполнительным комитетом только после вступления в силу постановления суда.

Гражданину был разъяснён судебный порядок разрешения спора между сторонами.

Все новости

Источник: http://www.gomel-region.by/ru/vo-stroy-ru/view/vydelenie-kvartiry-pri-snose-zhilogo-doma-28404/

Прокуратура Белгородской области

Расселение жилого дома в связи с изъятием земельного участка

Действующее законодательство предусматривает определенный порядок признания жилого помещения непригодным для проживания и подлежащим сносу.

В случае,  если  дом признан аварийным и орган местной власти принял соответствующий нормативный акт о его расселении, жителям при переселении из ветхого и аварийного жилья должны быть предоставлены квартиры в соответствии с их правовым статусом.

Согласно пункта 1 статьи 89 Жилищного кодекса РФ предоставляемое гражданам в связи с выселением, в т.ч. в связи со сносом дома, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть:

 1) благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта;

 2) равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению;

 3) отвечать установленным требованиям;

4) находиться в границах данного населенного пункта.

Предоставить жилье могут как в новостройке, так и на базе «вторичного» жилого фонда. Основное условие предоставления такого жилья заключается в том, что жилое помещение должно быть из жилищного фонда социального использования.

Жилищный фонд социального использования – совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, а также предоставляемых гражданам по договорам найма жилищного фонда социального использования жилых помещений государственного, муниципального и частного жилищных фондов (статья 19 Жилищного кодекса РФ).

Верховный суд РФ по поводу выселения и предоставления другого жилого помещения в связи со сносом дома указал, что другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма, равнозначное по общей площади ранее занимаемому, предоставляется гражданам не в связи с улучшением жилищных условий, а потому иные обстоятельства (названные, например, в части 5 статьи 57, статье 58 ЖК РФ), учитываемые при предоставлении жилых помещений гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, во внимание не принимаются (п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Под иными обстоятельствами понимаются, например, предоставление жилого помещения общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления, или невозможность заселения одной комнаты лицами разного пола (за исключением супругов).

Таким образом, при предоставлении другого жилого помещения его общая площадь должна быть равнозначна площади прежней квартиры. О жилой площади речи здесь не идет.

Количество комнат учитывается только в случае, если наниматель выселяется из коммунальной квартиры: если он занимал в коммунальной квартире 2 комнаты, тогда ему положено будет такое же количество комнат (две), но опять в коммунальной квартире; если наниматель занимал отдельную квартиру, то ему положена отдельная квартира, при этом количество комнат в ней может стать другим (п. 2 ст. 89 Жилищного кодекса РФ).

Согласно статье 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.  В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии данного помещения до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.

Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 статьи 32 ЖК РФ соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

То есть, жилое помещение взамен изымаемого предоставляется только по соглашению с собственником с зачетом его стоимости в выкупную цену.

По общему правилу собственнику предоставляется не жилое помещение, а выкупная цена, исходя из этой цены и предоставляется жилое помещение, если на это согласен собственник.  Это может быть как одно, так и двух, трех комнатная квартира. Все зависит от стоимости этой квартиры и выкупной цены. 

Источник: http://belproc.ru/newlaw/rassel/

Порядок расселения граждан, являющихся собственниками помещений в аварийных многоквартирных домах – Госстройжилнадзор НАО – Государственная инспекция строительного и жилищного надзора Ненецкого автономного округа

Расселение жилого дома в связи с изъятием земельного участка
Полезная информация

Согласно нормам Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок.

В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 — 3, 5 — 9 статьи 32 ЖК РФ.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ рассмотрела кассационную жалобу жителей г. Краснодара, являвшихся собственниками помещений в аварийном многоквартирном доме, от которых местная администрация требовала произвести мену принадлежащего им имущества в целях расселения дома.

Как указано в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 16 октября 2012 г. N 18-КГ12–34, Администрация муниципального образования г. Краснодар обратилась в суд с иском к Н., М., Г.

о признании за ответчиками по 1/3 доли в праве общей долевой  собственности на квартиру N 1, прекращении права общей долевой собственности на  квартиру N 2, а также о выселении ответчиков из названного жилого помещения, расположенного в аварийном и подлежащем сносу жилом доме, признании за истцом права собственности на квартиру N 2. Ссылаясь на то, что ответчики являются собственниками квартиры N 2, в связи с признанием дома аварийным и подлежащим сносу ответчикам была предложена мена принадлежащей им квартиры в аварийном доме на квартиру N 1, находящуюся в муниципальной собственности, однако ответчики отказались от переселения в указанное жилое помещение.

Решением Ленинского районного суда г. Краснодара от 21 сентября 2011 г., оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 3 ноября 2011 г., иск администрации муниципального образования г. Краснодар удовлетворен.

В кассационной жалобе Н. просил об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 16 октября 2012 г. жалобу удовлетворила, указав следующее.

В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями  для  отмены  или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Указанные нарушения были допущены судебными инстанциями при рассмотрении дела.

Судом установлено, что ответчики являлись собственниками квартиры N 2 на основании договора о передаче квартиры в собственность, заключенного с администрацией Западного административного округа г. Краснодара от 15 января 2004 г.

Жилой дом, в котором расположено названное жилое помещение, постановлением главы муниципального образования г. Краснодар от 30 декабря 2008 г. признан аварийным и подлежащим сносу.

Удовлетворяя иск администрации муниципального образования г.

Краснодар, суд первой инстанции исходил из того, что в связи с признанием многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу ответчикам предложено другое жилое помещение – квартира N 1, которое является благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечает установленным требованиям и находится в черте данного населенного пункта, что, по мнению суда, не противоречит требованиям ст. 89 ЖК РФ.

При этом судом отмечено, что постановлением администрации муниципального образования г. Краснодар от 12 июля  2010 г.  N 5140 «Об изъятии для государственных нужд земельных участков в Западном внутригородском округе г. Краснодара» земельный участок изъят для муниципальных нужд.

Обжалуемым решением суда ответчики выселены из квартиры N 2 в квартиру N 1, находящуюся в муниципальной собственности.

Таким образом, при разрешении настоящего гражданского спора суд руководствовался положениями ст. 89 ЖК РФ.

С данными выводами суда первой инстанции согласилась судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда.

Между тем согласно ст. 86 ЖК РФ, если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной  власти или органом местного самоуправления,  принявшими  решение  о  сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма.

Пунктом 1 ст. 89  ЖК  РФ  предусмотрено, что предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены ст.ст.

86-88  Кодекса, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать  установленным требованиям и находиться в границах данного населенного  пункта.

  В случаях, предусмотренных федеральным законом, такое предоставляемое жилое помещение с согласия в письменной форме граждан может находиться в границах другого населенного пункта субъекта Российской Федерации, на территории которого расположено ранее занимаемое жилое помещение.

Положениями названных норм материального права устанавливаются правила и порядок предоставления гражданам другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма в связи с выселением из дома, подлежащего сносу.

Между тем, как установлено судом, жилое помещение в аварийном доме принадлежало ответчикам на праве общей долевой собственности.

В связи с этим в рассматриваемом случае суду надлежало руководствоваться положениями ст. 32 ЖК РФ, обеспечивающей жилищные права собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Согласно ч. 1 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника путем  выкупа  в  связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

В силу ч. 10 ст.

32 ЖК РФ признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о  признании  такого  дома  аварийным  и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в  разумный срок. В случае, если данные собственники в  установленный  срок  не осуществили  снос  или  реконструкцию  указанного  дома,  земельный

участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию  для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию,  в порядке, предусмотренном ч.ч. 1–3, 5–9 ст. 32 ЖК РФ.

Из положений норм Жилищного кодекса РФ, разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от  2  июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших  в судебной  практике при применении  Жилищного  кодекса  Российской Федерации», следует, что  нормы, содержащиеся в ст.

32 ЖК РФ, в развитие положений ч. 3 ст.

35 Конституции Российской Федерации о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения, направлены прежде всего на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения.

Для применения приведенных выше правовых норм с учетом разъяснений, содержащихся в п.

22 названного постановления Пленума Верховного Суда РФ, необходимо установить соблюдение совокупности следующих обязательных условий, а именно: предъявлялось ли к собственникам жилых помещений требование о сносе дома в разумный срок за счет их собственных средств, изымался ли органом местного самоуправления земельный участок и каждое жилое помещение в указанном доме, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не  осуществили  снос  или  реконструкцию  многоквартирного дома.

В силу ч. 9 ст. 32 ЖК РФ, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии  жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

Согласно подп.  «и»  п.

20  указанного постановления Пленума Верховного Суда РФ требование  органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение не может быть удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает против этого, так как в соответствии с ч. 8 ст. 32 ЖК РФ предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого  жилого  помещения  допускается только по соглашению сторон.

Таким образом, из содержания указанных  норм  в  их  системной взаимосвязи и разъяснений следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим  сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его  стоимости  в  выкупную  цену  при  условии  соблюдения предварительной  процедуры  как  по  направлению  органом  местного самоуправления собственникам жилых  помещений  требования  о  сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом  местного  самоуправления  решения  об  изъятии  земельного участка, на котором расположен  аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники  жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Следовательно, обстоятельства соблюдения  указанной  процедуры изъятия жилого помещения у собственника в связи с признанием дома аварийным и подлежащим сносу являются существенными для правильного разрешения дел данной категории и подлежат доказыванию и установлению.

По данному делу суду следовало установить форму изъятия принадлежащего ответчикам жилого помещения, на которую они были согласны, т. е. выразили ли они свое согласие на предоставление нового жилого помещения взамен изымаемого либо на выплату соответствующей выкупной цены.

В случае согласия ответчиков на предоставление другого  жилого помещения взамен изымаемого подлежал установлению факт соответствия предоставляемого жилого  помещения  рыночной  стоимости изымаемого жилого помещения ответчиков.

Однако в нарушение положений  ч. 4  ст. 198  ГПК  РФ  суд, не установив факта выполнения истцом процедуры изъятия жилого помещения, установленной ст. 32 ЖК РФ, и тем самым соблюдения  прав собственников Н., М., Г., прекратил право собственности  ответчиков на жилое помещение, выселил их из квартиры N 2 и признал за ними  в принудительном порядке право собственности на квартиру N 1.

Судебная коллегия по  гражданским  делам  Верховного  Суда  РФ решение Ленинского районного  суда  г. Краснодара  от  21  сентября 2011 г.  и  определение  судебной  коллегии  по  гражданским  делам Краснодарского краевого суда от 3  ноября  2011 г.  отменила,  дело направила на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Источник: http://old.stroy.adm-nao.ru/dolevoe-stroitelstvo1/images/233.docx

Расселение | Дом под снос: муниципальная нужда / Sibdom.ru

Расселение жилого дома в связи с изъятием земельного участка

В Красноярске, где земельные аукционы не проводятся вот уже несколько лет, в последнее время активно осваиваются территории, занятые частным жильем. На застроенные ветхим жильем малоэтажные районы обратили внимание и застройщики, и городские власти. А в последнее время большие площадки расселяются в связи с муниципальной нуждой.

Механизм расселения в связи с муниципальной нуждой за последние три года в городе использовали не раз, сначала в связи с расширением улиц Шахтеров и Белинского, затем при реконструкции улиц 2-й Брянской и Воронова.

Однако самое масштабное расселение Красноярску еще предстоит. Большие территории потребуются для строительства транспортных развязок и четвертого автодорожного моста. По предварительным данным, в Николаевке в общей сложности будет снесено 1800 домов.

В первую очередь переселение затронет улицы Ломоносова и Лесников.

Если по генеральному плану города на месте жилого района должна пройти дорога, мост или коммунальные сети, земельные участки изымаются для муниципальных нужд. На практике это означает, что микрорайон расселяется в приказном порядке.

Механизм обеспечения жилищных прав собственников жилых помещений при изъятии земельных участков определен в Жилищном кодексе, ст.

32 которого гласит: «Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием».

Два вида компенсации

Согласно ст. 32 Жилищного кодекса собственники попавших под снос домов могут выбирать между двумя вариантами: взамен принадлежащей им недвижимости они вправе получить равноценное жилье или денежную компенсацию.

Способ первый. Взамен принадлежащего ему дома собственник может получить другое жилое помещение с зачетом стоимости принадлежавшей ему квартиры в выкупную цену.

При этом количество зарегистрированных по месту жительства граждан на объем предоставляемого жилья никак не влияет.

Второй способ: жители расселяемых домов могут получить сумму, равную выкупной цене принадлежащей им собственности.

Размер выкупной стоимости складывается из нескольких составляющих: рыночной стоимости квартиры, стоимости участка (при условии что он находится в собственности жильцов сносимых домов) и цены всех находящихся на участке построек — если они оформлены должным образом. Кроме того, собственники вправе рассчитывать на компенсацию убытков, понесенных в процессе переселения.

Заниматься оценкой принадлежащего семьям имущества должна выбранная в результате конкурса оценочная компания, расходы на работу оценщиков берет на себя администрация города.

Если собственник не согласен с определенной компанией выкупной ценой, он вправе обратиться к независимым оценщикам. В случае недостижения соглашения о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа вопрос о выкупе решается в судебном порядке.

При этом по решению суда собственнику выплачивается денежная компенсация за изымаемое жилое помещение.

Процедура расселения

Процедура расселения жильцов сносимых домов складывается из нескольких этапов.
До начала переселения администрацией города в установленном порядке принимаются правовые акты о признании строительства объекта муниципальной нуждой, о резервировании и изъятии земельных участков для муниципальных нужд, об изъятии жилых помещений.

Не позднее чем за год до начала переселения администрация города обязана уведомить в письменной форме собственников жилых помещений о предстоящем изъятии принадлежащей им недвижимости.

Одновременно проводится правовая экспертиза принадлежащих жильцам документов.

Собственники домов, попавших под расселение в связи с муниципальной нуждой, должны представить в администрацию документы на принадлежащее им имущество, чтобы определить размер полагающейся им по закону компенсации.

Затем наступает следующий этап — переговоры с жителями и поиск подходящих вариантов квартир. На этом этапе жильцам стоит обратиться за консультацией к независимым юристам, чтобы убедиться, что их интересы были соблюдены.

Квартиры для жителей расселяемых домов строятся либо приобретаются на аукционах, которые объявляет администрация Красноярска.

В какие именно районы Красноярска переедут семьи из попавших под расселение домов, будет зависеть от того, где строятся дома и какие из красноярских строительных компаний захотят принять участие в объявленных торгах.

Снос и расселение в связи с муниципальной нуждой в Красноярске

  • ул. Игарская: снесено 12 домов, переселено 29 семей (2008 г.);
  • ул. Шахтеров: снесено 10 домов, переселено 64 семьи (2008—2010 гг.);
  • ул. Белинского: снесено 13 домов, переселено 18 семей (2008—2009 гг.);
  • ул. 2-я Брянская, 1-я очередь: снесено 17 домов, переселено 27 семей (2008—2011 гг.).

Оформить в собственность

Хотя начинать собирать документы жители сносимого микрорайона должны были, как только появилась первая информация о том, что территория будет расселена, когда работа по правовой экспертизе начинается, нередко оказывается, что у жителей попавших под снос домов отсутствуют правоустанавливающие документы на жилье.

Так, при подготовке к реконструкции улицы 2-й Брянской более чем у 60% жильцов сносимых домов документы на недвижимость не были оформлены должным образом. По предварительным данным, порядка 40% переселяемых для строительства подходов для четвертого моста через Енисей граждан не имеют правоустанавливающих документов на жилые помещения, в которых проживают.

Теперь им предстоит заняться оформлением правоустанавливающих документов на принадлежащее им имущество.

«Как только у собственника появляется информация о том, что микрорайон, в котором он живет, подлежит расселению в связи с муниципальной нуждой, ему следует собрать все документы на недвижимое имущество, которое ему принадлежит, и подать эту информацию в администрацию города, — объясняет юрист группы компаний „Арбикон“ Елена Заблоцкая. — Если в собственности гражданина находится не только жилой дом, но и земельный участок, на котором тот расположен, житель расселяемого дома также имеет право компенсации за земельный участок и надворные постройки. При условии, что они были оформлены должным образом. В некоторых случаях земля находится у владельцев не в собственности, а в постоянном (бессрочном) пользовании, тогда администрация в качестве компенсации за изымаемый участок предоставляет другой дачный участок».

Существующая практика показывает, что большинство решений принимаются в пользу собственников. «Как показывает практика, урегулировать все притязания возможно и без судебных тяжб. Если требования переселяемых граждан обоснованы, администрация города идет им навстречу, как правило, находится компромисс, решение, которое устроит обе стороны», — объясняет Елена Заблоцкая.

Право на землю

Больше всего вопросов при расселении жилья связано с правами на земельные участки.

«Для получения максимального размера компенсации жителю важно являться собственником земельного участка, иметь документы, которые подтверждают его права на землю, — рассказывает Елена Заблоцкая.

— В качестве такого документа могут выступать свидетельство о праве собственности, кадастровый паспорт на земельный участок, подойдет и договор о праве бессрочного пользования на землю».

Если участок находится в собственности жителей расселяемого дома, то они имеют право на получение компенсации за участок и то, что расположено на нем, — хозяйственные постройки, насаждения.

Определением размера компенсации занимается оценочная компания, получившая это право в результате открытого конкурса.

Если у владельца недвижимости существуют сомнения в правильности проведенной оценки, он вправе заказать оценку в независимой оценочной компании и с полученными расчетами обратиться в администрацию, а затем и в суд за отстаиванием своих имущественных интересов.

Оформить собственность на участок важно до того, как территория признана подлежащей расселению в связи с муниципальной нуждой. С того момента, как территория признается зарезервированной под муниципальные нужды, на нее накладывается обременение, и оформить участок в собственность жители уже не смогут.

«Поскольку за землю жителям расселяемых домов также положена компенсация, в их прямых интересах оформить не только жилой дом и постройки, но и земельный участок, — объясняет Елена Заблоцкая. — В большинстве случаев восстановить документы возможно.

Как правило, ненадлежащее оформление документов произошло в какой-то момент, или эти документы утрачены либо не передавались при смене собственника. Для их восстановления поднимается информация в архивах, восстанавливается вся цепочка собственников.

В крайнем случае, если эту цепочку владельцев проследить невозможно, жителю сносимого дома придется добиваться признания прав на недвижимость в судебном порядке.

Ситуации у всех разные, на практике часто встречается ненадлежащее оформление прав наследниками, иногда требуется признание права собственности по приобретательской давности, если владение и содержание имущества осуществлялось 15–18 и более лет».

Право на постройки

Это не относится к стоящим на участке постройкам. Даже если территория признана подлежащей расселению в связи с муниципальной нуждой, у жителей сносимых домов есть возможность оформить в собственность стоящую на участке постройку.

В том случае если владельцами был самовольно построен на участке жилой дом, баня или гараж, узаконить их теперь возможно только через суд.
Для этого надворные постройки должны соответствовать всем требованиям пожарных, строительным нормам.

Право собственности на надворные постройки будет признано только в том случае, если земельный участок принадлежит жителям расселяемого дома.

В том случае, если земельный участок под строением находится у гражданина в собственности, пожизненном наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании, а постройка соответствует предъявляемым требованиям, с оформлением не возникнет проблем.

Первоначально жителям сносимых домов потребуется получить заключение о возможности сохранения самовольной постройки.

Для получения заключения в управление архитектуры администрации города необходимо подать заявление вместе с топографическим планом участка в масштабе 1:500 (копией и оригиналом), техническим или кадастровым паспортом на объект, документом, который подтверждает адрес объекта, копией паспорта владельца объекта.

Потребуется предоставить правоустанавливающие документы на землю (если такие имеются) и заключение надзорных органов. По словам специалиста, оформление постройки, получение всех необходимых заключений в среднем занимает три месяца.

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1212/

Юр-решение
Добавить комментарий