Расчет с арендодателем

Как оформить расчеты по коммунальным платежам за арендованное имущество – НалогОбзор.Инфо

Расчет с арендодателем

По общему правилу обязанность по содержанию арендованного имущества лежит на арендаторе, если иное не предусмотрено договором аренды. То есть именно арендатор должен нести коммунальные расходы по объекту, полученному в аренду. Это следует из пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса РФ.

Перечень коммунальных услуг

К коммунальным расходам относится, в частности, оплата услуг:

  • снабжения тепловой энергией (для отопления и горячей водой);
  • водоснабжения и канализации;

Подробный перечень коммунальных ресурсов приведен в Правилах, утвержденных постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354.

Абонент коммунальных услуг

Арендованное имущество является собственностью арендодателя. То есть именно он выступает абонентом коммунальных услуг. Такой вывод позволяют сделать положения статьи 608, пункта 2 статьи 539 и статьи 548 Гражданского кодекса РФ.

В то же время в отношении подачи электроэнергии законодательство не запрещает энергоснабжающей организации поставлять энергию не только абоненту (арендодателю), но и другим организациям, зависимым от него (например, арендаторам).

То есть абонент (арендодатель) с согласия энергоснабжающей организации вправе передавать энергию, принятую им через присоединенную сеть, субабоненту (арендатору).

А субабонент (арендатор) должен иметь возможность получать энергию посредством специального оборудования, а также подключаться к энергосетям абонента (арендодателя).

Такой порядок следует из статьи 545 Гражданского кодекса РФ. В общем случае он распространяется и на отношения, связанные со снабжением иными коммунальными услугами (тепловой энергией, газом, водой и т. д.) (ст. 548 ГК РФ).

Никаких других требований, кроме указанных выше, Гражданский кодекс РФ не устанавливает. Это позволяет арендатору выбирать между различными способами оформления отношений по получению коммунальных услуг и их последующей оплате.

Способы расчетов

Расчеты по коммунальным услугам могут быть организованы следующими способами:

  • арендатор оплачивает арендодателю коммунальные услуги в составе арендной платы;
  • арендатор отдельным платежом (по отдельному счету) компенсирует арендодателю стоимость коммунальных услуг;
  • арендатор заключает с арендодателем посреднический договор на приобретение коммунальных услуг;
  • арендатор напрямую заключает с коммунальными службами договор на поставку электроэнергии. В отношении услуг по оплате водоснабжения такой вариант расчетов неприменим.

Оплата услуг в составе арендной платы

В данном случае стоимость потребленных коммунальных услуг арендатор компенсирует арендодателю в составе арендной платы. Возможность применения данного варианта вытекает из норм законодательства, регулирующих арендные отношения.

Так, в соответствии с пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса РФ арендатор должен нести расходы на содержание арендованного имущества, если иное не установлено законом или договором. При этом за арендатором не закреплена обязанность оплачивать коммунальные услуги непосредственно их поставщикам.

В данной ситуации арендодатель, который является абонентом по договору с коммунальными службами, вправе разрешить арендатору (субабоненту) пользоваться своими сетями. За это арендатор должен компенсировать арендодателю не только арендную плату, но и стоимость потребляемых им коммунальных услуг.

Указанное соглашение между арендодателем и арендатором является способом формирования стоимости аренды и не может быть квалифицировано как отдельный договор (см., например, п. 22 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).

Включить сумму компенсации коммунальных услуг в состав арендной платы можно двумя способами:

  • сумма арендной платы с учетом коммунальных расходов определяется в фиксированном виде. Стоимость коммунальных услуг отдельно в договоре не выделяется;
  • сумма арендной платы в договоре складывается из двух частей: фиксированный платеж (собственно плата за аренду) и переменный платеж (расходы на коммунальные услуги, потребленные арендатором в расчетном периоде).

Использование первого способа в некоторых случаях может быть невыгодно. Дело в том, что фактическая стоимость коммунальных услуг, как правило, меняется. Такие изменения могут происходить несколько раз в течение года. Однако учесть их в договоре и, соответственно, скорректировать размер арендной платы в общем случае стороны могут только раз в году (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Кроме того, величина оплаты некоторых услуг напрямую зависит от размера их потребления, а предугадать заранее, сколько, например, электроэнергии потребит арендатор, получается не всегда. Таким образом, может возникнуть ситуация, когда фактически потребленные арендатором коммунальные услуги не покрываются размером коммунальных платежей, учтенных в составе арендной платы.

При использовании второго способа переменная часть, то есть стоимость коммунальных услуг, может изменяться каждый месяц в зависимости от изменения тарифов или величины потребляемых услуг.

При этом положения пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ о недопустимости пересмотра арендной платы чаще одного раза в год не нарушаются. Неизменным должно быть условие о сумме арендной платы, устанавливающее способ ее расчета, а не размер (п.

 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).

Общая сумма коммунальных услуг и поставок энергии определяется по фактическому потреблению на основании счетов, выставленных поставщиками. Доля расходов компенсируемых арендатором по договору аренды (переменная часть арендной платы), может определяться следующими способами:

  • по доле занимаемых арендатором площадей помещений;
  • по показаниям отдельных счетчиков;
  • исходя из мощности используемого арендатором оборудования и времени его работы.

Методику расчетов закрепите в договоре аренды (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

При включении компенсации коммунальных расходов в состав арендных платежей отдельно первичные документы на коммунальные платежи не оформляются. Арендодателю достаточно оформить документы по аренде и приложить копии документов коммунальных служб (счета, расчеты), если такое условие предусмотрено договором аренды.

Компенсация услуг отдельным платежом

В данном случае стоимость потребленных коммунальных услуг арендатор компенсирует арендодателю отдельно от арендных платежей. То есть по двум счетам: на оплату аренды и на возмещение коммунальных платежей.

Как правило, условие о компенсации коммунальных платежей устанавливается непосредственно в договоре аренды (п. 1 ст. 615 ГК РФ). Но можно оформить и отдельное соглашение, например, договор о возмещении затрат по оплате коммунальных платежей (ст. 420, 421, 779 ГК РФ).

При этом данное соглашение нельзя квалифицировать как договор поставки коммунальных услуг (электроэнергии, тепловой энергии и др.), поскольку арендодатель не является поставщиком коммунальных услуг (например, энергоснабжающей организацией).

Такой вывод позволяет сделать пункт 22 информационного письма ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66. Подтверждает его и более поздняя арбитражная практика (см., например, постановления ФАС Волго-Вятского округа от 15 февраля 2008 г. № А29-493/2007 и Северо-Западного округа от 21 сентября 2007 г. № А56-39141/2006).

Общая стоимость коммунальных услуг и поставок энергии определяется по фактическому потреблению на основании счетов, выставленных поставщиками. Доля расходов арендатора, компенсируемая им по договору аренды, может определяться следующими способами:

  • по доле занимаемых арендатором площадей помещений;
  • по показаниям отдельных счетчиков;
  • исходя из мощности используемого арендатором оборудования и времени его работы.

Методику расчетов закрепите в договоре аренды или отдельном соглашении (п. 1 ст. 615, ст. 420, 421, 779 ГК РФ).

При компенсации арендатором коммунальных расходов отдельным платежом арендодатель должен выставить арендатору счет для оплаты.

Форма такого документа законодательно не установлена, поэтому составьте его в произвольном виде (на основании счета коммунальных служб, расчета).

Для того чтобы счет на оплату был признан первичным документом, он должен содержать обязательные реквизиты, предусмотренные пунктом 2 статьи 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ.

Ситуация: может ли арендатор заключить с арендодателем посреднический договор на приобретение коммунальных услуг?

Да, может.

Но посреднический договор должен быть заключен раньше, чем договор между арендодателем и поставщиком коммунальных услуг (письмо Минфина России от 14 апреля 2011 г. № 03-11-06/2/55).

Подтверждает такой вывод и Президиум ВАС РФ. В пункте 6 информационного письма от 17 ноября 2004 г. № 85 Президиум ВАС РФ отметил, что «сделка, совершенная до установления отношений по договору комиссии, не может быть признана заключенной во исполнение поручения комитента».

Этот вывод в отношении договора комиссии можно применить по аналогии и к иным посредническим договорам (например, агентскому договору) (ст. 1011 ГК РФ).

Если посреднический договор заключен позже, чем договор между арендодателем и поставщиком коммунальных услуг, есть риск, что посредническая сделка будет признана судом ничтожной (ст. 166, 168 ГК РФ).

Посреднический договор могут признать недействительным и в том случае, если поставщик коммунальных услуг не давал согласия на передачу своих услуг арендатору. Передавать коммунальные услуги третьим лицам без согласия самого поставщика гражданское законодательство запрещает (ст. 545, 548 ГК РФ).

Если посреднический договор заключен, то последствия данной сделки для целей налогообложения будут оценены в соответствии с нормами Налогового кодекса РФ (письмо ФНС России от 4 февраля 2010 г. № ШС-22-3/86 (согласовано с Минфином России)).

Ситуация: может ли арендатор напрямую заключить договор с коммунальными службами на поставку коммунальных услуг (электроэнергии, тепловой энергии, воды, газа и т. д.)?

Да, может, но только на услуги электроснабжения и с согласия арендодателя.

В отношении поставки электроэнергии арендатор вправе заключить отдельный договор с энергоснабжающими организациями.

Дело в том, что субабонент (арендатор), получивший доступ к электросети (теплосети) абонента (арендодателя), способен потреблять энергию самостоятельно. Это в свою очередь позволяет ему заключить соглашение об оплате потребляемой энергии по отдельному договору.

Тогда он сам может вести необходимые расчеты за коммунальные услуги, минуя арендодателя. Это следует из норм статьи 539 Гражданского кодекса РФ.

Арбитражная практика по данному вопросу неоднозначна. Ряд арбитражных судов признает законность подобных действий субабонента, объясняя это так.

Для соглашения между арендатором-субабонентом и энергоснабжающей организацией неважно, через какие именно сети – собственные или принадлежащие другим лицам – арендатор-субабонент потребляет электроэнергию (тепловую энергию).

Подобные выводы приведены, например, в постановлениях ФАС Центрального округа от 13 ноября 2002 г. № А35-1883/02С9 и Северо-Западного округа от 29 августа 2003 г. № А05-9978/02-263/24.

В то же время согласно нормам Гражданского кодекса РФ именно с абонентом, владеющим энергопринимающими устройствами, у субабонента связано право на получение и потребление энергии.

Все договоренности между арендатором-субабонентом и поставщиками энергии носят вторичный характер по сравнению с договоренностями арендодателя-абонента с ними. Следовательно, прежде чем арендатору заключать отдельное субабонентское соглашение с коммунальными службами, нужно получить согласие арендодателя на такой способ взаиморасчетов.

Об этом говорится в постановлениях ФАС Поволжского округа от 31 октября 2002 г. № А12-1988/2002-18 и Центрального округа от 21 января 2003 г. № А36-138/8-02.

По Гражданскому кодексу РФ данный порядок действует и в отношении других видов коммунальных услуг, если специальными правилами для них не установлено другого (п. 2 ст. 548 ГК РФ).

Так, к услугам по оплате водоснабжения такой вариант расчетов не применим.

Дело в том, что правилами пользования системами коммунального водоснабжения канализации установлено, что абонентами указанных услуг могут быть только собственники помещений (п.

 1 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 12 февраля 1999 г. № 167, п. 2 ст. 548 ГК РФ). Поэтому самостоятельно заключить такой договор арендатор не имеет возможности.

Таким образом, способ оплаты арендатором коммунальных расходов непосредственно коммунальным службам может иметь место, но не по всем видам потребляемых услуг. В связи с этим данный способ нельзя отнести к оптимальному варианту расчета за коммунальные услуги по арендованному имуществу.

О том, как отразить в бухучете расчеты по коммунальным платежам за арендованное имущество, см.:

Источник: http://nalogobzor.info/publ/uchet_raschetov_s_kontragentami/raschety_po_dogovoru_arendy/kak_oformit_raschety_po_kommunalnym_platezham_za_arendovannoe_imushhestvo/89-1-0-2411

Особенности расчета убытков арендатора

Расчет с арендодателем

Юридические услуги при сделках с недвижимостью

ОСОБЕННОСТИ ВЗЫСКАНИЯ УБЫТКОВ ПРИ НАРУШЕНИИ УСЛОВИЙ  ДОГОВОРА 

АРЕНДЫ

ЧАСТЬ  А

Убытки  арендатора

1. Общие положения

Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется  предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Отметим, что, по общему правилу, плоды, продукция, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются его собственностью. Это обстоятельство необходимо учитывать при расчете убытков  арендатора (особенно упущенной выгоды).

Определение момента передачи имущества, а также момента исполнения денежного обязательства практически совпадают с определениями этих  понятий, приведенных выше  для сделок купли-продажи, поэтому в данном случае  останавливаться на этих базовых  понятиях, необходимых для правильного исчисления убытков,  не будем и посоветуем читателю, в случае необходимости,  обратиться  к разделу 2 настоящей книги.      

Как и в предыдущем разделе настоящей книги, посвященной  договорам купли-продажи, в данном случае целесообразно разграничить  убытки разных сторон сделки (арендодателя и арендатора).

Кроме того, далее будут разграничены убытки в случае, когда арендодатель сдает имущество, от аренды которого арендатор неправомерно отказался,  в повторную аренду и когда он этим правом не воспользовался («абстрактные убытки»).

И, соответственно, для  арендатора выделим убытки, когда арендатор, в случае неправомерного отказа арендодателя от сдачи имущества в аренду, арендует аналогичное имущество у иного лица, и когда он не воспользовался этим правом.

2. Расчет убытков в случае, если арендатор после

досрочного расторжения договора аренды

воспользовался правом арендовать

 заменяющее имущество

Любая из сторон договора аренды вправе требовать в суде  досрочного расторжения договора в случае существенного нарушения договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п.2 ст.450 ГК РФ).

Отдельно ГК РФ выделяет, в частности,  следующие случаи, при наступлении которых арендатор вправе требовать расторжения договора аренды:

1)    арендодатель   не  предоставляет  имущество  в  пользование       арендатору  либо  создает  препятствия  пользованию  имуществом  в       соответствии с условиями договора или назначением имущества (п.3 ст.611 ГК РФ, п.1 ст.620 ГК РФ);

2)    переданное  арендодателем имущество имеет недостатки,   препятствующие  использованию его по назначению, которые не были оговорены арендодателем  при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не  могли были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (, п.1 ст.612 ГК РФ, п.2 ст.620 ГК РФ);

3)    арендодатель не производит капитальный ремонт сданного в аренду имущества (если эта обязанность не закреплена в договоре за арендатором) в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (п.3 ст. 620 ГК РФ);

4)    сданное в аренду имущество в силу обстоятельств, за которые  арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для его использования  по назначению (п.4 ст. 620 ГК РФ);

5)    арендодатель не передает принадлежности сданного в аренду имущества или относящиеся к нему документы (п.2 ст. 611 ГК РФ).

6)    переданное в аренду имущество обременено правами на него третьих лиц и арендодатель не известил об этом арендатора при заключении договора (ст. 613 ГК РФ).

Как и в случае с убытками сторон в договоре купли-продажи, необходимо особо выделить, что сторона договора аренды (в данном случае арендатор) вправе  применять для расчета убытков формулы, указанные в настоящем и следующем параграфе, только, если она  воспользовалась правом, закрепленным за ней в законе или договоре, на расторжение договора.

Далее будут рассмотрены ситуации, когда арендатор, в случае неправомерного отказа арендодателя от сдачи  имущества в аренду или отказа арендатора от договора, досрочно расторгает первоначальный договор и арендует аналогичное имущество у иного лица.

          Хотя право арендатора, вынужденного после расторжения  первоначального договора арендовать заменяющее  имущество,  отнести затраты в разнице арендной платы на недобросовестного  арендодателя четко не закреплено в ГК РФ, его наличие можно сделать основываясь на ст.

397 ГК РФ, которая, в частности гласит, что в случае неисполнения должником обязательства передать вещь в пользование кредитору,  последний вправе  в разумный срок поручить выполнение обязательства третьим лицам за разумную цену и потребовать от должника возмещения понесенных необходимых расходов.

При этом логично предположить, что вычету из суммы указанной компенсации  подлежат суммы сэкономленных затрат (в данном случае на оплату арендных платежей по первоначальному арендному  договору), то есть фактически требование арендатора о компенсации понесенных необходимых расходов сведется к требованию уплаты  разницы  между суммой арендной платы, выплаченной пострадавшей стороной при аренде у третьего лица  имущества, аналогичного указанного в первоначальном договоре, и суммой арендной платы, указанной в первоначальном договоре. Полученная разница в размере арендной  платы (как показатель приходящийся на один период выплаты арендной платы) должна быть умножена на число периодов, в течение которых должен был пользоваться (но не пользовался по вине арендодателя) арендатор имуществом в соответствии с первоначальным  договором аренды.     

          Кроме того, применяя для данного случая по аналогии правила ст.524 ГК РФ, можно предположить, что удовлетворение требование по возмещению разницы в размере арендной платы не освобождают  арендодателя от возмещения арендатору иных  убытков, рассчитанных в соответствии со ст.15 ГК РФ. 

          То есть формула расчета убытков может принять вид :

          Уар1 =  (Ази – Ад) Х ЧП  + РУ + УВ – СР                               (3а-1)

          где Уар1 –  убытки арендатора в данном случае;

Ази – арендная плата за определенный период (например, за месяц), указанная в новом договоре аренды заменяющего имущества;

Ад –  арендная плата за определенный период, указанная в первоначальном договоре аренды;

ЧП –  число прошедших со дня расторжения договора до дня окончания срока аренды, изначально предполагаемого  по условиям первоначального договора,  определенных периодов (например, месяцев), в течении которых должны производится очередные арендные платежи;

РУ   – реальный ущерб (см. часть А раздела 1 настоящей книги);

УВ   – упущенная выгода (см. часть Б раздела 1 настоящей книги);

СР – сбереженные расходы (см. параграф 1 части В раздела 1 настоящей  книги).

Если разница между размерами арендных платежей, указанных  в договоре аренды заменяющего имущества и в первоначальном договоре  аренды, получится отрицательная, то  для определения суммы убытков, подлежащих компенсации, необходимо применять общую формулу расчета убытков (3а-3).

Показатель, отражающий реальный ущерб, должен включать в числе прочих составляющих, указанных в части А раздела 1 настоящей книги, разумные расходы, связанные с проверкой, принятием, перевозкой, хранением и заботой об арендованном по новому договору имуществе; перевозкой и хранением  арендованного по первоначальному договору имущества, произведенные после досрочного расторжения этого договора, а также иные коммерчески разумные расходы, затраты и комиссионные выплаты, понесенные  арендатором в связи с арендой заменяющего имущества.

Показатель, отражающий упущенную выгоду, должен включать все плоды, продукцию и доходы, которые мог бы получить арендатор используя арендованное имущество в соответствии с изначально предполагаемыми условиями договора аренды (в соответствии с абз.2  ст.606 ГК РФ). 

В показатель, отражающий сбереженные расходы, должны быть включены стоимость ремонтов (текущих, а в случаях, указанных в законе или договоре, – и капитальных) арендованного  имущества, которые не предусмотрены по условиям нового договора аренды, но должны  были быть произведены за счет арендатора в период предполагаемого действия  первоначального договора в сроки, наступившие после его расторжения.

          При взыскании убытков по вышеприведенной формуле необходимо учитывать, что новый договор аренды заменяющего имущества должен одновременно обладать следующими признаками:

а)новый      договор      должен  быть в значительной степени подобен  первоначальному договору аренды;

б)арендная    плата     и    иные условия нового договора должны быть разумными;

в)новый    договор    заключен    после  расторжения первоначального договора аренды;

г)совершение    сделки    по    аренде заменяющего имущества должно иметь место после расторжения договора  в разумный срок, который в любом случае не должен превышать оставшегося после досрочного расторжения первоначального договора срока аренды, изначально  оговоренного его сторонами.

          О соотношении «разумной цены» и «рыночной цены»  было сказано в разделе настоящей книги, посвященной договорам купли-продажи (а именно, в части об убытках покупателя).

Модно  предположить, что и при арендных правоотношениях понятие  «рыночной арендной платы» в подавляющем большинстве случаев практически совпадет с понятием «разумной  арендной платы», а определение  критериев «рыночной арендной платы» во многом аналогичны  определению критериев «рыночной цены», поэтому нет смысла повторять все сказанное об их установлении при рассмотрении убытков  покупателя.

          Укажем только, что и в данном случае целесообразно ориентироваться при построении логической цепочки доказательств (но, конечно, не при нормативном обосновании своей позиции в суде) на определение рыночной арендной платы, приведенное в некоторых зарубежных нормативных актах. В частности, в ст.

2А-507 Единообразного торгового кодекса США, под рыночной арендной платой понимается арендная плата  за пользование имуществом, аналогичным указанному в договоре, на срок, идентичный оставшемуся сроку действия первоначального договора аренды, преобладающая в месте, где имущество было предложено к принятию, а в случае, если имущество  было отвергнуто после принятия, – в месте доставки  имущества, на дату нарушения условий договора. Если определить рыночную арендную плату в вышеуказанном месте и в вышеуказанное  время невозможно, то  может использоваться арендная плата, превалирующая в течение разумного периода до или после указанного времени или в другом месте или  на другой срок, которая согласно торговому обыкновению может служить разумной заменой указанной арендной плате, с учетом соответствующей разницы, включающей стоимость транспортировки имущества.

          При этом американское законодательство позволяет, если речь идет об установлении превалирующей арендной платы на любом сложившимся рынке, в качестве допустимых доказательств   использовать сообщения в официальных публикациях, торговых журналах, газетах или периодических изданиях, распространяемых для общей аудитории в качестве сообщений о данном рынке.     

3.Расчет убытков в случае, если арендатор  после досрочного расторжения договора не арендует  заменяющее  имущество

Далее, рассмотрим возможность взыскания «абстрактных» убытков, которые при рассматриваемых обстоятельствах  имеют место, если арендатор после досрочного расторжения первоначального  договора в результате неправомерных действий со стороны арендодателя предпочтет не искать для аренды заменяющее имущество или арендатор не может воспользоваться этим правом  по каким-либо причинам (запрет в законе, договоре и т.п.), либо по каким-либо причинам арендатор не имеет право требовать компенсации указанной выше  разницы между размерами арендной платы, закрепленными в новом и первоначальном договорах (например, если по новому договору арендуется имущество, которое не считается аналогичным указанному в первоначальном  договоре).

В этих случаях  убытки могут быть рассчитаны по формуле:

          Уар2=  (Ар – Ад) Х ЧП  + РУ + УВ – СР                                (3а-2)

          где Уар2 –  убытки арендатора в данном случае;

Ар –  рыночная арендная плата за определенный период

Источник: http://www.riskam.net/part/raschet/rasch_ub_r3/

Особенности расчета убытков арендодателя

Расчет с арендодателем

Юридические услуги при сделках с недвижимостью

Раздел 3

ЧАСТЬ Б

Убытки  арендодателя  

1.  Расчет убытков в случае, если арендодатель после досрочного расторжения первоначального договора

аренды сдает то же имущество в повторную аренду

Арендодатель вправе  требовать в суде  досрочного расторжения договора в случае существенного нарушения условий договора арендатором.  При этом существенным признается такое нарушение договора одной из сторон,  которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того,  на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п.2 ст.450 ГК РФ).

Отдельно ГК РФ выделяет, в частности,  следующие случаи, при наступлении которых арендодатель вправе требовать расторжения договора  аренды:

а)если арендатор пользуется имуществом  с  существенным нарушением  условий   договора   или   назначения   имущества ( в том числе сдает его в субаренду или передает свои права аренды другому лицу)  либо   неоднократно нарушает свои обязательства (п.3 ст.615 ГК РФ, п.1 ст. 619 ГК РФ);

б)арендатор существенно ухудшает арендованное имущество (п.2 ст. 619 ГК РФ);

в)более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносится  арендная плата (п.3 ст. 619 ГК РФ);

г)в тех случаях,  когда в  соответствии  с       законом,   иными   правовыми  актами  или  договором аренды  производство       капитального ремонта предмета аренды является обязанностью арендатора, а арендатор его не производит в сроки, установленные  договором,  а  при  отсутствии  их  в    договоре – в разумные сроки (п.4 ст. 619 ГК РФ).

          Необходимо обратить внимание в данном случае на следующие моменты:

n   арендодатель вправе требовать досрочного расторжения  договора в случаях, перечисленных выше,  только  после  направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок;

n   арендодатель вправе  применять для расчета убытков формулы, указанные в настоящем и следующем параграфах, только, если он  воспользовался правом, закрепленным за ним в законе или договоре, на расторжение договора.

Далее будут разграничены ситуации, когда арендодатель после досрочного расторжения первоначального договора, причиной которого является неправомерные действия арендатора:

n   воспользовался правом сдать имущество, служащее предметом аренды,  в повторную аренду (заключить  новый договор аренды того же имущества); или

n   отказался от этого права либо  он не может воспользоваться этим правом по каким-либо причинам (запрет в законе, договоре и т.п.).

          В отличие от подобной ситуации, возникающей у  арендатора, для арендодателя можно привести не столь тривиальную юридическую конструкцию, необходимую для  взыскания с недобросовестного арендатора разницы в размерах арендной платы, указанной в первоначальном договоре, и платы, за которую было сдано это имущество в повторную аренду.

  В данном случае необходимо вспомнить, что под вещами понимаются так же и деньги (ст. 128 ГК РФ), поэтому отказ в их оплате в качестве арендной платы, фактически является отказом должника  от исполнения договорной обязанности по передаче вещи.

Следовательно,   за пострадавшей стороной сохраняется право  получить аналогичную вещь иным разумным с коммерческой точки зрения способом, то есть  в данном случае сдать имущество в повторную аренду третьему лицу и отнести за счет недобросовестного контрагента в первоначальной сделке необходимые для этого затраты. Конечно, данное толкование ст.

397 ГК РФ  для некоторых  юристов будет казаться слишком расширительным, но представляется, что эта позиция верна и практически оправдана.

          Более того, отметим, что право любой из сторон договора аренды взыскать с недобросовестного контрагента разницу   закреплено в гражданском законодательстве  ряда зарубежных стран. Например ст.

2А-527  Единообразного торгового кодекса США, гласит, что, если арендодатель добросовестно заключает  новый договор аренды, который в значительной степени подобен первоначальному договору аренды, и на разумных коммерческих условиях, арендодатель  вправе взыскать с арендатора в качестве возмещения ущерба:

а)величину   арендной     платы   по новому соглашению на дату начала

течения срока нового соглашения по аренде в отношении применимого срока аренды по новому соглашению в сравнении с оставшимся сроком аренды по первоначальному договору минус величина арендной платы на ту же дату за оставшийся срок аренды по первоначальному договору аренды;

б)причитающуюся    и     неуплаченную арендную плату на дату начала

течения срока нового договора аренды;

в)любые сопутствующие и косвенные убытки.

          Итак, формула расчета убытков в случае, когда арендодатель после расторжения первоначального договора аренды сдает имущество, служившего предметом первоначальной аренды, в повторную аренду (заключает новый договор аренды), примет  вид:

          Уад1 =  (Ад – Анд) Х ЧП  + РУ + УВ – СР                          (3б-1)

            где

Уад1 –  убытки арендодателя в данном случае;

Ад –  арендная плата за определенный период(например, за месяц), указанная в первоначальном договоре аренды;

Анд – разумная арендная плата за определенный период, указанная в новом договоре при повторной аренде имущества;

ЧП –  число    прошедших  со дня расторжения первоначального договора до дня    окончания   срока аренды,  изначально  предполагаемого по условиям первоначального  договора, определенных периодов (например, месяцев), в течении которых должны производится очередные платежи;

РУ  – реальный ущерб (см. часть А раздела 1 настоящей книги);

УВ  – упущенная выгода (см. часть Б раздела 1 настоящей книги);

СР  – сбереженные    расходы   (см. параграф 1 части В раздела 1 настоящей  книги).

Если разница между размерами арендных платежей, указанных  в первоначальном и новом договорах, получится отрицательная, то  для определения суммы убытков, подлежащих компенсации,  можно  применять общую формулу расчета убытков (3б-4).

          Реальный     ущерб в данном случае,  в числе прочих составляющих, указанных в части А раздела 1 настоящей книги, должен включать в себя любые коммерчески обоснованные платежи, необходимые для прекращения аренды, транспортировки, принятия мер по сохранности и хранению предмета аренды после нарушения первоначального договора арендатором, а также  иные коммерчески разумные расходы, затраты и комиссионные выплаты, понесенные  арендодателем в связи с заключением нового договора  аренды имущества.

Показатель, отражающий сбереженные расходы, должен включать стоимость не предусмотренных новым договором аренды ремонтов (капитальных, а в случаях, указанных в законе или договоре, – и текущих) арендованного  имущества, которые должны  были быть произведены  за счет арендодателя в период предполагаемого действия  первоначального договора в сроки, наступившие после его расторжения.

          При взыскании убытков, рассчитанных по формуле (3б-1), арендодателю необходимо учитывать, что новый договор повторной аренды  имущества, служащего предметом первоначальной аренды, должен одновременно обладать следующими признаками:

а)новый    договор    должен   быть    в   значительной степени подобен первоначальному договору аренды;

б)арендная    плата   и   иные   условия   нового  договора должны быть разумными;

в)новый    договор    заключен    после    расторжения первоначального договора аренды;

г)совершение   сделки    по    повторной  аренде имущества, служащего предметом первоначальной аренды, должно иметь место после расторжения первоначального договора  в разумный срок. Этот срок в любом случае не должен распространяться далее даты окончания  первоначальной  аренды, изначально предполагаемой сторонами договора.

2. Расчет убытков в случае, если арендодатель после досрочного расторжения первоначального договора

 аренды не сдает  имущество в повторную аренду    

Арендодатель вправе требовать от арендатора компенсации     «абстрактных» убытков.

Для арендодателя они могут  иметь место в ситуациях, когда арендодатель после досрочного расторжения первоначального  договора в результате неправомерных действий со стороны арендатора, предпочтет не сдавать имущество в повторную аренду или арендодатель  не может воспользоваться  правом арендовать заменяющее имущество по каким-либо причинам (запрет в законе, договоре и т.п.

), либо или каким-либо причинам он не имеет право требовать компенсации указанной в формуле (3б-1) разницы между размерами арендных платежей, закрепленными в новом и первоначальном договорах (например, если по новому договору имущество сдается в аренду с последующим выкупом, то есть на иных условиях).

За исключением случаев, когда имущество стало непригодным для использования по назначению  в результате неправомерных действий  арендатора, арендодатель для истребования «абстрактных» убытков должен предоставить доказательства того, что в его распоряжении находится имущество, пригодное для передачи в аренду третьей стороне (см. постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 2 декабря 1997 года № 4104/97). 

Абстрактные и иные убытки  могут быть рассчитаны арендодателем по формуле:

          Уад2=  (Ад – Ар) Х ЧП  + РУ + УВ – СР                                   (3б-2)

       где

Уад2   – убытки арендодателя  в данном случае;

Ад      –  арендная плата за определенный период(например, за месяц), указан-ная в первоначальном договоре аренды;

Источник: http://www.riskam.net/part/raschet/Osob_d_arend/

Возмещение расходов арендодателем

Расчет с арендодателем

Если по условиям договора арендодатель возмещает Вам понесенные расходы, то в учете это отражается следующим образом:

При получении акта о выполненных работах (изготовление необходимой документации) от подрядной организации будут такие проводки:

Дебет 76 субсчет «Расчеты с арендодателем по возмещению расходов» Кредит 60 «Подрядчики»– отражена задолженность арендодателя по возмещению расходов на изготовление документации;

Дебет 76 субсчет «Расчеты с арендодателем по возмещению расходов» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС» – начислен НДС со стоимости переданных арендодателю подрядных работ по изготовлению документации;

Дебет 60 субсчет «Расчеты с арендодателем по арендной плате» Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендодателем по возмещению расходов»– затраты на изготовление документации зачтены в счет арендной платы.

Если арендодатель возмещает расходы арендатора путем перечисления денежных средств на его расчетный счет, в учете сделайте проводку:

Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендодателем по возмещению расходов»
– возмещены затраты на изготовление документации подрядной организацией

Если же договором предусмотрено, что такие затраты арендодатель не возмещает, то порядок отражения таких расходов аналогичен порядку учета затрат на текущую деятельность.

Обоснование

Из рекомендации
Андрея Кизимова, заместителя директора департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

Как арендатору отразить в бухучете и при налогообложении расходы на ремонт арендованного имущества

При эксплуатации арендованное имущество морально и физически изнашивается. Восстановить его можно путем проведения:

  • ремонта (текущего, капитального);
  • реконструкции;
  • модернизации.

Ремонт арендованных основных средств может быть выполнен:

  • хозспособом (собственными силами организации);
  • подрядным способом (с привлечением сторонних организаций, предпринимателей, граждан).

Ремонт, реконструкция или модернизация?

Поскольку в бухучете и при налогообложении операции по восстановлению арендованного имущества отражаются по-разному, важно правильно их классифицировать.

Документальное оформление

Необходимость проведения ремонтных работ и их окончание подтвердите документально (ст. 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ). При ремонте арендованного имущества используйте те же документы, что и при ремонте собственных основных средств.

Бухучет: текущий ремонт

Как правило, арендатор проводит текущий ремонт, поддерживает имущество в исправном состоянии и несет расходы на его содержание (ст. 616 ГК РФ).

Поэтому, если иное не предусмотрено договором аренды, затраты на текущий ремонт арендованного имущества относятся к текущим расходам организации (абз. 2 п.

 67 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н, п. 13 ПБУ 10/99).

Если арендованное имущество сломалось по вине сотрудника, расходы на ремонт можно удержать из его зарплаты.

В бухучете расходы на текущий ремонт арендованного имущества отражайте аналогично расходам на ремонт собственных основных средств. Все зависит от того, каким способом – хозяйственным или подрядным – они выполнены.

Ситуация: как отразить в бухучете арендатора запчасти, замена которых происходит при текущем ремонте арендованного имущества

Порядок отражения в бухучете зависит от условий договора аренды.

Основное средство, переданное арендатору во временное пользование (в т. ч. все узлы, агрегаты и механизмы, входящие в его комплект), является собственностью арендодателя и отражается на его балансе (ст. 608, абз. 1 ст. 606 ГК РФ).

В то же время при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендованное имущество арендодателю в том состоянии, в котором оно было им получено (либо в состоянии, оговоренном в договоре). Это следует из статьи 622 Гражданского кодекса РФ.

Поэтому при наличии согласия арендодателя на ремонт арендатор, возвращая имущество с замененными запчастями, полностью выполняет свою обязанность, указанную в статье 622 Гражданского кодекса РФ, – вернуть имущество в состоянии, оговоренном в договоре.

Положений о том, что арендатор должен вернуть запчасти (детали, комплектующие), которые получены, например, в ходе ремонта объекта аренды, данная статья не содержит.

Кроме того, доходы, полученные в результате использования арендованного имущества, являются собственностью арендатора (абз. 2 ст. 606 ГК РФ). К таким доходам можно отнести и запчасти, полученные в ходе ремонта.

Однако право собственности на это имущество может перейти к арендатору только при соблюдении следующих условий:

  • по договору аренды обязанность проведения ремонта возложена на арендатора (ст. 616 ГК РФ);
  • договор не содержит запрета на замену запчастей;
  • ремонт был необходим, что подтверждено документально (например, дефектной ведомостью) (ст. 10 ГК РФ, ч. 1 ст. 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ);
  • замененные в ходе ремонта запчасти (детали, комплектующие) не были указаны в договоре (акте приема-передачи имущества) как самостоятельные объекты аренды (например, монитор, системный блок, клавиатура) (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Если все эти условия выполнены, и арендатор считает, что запчасти, оставшиеся после ремонта, могут быть использованы в его деятельности, их следует принять на баланс как безвозмездно полученные материалы:

Дебет 10 (15) Кредит 98-2
– оприходованы запчасти, оставшиеся после ремонта арендованного основного средства.

То, что арендатор вправе по своему усмотрению распоряжаться запчастями, оставшимися после ремонта, подтверждается и арбитражной практикой (см., например, решение Арбитражного суда г. Москвы от 19 апреля 2001 г. № А40-10073/01-64-144).

Несмотря на то что впоследствии это решение было отменено, учитывать изложенные в нем выводы можно. Дело в том, что отмена произошла по обстоятельствам, не связанным с рассматриваемой ситуацией (постановление ФАС Московского округа от 29 августа 2001 г.

№ КГ-А40/4578-01).

Если же хотя бы одно из перечисленных выше условий не выполнено, запчасти, полученные в ходе ремонта основного средства, признаются собственностью арендодателя. В этом случае принимать их на свой баланс арендатор не вправе.

В частности, арендатор должен вернуть арендодателю демонтированные запчасти, если он производил ремонт по собственной инициативе без согласования с арендодателем.

Такой вывод следует из положений статей 606, 608 и 622 Гражданского кодекса РФ.

Бухучет: капитальный ремонт

По общему правилу капитальный ремонт обязан проводить арендодатель (ст. 616 ГК РФ).

Поэтому если договором аренды не предусмотрено иное, затраты, понесенные арендатором с согласия арендодателя, должны быть возмещены деньгами либо зачтены в счет арендной платы.

Возместить такие расходы арендатору обязаны и в случае, когда он был вынужден провести капитальный ремонт арендованного имущества.

Возникновение задолженности арендодателя на сумму затрат арендатора на капитальный ремонт отразите в бухучете проводкой:

Дебет 76 субсчет «Расчеты с арендодателем по возмещению расходов» Кредит 10 (60, 69, 70…)
– отражена задолженность арендодателя по возмещению расходов.

Если арендодатель возмещает расходы арендатора путем перечисления денежных средств на его расчетный счет, в учете сделайте проводку:

Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендодателем по возмещению расходов»
– возмещены затраты на капитальный ремонт арендованного основного средства.

В случае когда арендодатель сумму затрат на капитальный ремонт, понесенных арендатором, засчитывает в счет арендной платы, в бухучете сделайте запись:

Дебет 60 субсчет «Расчеты с арендодателем по арендной плате» Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендодателем по возмещению расходов»
– затраты на капитальный ремонт арендованного основного средства зачтены в счет арендной платы.

Такой порядок учета основан на положениях Инструкции к плану счетов.

Пример отражения в бухучете расходов на капитальный ремонт арендованных основных средств, выполненный подрядным способом. По условиям договора аренды такие затраты засчитываются в счет арендной платы

ООО «Торговая фирма “Гермес”» провело капитальный ремонт арендованной холодильной камеры с помощью подрядной организации ООО «Альфа». Ремонт проведен с согласия арендодателя. Стоимость работ составила 8260 руб. (в т. ч. НДС – 1260 руб.). По условиям договора аренды арендодатель возмещает затраты на капитальный ремонт, понесенные арендатором, путем зачета в счет арендной платы.

В апреле при получении акта о выполненных работах от подрядной организации бухгалтер сделал следующие проводки:

Дебет 76 субсчет «Расчеты с арендодателем по возмещению расходов» Кредит 60
– 7000 руб. – отражена задолженность арендодателя по возмещению расходов на капитальный ремонт арендованной холодильной камеры;

Дебет 76 субсчет «Расчеты с арендодателем по возмещению расходов» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 1260 руб. – начислен НДС со стоимости переданных арендодателю ремонтных работ;

Дебет 60 субсчет «Расчеты с арендодателем по арендной плате» Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендодателем по возмещению расходов»
– 8260 руб. – затраты на капитальный ремонт арендованной холодильной камеры зачтены в счет арендной платы.

Если же договором предусмотрено, что капитальный ремонт осуществляет арендатор за счет собственных средств, то порядок отражения таких расходов аналогичен порядку учета затрат на текущий ремонт.

Источник: https://www.glavbukh.ru/hl/185404-qqqm10y16-vozmeshchenie-rashodov-arendodatelem

Юр-решение
Добавить комментарий