Приватизация, расторжение договора в суде

Изменение и расторжение договора приватизации жилья

Приватизация, расторжение договора в суде

(Полич С.) («Законность», N 9, 1999)

ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛЬЯ

С. ПОЛИЧ

С. Полич, заместитель начальника отдела по надзору за исполнением законов в сфере экономики прокуратуры Челябинской области.

Несмотря на то, что Закон «О приватизации жилищного фонда в РФ» не регулирует отношения, связанные с основаниями и порядком изменения договора приватизации жилья, на практике часто возникает необходимость их правового регулирования.

В Центр приватизации жилья Челябинска за 1996 — 1997 гг. обратились 16 граждан с заявлениями об изменении договора приватизации жилья, в 10 случаях их просьбы были удовлетворены. Так, Б. обратился с заявлением о включении в договор приватизации вместе с ним его совершеннолетней дочери, давшей первоначально письменный отказ от приватизации занимаемого жилого помещения.

В договор приватизации жилого помещения Центром приватизации жилья были внесены изменения, жилое помещение передано в общую совместную собственность Б. и его дочери. К.

обратился с заявлением, в котором просил исключить его из состава участников договора на передачу жилья в собственность на том основании, что он имеет желание приватизировать полученное им в порядке улучшения жилищных условий другое жилое помещение по договору найма. Центр приватизации жилья в изменении договора отказал.

Отказ в изменении договора приватизации жилья не противоречит действующему законодательству, в соответствии с которым не предусмотрено обязательного изменения договора приватизации жилья по требованию бывшего нанимателя жилого помещения. В соответствии с ч. 2 ст. 1 ГК граждане (физические лица) и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора.

Принцип свободы договора определяется несколькими важными моментами: — стороны самостоятельно решают, вступать в договорные отношения или нет; — стороны самостоятельно определяют условия договора; — каждая из сторон имеет право свободного выбора контрагента по договору; — стороны вправе в любое время своим соглашением изменить или расторгнуть договор.

Статьей 450 ГК предусмотрено, что изменение и расторжение договора допускается по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Таким образом, в случае достижения соглашения сторон (граждан, с одной стороны, и организаций — собственников жилья или уполномоченных ими органов, с другой) внесение изменений в договор приватизации жилья допустимо. Договор на передачу жилого помещения в собственность будет считаться измененным с момента регистрации изменений в органах государственной регистрации.

В судебной практике получила достаточно широкое распространение категория споров, связанных с расторжением договоров приватизации жилья. Так, решением Краснопресненского районного народного суда Москвы от 25 июня 1993 г. удовлетворен иск П. к департаменту муниципального жилья Москвы.

Истица предъявила исковое заявление о расторжении договора приватизации в связи с тем, что имеет намерение совершить обмен своей приватизированной квартиры на квартиру муниципальную. Представитель ответчика в суд не явился, но против удовлетворения иска не возражал. Удовлетворяя требование, суд в решении указал, что, поскольку законодательством не урегулирован вопрос о расторжении договора приватизации, суд считает необходимым в силу ч. 3 ст. 10 ГПК РСФСР применить к этим правоотношениям ст. 233 ГК РСФСР, согласно которой возможно прекращение обязательства соглашением сторон . ——————————— Хозяйство и право. 1994. N 4. С. 115.

Решением Центрального районного суда Челябинска от 25 мая 1995 г. удовлетворен иск к Центру приватизации жилья Челябинска о расторжении договора приватизации. Истица получила в порядке улучшения жилищных условий квартиру по договору найма, которую имеет желание получить в собственность в порядке приватизации.

В мотивировочной части решения суда была сделана ссылка на Примерное положение о приватизации жилищного фонда в Российской Федерации, согласно п. 15 которого при переезде в другое жилое помещение и заселении его по договору найма граждане имеют право на приватизацию того жилья при условии расторжения заключенного договора на передачу жилого помещения в собственность.

Таким образом, представляется допустимым расторжение договора приватизации жилья по соглашению сторон. При расторжении договора по соглашению сторон инициатива исходит от собственника жилого помещения.

Мотивы «расприватизации» могут быть разными: невозможность произвести обмен приватизированной квартиры, высокий налог на недвижимость, невозможность содержать в полном объеме жилое помещение на праве собственности и т. д. Исследование статистических данных Центра приватизации жилья Челябинска за 1997 г.

показало, что из 1641 договора о передаче жилых помещений в собственность, заключенного с гражданами в 1997 г., 7 расторгнуто в добровольном (внесудебном) порядке. В юридической литературе высказано справедливое мнение, что договор приватизации жилья может быть по желанию собственника расторгнут в одностороннем порядке. Делается это в силу различных причин.

Например, утверждает автор, для пенсионеров — собственников расходы на капитальный ремонт и налоги на собственность становятся слишком обременительными. В других случаях договоры приватизации расторгают разведенные супруги . ——————————— Гришаев С. Ваше право собственности на жилой дом, квартиру. М., 1995. С. 8.

В одностороннем порядке по решению суда договор приватизации жилья может быть, на наш взгляд, расторгнут по основаниям ч. 2 ст.

450 ГК РФ, в соответствии с которой по требованию одной из сторон договор может быть изменен и расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором. Проектом закона «О внесении изменений и дополнений в Закон «О приватизации жилищного фонда в РФ» предусмотрена ст.

11 следующего содержания: граждане, проживающие в домах государственного и муниципального жилищного фонда и имеющие единственное жилье для постоянного проживания, вправе передать принадлежащее им на праве собственности и свободное от обязательств жилое помещение, а собственник дома или управомоченное им лицо обязаны принять его в собственность и заключить договоры социального найма с гражданами, постоянно проживающими в указанном жилом помещении. Это означает право граждан на расторжение договора приватизации в судебном порядке при отказе другой стороны договора (организации — собственника жилья или управомоченного им органа) на расторжение договора в добровольном внесудебном порядке при наличии любых оснований для расторжения договора. На наш взгляд, основания принудительного расторжения договора приватизации жилого помещения могут быть предусмотрены в случае невозможности использования жилого помещения как объекта, удовлетворяющего потребности граждан в жилье как таковом. Основания принудительного выселения граждан из жилых помещений установлены ст. 91 ЖК РСФСР: жилое помещение находится в доме, подлежащем сносу, грозящем обвалом и подлежащем переоборудованию в нежилой. Эти основания принудительного расторжения договора необходимо установить в Законе «О приватизации жилищного фонда в РФ», а также применять трехгодичный срок исковой давности по требованиям о расторжении договора приватизации жилья. Вопрос расторжения договора приватизации жилья затрагивает возможность реализации принципа бесплатной приватизации. В юридической литературе высказано мнение, что при расторжении договора приватизации по соглашению сторон право на повторную бесплатную приватизацию утрачивается, так как конкретным субъектом приватизации оно уже реализовано. Это мнение не бесспорно, так как реализация права на приватизацию происходит и при признании договора приватизации недействительным по решению суда и право на приватизацию утрачивается не по воле субъекта приватизации. Таким образом, право на бесплатную приватизацию должно быть связано не с фактическим выражением воли субъектов приватизации на заключение договора о передаче жилья в собственность, а с фактом действия договора приватизации.

——————————————————————

Источник: http://center-bereg.ru/a1910.html

Приватизировал квартиру, надеясь, что буду меньше платить. Оказалось, зря надеялся. Кроме того, мне, пенсионеру, теперь самому надо все в ней ремонтировать. Можно ли квартиру расприватизировать?

И.ИЛЬИЧЕВ, г.Бобруйск

Родители приватизировали квартиру, когда я временно в ней не проживал. Естественно, в приватизации не участвовал, да и ничего об этом не знал. Теперь они собираются разводиться и оказалось, что моей доли в семейной собственности нет. Нельзя ли отменить тот договор приватизации и заключить новый?

А.РАДЕЧКО, г.Ивацевичи

Вопросы о “расприватизации” квартир нередко возникают у членов семей их собственников, как принявших участие в приватизации, так и не принявших. Поводом для таких требований может стать противодействие хозяина квартиры, т.е.

лица, на которого оформлена приватизация, в оформлении сыном, дочерью и т.д. права собственности на соответствующую их участию в приватизации долю в жилом помещении, а также при нарушении права члена семьи, не принявшего участия в приватизации, пользоваться жильем.

Бывает, что и сам собственник желает снова стать нанимателем.

Закон о приватизации жилищного фонда не содержит специальных норм о “расприватизации” жилья. Приватизация занимаемых гражданами по договору найма жилых помещений производится на сугубо добровольной основе по договорам, удостоверяемым в нотариальном порядке.

С момента регистрации договора в местном исполкоме (бюро регистрации и технической инвентаризации) обязательства сторон по купле-продаже жилого помещения считаются исполненными и гражданин, приватизировавший жилье, приобретает на него право собственности.

С этого момента он может в установленном порядке распоряжаться своим имуществом: отчуждать его, передавать во владение, пользование и распоряжение другим лицам.

Принудительное отчуждение имущества допускается лишь по мотивам общественной необходимости при соблюдении условий и порядка, определенных законом, со своевременным и полным компенсированием стоимости отчужденного имущества, а также согласно постановлению суда.

Например, если гражданину на праве собственности принадлежит приватизированное жилое помещение в многоквартирном доме и этот дом (соответственно и квартира) находится в аварийном состоянии или грозит обвалом, подлежит переоборудованию в нежилой или сносу в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд, то предприятие, учреждение, организация, которым отводится земельный участок либо предназначается подлежащий переоборудованию жилой дом, предоставляют гражданину и его семье в собственность жилье, равноценное по благоустройству прежнему и не меньшее по общей площади. Возможен и другой вариант: по желанию собственника ему выплачивается денежная компенсация за принадлежавшее на праве собственности жилое помещение, определенная на основании заключения экспертизы о его стоимости.

В соответствии с п.6 постановления пленума Верховного суда Республики Беларусь от 17.09.

93г N 8 член семьи нанимателя, давший согласие на приватизацию жилого помещения и вложивший в нее свою жилищную квоту или деньги за выкуп той части помещения, которая превысила сумму квот, вправе через суд требовать признания за ним права собственности на долю в приватизированном жилом помещении. При разрешении возникающих в связи с этим споров суды руководствуются нормами гражданского, жилищного и семейного законодательства.

Члены семьи собственника, проживающие в приватизированном жилом помещении, но не принявшие участия в приватизации, сохраняют право пользования этим помещением. Права и обязанности этих граждан определяются жилищным и иным законодательством, действующим в отношении индивидуального жилищного фонда.

Причем каждый, кто считает, что приватизация проведена с нарушениями, вправе также оспорить ее результаты в суде.

Это могут быть, например, споры о признании недействительным договора приватизации квартиры, о праве собственности на приватизированные жилые помещения, возникающие между собственниками и членами их семей, наследниками и другими лицами.

Если при рассмотрении дел, связанных с приватизацией, затрагиваются права граждан, проживающих в жилом помещении до его приватизации, но не ставших ее участниками, будет установлено, что при приватизации были нарушены их жилищные права (введение в заблуждение, сокрытие факта приватизации, неспособность понимать значение своих действий и руководить ими и др.), суд разъясняет этим гражданам право на предъявление встречного иска о признании договора приватизации жилого помещения недействительным.

Следует также отметить, что в соответствии с Положением о приватизации жилых помещений (в редакции постановления Совмина от 5.08.98г. N 1236) предусматривается возможность расторжения договора о приватизации жилья, если его выкуп осуществляется в рассрочку. В соответствии с п.

35 этого Положения при неуплате в течение года очередных взносов по платежам в счет покрытия стоимости квартиры местный исполнительный и распорядительный орган, юридическое лицо, являющееся стороной договора купли-продажи (приватизации) квартиры, вправе в судебном порядке расторгнуть этот договор.

Имеющиеся отдельные случаи так называемой добровольной “расприватизации” жилых помещений вряд ли можно расценить как расторжение соответствующего договора. В данном случае имеет место изменение отношений собственности по обоюдному согласию сторон. Владелец квартиры (Иванов, Петров, Сидоров и т.д.

) в установленном порядке отчуждает ее исполкому (предприятию, организации), а новый владелец предоставляет уже выбывшему собственнику это же жилое помещение в пользование на условиях договора найма. Решение об этом по заявлению гражданина принимает местный исполнительный и распорядительный орган (администрация и профсоюзный комитет предприятия, организации).

Иными словами, в этом случае необходимости обращаться в суд нет.

Источник: https://neg.by/novosti/otkrytj/rasprivatizaciya-ne-vozbranyaetsya-1314

Отмена приватизации квартиры через суд

Приватизация, расторжение договора в суде

Процесс приватизации квартиры в целом может осуществляться как в обычном порядке, так и при обращении в суд. Для подачи искового заявления необходимо основание, иначе суд просто не примет к производству иск. Таким образом, приватизация жилого помещения через суд возможна, как минимум, при следующих основаниях:

  • один из прописанных не согласен на приватизацию;
  • в случае принудительной приватизации;
  • установление права на приватизацию;
  • в случае признания приватизации недействительной или незаконной;
  • если приватизация отменяется (расприватизация);
  • приватизация жилья военнослужащим.

Возможно ли аннулирование приватизации

Приватизация предполагает процесс перехода квартиры из собственности государственной или муниципальной в руки нанимателя, но уже в качестве собственника. Эта сделка вполне обратима. Однако нужно соблюдать некоторые правила:

  1.  Расприватизировать жилье можно лишь однажды.
  2.  Повторно приватизировать жилплощадь эти наниматели уже не смогут.
  3.  Расприватизировать можно лишь все помещение сразу, в долях сделать это невозможно.
  4.  На расторжение договора нужно согласие всех собственников. Если хотя бы один отказывается подписывать согласие или же есть свидетельство о смерти собственника, то расторгнуть договор не получится.

В зависимости от оснований и обстоятельств расторгнуть договор можно с общего согласия либо через суд. В этом контексте стоит разделать расприватизацию и деприватизацию. Первое относится к возращению жилья государству по решению суда, а второе добровольный акт.

Нужно сказать, что на сегодняшний день этот вопрос законодательно урегулирован не в полной мере. Хорошо проработаны лишь вопросы судебного расторжения договора по основаниям предусмотренным действующим законодательством. В полной мере оценивать перспективы расприватизации необходимо в каждом конкретном случае отдельно.

Внимание! Невозможно расприватизировать квартиру, которая получена иным путем кроме приватизации от государства.

Как отменить приватизацию квартиры

Психолог, пишу серьезные аналитические статьи юридической тематики. Имею соответствующее высшее образование.

О том, можно ли отменить приватизацию квартиры если она уже в собственности, говорят нормы закона. Такая возможность однозначно есть, но о том, как можно произвести отмену приватизации необходимо узнать заранее, проконсультировавшись с юристом.

Приватизация — это переоформление муниципального имущества в пользу гражданина России, проживающего на площади этого имущества по договору социального найма.

Приватизировать возможно только ту недвижимость, которой пользовался гражданин на условии договора социального найма.

Отказ от приватизации — это нотариально заверенный документ, свидетельствующий о том, что человек, прописанный на объекте, который планируется приватизировать, не претендует на его часть и не желает терять право на приватизацию в дальнейшем. Отмена приватизации деприватизация — это процесс возврата уже приватизированной недвижимости в фонд муниципального образования.

Для проведения деприватизации необходимы серьезные поводы. Статьи закона указывают на те объекты, которые могут быть приватизированы, а также определяют круг лиц, имеющих возможность заполучить квартиру в собственность.

Приватизировать объект могут только те, кто прописан на его площади и проживает на основании заключенного договора соц. Если человек временно отсутствует, то есть не проживает по адресу объекта, то он не лишается прав на приватизированное имущество.

Лишить таких граждан права участвовать в приватизации можно, только если доказать, что человек проживает в ином месте добровольно и довольно долго и при этом не участвует в выплате коммуналки по объекту, в котором он прописан.

Самой распространенной ошибкой является то, что некоторые считают, что не нужно получать согласия или отказ от лиц, проходящих срочную службу в армии или отбывающих тюремное заключение.

Если так оформлена приватизация, то в суде она может быть отменена по заявлению лиц, чьи права были нарушены. При деприватизации необходимо понимать, что каждый из собственников части недвижимости должен быть согласен на это.

Если при приватизации кто-то из прописанных на объекте лиц отказался от участия в ней, то он оставляет за собой право проживать на объекте.

Вернуть квартиру обратно муниципалитету можно, только если все собственники частей квартиры согласны на данную процедуру.

Частичная деприватизация — это когда в ходе приватизации были неверно установлены доли участникам, а после деприватизации, все нюансы были улажены. Земельный участок может быть приватизирован в том случае, если на нем выстроено помещение, находящееся в собственности.

Принудительная отмена ранее оформленной приватизации может быть осуществлена, только если в ходе переоформления были нарушены нормы закона.

Для принятия решения об отмене приватизации суд проводит глубокую проверку на подлинность документов и на факт наличия всех необходимых бумаг.

Иск в суд может подать лицо, чьи интересы не были учтены или органы власти, например, прокуратура. В суд обращаются с самыми разными ситуациями, в которых имеет место нарушение закона.

Примеров судебных дел множество. Для полного понимания процесса отмены приватизации и нюансов с ней связанных необходимо ознакомиться с некоторыми решениями суда.

Исковое заявление было подано супругой с требованием отменить приватизацию, т.

Суд признал иск неудовлетворенным, так как лицо, написавшее отказ от приватизации, не имеет прав на требование в отказе действительности приватизации.

По поводу применения силы не было никаких доказательств, побои не зафиксированы, нотариус, заверяющий отказ, не заметил никакого давления на свою клиентку.

Но суд обязал собственника недвижимостью не препятствовать в праве проживания на площади объекта.

Дом к его возвращению уже оказался приватизированным и его интересы в данном процессе были не учтены. Суд признал приватизацию недействительной и все ее участники вернулись к своему прежнему статусу. Для того чтобы не было поводов для отмены решения о приватизации необходимо соблюдать все правила по переоформлению недвижимости.

Также перед началом приватизации, каждый участник сделки должен четко понимать, что это нужно ему это и что он не пожалеет об этом. Дети имеют право на участие в приватизации и если в ходе переоформления небыли учтены права детей, сделку признают недействительной. Такую поправку внесли в закон о приватизации в году ранее приватизацию продлевали из года в год.

Срок начинает отсчет не с момента оформления приватизации, а с того момента, в который пострадавшая сторона узнала об игнорировании своих интересов. Приватизация — процедура, которая осуществляется сегодня достаточно часто.

Но при этом процесс таковой нередко вызывает вопросы у некоторых заинтересованных граждан.

Именно поэтому имеется возможность осуществить процесс отмены приватизации — но сделать это можно будет только лишь через судебные органы, существует целый ряд особенностей.

Сам процесс отмены приватизации осуществить будет вполне возможно. Но для этого понадобится выполнение достаточно обширного перечня условий. При этом необходимо будет учесть, что процесс таковой возможно осуществить только лишь при выполнении целого перечня самых разных стандартных условий.

Следует учесть, что как и сама приватизация отмена таковой процедуры подразумевает обращение в достаточно обширный перечень специализированных учреждений. В первую очередь это касается именно суда.

Так как приватизация подразумевает оформление прав собственности. Процедура таковая имеет свои тонкости, особенности. Соответственно, потребуется также оплачивать государственную пошлину.

Важно понимать, что приватизация как таковая имеет достаточно много разнообразных особенностей.

Все таковые опять же нужно будет разобраться прежде, чем обратиться в суд. В первую очередь следует учесть, что процесс таковой имеет свои юридические тонкости. Если должный опыт в данной сфере по какой-то причине отсутствует, то стоит попросту передать все полномочия по ведению дела квалифицированным специалистам.

Следует лишь помнить, что обращаться нужно будет именно в учреждение, которое зарекомендовало себя только лишь с положительной стороны. Таким образом вероятность столкнуться с мошенниками будет сведена к самому минимуму.

Данный вопрос следует проработать предварительно. Ещё один важный момент — необходимо помнить о сроке исковой давности по подобного рода делам. Он составляет не более 3 лет. В то же время в определенных случаях таковой срок можно будет восстановить.

Но допускается судебным законодательством подобное только лишь в особых случаях. Например, когда имеет место отсутствие возможности обратиться с соответствующим иском ранее.

Имеется обширная судебная практика, согласно которой граждане, которые должны были участвовать в приватизации ранее в возрасте менее 18 лет, таковой возможностью не воспользовались.

Соответственно, на данном основании возможно достаточно просто отменить приватизацию. По этому поводу судебная практика является достаточно однозначной.

Со всеми тонкостями процесса лучше всего будет разобраться прежде чем подавать исковое заявление.

Лучшее решение — ознакомиться с судебной практикой по поводу отмены приватизации — причем именно в зависимости от основания, на котором подобное будет иметь место.

Процесс приватизации должен обязательно осуществляться в рамках специального алгоритма. При этом необходимо будет в обязательном порядке ознакомиться с целым рядом разнообразных тонкостей, особенностей.

В первую очередь это касается условий осуществления перевода государственной недвижимости в частную собственность. В случае нарушения могут иметь место достаточно серьезные последствия.

Нередко иные граждане, которые также претендуют на осуществление процесса приватизации, также желают оспорить соответствующую процедуру.

Именно поэтому необходимо будет внимательно со всеми тонкостями ознакомиться предварительно. При этом следует учесть, что для того, чтобы оспорить процесс приватизации, понадобится наличие достаточно серьезных оснований.

Важно помнить, что правом защищать свои права на приватизацию обладают все граждане без исключения.

Но прежде, чем обращаться с соответствующего типа заявлением, нужно будет внимательно проработать все нюансы взаимодействия с судебным органом.

Внимательно ознакомиться с перечнем необходимых документов, а также иными факторами. Это позволит не допустить самых разных затруднений, проблем. Сам процесс рассматриваемого типа имеет большое количество особенностей и тонкостей.

Все они устанавливаются местными законодательными нормами. В то же время основные этапы оспаривания приватизации являются стандартными. Причем важно посетить судебное заседание.

Сегодня существует негласная практика, согласно которой имеет место принятие решения в пользу стороны присутствующей — при отсутствии второй.

Также важно ответственно подойти к формированию необходимых в таком случае документов. Так как только лишь при наличии действительно серьезных доказательств можно будет не допустить отказа по исковому заявлению.

Перечень документов зависит от основания, на котором будет иметь место оспаривание. Со всеми нюансами нужно будет ознакомиться предварительно.

Причем именно документам, нужным в таком случае, следует уделить максимально подробное внимание.

Так как лишь если в суде удастся доказать, что процесс приватизации ранее был осуществлен незаконно, процесс таковой будет отменен. Причем определить данный вопрос нужно будет именно документально.

Например, в качестве таковых подкрепительных документов, обосновывающих незаконность приватизации, могут выступить следующие:. Важно верно составить исковое заявление для осуществления процедуры отмены приватизации через суд.

Так как нередко проблемы возникают именно в силу наличие определенных ошибок в таковом документе. Отдельно стоит отметить необходимость совпадения даты на самом заявлении, а также даты подачи документов.

Они должны обязательно совпадать. В противном случае судебная канцелярия попросту откажет в принятии бумаг.

Если должный опыт в составлении исков отсутствует — лучше всего обратиться к квалифицированному юристу для разрешения ситуации.

Только таким образом можно не допустить отказа в принятии документов и рассмотрении дела. При самостоятельном рассмотрении лучше всего попросту скачать из интернета образец иска.

Таким образом можно не допустить большого количества самых разных затруднений, сложных ситуаций. Предоставление полного перечня необходимых в таком случае бумаг позволит избежать стандартных ошибок и задержек по времени.

Общие правила

Расторжение договора о передаче государственного имущества в собственность граждан (далее – деприватизация) заключается в осуществлении процесса, при котором происходит возвращение жилого помещения во владение государства.

Для возвращения жилого помещения необходимо наличие некоторых существенных условий:

  • объект должен быть свободен от долговых обязательств и обременений;
  • субъекты, являющиеся инициаторами расторжения договора, должны быть его фактическими владельцами;
  • процесс может проводиться только в период действия государственной программы;
  • недвижимое имущество было получено только в результате приватизации;
  • квартира представляет собой единственное место проживания людей.

Основаниями для отмены приватизации могут являться:

  • добровольное решение всех участников процедуры;
  • предъявление требований иных заинтересованных лиц.

При этом они сводятся к нарушению интересов сторон сделки, которые вправе использовать жилплощадь, либо их исключение из процесса, несмотря на необходимость их присутствия для законности процедуры.

После окончания процедуры владелец теряет все правомочия на квартиру и перестает быть её собственником. Помимо этого, он не сможет участвовать в социальной программе ещё раз, так как уже воспользовался своим правом на получение собственного жилья от государства.

Источник: https://federalnyj.okd1.ru/konsultacziya/otmena-privatizaczii-kvartiry-cherez-sud/

29. Расторжение договора купли-продажи , приватизации Расторжение договора

Приватизация, расторжение договора в суде

Согласноп. 2 статьи 450 ГК по требованию одной изсторон договор может быть изменен илирасторгнут по решению суда только:

  • при существенном нарушении договора другой стороной;
  • в иных случаях, предусмотренных ГК, другими законами или договором.

Следуетсразу же обратить внимание, что напрактике в качестве синонима термину”расторжение договора” нередкоиспользуют термин “отказ от исполнениядоговора” – согласно п.

3 статьи 450 ГКв случае одностороннего отказа отисполнения договора полностью иличастично, когда такой отказ допускаетсязаконом или соглашением сторон, договорсчитается соответственно расторгнутымили измененным. Однако это не совсемидентичные понятия. Так, согласно п.

2статьи 520 ГК покупатель (получатель)вправе отказаться от оплаты товаровненадлежащего качества и некомплектныхтоваров, а если такие товары оплачены,потребовать возврата уплаченных суммвпредь до устранения недостатков идоукомплектования товаров либо ихзамены.

Использование в данном случаетермина “отказаться” не означаетрасторжения договора, а предполагаетприостановление исполненияобязательства. Поскольку прирасторжении договора договорныеобязательства сторон прекращаются набудущее время, значит, прекратитьсяможет только действующий договор.

Этотпризнак позволяет отличить расторжениедоговора от признания его недействительнымили незаключенным. Нарушения законадолжны иметь место еще при его заключении,поэтому недействительный договор теряетсилу с момента его подписания. Договорпризнается незаключенным в силуотсутствия в нем существенных условийили из-за недостижения сторонамисоглашения по этим условиям. Расторжениедоговора купли-продажи недвижимости

Согласноп. 1 и 2 статьи 450 ГК расторжение договораможет осуществляться по соглашениюсторон и в одностороннем порядке. Расторжениедоговора по соглашению сторон по своейправовой природе является двухстороннейсделкой. По соглашению сторон расторжениедоговора происходит по общему правилув том же порядке, что и заключениедоговора (п. 1 статьи 452 ГК).

Согласноп. 2 статьи 452 ГК требование об измененииили о расторжении договора может бытьзаявлено стороной в суд только послеполучения отказа другой стороны напредложение изменить или расторгнутьдоговор либо неполучения ответа в срок,указанный в предложении или установленныйзаконом либо договором, а при егоотсутствии – в тридцатидневный срок.

Вслучае купли-продажи недвижимости отказот исполнения договора в одностороннемпорядке без обращения в суд законодательствомне предусмотрен. Речь может идти пообщему правилу только о расторжениидоговора по двустороннему соглашениюлибо по инициативе одной из сторон водностороннем порядке путем обращенияв суд.

По общему правилу расторгнутьможно только уже заключенный, действительныйдоговор, который еще не был исполнен и,следовательно, еще действует. Однакоэто правило не применимо к сделкамкупли-продажи недвижимости, посколькусама процедура заключения таких договоровимеет определенную специфику.

Дело втом, что при заключении любых договоровкупли-продажи недвижимости государственнойрегистрации подлежит переход правасобственности. Для отдельных договоровнеобходима также государственнаярегистрация самого договора (еслитребование о государственной регистрациипрямо установлено законодательством).

Сами стороны договора не вправе установитьили отменить обязательную государственнуюрегистрацию в соответствии с условиямидоговора. Сделки, подлежащиегосударственной регистрации, считаютсязаключенными с момента их регистрации,а не с момента их подписания сторонамиили нотариального удостоверения.

Присовершении сделок с недвижимостьюрегистрируется только переход правасобственности, но не сама сделка. Приэтом исключение составляют сделки скуплей-продажей жилыхпомещений(статья 558 ГК), которые подлежатгосударственнойрегистрации.Отсюда, расторгнуть договор купли-продажижилого помещения можно только послетого, как будет зарегистрирована самасделка.

Согласно п. 4 статьи 453 ГКстороны не вправе требовать возвращениятого, что было исполнено ими пообязательству до момента изменения илирасторжения договора, если иное неустановлено законом или соглашениемсторон. Значит, расторгнуть зарегистрированныйдоговор купли-продажи жилого помещения,когда был зарегистрирован и переходправа собственности, практическиневозможно.

Таким образом, расторгнутьможно только действующий договоркупли-продажи недвижимости. Следовательно,если стороны согласны вернуться впервоначальное положение послегосударственной регистрации переходаправ на недвижимое имущество, то онидолжны заключить новый договоркупли-продажи, в котором продавецстановится покупателем, а покупательпродавцом.

ГКРФ

Статья451. Изменение и расторжение договора всвязи с существенным изменениемобстоятельств

1.Существенное изменение обстоятельств,из которых стороны исходили при заключениидоговора, является основанием для егоизменения или расторжения, если иноене предусмотрено договором или невытекает из его существа.

Изменениеобстоятельств признается существенным,когда они изменились настолько, что,если бы стороны могли это разумнопредвидеть, договор вообще не был быими заключен или был бы заключен назначительно отличающихся условиях.

2.Если стороны не достигли соглашения оприведении договора в соответствие ссущественно изменившимися обстоятельствамиили о его расторжении, договор можетбыть расторгнут, а по основаниям,предусмотренным пунктом 4 настоящейстатьи, изменен судом по требованиюзаинтересованной стороны при наличииодновременно следующих условий:

1)в момент заключения договора стороныисходили из того, что такого измененияобстоятельств не произойдет;

2)изменение обстоятельств вызванопричинами, которые заинтересованнаясторона не могла преодолеть после ихвозникновения при той степени заботливостии осмотрительности, какая от неетребовалась по характеру договора иусловиям оборота;

3)исполнение договора без изменения егоусловий настолько нарушило бысоответствующее договору соотношениеимущественных интересов сторон иповлекло бы для заинтересованной сторонытакой ущерб, что она в значительнойстепени лишилась бы того, на что былавправе рассчитывать при заключениидоговора;

4)из обычаев делового оборота или существадоговора не вытекает, что риск измененияобстоятельств несет заинтересованнаясторона.

3.При расторжении договора вследствиесущественно изменившихся обстоятельствсуд по требованию любой из сторонопределяет последствия расторжениядоговора, исходя из необходимостисправедливого распределения междусторонами расходов, понесенных ими всвязи с исполнением этого договора.

4.Изменение договора в связи с существеннымизменением обстоятельств допускаетсяпо решению суда в исключительных случаях,когда расторжение договора противоречитобщественным интересам либо повлечетдля сторон ущерб, значительно превышающийзатраты, необходимые для исполнениядоговора на измененных судом условиях.

Статья452. Порядок изменения и расторжениядоговора

1.Соглашение об изменении или о расторжениидоговора совершается в той же форме,что и договор, если из закона, иныхправовых актов, договора или обычаевделового оборота не вытекает иное.

2.Требование об изменении или о расторжениидоговора может быть заявлено сторонойв суд только после получения отказадругой стороны на предложение изменитьили расторгнуть договор либо неполученияответа в срок, указанный в предложенииили установленный законом либо договором,а при его отсутствии – в тридцатидневныйсрок

Приватизация:

Длявозвращения в первоначальное положениенанимателя гражданин должен добитьсярасторжения договора передачи и темсамым отказаться от своего правасобственности на жилое помещение.

Вданном случае расторжение договоравозможно без всяких условий, если наэто будет согласна другая сторона -орган или организация, передавшие данноежилье гражданину в порядке приватизации.

Если орган или организация откажутгражданину в его просьбе расторгнутьдоговор, то его расторжение возможно всудебном порядке по основаниям,предусмотренным законом.

Возможны,например, случаи, когда оформлениеприватизации, в том числе заключениедоговора передачи, происходило подвлиянием насилия, угрозы, заблуждения,что может послужить основанием дляпризнания такого договора недействительнымпо решению суда с возвращением гражданинупервоначального правового положениянанимателя.

Законодательствоо расприватизации

Внастоящее время действует ст. 9.1 ЗаконаРФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 “О приватизациижилищного фонда в Российской Федерации”(с изм. и доп. от 23 декабря 1992 г., 11 августа1994 г., 28 марта 1998 г., 1 мая 1999 г., 15 мая 2001г., 20 мая, 26 ноября 2002 г.

), в которойговорится, что  “Граждане,приватизировавшие жилые помещения,являющиеся для них единственным местомпостоянного проживания, вправе передатьпринадлежащие им на праве собственностии свободные от обязательств жилыепомещения в государственную илимуниципальную собственность, асоответствующие органы исполнительнойвласти, органы местного самоуправленияили уполномоченные ими лица обязаныпринять их в собственность и заключитьдоговоры социального найма этих жилыхпомещений с этими гражданами в порядке,установленном законодательствомРоссийской Федерации и законодательствомсубъектов Российской Федерации.” Вразвитие данной статьи был принят Законг. Москвы от 6 ноября 2002 г. N 60 “О передачев собственность города Москвыприватизированных жилых помещений”.Детально определяет механизмрасприватизации “Порядок передачив собственность г. Москвы свободных отобязательств жилых помещений,приватизированных гражданами” (утв.распоряжением Департамента жилищнойполитики и жилищного фонда г. Москвы от2 августа 2002 г. N 233). Граждане, ставшиесобственниками жилых помещений врезультате приватизации (являющиесядля них единственным местом проживания),желающие передать данное жилое помещениев собственность города Москвы, обращаютсяв Управление Департамента жилищнойполитики и жилищного фонда города Москвыв административном округе (далее -Управление). При этом необходимоучитывать, что расприватизировать такимобразом свою квартиру могут только тесобственники, которые участвовали вприватизации данного жилья, а не приобреликвартиру на вторичном рынке недвижимости.Необходимо обратить внимание, как ужебыло замечено ранее, что расприватизироватьквартиру собственник может только, еслидругого жилья в собственности у негонет. Гражданам также стоит учесть, чтоесли в квартире после приватизациипрописалось какое-либо лицо, то такуюквартиру расприватизировать будетневозможно, т.к. на практике считается,что такое жилье не свободно от обязательств

Источник: https://studfile.net/preview/1925987/page:23/

Можно ли расторгнуть договор приватизации квартиры?

Приватизация, расторжение договора в суде

Приватизация государственного и муниципального фонда помогла многим гражданам бесплатно стать собственниками занимаемой жилплощади.

Программа продлена до 1 марта 2017 года, поскольку по различным основаниям более 20% недвижимости до сих пор не приватизировано.

Благодаря решению правительства граждане, проживающие в проблемной квартире или попавшие в сложную ситуацию, требующую судебного рассмотрения вопроса, имеют возможность защитить свои права на законных основаниях.

Отмена приватизации квартиры

По закону, воспользоваться бесплатной программой можно один раз. Исключение сделано для детей, которые могут стать собственниками по государственной программе после совершеннолетия.

В остальных случаях повторно можно пройти приватизацию в следующих случаях:

  • признание процедуры незаконной;
  • желание перевести собственность обратно в муниципальный фонд;
  • некорректное распределение долевого владения;
  • ущемление интересов несовершеннолетнего.

Признание полученного права незаконным может быть установлено в судебном порядке. По заявлению заинтересованного лица судом рассматриваются нарушения в порядке прохождения процедуры, устанавливаются незаконные справки и документы, предоставленные в бюро жилищного отдела.

Если участники при заключении договора предоставили заведомо ложные сведения, поддельные справки и недостоверную информацию о том, что ранее не участвовали в программе, то судом сделка по переводу жилой площади признается незаконной и недействительной.

Иск о признании договора недействительным может быть основан на показаниях о недееспособности или частичной недееспособности участника приватизации.

Подача заявления под угрозой, шантажом, обманным путем или когда заявитель не отдает отчета в совершаемых действиях, является основанием для отмены договора.

Порой проживающие, введенные в заблуждение, оформляют нотариальный отказ от участия в программе в пользу одного лица.

Недобросовестный гражданин становится единственным собственником, остальные лица получают возможность пожизненного проживания без права распоряжения.

По иску обманутого лица или его представителя суд может принять решение о том, чтобы отменить приватизацию квартиры по вновь открывшимся обстоятельствам. Согласно ст.167 ГК РФ, недействительная сделка требует возврата недвижимости в исходное состояние.

Если при обращении в суд квартира была продана или иным способом реализована, то полученная недобросовестным собственником прибыль считается незаконным обогащением.

После положительного решения суда об отмене первоначальной процедуры, истец имеет право подать заявление в жилищный отдел вновь.

Основным документом для заключения нового договора на приватизацию служит судебное постановление, кроме устанавливающей информации стандартного образца. Обращение в суд потребуется при несогласии с долевым распределением недвижимости.

По правилам, если квартира передается в собственность, то все участники приобретают равные доли владения. Отказ одного из проживающих приводит к увеличению долевой пропорции остальных участников.

Несогласие к установленным размерам владения или обнаружение незаконных действий одного из участников служит поводом для искового обращения в суд.

Существует возможность частичной расприватизации, когда выдается решение о восстановлении долевого владения по закону.

Такое постановление позволяет обратиться в бюро по приватизации для выдачи новых документов всем участникам процедуры.

Особые случаи в процессе приватизации

Поскольку проверка документов и выдача договора на перевод недвижимости в собственность занимает значительный период, до двух месяцев, то в числе заявителей могут произойти изменения.

Заявитель может умереть к моменту выдачи договора, поэтому остальным участникам потребуется судебное решение о возможности получить договор и перераспределения долевого владения.

Подобная ситуация возникает, когда у членов семьи рождается ребенок позднее подачи заявления в жилищный отдел.

Производится частичная обратная процедура с учетом интересов малолетнего. При этом судебное рассмотрение может не потребоваться, если будет получено письменное согласие всех участников о признании права на долевое владение ребенком. Спор по поводу смерти или рождения во время выдачи договора на приватизацию рассматривается в суде.

Если собственник решил пройти обратную процедуру и перевести свою недвижимость в муниципальный фонд, то при согласии жилищного отдела сделать это возможно без обращения в суд. Подобное действие владельца не дает оснований для участия в бесплатной программе в дальнейшем, что следует знать каждому собственнику.

Источник: https://alljus.ru/zhilishhnoe-pravo/nedvizhimost/kak-otmenit-privatizaciyu-kvartiry.html

Отмена приватизации: основания и последствия

  • Зачем нужна отмена?
  • Отмена в теории и на практике

На сегодняшний день приватизация приобрела массовый и всеобъемлющий характер. К ней прибегают многие люди, в связи с чем иногда возникает острая необходимость отмены такой процедуры.

Однако при появлении желания отменить итоги приватизации, нельзя забывать, что эта процедура безвозмездна лишь один раз, а в следующие осуществляется уже на платной основе. Именно поэтому, отменив итоги приватизации, а потом, передумав, провести ее повторно бесплатно будет уже невозможно.

Зачем нужна отмена?

Сначала следует понять, по каким основаниям может быть проведена отмена приватизации. К самым распространенным относятся:

  • желание самого собственника, выраженное в соответствующем заявлении;
  • проведение приватизации незаконно;
  • частичная отмена приватизации, если изначально доли между несколькими собственниками разделены неправильно.

Итак, в первом случае основанием для обратной процедуры приватизации является желание собственника. Такое право распоряжения имуществом за ним закреплено в целом ряде нормативно-правовых актов:

  • ГК РФ в статье 209;
  • Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Р Ф» в статье 9.1;
  • ФЗ РФ от29.12.2004 «О введении в действие ЖК РФ» в статье 20.

Источник: https://nedvizinform.com/mozhno-li-rastorgnut-dogovor-privatizatsii-kvartiry/

Юр-решение
Добавить комментарий