Правовые обоснования повышения арендной ставки

Обоснование повышения арендной платы

Правовые обоснования повышения арендной ставки

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Обоснование повышения арендной платы». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Плата по договору аренды земельного участка является существенным условием договора, а определение размера платежа одни из наиболее сложных аспектов земельных отношений.

К ним можно отнести действия непреодолимой силы – стихийные бедствия, пожары, наводнения, землетрясения и прочее.

  • Выявление недостатков арендного пространства, ответственность за которые возлагается на его хозяина (СТ. 612 ГК РФ).
  • Предъявление претензий третьих лиц, претендующих на нанимаемое имущество.
  • Невыполнение или нарушение обязательств арендодателем в части осуществления капитальных ремонтных работ объекта (ст. 616ГК РФ).
  • Письмо о снижении арендной платы Перед составлением просьбы арендодателю, необходимо оценить ситуацию в компании, определить проблемы и документально удостоверить их в уведомлении.

Повышение арендной платы письмо обоснование

Арендатор должен быть требовательным к арендодателю и вести жесткие переговоры. Так, отсутствие стоянки или интернета – это огромный минус. Если окна выходят на стену соседнего здания, то это тоже можно расценивать как понижающий коэффициент при определении стоимости аренды.

В договоре нужно отразить тот факт, что «арендодатель» должен в письменной форме уведомить арендатора об изменении арендной платы. Пункт договора об арендной плате считается измененным с момента получения арендатором уведомления.

Рассмотрим следующий вариант, с помощью которого можно оформить машину – заключить с сотрудником договор аренды.

Если в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, условия использования имущества или его состояние существенно ухудшились, то арендатор вправе потребовать соразмерного уменьшения цены договора (арендной платы). В свою очередь арендодатель также вправе потребовать досрочной оплаты по договору, если арендатор серьезно нарушает сроки внесения платежей.

Договором предусмотрена формула расчета платы за аренду. В формуле могут быть использованы любые величины, в зависимости от специфики соглашения сторон, например:

  • согласованные сторонами константы (в рублях, штуках и т.д.);
  • ставки и коэффициенты, назначенные компетентными органами власти (можно сослаться на определенный правовой документ);
  • показатели уровеня инфляции (общие, отраслевые, региональные);
  • некоторые твердые величины, каждая из которых применяется при наступлении определенных соглашением обстоятельств.

Изменение арендной платы исходя из уровня инфляции

Рассмотрим ситуации и возможные пути разрешения споров, возникающих при заключении контрактов аренды, когда законодатель стоит на защите прав арендатора и никаких прочих усилий для их отстаивания не требуется:

  1. Договор аренды не закрепляет право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы, условия меняются по соглашению сторон.

Факт доставки юридически значим сам по себе. Нет уведомления – нет и увеличения платы. Сообщение необходимо для того, чтобы обновить условия сделки.

Минус, если такой вариант не найдется, но это крайне сомнительно, так как цены с прошлого года не повысились и не собираются, добавляет руководитель департамента аренды компании «Азбука Жилья» Роман Бабичев. Если нашли вариант, а лучше несколько, ниже по цене, то таким образом можно попросить скидку по арендной плате и пригрозить тем же съездом, рекомендует он.

Правовые обоснования повышения арендной ставки

Ранг: Просвещенный Регистрация: 12/22/2011Сообщений: 184Благодарностей: 23 Может есть у кого подобные письма??? сдаем помещение в аренду, с 2009 года по настоящий момент сумма аренды была неизменна.

В договорах аренды часто прописывается возможность одностороннего увеличения арендной платы со стороны арендодателя. Это исключение из общего правила. Увеличение арендной платы вступает в силу только с момента уведомления арендатора. Необходимо выяснить, что представляет собой данный документ.

С учетом нормы п. 2 ст. 610 ГК РФ, если сделка заключена на неопределенный срок, то отказаться от нее можно только после заблаговременного предупреждения одной из сторон – за 3 месяца до фактического прекращения действия договора.

Так и пусть не соглашается, только письменно и с обоснованием. Вы же свое повышение можете обосновать, проведя оценку сдаваемого в аренду имущества, в том числе, проведенных там улучшений и потребовать через суд заключить доп.соглашение о повышении либо досрочно расторгнуть договор.

Практическая апробация предложенного расчета

Эксперты рассказали читателям сайта «РИА Недвижимость», как можно попытаться сохранить за собой «прошлогоднюю» ставку аренды. На чьей стороне закон Любые советы об изменении арендной ставки (или, наоборот, о ее сохранении) начинаются со слова «договор».

По окончании первого календарного года действия Договора размер арендной платы увеличивается до 70 000 рублей».

Ку — коэффициент увеличения, ежегодно устанавливаемый Правительством Свердловской области, с учетом показателей инфляции (сводного индекса потребительских цен), предусмотренных прогнозом социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочный период.

По окончании первого календарного года действия Договора размер арендной платы увеличивается до 70 000 рублей».

Ку — коэффициент увеличения, ежегодно устанавливаемый Правительством Свердловской области, с учетом показателей инфляции (сводного индекса потребительских цен), предусмотренных прогнозом социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочный период.

ГК РФ, где указано, что форма договора аренды и соглашения обязаны соответствовать и пройти порядок регистрации в органах местного самоуправления. Повышение арендной платы предполагает следующее:

  • письменное уведомление арендатора не менее чем за месяц до установленного срока изменения аренды; письмо о повышении арендной платы отправляется как заказное или передается лично в руки под подпись;
  • составление дополнительного соглашения, в котором обязательно указываются пункты договора, утратившие силу, подробно вносятся изменения;
  • даже, в случае отсутствия в договоре пунктов, предусматривающих изменение арендной платы, в соответствии с законодательством арендодатель может в одностороннем порядке ее повысить.

Повышение качества перевозок грузов предполагает выполнение доставки точно в установленные сроки при высокой сохранности количества и качества перевозимых грузов.

Следует различать конкурентоспособность автотранспортного предприятия, которая определяется как уровнем конкурентоспособности конкретных транспортных услуг, так и уровнем диверсификации производства на каждом предприятии, имиджа предприятия и т.д.

Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”, согласно которой в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Поэтому при расчете налога вам нужно ориентироваться на налоговый статус собственника и справку 2-НДФЛ оформлять на него.

Судебная практика также придерживается правовой позиции о том, что арендодатель в одностороннем порядке не вправе менять размер арендной платы в период действия договора, заключенного на срок менее одного года (постановление ФАС Московского округа от 22 декабря 2010 г. по делу № А40-13173/10-11-43).

Поэтому если арендатор согласится подписать такое соглашение, то впоследствии арендодатель снова сможет повысить арендную плату, реализовав свое право на одностороннее повышение арендной платы. А в случае спора арендодатель может сослаться на то, что первый раз арендная плата была изменена по соглашению сторон, то есть ограничение на этот случай не распространяется.

Чтобы вступать с ним в переговоры о цене, стоит узнать о том, что для него действительно важно. Вариантов тут множество.

Направляете уведомление (можно заказным письмом) о повышении. Если в течение 2-х месяцев не вносит установленную вами плату, то направляете уведомление о прекращении договора, в вязи с невыполнением договора, в части внесения арендной платы.

Применяется общее правило о том, что соглашение об изменении договора заключается в той же форме, что и сам договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Данное соглашение также подлежит государственной регистрации (п. 3 ст.

Обоснование сниженной арендной платы

Несоблюдение каждого из них дает право арендатору предъявить исковые требования о признании такой сделки недействительной.

Арендатору сообщается о таком изменении уведомлением, основанном на анализе оценки стоимости арендной платы (либо оценки рыночной стоимости арендуемого объекта, в случае, если оплата рассчитывается из стоимости помещения). Изменения начинают свое действие по срокам, согласованными сторонами либо определенными уведомлением, и будут правомерными:

  • при прописанном контрактом факте возможности арендодателя в одностороннем порядке изменять размер платы в случае изменения рыночной стоимости объекта;
  • наличия отчета об оценке изменения рыночной стоимости предмета аренды.

The article is devoted to the problem of validity of the rental rate as a balanced economic indicator of charging fees for the use of land plots that are in state ownership and state ownership of which is not delimited.

Определение арендной платы на основании кадастровой стоимости в регионах России

Узнайте у них, какие еще сети интересуются похожими помещениями, какая стоимость аренды их интересует.

В случае предъявления арендодателем иска к контрагенту о взыскании платежей и/или о расторжении соглашения, связанного с невнесением своевременной платы по ставкам, указанным в одностороннем уведомлении, судом будет принято решение в пользу арендатора.

Торг уместен Всегда, когда речь идет о цене, можно и нужно торговаться, уверены эксперты. Если же квартира вас устраивает, и вы хотите остаться жить в ней, но избежать повышения арендной платы не удается, то остается последний способ — торговаться, говорит Шевчук. Узнайте, на сколько хочет повысить стоимость аренды хозяин квартиры, и на сколько вы готовы согласиться.

Рассмотрим ситуации и возможные пути разрешения споров, возникающих при заключении контрактов аренды, когда законодатель стоит на защите прав арендатора и никаких прочих усилий для их отстаивания не требуется:

  1. Договор аренды не закрепляет право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы, условия меняются по соглашению сторон.

Кстати, законодательством РФ в особых случаях предусматривается порядок индексации. Например, при аренде земельных участков, собственником которых являются государство или муниципальные органы власти.

Статья посвящена проблеме обоснованности арендной ставки как сбалансированного экономического показателя взимания платы за пользование земельными участками, находящиеся в государственной собственности и государственная собственность на которые, не разграничена.

Для проведения переговоров с собственником необходимо иметь четкую уверенность, что если он не пойдет на снижение аренды, то магазин будет закрыт. Если собственник почувствует, что Вы не настроены решительно, то аренда снижена не будет. Более того, во многих случаях, собственник идет на снижение аренды только когда увидит письмо-уведомление о расторжении договора аренды.

Это означает, что арендодателю при повышении арендной платы в одностороннем порядке нужно исходить из средних рыночных ставок на аренду аналогичного имущества в том же регионе. Данное правило не обязывает арендодателя повышать арендную плату строго в рамках существующих арендных ставок.

Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год…»Таким образом, арендодатель получил право в уведомительном одностороннем порядке изменять размер арендой платы, но раз в год. Здесь имеются в виду средства на уплату счетов за свет, воду, электричество. Дополнительно можно провести ремонт за собственный счет.

Источник: https://man-samogon.ru/subsidii/1485-obosnovanie-povysheniya-arendnoy-platy.html

Повышение арендной платы: причины для отказа от

Правовые обоснования повышения арендной ставки

Часто это очень раздражает, когда неожиданное письмо, увеличение. Аренда объявляет.

Просто так красиво оформлены в ваших собственных четырех стенах? А затем арендодатель вдруг хочет больше денег? Это также может быть отклонено.

Как правило, у арендатора есть два месяца после получения такого сообщения, чтобы отказаться от увеличения арендной платы. Различные обстоятельства делают это возможным.

Правовая ситуация: так часто может быть увеличена

Увеличение арендной платы закреплено в Гражданском кодексе (BGB). Вот раздел & sect; 557 BGB важно, в котором говорится: «Во время аренды стороны могут согласиться увеличить арендную плату.

& Ldquo; Эта формулировка сама по себе означает, что арендодатель не должен просто решать увеличить. Ему необходимо согласие арендатора. Однако, секта; 558 BGB также, что арендатор не может избежать согласия, если все юридические основания выполнены.

Здесь говорится: «Хозяин может также просить одобрения увеличения». Согласие может быть подано в суд в суде.

Тишина арендатора юридически является отказом. С другой стороны, неоплаченный платеж по новой аренде также действителен в качестве разрешения арендатора.

Причины успешного отклонения

Однако во всех случаях арендодатель не должен одобрять повышение арендной платы. Существуют также обстоятельства, которые оправдывают отказ и успешно защищают арендодателя от увеличения. Эти причины включают в себя:

  • не соблюдается год наделение период
  • не сохраняется ограничением колпачка
  • нелегитимность
  • существующих градуированный аренда
  • недопустимые модернизации распределение
  • игнорирование формальностей

Нанимателя остается два месяца срок закона согласиться с запрошенным увеличением арендной платы или отказаться по любой из этих причин. Тем не менее, увеличение арендной платы также допускает чрезвычайное прекращение. Это можно сделать в конце месяца после следующего.

Фактическое жизненное пространство играет определенную роль в дополнительных выплатах. Не согласованное жизненное пространство является решающим, поскольку Федеральный суд принял решение в 2014 году. Таким образом, увеличение арендной платы является хорошей возможностью для измерения квартиры один раз и для сравнения результатов с деталями аренды.

Ежегодный период блокировки

Часто арендная плата просто основана на обосновании «приближения к местной арендной плате и ldquo; увеличилось. Хозяин часто рисует арендные таблицы и базы данных о сдаче в аренду для сравнения и хотел бы соответствующим образом скорректировать арендную плату.

Это может быть арендодатель, но не постоянно и постоянно. Это обеспечивается так называемым ежегодным периодом блокировки, в котором говорится, что последняя корректировка местной арендной платы должна была быть не менее двенадцати месяцев назад.

Была ли арендная плата увеличенной в прошлом году? Тогда размер арендной платы может быть снижен.

Ограничение лимита

Арендодатель не может увеличивать арендную плату без разбора. Здесь критически важное значение имеет так называемый предел ограничения. В соответствии с этим плата за квартиру может возрасти не более чем на 20 процентов в течение трех лет. Претензия выше? Это связано с обычными арендами? Это не может быть и нельзя лишить арендатора уверенно.

Незаконность

Эта причина возникает, когда увеличение арендной платы не дает достаточного времени для утверждения или отказа. Арендатор должен уяснить в течение двух следующих месяцев, оправдан ли рост арендной платы. Здесь ассоциации арендаторов оказывают ценную помощь и показывают, когда увеличение должно быть отклонено или лучше принято.

Даже если в конечном итоге будет выплачено больше денег, увеличение суммы единовременного пособия не считается увеличением арендной платы. За этим часто растут цены на электроэнергию, нефть и газ. Корректировка этих затрат всегда возможна и обычно выполняется после платежного периода.

Градуированная арендная плата в аренде

Если в почтовый ящик прибывает увеличение арендной платы, необходимо выпустить текущую арендную плату. Потому что, если аренда сезона, времени или индекса уже согласована, арендодатель не может продолжать увеличиваться.

Такая арендная плата уже предоставляется с увеличением с течением времени и не может быть обременена дополнительными увеличениями. В этом случае расходы на модернизацию не могут быть переданы арендатору.

Здесь противоречие простое и обязательное.

Недопустимые ассигнования на модернизацию

Некоторые повышения арендной платы оправдываются мерами реорганизации. Но даже здесь арендодатель не может наложить все расходы на арендатора. Является ли ремонт и обслуживание перечисленным в качестве причины? Тогда арендатор может отказаться, потому что это недопустимо.

Кроме того, могут быть добавлены только части мер для энергосберегающего ремонта зданий или увеличения стоимости аренды. Является ли увеличение более чем одиннадцатью процентами годовой арендной платы? Даже тогда арендатор может отказаться.

Аналогичным образом, с таким обоснованием в пределах одиннадцати процентов, условия жизни должны быть устойчиво улучшены или должны быть достигнуты длительные сбережения в расходах на энергию.

Пренебрежение формальностями

Повышение арендной платы также должно соответствовать различным формальностям, чтобы оно было юридически эффективным. Так что это нельзя произнести просто в устной форме. Увеличение арендной платы должно производиться в письменной форме. Вы только что получили электронное письмо? Тогда вы также можете отказаться. Письмо обязательно.

Это также имеет место, если увеличение арендной платы не оправдано. Только вы получили повышение арендной платы, а ваш сосед не сделал этого? Это также недопустимо. Увеличение арендной платы должно идти на всех арендаторов. Кроме того, арендодателю должна быть предоставлена ​​возможность получить согласие.

Если это отсутствует, увеличение арендной платы также может считаться недопустимым.

Резюме

Повышение арендной платы всегда раздражает арендатора. Вряд ли кому-то нравится платить больше за одно и то же. Но не всегда увеличение должно быть одобрено.

Существуют законные ограничения, которые ограничивают это увеличение времени и высоты. Точно так же не все строительные меры могут быть просто переданы в аренду.

Кроме того, арендодатель также должен соблюдать некоторые формальности. Если это не так, арендатор может отказаться от увеличения.

Artikelbild: © Alex_Po / Shutterstock

Источник: https://ru.anedulhome.com/rent-increases-reasons-to-refuse-them

Что необходимо учесть при изменении арендной платы

Правовые обоснования повышения арендной ставки

Рыночная экономика довольно часто требует от арендодателя принятия быстрых решений, особенно в вопросах изменения арендной платы. Иногда от этого может зависеть успешность всей деятельности организации.

В материале рассмотрим нюансы и особенности изменения размера арендной платы по договорам аренды (субаренды) за пользование капитальным строением (зданием, сооружением), изолированными помещениями, их частями (далее — недвижимое имущество).

Примечание
В данном материале не рассматривается изменение арендной платы по отдельным категориям и целям предоставления недвижимого имущества, для которых законодательством установлены индивидуальные особенности .

Основания для изменения арендной платы

Перечень оснований для изменения арендной платы, как правило, прописан в договоре аренды (субаренды). Также договор может содержать определенные условия по изменению арендной платы, которыми и следует руководствоваться в первую очередь. При этом положения договора не должны противоречить законодательству .

Арендатор вправе потребовать соразмерного уменьшения размера арендной платы:

— при обнаружении недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих его использованию ;

— существенном ухудшении состояния недвижимого имущества или условий его использования, предусмотренных договором аренды в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает .

На заметку
Арендатор не вправе требовать уменьшения арендной платы и ссылаться на недостатки имущества, если эти недостатки были оговорены, либо заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены при заключении договора или передаче имущества в аренду .

Если в договоре вопрос о периодичности изменения размера арендной платы не решен, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в течение срока действия договора, но, как правило, не чаще одного раза в год .

Обратите внимание!
Исключением является изменение законодательства. В таком случае независимо от предусмотренных договором условий размер арендной платы подлежит пересмотру по требованию одной из сторон. При этом обязанность по внесению арендной платы в новом размере возникает у арендатора с момента вступления в силу соответствующего акта законодательства .

Особенности изменения размера арендной платы

Наибольшее количество требований и мер ответственности при сдаче недвижимого имущества в аренду установлено для госнедвижимости. В данном случае под госнедвижимостью понимается недвижимое имущество, находящееся в госсобственности (республиканской или коммунальной) или в собственности хозяйственных обществ, в уставных фондах которых более 50% акций (долей) находится в госсобственности.

Обратите внимание!
За нарушение законодательства о сдаче в аренду, в частности о размере арендной платы за пользование госнедвижимостью, предусмотрена административная ответственность: штраф в размере до 30 базовых величин, а на юридическое лицо — до 200 базовых величин .

При изменении размера арендной платы за пользование госнедвижимостью, как правило, пересматривают размер ставки арендной платы, которая определяется путем умножения базовой ставки на коэффициенты, предусмотренные законодательством . При этом базовая ставка и большинство коэффициентов определены нормами законодательства и не могут изменяться по соглашению сторон .

На заметку субарендодателю (арендатору)
Размер арендной платы за пользование госнедвижимостью по договору субаренды не может превышать размера арендной платы по договору аренды, на основании которого он заключен .

Прописанный в договоре размер арендной платы можно изменить по соглашению сторон с помощью коэффициента, устанавливаемого арендодателем от 0,5 до 3 включительно (далее — коэффициент спроса) .

На заметку
Применение коэффициента спроса при расчете размера арендной платы за пользование госнедвижимостью является обязательным .

Следует также учитывать, что коэффициент спроса в большинстве случае необходимо согласовать с соответствующими уполномоченными госорганами, организациями .

Порядок согласования коэффициента спроса каждый уполномоченный госорган, организация определяет самостоятельно.

Например, при согласовании коэффициента спроса Минобразованием в первую очередь должна быть рассмотрена возможность определения коэффициента в размере 3. Если нужно применить другой размер коэффициента, руководитель должен обосновать его необходимость .

Коэффициент спроса устанавливается в зависимости:

— от спроса на недвижимое имущество.

Что следует понимать под спросом на недвижимое имущество при расчете данного коэффициента, в законодательстве не определено. На практике уполномоченные госорганы, организации при согласовании коэффициента спроса могут запросить любые документы, характеризующие данный критерий, например, сведения и результаты проведенной работы по сдаче госнедвижимости в аренду;

— технического состояния недвижимого имущества.

Под техническим состоянием понимается совокупность свойств, характеризующих на момент обследования степень соответствия здания, его элементов требованиям ТНПА и проектной документации .

Определяя техническое состояние недвижимого имущества, полагаем, следует оценить степень износа здания, его отдельных элементов, необходимость проведения ремонтных работ, а при целесообразности — иных технических характеристик недвижимого имущества ;

На заметку
Осуществление арендатором в процессе аренды неотделимых улучшений арендованного недвижимого имущества не является основанием для увеличения размера коэффициента спроса .

— коммерческой выгоды от сдачи в аренду и (или) от использования арендуемого имущества.

При определении данного критерия коэффициента спроса, на наш взгляд, арендодатель должен учесть размеры ставок по арендной плате за недвижимое имущество аналогичных параметров, а также возможность получения максимальной выгоды от сдачи госнедвижимости в аренду.

Обратите внимание!
Размер арендной платы за пользование госнедвижимостью не должен быть ниже суммы начисленной амортизации, земельного налога или арендной платы за земельный участок, налога на недвижимость, налога на добавленную стоимость, а в некоторых случаях и иных сумм, подлежащих перечислению в бюджет, рассчитанных исходя из размера арендуемой площади .

При сдаче в аренду недвижимого имущества частной формы собственности стороны могут изменить размер арендной платы в соответствии с условиями заключенного договора или по соглашению сторон .

При заключении договора и определении размера арендной платы стороны вправе воспользоваться порядком и условиями взимания арендных платежей, установленными Указом N 150 для государственного недвижимого имущества . Однако для того чтобы размер арендной платы обязательно пересматривался при изменении норм Указа N 150, должна быть ссылка на применение его положений в заключенном договоре.

Судебная практикаПри рассмотрении спора судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда посчитала правомерным выводы суда, что Указ N 150 не распространяет свое действие на арендные правоотношения сторон, поскольку арендуемое помещение не находится в государственной собственности и в договоре при определении размера арендной платы отсутствует ссылка на применение положений Указа N 150 (постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда от 01.12.2015 (дело N 89-13/2015/1158К)).

Источник: https://ilex.by/chto-neobhodimo-uchest-pri-izmenenii-arendnoj-platy/

Арендная плата по договору аренды

Правовые обоснования повышения арендной ставки

Однако данный подход, как может показаться, нарушает правовую природу договорного обязательства, связанного с передачей имущества во владение и пользование за плату. В настоящий момент п. 1 ст. 432 ГК РФ содержит положение: “…

существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида…”.

Согласно данному определению можно прийти к выводу, что условием, которое необходимо включить в текст договора аренды, является размер арендной платы, так как в круг условий договора в первую очередь должны быть включены те условия, которые представляют собой видообразующие признаки для данного вида договора (для аренды, в частности, это условия о сроке аренды и об арендной плате). Указанные условия обычно содержатся в самом определении понятия соответствующего вида договора, о чем свидетельствует соответствующее положение: “…предоставить арендатору имущество за плату…”.

Арендная плата играет немаловажную роль в плане взаимного выполнения сторонами возложенных на них обязательств.

Поскольку сама правовая природа договора аренды носит срочный характер, благодаря которой арендатору предоставляется возможность удовлетворить временную потребность в имуществе, а арендодатель имеет право требовать от арендатора внесения соответствующей арендной платы. Тем самым арендодатель получает встречное обогащение.

Однако отнесение арендной платы к числу существенных условий договора, которое влияет на его действительность, является чересчур смелым решением и порой не совсем обоснованным.

Несмотря на наличие в истории периода времени, когда договоры аренды в отсутствие условия об арендной платы признавались недействительными, предполагается, что признак возмездности (синаллагматичности) не может ассоциироваться с существенностью роли условия договора об арендной плате.

В обоснование данной позиции можно заявить, что признак возмездности присущ всем договорам, где сторонами соглашения выступают коммерческие организации, иное толкование противоречило бы ст. ст. 50, 575 ГК РФ.

При этом возмездность договора не выделяет условие об оплате приобретаемого блага в качестве его существенного условия, так как в случае опущения данного условия сторонами по общему правилу применяются нормы, указанные в п. 3 ст. 424 ГК РФ.

Таким образом, можно поставить вопрос об обоснованности выделения размера арендной платы в качестве существенного условия при аренде здания и сооружения. Выделение условия о размере арендной платы в договоре аренды здания и сооружения в качестве существенного в большей степени вызвано пережитками советского периода.

Единственным обоснованным исключением, представляется, выделение арендной платы в качестве существенного условия при содержании условия о выкупе арендованного имущества, где арендная плата учитывается при выкупной стоимости имущества. В данном случае выплата порогового значения будет означать изменение прав собственности на объект аренды и, как следствие, прекращение арендных отношений.

В настоящее время вопросы об установлении, изменении размера арендной платы являются актуальными как с точки зрения научной проблематики, так и с точки зрения реализации теоретических догм в хозяйственном обороте.

На практике всегда возникает множество споров относительно порядка изменения твердой цены арендной платы. Например, п. 3 ст. 614 ГК РФ устанавливается ограничение на пересмотр арендных ставок по соглашению сторон чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором.

Продолжительное время возникали разногласия относительно правовой природы данной нормы – ее императивности или диспозитивности. Пленум ВАС РФ в Постановлении от 25 января 2013 г. N 13 указал на диспозитивность п. 3 ст. 614 ГК РФ.

Поэтому можно разумно предположить, что допустимо изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год.

Однако включение в договор аренды условия о том, что арендная плата изменяется по соглашению сторон не чаще одного раза в год, не является обязанностью для сторон по заключению в будущем соответствующего соглашения, о данном обстоятельстве свидетельствует соответствующая судебная практика: “Само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и др.), не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части”. При этом Пленум ВАС РФ указал, что односторонний порядок изменения размера арендной платы, даже в случае наличия такого в силу договора, возможен не более одного раза в год (п. 21 указанного Постановления).

Интересной выглядит ситуация, связанная с арендой лесных участков, заключенных на аукционе. Часть 2 ст.

74 Лесного кодекса Российской Федерации (далее – ЛК РФ) содержит императивное правило, согласно которому при заключении договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по результатам аукциона изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон не допускается, за исключением случая, предусмотренного ч. 7 ст. 53.7 ЛК РФ. Это означает, что изменение условий договора аренды лесного участка, заключенного на аукционе, в том числе условия о размере арендной платы, невозможно по соглашению сторон.

При этом необходимо учитывать, что в силу ч. 1 ст. 88 ЛК РФ использование лесного участка, предоставленного в аренду, возможно только при наличии проекта освоения лесов с положительным заключением уполномоченного органа.

Проект освоения лесов должен содержать сведения о разрешенных видах и проектируемых объемах использования лесов, которые могут существенным образом отличаться от объема использования лесов, указанных в заключенном по результатам торгов договоре, как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения. Таким образом, ставки арендной платы могут видоизменяться.

Данную правовую коллизию также усмотрела коллегия ВАС РФ, которая в своем Определении от 25 октября 2013 г. N ВАС-12157/13 поставила этот вопрос на обсуждение Президиума ВАС РФ.

Последний, в свою очередь, занял жесткую и однозначную позицию о невозможности во внесудебном порядке изменить условия договора (арендной платы), заключенного на основании аукциона, даже в случае, если объект правоотношений видоизменился. При этом необходимо обратить внимание, что в данном Постановлении существует оговорка о возможности пересмотра по новым обстоятельствам.

Таким образом, следует предположить, что можно ожидать целый вал заявлений о признании такого рода соглашений недействительными, особенно в тех случаях, когда арендная ставка была пересмотрена в сторону увеличения.

Что касается изменения условия договора относительно арендной платы в одностороннем порядке по инициативе арендодателя, если такое условие включено в текст договора, то в свете опубликованного Постановления Пленума ВАС N 73 в новой редакции от 25 января 2013 г.

для арендаторов появилась гарантия относительно чрезмерного завышения арендных ставок, которые арендодатель мог утвердить в одностороннем порядке. Так, в п.

22 указанного Постановления содержится положение, что увеличение арендной платы в непропорциональном значении средних рыночных ставок за аренду аналогичного имущества в одностороннем порядке может свидетельствовать о злоупотреблении арендодателем своим правом.

Однако арендатору необходимо в судебном процессе обосновать свою позицию путем приведения среднерыночных цен на аналогичное арендуемое имущество, и только в случае подтверждения его доводов суд может отказать во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Однако в настоящее время наблюдается также еще одно основание для арендатора или иного заинтересованного лица, чтобы оспорить размер арендной платы, а в случае, если объектом договора аренды выступает недвижимость, то и всю сделку в целом.

Данным основанием является чрезмерное завышение арендной платы арендодателем (в несколько раз), суды при этом руководствуются в последнее время часто применимыми для “рушения сделок” ст. ст. 10, 168 ГК РФ. Данное обстоятельство подтверждается Определением ВАС РФ от 6 декабря 2013 г.

N ВАС-13846/13 по делу N А19-2903/2010, в котором суд указал следующее: “…

договор, предоставление по которому со стороны одного лица в два и более раза превышает встречное предоставление или обычную рыночную цену, уплачиваемую в подобных случаях, может являться основанием для признания сделки недействительной на основании статей 10, 168 ГК РФ”.

На основании изложенного можно прийти к выводу, что по вопросу правовой природы такого условия договора аренды, как размер арендной платы, в юридической науке существуют различные точки зрения.

Кроме того, подходы к установлению и изменению размера арендной платы относительно различных видов объектов гражданских прав могут иметь различную динамику.

В связи с этим при заключении дополнительных соглашений об изменении размера арендной платы, в том числе по ее снижению, необходимо прибегать не только к Гражданскому кодексу РФ, но и к специальному законодательству.

Источник: http://canonlex.com/arendnaya-plata-po-dogovoru-arendy.html

Юр-решение
Добавить комментарий