После построения дома застройщиком, площадь в квартире увеличилась

О «лишних» и «недостающих» квадратных метрах, обнаружившихся при приемке квартиры

После построения дома застройщиком, площадь в квартире увеличилась

Бывает, что после завершения строительства дома площадь квартиры становится больше или меньше. В этом материале мы предлагаем выяснить, почему это происходит, и как получить возврат излишне уплаченных денег либо, наоборот, доплатить за избыточную жилплощадь.

В процессе приемки квартиры дольщик может обнаружить, что площадь купленной им квартиры не соответствует заявленной. Почему появляются расхождения с проектной площадью? 

Дело все в том, что в ходе строительства могут быть допущены технические погрешности, которые и приводят к изменению фактической площади жилья. Получается, что каждый дольщик, приобретая квартиру на этапе строительства, не застрахован от необходимости доплаты на внезапно появившиеся квадратные метры. 

Если при обмерах площадь квартиры станет больше той, которая указана в договоре долевого участия, то застройщик может потребовать от дольщика внести дополнительную оплату. Может быть и диаметрально противоположная ситуация: площадь квартиры стала меньше проектной – значит, дольщик может рассчитывать на компенсацию со стороны застройщика.

Существуют ли нормы возможных расхождений в жилой площади квартир в строящихся домах? Законодательно такие нормы не установлены, однако практика показывает, что расхождения, как правило, незначительные, и в среднем составляют 0,1-2 квадратных метра, в зависимости о площади квартиры. 

Реже всего расхождения между проектной и фактической площадью квартир в новых домах фиксируются в новостройках панельного типа, поскольку такие дома строятся из готовых составляющих, имеющих строго определенные размеры.

Чаще всего возможные отклонения прописываются в каждом конкретном договоре долевого участия. Допускаемые расхождения между оплаченной и фактической площадью жилья обычно связаны с толщиной несущих конструкций. Учитывая такие допуски, заранее более-менее точно рассчитать возможные погрешности площади при строительстве очень трудно.

Излишние квадратные метры: почему они появляются?

По словам специалистов, первой и самой основной причиной возникновения неучтенных квадратных метров жилья являются погрешности толщины несущих конструкций, о которых было сказано выше.

А если в процессе строительства здания возникает необходимость внесения изменений в проект, то появления лишних или дополнительных квадратных метров в квартирах дома не избежать.

Если подобная ситуация возникает, строительная компания обязана поставить всех дольщиков в известность о планируемых изменениях и внести в ДДУ эти изменения.

Несмотря на то, что изменение заявленной площади квартир многие покупатели считают следствием строительных ошибок и халатности застройщика, на самом деле такие случаи нетипичны, скорее это исключение из правил.

Конечно, нельзя сбрасывать со счетов опыт строителей и их профессионализм, но современные технологии возведения жилых домов весьма точные, поэтому очень редко причиной погрешностей могут быть ошибки строителей.

Мы уже говорили, что реже всего накладки с площадью квартир возникают в панельных домах, так как по сути такие здания – это конструктор, они собираются из готовых блоков.

В таких домах расхождения по площади редко составляют более одного «квадрата».

Более распространенной сегодня является монолитная и монолитно-кирпичные технология, здесь допускается изменение проекта в процессе строительства. 

Если такой дом строится по индивидуальному проекту, то расхождения по площади могут быть весьма значительными. Случается, что квартира может стать больше или меньше на 5-8 квадратных метров, средний показатель погрешности для домов монолитной технологии составляет 0,5-4 кв. м.

Изменение площади квартиры связано также с количеством комнат – в однокомнатной квартире погрешность будет меньше, чем в «трешке». Может случиться и так: общая площадь соответствует прописанной в договоре, а вот с жилой площадью произошли изменения – например, коридор стал больше, а вот гостиная или детская комната стали меньшими. Конечно, не всем покупателям такие изменения будут по душе.

Специалисты говорят, что в домах, строящихся по монолитно-кирпичной технологии, отклонений от фактической площади практически не избежать. Обычно в договорах долевого участия в строительстве таких многоквартирных домов прописывается возможность отклонений от площади. 

У разных застройщиков могут быть различные методы решения таких вопросов: одни не требуют внесения дополнительной оплаты за появившиеся квадратные метры, но также и не готовы возвращать излишне уплаченные покупателем деньги, если площадь квартиры станет меньше; другие же прописывают в договоре, что отклонения, появившиеся в процессе строительства, будут оплачиваться сторонами договора. Таким образом, в последнем случае квартира может стать дороже, чем изначально за нее заплатил покупатель.

Опытные строители понимают, что большой многоэтажный дом невозможно построить без хотя бы небольших отклонений по площади. Даже в строительных нормах допускаются отклонения строительных конструкций до 20 мм, что отразится на площади квартир, в зависимости от количества комнат, разницей между фактической и заявленной площадью в пределах до 1,5 метра.

Эксперты считают, что погрешности в размерах возникают по ряду причин:

  • Площадь каждой квартиры рассчитывается на стадии проектирования дома, на этом этапе все вопросы, касающиеся коммуникаций дома, подробно не прорабатываются. Уже на стадии работы со строительной документацией инженерные коммуникации рассчитываются более скрупулезно, вносятся изменения в размеры дымоходов, диаметры сечения систем вентиляции или размеры труб. Нередко возникает необходимость изменения площади коммуникационных систем, что, безусловно, сказывается на площади квартир.
  • При проработке рабочей документации здания проводится максимально точный расчет элементов несущих конструкций, в результате чего сечения монолитных стен или колонн могут измениться – увеличиться или уменьшиться. Когда техники БТИ будут производить замеры, все, даже самые несущественные расхождения в размерах складываются, в результате возникшая разница площадей квартир может быть весьма ощутимой.
  • Возможность строительных просчетов, следствием которых будет изменение площади квартир дома, также нельзя исключать, хотя такие случаи встречаются довольно редко.

Кто будет платить?

Как правило, в договоре долевого участия указывается, что, если погрешность по площади квартиры не будет превышать одного квадратного метра, перерасчет производиться не будет. В случае, если же погрешность будет выше, чаще всего от дольщика требуют доплатить на появившиеся квадратные метры. 

Если же расхождения по площади очень существенные, и превышают 5% от указанной в ДДУ площади, и дольщик отказывается вносить оплату за излишние «квадраты», то последний имеет право отказаться от купленной квартиры и потребовать возврата всех внесенных денег. Таким образом, условия доплаты (или ее отсутствия) прописываются в ДДУ, при этом расчет обязательно производится до подписания акта приемки квартиры.

Когда возникает обратная ситуация, и площадь квартиры стала меньше ожидаемой, в обязанности застройщика входит возврат денег из расчета стоимости одного квадратного метра, установленной в момент подписания ДДУ. По аналогии с предыдущей ситуацией, покупатель может в одностороннем порядке расторгнуть все договоренности с застройщиком, если фактическая площадь квартиры стала меньше предполагаемой более чем на 5%. 

Дольщик направляет письмо застройщику с указанием причин расторжения договора долевого участия, и получает обратно все уплаченные деньги. Если же дольщик согласен с подобным изменением площади квартиры, и не отказывается от покупки, то застройщик обязан произвести перерасчет и вернуть ему излишне уплаченную сумму.

Обычно в ДДУ вносятся все условия возврата денег, все расчеты между сторонами необходимо произвести ранее подписания акта о приемке квартиры. Нередко в ДДУ есть условие, что при изменении площади в пределах 1 кв. м.

в меньшую сторону застройщик освобождается от необходимости доплаты, а вот если площадь квартиры увеличилась, дольщик обязан внести деньги за дополнительные квадратные метры.

Согласитесь, не совсем справедливое условие! 

Но эксперты рынка уверяют, что подобных «умных» застройщиков сегодня становится все меньше.

О сложившейся практике

Чаще всего в ДДУ условия для сторон равнозначные, а размер погрешности равен 0,5 метрам.

Если площадь квартиры стала меньше на полметра, застройщик не будет ничего компенсировать дольщику, так же, как и в случае, когда площадь стала больше на 0,5 метра – дольщик не будет доплачивать ни копейки.

Если погрешность больше, обычно стороны договариваются произвести взаиморасчеты – вернуть или доплатить деньги.

Когда строительство дома завершено, застройщик обязан произвести замеры, в соответствии с которыми составляется технический план всего дома. Основываясь на данном документе, а также учитывая условия договора долевого участия, где указан порядок возможных перерасчетов, застройщик обязан письменно уведомить всех дольщиков об изменениях площади квартир. 

Если имеет место увеличение площади более чем на 0,5 метра, дольщик производит доплату, если же квадратных метров стало меньше, то доплачивать дольщику будет уже застройщик. Расчет доплаты или возврата денег производится с учетом указанной в ДДУ стоимости квадратного метра.

Если площадь квартиры стала меньше, дольщику необходимо направить застройщику заявление на возврат средств, указав в нем реквизиты счета, на который должны быть перечислена компенсация. Обычно срок возврата безналичных средств составляет не более 5 дней. Очень важно, чтобы все взаиморасчеты были произведены до подписания акта о приемке квартиры. 

В этом документе должна быть указана фактическая площадь квартиры, больше никаких дополнительных документов покупателю будет не нужно – только сам ДДУ и личный паспорт.

Важно понимать, что при доплате или возврате денежных средств в расчет берется не текущая рыночная стоимость квадратного метра квартиры, а его стоимость, указанная в ДДУ.

Таким образом, если дольщик на раннем этапе строительства внес деньги из расчета 40 000 рублей за «квадрат», а на момент ввода дома в эксплуатацию стоимость квадратного метра увеличилась до 50 000 рублей, то разница в площади будет выплачена, исходя из первоначальной цены. 

В связи с этим, естественно, покупателю крайне невыгодно расторгать договор и требовать возврата денег, так как за время строительства цены на рынке выросли, и за возвращенные деньги вряд ли уже можно будет купить аналогичный объект, даже на начальной стадии строительства.

Очень важен вопрос, касающийся излишних квадратных метров для покупателей, использовавших для покупки квартиры ипотечные средства – в случае необходимости доплаты за дополнительную площадь им, помимо ежемесячных ипотечных платежей и первоначального взноса, необходимы будут дополнительные деньги. Сумма может быть существенной, и придется думать, где ее взять, так как при увеличении площади на 4 кв. м. при стоимости «квадрата» в 40 000 рублей потребуется внести дополнительно еще 160 000 рублей

Источник: https://pikato.ru/publikatsii/articles/poleznye-sovety/o-lishnikh-i-nedostayushchikh-kvadratnykh-metrakh-obnaruzhivshikhsya-pri-priemke-kvartiry/

Плата за излишки — Квадрум.Медиа

После построения дома застройщиком, площадь в квартире увеличилась

Коллега поделилась радостью — скоро новоселье. А спустя несколько дней рассказала о «подарке», который приготовил застройщик: её квартира «увеличилась» на 6 «квадратов»! И всё бы ничего, да только такая добавка к её «однушке» дорогого стоит — более полумиллиона. И ключи не вручат, если эта сумма не будет оплачена.

На рынке первичной недвижимости ситуация, когда покупатель после введения жилого дома в эксплуатацию получает квартиру с несколько иной площадью, чем оговаривалось ранее в договоре, считается нормальной практикой, уверяют эксперты.

Это связано с тем, что в отличие от вторичного рынка клиент приобретает в новостройке не готовую квартиру, и чем раньше состоялась сделка, тем больше вероятность того, что финальный продукт будет другим, нежели прописываемым в проекте.

Юрий Комиссаренко, директор департамента продаж ГК «МИЦ», подтверждает: «Изменение площади может произойти и происходит, как в большую, так и в меньшую сторону по итогам завершения строительства. Как правило, это издержки строительного процесса, а не желание застройщика обмануть».

«Подобная ситуация довольно распространена в сегменте новостроек, причём погрешность может быть как в пользу покупателя, так и в пользу застройщика, – говорит Яна Сосорева, первый заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость». – По факту, построить дом миллиметр в миллиметр невозможно, поэтому можно говорить о некой допустимой погрешности. По сути, это до 2-3% (то, что выше этого уровня, уже считается серьёзной разницей)». 

«Конечно, подобные несоответствия не должны носить масштабный характер, хотя существуют примеры, когда уже на этапе активной реализации застройщик приступал к перепроектированию и, как следствие, был вынужден менять документацию, параметры и характеристики квартир», – сообщает Наталья Саакянц, коммерческий директор компания Rose Group.

«Так бывает, когда проект корректируют уже в процессе строительства. Это не означает, что изменения наносят вред конструктиву здания и так далее, – утверждает Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп».

– Например, бывает, что проект приобретается застройщиком у другого застройщика и впоследствии дорабатывается: допустим, места общего пользования неоправданно большие и часть из них просто не нужна, но если «прирезать» данную площадь к квартире, то получается очень удобная кладовая, и т.п.

Плюс если к этой цифре прибавить нормальную погрешность строительства, то и получается 4-8 кв. м».

«Действительно, такие ситуации имеют место быть, – согласен Вадим Морозов, руководитель департамента службы заказчика ГК «Премьер». – Нередко это связано с нестыковками в проектной документации, особенно в документах по архитектурно-строительным решениям и инженерно-техническому обеспечению (АР, АС, ИОС).

Нельзя исключать и случаи корректировки проектов в процессе строительства, которые не всегда зависят от застройщика: необходимость сдвинуть коммуникацию, различные технические изменения, которые могут возникнуть у местной администрации уже в ходе строительства жилого комплекса, например, при реконструкциях дорог, ремонтных работах и т.д.

«При грамотном проектировании жилых комплексов возникновение такой большой “дополнительной площади” как 6-7 кв.

м практически невозможно, – Леонард Блинов, заместитель генерального директора компании Urban Group. – Но в единичных случаях погрешность при строительстве дома может составлять до 3 кв.

м в больших квартирах и до 1,5 кв. м в небольших. Эта разница может быть как в большую, так и меньшую сторону».

«К сожалению, на сегодняшний день качество проектирования и проектной документации оставляет желать лучшего, – уверен Дмитрий Власов, коммерческий директор компании RDI. – На разных этапах могут возникать корректировки всего проекта дома, которые могут привести к значительным изменениям площади непосредственно квартир.

Как правило, это результат низкого уровня профессионализма, как проектировщиков, так и заказчиков-застройщиков. То есть изменение площади квартир происходит не за счёт фактического строительства, а именно в результате корректировки проекта.

Соответственно, необходимость пересмотра площади и стоимости квартиры вызвано отнюдь не желанием “выманить” больше денег со стороны продавца, ведь в накладе может остаться как раз он, а не покупатель».

«В принципе, изменение площади квартиры в ходе строительства связано с особенностями технологии строительства, – говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».

– Например, в домах, построенных по панельной технологии, разница чаще всего не превышает 1 метра, поскольку панельные дома строятся из одинаковых по размеру готовых блоков, это серийный типовой продукт.

В то же время монолитные и монолитно-кирпичные дома строятся по индивидуальным проектам, планировки в них либо свободные, либо каждый раз разные, соответственно, учесть предыдущие ошибочные результаты замеров невозможно, в результате разница метража в них обычно больше.

К тому же квартиры в таких домах чаще всего более просторные, поэтому и площадь может отличаться от изначально заявленной на несколько метров.

Однако если между проектной и построенной площадью разница очень большая и доходит до 10 метров, это может свидетельствовать о допущенной при строительстве ошибке. В этом случае изменение площади может оказаться меньшей из бед, поэтому такую квартиру принимать от застройщика нужно очень внимательно».

Договор дороже денег

«Первый совет: читать договор долевого участия в строительстве — вдруг там было указано возможное увеличение на эти “золотые” метры? – отмечает Екатерина Артёмова, ведущий специалист департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья». – Расхождение в размерах можно объяснить несколькими факторами.

Первый, и, пожалуй, наиболее распространённый, — это фактор увеличения общей площади помещения за счёт балконов/лоджий. Когда девелопер заключает договор ДДУ с покупателем, и проектом предусматривается возведение жилых помещений с балконами, согласно действующему законодательству подобные помещения считаются летними, т.

е. на них распространяются понижающие коэффициенты (0,5 — лоджия, 0,3 — балкон). Некоторые застройщики учитывают эти понижающие коэффициенты, а некоторые их игнорируют.

Иными словами, если в квартире имеется лоджия или балкон, площадь квартиры может оказаться меньше или больше проектной, в зависимости от совести застройщика.

Второй фактор относится, скорее, к монолитным домам. Чтобы сократить общую нагрузку на фундамент, толщина стен уменьшается с увеличением этажности.

Поэтому одна и та же планировка квартиры, например, на втором и семнадцатом этажах может отличаться от заявленной площади в рамках погрешности 1-2 кв. м.

В заключении хотелось бы уточнить, что при проведении технической инвентаризации имущества, на основе которой идёт регистрация права собственности, понижающие коэффициенты не учитываются».

«Также бывают разночтения в просчётах площади квартир-студий, – дополняет Вадим Морозов. – Само понятие квартиры-студии обозначает жильё с объединённой кухней.

Изначально застройщик заказывает однокомнатные квартиры, потом они переделываются в студии.

БТИ же в свою очередь начинает считать кухню отдельно от жилой площади, и каким образом получится провести границу перегородки между кухней и комнатой, которой по факту нет, не всегда понятно».

«Договор ДДУ обязан содержать в себе пункт об увеличении или сокращении площади квартиры после финальных обмеров БТИ, – подтверждает Кристина Томилина, руководитель отдела продаж городской недвижимости IntermarkSavills.

– При подписании договора покупатель должен быть осведомлён о возможном изменении площади и согласен с тем фактом, что ему могут как вернуть деньги, если площадь уменьшится, так и попросить доплатить разницу при появлении новых метров.

На практике мы действительно встречали случаи, когда площадь квартиры увеличивалась. Однако речь шла максимум о 1-3 дополнительных метрах.

Если в итоге доплата все-таки необходима, то цена 1 метра, как правило, фиксируется в ДДУ и рассчитывается исходя из стоимости на момент заключения договора.

В некоторой степени это скрашивает ситуацию, так как рыночная цена дополнительных метров на момент их оплаты будет явно больше, чем та сумма, которую необходимо внести покупателю по ДДУ.

Это объясняется тем, что выплата за дополнительные метры обычно происходит на самой последней стадии строительства, когда квартира существенно подорожала по сравнению с ценой в ДДУ».

«В договорах по приобретению недвижимости прописывается возможность увеличения площади квартиры и необходимость уплаты со стороны покупателя за дополнительные квадратные метры, отличающиеся от проектной площади, – говорит Алексей Оленёв, заместитель директора департамента новостроек Est-a-Tet.

– При этом застройщик в случае уменьшения реальной площади квартиры обязуется оплатить покупателю «отсутствующие» квадратные метры. Все взаиморасчёты в таком случае производятся, исходя из цены квадратного метра на момент приобретения квартиры. Как правило, площадь жилья крайне редко уменьшается, а скорее увеличивается, но не более чем на три квадратных метра.

Однако это может превратиться в серьёзную для покупателя сумму. Например, если в условном столичном проекте стоимость кв. м составляет 150 тыс. руб., то размер доплаты за 3 кв. м увеличения площади квартиры будет 450 тыс. руб.

От этого не застрахован ни один проект, это неизбежный технологический нюанс, предусмотренный законодательством, поэтому мы всегда советуем нашим клиентам предусматривать в своём бюджете на покупку жилья подобные возможные расходы».

Как информирует Леонард Блинов, в договоре ДДУ на квартиры в проектах Urban Group прописано, что доплачивать за дополнительную площадь нужно только в том случае, если метраж квартиры увеличился более чем на 1 метр.

Если все же покупатель столкнулся с подобной ситуацией, и по тем или иным причинам площадь не соответствует заявленной в договоре, а разница не превышает 1 метра, то собственнику не нужно ничего доплачивать.

При «излишках» более метра, владелец оплачивает их исходя из стоимости квадратного метра на момент заключения договора.

«Когда же возникает обратная ситуация, и владелец получает квартиру с метражом меньше заявленного в договоре, уже застройщик возвращает клиенту стоимость недостающих метров.

Поэтому и застройщик, и собственник заинтересованы в том, чтобы всё было построено так, как изначально планировалось. В проектах компании Urban Group изменения до 2 кв. м как в меньшую, так и в большую сторону составляет около 10%. Большая часть — это незначительные изменения до 1 кв.

м, за которую ни собственнику квартиру, ни застройщику платить, согласно условиям ДДУ, не нужно», — уточняет эксперт.

«Для того чтобы предупредить возникновение конфликтных ситуаций, в договоре ДДУ прописывается три варианта взаимодействия покупателя и застройщика. Первый: вне зависимости от того, насколько фактическая площадь после обмеров БТИ больше или меньше оплаченной, у сторон нет претензий, взаиморасчеты не ведутся.

Второй: устанавливают максимальный диапазон, в пределах которого возмещения средств не будет, однако при его превышении разница компенсируется. То есть, например, если различие по площади составило 0,9 кв. м, перерасчёт не проводится, а если 1,1 кв. м — то разница возмещается, причем не 0,1 кв. м а именно полные 1,1 кв. м.

Третий: перерасчёт проводится в любом случае, даже если разница составляет 0,1 кв. м.

Поэтому при возникновении вопросов внимательно изучите договор. В том случае, если застройщик отказывается компенсировать разницу, вы можете подать иск. Хотя, как правило, такие дела решаются в мирном порядке», – советует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».

«Пункт о необходимости заплатить за дополнительные квадратные метры в случае несоответствия реальной и проектной площади квартиры прописывается обычно во всех видах договоров — долевого участия, договора паенакопления (для членов ЖСК) и предварительных договоров купли-продажи, – уточняет Ирина Доброхотова.

– Если же подобного пункта в договоре прописано не было, то застройщик потребовать доплату не вправе — он может только предложить или попросить. Но сути это не меняет. Поскольку если покупатель это предложение не примет, застройщик может обратиться в суд с иском о возврате неосновательного обогащения.

Ведь за эти лишние квадратные метры покупатель не платил, так на каком основании он должен их получить?».

Источник: https://kvadroom.media/city/47147/

Доплачивать ли, если площадь квартиры больше заявленной?

После построения дома застройщиком, площадь в квартире увеличилась

Согласно 214-ФЗ, расторжение ДДУ допускается только при существенном расхождении между проектной и фактической площадью. Под существенным расхождением понимается 5% от площади квартиры.

В данном случае речь идет о студии, то есть квартире малой площади, и увеличение на 2,8 кв. метра, действительно, может составить более 5%.

Если так и есть, то дольщик имеет все основания для расторжения ДДУ в судебном порядке по п.п.2 п. 1.1. ст. 9 закона 214-ФЗ.

Если дольщик не пожелает воспользоваться своим правом на расторжение договора, то возникает новый вопрос, связанный с обязанностью доплаты за излишние квадратные метры.

Здесь необходимо изучать положения договора, касающиеся порядка формирования цены ДДУ и ее оплаты. Если цена ДДУ определена как произведение цены 1 кв. метра на стоимость 1 кв.

метра и предусмотрен порядок автоматического изменения цены ДДУ, то требования застройщика о доплате обоснованы.

Покупка квартиры в новостройке без внутренних стен

Купить квартиру и сделать ремонт за 12 месяцев

В настоящее время практически во всех ДДУ указывается примерная (проектная) площадь квартиры и отдельно прописывается, что окончательная площадь подлежит уточнению по обмерам БТИ. То есть застройщик предупреждает, что расхождение возможно, и дольщик, подписывая договор, подтверждает, что ознакомлен с данным обстоятельством.

Отвечает ведущий юрист единой городской службы «Помощь дольщикам» Жанна Малис:

Требование застройщика о необходимости доплатить после увеличения размера объекта долевого строительства допустимо и законно. Но только в тех случаях, когда такая возможность изначально была предусмотрена в договоре долевого участия.

В законе о долевом участии в строительстве (214-ФЗ) допускается возможность изменения сторонами цены объекта строительства даже после заключения самого договора. Одним из самых распространенных оснований для подобного изменения будет являться модификация площади объекта строительства.

Следует отметить, что в 95% случаев размер объекта долевого участия, определенный в ДДУ, будет отличаться от фактической площади передаваемой квартиры/апартаментов. Тогда предусматривается перерасчет уплаченной суммы.

Если фактическая площадь уменьшается, застройщик обязан вернуть излишне выплаченные денежные средства. Если же метраж увеличивается, то дольщик обязуется доплатить необходимую сумму.

Но возможен и такой вариант, что цена в договоре фиксирована и дальнейшему изменению не подлежит даже в случае перерасчета площади объекта.

Таким образом, если застройщик требует оплаты за увеличение площади объекта строительства, то, скорее всего, действует правомерно.

Определить, действует застройщик добросовестно или же пытается извлечь необоснованную выгоду, можно на основании конкретных формулировок условий договора о цене.

Для того чтобы избежать подобных спорных моментов, следует внимательно ознакомиться с текстом договора при его заключении и удостовериться, что условия поняты верно.

Приемка квартиры в новостройке без отделки

Инструкция: как принять квартиру в новостройке

Отвечает адвокат, управляющий партнер компании Sdelky.ru Денис Вольнов:

Скорее всего, речь идет о договоре долевого участия, заключенного в соответствии с 214-ФЗ. Согласно вышеуказанному закону, застройщик и дольщик обязаны согласовать цену договора. В соответствии с п.2 ст. 5 данного закона, стороны вправе предусмотреть в договоре условия об изменении цены.

На основании указанной нормы права большинство застройщиков включают пункт, согласно которому при увеличении площади более чем на 1 кв.

метр (или определенный процент от общей площади) дольщик обязан доплатить. При уменьшении площади более чем на 1 кв. метр, застройщик обязан произвести возврат денежных средств.

Введения в заблуждение нет, так как дольщик подписывал договор и был ознакомлен с его условиями.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Проектная площадь действительно зачастую отличается от фактической. Обязательство о доплате по метрам прописано в договоре долевого участия, следовательно, в силу вступают договорные взаимоотношения.

В случае, если в договоре не было никаких уточняющих пунктов по данному вопросу, то «лишнюю площадь» придется оплачивать.

Если же Вы считаете, что данный договор противоречит действующему законодательству, то необходимо оспаривать это в судебном порядке.

В чем смысл поправок в 214-ФЗ?

6 простых способов сэкономить, покупая квартиру в новостройке

Отвечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина:

Как правило, в условия ДДУ застройщик включает положение о том, что проектная площадь объекта недвижимого имущества может отличаться от изначально запланированной после завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию по результатам обмеров органов технической инвентаризации (БТИ). В результате между застройщиком и участником долевого строительства происходит перерасчет стоимости ДДУ как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения в зависимости от ситуации.

При проектировании строительства многоквартирного дома застройщик указывает ориентировочные площади объектов недвижимости в связи с тем, что в процессе проведения строительных работ невозможно соблюсти изначально запланированные параметры.

Таким образом, требование застройщика об оплате за дополнительно построенную площадь, которую невозможно было определить на этапе проектирования объекта, является законным. Однако перерасчет должен быть проведен с применением понижающих коэффициентов в случае, если изменения затронули летние неотапливаемые помещения, лоджии, балконы.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как выбрать новостройку и застройщика?

Инструкция: как оформить перепланировку?

Что делать, если строительство затянулось: 11 полезных статей

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/doplachivat_li_esli_ploschad_kvartiry_bolshe_zayavlennoy/7461

«Лишние» квадратные метры в новостройках: приятный сюрприз или серьезный дефект

После построения дома застройщиком, площадь в квартире увеличилась

Все новости

«Лишние» квадратные метры в новостройках: приятный сюрприз или серьезный дефект Заплатив немалые деньги за квартиру в строящемся доме, покупатель рискует столкнуться с необходимостью доплатить за «лишние» квадратные метры при получении ключей.

Если после обмера БТИ окажется, что площадь жилья больше, чем указано в ДДУ, застройщик предъявит счет.Для начала разберемся, что значит «лишние» квадратные метры. Это площадь квартиры, за которую покупатель не платил при оформлении договора долевого участия.

Образуется она из-за того, что процесс строительства очень сложный, и на этапе проектирования невозможно с точностью до квадратных сантиметров рассчитать, какой будет площадь помещений. При расчете с застройщиком за основу берется проектная площадь, а все остальное уже считается «лишними» квадратными метрами.

Кстати, с одинаковой вероятностью площадь квартиры может стать как больше, так и меньше.

«Такие ситуации возникают в 99,9% случаев. Расхождение может быть в десятую или даже сотую часть метра, но оно почти наверняка будет.

Просто потому, что построить дом с точностью до тысячных долей метра (если сравнивать с проектом) практически невозможно» Ольга Павлова, «Магистрат» (входит в ГК «ИНТЕКО»)

Меньше всего площадь, указанная в ДДУ, и фактическая разнятся в панельных домах, так как там здание собирается, как конструктор. Чаще всего разница не превышает 1 квадратного метра.

По словам Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», панельные дома строятся из одинаковых по размеру готовых блоков, это серийный типовой продукт, планировки в них также являются типовыми. Поэтому, возводя такие дома постоянно, застройщик уже способен учесть погрешности и разработать наиболее точные планировки.

А вот технология строительства монолитных зданий существенно отличается, она более сложная, но при этом гибкая и позволяет менять проект даже на стадии строительства. Подобные дома возводятся по индивидуальному проекту, поэтому площадь квартир может гораздо сильнее отличаться от указанной в договоре. Разница доходит до 5-7 кв. м. Однако, как правило, она варьируется от 0,5 до 4 кв. м.

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», утверждает, что расхождение зависит от количества комнат. Так, в трехкомнатной квартире встречалась разница до 5-7 «квадратов». В «однушках» такого быть не может, максимальное расхождение достигает не более 3-4 кв. м. Если же это произошло, то, скорее всего, был изменен сам проект.

По словам Вадима Морозова, руководителя департамента службы заказчика ГК «Премьер», бывают разночтения в просчетах площади квартир-студий. «Изначально застройщик заказывает однокомнатные квартиры, в процессе строительства они переделываются в студии, – поясняет Вадим.

– БТИ же в свою очередь начинает считать кухню отдельно от жилья, и каким образом получится провести границу перегородки между кухней и комнатой, которой по факту нет – не всегда понятно».

Коммерческий директор ГК «Кортрос» Василий Фетисов также отмечает, что часто дома начинают строиться и поступают в продажу на основании проектной документации стадии «Проект», которая менее точна по сравнению с документацией стадии «Рабочая документация». Из-за этого возникают отклонения в площади квартир.

Причина, по которой площадь квартиры отличается от указанной в ДДУ, может крыться и в элементарной халатности. Эмиль Захаряев, управляющий партнер Rezidential group, говорит, что бывают случаи, когда сотрудники БТИ после обмера одной квартиры записывают оптом еще несколько квартир с такой же планировкой. Погрешность при этом будет считаться минимальной, хотя по факту все может быть иначе.

Сложно сказать, какие помещения в квартире чаще всего становятся больше или меньше, каждый случай индивидуален. Однако, как правило, квартиры с более изысканными архитектурными решениями и неровными фасадами могут быть более отличны от тех параметров, которые указаны ранее в проектно-технической документации. Кроме того, площадь различается в помещениях, соприкасающихся с другими квартирами.

Чем выше этаж, тем более вероятно отклонение. И если в одной квартире площадь может немного увеличиться, то в соседней она, скорее всего, уменьшится. Бывает, что общая площадь квартиры соответствует указанной в ДДУ, но внутри самого объекта происходит «перегруппировка». К примеру, от коридора «отрезаются» квадратные метры и присоединяются к комнате.

Стоит отметить, что при приемке квартиры можно воспользоваться услугами независимого кадастрового инженера и произвести обмеры площади. Если ее размер отличается от заявленной первоначально, можно идти в суд. Директор департамента продаж риэлторской компании «Магистрат» (входит в ГК «ИНТЕКО») Ольга Павлова пояснила, что ДДУ вообще можно расторгнуть в любой момент и без объяснения причин.

При заключении договора застройщик принимает на себя обязательства построить жилье в четком соответствии с технической документацией, и если возникли увеличения площади, то это событие можно расценивать как технический дефект, риск появления которого застройщик также принял при подписании договора.

Поэтому говорить о том, что застройщик может принудить клиента доплатить за прибавленные метры – юридически неправомерно. Конечно, компания вправе обратиться с иском в суд, но правоприменительная практика свидетельствует о том, что данные ситуации рассматриваются в большинстве случаев в пользу покупателя.Естественно, чтобы предотвратить возникновение различных споров и, как следствие, судебных исков, застройщики прописывают в ДДУ вероятность изменения площади квартиры, а также порядок и условия взаиморасчетов между покупателем и компанией.

«В договоре, как правило, указано допустимое расхождение в площади, в рамках которого ни продавец, ни покупатель не получает компенсаций. При превышении данной цифры, составляется дополнительное соглашение к договору, согласно которому покупатель либо получает часть уплаченной суммы обратно, либо оплачивает лишние квадратные метры»
Дмитрий Пантелеймонов, ГК «Лидер Групп»

Вообще допустимое расхождение регламентируется строительными нормами и правилами. Перед тем, как ввести объект в эксплуатацию, застройщик должен получить у соответствующих госорганов важный документ – ЗОС или Заключение о соответствии построенного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации.

Он как раз подтверждает, что разница между проектной и фактической площадью соответствует допустимому. Что касается ДДУ, то у каждого застройщика есть свои условия проведения перерасчета стоимости квартиры, если расхождение выше допустимого.Если исходить из сложившейся практики, расхождение в площади, которое не влечет за собой финансовых перерасчетов – 1 кв.

м как в бОльшую, так и в меньшую сторону. Иногда этот параметр указывается в относительном значении 2% от общей площади квартиры.Интересный пример приводит Эмиль Захаряев: при покупке 25-метровой студии по условиям договора одного застройщика предлагалось начинать обсуждать перерасчеты, если площадь квартиры будет отличаться от проектной на 10 кв. м и более в любую сторону.

По понятным причинам покупатель не планировал участвовать за свои собственные деньги в такой лотерее – получить квартиру 17 или 37 кв. м – и потребовал изменить этот пункт.

«В случае если квартира приобретается по программе военной ипотеки, стоимость объекта недвижимости фиксируется в ДДУ и не подлежит пересмотру, даже если после обмера БТИ были обнаружены расхождения», – говорит Рустам Арсланов, директор департамента продаж ГК «Гранель».

Таким образом, если покупатель после процедуры обмера квартиры получил большее количество квадратных метров, он должен произвести доплату. Или, наоборот, если фактическая площадь меньше той, которая указана в ДДУ, застройщик должен вернуть деньги.

При этом, как отмечает первый заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сосорева, цена квадратного метра устанавливается в договоре и, как правило, она может меняться только по соглашению сторон. Следовательно, расчет будет вестись, исходя из стоимости квадратного метра, установленного договором.

То есть если квартира была куплена на ранней стадии строительства по 100 тыс. рублей за «квадрат», то и после обмеров БТИ разница в площади доплачивается, исходя из этой стоимости, даже если за время строительства рыночная цена увеличилась на 30-40%.

Кстати, по этой же причине эксперты не советуют обращаться к застройщику или в суд с требованием вернуть деньги за квартиру, которая после обмена БТИ стала больше или меньше на незначительное количество квадратных метров. За несколько лет строительства рыночная цена квартиры выросла, а вернут за нее лишь ту сумму, которую покупатель заплатил при заключении ДДУ. На эти деньги квартиру той же площади уже не купишь, причем даже в строящихся объектах, ведь цены на жилье растут еще и за счет роста себестоимости.

«Если разница очень велика и достигает 10 квадратных метров, то это почти наверняка свидетельствует о допущенной при строительстве ошибке. В этом случае изменение площади может оказаться меньшей из бед, поэтому принимать такую квартиру нужно очень внимательно»
Ирина Доброхотова, «БЕСТ-Новострой»

При обмере квартир бывает путаница с балконами и лоджиями. Расчет стоимости суммы сделки при покупке квартиры по ДДУ должен вестись с применением понижающих коэффициентов (0,5 – лоджии, 0,3 – балконы) согласно российскому законодательству.Отдельного внимания заслуживают случаи, когда квартира приобретается в ипотеку.

Очевидно, что помимо первоначального взноса и ежемесячных выплат по кредиту покупателю необходимо иметь и сумму, которую, возможно, придется заплатить при приемке квартиры. За время стройки ее придется накопить либо затем в срочном порядке искать – занимать у знакомых, брать кредит и т.д.

, ведь если дело дошло до доплаты, значит расхождение значительное, как и сумма. Даже с учетом того, что «квадрат» стоит 60 тыс. рублей, за «лишних» 5 кв. м придется выложить 300 тыс. рублей.

Раиса Манаширова, коммерческий директор SDI Group, отмечает, что не стоит забывать о лояльности застройщиков, которые готовы до последнего ждать исполнения обязательств по договору, не применяя штрафных санкций по отношению к участнику долевого строительства (не та ситуация на рынке), но оставляя за собой право досрочного расторжения. «Неисполнение принятых на себя обязательств может привести к требованию банка о досрочном погашении кредита в связи с утратой предмета залога», – уточняет Раиса.Яна Сосорева считает, что подобные проблемы могут быть решены договорным путем. Например, подписанием документов о рассрочке платежа. Нужно учитывать, что в соответствии 214-ФЗ застройщик не вправе задерживать передачу построенного объекта и ставить условием передачи внесение доплаты за «лишнюю» площадь.

Источник: www.novostroy-m.ru

[Дата добавления: 25-02-2016] [ 3602] Информация
Посетители, находящиеся в группе Гости, не могут оставлять комментарии к данной публикации.

Источник: http://novostroyki-ykt.ru/1593-lishnie-kvadratnye-metry-v-novostroykah-priyatnyy-syurpriz-ili-sereznyy-defekt.html

Юр-решение
Добавить комментарий