Оплата за содержание общего домового имущества, если у организации отдельный вход

Кто платит дважды?

Оплата за содержание общего домового имущества, если у организации отдельный вход

Жизнь щедра, как сельский магазин, на товар, который нам не нужен.

Николай Колычев

Когда-то, еще в прошлом веке, иметь жилье на первом этаже, да еще и окнами на оживленный проспект было не очень престижно. Сегодня все изменилось.

Во многих жилых домах на месте вчерашних «не престижных» квартир, находятся магазины, клиники, офисы. Все они именуются одним термином: нежилые помещения.

И сегодня многие предприниматели, являющиеся собственниками нежилых помещений в жилом доме, поставлены в непонятную ситуацию.

Приведем конкретный пример. Предприниматель и собственник нежилого помещения на 1 этаже многоквартирного жилого дома на праве собственности.

Он не пользуется частью общего имущества дома, так как в этом нет необходимости (да и возможность для этого отсутствует). Нежилые помещения в доме имеют свою инфраструктуру (отдельный вход, инженерные коммуникации, и т. д.).

Однако управляющая компания и (или) ТСЖ считают, что предприниматель должен нести расходы по ремонту и текущему содержанию общего имущества.

Бесспорно, что собственники нежилых помещений должны возмещать затраты на ремонт крыши, подвала, оборудования и другого имущества, которое обслуживает весь дом, пропорционально своей доле.

А вот должны ли они платить за техническое содержание имущества, которым реально не пользуются и без использования которого возможна нормальная эксплуатация принадлежащего им нежилого помещения? Ведь собственник нежилого помещения полностью несет расходы по содержанию своей аналогичной инфраструктуры и фактически дважды платит за одно и то же.

Сегодня, когда каждая копейка дорога сердцу предпринимателя, у собственников нежилых помещений возникает целый ряд вопросов по оплате и обслуживанию общего имущества. За консультацией по данной теме мы обратились к главе независимого партнерства предпринимателей города Череповца Сергею Панову.

— Сергей Александрович, законно ли, что управляющая компания выставляет счета за услуги и работы по управлению общего имущества в многоквартирном доме собственниками нежилого иммущества? Тогда как большинством услуг (лифтом, подъездом) он не пользуется.

— Вопросов на эту тему много. Это действительно законно, по закону собственник должен платить за все, но тут есть масса подводных камней. Во-первых, собственник нежилого помещения должен заключить договор с управляющей компанией.

Управляющая компания предлагает договор типовой, такой же, какой она заключает с жильцами. То есть согласно этому договору собственник должен оплачивать, например, вывоз мусора. Но объемы отходов жилого помещения и, скажем, магазина не сравнимы.

И, как правило, у собственника уже заключен договор с другой компанией по вывозу мусора. Или в ведении собственника нежилого помещения находится определенная территория, уборку которой собственник обязан оплачивать.

Однако у собственника уже имеется договор с какой-либо организацией по уборке территории. Либо же имеется специально нанятый для этого человек.

Касательно этих двух услуг есть вариант: любо управляющая компания за свой счет производит работы, либо собственник своими силами организовывает уборку территории и вывоз мусора, и эти услуги исключаются из стоимости договора. Что же касается других услуг (содержание лифта, подъезда), то здесь также вопрос спорный. И его надо решать в частном порядке с управляющей компанией.

— Отличается ли оплата собственников жилого и нежилого имущества?

— По закону нет, а на практике отличается. Средняя городская ставка 15 рублей за метр. Но у собственников нежилого имущества, как правило, территория в разы больше. И затраты, естественно, больше.

Да и уровень обслуживания несколько другой.

Поэтому в качестве одного из решений данной проблемы можно рассматривать понижение ставки для собственников нежилых помещений до 4 — 5 рублей за метр, а остальное (имеется ввиду услуги по вывозу мусора, и т.д.) он делает сам.

— Сергей Александрович, подскажите алгоритм действий собственника нежилого помещения в решении этого вопроса.

— Собственнику нежилого помещения нужно прийти в управляющую компанию и взять неподписанный проект договора. Убрать оттуда все пункты, с которыми он не согласен. Составить дополнительное соглашение, в котором указать необходимые пункты.

Все, что он способен делать за свой счет. И дальше направляться к юристу управляющей компании и решать этот вопрос с учетом того, как будут развиваться события. Примеры таких действий уже есть.

И ни в коем случае не подписывать договор, который изначально предлагает управляющая компания.

Многие предприниматели сталкиваются с некоторыми проблемами, касающимися оплаты по ремонту и обслуживанию общего имущества. А также с вопросом расчета ставки оплаты. С этими вопросами мы обратились к начальнику отдела аналитической работы в сфере жилищно-коммунального хозяйства департамента ЖКХ мэрии города Череповца Татьяне Тасенко.

— Татьяна Николаевна, многих начинающих предпринимателей интересует вопрос: одинакова ли оплата по обслуживанию общего имущества для собственников жилья и нежилых помещений? Есть ли отличия по закону и на практике?

— Жилищный кодекс РФ обязывает всех соб­ственников помещений (без разделения на жилые и нежилые) нести бремя расходов по содержанию общего имущества в размере, пропорциональном площади помещения, находящегося в собственности.

К общему имуществу относятся стены, крыша, фундаменты, подвалы, чердаки, инженерные коммуникации от входа в дом до первого вентиля в помещении, система отопления полностью, вместе с радиаторами отопления, а также земельный участок. Но собственники помещений могут договориться с управляющей организацией о порядке оплаты содержания общего имущества.

Например, если над нежилым помещением есть своя часть крыши, то владелец нежилого помещения может содержать и ремонтировать ее сам, не требуя оплаты с жильцов дома, но при этом не оплачивать, например, содержание лифта. Если выполняются работы по содержанию общего земельного участка (перед входом в магазин или офис), то также возможно снижение оплаты за другие виды работ.

Желательно, чтобы такой порядок был утвержден на общем собрании соб­ственников помещений, так как высшим органом управления в многоквартирном доме является общее собрание собственников.

— Средняя ставка по городу 15 рублей за метр. А из чего она рассчитывается?

— Понятия «средней ставки» не существует. Есть тарифы, которые утверждены мэрий города для нанимателей муниципальных квартир. Вот на них почему-то все и ориентируются. Например, за 1 полугодие 2009 года тарифы в разных домах составляли от 10 до 15 рублей с кв. метра в месяц.

Эти тарифы утверждаются собственниками помещений конкретного многоквартирного дома на общем собрании. Размер тарифа (сумма денег с кв.м общей площади в месяц) зависит от перечня и состояния общего имущества дома.

Например, не во всех домах есть лифты, в одних домах газовые плиты, в других электрические. В домах, где например 40 квартир, отличия могут быть очень большими. В пятиэтажном доме площадь крыши и земельного участка минимум в 4 раза больше, чем в девятиэтажном доме.

Но в 9-этажном есть лифт, а в 5-этажном нет. В одном доме требуется ремонт инженерных сетей или крыши, а в другом нет.

Тариф — это годовой бюджет многоквартирного дома на содержание общего имущества, разделенный на 12 месяцев и на общую площадь помещений собственников. Вывоз мусора также входит в тариф по содержанию общего имуще­ства. Общая площадь берется только из свидетельства о праве собственности на помещение.

— А каким образом производится расчет оплаты за коммунальные услуги для собственников нежилых помещений?

— К коммунальным услугам относятся холодная и горячая вода, водоотведение, отопление, газ и электроэнергия.

Эти услуги с использованием внутридомовых инженерных сетей оказывает исполнитель (ТСЖ, ЖСК или управляющая организация) из коммунальных ресурсов (воды, тепловой и электрической энергии, газа), которые закупает у ресурсоснабжающих организаций.

Собственники помещения являются потребителями этих услуг, поэтому они должны иметь отношения только с исполнителем.

Оплата за коммунальные услуги производится потребителем исполнителю за холодную и горячую воду, электроэнергию по индивидуальным счетчикам, газ по нормативам, отопление, исходя из площади помещения соб­ственника.

Отношения между собственниками помещений и управляющей организацией оформляются договором управления. Он одинаковый для всех собственников конкретного дома и подписывается каждым собственником помещения отдельно. Управляющая организация — это исполнитель, которого нанимает коллектив собственников многоквартирного дома, поэтому все собственники должны по законодательству выполнять свои обязанности, а для этого необходимо уметь договариваться с соседями по дому, такими же собственниками, и управляющей организацией.

Сегодня ситуация такова, что все управляющие компании готовы договариваться с предпринимателями, но некоторые предприниматели не идут на это, придерживаясь той позиции, что жильцы дома должны помогать малому бизнесу.

А некоторые прямо заявляют, раз президент говорит о льготах для малого бизнеса, значит и в вопросе обслуживания общего имущества для него должны быть льготы.

Льготы и субсидии предоставляются государством и органами местного самоуправления за счет государственного или муниципального бюджетов на основании специальных правовых актов (такая процедура суще­ствует для инвалидов, ветеранов и малоимущих).

Собственники помещений многоквартирного дома равны в вопросах содержания своего общего имущества и должны оплачивать его содержание и ремонт за свой счет, а не за счет других собственников.

Вопрос о взимании платы за пользование общим имуще­ством является неоднозначным. По этому поводу между предпринимателями и управляющими компаниями и по сей день идут споры. Если отвечать на него положительно, может показаться на первый взгляд, что собственнику нежилого помещения придется платить дважды.

С другой стороны, если на месте собственника помещения было бы иное лицо, для него была бы установлена плата за пользование общим имуществом в доме.

Собственник же вносит плату за содержание общего имущества по тарифу, утвержденному общим собранием или органом самоуправления, исходя из особенностей принадлежащего ему помещения.

Галина Гришина

 

Журнал “Про недвижимость35” №16 июль-август 2009г.

Источник: http://pro35.ru/article/191/

Принцип эстоппеля не в пользу собственника нежилого помещения

Оплата за содержание общего домового имущества, если у организации отдельный вход

Эпические битвы в судах между управляющими организациями (ТСЖ) и владельцами нежилых помещений в МКД случаются с завидной регулярностью.

Чаще всего необходимость обращения в суд обусловлена тем, что владельцы нежилых помещений «уверовали» в принцип «я не должен платить за чужое», так как наивно полагают, что если они самостоятельно подмели дорожку у магазина, то не должны платить за уборку дорожки у подъезда. В нашей статье мы рассмотрим как раз такую эпическую битву, которую пришлось разбирать судьям Верховного Суда РФ.

Начнем с азов.

Собственник несёт бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению, что закреплено статьями 210 и 249 Гражданского кодекса РФ.

Аналогичная обязанность собственника помещений многоквартирного дома (далее-МКД) предусмотрена нормами жилищного законодательства, согласно которым собственник помещения в МКД обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в МКД соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путём внесения соответствующей платы на основании статей 39 и 158 ЖК РФ. Таким образом, в силу прямого указания закона обязанность несения расходов по содержанию общего имущества в МКД возложена как на собственников квартир, так и на собственников нежилых помещений.

В связи со сложившейся судебной практикой, которая упорядочила четкое изложение вышеуказанных норм, последние несколько лет управляющие организации инициируют суды по взысканию задолженности за содержание мест общего пользования в многоквартирных домах с собственников магазинов, офисов, парикмахерских и т.п., участвуя в судах общей юрисдикции и арбитражных судах РФ.

Безусловно, судебные споры возникают из нежелания собственников нежилых помещений в МКД нести данные расходы.

Имея в штате своего дворника, сантехника и электрика, подписав договора с ресурсоснабжающими организациями и самостоятельно почистив козырек крыши своего помещения от снега и наледи, владелец нежилого помещения не горит желанием оплачивать расходы дома, который зачастую лишь граничит с любимым магазином.

Суды подобного рода владельцы нежилых помещений, как правило, проигрывают. Правовая позиция Президиума Высшего Арбитражного суда РФ № 4910/10 от 09 ноября 2010 года о том, что:

  • самостоятельное несение расходов не освобождает собственника от обязанности по содержанию общего имущества МКД;
  • управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у неё в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений, так как в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не помогает управляющим организациям убедить суд в правомерности исковых требований.

В свою очередь задачей владельца нежилого помещения является убедить суд в том, что данное помещение частью МКД не является.

В данной статье хочется рассказать о судебном споре между Министерством имущественных и земельных отношений республики Коми (далее-Министерство) и Товариществом собственников жилья «Интернациональная-98» (далее-ТСЖ).

Исковые требования ТСЖ были построены на обязанности Министерства несения расходов по содержанию общего имущества МКД.

Первая инстанция требования ТСЖ удовлетворила. Кроме перечисления нормативно-правовых актов, закрепляющих обязанности собственника нежилого помещения, немаловажными суд счёл следующие обстоятельства:

«…Министерство (с учётом правопреемства), на протяжении многих лет являющееся собственником спорных нежилых помещений и достоверно знающее о размере тарифа, по крайней мере, с осени 2011 года (дело № А29-3023/2011), ни разу не уведомило истца о неполучении счёта (доказательства обратного в деле отсутствуют) и не доказало, что своевременная оплата услуг в отсутствие выставленных Товариществом документов была невозможна.

…К объективным факторам относятся внушительный для Товарищества и собственников МКД размер дебиторской задолженности, существенная просрочка исполнения основного обязательства (более трёх лет) и отсутствие какой-либо динамики погашения задолженности (все долги Министерство и его правопредшественник уплачивали исключительно в результате длительных тяжб в судах трёх инстанций)…».

Министерство, не согласившись с доводами судам, решил искать правды у высших инстанций.

В частности, Постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 11 декабря 2021 г. № Ф01-5634/18 по делу № А29-11041/2018 установлено:

«…Несение собственником бремени расходов по содержанию общего имущества закон связывает с размером доли собственника в общем имуществе многоквартирного дома, поэтому для правильного разрешения настоящего спора с учетом возражений ответчика, оспаривавшего обязанность по несению расходов на содержание общедомового имущества многоквартирного дома, суду требовалось установить, является ли пристрой, в котором расположены находящиеся в государственной собственности субъекта помещения, частью многоквартирного дома либо самостоятельным объектом недвижимости.

Пристрой к многоквартирному дому, в котором находится принадлежащее Республике Коми нежилое помещение, изначально предусмотрен в проектной документации в качестве части многоквартирного жилого дома. На момент ввода в эксплуатацию пристройка не имела собственных точек подключения к магистралям инженерных сетей.

Последующее разделение систем водоснабжения и канализации осуществлено в судебном порядке в связи с отступлением от проектных решений при строительстве жилой и нежилой части объекта и невозможностью их дальнейшего нормального функционирования.

Система теплоснабжения осталась единой с размещением газовой котельной в пристроенном помещении.

Данные обстоятельства также установлены вступившим в законную силу судебными актами по делу № А29-3023/2011 Арбитражного суда Республики Коми и по делу № 2-2568/2010 Сыктывкарского городского суда Республики Коми и не опровергнуты при рассмотрении Арбитражным судом Республики Коми дел № А29-7977/2012, А29-7958/2013, А29-317/2014 и А29-1620/2016 о взыскании с Министерства аналогичной задолженности.

При отсутствии в материалах дела доказательств уменьшения общей долевой собственности многоквартирного дома в установленном законом порядке и выделения пристроя в качестве самостоятельного объекта недвижимости с последующей государственной регистрацией права на него присвоение пристрою почтового адреса и формирование для его эксплуатации отдельного земельного участка не свидетельствуют о его самостоятельности по отношению к многоквартирному дому.

…коллегия судей кассационной инстанции сочла возможным заключить об утрате Министерством права на возражение относительно технической природы пристроя в силу принципа эстопеля.

С учетом изложенного, оценив фактические обстоятельства настоящего дела и представленные доказательства, суды пришли к верному выводу о том, что пристрой, в котором расположено нежилое помещение, не является самостоятельным, обособленным объектом капитального строительства (зданием), а входит в состав многоквартирного дома и образует единый объект капитального строительства, в связи с чем справедливо не нашли оснований для освобождения собственника имущества от расходов по оплате услуг по содержанию общего имущества.

Суды установили факт оказания подрядной организацией услуг в спорный период, проверили расчет задолженности, осуществленный истцом исходя из площади нежилого помещения и действующей в спорный период ставки, установленной неоспоренным решением общего собрания собственников многоквартирного дома, и признали не противоречащим действующему законодательству….».

Впоследствии Министерством была направлена кассационная жалоба на решения АС Республики Коми, Постановление Второго арбитражного апелляционного суда и Арбитражного суда Волго-Вятского округа в Верховный суд РФ.

В жалобе заявитель (Министерство) просил отменить состоявшиеся по делу судебные акты, отказав в удовлетворении требований, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, а также существенное нарушение норм материального и процессуального права.

В обоснование доводов жалобы Министерство указало, что пристрой, в котором находится нежилое помещение, не относится к общему имуществу многоквартирного дома, поскольку проектной документацией предусматривалось различное использование систем инженерной коммуникации жилого дома и пристройки, ввод этих объектов в эксплуатацию осуществлялся в разное время, объекты расположены на разных земельных участках, им присвоены различные почтовые адреса, возможность самостоятельного (обособленного) функционирования пристроя подтверждена заключением эксперта № 046/18.

Верховный суд РФ в Определении от 08 апреля 2021 года № 301-ЭС19-2760 также напомнил положения, указанные в решениях предыдущих инстанций:

«… приняв во внимание поведение Министерства в рамках дела № 2-8560/2018 Сыктывкарского городского суда Республики Коми, при рассмотрении которого орган государственной власти считал себя надлежащим истцом по иску об оспаривании решения внеочередного общего собрания собственников многоквартирного дома от 29.06.

2018 и был согласен с установленным судом фактом владения нежилым помещением в составе этого дома, который в совокупности с нашедшими подтверждение в ходе разрешения спора нарушениями порядка поведения собрания способствовал частичному удовлетворению иска суд округа счел возможным констатировать утрату Министерством права на возражение относительно технической природы пристроя в силу принципа эстопеля…».

Некоторые читатели нашего блога, возможно, не знают сути понятия эстоппеля. С целью понимания позиции Верховного суда РФ рассмотрим данное понятие.

Существующие изменения в гражданском законодательстве направлены на повышение уровня стабильности гражданского оборота. Часто в роли правовой стабильности выступает предсказуемость в поведении участников гражданских правоотношений. С данной целью в Гражданский кодекс РФ был закреплен эстоппель, то есть запрет данным участникам действовать непоследовательно.

В общем виде эстоппель означает запрет лицу изменять свое первоначальное поведение при условии, что другая сторона правоотношения разумно на него положилась и начала действовать в соответствии с возникшим у нее представлением.

Правовой основой установления данного понятия, в первую очередь, является принцип добросовестности, поскольку, если лицо ведет себя противоречиво, оно фактически не нарушает правовых предписаний, однако действует недобросовестно.

Согласно положениям приведенного судебного спора, нашедшего логическое завершение лишь в высшей инстанции, собственник нежилого помещения, считающий себя надлежащим истцом по делу об оспаривании решения общего собрания собственников, впоследствии не исполнял обязанности по оплате за содержание мест общего пользования МКД.

Такое поведение ответчика суд счёл недобросовестным, в результате чего в рамках решения попало под нормы эстоппеля.

Компания «Бурмистр.ру» продолжает прием заявок на V юбилейный Слет по управлению МКД. Заявку тут.

Обсудить статью и задать вопросы можно на нашем форуме или же воспользуйтесь формой ниже.

Источник: https://burmistr.ru/blog/obshchee-imushchestvo-mkd/printsip-estoppelya-ne-v-polzu-sobstvennika-nezhilogo-pomeshcheniya/

За что платит собственник нежилого помещения в жилом доме?

Оплата за содержание общего домового имущества, если у организации отдельный вход

Вопрос действительно спорный. С одной стороны, Вы члены ТСЖ, соответственно, как собственник помещения в доме, обязаны участвовать в оплате общих расходов. А уж тем более платить за капитальный ремонт. С другой стороны, Вы многим не пользуетесь.

В разных ТСЖ это решается по-разному: в каких-то по закону, в каких-то – по справедливости, в каких-то – по-братски. Это регулируется общим собранием собственников жилья и членов ТСЖ. Выносите этот вопрос на собрание и пробуйте отстоять свою точку зрения. Или созывайте внеочередное собрание.

Только за капремонт Вам платить все равно придется, так как этот вопрос регулируется законодательством, а не собранием.

Как перевести жилое помещение на 1 этаже в нежилое?

Получает ли ТСЖ доход от коммерческих организаций в доме?

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

В соответствии с Жилищным Кодексом РФ и состоявшейся в соответствии с ним судебной практикой, собственник нежилого помещения в жилом доме должен наравне с собственниками жилых помещений оплачивать и капитальный ремонт дома, и уборку подъезда, и освещение в подъезде, и прочие расходы, связанные с содержанием общего имущества в многоквартирном доме.

Если у Вас установлены индивидуальные приборы учета, в том числе своя электрическая линия, Вы вправе оплачивать данный вид услуг самостоятельно, уведомив об этом УК и исключив платежи по электроэнергии в отношении конкретно Вашего помещения, что, однако, не освобождает Вас от обязанности участвовать в оплате расходов по содержанию общего имущества в объеме, пропорциональном Вашей доле в собственности всего дома.

В случае, если у Вас имеются два действующих договора с одним предметом и Вам предлагают заключить третий, то Вам необходимо ознакомиться с их условиями. Никто не вправе дважды получать денежные средства за одну и ту же услугу или навязывать ее Вам.

Все возникающие разногласия, касающиеся объемов, стоимости оказанных услуг и лица, которому Вы должны их оплачивать (особенно при смене управляющих компаний), подлежат разрешению в судебном порядке.

Можно ли изменить расчет за отопление нежилых помещений?

Как узнать, законны ли коммерческие организации на 0-м этаже?

Отвечает консультант комиссии по недвижимости общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленобласти Анна Горбенко:

Собственник нежилого помещения в МКД так же, как и собственник жилого помещения, обязан платить за содержание общего имущества вне зависимости, пользуется он всем имуществом или нет (ст. 39 ЖК РФ). Таким образом, оплачивать Вы обязаны.

Например, все подъезды освещаются, следовательно, расходы по электроэнергии пропорционально ложатся на всех собственников. Так же как и мытье всех лестниц и пролетов.

Набор платежей может варьироваться в каждом конкретном случае, например, дополняться затратами на обслуживание подъемников для инвалидов и так далее.

Отвечает ведущий юрисконсульт ООО «Центр правового обслуживания» Владимир Бражников:

Жилищное законодательство не содержит различий в правовом статусе нежилого и жилого помещения в вопросе содержания общего имущества и возлагает равные обязанности на собственников любых помещений в доме, в соответствии со ст. 39 ЖК РФ.

Следовательно, собственники как жилых, так и нежилых помещений в равной степени участвуют в содержании общедомового имущества.

Закон устанавливает обязанность физических и юридических лиц оплачивать коммунальные услуги и капительный ремонт в доме своевременно и в полном объеме.

Плата собственника за коммунальные услуги и помещение включает в себя платежи за содержание, а также ремонт помещения (в том числе за работы и услуги, с помощью которых осуществляется управление жилым домом), оплату капремонта и текущего ремонта имущества в многоквартирном доме, в соответствии со ст.154 ЖК РФ. Размер уплачиваемых сумм на содержание зависит от размера доли конкретного собственника в праве общей собственности на общее имущество.

Можно ли убрать забор вокруг многоэтажки?

Дается ли налоговый вычет на покупку нежилого помещения?

Таким образом, собственник нежилого помещения в жилом доме обязан оплачивать содержание общедомового имущества независимо от того, в каком размере и в каком порядке он оплачивает содержание своего помещения.

Наличие собственной электрической линии и договоров на уборку и обслуживание не освобождает собственника нежилого помещения от несения бремени расходов на содержание общего имущества дома. Нежилое помещение не может существовать автономно и является конструктивной частью жилого дома.

Собственник нежилого помещения так же, как и собственники квартир, обязан вносить предусмотренные законом платежи своевременно и в полном объеме. При этом фактическое неиспользование общего имущества собственником помещений не освобождают его от обязанностей по содержанию общего имущества.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Теоретически общим имуществом многоквартирного дома собственник нежилого помещения не пользуется. Однако 36 статьей Жилищного Кодекса предусмотрено, что на праве общедолевой собственности собственникам квартир и нежилых помещений принадлежат несущие конструкции, оборудование, а также сам земельный участок, на котором расположен дом. Соответственно, бремя содержания также лежит на них.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Можно ли зарегистрировать офис в квартире?

Купил нежилое помещение и перевел в жилое. Могу ли я получить возврат налога?

Как перевести квартиру из жилой в коммерческую недвижимость?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/za_chto_platit_sobstvennik_nezhilogo_pomescheniya_v_zhilom_dome/7049

Оплата комуслуг в жилых и нежилых помещениях

Оплата за содержание общего домового имущества, если у организации отдельный вход

Коммунальные услуги для юридических лиц предоставляются на весь комплекс владений в многоквартирном доме либо любом другом сооружении, подключённым к инженерно-техническим коммуникациям.

Плата за предоставление коммунальных услуг не зависит от типа помещений и правового статуса потребителя, ведь некоторые виды коммуналки потребляются не только в жилищном быту, но и в производственном процессе.

Юридическое лицо как потребитель коммунальных услуг

Коммунальные услуги юридические лица получают наравне с обычными жителями многоквартирных домов.

В этом смысле потребление может выражаться в следующих формах:

  1. Потребление коммунальных услуг на обеспечение нежилых помещений в многоквартирных домах, находящихся в собственности юридических лиц.
  2. Потребление с целью содержания жилых помещений, принадлежащих юр. лицам.
  3. Потребление коммунальных услуг в производственных целях.

Форма потребления имеет большое значение, так как оплата услуг производится в соответствии с такой формой.

Так, если лица юридические услуги ЖКХ (жилищно-коммунального хозяйства) потребляют в форме содержания жилых помещений, то порядок оплаты устанавливается такой же, как и для обычных жителей таких помещений.

Если помещения используются в производственных целях, то порядок взаимоотношений с поставщиками услуг регламентируется в особом порядке.

Однако это не лишает права заключать соглашения с посредниками, к примеру, управляющими компаниями или ТСЖ (товарищество собственников жилья).

В чём же заключается основное отличие от потребления коммуналки физическими лицами? В отличие от физических лиц, для которых устанавливаются общие условия федеральными и местными законодательными актами, для каждого юридического лица, если оно потребляет коммуналку в целях производства, условия устанавливаются отдельно, специальным соглашением.

То есть, отношения юр.

лиц с поставщиками или посредниками преимущественно регламентируются общими гражданско-правовыми нормами, а также нормами ведения хозяйственной деятельности. Ответственность и последствия нарушения договорных правил также определяются самими соглашениями.

Виды поставляемых коммунальных услуг

Виды услуг, отнесённых к категории коммунальных, определены в Постановлении Правительства от 06.05.2001 № 354.

Так, согласно данному акту в перечень услуг коммунального характера могут быть включены:

  • снабжение холодной и горячей водой;
  • обслуживание канализации и водоотведение;
  • снабжение электроэнергией;
  • поставка газа и обслуживание газового оборудования;
  • обеспечение отоплением;
  • сбор и вывоз твёрдого мусора.

Таким образом, другие услуги не могут быть включены в категорию коммунальных. Однако жилищная организация вправе включить в перечень расходов, а соответственно и плат, свои издержки на содержание многоквартирного дома.

В случае с юр. лицами услуги, помимо коммунальных, могут быть представлены исключительно при наличии соответствующего условия в соглашении.

Но в многоквартирных домах такие услуги могут быть включены в квитанцию, если соглашением не определено иное или же соглашение отсутствует вовсе.

Многое зависит от того, осуществляет ли сама организация траты на содержание и использует ли иные помещения в МДК (многоквартирном доме). Как правило, траты на обеспечение работоспособности инженерно-технических коммуникаций включаются в квитанцию в любом случае.

А вот нужно ли платить юр. лицу за ремонт, необходимо определять в соглашении. Если такого соглашения нет, то жилищная организация вправе на своё усмотрение распределить подобные траты и на юр. лиц, пользующиеся помещениями нежилого типа в МКД.

Однако, если юр. лицо является владельцем помещения жилого типа, то оплата производится по общим правилам, а траты на ремонт и обеспечение распределяются и на них.

Поэтому очень важно учесть, какой тип здания находится во владении юр. лица.

Кроме того, особое значение нужно уделить основанию владения помещением. Так, если помещение используется по праву собственности, то организация или предприятие несёт полную ответственность, которую несёт любой другой собственник жилья в доме.

Если же на правах аренды, то необходимо учитывать положения договора аренды.

Основные обязанности юр. лиц при потреблении коммунальных услуг

Как правило, стороны гражданско-правовых соглашений вправе самостоятельно определять их условия.

Но исходя из практики предоставления юридическим лицам услуг коммунального характера, можно выделит определённые общие нормы, включая обязательства юр. лица при потреблении коммуналки.

Для начала стоит отметить, что юр. лица в подобных правоотношениях выступают в виде заказчика, а не как потребитель. Подобным образом поставка коммуналки и характеристика взаимоотношений сразу приобретает несколько иную природу.

Так, можно выделить следующие обязанности юр. лица при потреблении услуг коммуналки:

  1. Оплачивать потреблённые услуги способом, установленным соглашением. Обычно устанавливается плата за потребление по истечении соответствующего месяца в течение определённого периода. К примеру, может быть назначена обязанность по оплате в течение недели по истечении соответствующего месяца потребления.
  2. Соглашением может быть предусмотрена обязанность юр. лица обеспечивать сохранность оборудования, позволяющего поставлять коммунальные услуги.
  3. Заказчик берёт на себя все расходы по ремонту инженерно-технического оборудования на территории своего помещения (участка и так далее).
  4. Обеспечить на территории своего помещения соблюдения норм пожарной, санитарной, эксплуатационной безопасности.
  5. Не осуществлять без согласования с поставщиком дополнительные подключения к линиям снабжения.
  6. Использовать инженерно-техническое оборудование поставщика в соответствии с его назначением.
  7. Своевременно осведомлять поставщика о сбоях в системе снабжения, аварийных ситуациях, возникших в связи с поставкой определённых видов коммунальных услуг.

За нарушение правил, устанавливаемых соглашениями, юр. лица привлекаются к ответственности. Так, по общему правилу, поставщик услуг может прекратить поставку, если заказчик не оплачивает услуги в течение трёх месяцев.

При этом расходы поставщика, связанные с отключением и последующим подключением, несёт сам заказчик.

Разумеется, помимо возмещения убытков на заказчика налагаются финансовые санкции, предусмотренные соглашением или гражданским законодательством.

Потребление юр. лицами коммуналки за владения в МДК

Поставка юр. лицам коммунальных услуг осуществляется исключительно при наличии соответствующего договора. К примеру, жильцы многоквартирных домов могут стать участниками таких отношений, не заключая никакого договора, а лишь имея лицевой счёт на своё жилище.

Когда юр. лицо потребляет коммуналку за обособленно стоящее помещение, в том числе и жилое, то без соглашения ему услуги не предоставляются ни в коем случае. А вот при владении помещениями в многоквартирных домах они становятся потребителями автоматически.

Большинство организаций, подразумевая, что у них без договора никаких обязательство не возникает, не спешат заключать соглашение с поставщиком или жилищной организацией. В свою очередь, жилищные организации также не настаивают на этом, рассматривая юр. лицо как обычного жителя многоквартирного дома.

Закон точной регламентации такой ситуации не содержит. Однако судебная практика богата подобными примерами. В большинстве случае суды обязывают организации оплачивать потреблённую коммуналку даже при отсутствии соглашения.

Так, основные правила, на которые опираются суды, заключаются в следующем:

  1. Некоторые суды полагают, что не оплаченные за коммуналку средства представляют собой необоснованное обогащение, которое взыскивается в пользу пострадавшего лица, то есть поставщика или жилищной организации, управляющего хозяйства.
  2. Другие суды, подразумевая, что место располагается в МКД, применяют правила жилищно-коммунального законодательства. Эти правила устанавливают обязательство каждого владельца в МКД, по которому оплачиваются коммуналки.

С 2011 года в данной области действует правило, согласно которому поставщик заключает сделку со всем МКД при его вводе в эксплуатацию.

Уполномоченные органы не дают разрешение на ввод в эксплуатацию соответствующего дома, пока не будет заключено соглашение с коммунальщиками.

При этом кто является собственником помещений, а кто им станет в будущем, не имеет значения. Каждый собственник автоматически становится участником данного соглашения.

Данное правило можно обойти, лишь собрав всех жильцов и приняв решение о смене формы домоуправления.

Отношения ТСЖ и собственника – юр. лица

Когда в качестве жилищной организации выступает управляющая компания, которая, по сути, является коммерческим предприятием, вопросов по поводу заключения соглашений с юр. лицами не возникает. Но ведь ТСЖ является некоммерческой организацией. Соответственно возникает вопрос, а может ли ТСЖ вступать в коммерческие отношения?

Источник: https://nskoblaka.com/oplata-komuslug-v-zhilyh-i-nezhilyh-pomescheniyah/

Юр-решение
Добавить комментарий