Оформление земельного участка в собственность, если он в аренде

Как выкупить земельный участок из аренды в собственность? | ГК «Абажур»

Оформление земельного участка в собственность, если он в аренде

Арендуемый земельный участок, находящийся у вас в государственной или муниципальной собственности, в некоторых случаях возможно выкупить из аренды по кадастровой стоимости. Какова же цена выкупа в конечном итоге, и можно ли ее изменить?

Общие основания выкупа из аренды земельного участка в собственность

Общеизвестно, что земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, выставленный на торги, проводимые в форме аукционов, может быть выкуплен по результатам этих торгов.

Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрены случаи выкупа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в частности, это касается земельных участков, на которых расположены здания, сооружения.

Собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса РФ, предоставлено право выкупа земельного участка по кадастровой стоимости, в том числе выкупа ранее арендованного участка.

Также существует ряд иных случаев продажи земли без проведения торгов, например,

  • земельных участков, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц;
  • земельных участков крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и т.д.

Кроме того, если единственная заявка на участие в аукционе подана лицом, которое соответствует указанным в извещении о проведении аукциона требованиям и заявка на участие в аукционе которого соответствует указанным в извещении условиям аукциона, либо если только один заявитель признан единственным участником аукциона или в аукционе принял участие только один его участник, продажа такого земельного участка осуществляется указанному лицу.

Исключительное право выкупа земельного участка в собственность

Исключительное право на приобретение (выкуп) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в частную собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Важно помнить, что такие здания и сооружения должны быть возведены на законных основаниях, с соблюдением действующих на момент возведения требований, правил и норм.

Одним словом, постройка не должна отвечать признакам самовольной, т.е.

постройкой, созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданной без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

При этом, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Таким образом, выкупить земельный участок из государственной или муниципальной собственности может собственник зданий, сооружений, находящихся на нем, если такие объекты не являются самовольными постройками.

Выкуп земли из аренды в собственность по кадастровой стоимости

Решение о выкупе из аренды земельного участка в собственность принимается, как правило, исходя из экономической целесообразности, т.е. что выгоднее платить арендную плату или выкупить и распоряжаться землей самостоятельно, как собственник.

Напомним, при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

Так, земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, в порядке, установленном Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», передается использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в собственность без проведения торгов в случае, если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство обратились в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи такого земельного участка в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок. При этом цена такого земельного участка устанавливается в размере не более 15 процентов его кадастровой стоимости.

Вместе с тем, нередки случаи, когда кадастровая стоимость земельного участка, который может быть выкуплен из аренды собственником зданий, сооружений, расположенных на таком земельном участке, неоднократно пересматривается в сторону увеличения или же первоначально завышена над рыночной стоимостью такой земли.

В данном случае специалисты компании Абажур рекомендуют и осуществляют процедуру уменьшения кадастровой стоимости земельного участка.

После внесения в государственный кадастр недвижимости измененной кадастровой стоимости земельного участка, его можно выкупить по значительно сниженной цене, по сравнению с первоначальной кадастровой стоимостью, счет может идти на миллионы рублей.

Порядок выкупа арендованных земельных участков

Лицу, заинтересованному в выкупе арендованного земельного участка, следует обратиться в исполнительный орган государственной власти либо орган местного самоуправления.

Для этого потребуются следующие документы:

  • паспорт;
  • квитанция об уплате госпошлины;
  • договор аренды земельного участка;
  • заявление по установленной форме.

После подачи заявления нужно согласовать с органами власти вопрос о приобретении земельного участка. Затем в отдел Управления Росреестра следует предоставить:

  • договор купли-продажи;
  • заявление для перехода права собственности;
  • квитанцию об оплате стоимости земли;
  • квитанцию (копию) об уплате госпошлины;
  • постановление о предоставлении участка, выданное органами местного самоуправления;
  • документацию с расчетом стоимости выкупа земельного участка оценочной комиссией.

Документация оформляется в течение 20 дней, после чего заявитель вступает в право собственности.

Возможные основания для отказа в выкупе

  • ненадлежащим образом оформленные документы, либо подача неполного пакета документов;
  • обнаружение недостоверной информации в поданных документах;
  • возбуждение процедуры банкротства или прекращение деятельности покупателя-юридического лица;
  • наличие законодательного запрета на передачу данного участка в частную собственность;
  • невозможность выкупа земли, обусловленная ее целевым назначением (земли лесного и водного фондов, заповедников, общего пользования и др.);
  • если покупатель не является резидентом РФ.

Ну и конечно, наши свежие участки — смотри, выбирай — мы поможем оформить их в собственность:

Источник: https://stroy54.ru/kak-vykupit-zemelnyj-uchastok-iz-arendy-v-sobstvennost/

Можно ли арендовать землю, а потом получить ее бесплатно?

Оформление земельного участка в собственность, если он в аренде

Информация правдива и актуальна, но не для всех регионов работает. Например, согласно указу Президента РФ, любой желающий может получить 1 гектар земли в Дальневосточном регионе здесь в действие вступает так называемый «Закон о Дальневосточном гектаре».

Практически в любом нецентральном регионе Вы можете обратиться в администрацию с просьбой выделить Вам под строительство индивидуального дома земельный участок.

Скорее всего, Вам выделят землю в какой-нибудь деревушке по договору аренды, условиями которого являются постройка на нем жилого дома в течение пяти лет и регистрация его в собственность.

После выполнения этих условий Ваш земельный участок также может быть приватизирован.

Как приватизировать участок под домом?

Ограничен ли размер участка при бесплатной приватизации?

Отвечает юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Вы можете взять в аренду земельный участок, если у Вас есть на это соответствующие основания. При этом существует усеченный перечень представляемых в аренду объектов в виде земельных наделов. Вам необходимо уточнить в местной администрации, входите ли Вы в льготную категорию, которой предоставляется такая возможность.

Сейчас участок предоставляется в аренду преимущественно с торгов либо для льготной категории.

Но если этот участок предполагает строительство и в договоре аренды указано, что Вы можете построить там дом, то, конечно, Вы имеете право возвести строение, зарегистрировать право собственности.

Тогда тот участок, который находится под этим домом, автоматически предоставляется Вам в пользование даже по истечении срока аренды.

Договор аренды на пять лет заключается с условием, что в течение этого времени Вы построите этот объект. Оформление участка в собственность либо предусмотрено в соответствующем договоре аренды, либо происходит после договоренности с администрацией о том, каким образом Вы его оформляете. Поэтому нельзя сказать на сто процентов, что приватизация произойдет.

Отвечает инженер по согласованиям девелоперской компании «Сити 78» Дмитрий Кириллов:

Получить земельный участок на бесплатной основе с целью строительства на нем индивидуального жилого дома с последующей передачей в собственность возможно. В ряде субъектов РФ данная возможность закреплена законодательно на уровне региона. Ленинградская область не является исключением. Безвозмездно предоставляются земельные участки не всем категориям граждан.

Законодатель четко определил круг лиц, имеющих право воспользоваться вышеуказанной нормой. Например, граждане РФ, имеющие трех и более детей, граждане, состоящие на учете как нуждающиеся в получении жилья, ряд других категорий.

Кроме того, некоторые категории интересантов на момент подачи заявления должны иметь постоянную регистрацию на территории того субъекта РФ, в котором желают получить земельный участок.

Могу ли я строить на участке, купленном в рассрочку или арендованном?

Как выкупить арендованный участок под ИЖС, если на нем стоит недостроенный дом?

В любом случае желающему получить на безвозмездной основе земельный участок для индивидуального жилищного строительства необходимо собрать пакет документов, подтверждающий наличие законного основания на получение земельного участка.

Этот пакет подается в администрацию того муниципального образования, на территории которого зарегистрирован надел. В случае одобрения с гражданином будет заключен договор аренды на земельный участок сроком на пять лет. В ряде случаев он может быть продлен.

На период действия договора аренды гражданин должен построить жилой дом и зарегистрировать на него право собственности. Далее участок будет передан в собственность.

Практика предоставления земли для строительства индивидуального жилого дома показывает, что зачастую предоставленные в аренду участки расположены в местах с неудовлетворительной и/или недостаточной инфраструктурой.

Например, может оказаться так, что электрифицировать выделенный земельный участок в дальнейшем окажется проблематично с точки зрения финансовых и временных затрат.

Также на скорость предоставления земельных участков на бесплатной основе влияет очередность их получения, которую устанавливает орган местного самоуправления.

Отвечает старший аналитик компании BSA Алексей Зубик:

К сожалению, информация эта неправдива, но будь это правда, то, скорее всего, многие бы уже давно оформили в собственность арендуемые участки.

Начать стоит с того, что бесплатно приватизировать участок можно лишь в ряде случаев:

  1. Вы владеете различными постройками, возведенными до 2001 года, на участке, не находящемся в собственности.
  2. Вы использовали землю на правах аренды до 2001 года.
  3. Земля предоставлена Вам на праве постоянного пользования или наследственного владения, при этом на ней располагаются жилые постройки, находящиеся в Вашей собственности.

Если в Вашем случае земля не попадает ни под одно из вышеперечисленных определений, то, к сожалению, землю придется оформлять за деньги.

Это относится практически ко всем участкам, полученным до 2001 года, то есть до введения в действие Земельного Кодекса РФ.

В этом случае договор аренды или оформленные в собственность объекты капитального строительства на территории участка являются гарантией наличия преимущественных прав по выкупу земли.

На землях каких категорий можно строить, а на каких нельзя?

Могу ли я перевести свою землю в категорию ИЖС?

Если захотите оформить землю за плату, то Вам придется подготовить ряд документов:

  • договоры аренды;
  • документы на все постройки на участке;
  • кадастровый план;
  • техпаспорт;
  • паспорт собственника участка;
  • выписка из регистрационной палаты.

С этим набором бумаг Вы отправляетесь в администрацию района и в течение 14 дней получаете ответ, имеете Вы право на приватизацию или нет. При этом для более точной оценки возможности приватизации участка необходимо более подробно разбирать ситуацию и больше вводных данных, а именно:

  • каковы условия, прописанные в договоре аренды (право выкупа земельного участка, право пролонгирования договора аренды, возможные запреты, накладываемые на использование участка и т. д.);
  • кто является собственником земельного участка (это должен быть государственный орган, если речь идет о приватизации, а не выкупе);
  • на законных ли основаниях построен дом или любой другой объект капитального строительства (с получением акта о вводе в эксплуатацию и постановкой на кадастровый учет). А, значит, постройка должна соответствовать всем нормам, установленным регистрационной палатой;

К тому же любое физическое лицо может пользоваться правом бесплатной приватизации не более одного раза.

При соблюдении всех формальностей и правил Вы имеете шанс на приватизацию, но бесплатной она для Вас, скорее всего, не будет.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Какие документы нужно проверить, покупая дачу?

Три критически важных нюанса при покупке участка под ИЖС

Как купить участок под строительство: 12 важных текстов

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mozhno_li_arendovat_zemlyu_a_potom_poluchit_ee_besplatno/6515

Оформить землю из аренды в собственность

Оформление земельного участка в собственность, если он в аренде

Выполним работы “под ключ”, быстро и с минимумом затрат. Запишитесь к нашим земельным юристам!

С 1992 по 2017 год земельное законодательство по этому вопросу менялось более 9 раз . Самим  разобраться с любыми земельными вопросами и оформить документы – трудно. По каждому земельному участку будут действовать правила сегодняшего времени, в совокупности с законодательством той даты, которое действовало при его предоставлении.

Есть два варианта перевода земли из аренды:

  • Выкупить землю;
  • Бесплатно получить в собственность (приватизировать).

И есть еще одна позиция, когда нельзя переоформить из аренды ни в какое иное право.

  1. Ст. 624 Гражданского кодекса определяет возможность выкупа земли: если в договоре аренды или дополнительном соглашении предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены, и/или зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену, то выкуп возможен.
  2. В соответствии с Законом о введении в действие Земельного кодекса РФ, владельцы зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков – до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.

В случае продажи участка по окончании срока аренды арендатор обладает преимущественным правом покупки в силу п. 8 ст. 22 ЗК РФ, но только тогда, когда этот участок находится в государственной или муниципальной собственности. На частных собственников это правило не распространяется.

Оформление выкупа земли из аренды содержит следующие этапы:

  • подготовить необходимые документы;
  • подать заявление о выкупе;
  • согласовать условия передачи земельного участка между продавцом и покупателем;
  • подписать оферту и передать для подписания продавцу;
  • оплатить, при необходимости, нужные платежи;
  • получить договор купли-продажи, Постановление о предоставлении земли;
  • зарегистрировать переход права в Росреестре.

Если арендодатель по каким-либо причинам избегает оформления договора купли-продажи земли, то арендатор может подать на него в суд.

Переоформление из аренды в собственность

Во введении к Земельному кодексу строго определены субъекты и сроки переоформления земельных участков, а также стоимость выкупа (или бесплатная передача) при определенных условиях для граждан и юридических лиц. Указаны специальные законы, по которым оформляется передача земельных участков.

Бесплатная передача в собственность земельных участков из аренды

Бесплатно могут быть переданы земельные участки:

  • гражданам, использующим такие земельные участки на землях сельскохозяйственного назначения (СНТ, ДНП и пр.),и документально подтверждающим условия, указанные в Федеральном законе № 66 «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан”;
  • гражданам на земельных участках с категориями земли под индивидуальное жилищное строительство, земли поселений и пр., у которых есть право на бесплатное получение земли в собственность согласно законодательству.
  • Отдельным категориям юридических лиц.

Если отказывают в продаже или бесплатной приватизации земли из аренды

Бывает большое количество мотивировок при отказах переоформления земли из аренды:

  • не могут продать землю, пока ее не разделили на федеральную и муниципальную;
  • нет утвержденного генерального плана;
  • недостаточный пакет документов;
  • границы Вашего земельного участка пересекаются с границами смежных землепользователей;
  • этот земельный участок уже передан другому субъекту;
  • земельный участок ограничен в обороте, имеет запрет на приватизацию, установленный федеральным законом (основание для отказа, если это действительно так);
  • земля зарезервирована для государственных или муниципальных нужд (основание для отказа, если это действительно так);
  • есть серьезная путаница в документах разных лет и пр.

В нашей практике была еще одна ситуация (аренда наоборот): члены СНТ обратились в Администрацию Всеволожского района для получения в собственность своих земельных участков, с 1960-х годов находящихся в бессрочном пользовании граждан.

Администрация отказала, мотивируя это тем, что считает землю СНТ и граждан находящейся в аренде (а не в бессрочном пользовании) и имеющей огромную задолженность по арендной плате.

Сейчас мы проводим множественные судебные дела для получения решений судов о бесплатной передаче гражданам земельных участков по нормам Земельного кодекса РФ.

Согласно закону, решение об отказе в выкупе земельного участка из аренды или бесплатной передаче в собственность должно быть обоснованным, мотивированным и содержать ссылки на соответствующие нормативно-правовые акты. При несоблюдении данного требования оно может быть оспорено в судебном порядке.

Передача земли из аренды нескольким собственникам

Из аренды земельный участок может быть передан в общую долевую собственность:

  • гражданам, использующим земельный участок на общих основаниях;
  • субъектам, которым принадлежит здание (помещения, офисы), расположенное на неделимом участке.

Передача земли только в аренду

Если помещения в здании, расположенном на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, а другим – на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, то выкупить землю не получится.

Можно приобрести земельный участок в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Но в этом случае договор аренды заключается с условием согласия сторон на вступление в договор других правообладателей помещений в этом здании.

Непросто разобраться? Звоните, поможем!

Источник: https://www.adveconspb.ru/natural/privatizationground/perevod-arendy-zemli-v-sobstvennost/

Переход права аренды при переходе права собственности на недвижимость: автоматическая неавтоматичность

Оформление земельного участка в собственность, если он в аренде

Хотелось бы сначала сделать небольшое вступление, которым привлечь внимание коллег-юристов к одному из принципов, косвенно заложенных в отечественное земельное законодательство.

“Земля идет за недвижимостью” – таков этот принцип. Правильный он или неправильный, хорошо это или плохо – оценивать и сравнивать не буду, это не тема статьи. Но отмечу, что он кардинально отличается от подходов к приобретению прав на недвижимость многих развитых государств.

“Кто является владельцем земли, тот и владелец здания на земле” – такой обобщенный тезис передовых стран.

Например, законодательство Германии определяет, что здание, дом – это составная части земельного участка, а законодательство США – что здание является принадлежностью главной вещи – земельного участка, и если такое здание построено на земельном участке другим лицом без разрешения собственника такого земельного участка, оно является собственностью владельца земельного участка. Поэтому в таких государствах и нет самовольных застроек, коррупционных узакониваний и т. д.

У нас есть свое законодательство. Его нам и нужно применять.

А теперь по существу.

В Земельном кодексе Украины уже давно содержится норма, фактически в приказном порядке предусматривающая, что если владелец здания меняется, то к новому владельцу переходит право на землю (право собственности или пользования) под этим зданием.

Указанная норма содержится в ст. 120 Земельного кодекса Украины, ст. 377 Гражданского кодекса Украины и в Законе Украины “Об аренде земли”.

Рассмотрим ситуацию, когда земля под зданием, право собственности на которую перешло к новому приобретателю, находилась в пользовании (аренде).

На такой случай ст.

120 ЗК Украины гласит, что при приобретении права собственности на жилой дом, здание или сооружение, расположенные на земельном участке, который находится в пользовании, к приобретателю переходит право пользования земельным участком, на котором они размещены, на тех же условиях и в том же объеме, что были у предыдущего землепользователя. В случае если право собственности на жилой дом, здание или сооружение приобретается несколькими лицами, право на земельный участок определяется пропорционально долям лиц в праве собственности жилого дома, здания или сооружения.

Существенным условием договора, предусматривающего приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, является кадастровый номер земельного участка, право на который переходит в связи с приобретением права собственности на эти объекты.

Заключение договора, предусматривающего приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, связанное с переходом права на часть земельного участка, осуществляется после выделения этой части в отдельный земельный участок и присвоения ему отдельного кадастрового номера.

В случае приобретения права собственности на жилой дом (кроме многоквартирного), который расположен на землях государственной или коммунальной собственности, находящихся в пользовании другого лица, и необходимости разделения земельного участка, площадь земельного участка, который формируется, не может быть меньше, чем максимальный размер земельных участков соответствующего целевого назначения, определенных статьей 121 Земельного кодекса Украины (кроме случаев, когда формирование земельного участка в таком размере является невозможным).

Ст.

377 Гражданского кодекса Украины, в свою очередь, акцентирует также на том, что к лицу, которое приобрело право собственности на жилой дом (кроме многоквартирного), здание или сооружение, переходит право пользования на земельный участок, на котором они размещены, без изменения его целевого назначения в объеме и на условиях, установленных для предыдущего землепользователя. Размер и кадастровый номер земельного участка, право на который переходит в связи с переходом права собственности на жилой дом, здание или сооружение, являются существенными условиями договора, предусматривающего приобретение права собственности на эти объекты (кроме многоквартирных домов).

В ст. 31 Закона Украины “Об аренде земли” также указано, что договор аренды земли прекращается в случае приобретения права собственности на жилой дом, здание или сооружение, расположенные на арендованном другим лицом земельном участке.

То есть из анализа вышеуказанных норм следует, что законодатель прямо связывает момент приобретения права собственности на недвижимость новым владельцем с моментом прекращения землепользователем права пользования земельным участком под недвижимостью.

Суммируем. Похоже, что процесс такого перехода права пользования (аренды) на земельный участок должен быть автоматическим – в силу закона.

Однако…

В Земельном кодексе Украины содержится норма, которая фактически не допускает такой автоматичности. Это ч. 1 ст.

116 ЗК Украины, гласящая, что граждане и юридические лица приобретают право пользования земельными участками из земель государственной или коммунальной собственности по решению органов исполнительной власти или органов местного самоуправления в пределах их полномочий, определенных этим Кодексом, или по результатам аукциона.

Земельные участки, находящиеся в пользовании граждан или юридических лиц, передаются в пользование по решению органов исполнительной власти или органов местного самоуправления только после прекращения пользования ими в порядке, определенном законом.

Данная норма прямо перекликается со ст. 141 ЗК Украины, которая четко указывает, что приобретение другим лицом права собственности на жилой дом, здание или сооружение, расположенные на земельном участке, является всего лишь основанием для прекращения права пользования земельным участком, а не фактом прекращения такого права.

Что по этому поводу скажет нам судебная практика?

Высший хозяйственный суд Украины в своем постановлении от 15 марта 2012 по делу № 6/82/5022-1391/2011 указывает, что возникновение права собственности на объект недвижимости не является основанием для автоматического возникновения права собственности или заключения договора аренды земельного участка, что следует из положений ст.

377 Гражданского кодекса Украины, ст. 120 Земельного кодекса Украины.

Кроме того, право пользования земельным участком, на котором находится недвижимость, переходит к приобретателю объектов недвижимости исключительно при условии, что в момент их отчуждения у предыдущего владельца согласно требованиям земельного законодательства такое право было должным образом удостоверено.

Аналогичная по сути правовая позиция содержится и в постановлении Высшего хозяйственного суда Украины от 20 мая 2015 по делу № 5024/2507/2011, в котором констатируется, что земельным законодательством не предусмотрен автоматический переход прав на земельные участки, а требуется оформление прав на них за определенной процедуре, которую нельзя подменять судебным решением.

Коллегия судей Высшего хозяйственного суда Украины в своем постановлении от 15 апреля 2015 по делу № 28/5005/5627/2012 в подтверждение высказанного выше мнения также указывает, что в соответствии со ст. 377 Гражданского кодекса и ст.

120 Земельного кодекса Украины в случае приобретения права собственности на здание, сооружение, находящееся на земельном участке, предоставленном в пользование, к приобретателю переходит право пользования соответствующим земельным участком в том же объеме, что был у предыдущего землепользователя. Однако при этом договор аренды земельного участка предыдущего владельца недвижимого имущества не прекращается автоматически, а новый собственник может требовать переоформления права пользования земельным участком на себя в установленном действующим законодательством порядке.

То есть мы видим, что в данной ситуации суд выражает следующую позицию: в связи с переходом права собственности на здание к новому владельцу данный факт является основанием для прекращения права пользования земельным участком предыдущим землепользователем и к новому владельцу переходит право пользования земельным участком под зданием. Однако право пользования земельным участком предыдущего пользователя следует прекратить и приобрести (переоформить) владельцем здания в установленном законом порядке. От себя скажу, что, как уже говорилось выше, такой порядок предусматривает необходимость принятия уполномоченными органами решений о прекращении/предоставлении в аренду указанного земельного участка и осуществления государственной регистрации указанных прав. Автоматичность в данном вопросе отсутствует.

Но…

Высший хозяйственный суд своим постановлением от 9 июля 2015 по делу № 910/23058/14 формирует в этом вопросе совсем иную, новую практику. Так, кассационная инстанция недословно указывает, что в Законе Украины “Об аренде земли” содержится ст.

7, часть 3 которой гласит, что к лицу, к которому перешло право собственности на жилой дом, здание или сооружение, расположенные на арендованном земельном участке, также переходит право аренды на этот земельный участок.

Договором, который предусматривает приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, прекращается договор аренды земельного участка в части аренды предыдущим арендатором земельного участка, на котором расположен такой жилой дом, здание или сооружение.

И теперь внимание. Суд отмечает, что требования ч. 3 ст.

7 Закона Украины “Об аренде земли” следует понимать таким образом, что при возникновении у другого лица права собственности на жилой дом, здание или сооружение право предыдущего пользователя прекращается в силу закона, без оформления прекращения права любыми актами и документами. Эта норма является императивной, отступление от нее на основании договора не допускается. Договор аренды при этом не прекращается в целом, а только в части аренды предыдущим арендатором земельного участка.

То есть имеем кардинально различные правовые позиции, толкования норм, что в совокупности на практике приводит к применению законов по принципу “как кому выгодно”.

Вот и вывод: в украинских реалиях переход права аренды при переходе права собственности на недвижимость является автоматически неавтоматическим.

Источник: http://uz.ligazakon.ua/magazine_article/EA008310

Нюансы перехода права аренды земельного участка после операции с недвижимостью

Оформление земельного участка в собственность, если он в аренде

И снова поговорим о знакомой для бизнеса ситуации: покупается здание, расположенное на арендованном у города земельном участке, в результате чего земельный участок… Далее пауза, ведь на данном этапе для сторон договора купли-продажи (далее – ДКП) начинается непростой период взаимоотношений между собой, городом и налоговой и возникает множество вопросов.

Кто с момента регистрации права собственности на здание за покупателем считается землепользователем? Кто должен уплачивать за пользование землей? В форме какого платежа? Как предыдущему собственнику здания избавиться от статуса арендатора земли и выйти из поля зрения ГФС касательно этого земельного участка? Как новому собственнику здания усилить свой статус и зафиксировать за собой титул на землю и т. д.?

Несколько слов о регулировании

В соответствии с положениями ч. 2 ст. 120 Земельного и ч. 1 ст. 377 Гражданского кодексов Украины к лицу, которое приобретает право собственности на жилой дом, здание или сооружение, переходит право пользования земельным участком, на котором они расположены, на тех же условиях и в том же объеме, которые были у предыдущего землепользователя.

А согласно ч. 3 ст. 7 Закона Украины “Об аренде земли” к лицу, которому перешло право собственности на жилой дом, здание или сооружение, расположенные на арендованном земельном участке, также переходит право аренды на этот земельный участок.

Договором, предусматривающим приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, прекращается договор аренды земельного участка в части аренды предыдущим арендатором земельного участка, на котором расположен такой жилой дом, здание или сооружение.

Указанные статьи Земельного и Гражданского кодексов Украины кажутся простыми – они предусматривают обязательный переход права пользования землей при отчуждении здания, но не оговаривают, как это должно происходить.

Статья 7 Закона Украины “Об аренде земли”  объективно более трудная для восприятия. В ней законодатель попытался расширить идеи, заложенные в кодексах, но получилось это довольно странно.

Так, в статье речь идет не о механике автоматической замены стороны обязательства, а о (1) переходе права аренды и (2) прекращении договора в части аренды предыдущим арендатором.

Поэтому возникают вопросы: как с данной информацией поступать сторонам, нотариусу, ГФС, местному совету и суду, как ее понимать и применять на практике.

Далее начинается хаос. Где-то стороны ДКП предусматривают, что продавец продолжает уплачивать арендную плату, а покупатель ему компенсирует эти платежи до истечения срока договора аренды.

Кое-где параллельно добросовестный покупатель инициирует процедуру перезаключения договора аренды с местным советом, иногда отнимающую годы.

В других случаях покупатель ничего не инициирует, а продавец, который значится в документах и реестрах арендатором земли, сам обращается в совет с просьбой расторгнуть договор. Совет чаще всего отказывает в этом, и дальше обжалуют в суд.

Суд отказывает на основании того, что договор и так прекращен в части аренды предыдущим арендатором. Также может подключиться ГФС с требованием, чтобы плата за земля вносилась как предыдущим собственником здания (который согласно базам данных проходит как арендатор), так и актуальным собственником – фактическим землепользователем.

Для контраста: при покупке здания, находящегося на земельном участке частной собственности, переход прав на здание и землю, как правило, фиксируется в одном и том же ДКП, а право собственности регистрируется по одному заявлению покупателя. В данном случае предписания ст. ст. 120 Земельного и 377 Гражданского кодексов Украины, которые наряду с арендой закрепляют автоматичность перехода права собственности на землю, работают без проблем.

В контексте вопроса аренды судьи (на долю которых выпадает бремя разрешения арендных и налоговых споров) в который раз подтвердили, что они живые люди, поскольку errare humanum est (на лат. – человеку свойственно ошибаться), вследствие чего какую только практику судов кассационной инстанции по вопросам реализации ч. 3 ст. 7 Закона Украины “Об аренде земли” не приходилось видеть.

Далее пройдемся по отдельным знаковым судебным решениям, в т. ч. по тем, которым в свое время уделялось внимание профессиональным сообществом, чтобы понять, насколько непродуманными и сложными для правоприменения являются нормы законодательства, регулирующие переход права аренды земли под приобретенной недвижимостью.

Сразу отметим, что в промежутках времени между этими решениями суды кассационной инстанции принимали разные по содержанию решения, имели место другие прецеденты, но сам факт существования такой концептуально противоположной практики, о которой пойдет речь ниже, заслуживает внимания.

Приведем отдельные цитаты из этих решений.

Постановление Высшего хозяйственного суда Украины от 20.05.2015 г. по делу № 5024/2507/2011 (дело по встречному иску касалось признания за ООО права постоянного пользования земельным участком, но следующий тезис суда, если его читать буквально, касается всех прав на землю):

“…Таким образом, земельным законодательством не предусмотрен автоматический переход прав на земельные участки, а требуется оформление прав на них по определенной процедуре, которую нельзя подменять судебным решением”.

Источник: http://uz.ligazakon.ua/magazine_article/EA013057

Актуальная судебная практика по защите бизнеса – земельный аспект | БІЗНЕС

Оформление земельного участка в собственность, если он в аренде

При осуществлении инвестиций путем приобретения или создания объектов недвижимого имущества важным является надлежащее оформление прав на земельные участки, на которых расположены соответствующие объекты.

Юристами KPMG в Украине было проанализировано подход Верховного Суда в спорах, возникающих в связи с оформлением прав на землю по искам владельцев зданий и сооружений, изложенных в постановлениях за апрель 2019 года.

Права арендатора земельного участка не прекращаются в связи с возведением на нем нового объекта недвижимости

Верховный Суд, рассмотрев дело, в котором собственник нежилого помещения требовал обязать арендатора земельного участка под этим зданием предоставить беспрепятственный доступ к нему, указал что такое требование фактически является предоставлением ему права пользования земельным участком и не может быть удовлетворено, поскольку создание нового объекта недвижимости автоматически не прекращает права предыдущего землепользователя.

Истец указывал на то, что в связи с возникновением у него права собственности на помещение на выполнение инвестиционного договора, у него в силу закона возникло и право пользования земельным участком.

Суд апелляционной инстанции и Верховный суд не поддержали позицию суда первой инстанции о том, что право на земельный участок перешло к истцу в силу положений ст. 377 Гражданского кодекса (ГК), ст. 120 Земельного кодекса (ЗК) и ст. 7 Закона Украины «Об аренде земли».

Верховный Суд указал, что предпосылкой применения этих норм законодательства, согласно которым к приобретателю прав на объект недвижимости переходят и права на земельный участок в объеме, принадлежащему предыдущему владельцу, является сам факт перехода права собственности на здание от первоначального владельца к новому.

У истца же право собственности на помещение возникло на основании судебного решения как на вновь созданное имущество, и он является его первоначальным владельцем.

Право аренды земельного участка ответчика действует и не прекратилось автоматически, а потому он имеет статус законного пользователя, и законодательство защищает права арендаторов земельных участков наравне с защитой прав собственников. В то же время, Верховный Суд указал, что истец не лишен права обращаться к ответчику с требованиями об установлении сервитута на земельный участок.

Таким образом, согласно позиции Верховного Суда, право на пользование земельным участком арендатора автоматически не прекращается в связи с возведением другим лицом зданий и сооружений на нем, даже если такое лицо приобрело право собственности на возведенные объекты. Надлежащим способом защиты прав собственника зданий является установление земельного сервитута.

(Постановление Верховного Суду в составе коллегии судей Кассационного хозяйственного суда от 16 апреля 2019 по делу № 910/10297/18).С полным текстом постановления можно ознакомиться в системе анализа судебных решений VERDICTUM. Протестировать систему можно по ссылке.

При приобретении объектов недвижимости на аукционе к владельцу переходят и права на землю

Верховный Суд в деле, в котором владелец туристического комплекса, приобретенного на публичных торгах требовал признания за ним права собственности на земельный участок, расположенный под этим комплексом, признал факт перехода прав на земельный участок к истцу.

Верховный Суд отменил постановление суда апелляционной инстанции, в котором было указано, что в деле отсутствуют доказательства того, что туристический комплекс был выставлен на продажу вместе с земельным участком, истец не оспаривал результаты торгов, информация о лотах не содержала данных о кадастровом номере земельного участка и его стоимость не учтена в стоимости лота, который приобрел истец, следовательно, он приобрел объект недвижимости без земельного участка. Беспочвенность этих аргументов Верховный Суд обосновал, ссылаясь на постановление Большой Палаты Верховного Суда в деле № 910/18560/16, в котором было указано, что действующее законодательство императивно предусматривает переход права на земельный участок в случае приобретения права собственности на объект недвижимости, отражает принцип единства юридической судьбы земельного участка и расположенного на нем здания или сооружения. Такой переход происходит в соответствии с законодательством независимо от воли лица – предыдущего владельца земельного участка. Принцип единства юридической судьбы недвижимого имущества и земельного участка нацелен на соблюдение законных прав и интересов собственника недвижимого имущества, а также на обеспечение возможности реализации им соответствующих правомочий собственника по владению, пользованию и распоряжению этим имуществом.

Таким образом, право на земельный участок автоматически переходит к новому владельцу объекта недвижимости, расположенного на нем, даже если он приобретен на публичных торгах, и информация о лоте не содержала данных о земельном участке и его стоимость была определена без учета стоимости земельного участка.

(Постановление Верховного Суда в составе коллегии судей Кассационного хозяйственного суда в деле № 907/68/18 от 16 апреля 2019).

Полномочия субъекта властных полномочий по предоставлению разрешения владельцу земельного участка на разработку технической документации не являются дискреционными

Верховный Суд поддержал позицию судов предыдущих инстанций о том, что предоставление разрешения на разработку технической документации не являются дискреционными полномочиями.

В деле истец – собственник недвижимого имущества (офисного центра) подал в Киевский городской совет (КГС) ходатайство о получении разрешения на разработку проекта землеустройства для оформления права аренды на земельный участок под офисным центром.

КГС отклонил проект решения о предоставлении разрешения на разработку этого проекта.

Позиция ответчика заключалась в том, что КГС имеет дискреционные полномочия в сфере земельных правоотношений и не обязан предоставлять разрешение на разработку документации по землеустройству.

Верховный Суд отметил, что в правоотношениях, связанных с реализацией субъектом властных полномочий компетенции в сфере землепользования, его свобода усмотрения при рассмотрении ходатайства о предоставлении разрешения на разработку технической документации может быть сужена в связи с тем, что субъекту принадлежит на праве собственности объект недвижимости на таком участке. Поскольку истец является собственником офисного центра, надлежащее оформление прав на земельный участок, расположенный под ним, является его обязанностью. В спорном решении КГС не навел причин, которые были бы препятствием для такого оформления на условиях аренды, что является нарушением принципа «надлежащего управления».

Таким образом, полномочия органов власти в сфере земельных правоотношений по оформлению владельцами объектов недвижимости прав на земельные участки, не является дискреционными.

При условии подачи необходимых документов, такой орган обязан предоставить разрешение на разработку технической документации для надлежащего оформления права пользования земельным участком собственником недвижимости.

(Постановление Верховного Суда в составе коллегии судей Кассационного административного суда в деле № 826/11251/18 от 10 апреля 2019).

В то же время, Большая Палата Верховного Суда указала, что дела по требованиям о признании незаконными действий по неутверждению проекта землеустройства по отводу земельного участка в аренду, в случае, если на таком земельном участке уже расположен объект недвижимости, который принадлежит истцу, а следовательно никто другой, кроме владельца этого объекта, не может претендовать на земельный участок, не относятся к юрисдикции административных судов. Поскольку предметом спора является бездействие ответчика по оформлению с истцом отношений по пользованию земельным участком (заключение договора аренды), то предметом рассмотрения является не столько действия органа местного самоуправления как субъекта, наделенного властно-управленческими функциями, сколько частный интерес истца по оформлению права пользования земельным участком, что свидетельствует о частноправовом характере правоотношений.

(Постановление Большой Палаты Верховного Суда в деле № 921/158/18 от 3 апреля 2019).

Неоформление инвестором права пользования земельным участком не свидетельствует о правомерности передачи его третьим лицам

Верховный Суд рассмотрел дело по требованию истца о признании недействительным договора аренды земельного участка, на котором расположен объект его инвестиций, который заключен с другим лицом. Истец на основании договора на обустройство и содержание остановки общественного транспорта в г.

Кировограде, в котором он выступал в качестве инвестора, обустроил соответствующую остановку и разместил рядом павильон розничной торговли.

В дальнейшем земельный участок был передан в аренду третьему лицу и было принято решение о демонтировании объектов, находящихся на нем, в том числе объекты инвестиций истца.

Верховный Суд признал выводы судов предыдущих инстанций о том, что права и законные интересы истца не были нарушены, поскольку им не было оформлено права на пользование земельным участком, преждевременными и передал дело на новое рассмотрение.

Суды не дали оценку договора на обустройство и содержание остановки общественного транспорта, согласно которому истец как инвестор имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций, и на основании которого земельный участок передан в пользование истца.

Таким образом, даже в случае неоформления инвестором права пользования земельным участком, на котором расположены объект его инвестиций, вывод об отсутствии у него соответствующих прав, и передача участка в пользование другим лицам, является преждевременным.

(Постановление Верховного Суда в составе коллегии судей Кассационного хозяйственного суда в деле № 912/1403/18 от 17 апреля 2019).

Для получения упреждающей информации об изменении имущественных прав на земельные участки стоит воспользоваться сервисом SMS-МАЯК ЗЕМЛЯ. С его помощью об изменениях в реестре недвижимости можно оперативно узнать SMS-сообщением, электронным письмом, а также сообщением в кабинете пользователя.

Источник: https://biz.ligazakon.net/analitycs/187384_aktualnaya-sudebnaya-praktika-po-zashchite-biznesa---zemelnyy-aspekt

Юр-решение
Добавить комментарий