Нужно ли согласие органа опеки для того, чтобы переехать с ребенком в другую квартиру?

Как продать квартиру, если собственник — ребёнок — Справочник Недвижимости

Нужно ли согласие органа опеки для того, чтобы переехать с ребенком в другую квартиру?

Продажа недвижимости, одним из собственников которой является несовершеннолетний, имеет свои особенности. Сделку должны одобрить муниципальные органы опеки и попечительства (ООП), задача которых — защитить имущественные интересы детей.

Несовершеннолетние могут владеть жильём, так же как и взрослые. Но не имеют права им распоряжаться.

Все вопросы, связанные с недвижимостью, решают их законные представители (родители, опекуны, усыновители, попечители). Именно они совершают сделки с квартирами от имени ребёнка.

С 14 до 18 лет дети считаются частично дееспособными и могут участвовать в сделках с письменного согласия своих представителей.

Распоряжаться имуществом можно начиная с 18 лет, но бывают исключения. Так, возрастной порог снижается при вступлении в брак или при устройстве на работу с трудовым договором.

 Как дети становятся собственниками недвижимости  

Ребёнок может быть как единоличным хозяином квартиры, так и одним из её сособственников. Это нормальная практика. Есть несколько вариантов, как дети становятся владельцами недвижимости или доли в ней:

  • оформление квартиры на ребёнка родителями и другими родственниками;
  •  получение наследства;
  • дарение;
  • приватизация: все прописанные в квартире автоматически становятся владельцами её долей, если не оформили отказ;
  • покупка недвижимости с использованием материнского капитала: по закону детям должны быть выделены доли в такой квартире;
  • использование бюджетных средств — целевых субсидий на приобретение жилья, социальных выплат; собственность оформляется на всех членов семьи.

Условия продажи квартиры несовершеннолетнего

Сделку в обязательном порядке согласуют органы опеки. Они одобрят продажу квартиры, принадлежащей собственнику-ребёнку, только если после сделки он получит недвижимость не хуже, чем у него была.

Просто продать квартиру, чтобы потратить деньги на что-то другое, нельзя (есть несколько исключений, о них расскажем дальше).

К приобретаемой собственности предъявляются довольно строгие требования:

  • Принадлежащая ребёнку площадь в новой квартире должна быть не меньше, чем в продаваемой. При покупке комнаты или однокомнатной квартиры возникают свои сложности: площадь в новом жилье должна соответствовать нормативам для проживания двух человек, так как один ребёнок жить не может.
  • В строящемся доме оформить право собственности нельзя. Это тоже может стать проблемой. Органы опеки дают разрешение на сделку, если дом построен больше чем наполовину. И до момента его ввода в эксплуатацию ребёнок должен быть где-то прописан. Когда дом будет сдан, ребёнку нужно выделить причитающуюся ему долю и сообщить об этом в органы опеки.
  • Учитывается стоимость квартиры (по оценке БТИ) — у нового жилья она должна быть не меньше. Небольшую разницу в цене могут согласовать при условии, что недостающую сумму перечислят на счёт ребёнка, доступ к которому он получит после совершеннолетия
  • Если качество нового жилья заметно хуже (аварийное, нет удобств, неразвитая инфраструктура района), сделку тоже могут запретить. Органы опеки учитывают и расположение жилья: если взрослые продают квартиру в центре и покупают дом в деревне, это нужно будет обосновать. Такую сделку согласуют, например, при наличии проблем со здоровьем, требующих жизни за городом, и подтверждающей их справки.

Если покупать другое жильё не планируется

Довольно часто продажа квартиры не подразумевает покупку новой: как же быть с требованием обеспечить несовершеннолетнего жильём? Можно выделить соответствующую площадь в другой квартире, но это непросто. Нужно оформить договор купли-продажи на долю в новой квартире.

Но у близких родственников ребёнок по закону приобретать недвижимость права не имеет, поэтому «купить» квартиру у бабушки с дедушкой не получится. Подарить долю в каком-нибудь другом жилье, принадлежащем семье, тоже не вариант: органы опеки не будут расценивать эту сделку как «взаимозаменяющую» продажу доли ребёнка.

Получается, что для такой сделки подойдёт только жилплощадь, принадлежащая фактически чужим людям.

Ещё один вариант — перечисление на счёт ребёнка денег от продажи его доли с условием «заморозки» до наступления совершеннолетия.

Эти деньги могут быть использованы родителями для приобретения жилья, если такие планы появятся, но только с разрешения органов опеки.

Если ребёнку потребуются средства на дорогостоящее лечение или обучение, шанс снять их с «замороженного» счёта тоже есть, но опека такие ситуации рассматривает с пристрастием, может и отказать.

Важно: законные представители, их родственники и супруги не вправе покупать недвижимость у детей, так что просто выкупить долю у несовершеннолетнего не получится.

Можно ли продать квартиру в одном регионе и купить в другом

Обычно в этом случае органы опеки разрешают сделку. При этом они заморозят на банковском счету ребёнка деньги от продажи квартиры и установят срок, в течение которого должна быть куплена новая.

Когда она будет найдена, опека по месту регистрации ребёнка рассмотрит предложенный вариант и, если он соответствует требованиям, даст разрешение на сделку и использование денег со счёта ребёнка.

Важно: после продажи квартиры нужно обязательно где-то зарегистрировать детей. Если родители не купят новое жильё в установленные сроки, сделка может быть аннулирована.

При переезде в другую страну продажу жилья обычно разрешают без каких-либо ограничений. В органы опеки необходимо предъявить документы, подтверждающие получение иностранного гражданства или вида на жительство.

Если родители разводятся и продают квартиру

При разводе родители часто вынуждены продавать общую квартиру, а купить новую или выделить где-либо необходимую площадь ребёнку не могут.

В такой ситуации ОПП сделку обычно одобряют, так как благодаря ей «устраняется неблагоприятная для психики несовершеннолетнего обстановка».

Конечно, если у родителей после сделки останется какая-либо недвижимость, их обяжут выделить в ней долю ребёнку, пусть даже меньшую.

Ребёнку нужно дорогостоящее лечение. Можно продать для этого его квартиру?

Проблемы со здоровьем у детей органы опеки рассматривают как уважительную причину для продажи жилья без покупки другого. Возможны следующие ситуации:

  • Ребёнку необходимо дорогостоящее лечение, поэтому родители продают квартиру и покупают более дешёвую. Все документы, подтверждающие оплату лечения и медицинских препаратов, нужно сохранять, чтобы предъявить их по требованию органов опеки.
  • Ребёнку необходимо посещать спецшколу или получать постоянное лечение, а там, где он живёт, это невозможно. Семья вынуждена переехать в населённый пункт побольше, где ребёнок получит всё необходимое, но жильё стоит дороже и купить равноценное родителям не по средствам.  

Несовершеннолетние собственники квартиры зарегистрированы в разных местах

Документы в органах опеки рассматриваются по месту регистрации ребёнка, а не по месту расположения недвижимости. Поэтому регистрация детей в разных районах или городах серьёзно осложняет сбор документов. Удобнее получать одобрение сделки, если зарегистрировать всех несовершеннолетних в одном месте.

Необходимые для сделки документы

Для продажи квартиры несовершеннолетнего собственника придётся собрать довольно большой пакет документов:

  • заявление от законных представителей несовершеннолетнего на разрешение сделки и письменное согласие на неё;
  • паспорта законных представителей;
  • свидетельство о рождении ребёнка;
  • письменное согласие ребёнка старше 14 лет проживать на новой жилой площади
  • предварительное согласие на сделку от органов опеки;
  • документы на продаваемую и покупаемую квартиры:

поэтажный план с описанием;

кадастровый паспорт;

справки:

  •  об отсутствии задолженности из налоговой инспекции;
  • из БТИ с указанием стоимости объектов;
  • об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;

выписки:

  • из Росреестра о праве собственности на объекты;
  • из домовой книги;

копии лицевых счетов.

Порядок сделки

инстанция в вопросе оформления таких сделок — органы опеки и попечительства. Получив их предварительное разрешение, можно регистрировать сделку. После этого будьте готовы к запросам от опеки подтвердить новую регистрацию ребёнка и его права на собственность соответствующими документами. При соблюдении всех требований сделки проходят оперативно и без осложнений.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Наташа Джола

Источник: https://realty.yandex.ru/spravochnik/kak-prodat-kvartiru-esli-sobstvennik-rebenok

Можно ли продать жилье, купленное на маткапитал?

Нужно ли согласие органа опеки для того, чтобы переехать с ребенком в другую квартиру?

Если жилье куплено с использованием материнского капитала, оно оформляется в общую собственность семьи (родителей и детей) в произвольных долях (п. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ).

Таким образом, одним из собственников такого жилья (квартиры, дома и т. д.) обязательно будет ребенок. Если к моменту продажи жилья ребенок достиг совершеннолетия (18 лет), никаких ограничений по продаже недвижимости нет – сделка осуществляется по обычным правилам.

Потребуется лишь согласие всех собственников жилья.

Главное о материнском капитале для покупки жилья

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?

Другое дело, если речь идет о продаже жилья, в котором имеет право собственности несовершеннолетний ребенок. Сделки по продаже жилья несовершеннолетнего гражданина возможны только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ).

Поэтому, если на момент продажи жилья одним из продавцов будет ребенок до 18 лет, такая сделка возможна только с согласия указанных органов. А для получения согласия необходимо будет подтвердить, что после продажи жилищные условия несовершеннолетнего не ухудшатся.

Это означает, что получить согласие на сделку можно, если ребенок в итоге получит равноценное жилье или получит улучшенное жилье.

Законодательство не содержит конкретного перечня документов, которые необходимо предоставить в орган опеки для подтверждения того, что права несовершеннолетнего не будут ущемлены.

Учитывая сложившуюся практику, будьте готовы, что потребуется представить правоустанавливающие документы на продаваемую квартиру, а также на приобретаемую.

Во избежание недоразумений перечень документов рекомендуется предварительно уточнить в конкретном учреждении – требования могут отличаться.

В нашей практике был случай, когда органы опеки разрешили продажу доли несовершеннолетнего ребенка в квартире только после того, как на ребенка была фактически оформлена доля в новом жилье и оформлена постоянная регистрация по месту нахождения нового жилья. То есть, до продажи старой квартиры необходимо было предоставить документы на новое место жительства ребенка.

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая:

Квартиру, купленную с привлечением средств материнского капитала, конечно, можно продать, однако сделать это довольно сложно.

Сначала необходимо исполнить данное Пенсионному фонду обязательство по оформлению жилья в собственность всех членов семьи, включая детей.

Если недвижимость приобреталась в ипотеку, выделение долей откладывается до полной выплаты кредита и снятия банковского обременения. Сделка с квартирой, в которой дети не получили положенные им доли, признается недействительной.

Ребенок – собственник квартиры: плюсы и минусы

Как продать квартиру, где 1/3 принадлежит несовершеннолетнему?

Когда родители переоформили жилье в соответствии с требованием ПФР, они могут законно продать его. Однако в этом случае необходимо получить разрешение на сделку со стороны органов опеки и попечительства (ООП).

Данная госструктура обязана проследить, чтобы при продаже недвижимости права несовершеннолетних собственников не нарушались.

ООП может вынести положительно решение с различными условиями продажи недвижимости:

  • с одновременной покупкой новой квартиры, в которой будет выделена соответствующая доля ребенка;
  • с последующим приобретением жилья, например, новостройки в высокой стадии готовности. При этом органы опеки потребуют предоставить письменное разъяснение, где будет проживать ребенок в течение срока строительства дома;
  • с перечислением суммы, эквивалентной доли ребенка в цене квартиры, на расчетный счет, открытый на имя несовершеннолетнего продавца. Это самый сложный вариант, так как средства должны поступить в банк до подписания договора купли-продажи. Поиск покупателя, который согласится авансировать весьма значительную сумму, может затянуть процесс продажи квартиры.

Все сделки с долевой собственностью должны быть заверены нотариусом, который получает за свои услуги процент от кадастровой стоимости объекта. Без разрешения органов опеки и подтверждения выполнения всех поставленных ими условий договор удостоверен не будет.

Отвечает старший управляющий партнер «PG Partners: юридическая помощь» Петр Гусятников:

Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» № 256-ФЗ не содержит запретов или ограничений, связанных с продажей жилья, приобретенного на средства материнского капитала.

Данный Федеральный закон устанавливает правило, согласно которому приобретаемое с использованием средств материнского капитала жилье должно оформляться в общую собственность родителей и детей.

Таким образом, определенная доля жилого помещения на момент его продажи будет находиться в собственности несовершеннолетних детей, в связи с чем необходимо соблюсти ряд условий. Так, гражданское и семейное законодательство в Российской Федерации исходит из принципов приоритета и защиты прав ребенка.

Поэтому продажа жилья, доля в котором принадлежит на праве собственности несовершеннолетнему, возможна только с согласия органов опеки.

Для того чтобы получить такое согласие, необходимо представить в орган опеки ряд документов, а также доказательство того, что новое помещение, приобретаемое взамен старого, не будет ухудшать имущественное положение ребенка. Это означает, что ребенок должен получить долю в праве собственности в покупаемом жилье не меньше той, которая ему принадлежала в продаваемой квартире/доме.

Для предоставления в органы опеки должных доказательств необходимо одновременно производить продажу старого жилья и покупку нового.

Это можно сделать с использованием конструкции предварительного договора купли-продажи, например, в отношении нового жилья: это позволит органам опеки удостовериться в намерениях родителей приобрести новое жилье и соблюсти права ребенка.

Таким образом документы по покупке нового жилья, в частности упомянутый выше предварительный договор купли-продажи, будут входить в комплект документов, подаваемых в органы опеки для получения их согласия.

Можно ли не оформлять на детей квартиру, купленную на маткапитал?

Могу ли я оформить всю квартиру на себя, когда дочь вырастет?

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Использовать материнский капитал могут семьи с двумя и более детьми, при этом помощь от государства весьма ощутима. Размер материнского капитала, который можно направить на оплату части стоимости квартиры или погашение задолженности по кредиту, составляет 453 026 рублей. Это весьма существенные деньги для регионов.

Покупатели, использующие материнский капитал при оплате недвижимости, обязаны наделить собственностью своих детей. В дальнейшем, если у семьи возникнет необходимость продать квартиру, им нужно согласовать это с органами опеки и попечительства.

Если материнский капитал погашает ипотеку или используется в качестве первоначального взноса, то семья обязана наделить детей собственностью в квартире в течение 6 месяцев с момента полной выплаты ипотечного кредита. Но иногда бывает так, что сразу после погашения задолженности семья принимает решение обменять квартиру. Например, чтобы улучшить жилищные условия или переехать в другой, более удобный район.

У нас на практике была подобная ситуация. Семья планировала выплатить полностью ипотеку и купить с доплатой более просторную квартиру.

Если бы семья наделила детей собственностью, пришлось бы получать согласие органа опеки и попечительства, что требует сбора дополнительного пакета документов и платной оценки двух квартир. Однако выход был найден.

С согласия Пенсионного фонда было оформлено нотариальное обязательство и заявление о наделении детей собственностью в новой квартире. Старая квартира была продана, а новую купили сразу, и оформили на детей в том числе.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Любое жилье можно продать при соблюдении всех формальностей. Если Вы приобрели квартиру или дом с помощью материнского капитала, то у Вас в сособственниках Ваши дети.

И для продажи Вам потребуется получить разрешение органов опеки и попечительства.

Такое разрешение Вы получите, если одновременно (но не ранее) с продажей приобретете на детей доли в праве собственности на другое жилье, но с некоторым улучшением условий: например, доли будут чуть больше или квартира лучше.

Если же Вы купили жилье в ипотеку и погасили часть ипотечного кредита средствами материнского капитала, то путь длиннее. Вам сначала надо полностью погасить кредит, снять обременение с квартиры, обязательно выделить доли детям в соответствии с требованием законодательства о материнском капитале, зарегистрировать в Росреестре, а потом проделать все то же, что и в первом случае.

Одна небольшая лазейка: законом не оговорены размеры долей, выделяемых детям, и не определено их минимальное значение. Нет необходимости выделять в равных долях, достаточно просто одной двадцатой или десятой на ребенка. Тогда «улучшить» условия детям будет гораздо проще.

Еще один совет: в качестве альтернативной покупки для несовершеннолетних подойдут доли в квартирах родственников или другие Ваши квартиры или дома.

Продать детям ничего нельзя, но, если в разрешении органов опеки будет написано не «с одновременной покупкой на несовершеннолетнего…», а «с одновременным приобретением несовершеннолетним…

», то, к примеру, бабушки и дедушки могут подарить своим внукам доли в своем жилье.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как продать квартиру, где ребенок владеет долей, и другого жилья нет?

Может ли бывший муж претендовать на долю в квартире, купленной на маткапитал?

Дети и недвижимость: 15 полезных статей

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mozhno_li_prodat_zhile_kuplennoe_na_matkapital/6740

Можно ли выписать ребенка без согласия матери

Нужно ли согласие органа опеки для того, чтобы переехать с ребенком в другую квартиру?

Права детей максимально защищены российским законодательством. Любая манипуляция с собственностью ребенка или перемена места жительства связана с необходимостью документально подтвердить свое право на такие действия и добросовестность намерений. Определить, можно ли выписать несовершеннолетнего ребенка из квартиры на новый адрес, могут только сотрудники опеки и попечительства.

Отделы опеки и попечительства находятся при районных и городских администрациях.

Условия и документы для операций с жильем, в котором прописаны дети

Действовать от имени несовершеннолетнего ребенка могут его родители и законные представители — опекуны. Узнать о том что дает прописка в Москве можно в на сайте. Для любого вида проводимых с квартирой действий, в которых прямо или косвенно затрагиваются интересы ребенка, справедливы и необходимы следующие требования:

  • все действия согласовываются путем получения разрешения с территориальным отделом опеки;
  • для выписки — документально оформленного переезда ребенка от одного родителя к другому, необходимо их обоюдное желание;
  • прописываться ребенок должен с обоими или одним родителем, либо с опекунами;
  • в любой спорной ситуации, разбираемой в суде, последний встанет на сторону несовершеннолетнего.

Согласие органов опеки ожидается после предоставления всех документов в течение времени, составляющего около двух недель. Исчерпывающий пакет предоставляемых в опеку бумаг состоит из:

  • свидетельства о рождении:
  • правоустанавливающих документов на всех собственников отчуждаемой квартиры;
  • предварительный договор на приобретаемое жилье;
  • документ, информирующий о стоимости квартиры — заказывается в БТИ на обе квартиры;
  • кадастровый паспорт и выписку из домовой книги нового и отчуждаемого жилья.

Перед тем, как выписать несовершеннолетнего ребенка из приватизированной квартиры, нужно решить, куда ребенок будет прописан потом. О том, где делается временная регистрация смотрите тут.

Место нового жительства должно отвечать следующим параметрам:

  • быть равноценным предыдущему жилью по благоустройству и метражу или отличаться в сторону увеличения;
  • доля ребенка в праве собственности на квартиру должна остаться прежней или увеличиться;
  • на новом месте жительства с ребенком необходимо встать на регистрационный учет хотя бы одному из родителей;
  • иногда требуется прописать ребенка к бабушке или другим близким родственникам. За таким разрешением необходимо обратиться в суд.

Если у ребенка (несовершеннолетнего) есть доля в квартире, то для совершения сделок купли/ обмена/ продажи нужно будет согласие органа опеки.

Принимая решение, можно ли выписать ребенка из приватизированной квартиры, по каждой конкретной ситуации сотрудники ФМС будут требовать согласие на сделку отдела опеки и попечительства. Эти органы, в зависимости от ситуации, могут дать разрешение на продажу квартиры с приобретением новой или с обязательством положить деньги на открытый на имя несовершеннолетнего банковский счет.

Выписка ребенка из жилья с разными статусами

Перед тем, как выписать несовершеннолетнего ребенка из муниципальной квартиры, необходимо удостовериться в надежности предоставляемого ему нового адреса и сохранении все прав, которые ребенок имел, будучи прописанным по старому адресу.

Некоторые факты

Обязательное условие при выписке несовершеннолетнего из муниципальной жилплощади – предоставление ему равнозначных условий, то есть жилье должно быть не хуже.

Если ребенок не являлся собственником или совладельцем квартиры, а был только прописан в жилом помещении, снять его с регистрационного учета получится только с предоставлением нового адреса для проживания и регистрации.

Эти же условия нужно соблюсти при такой необходимости, как выписать несовершеннолетнего ребенка из частного дома, в котором у него нет права собственности.

Какие нужны документы для временной прописки смотрите
здесь

Для вопроса, можно ли выписать ребенка из муниципальной квартиры, решений существует несколько:

  • выписать несовершеннолетнего ребенка в никуда невозможно. Единственным исключением является автоматическое снятие с регистрационного учета при окончании срока временной прописки;
  • выписать несовершеннолетнего ребенка из неприватизированной квартиры можно только с предоставлением другого жилого помещения для проживания и оформления прописки. Причем новое жилье должно отвечать всем обязательным параметрам — быть адресом родителей и не ухудшать условия проживания;
  • при решении, можно ли выписать ребенка из неприватизированной квартиры, необходимо обеспечить условие обязательной участии ребенка в приватизации жилого помещения по новому адресу.

Выписка несовершеннолетних детей через суд

Ситуация, когда собственники озабочены проблемой, можно ли выписать ребенка без согласия матери, отца или других законных представителей, решается только в суде.

При отказе выписать ребенка, прописанного на принадлежащей вам собственности, необходимо обратиться в суд. Суд защищает права ребенка и, если у него отсутствует другое жилье, выписать его будет невозможно.

Снятие с регистрационного учета ребенка, не проживающего в муниципальной квартире, производится по решению суда, проведенного с участием органов опеки, об утрате права пользования жилым помещением, в котором было доказано, что ребенок имеет другое жилье, в котором будет прописан со своими родителями или законными представителями.По ссылке можно прочитать какие нужны документы для прописки в квартиру https://propiskainfo.ru/2403-kakie-nuzhny-dokumenty-dlya-propiski-v-kvartiru

В двухнедельный период все документы проверяются и на основе этого выдается решение на выписку ребенка (согласие или отказ)

Выписка ребенка, длительное время не проживающего в приватизированной квартире, в которой он не имеет доли, возможна при наличии доказательств, что он имеет другое жилье, в котором, по решению суда, будет зарегистрирован вместе с родителями.

Источник: https://propiskainfo.ru/2120-vypiska-nesovershennoletnego-rebenka-iz-kvartiry

Как продать жильё, если собственник ребенок

Нужно ли согласие органа опеки для того, чтобы переехать с ребенком в другую квартиру?

Продажа квартиры – сам по себе процесс хлопотный. Но трудности и бюрократические препоны растут в геометрической прогрессии, если одним из собственников жилья значится несовершеннолетний.

Тогда в игру вступают органы опеки и попечительства, без разрешения которых нельзя будет ни шагу ступить. Для опытных риэлторов такое обстоятельство сделки – жирный минус и гарантия дополнительной нервотрепки.

С подачи агентов большинство покупателей предпочтут поискать другую квартиру, чем «связываться с детьми». Но, в конце концов, не ждать же продавцам совершеннолетия любимого чада?

Для начала стоит четко понять: прописка и собственность в контексте общения с ювенальной службой – далеко не одно и тоже.

Если квартира приватизирована родителями, а ребенок просто зарегистрирован там, вы можете снять его с учета без согласия органов опеки.

Правда здесь уже паспортный стол потребует прописать несовершеннолетнего по другому адресу – хоть у бабушки, хоть на съемной квартире. При этом никаких особых требований к этому жилью кроме соответствия санитарно-техническим нормам не предъявляется.

А вот если у ребенка есть право собственности на недвижимость, все гораздо сложнее. Это обстоятельство будет определять ход будущей сделки. Дело в том, что для продажи такого жилья родителям придется обращаться за специальным разрешением в органы опеки и попечительства (ООП). Это существенно удлиняет процесс продажи, кроме того, согласие могут и не дать.

Основная задача ювенальных органов в вопросах сделки с жильем – проследить, что интересы детей не нарушаются и их жилищные условия не будут ухудшены.

«Ребенком» при этом считается не только грудной малыш, но и 17-летний первокурсник, у которого уже давно борода гуще, чем у отца.

Но если до 14 лет человек является фактически недееспособным и все решения за него принимают родители или опекуны, то с получением паспорта он вправе участвовать в сделках с жильём с письменного согласия законных представителей.

Для того, чтобы продать «квартиру с ребенком», родителям придется совершить дополнительный забег по инстанциям.

Для сделки они обязаны подготовить ряд документов, предусмотренных статьями 28 и 29 Гражданского кодекса РФ и бумаги для регистрации сделки купли-продажи в соответствии со статьями Федерального закона 122 и 131 Гражданского кодекса.

За предварительным разрешением на продажу нужно обратиться в органы местного самоуправления по месту прописки несовершеннолетнего. Соответствующее постановление должен будет выдать глава муниципалитета. В каждом городе регламент действий органов опеки и попечительства может отличаться.

Предварительно выкупить долю у ребенка, чтобы не осложнять сделку, не получится – близким родственникам, родителям и опекунам это запрещено.

Как там на новом месте – критерии оценки органов опеки

По сути продажа недвижимости, которой владеет несовершеннолетний, это всегда встречная покупка.

Прежде чем дать предварительное разрешение на сделку, ООП захотят убедиться, что родители не думают спустить деньги на ветер, а собираются приобрести новую квартиру взамен старой.

Чтобы контролировать процесс, чиновники могут ограничить срок предоставления зарегистрированных документов. Основная трудность такой сделки в том, что в идеале у родителей уже должна быть подобрана новая подходящая квартира, которую они продемонстрируют органам опеки.

Основные критерии, по которым чиновники оценят сделку:

  • Доля собственности ребенка

В новой квартире несовершеннолетнего не должны поразить в правах – его доля в праве собственности должна быть прежней или большей.

Новое жильё должно быть просторнее старого, в крайнем случае – таким же по площади.

Качество жизни ребенка не должно пострадать. Если раньше у него была своя комната, а планировка новой квартиры это исключает, в сделке могут отказать.

  • Социальные и технические характеристики

Анализируя сделку, органы опеки будут сравнивать старое и новое жилье по развитости инфраструктуры района и износу здания. Качество жилья должно остаться примерно на одном уровне или явно улучшиться благодаря сделке. Переезд из сталинки в хрущевку чиновники не одобрят.

Труднее всего обстоит дело, если семья хочет продать квартиру на вторичке и вложиться в новостройку. Органы опеки согласятся на такую схему лишь в том случае, если здание готово минимум на 70%, а застройщик готов включить ребенка в договор долевого участия.

Документы и объяснения – как родителям получить согласие на продажу

Теоретически, если органы опеки завернут сделку, родители могут обратиться в суд и попытаться оспорить это решение. Однако на практике это практически бессмысленно – юридическая волокита продлится так долго, что редкий покупатель и продавец встречной недвижимости согласится ждать.

Гораздо выгоднее – убедить чиновников все-таки дать вам разрешение. Риэлторы советуют клиентам внимательно отнестись к переговорам с ювенальной службой – максимально подробно описать инспектору свою жилищную ситуацию и обосновать необходимость переезда не только на словах, но и на бумаге.

Как правило, органы опеки индивидуально рассматривают каждую ситуацию и в отдельных случаях могут пойти родителям на встречу, даже если формально сделка в чем то не соответствует критериям. Главное доказать, что при переезде жилищные условия ребенка улучшатся.

К примеру, чиновники могут одобрить покупку квартиры меньшей площади, но существенно более высокого качества (из панельной пятиэтажки в современный кирпичный дом). Также допустимо сокращение квадратных метров в пользу лучшей планировки.

А вот продажу городского жилья ради просторного дома в области могут запретить, если семья не докажет наличие поблизости необходимой социальной инфраструктуры и свои финансовые возможности содержать такое жилье.

В разных отделениях ООП установлен свой перечень необходимых документов. Гарантированно потребуются свидетельство о праве собственности на продаваемое жильё, технический паспорт и выписка из ЕГРП об отсутствии обременения на квартире.

Тот же набор сведений чиновники могут запросить и по объекту встречной покупки. По закону родители не обязаны приносить те бумаги, которые госорганы в состоянии запросить самостоятельно, – свидетельство о рождении, форму 9 и т.д.

Но на практике специалисты советуют продавцам подготовить максимально объемный пакет самостоятельно – это существенно сократит время рассмотрения вопроса.

По закону для подачи документов достаточно присутствия одного родителя, однако на практике органы опеки часто хотят видеть обоих. Если ребенка воспитывает мать-одиночка, её могут попросить написать заявление, что местоположение отца неизвестно и алименты не выплачиваются.

Источник: ГдеЭтотДом.РУ

 Сергеева Дарья, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ

Источник: https://www.gdeetotdom.ru/articles/2032992-2014-09-04-kvartira-s-detmi-kak-prodat-zhilyo-s-nesovershennoletnim/

Ребенок-собственник: если опека не разрешает…

Нужно ли согласие органа опеки для того, чтобы переехать с ребенком в другую квартиру?

По закону дети от 14 до 18 лет могут совершать сделки только с согласия своих законных представителей (родителей), а дети до 14 лет вообще не могут совершать сделки сами – за них действуют родители, за исключением специально перечисленных в законе случаев (ст. 26, ст. 28 ГК РФ).

При этом родители не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки (или давать согласие на их совершение), если в результате этого отчуждается или иным образом уменьшается имущество ребенка или ребенок отказывается от принадлежащих ему прав (п. 2 ст. 37 ГК РФ, ч. 2 ст. 20 и ч. 1 ст.

21 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. № 48-ФЗ “Об опеке и попечительстве”).

Органы опеки и попечительства, проверяя законность сделки по отчуждению недвижимости, устанавливают, соответствует ли она интересам несовершеннолетнего и не ухудшаются ли условия проживания несовершеннолетнего, если он не является собственником в отчуждаемом жилом помещении, или не уменьшается ли его собственность в случае, если несовершеннолетний является собственником квартиры.

Разрешение на совершение сделки должно быть выражено ясно и недвусмысленно, в нем должно содержаться указание на то, какую именно сделку (купли-продажи, мены, залога и т.п.) и на каких условиях разрешается заключить. Но главный критерий в данном случае – подобные условия не должны каким бы то ни было образом умалять имущественные права и ущемлять законные интересы несовершеннолетнего.

При этом Конституционный Суд в своем определении от 6 марта 2003 г. № 119-О пришел к выводу, что из содержания абз. 2 п. 1 ст. 28 и п.п. 2-3 ст.

37 ГК РФ не вытекает право органов опеки и попечительства произвольно запрещать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних детей, совершаемые их родителями; напротив, в соответствии с общими принципами права и требованиями ст. 2, ст. 17 и ст.

 38 Конституции РФ, решения органов опеки и попечительства – в случае их обжалования в судебном порядке – подлежат оценке исходя из конкретных обстоятельств дела.

Например, судебная практика исходит из того, что на снятие денежных средств со счета, открытого на имя ребенка, разрешение может быть выдано опекуну не только на разовый акт, но и, например, на распоряжение неограниченными по количеству выдач и размеру сумм денежными средствами до достижения ребенком определенного возраста (как правило, до 16 лет, когда он сможет это делать сам) (см., например, решение Новозыбковского городского суда Брянской области от 4 марта 2011 г.). Лицу, не являющемуся законным представителем, опекуном или попечителем ребенка разрешение опеки на распоряжение деньгами несовершеннолетнего не может быть выдано: так, в одном из дел дедушка открыл на имя внука вклад, однако через некоторое время передумал и решил забрать деньги, но ни орган опеки, ни суд его желание удовлетворить не смогли (решение Химкинского городского суда Московской области от 18 июля 2012 г.).

В другой ситуации мать решила продать доли в уставном капитале ООО, принадлежащие ее дочери по наследству после смерти отца, по цене в четыре раза меньшей, чем было указано в свидетельстве о праве на наследство, при этом понижение стоимости имущества никак не было обосновано. В результате орган опеки в выдаче разрешения на продажу отказал, и суд с ним согласился (решение Нефтеюганского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры Тюменской области от 1 февраля 2012 г. по делу № 2-296/2012).

Возражения второго родителя по поводу совершения сделки не являются безусловным основанием для отказа органа опеки – проверяется, насколько сделка соответствует интересам ребенка, а не родителей (одного из них).

Так, согласно утвержденному актом муниципалитета порядку для получения разрешения в орган опеки должны были обращаться оба родителя, в том числе и в случае расторжения между ними брака; заявление от одного родителя могло быть принято только от одинокой матери или в случае признания второго родителя без вести пропавшим. Однако суд признал это положение не соответствующим закону, поскольку оно ограничивает права родителей – ведь федеральное законодательство не предусматривает обязательного достижения родителями согласия относительно имущественных прав их ребенка (смотрите, например, решение Ханты-Мансийского районного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 17 мая 2011 г. по делу № 2-1249/11).

При этом если несогласие второго родителя мотивировано объективными причинами – то есть тем, что сделка противоречит интересам ребенка, и это подтверждается в результате проведенной органом опеки проверки, – то суд признает отказ органа опеки в даче согласия на сделку правомерным.

Так, в одном из судебных процессов рассматривалось дело, где у матери, отца и ребенка было по 1/3 доли в квартире. Мать продала свою долю постороннему лицу, а затем запросила у опеки разрешение на продажу доли и ребенка, однако отец возражал.

Мать после продажи своей доли не приобрела взамен никакого жилья, продолжила вместе с ребенком проживать на чужой жилплощади в квартире нового мужа, а на средства от продажи доли ребенка планировала приобрести квартиру в другом городе для сдачи в аренду, а не для улучшения жилищных условий ребенка.

Орган опеки, естественно, отказал в выдаче разрешения на продажу, и Зеленоградский районный суд г. Москвы его поддержал.

В другом деле мать просила согласия органа опеки на продажу квартиры, принадлежащей дочери, поскольку они проживали в другом месте в частном доме и у нее не было средств на содержание этой квартиры, деньги от продажи она планировала потратить на свои нужды и нужды детей, а не на приобретение жилья дочери. Естественно, суд признал отказ опеки правомерным (см. решение Таштагольского городского суда Кемеровской области от 22 октября 2010 г. по делу № 2-855/10).

Источник: https://www.garant.ru/ia/opinion/author/mazuhina/516762/

Разрешение на продажу квартиры из отдела Опеки и попечительства

Нужно ли согласие органа опеки для того, чтобы переехать с ребенком в другую квартиру?

Решили продать квартиру, которая, или ее часть, принадлежит несовершеннолетнему.  Не знаете как  получить разрешение опеки на продажу квартиры? А ведь это обязательный документ для Вашей сделки!

Сейчас разберемся в этом вопросе подробно.

Не далее, чем на прошлой неделе я сопровождала своих клиентов,обратившихся за разрешением в Отдел по опеке, попечительству и охране прав детства.

Сделка по продаже квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, признается законной только в том случае, если права ребенка на жилище не нарушены.

Поэтому переход права собственности от  Продавца-ребенка к покупателю осуществляется Росреестром только при наличии в пакете документов Приказа из Отдела по опеке, разрешающего сделку.

Приказ на продажу может быть в двух формулировках

Годность приказа, разрешающего продажу — 3 года

Законы: ст.26, 36 ГК РФ, ст. 60, 64,65 Семейного кодекса РФ, ст. 19, 21 ФЗ-48 от 24.04.2008 г «Об опеке и попечительстве»

Разрешение опеки на продажу квартиры можно получить через Многофункциональный центр.

Сроки получения Приказа увеличатся примерно на неделю, при условии, если Вы подадите полный пакет документов. Если  Вы что то упустили, этот срок еще увеличится. Рекомендую подавать заявление непосредственно в Отдел по опеке и попечительству.

Оплатить дополнительную консультацию автора сайта Слободчиковой Ольги Дмитриевны по сделкам с участием несовершеннолетних можно здесь

_______________________________________

9. Для получения разрешения на все виды сделок с имуществом (долей имущества) подопечных или несовершеннолетних лиц одновременно с заявлениями и согласием, указанными в пунктах 3-5 настоящего Порядка, представляются следующие документы:

документ, удостоверяющий личность родителя (иного законного представителя) и его копия;

документ, удостоверяющий личность подопечного или несовершеннолетнего лица, достигшего возраста 14 лет, и его копия;

свидетельство о рождении (для лиц в возрасте до 18 лет) и его копия;

документ, подтверждающий полномочия законного представителя (для опекуна, попечителя или уполномоченного представителя организации для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей) и его копия;

документ, подтверждающий право собственности подопечного или несовершеннолетнего лица на имущество (доли имущества), являющееся предметом предстоящей сделки и его копия;

справка о регистрации подопечного или несовершеннолетнего лица по месту жительства (месту пребывания).

10. Для получения разрешения на совершение сделки по отчуждению недвижимого имущества (доли недвижимого имущества), принадлежащего подопечному или несовершеннолетнему лицу, дополнительно к документам, указанным в пункте 9 настоящего Порядка, представляются следующие документы:

предварительный договор предстоящей сделки на отчуждаемое и приобретаемое недвижимое имущество (доли недвижимого имущества), заключенный в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации;

копии документов на приобретаемое недвижимое имущество (доли недвижимого имущества), в котором подопечный или несовершеннолетнее лицо будет иметь право собственности (долю в праве собственности);

При отчуждении жилого помещения (доли жилого помещения), принадлежащего подопечному или несовершеннолетнему лицу, на основании статьи 20 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в связи с реализацией мероприятий по улучшению жилищных условий в соответствии с федеральными, региональными либо муниципальными программами взамен нотариального обязательства представляется уведомление уполномоченного органа о сносе многоквартирного жилого дома, в котором находится жилое помещение, признанное непригодным для проживания.

копии кадастровых паспортов на отчуждаемое и приобретаемое недвижимое имущество либо выписка из государственного кадастра недвижимости на отчуждаемое и приобретаемое недвижимое имущество;

справка о регистрации подопечного или несовершеннолетнего лица либо свидетельство о регистрации по месту пребывания (в случаях приобретения жилого помещения на основании договора долевого участия, договора цессии, инвестирования в строительство жилья, приобретения объекта незавершенного строительства, иных договоров, которые не могут быть исполнены одновременно с отчуждением жилых помещений, или при приобретении жилого помещения за пределами муниципального образования автономного округа).

11. Разрешение на совершение сделки по отчуждению недвижимого имущества (доли недвижимого имущества), принадлежащего подопечному или несовершеннолетнему лицу, выдается при условии приобретения на его имя (в том числе дарения при соблюдении пункта 14 Порядка) равноценного недвижимого имущества (доли недвижимого имущества) взамен отчуждаемого.

При невозможности выполнения данного условия орган опеки и попечительства выдает разрешение на совершение сделки по отчуждению недвижимого имущества (доли недвижимого имущества), принадлежащего подопечному или несовершеннолетнему лицу, с обязательным включением условия о предоставлении родителями (иными законными представителями) документов, подтверждающих право собственности на равноценное недвижимое имущество (долю недвижимое имущество), приобретенное на имя подопечного или несовершеннолетнего лица, в срок не более 2 месяцев с момента совершения сделки.

При наличии разницы в цене между отчуждаемым и приобретаемым недвижимым имуществом, денежные средства этой разницы (в случае приобретения недвижимого имущества по цене меньше отчуждаемого) в течение 30 дней с даты продажи недвижимого имущества, зачисляются на лицевой счёт, открытый на имя подопечного или несовершеннолетнего лица в кредитной организации.

12.

Разрешение на совершение сделки по отчуждению недвижимого имущества (доли недвижимого имущества), в отношении которых подопечные или несовершеннолетние лица имеют право собственности, должно содержать условие, обязывающее родителей (иных законных представителей) оформить в собственность подопечного или несовершеннолетнего лица недвижимое имущество (долю недвижимого имущества), выраженное в долях общей площади не менее принадлежащей им в отчуждаемом недвижимом имуществе.

13.

В случае если отчуждаемое недвижимое имущество (доля недвижимого имущества) является не единственным, в отношении которого подопечный или несовершеннолетнее лицо обладает правом собственности, и родители (иные законные представители) не намерены приобретать новое недвижимое имущество (долю недвижимого имущества), на них возлагается обязанность в течение 30 дней с даты продажи недвижимого имущества (доли недвижимого имущества) зачислить денежные средства, вырученные от продажи недвижимого имущества (доли недвижимого имущества), принадлежавшего подопечному или несовершеннолетнему лицу, на лицевой счёт, открытый на его имя в кредитной организации.

14.

В случае дарения недвижимого имущества (доли недвижимого имущества) подопечному или несовершеннолетнему лицу взамен отчуждаемого, денежные средства, полученные от сделки с недвижимым имуществом (долей недвижимого имущества), принадлежащего подопечному или несовершеннолетнему лицу, в течение 30 дней с даты совершения сделки с недвижимым имуществом зачисляются на лицевой счёт, открытый на имя подопечного или несовершеннолетнего лица в кредитной организации.

15. При отчуждении недвижимого имущества с последующим выездом за пределы Российской Федерации дополнительно к документам, указанным в пунктах 9, 10 настоящего Порядка, представляется документ, подтверждающий положительное решение посольства или консульства о приеме семьи на постоянное место жительства.

16. При приобретении квартиры в строящемся жилом доме, дополнительно к документам, указанным в пунктах 9, 10 настоящего Порядка, представляется договор участия в долевом строительстве, заключенный со строительной компанией и зарегистрированный органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Всегда рада разъяснить. Автор

Источник: https://exspertrieltor.ru/2016/04/28/razreshenie-na-prodazhu/

Юр-решение
Добавить комментарий