Нужно ли согласие на заключение ДДУ от супруги, при наличии согласия на регистрацию ДДУ?

Согласие супруга на продажу квартиры

Нужно ли согласие на заключение ДДУ от супруги, при наличии согласия на регистрацию ДДУ?

Последнее обновление: 15.01.2019

По закону предполагается, что муж и жена, вступая в сделки с третьими лицами, руководствуются взаимным согласием и действуют сообща. Для мелких бытовых сделок достаточно устного согласия, но для крупных сделок, требующих государственной регистрации (в частности – для сделок с недвижимостью) ситуация немного сложнее. Здесь уже нужно официальное подтверждение.

Согласие супруга на продажу квартиры – это нотариально удостоверенное письмо-заявление, в котором один супруг ясно выражает свою волю, указывая, что не возражает против продажи указанной квартиры другим супругом.

Такое согласие супруга на совершение сделки основано на обоюдном праве мужа и жены распоряжаться их совместно нажитым имуществом (подробнее о совместной собственности супругов – см. по ссылке в Глоссарии).

Подписанное и удостоверенное нотариусом, это согласие вместе с Договором купли-продажи квартиры подается на регистрацию сделки в Росреестр.

Обязательное условие письменного нотариального согласия супруга на продажу квартиры установлено статьей 35 СК РФ. И если согласие мужа или жены на отчуждение недвижимости не было получено, то он или она, соответственно, вправе оспорить совершенную сделку в суде.

Срок действия такого супружеского согласия законом не предусмотрен (т.е. оно бессрочное), если срок прямо не указан в самом заявлении.

Причем, если супруг/-га проживает за границей, то его (ее) согласие может быть удостоверено нотариусом той страны, в которой он (она) проживает.

Если купил квартиру по ДДУ до брака, а собственность оформил уже в браке, то будет ли квартира общей собственностью супругов?

Когда нужно согласие супруга на продажу квартиры?

При продаже квартиры согласие супруга требуется в том случае, когда в Титуле или в Выписке из ЕГРН указан в качестве собственника только один из супругов, но из других документов следует, что квартира находится в совместной собственности обоих супругов. То есть другой супруг не является титульным собственником, но тем не менее, в силу закона, он – тоже собственник, и его согласие на сделку нужно.

Документами, которые могут указывать на совместную собственность супругов являются, прежде всего, паспорт Продавца (штамп о регистрации брака/развода и его дата), и документ-основание получения права собственности. Например, Договор купли-продажи квартиры (ДКП) или Договор долевого участия (ДДУ), из которого видно, что квартира была куплена в период брака Продавца.

Нужно ли согласие бывшего супруга для продажи квартиры?

Важно! Согласие супруга на продажу квартиры необходимо даже в том случае, когда супруг – бывший.

Значение имеет наличие зарегистрированного брака у Продавца на момент приобретения квартиры в его собственность.

После этого супруги могли развестись, но право совместной собственности от этого не исчезает, поэтому согласие бывшего супруга (бывшего мужа или жены) на продажу все равно нужно, если квартира была куплена в период их брака.

Вообще, если имела место совместная собственность супругов, то для любого отчуждения недвижимости нужно письменное согласие супруга на сделку. Это касается не только продажи квартиры на вторичном рынке (по Договору купли-продажи), но и продажи прав требования на первичном рынке (по Договору уступки прав требования).

Такое же согласие супруга нужно и при дарении квартиры.

Образец Согласия супруга на продажу квартиры можно скачать здесь 

Когда согласие супруга на продажу квартиры НЕ требуется?

Если Продавец приобретал квартиру, находясь в браке, но предъявляет Покупателю Брачный контракт, где права его супруги/-га в отношении данной квартиры ограничены, то приоритетом является именно контракт. Т.е.

присутствуют или нет у супруги/-га права на эту квартиру будет определять Брачный контракт, а не Гражданский и Семейный кодексы.

И если по условиям контракта супруг не имеет прав на квартиру, то и согласия его при продаже этой квартиры не нужно.

Также об отсутствии прав мужа или жены на квартиру может говорить Соглашение о разделе общего имущества супругов, или Решение суда о разделе общего имущества супругов (после их развода, например). В любом из этих документов должно быть четко определено, что в результате раздела, квартира принадлежит только мужу или только жене.

Такие документы может запросить и регистратор в качестве подтверждения отсутствия прав на квартиру у супруги Продавца.

Кроме того, согласие супруга на продажу квартиры НЕ требуется в следующих случаях:

  • когда квартира была получена одним из супругов (Продавцом) по наследству;
  • когда квартира была подарена лично Продавцу;
  • когда квартира была приватизирована только на Продавца, а его супруг писал отказ от приватизации.

В этих случаях квартира НЕ является совместной собственностью супругов, даже если она оказалась в собственности одного из них в период их брака. Если же квартира перешла в собственность одного из супругов ДО или ПОСЛЕ брака, то она тем более НЕ является их совместной собственностью.

Ну и конечно, согласие супруга не нужно, если квартира оформлена на мужа и жену вместе (т.е. они оба – титульные собственники). При продаже квартиры, они оба выступают как Продавцы, и оба подписывают Договор купли-продажи, выражая таким образом свою супружескую солидарность.

Как супругам распределять налоговые вычеты за покупку квартиры между собой – см. в заметке по ссылке.

Заявление о гражданском состоянии

При покупке квартиры, Покупателю не всегда бывает ясно, является ли квартира общей собственностью супругов или нет. Особенно, когда наличие второго супруга вообще не очевидно.

Если в Титуле (или в Выписке из ЕГРН) представлен только один человек, и из других документов не очень понятно, был ли владелец квартиры женат (например, у Продавца свежий, только что полученный паспорт), то страховки ради следует запросить у Продавца нотариально заверенное Заявление о гражданском состоянии.

В этом заявлении Продавец официально уведомляет Покупателя (нотариус выступает свидетелем), что он (Продавец) не женат, и не был женат на момент приобретения квартиры в свою собственность.

Полезно будет ему напомнить, что если это окажется не так, то его действия будут оцениваться судом по уголовной статье №159 – мошенничество.

Образец Заявления о гражданском состоянии можно скачать здесь. 

Сведения о браке Продавца квартиры – у нотариуса

Другой способ проверить, был ли женат Продавец на момент приобретения квартиры в свою собственность – выяснить это в архиве ЗАГСов.

Существует единый государственный реестр записей актов гражданского состояния (ЕГР ЗАГС), которым управляет ФНС России.

Доступ к этому реестру, помимо сотрудников ЗАГСов и ИФНС, имеют также и нотариусы (см. указ Президента об этом – здесь).

То есть каждый нотариус в рамках системы межведомственного электронного взаимодействия (СМЭВ) может быстро узнать сведения о браках и разводах конкретного гражданина. В результате станет ясно, нужно ли требовать согласия мужа или жены (в т.ч. бывших) на совершение сделки с их общим имуществом.

Это еще один повод удостоверять сделку с недвижимостью у нотариуса. Другие поводы для этого перечислены в отдельной заметке по ссылке.

Мошенничество с квартирами. Поучительные истории с примерами из практики.

О возможной совместной собственности и письменном согласии супруга на продажу квартиры должен помнить, прежде всего, Покупатель (т.к. это именно его риск).

Сделку могут зарегистрировать и без этого документа, даже если регистратор видит паспорт Продавца с отметкой о браке. Тогда в едином реестре прав на недвижимость будут внесены сведения о том, что государственная регистрация совершена без необходимого в силу закона согласия третьего лица.

И эти сведения, соответственно, будут присутствовать затем в Выписке ЕГРН в разделе «Дополнительные сведения».

Другими словами, Покупатель вполне может купить квартиру и зарегистрировать свои права на нее и без этой бумаги (без письменного согласия супруги Продавца). Но ему следует помнить, что супруг, чьи права были нарушены при продаже квартиры без его согласия, вправе подать иск в суд о признании сделки недействительной.

Срок исковой давности здесь – один год (п.2 ст. 181 ГК РФ).

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/soglasie-supruga-na-sdelku/

Часто задаваемые вопросы – ООО СТРОЙКОН – Лидер строительной отрасли Якутии

Нужно ли согласие на заключение ДДУ от супруги, при наличии согласия на регистрацию ДДУ?

ООО “СТРОЙКОН” > Часто задаваемые вопросы

1. Кто может стать дольщиком?

Дольщиком может стать:

  • Физическое лицо, старше 18 лет;
  • Индивидуальный предприниматель;
  • Юридическое лицо.

2. Какие документы необходимы для заключения договора долевого участия (далее — ДДУ)?

Для заключения договора долевого участия необходимы следующие документы:— общегражданский паспорт;— ИНН;— СНИЛС.

При этом человек должен предоставить оригиналы и копии.

Процедура заключения ДДУ выглядит следующим образом – покупатель приходит в офис строительной компании, где специалисты помогают ему выбрать квартиру под определенный бюджет.

После того как выбор сделан, заключается ДДУ, оформляется договор страхования гражданской ответственности Застройщика за неисполнения или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по Договору участия в долевом строительстве (оплата по Договору страхования лежит на Застройщике) и затем ДДУ регистрируется в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по РС (Я) – (далее – Регпалата).

В случае если человек оформляет ипотечный кредит, то к стандартной процедуре добавляется получение решения (одобрение) банка на оформление ипотечного кредита.

На основании одобрения банка (кредитное решение действует в зависимости от условий банка, в среднем от 3 до 4 месяцев) дольщик приходит на оформление ДДУ, который направляется Застройщиком в банк по электронным средствам связи, затем подписывается кредитный договор и одновременно ДДУ.

Стоит помнить, что у каждого банка имеется свой пакет документов, необходимых для получения ипотечного кредита.

Как правило, основные документы, которые требует банк – общегражданский паспорт, копия трудовой книжки и справка о доходах 2-НДФЛ.

В разных банках для разных категорий людей (военнослужащие, пенсионеры, индивидуальные предприниматели и др.) действуют различные программы, о наличие которых необходимо уточнить у специалистов Банка.

Также необходимо отметить – в случае, если квартира приобретается семейной парой и один из супругов, в силу каких-то причин, не может подойти для оформления ДДУ, необходимо нотариально заверенное согласие отсутствующего супруга, либо доверенность на право представления в Регпалате, в банке, с правом подписи или брачный договор. Данный документ необходим для регистрации ДДУ в Регпалате. Договор долевого участия, оформленный одним из супругов или же совместно супругами, состоящими в законном браке, оформляется в совместную собственность, если иное не предусмотрено брачным договором.

3. Можно ли использовать материнский капитал при покупке квартиры или при оформлении ипотеки?

При покупке квартиры без ипотеки – материнский капитал можно использовать, если ребенку исполнилось 3 года.
Процедура такая же, как при стандартном оформлении ДДУ, с той разницей, что после регистрации договора долевого участия в Регпалате, дольщик обращается в Пенсионный фонд РФ для получения маткапитала.

Перечень документов, требуемых для направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве:— Подлинник и копия сертификата на материнский капитал;— Основной документ, удостоверяющий личность лица, его регистрацию по месту жительства (паспорт матери) – копия и подлинник;— СНИЛС (страховое пенсионное свидетельство) владельца сертификата – копия и подлинник;— Основной документ, удостоверяющий личность супруга лица, получившего сертификат, и его регистрацию по месту жительства либо по месту пребывания. В случае если стороной сделки либо обязательств по приобретению жилья является супруг – копия и подлинник;— Подлинник и копия свидетельства о браке, если стороной сделки по приобретению жилья является супруг;— Подлинник и копия договора участия в долевом строительстве, прошедшего государственную регистрацию в установленном порядке;— Документ, содержащий сведения о внесенной сумме в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве и об оставшейся неуплаченной сумме по договору;

— Засвидетельствованное в установленном законодательством Российской Федерации порядке письменное обязательство лица (лиц), являющегося стороной договора участия в долевом строительстве, в течение 6 месяцев после подписания передаточного акта или иного документа о передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства оформить жилое помещение, построенное с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

Надо обязательно внести первоначальный взнос (минимум 1 000 рублей) для оформления маткапитала.

При покупке квартиры через ипотеку – материнский капитал можно использовать даже если ребенку не исполнилось 3 года. В этом случае в Пенсионный фонд предоставляются следующие документы:— сертификат;— паспорт;— СНИЛС;— ДДУ прошедший государственную регистрацию;— кредитный договор;— выписку из лицевого счета (выдает Банк);— справку об оставшейся сумме по кредитному договору (выдает Банк);

— нотариальное обязательство (оформляется в любой нотариальной конторе).

4. С какими банками работает ООО «Стройкон»?

Мы аккредитованы в следующих банках:

  • ПАО ВТБ24;
  • АО «Россельхозбанк»;
  • АКБ «Алмазэргиэнбанк» АО;
  • АО «Республиканское ипотечное агентство»;
  • ПАО «Сбербанк России»;
  • АО «Газпромбанк».

В скором времени планируется увеличение количества банков-партнеров.

5. Можно ли оформить ипотечный кредит на месте?

В отделе продаж ООО «Стройкон» можно оформить заявку на ипотечный кредит в ПАО «Сбербанк России», но оформление и подписание кредитного договора проводятся непосредственно в отделении банка.

6. Может ли дольщик оформить квартиру на третье лицо?

Может, при наличии нотариальной доверенности с правом приобретения квартиры в собственность Доверителя, с правом предоставлять его интересы в банке, в Регпалате и других органах, с правом подписи. Фактически человек с такой доверенностью выступает официальным представителем покупателя, который в силу каких-то причин, сам не может присутствовать при заключении ДДУ.

Если дольщик хочет переоформить приобретенную квартиру на третье лицо (члена семьи, родственника или любое другое лицо), то это возможно сделать после того, как недвижимость будет оформлена в собственность (то есть после сдачи объекта в эксплуатацию).

Собственник жилья может оформить договор дарения (согласно п. 18.

1 статьи 217 Налогового Кодекса договор дарения между близкими родственниками не подлежит налогообложению) или любой другой договор отчуждения, который предусмотрен действующим законодательством.

7. Может ли дольщик продать квартиру на этапе строительства?

Да, дольщик может продать квартиру во время строительства по договору переуступки права. Но данный договор можно заключить в период – с момента заключения ДДУ до получения застройщиком акта ввода разрешения в эксплуатацию. То есть до момента сдачи объекта. После того как объект будет сдан в эксплуатацию, собственник квартиры может продать недвижимость по стандартному договору купли-продажи.

Дольщик может уступить свои права и обязанности по ДДУ и заключить Договор цессии (договор переуступки прав и обязанностей) третьим лицам при соблюдении всех следующих условий:— уступка прав требований возможна только в период с момента государственной регистрации Договора и до выдачи Разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию;— при условии полной оплаты цены Договора;— получения письменного согласия Застройщика на уступку прав и обязанностей по Договору;

— Дольщик обязуется предоставить Застройщику в течении 7 (семи) календарных дней после заключения договора уступки его зарегистрированный в Федеральной Службе Государственной Регистрации Кадастра и Картографии по РС(Я) оригинал или нотариально заверенную копию.

8. В случае смерти дольщика, до момента сдачи объекта, что происходит с объектом ДДУ?

Источник: http://stroykon.com/chasto-zadavaemye-voprosy/

Переуступка прав по ДДУ: требуется ли согласие застройщика по закону?

Нужно ли согласие на заключение ДДУ от супруги, при наличии согласия на регистрацию ДДУ?

Современность такова, что все большее число семей стремится приобретать квартиры на этапе строительства. Зачастую обстоятельства складываются так, что приходится принимать решение о продаже объекта недвижимости еще на этапе строительства. Каковы же особенности переуступки ДДУ?

У такой сделки свои нюансы. Одним из таких нюансов является согласие застройщика при переуступке прав требования по ДДУ. Участники сделки часто задаются вопросом насколько такое требование обосновано и законно.

Общие положения ГК РФ об уступке прав требования

Для полного понимания сути вопроса необходимо разграничить договоры долевого участия (ДДУ) и уступку прав требования.

По факту ДДУ — это право юридического или физического лица на участие в долевом строительстве, которые при его завершении будут выражено в праве собственности на определенную квартиру.

Более полное описание понятия ДДУ можно почерпнуть из ст. 4 закона 214-ФЗ.

Для передачи возникших ранее прав на основании заключённого ДДУ другому правовому субъекту заключается договор. На юридическом языке такой правовой механизм называют цессией (уступкой права требования).

Ознакомившись со ст. 382 ГК РФ можно прийти к заключению, что такое договор цессии. Такой договор по своей сути является соглашением, в силу которого одна сторона – первоначальный кредитор по обязательству (цедент)  передает второй стороне — новому кредитору (цессионарию) право требования исполнения обязательства должником.

Для упрощения восприятия данной информации можно сузить юридические понятия: продавец – цедент, а покупатель – цессионарий.

Переуступка договора ДДУ в 214-ФЗ. Требования ст. 11 закона: основания

При заключении договора долевого участия, у дольщика (покупателя) возникает право требовать с застройщика (продавца) жилье после завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию.

Как известно, строительство дома – не самый быстрый процесс, жизненная ситуация у дольщика может измениться, и необходимость в  будущем жилье опадет либо будет найдена более заманчивая инвестиционная идея. В таких обстоятельствах он может переуступить свои права по ДДУ другому лицу.

По сути, переуступка по ДДУ — это смена участников сделки в рамках одного основного договора. Между бывшим и будущим дольщиком заключается отдельный договор. В такой бумаге, как правило, зафиксированы все основные условия сделки.

Важно знать, что этот документ необходимо регистрировать в Росреестре.

К такого рода сделкам помимо норм 214-ФЗ также применяются нормы гражданского законодательства. Нужно понимать, что бывший участник долевого строительства может осуществить передачу своих прав по ДДУ только в том объеме, который у него был. Он не может нести ответственность за дальнейшие действия застройщика.

Заключение договора переуступки права требования не влияет на условия ДДУ. Этот документ может только подтверждать  смену участников в рамках конкретного договора, все условия ранее заключенного ДДУ остаются прежними.

Полезно: Неустойка при нарушении сроков строительства, считается на стоимость квартиры из договора ДДУ, а не последующего договора переуступки.

Важным фактором реализации права на переуступку является соблюдение установленных условий. К ним относятся:

  • Наличие права требования у дольщика на момент заключения сделки.
  • Совершить действия по заключению переуступки прав требования можно после окончания государственной регистрации ДДУ вплоть до подписания передаточного акта на квартиру.
  • При наличии задолженности у дольщика перед строителями осуществить переуступку прав по ДДУ без их участия не представляется возможным. Если дольщик произвел расчеты со строительной компанией в неполном объеме, то одномоментно с цессией заключается договор о переводе долга на нового участника. Регламентируется заключение данного соглашения нормами ГК РФ.
  • Необходимо письменное согласие строительной организации на данную сделку при наличии долговых обязательств у прежнего дольщика.
  • Если покупка совершалась с привлечением ипотечного займа, это условие обяжет согласовать сделку с банком, выдавшим кредит.
  • В обязательном порядке необходимо известить застройщика о смене дольщика, если он не является третьей стороной в данном договоре.

Все эти условия должны выполнятся. При несоблюдении какого-либо из них договор переуступки прав требования не зарегистрируют. Ответственность за несоблюдение выше перечисленных условий ложиться в полном объеме на продавца. Он будет обязан произвести возврат всей суммы покупателю.

Какие основания и ограничения установлены по закону для расторжения договора долевого участия по инициативе дольщика читайте в нашей статье.

Вернемся к вопросу о получении согласия застройщика для осуществления переуступки прав требования. Действительно ли во всех случаях необходимо заручиться согласием строительной компании при заключении договора цессии?

В Федеральном законе № 214 содержится два основания, по которым уступка прав требования может быть признана недействительной:

  • Первое — договор участия в долевом строительстве оплачен частично.
  • Второе – было упущено время. Потому, что соглашение об уступке права требования можно заключать в предписанный законодательством промежуток времени, т.е. после того, как ДДУ будет зарегистрирован до подписания акта о приемки квартиры.

Каких-либо других оснований в этом законе не содержится. Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество тоже не имеет таких требований.

Отсутствие таких требований связано, в первую очередь, с необходимостью защитить права дольщиков (потребителей) от злоупотреблений со стороны строительных корпораций.

Приоритет защиты прав потребителя в законодательстве РФ

Однако Гражданский кодекс оговаривает, что договором могут быть предусмотрены условия по уступке. Но в России есть еще законы, такие как ст. 11 закона 214-ФЗ и закон «О защите прав потребителей».

В процессе ознакомления с законодательством по данному вопросу необходима отсылка к ст. 9 закона 15-ФЗ от 26.01.1996 «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации», в ней отдан приоритет требованиям закона по отношению к условиям договора, заключенного потребителем (зачастую навязанных потребителю).

Важно: Исходя из действующих правовых норм, следует, что дольщик после оплаты им стоимости договора вправе переуступить права по договору долевого участия третьим лицам без получения согласия застройщика.

Эти выводы подкрепляются судебной практикой. Для примера можно рассмотреть постановление пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2014 № 15АП-20591/2014 по делу № А53-17100/2014.

Выдержка из судебного постановления: В силу пункта 2 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором, в связи, с чем установление в договоре необходимости письменного согласия застройщика (должника) противоречит статье 11 Закона о долевом строительстве, порядку, установленному Гражданским кодексом Российской Федерации для уступки прав требований, ущемляет права потребителя.
При ознакомлении с судебной практикой становиться ясно, что содержавшийся в договоре ДДУ пункт о необходимости письменного  согласия строительной организации для заключения переуступки прав требования не всегда имеет законное обоснование.

Следовательно, если  дольщик произвел все выплаты предусмотренные договором долевого участия, то можно обращаться в регистрирующий орган. При наличии отказа в государственной регистрации из-за пункта в ДДУ о необходимости согласия застройщика, делайте официальный запрос в строительную компанию.

Получив отказ, идите в суд с исковым требованием о признании ничтожным пункта договора. В Росреестре своего региона по этому поводу можно получить консультацию специалиста. Чаще всего данное действие помогает развеять все сомнения по данному вопросу. Как правило, в регистрации не откажут, даже при наличии пункта, требующего согласия застройщика.

О порядке взыскания неустойки с застройщика при просрочке передачи квартиры по ДДУ, читайте далее в нашем материале.

Почему Росреестр не требует письменного согласия

Нужно понимать по каким причинам Росреестр не требует такого согласия. Связанно это с правовой экспертизой документации поступившей на государственную регистрацию.

Регистратор должен проверить законность сделки независимо от того, подлежит ли регистрации сам договор, либо он является только основанием для регистрации перехода права.

Важным этапом проверки законности сделки будет контроль соблюдения прав и законных интересов всех её участников и третьих лиц, не участвующих в ней.

К тому же регистратор за необоснованную приостановку или отказ в самой регистрации несет ответственность.

Он обязан возместить убытки, причиненные органу регистрации прав своими незаконными действиями или бездействием. Об этом прямо указано в п. 2 ст. 67 закона 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Считается, что регистратор не имеет права отказать в регистрации сделки, если она может быть оспорена, по причине того, что признание такой сделки недействительной – это компетенция суда.

Но, проводимая экспертиза при осуществлении государственной регистрации призвана предупреждать споры, связанные с правом на недвижимость, а не увеличивать их и без того немалое количество.

Итак, когда возникает необходимость иметь согласие строительной организации. Получить соглашение придется, если вместе с цессией заключено дополнительное соглашение о переводе долга.

Не избежать данной процедуры, если в договоре долевого участия имеется прямой запрет на переуступку прав требования. Но, как правило, такого рода запрет будет являться законным, только в случае неполного расчета с застройщиком.

Во всех остальных случаях такое согласие не требуется. Нужно понимать, что в рамках данной статьи рассматривается строительство, которое осуществляется по закону 214-ФЗ.

Документы для оформления и регистрации уступки ДДУ

Чаще всего договор цессии оформляется в агентстве недвижимости или в офисе строительной компании. В обоих случаях при оформлении бумаг будет присутствовать юрист-оформитель.

Он поможет грамотно составить договор цессии и скомплектовать пакет документов необходимый для Росреестра. Если продавец и покупатель встретились без участия посредников, то им понадобиться самостоятельно, собирать все документы.

Рекомендуем привлекать специалиста для составления договора цессии. Если Вы решили самостоятельно пройти весь этап по переуступке, то понадобится соблюсти ряд действий, которые впоследствии помогут беспрепятственно получить право на квартиру в построенном доме.

Читайте про права и ответственность созаемщика по ипотеке в статье здесь.

Документы, которые понадобятся для переуступки прав требования по договору ДДУ, условно можно разделить на те, что требуются для государственной регистрации и те, что покупателю желательно запросить у продавца, для того чтобы уберечь свои права в дальнейшем.

В Росреестр необходимо предоставить следующие документы (все бумаги должны быть в двух экземплярах подлинник и копия):

  • договора цессии и ДДУ
  • документ, подтверждающий выплату по договору ДДУ либо соглашение, подтверждающие одновременный перевод долга на нового дольщика;
  • письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору ДДУ (если цессия осуществляется с одновременным переводом долга на покупателя);
  • согласие супруга, заверенное нотариально, если покупатель состоит в браке;
  • письменное согласие банка, при наличии обременения;
  • договор, на основании которого возник залог (если есть факт ипотечного кредитования);
  • если в роли цедента выступает несовершеннолетний или ограниченный в дееспособности гражданин(ка) понадобится согласие органов опеки и попечительства;
  • платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины

Документы, которые желательно иметь покупателю

  • Выписку о произведенных платежах бывшим дольщиком.
  • Акт сверки от застройщика по осуществленным платежам.

Полезно: Решив стать обладателем квартиры в новом доме, не надо экономить на привлечении специалистов по оформлению документов. Присутствие профессионала облегчит восприятие информации содержащейся в договоре долевого участия.

Специалист поможет грамотно трактовать все условия, выставленные застройщиком. С его помощью будет легче проанализировать разрешительную документацию строительной организации. А это в свою очередь снизит все существующие риски при покупке жилья в строящемся доме.

 

Источник: http://calculator24.ru/2017/06/14/pereustupka-prav-po-ddu-soglasie-zastrojshhika/

Договор долевого участия с застройщиком – гарантия защиты прав

Нужно ли согласие на заключение ДДУ от супруги, при наличии согласия на регистрацию ДДУ?

22.08.2016

Долевое участие в строительстве жилья получило широкое распространение в нашей стране. Застройщики все чаще выбирают данный способ привлечения средств граждан и на эти средства строят дом, после чего квартиры в этом доме переходят в собственность участников долевого строительстве. Это очень удобно.

Во-первых, в условиях постоянно растущих цен на недвижимость это является отличным способом вложения денежных средств, так как после окончания строительства дома квартиры в нем дорожают весьма существенно.

Во-вторых, участник долевого строительства более защищен с правовой стороны, чем граждане, выбирающие иные способы приобретения жилья в строящихся многоквартирных домах.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 г.

№ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». С этим законом, а также с Федеральным законом от 21.07.

1997  N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» стоит ознакомится перед тем, как заключить договор и осуществить его государственную регистрацию.

На что же, прежде всего, надо обратить внимание при подписании и государственной регистрации договора долевого участия в строительстве?

Сам договор должен содержать существенные условия, которыми являются описание строящейся квартиры: адрес, предполагаемый номер, этаж, площадь, количество комнат, наличие балконов, лоджий и т.д. Если квартира сдается с отделкой, то либо в договоре, либо в приложении к нему все виды работ должны быть перечислены.

  Должен быть назван срок сдачи квартиры, то есть срок передачи и приема квартиры по акту, а не срок окончания строительства дома или срок получения разрешения на ввод. Срок сдачи квартиры будет единым для всех участников долевого строительства. Должны быть определены цена, сроки и порядок оплаты.

Установлен гарантийный срок на объект, который должен быть не менее 5 лет. Если в гарантийный период возникают какие-то недостатки, можно требовать от застройщика бесплатного ремонта или возмещения расходов на ремонт. Должен быть указан способ обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

 При отсутствии хотя бы одного из этих условий в договоре он не будет зарегистрирован, следовательно, будет считаться незаключенным.

Относительно новым и неясным для граждан условием является способ обеспечения застройщиком обязательств.

Ранее гарантии участника долевого строительства заключались в том, что земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или аренды и строящийся на этом земельном участке многоквартирный дом, находились в залоге дольщиков.

Начиная с 2014 года, застройщик должен обеспечить исполнение обязательств по договору одним из следующих способов: поручительством банка (с соблюдением условий, установленных законом); страхованием гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору (порядок страхования также устанавливается законодательно). Таким образом, с 1 января 2014 года продавать квартиры в строящихся объектах и заключать договоры участия в долевом строительстве строительная компания может только при наличии договора страхования гражданской ответственности или получив поручительство банка. Для новостроек, регистрация которых проведена до 1 января 2014 года, по сути, ничего не изменилось, нормы закона распространяются на новые дома, кроме того, данные правила применяются только к жилым помещениям.

Указанные изменения повлияли на проведение регистрации договоров долевого участия в строительстве, теперь для ее проведения помимо привычного комплекта документов (2 подлинных экземпляра договора участия в долевом строительстве, нотариально заверенное согласие супруга на заключение договора, оригинал и копия квитанции об уплате госпошлины, заявление о государственной регистрации договора долевого участия), необходимы документы, подтверждающие то, что на указанную в договоре квартиру заключен договор страхования либо обязательство застройщика обеспечено  поручительством банка. В случае если застройщиком выбран способ страхования в виде страхования обязательств по договору, помимо самого договора страхования предоставляется документ, подтверждающий факт оплаты страховой премии. Размер страховой премии рассчитывается с учетом затрат на строительство и предполагаемых финансовых рисков.

Акцентируем внимание на сроке проведения государственной регистрации. Срок регистрации договора долевого участия, заключенного с первым участником,  составляет 10 рабочих дней с момента предоставления документов.

Срок регистрации договора, заключенного с последующим участником, составляет 5 рабочих дней.

При этом следует учитывать, что при подаче документов через офисы многофункциональных центров предоставления государственных и муниципальных услуг срок государственной регистрации начинается не с момента подачи документов, а с момента их поступления в регистрирующий орган.

Хотелось бы отметить, что заключение договора долевого участия с застройщиком – это  гарантия защиты прав граждан-соинвесторов в случае возникновения разного рода споров с застройщиком.

Только имея на руках зарегистрированный договор, пострадавшие граждане могут в полной мере воспользоваться теми гарантиями и способами защиты, которые предоставляет российское законодательство.

Но в тоже время Закон №214-ФЗ – не повод оформлять договор участия в долевом строительстве с первой попавшейся строительной компанией.

Необходимо изучить документы, проанализировать преимущества и недостатки проекта, прочитать отзывы покупателей об объектах, сданных ранее в эксплуатацию. Человек должен быть уверен в строительной компании, тогда и государственная регистрация договора для него станет лишь завершением проделанной работы по приобретению квартиры в новостройке.

Антон  Деревяга,

ведущий специалист-эксперт

отдела регистрации прав

Управления Росреестра

по Омской области,

государственный регистратор.

Источник: https://www.rosreestr.ru/site/press/news/dogovor-dolevogo-uchastiya-s-zastroyshchikom-garantiya-zashchity-prav/

Как грамотно заключить договор долевого участия: пошаговая инструкция

Нужно ли согласие на заключение ДДУ от супруги, при наличии согласия на регистрацию ДДУ?

Покупка квартиры в строящемся доме предполагает заключение договора долевого участия между застройщиком и клиентом. Как правильно его оформить, на какие нюансы обратить внимание, выяснял Новострой-СПб.

Подготовительный этап: собираем данные и внимательно изучаем документы

К приобретению жилья в строящемся доме следует отнестись внимательно и ответственно. Лучше всего заранее изучить информацию о застройщике, возводимом здании, конкретной квартире, а также об особенностях подписания всех необходимых документов.

Ввиду того, что объекта купли-продажи в данном случае пока еще не существует (до того момента, как дом будет введен в эксплуатацию), то подписать стандартный договор купли-продажи нельзя. Заинтересованные стороны могут оформить лишь ДДУ. При этом, несмотря на защищающий права граждан Федеральный закон № 214, принятый 30.12.

2004 г, существует риск пополнить ряды обманутых дольщиков. Чтобы этого избежать, следует внимательно изучить предлагаемый договор.

Если вы хотите купить жилье в строящемся доме, то первое, что нужно сделать – определиться с выбором квартиры, считает руководитель отдела продаж «Полис Групп»Ирина Орлянкина.

На этом этапе потенциальному дольщику помогает менеджер: он подыскивает подходящий вариант из имеющегося ассортимента, рассказывает Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь».

Далее, если клиента устраивает выбранный объект, то квартира бронируется, и в течение оговоренного срока собираются все необходимые документы для составления ДДУ.

Основное, на что нужно обратить внимание перед подписанием каких бы то ни было бумаг – это тип договора.

Следует удостовериться, что на подпись вам дают именно ДДУ, а не какие-либо другие документы: например, договор ЖСК или предварительной купли-продажи, комментирует Юлия Ружицкая, директор по продажам «Главстрой-СПб».

Марианна Устинова, руководитель отдела продаж СИХ «Аквилон Инвест» в Санкт-Петербурге, рекомендует покупателям внимательно проверить не только свои данные, но и параметры приобретаемого объекта, а также условия оплаты: содержащиеся в ДДУ ошибки способны привести к приостановке регистрации.

«ДДУ вступает в силу только с момента его государственной регистрации в Росреестре. Стороны подписывают несколько экземпляров договора: для покупателя, застройщика и Росреестра», сообщают в компании «Петербургская Недвижимость».

Пошаговая инструкция по оформлению договора долевого участия

По мнению экспертов, для покупки жилья в строящемся доме и правильного заключения ДДУ необходимо:

1. Подготовить все необходимые документы.

А) Личный паспорт, если вы холосты/не замужем и будете единственным собственником квартиры.

Б) Если вы состоите в официальном браке, но планируете оформлять жилье лишь на себя возможны два варианта развития событий:

  • наличие брачного договора, где оговорена возможность приобретения объектов недвижимости без согласия второй половины, позволяет вам обойтись лишь двумя паспортами (личным и супруга).
  • при отсутствии договора понадобится не только ваш паспорт, но и нотариально заверенное согласие супруга на приобретение жилья (его можно оформить, предъявив паспорт и свидетельство о заключении брака). Следует указать подробную информацию: название компании-застройщика, строительный адрес объекта, номер квартиры. Супругу, который планирует покупать жилье, присутствовать здесь нет необходимости.

В) Находясь в официальном браке и приобретая квартиру совместно, предоставьте для оформления ДДУ свидетельство о заключении брака и паспорта оба паспорта. Если один из супругов по какой-либо причине не имеет возможности находиться на подписании договора, то необходимо предоставить от него доверенность, заверенную нотариусом.

Г) Самый большой пакет документов понадобится, если вы собираетесь приобрести квартиру в ипотеку. Список обязательных бумаг составляет банк, в него входят:

  • анкета-заявление на кредит;
  • копия паспортов;
  • свидетельство о браке (копию);
  • свидетельства о рождении детей (копии);
  • копия трудовой книжки, заверенной работодателем;
  • справка о доходах по форме 2-НДФЛ.

Иногда требуется предоставить справку о доходах по форме банка.

2. Подписать ДДУ в двустороннем порядке.

3. Зарегистрировать ДДУ в Росреестре.

По данным компании «Петербургская Недвижимость», регистрирует договор в Росреестре строительная компания или ее официальный представитель.

Для этого дольщику необходимо выдать доверенность на представителя застройщика, оплатить государственную пошлину и предоставить документы, необходимые для регистрации договора (нотариально заверенное согласие супруга на приобретение квартиры либо заявление об отсутствии брака и т.д.).

4. Оплатить квартиру.

Общая практика работы компаний-застройщиков в нашем регионе показывает, что после заключения ДДУ покупатель открывает в банке аккредитив на сумму долевого взноса (или его части), которая прописана в договоре. Когда ДДУ проходит регистрацию в Росреестре, банк раскрывает аккредитив, перечисляя деньги застройщику.

5. Получить ключи от квартиры, подписав перед этим акт приема-передачи.

6. Зарегистрировать право собственности на квартиру.

« ошибка дольщиков – невнимательное отношение к тексту договора, к его основным параграфам: порядок оплаты квартиры, сроки ее передачи, цена покупки, характеристики жилых площадей. Большая часть спорных ситуаций могла бы и не возникнуть вовсе, если бы все интересующие вопросыобсуждались до подписания договора»

Юлия Ружицкая, директор по продажам «Главстрой-СПб»

Основные пункты, которые должны быть прописаны в ДДУ

Ирина Орлянкина приводит список основных положений, отсутствие которых в ДДУ должно всерьез насторожить покупателя:

1. Информация о Застройщике (данные юр.лица – ИНН, ОГРН, местонахождение, сведения о регистрации, постановка на налоговый учет).

2. Паспортные данные клиента.

3. Информация об объекте строительства (его адрес, кадастровый номер земельного участка, общая площадь и этажность).

4. Характеристики квартиры – ее общая площадь, площадь каждого помещения по отдельности (санузел, коридор, кухня,), оси, этаж, секция (подъезд).

5. Перечень правоустанавливающих документов:

  • разрешение на ведение строительства;
  • свидетельство о регистрации права собственности;
  • договор купли-продажи или аренды земельного участка;
  • адрес официального сайта, где в открытом доступе находится проектная декларация.

6. Стоимость жилого помещения, стоимость одного квадратного метра.

7. Порядок расчета между застройщиком и дольщиком.

Одним из важнейших моментов в договоре является срок передачи собственнику ключей от построенной квартиры, комментирует Юлия Ружицкая. Желательно, чтобы в соглашении было указано конкретное число (например, не «IV квартал 2018 г», а «до 07.12.2018). Согласно 214-ФЗ, пени выплачиваются за каждый день просрочки.

Помимо перечисленных выше пунктов, в ДДУ должен быть указан гарантийный срок на приобретаемое жилье (не менее 5 лет со дня передачи помещения в собственность), а также на находящееся в нем инженерное и технологическое оборудование.

На него гарантия должны быть не менее 3 лет со дня передачи первого помещения в объекте.

Не менее важно, чтобы в ДДУ указывались способы обеспечения исполнения застройщиком его обязательств (например, страхование ответственности), сообщает «Петербургская Недвижимость».

В договоре могут содержаться также условия финансирования строительства объектов социальной инфраструктуры (к примеру, школы или детского сада), если такой объект передается дольщикам или в муниципальную/государственную собственность.

По словамМарианны Устиновой, ДДУ оформляется в том случае, если деятельность компании-застройщика соответствует ФЗ-214: это дает покупателю ряд гарантий. К ним относятся неизменность цены ДДУ (за исключение предусмотренных и указанных в нем случаев) и гарантия отсутствия «двойных продаж» (когда недобросовестный застройщик продает одну квартиру сразу нескольким клиентам).

По единому мнению экспертов, время на знакомство с ДДУ не ограничено, и при желании, потенциальный покупатель может взять его домой и ознакомиться с документом в спокойной обстановке, показать его юристу либо другому специалисту. При возникновении сомнений в добросовестности продавца, лучше не рисковать, а довериться профессиональным брокерам недвижимости, которые могут оценить надежность компании по многим параметрам.

Что делать, если за время строительства площадь квартиры изменилась

Вопрос об изменении площади квартиры возникает довольно часто. Конечно, сложно построить дом с точностью до миллиметра, а доплачивать за дополнительную площадь не всегда есть возможность. С января 2017 года в ДДУ может быть установлено изменение площади жилого помещения не более 5% от указанной площади, комментирует Марианна Устинова.

Обычно в договоре прописываются условия, при которых стороны могут претендовать на произведение перерасчета, сообщает Арсений Васильев. Основанием для этого является изменение площади квартиры более чем на 1 кв. м. Такие условия позволяют застраховать обе стороны от существенных изменений размера жилья, которое может произойти при строительстве многоквартирного дома.

Перерасчет помещения проводится органами технической инвентаризации, рассказывает Петербургская Недвижимость. Сумма доплаты или возврата назначаются исходя из цены 1 кв. м, указанной в ДДУ.

Возможно ли внесение изменений в ДДУ

«Каждому из нас хочется, чтобы ДДУ отражал все наши пожелания. Если есть принципиально важные для клиента моменты, можно попытаться вести диалог с застройщиком об их изменении (если они не касаются существенных условий ДДУ), но это, скорее всего, исключение из правил»

Марианна Устинова, руководитель отдела продаж СИХ «Аквилон Инвест» в Санкт-Петербурге

По мнению спикеров, согласно сложившейся практике все договоры участия в долевом строительстве заключаются по установленной застройщиками типовой форме, которая передается с первым пакетом документов по объекту в Росреестр. Они неоднократно проходили проверку на предмет соответствия законодательству.

Отклонения от типовой формы договора возможны при заключении договора с использованием бюджетных денежных средств (субсидии, материнский капитал) либо кредитных средств, поскольку в таких случаях органом, выдающим средства, могут выдвигаться дополнительные условия, подлежащие включению в договор, считает Петербургская Недвижимость.

Сегодня, когда в 214-ФЗ ежегодно вносятся правки, ужесточающие взаимодействие на строительном рынке, законопослушным компаниям приходится нелегко, говорит Арсений Васильев.

Юристы компаний-застройщиков разрабатывают договоры, потенциально позволяющие избежать потребительского экстремизма. Это явление приобрело массовый характер.

Дольщики готовы судиться по самым незначительным поводам, за малейшие недочеты требовать огромные суммы компенсации, а юридические компании только подогревают интерес людей, стремясь на этом заработать.

Дата публикации 21 декабря 2017

Источник: https://www.novostroy-spb.ru/statyi/kak_gramotno_zaklyuchit_dogovor

Юр-решение
Добавить комментарий