Нужно ли оплачивать налог по продаже квартиры с кадастровой стоимости, согласно новому порядку?

Платить налоги стало проще и выгоднее

Нужно ли оплачивать налог по продаже квартиры с кадастровой стоимости, согласно новому порядку?

После внесения изменений в Налоговый кодекс многодетные семьи получили новые налоговые льготы. Упростили уплату НДФЛ от продажи недвижимости, и теперь точно не придется платить за угнанный автомобиль и сгоревший дом

15 апреля 2019 г. в Налоговый кодекс (далее – НК РФ) были внесены изменения1, которые коснулись в том числе налога на доходы физических лиц, налога на прибыль, транспортного и земельного налогов. Были введены новые налоговые льготы для многодетных семей. В этой публикации мы рассмотрим наиболее важные поправки, способные повлиять на жизнь многих граждан.

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) – это налог, которым облагается доход каждого человека. Его обычная ставка для большинства ситуаций составляет 13%. Человек, доход которого облагается таким налогом, может претендовать на налоговый вычет.

Это сумма, уменьшающая размер дохода, с которого уплачивается налог. Под налоговым вычетом может пониматься возврат части уплаченного НДФЛ, например, в связи с покупкой квартиры, расходами на лечение, обучение и т.д.

(подробнее об этом читайте в публикации «Как вернуть потраченные на обучение и лечение деньги»).

НК РФ предусматривает различные виды налоговых вычетов. Например, вы продаете свою недвижимость.

Платить НДФЛ с такой продажи не придется, если продаваемое имущество принадлежало вам в течение «минимального предельного срока владения». Он составляет пять лет.

А если вы получили недвижимость по наследству или в подарок от близких родственников, в порядке приватизации или по договору ренты, срок владения должен составить три года.

В противном случае доход от продажи будет облагаться налогом. Порядок учета этого дохода установлен в ст. 217.1 НК РФ. В апреле в п. 5 этой статьи были внесены изменения.

В нем речь идет о случае, когда налогоплательщик продал недвижимое имущество по цене более низкой, чем его кадастровая стоимость, умноженная на понижающий коэффициент 0,72. Ранее в такой ситуации доходы налогоплательщика от продажи считались равными 0,7 кадастровой стоимости.

Причем она определялась по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена госрегистрация перехода права собственности на проданную недвижимость.

Теперь сравнивать стоимость объекта недвижимого имущества можно будет не только с применяемой прежде величиной, но еще и с 0,7 кадастровой стоимости по состоянию на дату постановки этого объекта на кадастровый учет. Именно эти две величины будут использоваться для целей налогообложения, если окажется, что недвижимость продана по более низкой цене.

Такое изменение даст налогоплательщикам больше пространства для маневра, когда кадастровая стоимость для года регистрации перехода права собственности на продаваемую недвижимость не определена. Изменение вступает в силу с 1 января 2020 г.

Также меняются нормы, касающиеся порядка исчисления авансовых платежей по НДФЛ для индивидуальных предпринимателей, нотариусов, адвокатов-кабинетчиков и иных лиц, занимающихся частной практикой.

С нового года они будут исчислять НДФЛ по итогам каждого квартала, полугодия и девяти месяцев исходя из ставки налога, фактически полученных доходов, применимых налоговых вычетов и с учетом ранее исчисленных сумм авансовых платежей.

Изменяются даты уплаты авансовых платежей. С 1 января они будут уплачиваться не позднее 25-го числа месяца, следующего за отчетным периодом (квартал). То есть, например, авансовый платеж ИП и адвокату-кабинетчику по НДФЛ за первый квартал следующего года нужно будет уплатить до 25-го апреля 2020 г. Ранее порядок был иным.

Из НК РФ исключено положений о том, что в случае появления в течение года у ИП, адвокатов и нотариусов доходов они обязаны представить в налоговый орган налоговую декларацию с указанием суммы предполагаемого дохода в пятидневный срок по истечении месяца со дня появления таких доходов. Эта норма вызывала много вопросов. Очевидно, новый порядок уплаты авансовых платежей будет проще, понятнее и удобнее для всех.

Автовладельцы являются плательщиками транспортного налога. Он уплачивается на основании уведомлений из налоговой инспекции.

После внесения изменений в НК РФ был уточнен порядок налогообложения угнанных транспортных средств. Ранее в Кодексе была оговорка о том, что автомобили, находящиеся в розыске, не являются объектами налогообложения.

Но только при условии подтверждения угона документом, выдаваемым уполномоченным органом. Однако не уточнялось, о каком именно документе идет речь.

Поэтому им могла считаться справка об угоне транспортного средства, справка или постановление о возбуждении уголовного дела в связи с его угоном, которые выдаются правоохранительными органами.

Согласно разъяснениям ФНС России, информация об угоне может содержаться в судебных постановлениях, решениях и определениях. Кроме того, налог не будет взиматься после предоставления справки о прекращении уголовного дела по факту угона автомобиля из-за того, что истек срок давности привлечения к ответственности.

На практике постоянно возникали споры: налоговые инспекторы часто не принимали документы граждан об угоне автомобилей и продолжали начислять налог. Теперь положения подп. 7 п. 2 ст. 358 НК РФ звучат иначе. Объектом налогообложения не являются транспортные средства, находящиеся в розыске, а также те, розыск которых прекращен.

Налог не будет взиматься с месяца начала розыска автомобиля до момента его возврата владельцу.

Факты его угона и возврата подтверждаются документом, выдаваемым уполномоченным органом, или сведениями, полученными налоговыми органами от ГИБДД, которая обязана самостоятельно сообщать данные о зарегистрированных транспортных средствах и об их владельцах.

То есть если у человека угнали автомобиль в мае этого года, и машина объявлена в розыск в этом же месяце, то платить транспортный налог владельцу не нужно будет именно с этого периода. Это изменение в НК РФ имеет «обратную силу», т.е. будет применяться к случаям, произошедшим до принятия закона, которым поправка была внесена в Кодекс.

Также были упразднены декларации по транспортному налогу для налогоплательщиков-организаций с 1 января 2021 г. С этого момента они будут уплачивать транспортный налог на основании уведомлений, которые станут получать от налоговых органов.

Земельный налог платят все, кому посчастливилось стать собственником земельного участка. Физические лица уплачивают его на основании налоговых уведомлений.

Для семей, имеющих трех и более детей, введена новая льгота по земельному налогу. Для них, как и для инвалидов I и II групп, налоговая база, т.е.

стоимость земельного участка, которым владеет семья, уменьшается на величину кадастровой стоимости 600 кв. м его площади. Эта льгота признана действующей с 1 января 2018 г.

То есть если к этой дате в семье уже было трое детей, то земельный налог должен быть уменьшен на величину кадастровой стоимости «шести соток».

Такое уменьшение налоговой базы по земельному налогу осуществляется в отношении только одного земельного участка по выбору семьи. Причем если раньше подать уведомление о выбранном участке в налоговый орган можно было до 1 ноября, то теперь граждане смогут подавать его до 31 декабря года, за который они платят налог.

Также упразднены декларации по земельному налогу для налогоплательщиков-организаций с 1 января 2021 г. С этого момента они будут уплачивать земельный налог на основании уведомлений, которые станут получать от налоговых органов.

Вы не могли не слышать о росте налога на имущество физических лиц в связи с тем, что теперь он рассчитывается исходя из кадастровой стоимости недвижимости. Для многих рост налога стал существенным. Поэтому неудивительно, что была введена новая налоговая льгота для многодетных семей. Она считается действующей с 1 января 2018 г.

Для многодетных налоговая база, т.е. стоимость недвижимости, за которую должен быть уплачен налог, подлежит существенному уменьшению:

  • на величину стоимости 5 кв. м общей площади квартиры, ее части или комнаты в расчете на каждого несовершеннолетнего ребенка, если семья владеет и платит налог именно с квартиры или комнаты. То есть если в семье четверо детей и трое из них несовершеннолетние, то при расчете налога на имущество налоговая база должна быть уменьшена на стоимость 15 кв. м;
  • на величину кадастровой стоимости 7 кв. м общей площади жилого дома или его части в расчете на каждого несовершеннолетнего ребенка, если семья владеет и платит налог на имущество за дом. То есть если в семье трое детей и двое из них несовершеннолетние, то при расчете налога на имущество налоговая база должна быть уменьшена на стоимость 14 кв. м.

Важно, что налоговый орган обязан самостоятельно произвести такой перерасчет независимо от того, было ли подано уведомление.

Если вы владеете несколькими объектами недвижимости, необходимо будет выбрать один из них для применения льготы. Раньше подать уведомление о выбранном объекте в налоговый орган можно было до 1 ноября. Теперь его можно подать до 31 декабря года, за который уплачивается налог.

Также НК РФ дополнен положениями о том, как исчислять и уплачивать налог в отношении «погибших» объектов налогообложения. Например, если у человека сгорел дом, то исчисление налога будет прекращено с 1-го числа месяц, когда это случилось.

Для этого налогоплательщик должен подать в налоговый орган заявление, в котором в свободной форме будет сообщено о гибели объекта налогообложения. К заявлению можно приложить подтверждающие документы.

Если их нет, налоговый орган обязан запросить их у компетентных органов самостоятельно.

1 Федеральный закон от 15 апреля 2019 г. № 63-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и статью 9 Федерального закона “О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации о налогах и сборах”».

2 Понижающий коэффициент – это цифра, на которую умножают некую величину (кадастровую стоимость, налоговую базу) для ее уменьшения.

Источник: https://www.advgazeta.ru/ag-expert/advices/platit-nalogi-stalo-proshche-i-vygodnee/

Эксперты подсчитали размеры нового налога на квартиры в Москве

Нужно ли оплачивать налог по продаже квартиры с кадастровой стоимости, согласно новому порядку?

Новый налог на имущество, вступивший в силу с 1 января, не сильно отразится на владельцах маленьких “однушек” в Москве, но заставит раскошелиться хозяев дорогих квартир

ТАСС, Дмитрий Рогулин

Москва. 1 января. INTERFAX.RU – С 1 января 2015 года в России вступает в силу закон, по которому налог на имущество будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Аналитики компании “Метриум Групп” подсчитали, в каком размере будут платить отчисления в городской бюджет владельцы квартир в зависимости от их площади и местоположения.

Согласно московскому закону “О налоге на имущество физических лиц”, ставка налога для жилых помещений будет составлять: 0,1% для объекта с кадастровой стоимостью до 10 млн рублей, 0,15% для объекта с кадастровой стоимостью от 10 до 20 млн рублей, 0,2% для объекта с кадастровой стоимостью от 20 до 50 млн рублей, 0,3% для объекта с кадастровой стоимостью от 50 до 300 млн рублей и 2% для объекта с кадастровой стоимостью свыше 300 млн.

В среднем кадастровая стоимость на 10-15% ниже рыночной. А это значит, что уже сейчас можно вывести средние показатели по столичному рынку недвижимости, отмечают эксперты.

Так, по оценке аналитиков компании, самым доступным округом Москвы с точки зрения налогообложения является Юго-Восточный административный округ – здесь средняя кадастровая стоимость квадратного метра составляет 139,5 тыс. рублей. На втором месте оказался Южный административный округ с показателем 149,4 тыс. рублей за “квадрат”.

Замыкает тройку Восточный административный округ, где среднюю кадастровую стоимость квадратного метра эксперты определили на уровне 154,8 тыс. рублей.

Для того, чтобы представлять примерный порядок сумм, которые владельцам квартир в Москве придется ежегодно оплачивать в бюджет, эксперты сделали расчет налога для одно-, двух-, трех- и многокомнатных квартир. Для подсчетов были взяты площади 38 кв. м (однокомнатная), 55 кв. м (двухкомнатная), 80 кв. м (трехкомнатная) и 120 кв. м (многокомнатная).

Для владельцев однокомнатных квартир новый порядок исчисления налога вряд ли нанесет серьезный удар по бюджету. Учитывая налоговый вычет (в размере 20 кв. м на любой объект собственника по его выбору), сумма к оплате будет варьироваться в пределах от 2,5 тыс. до 5 тыс. рублей в зависимости от округа.

“Двушки” площадью до 55 кв. м также облагаются по минимальной ставке 0,1% от кадастровой стоимости. Даже дорогие квартиры в ЦАО после уменьшения площади на 20 кв. м попадают в ценовой диапазон до 10 млн рублей включительно. Ежегодная сумма налога для владельцев двухкомнатных квартир составит от 4,8 тыс. до 9,5 тыс. рублей.

В “дешевых” округах столицы даже трехкомнатные квартиры могут облагаться налогом по минимальной ставке. Зато в более престижных районах “трешка” уже переходит в следующую категорию со ставкой 0,15%. Таким образом, в этой категории получается более серьезный разброс сумм: от 8,4 тыс. до 24,3 тыс. рублей.

Большие квартиры будут облагаться по ставке 0,15% уже независимо от округа. При этом в Центральном административном округе владеть просторной квартирой становится накладно уже начиная с площади около 90 кв.

м. Такие квартиры по кадастровой стоимости рискуют попасть в группу объектов, облагаемых по ставке 0,2%. Разброс сумм налога в категории многокомнатных квартир составляет от 20,9 тыс. до 54 тыс. рублей в год.

Максимальная установленная законом о налоге на имущество физических лиц ставка – это 2%. По ней облагаются объекты недвижимости, чья кадастровая стоимость составляет 300 млн рублей и выше. За такую квартиру собственнику придется ежегодно отдавать не менее 6 млн рублей налогов.

Под увеличение налогов попадают и владельцы апартаментов, хотя в новом законе о налоге на имущество физических лиц эта категория недвижимости отдельно не прописана. Зато присутствуют офисы, облагаемые по ставке 2% независимо от стоимости, и “прочие объекты налогообложения”, ставка налога по которым составляет 0,5%.

В том случае, если апартаменты продаются в составе многофункционального комплекса, где также представлены офисы и торговая недвижимость, велика вероятность того, что и налог за такую недвижимость нужно будет платить как за офисные помещения. То есть приобретение небольшой студии стоимостью 5 млн рублей обернется необходимостью ежегодно платить 100 тыс. рублей.

В том же случае, если апартаменты имеют статус гостиничной недвижимости, они попадают в категорию прочих объектов.

Источник: https://www.interfax.ru/business/416525

Расчет по кадастру

Нужно ли оплачивать налог по продаже квартиры с кадастровой стоимости, согласно новому порядку?

С начала 2015 года в 28 субъектах РФ физическим лицам начали начислять имущественный налог исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, а не инвентаризационной, как это было ранее.

В результате поэтапного переходного периода cегодня новый порядок расчета налога используется на территории практически всех российских регионов.

А с 1 января 2020 года налог на имущество физлиц исходя из инвентаризационной стоимости больше исчисляться не будет.

Когда мы говорим о налоге на имущество физлиц, то речь в данном случае идет о местном налоговом сборе, который вводится на территории определенного субъекта России и, согласно российскому Налоговому кодексу, вступает в силу с момента принятия законодательного акта органом местной исполнительной власти.

В Москве с 2015 года как база для расчета имущественного налога используется кадастровая стоимость объекта.

На данный момент все граждане России (за исключением льготных категорий), у которых есть в собственности квартира или любая другая недвижимость, обязаны платить имущественный налог.

Изначально закон предусматривал поэтапное увеличение данного налога, но на практике нагрузка на налогоплательщиков быстро и ощутимо возросла.

При этом кадастровая стоимость объектов недвижимости нередко очевидно завышена по сравнению с рыночной ценой.

В связи с этим с 4 августа 2018 года в силу вступили изменения, согласно которым коэффициент расчета налога не будет превышать 60% от ранее предусмотренной максимальной ставки, по которой налог должен быть достигнут в 2020 году.

То есть для Москвы и других регионов, которые пользуются новой системой расчета, введенной с 2015 года, налог сохранится на уровне 2018 года. Однако стоит помнить, что кадастровая стоимость недвижимости пересматривается один раз в три года (в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — не чаще одного раза в два года).

Поэтому, скорее всего, налог все же будет расти, но не больше чем на 10% в год. Именно такой максимальный рост данного налога предусмотрен законом.

Законодательно также вводится возможность пересмотра суммы налога, если собственник считает, что кадастровая стоимость имущества завышена. Стоит помнить, что в этом случае можно добиться снижения суммы налоговых выплат и за прошлые годы.

С 2017 года в России была введена единая для всей страны система определения кадастровой стоимости объектов и учрежден институт государственных кадастровых оценщиков, который заменил независимых экспертов.

Это, в принципе, увеличивает шансы на то, что ошибок станет меньше и кадастровая стоимость не будет искусственно завышаться. Как следствие, можно ожидать сокращения количества обращений граждан в суд с заявлениями о ее пересмотре.

Переходный период, в течение которого кадастровая оценка еще может осуществляться частными оценщиками, продлится до 1 января 2020 года.

Ставки имущественного налога различны, так как они зависят не только от кадастровой стоимости облагаемой недвижимости, но и от ее назначения. Например, для квартир, кадастровая стоимость которых не превышает 10 млн руб.

, ставка налога составит 0,1%, для объектов с кадастровой стоимостью от 10 млн до 20 млн руб. — 0,15%, от 20 млн до 50 млн руб. — 0,2%. Если же жилое помещение оценивается в 50–300 млн руб.

, то максимальный размер ставки составит 0,3%.

Стандартная ситуация с квартирой предполагает, что для расчета имущественного налога из ее общей кадастровой стоимости вычитается кадастровая стоимость 20 кв. м. Вычет предусмотрен и для других типов жилых помещений: 10 кв. м для комнаты и 50 кв. м для жилого дома.

Налоговая ставка для нежилого помещения, в том числе апартаментов, составляет от 0,5% до 2%. Вычетов по площади для подобных объектов законом не предусматривается.

Повышенная налоговая ставка также предполагается и для апартаментов, расположенных в здании, где более 20% площади используется в коммерческих целях (например, там расположены торговые площадки, офисы или рестораны).

При этом существует утвержденный правительством Москвы реестр из 19 льготных объектов, где ставка налога на имущество не превышает 0,5%. Поэтому в момент приобретения апартаментов или иных нежилых помещений мы рекомендуем заранее изучить вопрос о том, каким будет размер налога на имущество.

Как получить налоговое уведомление

Самый удобный способ получить налоговое уведомление — это личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС. Стоит запомнить, что если вы подключились к личному кабинету, то бумажные уведомления по почте вам уже не приходят.

Когда вы получаете уведомление, учтите, что налоговый вычет в нем уже посчитан. Однако если вы имеете налоговые льготы, о них необходимо заявить отдельно. Желательно это делать заблаговременно, не позднее 1 ноября текущего года.

Освобождение от налогов и льготное налогообложение

Некоторые льготные категории граждан освобождены от уплаты налога на имущество. Так, пенсионеры и некоторые другие категории граждан (например, инвалиды) имеют право не платить данный налог на одну принадлежащую им квартиру и один загородный дом. Налоги на все остальные находящиеся в собственности объекты недвижимости льготные категории граждан оплачивают в полном объеме.

Кроме этого, пенсионеры (и некоторые другие льготные категории граждан) имеют право на уменьшение земельного налога: если в собственности участок 6 соток, то налога не будет совсем, а если площадь участка больше, то налог начисляется на оставшуюся площадь за вычетом 600 кв. м.

Что касается вопроса освобождения от налога, то, помимо пенсионеров, инвалидов и других льготных категорий граждан, освобождение от налога на имущество может получить собственник — ИП, который использует льготные режимы налогообложения: приобретение патента или использование УСН в отношении той квартиры, которая сдается в аренду.

Для получения льготы нужно написать соответствующее заявление в ФНС, в котором необходимо изложить, какой налоговый режим вы используете в рамках предпринимательской деятельности, исключить использование помещения для личного проживания и иных личных целей и приложить документы, подтверждающие действующий договор аренды (найма). Не забывайте, что заявление и все документы можно направить через личный кабинет. На основании этого заявления, если даже налог уже был начислен, его пересчитают либо вас могут совсем освободить от его уплаты.

Важно: крайний срок уплаты налога — 1 декабря текущего года, в 2019 году — не позднее 2 декабря, так как 1 декабря это воскресенье.

Возврат и пересчет налога

Налогоплательщикам стоит помнить: заявление на возврат или зачет налога необходимо подавать не позднее трех лет с момента его уплаты.

Закон также гласит, что вернуть или зачесть налог возможно только за три года, предшествующих тому моменту, когда налоговая инспекция направила вам уведомление с перерасчетом.

Таким образом, в 2019 году получить пересчет за налог 2015 года уже не представляется возможным.

Для собственника квартиры — иностранного гражданина действуют те же правила, что и для российских граждан: оплачивать налог нужно по месту нахождения квартиры.

С 2019 года можно пересчитать налог за периоды, когда он был рассчитан исходя из неверной оценки, но не более чем за последние три года, то есть сейчас начиная с 2016 года.

При этом нельзя оспорить старую кадастровую стоимость: если ваш объект будет заново оценен в следующем году, то подавайте заявление об оспаривании в этом году. Таким образом снизить налог можно за периоды, когда был начислен налог по текущей кадастровой стоимости.

Заявление о зачете или возврате налога можно подать в течение трех лет с момента его уплаты.

Последствия неуплаты налога для налогоплательщиков

Законодательством о налогах и сборах устанавливается точный срок, в который необходимо уплатить налоговый сбор. Однако это возможно сделать и досрочно.

Если налогоплательщик не выполняет свою обязанность своевременно или надлежащим образом, то налоговая инспекция имеет все основания официально направить ему требование об уплате налога. Общеустановленный законом срок его исполнения — восемь дней, но в самом документе может быть указан и более длительный срок.

Ненадлежащее исполнение налоговых обязанностей влечет за собой ряд негативных последствий. За просрочку даты выплаты сбора налоговые органы применяют пени за каждый день опоздания. Размер пени рассчитывается следующим образом: 1/300 учетной ставки, установленной ЦБ РФ (7,0%/300 = 0,023% в день). Помимо системы пени, на неплательщика может быть наложен штраф — 20% от неоплаченной суммы.

Заметим, что сумма задолженности, а также штрафы и пени в случае просрочки их оплаты после получения официального налогового требования могут быть взысканы через суд в течение шести месяцев после истечения срока для уплаты налога, если задолженность превышает 3 тыс. руб.

Задолженность по налогам для физических лиц взыскивается только через суд.

С 2019 года в Налоговый кодекс введено такое понятие, как единый налоговый платеж. То есть вы можете внести некую сумму для предстоящей оплаты имущественных налогов. В этом случае зачет денежных средств в счет оплаты налога будет произведен налоговым органом самостоятельно, без подачи соответствующего заявления.

В заключение можно отметить, что мы рекомендуем внимательно относиться к своим налоговым обязанностям, которые, как известно, не отчуждаемы и не передаваемы. Только вы лично несете ответственность за своевременную уплату собственных налогов. Это поможет избежать штрафов и пени, а также позволит иметь репутацию добросовестного налогоплательщика. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5d95ed519a794710e2b4d040

Налог по кадастровой стоимости: новый порядок расчета дохода (#11504)

Нужно ли оплачивать налог по продаже квартиры с кадастровой стоимости, согласно новому порядку?

Налог по кадастровой стоимости рассчитывают при продаже квартир, комнат и жилых домов. Но это правило действует не всегда. Во-многих случаях налог нужно считать по продажной цене недвижимости >>>

В Налоговом кодексе есть понятие минимальной суммы дохода, которую нужно учесть при расчете налога.

Основная задача закона ограничиться возможность оформления сделок по продаже недвижимости, которые заключаются по заведомо заниженной цене. Вы можете продать свою квартиру по любой стоимости.

Но считать налог с продажи нужно исходя из максимальной цифры: или ее продажной цены или кадастровой стоимости умноженной на 0,7 (понижающий коэффициент).

СОДЕРЖАНИЕ

♦ Налог по кадастровой стоимости: расчет дохода
♦ Налог по кадастровой стоимости: по какой недвижимости применяют новые правила
   → нНедвижимость приобретена до 2016 года: применяем договорную цену
   → нНедвижимость приобретена в 2016 году и позже: применяем кадастровую стоимость
♦ Расчет налога по договорной цене
♦ Расчет налога по кадастровой стоимости

Налог по кадастровой стоимости: расчет дохода

Как известно множество сделок с недвижимостью заключается по заниженной цене. Например, квартира рыночной стоимостью 15 000 000 руб. продается по документам за 999 000 руб. Причина понятна. Продавец не хочет платить налоги государству. И заниженная стоимость это позволяет. По факту продавец получает больше. Но в документах этот факт никак не отражается.

Чтобы прекратить это безобразие в Налоговый кодекс внесли изменения. Суть в следующем. Для расчета налога с дохода от продажи недвижимости (например, квартиры или дома) учитывают одну, но наибольшую величину:

  • либо цену недвижимости, отраженную в договоре купли-продажи;
  • либо кадастровую стоимость недвижимости, уменьшенную на коэффициент 0,7 (то есть в расчет берут 70% от кадастровой стоимости недвижимости).

Эта величина и признается доходом от продажи недвижимости (квартиры, дома, земли, комнаты) при расчете налога. Этот доход нужно отразить в декларации 3-НДФЛ и его можно уменьшить на все вычеты, которые вам полагаются.

Цитата из статьи 217.1 Налогового кодекса:

В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект, положения настоящего пункта не применяются .

Узнать кадастровую стоимость вашей недвижимости (комнаты, квартиры, дома, участка) вы можете бесплатно и в режиме он-лайн через наш сервис Узнать кадастровую стоимость .

Налог по кадастровой стоимости: по какой недвижимости применяют новые правила

Новые правила применяют в отношении той недвижимости, которая получена в собственность после 1 января 2016 года.

Дело в том, что все изменения, про которые мы рассказали выше, внесены в Налоговый кодекс Федеральным законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ.

А пункт 3 статьи 4 этого закона предусматривает, что все нововведения применяют в отношении недвижимости, полученной в собственность после 1 января 2016 года.

Цитата из этой статьи:

Положения пункта 6 статьи 210, пункта 17.1 статьи 217, статьи 217.1 (прим.

– здесь как раз и идет речь о расчете дохода с кадастровой стоимости) и подпункта 1 пункта 2 статьи 220 части второй Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года .

По какому основанию получена в собственность недвижимость значения не имеет. Вы можете ее купить, получить в наследство, получить в дар, построить самостоятельно (например, жилой дом), приватизировать, получить в порядке обмена.

Дата получения недвижимости в собственность – это дата внесения необходимой записи в государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Она называется запись регистрации .

Эта дата есть в Свидетельстве о государственной регистрации ваших прав на недвижимость (смотрите последнюю запись в Свидетельстве).

Нужная дата в Свидетельстве старого образца выглядит так:

Нужная дата в Свидетельстве нового образца выглядит так:

Недвижимость приобретена до 2016 года: применяем договорную цену

Итак, если недвижимость получена вами в собственность до 1 января 2016 года, то по ней применяют старый порядок расчета дохода от продажи. Доход учитывают исходя из договорной цены недвижимости, которая указана в договоре купли-продажи. Ее кадастровая стоимость никакого значения не имеет.

Пример
Продается жилая квартира, которая получена в собственность в 2015 году (или раньше). Ее кадастровая стоимость определена и составляет 5 400 000 руб. Кадастровая стоимость умноженная на понижающий коэффициент составляет 3 780 000 руб. (5 400 000 руб.

х 0,7). Цена квартиры, отраженная в договоре купли-продажи, составляет 999 000 руб. Налог с продажи этой квартиры платят по старым правилам. В расчет берут договорную цену. То есть доходом продавца считают 999 000 руб. Кадастровая стоимость квартиры никакого значения не имеет.

Недвижимость приобретена в 2016 году и позже: применяем кадастровую стоимость

Если недвижимость получена вами в собственность после 1 января 2016 года (например, в 2016, 2017, 2018 и т. д.), то по ней применяют новый порядок расчета дохода. Доходом считают наибольшую величину: или договорную цену или кадастровую стоимость уменьшенную на коэффициент 0,7.

Пример
Продается жилая квартира, которая получена в собственность в 2016 году или позже. Ее кадастровая стоимость определена и составляет 5 400 000 руб. Кадастровая стоимость умноженная на понижающий коэффициент составляет 3 780 000 руб. (5 400 000 руб. х 0,7).

Цена квартиры, отраженная в договоре купли-продажи, составляет 999 000 руб. В отношении этой квартиры применяют новые правила расчета налога. В данной ситуации договорная цена ниже кадастровой стоимости уменьшенной на коэффициент (3 780 000 руб.). Поэтому доходом считают уменьшенную кадастровую стоимость – 3 780 000 руб.

Исходя из нее и будет рассчитан налог.

Расчет налога по договорной цене

Расчет дохода и налога от продажи недвижимости ведут из договорной стоимости (то есть цены, отраженной в договоре купли-продажи), если: – недвижимость получена в собственность до 1 января 2016 года по любому основанию (купля-продажа, наследство, дарение, приватизация, строительство).

В этой ситуации продажная стоимость недвижимости никакого значения не имеет. При расчете налога в любом случае используют продажную цену; – продажная стоимость квартиры, комнаты, дома, дачи, земельного участка и т. д., отраженная в договоре, чем кадастровая стоимость умноженная на 0,7.

Дата приобретения недвижимости не важна;

– у проданного объекта недвижимости кадастровой стоимости (то есть местными властями она НЕ определена).

Расчет налога по кадастровой стоимости

Расчет дохода и, соответственно, налога от продажи ведут по кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,7, если:
– недвижимость приобретена после 1 января 2016 года и ее продажная цена, указанная в договоре купли-продажи ниже, чем кадастровая стоимость, умноженная на 0,7;
– у проданного объекта недвижимости есть кадастровая стоимость (то есть она определена местными властями).

Кадастровую стоимость берут по состоянию на 1 января того года, в котором продана недвижимость.

Пример
Продается жилая квартира. Она получена в собственность в 2017 году. Ее кадастровая стоимость определена и составляет 4 500 000 руб. Кадастровая стоимость умноженная на понижающий коэффициент составляет 3 150 000 руб. (4 500 000 руб. х 0,7).

Ситуация 1
Стоимость квартиры, отраженная в договоре купли-продажи, составляет 4 900 000 руб. В данном случае договорная стоимость выше кадастровой уменьшенной на коэффициент (3 150 000 руб.). Поэтому доходом считают договорную стоимость – 4 900 000 руб. Исходя из этой суммы и нужно рассчитывать налог.

Ситуация 2
Стоимость квартиры, отраженная в договоре купли-продажи, составляет 999 000 руб. Здесь договорная стоимость ниже кадастровой уменьшенной на коэффициент (3 150 000 руб.). Поэтому доходом считают уменьшенную кадастровую стоимость – 3 150 000 руб. Исходя из нее и будет рассчитан налог.

Подробнее, о том как считать налог с продажи квартиры и уменьшить его на вычеты смотрите по ссылкам:

Портал “Ваши налоги”
2020

Источник: https://vashnal.ru/clarification/nalog-na-dohody-fizicheskih-lic/nalog-po-kadastrovoy-stoimosti-novyy-poryadok-rascheta

Продавцы квартир заплатят налоги по-новому / Sibdom.ru

Нужно ли оплачивать налог по продаже квартиры с кадастровой стоимости, согласно новому порядку?

До 30 апреля всем тем, кто продал недвижимость в прошлом году, нужно подать декларацию о доходах в налоговую инспекцию. Многим из них налоги придется платить уже по новым правилам.

Начиная с этого года порядок налогообложения при продаже квартир зависит от того, когда именно, до или после 1 января 2016 года, куплен объект.

Для собственников квартир, приобретенных до 1 января 2016 года, по сути, условия не изменились: чтобы не пришлось платить налог при продаже квартиры, они должны владеть ей не меньше трех лет.

Сумма налога по-прежнему рассчитывается от указанной в договоре купли-продажи стоимости. Продавцы квартир, купленных после этой даты, будут платить по новым правилам.

Квартира куплена после 1 января 2016 года

Владельцы квартир, купленных после 1 января 2016 года (согласно вступившему в силу федеральному закону № 382-ФЗ), смогут не платить 13-процентный налог на доходы физических лиц, только если квартира принадлежала им пять лет.

Трехлетний срок освобождения от налога сохранился лишь для отдельных случаев. Как и раньше, не платить налог при продаже квартиры, владея ей три года, могут собственники приватизированных квартир, квартир, полученных по наследству, по договору дарения от близкого родственника или членов семьи, а также по договору ренты.

Второе серьезное нововведение — при расчете суммы налога для новых объектов теперь будут ориентироваться на кадастровую стоимость квартиры. Так что снизить налог, указав в качестве цены в договоре 1 миллион рублей, что было возможно еще недавно, продавцам не удастся.

«Цена объекта не может быть ниже 70 процентов его кадастровой стоимости.

Для объектов, приобретенных после 1 января 2016 года, при определении дохода налоговый орган будет сравнивать две суммы: цену договора и кадастровую стоимость квартиры, умноженную на 0,7 (понижающий коэффициент).

От той из них, что окажется больше, и будет рассчитываться полученный доход», — рассказывает налоговый консультант, директор компании «Аутсорсинг» Ольга Ботова.

Например, для определения размера налога квартиры с кадастровой стоимостью 4 миллиона рублей нужно 4 миллиона умножить на 0,7 (понижающий коэффициент), налог будет рассчитываться от суммы 2,8 миллиона рублей. Узнать кадастровую стоимость конкретного объекта можно на официальном портале Росреестра (rosreestr.ru).

Платить налог придется, даже если дохода нет

Вместе с тем перестало работать одно действовавшее до этого момента правило. До сих пор собственники считали: если в течение одного года они купили квартиру, а затем продали ее по той же цене, платить налог не придется, ведь дохода в таком случае не было. Однако для новых квартир, купленных после 1 января 2016 года, в такой ситуации может возникнуть налог.

Если указанная в договоре цена продажи окажется меньше 70 процентов кадастровой стоимости квартиры, при расчете налога инспекция будет ориентироваться на кадастровую стоимость, а не на то, что указано в договоре.

Например, налогоплательщик купил квартиру после 1 января 2016 года за 1,2 миллиона рублей и продал ее в том же году за 1,2 миллиона.

Однако кадастровая стоимость этого объекта — 2 миллиона рублей, и именно от этой суммы будет рассчитываться налог.

Формула при определении налога следующая: 2 миллиона, умноженные на 0,7 (понижающий коэффициент), минус 1,2 миллиона рублей (расходы на приобретение этой квартиры) дают в итоге 200 тысяч рублей (размер налогооблагаемой базы). Умножив это значение на 0,13 (налоговую ставку), получим 26 тысяч рублей — размер налога, который предстоит заплатить продавцу этой квартиры.

Как уменьшить налог при продаже квартиры?

Для того чтобы уменьшить размер налога, продавцы могут воспользоваться налоговым вычетом в 1 миллион рублей или уменьшить налог при продаже квартиры на сумму связанных с ее покупкой (и документально подтвержденных) расходов.

Вычет в размере 1 миллиона рублей можно использовать при продаже дома, квартиры, комнаты, дачи, земельного участка, а также долей в этих объектах. Для остального имущества используется налоговый вычет 250 тысяч рублей, такой вычет можно получить, например, при продаже гаража.

Размер налога будет рассчитываться по формуле: сумма полученного дохода минус 1 миллион рублей (налоговый вычет при продаже квартиры, с которого не платится налог), умноженная на 0,13 (13 процентов — размер налога на доходы физических лиц).

Если собственник продал квартиру за 4 миллиона рублей и при этом использует налоговый вычет в 1 миллион, облагаемый доход рассчитывается от суммы в 3 миллиона рублей. Таким образом, сумма налога, которая подлежит уплате, составит 390 тысяч рублей:

Уменьшить налог на сумму понесенных расходов

Вместо вычета в 1 миллион рублей можно уменьшить налогооблагаемую базу на сумму связанных с покупкой квартиры расходов. Если речь идет о продаже дома, сократить налоги можно, если вычесть из полученной суммы расходы, понесенные при его строительстве.

Решая, каким образом снизить налог при продаже квартиры, продавец может выбирать из двух вариантов уменьшения налогооблагаемой базы тот, который ему более выгоден. Например, купленная два года назад за 3,8 миллиона рублей квартира была продана за 4,1 миллиона рублей.

Так как понесенные при покупке расходы больше 1 миллиона рублей — налогового вычета при продаже квартиры, — продавцу выгоднее вычесть сумму расходов.

Налогом облагается 300 тысяч рублей (4 100 000 – 3 800 000), собственник заплатит налоги в размере 39 тысяч рублей (300 000 × 0,13).

Распространенное заблуждение продавцов

«Уменьшить размер налога на сумму понесенных расходов можно только по тому объекту, что продается, — рассказывает Ольга Ботова.

— Если в течение одного года собственник продал свою квартиру, а затем купил взамен нее другую дороже, то при определении размера налога нельзя применить расходы, связанные с покупкой второй квартиры.

Для налоговых органов продажа квартиры и покупка новой — два совершенно разных действия».

Например, в течение одного года была продана квартира за 2,5 миллиона рублей, купленная два года назад за 1,5 миллиона, а взамен нее был приобретен новый объект за 3 миллиона рублей.

Размер налога, который предстоит уплатить владельцу этой квартиры с продажи, в данном случае будет рассчитываться следующим образом: 2,5 миллиона рублей (доход, полученный при продаже) минус 1,5 миллиона (расходы на покупку этой квартиры), получается 1 миллион рублей — сумма, с которой продавцу предстоит платить налоги.

1 миллион рублей умножаем на 0,13 (13 процентов — ставка налога на доход для физических лиц) и получаем 130 тысяч рублей — размер налога. Если продавец ранее никогда не пользовался налоговым вычетом при покупке квартиры (2 миллиона рублей), он может уменьшить размер налога еще на 2 миллиона рублей. Тогда при продаже квартиры платить налог ему не придется.

Кадастровая стоимость вырастет

Кадастровая стоимость квартир, с которой раньше участники рынка не имели дела, приобретает все большее значение для продавцов и покупателей жилья. Очень важно, насколько точно она была определена.

В последний раз кадастровая оценка в Красноярске проводилась во время подъема на рынке в 2011 году и была на тот момент на 25–30 процентов ниже рыночной стоимости квартир. Однако по мере того как снижаются цены на рынке жилья, этот разрыв между рыночной и кадастровой стоимостью квартир сокращается.

Учитывая, что Красноярский край не стал принимать мораторий на изменение кадастровой цены, скорректировать кадастровую стоимость могут уже в 2018 году. Собственникам стоит готовиться к росту кадастровой цены.

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1682/

Юр-решение
Добавить комментарий