Нотариус проверка юридической чистоты квартиры

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

Нотариус проверка юридической чистоты квартиры

Для того чтобы максимально обезопасить себя при покупке недвижимости, стоит запросить у продавца:

  • свидетельство о государственной регистрации права и другие правоустанавливающие документы (договор купли-продажи или наследования, дарения, приватизации и пр.);
  • выписку из ЕГРП;
  • выписку из домовой книги об отсутствии зарегистрированных жильцов, которую можно получить в любом МФЦ. Этот документ подтверждает, что все лица, проживавшие ранее в квартире, сняты с регистрационного учета;
  • справку о задолженности из МФЦ о наличии задолженностей по коммунальным платежам;
  • справку из наркологического и психоневрологического диспансера.

С помощью выписки из ЕГРП покупатель может узнать, действительно ли продавец является собственником квартиры. При этом можно заказать как «простую» выписку, так и расширенный ее вариант.

Во втором случае помимо фамилии, имени и отчества предоставляются сведения о правоустанавливающих документах либо «история» квартиры с момента первой записи о ней в едином государственном реестре.

Условно говоря, этот документ позволит понять, кто был владельцем этой квартиры ранее, как часто она продавалась.

При проверке квартиры не стоит ограничиваться только выпиской из ЕГРП. Необходимо обязательно обращать внимание на следующие моменты. Нередко квартиры продаются по доверенности, и собственник практически не принимает участия в сделке.

Такие объекты можно отнести к рисковой категории, ибо очень часто такие доверенности добываются обманным путем. В таком случае покупатель может перестраховаться, взяв у доверенного лица контакт непосредственного владельца недвижимости, а затем связаться с ним для подтверждения факта продажи квартиры.

Или, к примеру, квартира выставлена на продажу сразу после наследования. В данном случае лучше поостеречься, потому что не исключена вероятность появления новых наследников, которые по закону в течение трех лет имеют право в судебном порядке оспорить сделку купли-продажи унаследованной недвижимости.

Кроме того, в квартире могут быть невыписанные жильцы или жилье находится в собственности у нескольких человек. В выписке из ЕГРП нужно обратить особое внимание на графу «Обременение». В ней указано, находится ли квартира в залоге.

Бывает так, что невыплаты по ипотеке составляют мизерную сумму, и тогда продавец может погасить задолженность из выплаченного покупателем задатка, что позволит обеим сторонам спокойно совершить сделку.

К сожалению, даже если Вы проверили юридическую чистоту по всем правилам, всегда остается вероятность того, что Вы лишитесь объекта недвижимости. Например, если гражданин сможет доказать, что его права в ходе продажи квартиры, теперь уже Вашей, были ущемлены. Причем разбираться, возможно, придется не с продавцом, а с собственником, которому квартира принадлежала до него.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

5 видов мошенничества при продаже вторичных квартир

Отвечает основатель и генеральный директор компании «33 Слона» Игорь Калганов:

Самостоятельно проверить квартиру перед ее покупкой достаточно просто. Необходимо с помощью текущего собственника квартиры получить основные документы, подтверждающие отсутствие правовых и иных рисков при приобретении объектов недвижимости (собственник лично получает документы либо доверяет эти действия представителю по доверенности).

Перечень документов, необходимых для проверки недвижимости:

  • технический, кадастровый паспорт, поэтажный план, экспликация на объект недвижимости (позволяет проверить точную площадь квартиры, а также наличие несогласованных перепланировок);
  • выписка из ЕГРП на объект недвижимости (для проверки отсутствия обременений);
  • выписка из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимости (для отслеживания всей цепочки собственников квартиры);
  • выписка из домовой книги (получение сведений о лицах, зарегистрированных в квартире на текущий момент);
  • справка из паспортного стола по форме 9 (расширенная, архивная) — для получения информации о всех зарегистрированных в квартире лицах, а также об отсутствии временно выписанных лиц;
  • копия финансово-лицевого счета, справка из всех коммунальных и бытовых служб об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

Документы по п. 1-3 возможно получить в «Едином центре государственных услуг». По п. 4 и 5 необходимо обращаться в центры госуслуг, паспортные столы или управляющую компанию по месту нахождения недвижимости.

Отвечает юрист управляющего агентства недвижимости «Агентство.net» Игорь Польский:

Обезопасить себя самостоятельно без привлечения юриста — задача выполнимая лишь отчасти, если объект изначально с неплохой историей и перед контрагентом не стоит задачи ввести другую сторону в заблуждение. Но проверить основные моменты и вовремя понять, что объект не стоит покупать, может каждый.

Современные тенденции рынка таковы, что большинство продавцов не хотят показывать документы на квартиру, пока не получат предоплату в счет будущей сделки. Но точный адрес квартиры скрыть невозможно, и при просмотре объекта достаточно запомнить номер квартиры. Остальные данные есть в объявлении.

По адресу квартиры любой человек может заказать через МФЦ или органы Росреестра выписку из ЕГРП. В данной выписке содержится большая часть тех данных, которые нужны для начальной проверки объекта.

Если в выписке все «чисто», а собственники подтвердили свою личность паспортом (паспорт также можно проверить на сайте ФМС), можно смело вносить аванс.

После внесения аванса Вы получаете все необходимые документы для более глубокой проверки покупаемого жилья. По выписке из домовой книги и выписке с финансово-лицевого счета Вы можете увидеть всех зарегистрированных в квартире жильцов, а также есть ли на объекте долги по коммунальным платежам.

При наличии данных о собственнике Вы также вправе проверить наличие судебных споров и исполнительных производств в отношении объекта недвижимости или самого собственника. Делается это через государственные информационные ресурсы.

Если после всех проверок ничего подозрительного не найдено, а история объекта не содержит сомнительных переходов права, то в 99% случаев объект можно покупать.

При продаже квартиры собственник в подавляющем большинстве случаев знает историю своей недвижимости и то, насколько она юридически чиста. Камнем преткновения становится расчет между сторонами по сделке.

Есть несколько способов расчета: аккредитив, индивидуальный банковский сейф, расчет наличными денежными средствами при подписании договора отчуждения.

Что касается последнего, то он не безопасен для покупателя, поскольку риск отдать деньги и не дождаться перехода права в пользу покупателя крайне велик. Расчеты через банк намного безопаснее, но здесь важно обратить внимание, что является условием доступа к деньгам.

От этого зависит, у кого остается ключ в случае расчетов через депозитарий, и в какой момент пишется расписка о получении денежных средств в счет продажи объекта недвижимости.

Проверка юридической чистоты квартиры: 10 болевых точек

5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

Отвечает исполнительный директор консультационного центра «Линкор Недвижимость» Дмитрий Барышников:

Во-первых, следует узнать историю квартиры, которая выбрана для покупки. Это можно сделать, запросив выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В данной выписке указываются случаи наложения ареста, существующие ограничения в распоряжении имуществом и т. п.

Российским законодательством установлен общий срок исковой давности три года, поэтому нужно проследить, не происходило ли в этот период конфликтных ситуаций, связанных с данной жилплощадью. Серьезным фактором риска является то, что квартира неоднократно меняла хозяев, особенно если сделки происходили по доверенности.

Во-вторых, необходимо узнать, какой документ подтверждает право собственности продавца. Есть несколько вариантов:

  • договор купли-продажи;
  • договор мены;
  • договор дарения;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • договор ренты;
  • решение суда, вступившее в законную силу.

Последние два документа встречаются реже всего. Впрочем, любой из перечисленных должен быть оригинальным и не содержать помарок.

Необходимо также внимательно изучить договор, на основании которого была произведена государственная регистрация права собственности. В договоре могут быть указаны условия, при несоблюдении которых он подлежит расторжению. Соответственно, нужно проверить, были ли выполнены эти условия.

Например, покупатель (на данный момент уже владелец, продающий жилплощадь) должен был выплатить полную стоимость квартиры через какое-то время после покупки.

При невыполнении данного условия, договор должен быть расторгнут, и, значит, Вы рискуете оказаться втянутым в длительные судебные тяжбы с непредсказуемым результатом.

В чем риск покупки квартиры, приватизированной в 90-е годы?

5 признаков того, что агент по недвижимости – мошенник

Также важный момент — дата вступления в силу договора. Вызывает подозрения поспешная продажа квартиры, которая не так давно была передана по наследству или подарена человеком, который не является родственником.

В-третьих, следует обратить внимание на документы продавца. Проверить удостоверение личности можно, обратившись в паспортный стол. Если речь идет о представителе, который действует по доверенности, то важно, чтобы она была заверена нотариально.

В-четвертых, необходимо проследить наличие третьих лиц, которые могут предъявить права на недвижимость, а также прописку в квартире несовершеннолетних детей.

Последнее особенно важно, так как данная ситуация контролируется органами опеки и при несоблюдении интересов несовершеннолетних детей сделка будет признана недействительной решением суда.

Помимо этого, в том случае, если собственник квартиры состоял в браке в момент приобретения, он обязан предоставить согласие супруги или супруга на продажу недвижимости.

Существует много рисков, связанных с покупкой квартиры. На каждом этапе нужно учитывать множество факторов, проверять и перепроверять факты, даты и документы.

Чтобы облегчить задачу и сделать покупку недвижимости делом менее хлопотным, лучше обратиться к профессионалам в сфере недвижимости.

Это поможет не только быстро и надежно вложить средства в недвижимость, но и обезопасить себя от мошенников.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Какую квартиру лучше купить – новостройку или вторичку?

Выбрать квартиру на вторичном рынке: советы покупателям

3 способа снизить риски, покупая квартиру, полученную по наследству

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_proverit_kvartiru_na_chistotu_dokumentov_pered_pokupkoy/5514

Как проверить квартиру на чистоту при покупке

Нотариус проверка юридической чистоты квартиры

Одним из самых главных мотивов для найма риэлтора при покупке квартиры, является желание обезопасить предстоящую сделку.  И это естественно, ведь даже самая дешевая квартира в Москве, стоит целое состояние.

К сожалению, не все агентства недвижимости и риэлторы должным образом относятся к своим обязанностям по проверке квартиры на юридическую чистоту. Причины этому могут быть разными – от не желания нести дополнительные расходы по сделке, до банального отсутствия возможностей.

С другой стороны, не могу не кинуть камень в огород современных покупателей. Такого безответственного отношения к покупке квартиры как сейчас, я раньше не наблюдал. Покупатели легко рискуют миллионами, ради экономии нескольких тысяч рублей! Вы думаете стало меньше мошенников? НЕТ.

Их стало больше и они стали гораздо умнее и прогрессивней! Но, это был «крик души», а  так как мы с вами люди опытные и уверенные в себе, я расскажу (по большому секрету) что можно и нужно проверить при покупке квартиры на вторичном рынке жилья самостоятельно.

Пошаговая инструкция по проверке квартиры:

1. Первое что мы должны сделать, приняв решение о покупке конкретной квартиры – это проверить, что человек, который выдает себя за продавца – им и является.

Для этого нужно увидеть правоустанавливающие документы на квартиру, в которых собственник квартиры совпадает с паспортом человека, назвавшегося Продавцом.

В случае если собственников несколько, Вы должны увидеть их всех.

2.

Если продавцов квартиры представляет агентство недвижимости или частный риэлтор и дело дошло до подписания договора аванса, а продавцов Вам никто показывать не собирается, убедитесь, что имеется документ, дающий полномочия представлять интересы собственников. Это может быть нотариальная доверенность или договор, по которому Продавец поручает совершить за него конкретные действия, в частности вести от его имени переговоры и принять аванс за квартиру.

3. Не менее важным этапом проверки квартиры, является проверка самих продавцов квартиры. Один из самых распространенных способов мошеннических действий с квартирой, является продажа квартиры по поддельным документам удостоверяющим личность.

И если Вы думаете, что это случается только в кино, Вы очень сильно ошибаетесь. Еще раз напоминаю – квартира в Москве стоит состояние! Как правило, мошенники действуют в сговоре с настоящим собственником. В его паспорте переклеивается фотография и подставной человек продает квартиру.

Далее приходит настоящий владелец с историей о потерянном паспорте и затянувшейся на пару месяцев рыбалке, и в результате долгого судебного процесса покупатель остается без квартиры и без денег. Вывод: проверьте паспорт Продавца. А лучше всех это умеют делать нотариусы.

Поэтому любой нотариальный документ от продавца, полученный в Вашем!!! присутствии, по эффекту будет лучше любых антидепрессантов.

4. Еще один пункт проверки квартиры на чистоту, требующий Вашего настойчивого присутствия. Договоритесь с продавцом на берегу (то есть при внесении аванса), что при походе в многофункциональный центр для получения выписки из домовой книги, Вы будете присутствовать с ним.

Во первых, Вы убедитесь, что официальный документ, показывающий всех зарегистрированных в квартире лиц, не поддельный. А во вторых, представившись новым покупателем квартиры, у Вас будет возможность задать сотруднице МФЦ вопрос о зарегистрированных ранее людях и даже попробовать попросить распечатать архивную выписку.

Так как рядом с Вами будет сидеть собственник квартиры, отношение к Вам будет доброжелательнее. Поэтому, если зарегистрированный ранее человек поехал отбывать наказание в зону, с возможностью вернуться в квартиру, Вас об этом известят. Также стоит обратить внимание на зарегистрированных в квартире людей, ранее отказавшихся от участия в приватизации этой квартиры.

У вас должны быть 100% гарантии о снятии этих лиц с регистрационного учета из квартиры, потому что никакой суд их не «выпишет» из квартиры без их согласия.

5. Есть один документ, который однозначно нужно заказывать при проверке квартиры на чистоту и который совершенно точно покажет: кто и на основании каких документов сейчас является собственником квартиры.

Называется этот документ – выписка из Единого Государственного Реестра Недвижимости. Ее может взять ЛЮБОЙ человек на ЛЮБУЮ недвижимость в ЛЮБОМ МФЦ или отделении Росреестра. Достаточно оплатить небольшую госпошлину и предъявить свой паспорт.

Кроме вышеперечисленных сведений, в выписке будет информация о наличии/отсутствии обременений и арестов на квартиру.

6. Совсем недавно появилась опасность лишиться квартиры, если человек будет признан банкротом уже после продажи квартиры. Чтобы избежать подобной ситуации, проверьте продавца квартиры в интернете по картотеке арбитражных дел и на официальном сайте Мосгорсуда. В случае, если против продавца идет суд — разберитесь в ситуации глубже (конечно уже с юристом).

7. Еще одна опасность о которой наслышаны все – это риск признания продавца «не способным понимать значения своих действий и руководить ими» в момент совершения сделки продажи квартиры. Другими словами – признания сделки недействительной по причине недееспособности продавца.

Сложность предотвращения этой ситуации состоит в том, что продавцу квартиры не обязательно нужно быть психически нездоровым человеком и состоять на учете в Психиатрическом или Наркологическом диспансере.

Продавец может быть просто предрасположен к временной потере рассудка (что может быть подтверждено в суде выписками из медицинских дел о посещении врача психиатра или нарколога).

Как правило, для судебного медицинского эксперта этих сведений будет достаточно, чтобы дать суду заключение, которое приведет к признанию сделки недействительной. Данной ситуации можно избежать, воспользовавшись одним из советов:

  • Попросите продавца взять справки о том, что он не наблюдался в ПНД и НД;
  • В день сделки проведите обследование у врача психиатра на предмет дееспособности;
  • Пригласить на сделку врача психиатра (при этом не обязательно его представлять), чтобы он со стороны оценил дееспособность продавца.В том случае, если продавец квартиры находится в «группе риска» — это одинокие пенсионеры, лица с признаками психиатрических заболеваний, алкоголики и наркоманы, в обязательном порядке нужно использовать все перечисленные методы подстраховки.

8. В том случае, если Вы приняли решение покупать квартиру, доставшуюся продавцу по наследству, Вам надо обезопасить себя от возможного расторжения договора купли-продажи квартиры по причине правопритязаний от другого наследника.

В этой ситуации нужно будет провести очень серьезный анализ документов с полным комплексом проверки квартиры на чистоту. Прежде всего проверить все родственные связи — кто, кому и почему оставил наследство, были ли другие возможные претенденты на наследство.

Если были, то где отказы от наследства и почему отказались. Естественно, что все это нужно подтвердить документами. Но самое смешное, что для полной безопасности, нужно будет подтвердить подлинность самих подтверждающих документов.

В общем, проверка чистоты квартиры при покупке у наследника, может трансформироваться в настоящее детективное расследование.

9. Очень не хочется говорить про квартиры, которые продаются по доверенности. Первый совет, который можно дать в этом случае – не покупайте такие квартиры.

Но, к сожалению, в реальной жизни такие ситуации тоже могут иметь место.  И далеко не всегда они связаны с криминалом. К примеру, люди просто физически или материально не могут приехать на сделку из другой страны.

В любом случае, Ваша задача убедиться в том, что:

  • Продавец давший доверенность, является реальным и живым человеком. Для этого нужно найти знакомых (или нанять юриста), которые территориально находятся недалеко от продавца, и могут встретиться с ним, чтобы поговорить и проверить его документы. В крайнем случае (к примеру, продавец участвует в экспедиции на Марс), воспользуйтесь для общения Скайпом.
  • Доверенность действительно настоящая. Вопрос о подлинности доверенности обычно задают тем, чья печать и подпись стоит на доверенности. Имейте ввиду, доверенность может быть выдана не только нотариусом РФ, но и нотариусами других стран, консульством РФ в другой стране, командиром воинской части, начальником места лишения свободы и еще кое-кем.
  • Но и это еще не все. Нужно проверить что доверенность не отозвана. Если доверенность была выдана в России, это можно проверить на сайте Федеральной нотариальной палаты, указав фамилию нотариуса, номер и дату выдачи доверенности. Для остальных доверенностей – узнавайте у организации удостоверившей доверенность.

Все способы проверить квартиру на чистоту при покупке квартиры на вторичном рынке, которые я перечислил, являются доступными для не профессионалов рынка недвижимости.

Надо понимать, что эти способы не дадут Вам полной гарантии чистоты сделки хотя бы потому, что они не покрывают весь объем необходимых проверок, к которым у Вас просто нет доступа.

С другой стороны, не всегда есть необходимость выполнять весь комплекс проверок. В каждом случае нужно проводить индивидуальный анализ сделки и слушать голос разума.

Заканчивая способы проверки квартиры на чистоту при покупке, хочу добавить следующее:

  • На сегодняшний день «максимально возможно» проверить чистоту квартиры перед покупкой могут только риэлторы в «связке» со специализированными юристами. На возмущенные возгласы от юридических компаний, занимающихся проверками квартир без риэлторов, могу ответить: «Юристы проверяют только документы попавшие к ним на стол». А как и какие документы попадут на стол юристу, зависит от нас.
  • Финансово гарантировать возмещение рисков могут только страховые компании, при условии оплаты ежегодных страховых взносов. Все остальные разговоры про гарантии с чьей либо стороны, являются пустословием и профанацией.

25.05.2018 Андрей Шароваров

Источник: https://realword.ru/%D0%BA%D0%B0%D0%BA-%D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%B2%D0%B5%D1%80%D0%B8%D1%82%D1%8C-%D0%BA%D0%B2%D0%B0%D1%80%D1%82%D0%B8%D1%80%D1%83-%D0%BD%D0%B0-%D1%87%D0%B8%D1%81%D1%82%D0%BE%D1%82%D1%83-%D0%BF%D1%80%D0%B8/

Пять минусов нотариальной проверки юридической чистоты квартиры

Нотариус проверка юридической чистоты квартиры

В Госдуму внесен законопроект, предполагающий запрет на государственную регистрацию любых сделок по переходу прав собственности на недвижимость без нотариуса. Авторы документа считают, что обязательное участие нотариусов в оформлении сделок резко снизит риски их оспаривания в будущем и защитит граждан от мошенников.

Однако реальная практика нотариального заверения сделок не дает оснований для таких предположений. Покупатели, надеющиеся на то, что в нотариальной конторе тщательно изучат историю приобретаемых «квадратов» и проконтролируют безопасность самой сделки, нередко остаются и без денег, и без жилья.

В данной статье опровергаются главные мифы об эффективности нотариальной проверки квартиры на «чистоту».
 

Миф №1. Нотариус выявит все юридические изъяны жилья

Вряд ли. Работник нотариальной конторы не обязан копаться в истории квартиры с момента постройки дома. Его задача — проследить за чистотой конкретной удостоверяемой сделки.

Для этого ему достаточно убедиться в дееспособности участников и подлинности документов, а также удостовериться: интересы третьих лиц соблюдены, нынешний собственник завладел жильем законно и может распоряжаться им без каких-либо ограничений.

С одной стороны, даже такая поверхностная проверка лучше, чем никакой. Она покажет, кто настоящий хозяин квартиры и кто в ней на данный момент прописан, не находится ли объект под арестом или в залоге, получено ли согласие второго супруга.

С другой стороны, те же самые факты изучит Росреестр перед тем, как зарегистрировать сделку, а вот целый набор потенциальных проблем так и остается за кадром. Взять хотя бы детей, чьи права были нарушены при приватизации. Напомню, до 1994 года в процедуре участвовали только взрослые.

Если жилплощадь оформили в начале 90-х и ребенок не попал в число собственников, то, став совершеннолетним, он может в любой момент устроить судебную тяжбу и потребовать свою долю в квартире.

Еще одна угроза — временно выбывшие. Это граждане, которых сняли с учета из-за службы в армии, отбытия наказания или длительного лечения. Вернувшись домой, они вправе вновь поселиться по старому адресу. И не стоит рассчитывать, что смена владельца их остановит: прежние жильцы нередко вселяются по суду.

Казалось бы, застраховаться от подобных сюрпризов нетрудно — нужно лишь потребовать у продавца не только обычную, но и архивную выписку из домовой книги. Там есть сведения обо всех людях, которые когда-либо регистрировались в квартире плюс информация о том, куда и почему они выписались.

Беда в том, что в нотариальных конторах этот документ не просят.

Другой пример — жилье досталось продавцу в подарок от 80-летней бабушки. По-хорошему, тут надо дополнительно изучить заключение о дееспособности старушки, но, опять же, нотариусы редко «копают» так глубоко. Вывод простой: нотариальная проверка легко вскроет явные недостатки квартиры, но для более серьезного анализа ее недостаточно.
 

Миф №2. Нотариально заверенную сделку нельзя признать недействительной

Оспорить можно практически любую операцию с недвижимостью — были бы основания. И печать нотариуса на договоре купли-продажи в этом плане не дает каких-то особых преимуществ: заверенные сделки признаются недействительными с таким же успехом, как и те, что заключались в простой письменной форме.

Возможных поводов для разбирательства более чем достаточно. Например, продавец квартиры может подать иск, сославшись на свою полную или частичную недееспособность. Нотариальная проверка от этого едва ли защитит.

Обычно работники контор выясняют, что человек в здравом уме и трезвой памяти по внешним признакам: не подшофе, говорит разумно, взгляд осмысленный — и ладно.

Чтобы по-настоящему убедиться в адекватности собственника, надо затребовать у него свежие справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, провести медицинское обследование в день сделки и, на всякий случай, поговорить с соседями. Нотариус этим заниматься не станет.
 

Миф №3. Нотариальная проверка защитит от мошенников

К сожалению, нет. Как бы тщательно нотариусы не изучали предоставленные продавцом и покупателем бумаги, они не всегда могут определить их подлинность. Одно дело, когда документ содержит явные исправления и сделан, что называется, на коленке — подобную «филькину грамоту» в конторе не примут.

А вот в случае с профессиональной подделкой удача чаще оказывается на стороне аферистов. К примеру, житель столицы недавно попался на продаже квартиры нескольким покупателям. Мошенник сфабриковал документы настолько качественно, что судебные эксперты смогли выявить фальшивку лишь со второго раза.

Куда уж там представителям нотариата. К слову, от двойных продаж нотариус тоже не панацея. В регионах до сих пор работает схема: жулики берут реальный паспорт владельца жилья, вклеивают в него поддельную фотографию, делают дубликаты документов на квартиру и в разных конторах заверяют сделки купли-продажи.

Получив деньги от покупателей, преступники бесследно исчезают.
 

Миф №4. Если из-за нотариуса клиент лишится жилья, тот возместит ущерб

Действительно, за свои действия нотариус отвечает рублем. Если из-за его ошибки сделку признают недействительной, возмещать ущерб покупателю должен будет именно работник конторы. Для этого каждый специалист, удостоверяющий операции с недвижимостью, оформляет страховку на 5 млн рублей.

Вопрос в том, легко ли добиться компенсации на практике. Могу сказать, что за последние пять лет это удалось всего 55 пострадавшим — в сумме им выплатили 20 миллионов. Цифры небольшие, но не потому, что нотариусы в нашей стране редко допускают промашки. Просто доказать их вину в суде гражданам зачастую не под силу.

Источник: https://www.irn.ru/articles/39822.html

Проверка чистоты сделки: самостоятельно, нотариусом и юристом

Нотариус проверка юридической чистоты квартиры

Пардус Лекс – юридическая компания

Из этой статьи вы узнаете:

  • Зачем необходима проверка чистоты сделки с недвижимостью
  • Так ли эффективна нотариальная проверка чистоты сделки
  • Как самостоятельно провести проверку чистоты сделки при покупке квартиры, земельного участка и коммерческой недвижимости
  • Как юристы осуществляют проверку чистоты сделки с недвижимостью

В конце 90-х — начале 2000-х мошенники проворачивали множество афер с недвижимостью. Изменилась ли ситуация сейчас? Стало ли мошеннических схем в сфере недвижимости меньше? Нет.

Именно поэтому, если вы нашли подходящее жилье и уже обговорили с продавцом все условия оплаты и сроки, необходимо проверить сделку на юридическую чистоту.

В данной статье мы поговорим о том, как осуществляется проверка чистоты сделки с недвижимостью.

Зачем необходима проверка чистоты сделки с недвижимостью

Юридическая чистота недвижимости — это отсутствие преград для проведения операции купли-продажи. Проверка чистоты сделки купли-продажи очень важна, поскольку гарантирует, что в дальнейшем ее результаты третьи лица не оспорят в суде.

Операции купли-продажи недвижимости — это сделки, связанные с наибольшими рисками, так как вероятность наткнуться на аферистов здесь очень велика. Чтобы нечестно заработать, мошенники создают разные схемы обмана наивных покупателей. Если сам покупатель будет действовать необдуманно, это также может привести к негативным последствиям.

К самым распространенным неблагоприятным результатам сделки относят:

  • потерю права собственности на приобретаемую недвижимостьи затраченных на покупку финансовых средств;
  • возникновение прав на ваше жилье у третьих лиц;
  • потерю времени на ожидание заключения сделки.

Если вы планируете оформить ипотеку, проверка юридической чистоты сделки с недвижимостью все равно нужна. Банки заинтересованы в законности проверки чистоты сделки, однако на практике относятся к ней формально, если вся документация в порядке. Может произойти так, что в ближайшем будущем появится человек с правами на вашу недвижимость и докажет свою позицию в суде.

Развеиваем мифы про нотариальную проверку чистоту сделки

Миф №1. Нотариус выявит все юридические противоречия по вопросу, связанному с покупкой недвижимости.

Скорее всего, нет. В обязанности нотариуса не входит изучение архивов и истории недвижимости с момента ее постройки. Он проверяет лишь чистоту конкретной сделки. В рамках проверки чистоты сделки ему нужно удостовериться, что участники дееспособны, документы подлинны, интересы третьих лиц соблюдены, а нынешний владелец получил квартиру на законных основаниях.

Конечно, даже такая поверхностная проверка чистоты сделки лучше, чем ничего. Ее результаты показывают, кто на самом деле владеет недвижимостью, кто прописан в ней сейчас, не арестована, не заложена ли квартира, есть ли согласие супруга или супруги владельца на операции с ней. Эту же информацию по проверке перед регистрацией сделки изучает Росреестр.

При этом множество вероятных проблем остаются за кадром. Достаточно вспомнить хотя бы о детях, права которых были нарушены при приватизации. Напомним, до 1994 года в процедуре могли участвовать лишь взрослые. Если жилье оформили в начале 90-х,и ребенок не попал в список владельцев, то по достижении 18 лет он вправе в любой момент подать в суд и отсудить свою долю недвижимости.

Другая потенциальная проблема, которую должна выявить проверка чистоты сделки — временно выбывшие граждане.

Это лица, снятые с учета в связи со службой в армии, отбытием наказания или продолжительным лечением. По возвращении домой они вправе вновь заселиться по прежнему адресу и проживать там.

И не нужно надеяться, что им помешает смена собственника. Граждан, ранее проживавших в этой квартире, вселит суд.

На первый взгляд защитить себя от таких угроз легко — достаточно лишь потребовать, чтобы продавец предоставил и обычную, и архивную выписки из домовой книги с информацией обо всех когда-либо регистрировавшихся гражданах, а также сведения о причинах и датах их выписки. Проблема в том, что в нотариальных конторах такие бумаги не запрашивают.

Приведем еще пример. Продавец получил жилье по наследству от 80-летней бабушки. В идеале при проверке чистоты сделки здесь нужно дополнительно изучить заключение о дееспособности пожилой женщины. Но, как было отмечено, сотрудники нотариальной конторы редко проводят столь глубокую проверку.

Благодаря нотариальной проверке чистоты сделки можно узнать о явных проблемах. Но если речь идет о более серьезном анализе, здесь ее явно мало.

Миф №2. Нотариально заверенная сделка не может быть признана недействительной.

Почти любую сделку с недвижимостью можно оспорить, если на то есть основания. И печать, проставленная нотариусом на договоре купли-продажи, не дает дополнительных гарантий. Проведенные операции с недвижимостью, документально заверенные нотариальной печатью, признаются недействительными точно так же, как и те, что заключены в простом письменном виде.

Причин для оспаривания много. К примеру, продавец недвижимости вправе подать исковое заявление, сославшись на свою полную или частичную недееспособность. Нотариальная проверка вряд ли убережет его от этого.

Как правило, нотариусы определяют дееспособность человека по внешним признакам: отсутствие алкогольного опьянения, внятная разумная речь, адекватное поведение.

Чтобы по-настоящему убедиться в том, что собственник адекватен, необходимо потребовать у него недавно выданные психоневрологическим и наркологическим диспансерами справки, провести медобследование в день сделки и пообщаться с соседями. Нотариус этим не занимается.

Миф №3. Благодаря нотариальной проверке вы не столкнетесь с аферистами.

Увы, это не так. Даже если нотариусы детально и скрупулезно изучают документы, предоставленные обоими участниками сделки, они не всегда могут определить их подлинность. Конечно, если бумага явно подделана, в ней масса исправлений и недочетов, это видно невооруженным глазом. Такой документ нотариус не примет. А вот профессиональная подделка документов — другой вопрос.

В нотариальной конторе качественно сфабрикованные бумаги, как правило, не отличают от подлинников. Например, не так давно житель Москвы пытался продать недвижимость нескольким покупателям. Аферист настолько качественно подделал документы, что суд не смог выявить фальсификацию с первого раза. Лишь при последующем рассмотрении удалось понять, что бумаги фальшивые.

Что уж говорить о нотариусах.

Также стоит заметить, что нотариальная проверка чистоты сделки — не стопроцентная защита и от двойных продаж.

По сей день аферисты в регионах работают по следующей схеме: берут реальный паспорт собственника недвижимости, вклеивают поддельное фото, делают дубликаты документов на квартиру и в разных конторах заверяют сделки купли-продажи. После получения денег от покупателей мошенники пропадают.

Миф №4. Если по вине нотариуса клиент лишится жилья, то нотариус возместит ущерб

Да, нотариус несет финансовую ответственность за свои действия. Если по его вине операцию с недвижимостью признают недействительной, нотариус компенсирует покупателю ущерб. Поэтому каждый сотрудник нотариальной конторы, удостоверяющий сделки с недвижимостью, оформляет страховку на 5 млн рублей.

Но здесь другой вопрос: легко ли получить компенсацию на деле? В течение последних пяти лет, как показывает практика, отстоять свои права сумели лишь 55 граждан — в общей сложности они получили 20 млн рублей. Сумма небольшая, но не потому, что нотариусы в России редко ошибаются. Просто доказать их вину в суде граждане, как правило, не могут.

Источник: http://pardus-lex.ru/blog/proverka-chistoty-sdelki/

Проверка юридической чистоты квартиры: нотариус не панацея

Нотариус проверка юридической чистоты квартиры

Нужно ли сделку купли-продажи недвижимости заверять нотариально? Сегодня законодательство оставляет это на усмотрение покупателя.

Давайте рассмотрим, что дает нотариальная проверка юридической чистоты квартиры, приобретаемой на вторичном рынке, и чего она не дает.

 Юридический центр адвоката Олега Сухова собрал основные причины, по которым можно отказаться от нотариальных услуг.

Мнимая безопасность

Прежде всего, стоит отметить, что проводя юридическую экспертизу документов при покупке недвижимости, нотариус выступает не более чем посредник.

То есть его место при желании клиента может занять любой другой квалифицированный юрист — адвокат, риелтор, сотрудник правового бюро и т. д.

По закону такие услуги не входят в перечень нотариальных процедур, а являются дополнительными, которые позволяют нотариусам подрабатывать.    

Соответственно, наивно полагать, что если всю подноготную конкретной квартиры исследовал нотариус, то она под какой-то особой защитой. И конечно, дополнительной сверхдоказательной силой, которую приписывает закон некоторым нотариальным актам, эти действия не обладают.

Дубль-ревизия, или переплата денег

Первичную правовую экспертизу документов перед регистрацией сделки проводит Росреестр.

Именно этот орган компетентен проверять прошлое объекта на основе правоустанавливающих документов и данных государственного реестра прав на недвижимое имущество, отсекая различные обременения.

То есть если квартира, например, под арестом или с сомнительной иерархией собственников, сделку не зарегистрируют.

Но едва ли нотариус сможет расширить рамки существующего правового мониторинга. Выше своего функционала и полномочий, предписанных законом, он не «прыгнет».  Поэтому, такая процедура будет дублироваться с проверкой Росреестра и, скорее всего, сведется к самому простому — изучению выписки из ЕГРП и документов, представленных клиентом. Следовательно,

несовершеннолетних владельцев или прописанных по данному адресу такая проверка, например, поможет вычислить,

а вот недееспособных или отказавшихся в свое время от приватизации, которые и являются потенциальной угрозой для сделки, вряд ли, предупреждает адвокат Олег Сухов.

Не помогут выявить сотрудники нотариата и подлог. Большинство «серых» схем на рынке недвижимости состоит в продажах по фиктивным документам.  Стало быть, риски столкнуться с мошенничеством при покупке квартиры сохранятся и в случае обращения в нотариальную контору.

Поэтому прибегнув к услугам нотариуса, вы с большой вероятностью только закажете повторную экспертизу и потратите деньги впустую  – кроме госпошлины за регистрацию права нужно будет заплатить и нотариальный тариф, размер которого различается в зависимости от масштаба сделки и региона.

«Страховка» не работает

Закон обязывает всех частных нотариусов страховать риски перед клиентом. Это значит, что любые допущенные ими ошибки, которые привели к потерям для гражданина, должны компенсироваться в рамках заключенного договора страхования гражданской ответственности.

Однако, как вы понимаете, страховая компания не всегда признает недочеты страховыми случаями. Она в этом просто не заинтересована. Тогда эти факты устанавливаются по решению суда, что тоже не гарантирует возмещение.

Судя по статистике, приведенной Федеральной нотариальной палатой, практика возмещения вреда у нас несовершенна – за последние 5 лет требования о компенсации ущерба нотариусам были предъявлены всего в 55 случаях. То есть в среднем 10 подобных фактов в год на общую сумму около 20 млн рублей.     

Речь здесь может идти как о неправильно составленном документе, так и о технической ошибке.

Но вот доказать суду то, что именно по вине нотариуса клиент приобрел проблемный объект недвижимости, из-за чего сделка оспаривается в суде, практически невозможно. Нотариальная палата, выступая на стороне своего сотрудника, скорее всего, спишет все на несоответствия в реестре ЕГРП, как это часто бывает.    

Нотариусов сложно привлечь к уголовной ответственности. Если такие дела и доходят до суда, то их итогом становятся либо оправдательные приговоры, либо дисциплинарные взыскания и штрафы. Поэтому, например, доказать факт халатности или умышленного злоупотребления, допущенного нотариусом при проведении юридической экспертизы документов, еще не означает неотвратимости наказания.    

Статистика Минюста говорит о том, что в 2015 году в двух из десяти случаев уголовного преследования нотариусов дела были прекращены. Еще 6 представителей нотариата лишены права вести частную нотариальную практику.  

Нет качественной оценки рисков

При проверке «чистоты» квартиры клиент рассчитывает получить не только формальную «бумагу», на которой зафиксированы этапы смены собственника или обременения, но и профессиональный совет о возможных подводных камнях — своеобразный отчет о риск-менеджменте, поясняет адвокат Олег Сухов.

Не секрет, что на рынке недвижимости существует множество серых схем, и только опытный взгляд профессионала, который «в теме», может заметить возможные опасности.

Нотариус по определению выполняет представительские функции, он универсален, не знает узкой специфики сферы недвижимости, не работает с судебными спорами, т. е.

не обладает знаниями судебной практики, да и в принципе ограничен в том, чтобы давать консультации, не связанные с формальным свидетельствованием и удостоверением. Безусловно, юридические познания у нотариусов есть, но они скорее теоретические, а иногда и устаревшие.

К сожалению, в нашей стране пока очень немногие имеют уровень правовой грамотности, достаточной для того, чтобы правильно интерпретировать правовой статус разных сделок, форм собственности и обременения.

Не говоря уже о том, чтобы оценить правовые последствия приобретения объекта недвижимости и сделать анализ вероятных рисков и материальных потерь. И здесь конечно, увы, нотариальный взгляд недостаточен,  экспертные возможности есть только у юристов и адвокатов, специализирующихся на недвижимости и постоянно совершенствующих свои знания на судебных процессах. 

Источник: https://www.mirkvartir.ru/journal/analytics/2017/02/13/proverka-uridiceskoi-cistoti-kvartiri-notariys-ne-panacea/

Юр-решение
Добавить комментарий