Можно ли выселить субарендатора из подвального помещения многоквартирного дома?

Подвальные тайны столицы

Можно ли выселить субарендатора из подвального помещения многоквартирного дома?

(опубликовано в журнале «Председатель ТСЖ №3 2008г)

От чего зависит надежность любой постройки – известно каждому. Конечно же от фундамента, на котором стоит здание. А специалист добавит: и от подвала, в котором расположены коммуникации, – система обеспечения жизнедеятельности современного здания и сооружения.

Любое нарушение фундамента и подвальных конструкций представляет собой угрозу всему дому. Никакое повреждение крыши или стен не может сравниться по опасности с трещинами или перекосами в фундаменте или подвальных перегородках.

Поэтому подвалы надо беречь ничуть не меньше, чем собственные квартиры.

Раньше «подвальные» проблемы жильцов в основном ограничивались бомжами и крысами.

Персонажами, конечно же, неприятными, но не очень опасными, известными еще со времен Гиляровского и первых постановок пьесы «На дне» Максима Горького.

Первых (зачастую не без жалости), выгоняли дворники и участковые, ломая их нехитрые лежбища. Со вторыми жильцы боролись с помощью санэпидемстанций, котов или отравы.

Но наступили новые времена, и в подвалы, потеснив крыс и бездомных, пришли новые, куда более опасные существа. Те, которые сами и разрушат, и отравят, и выселят. Кто же теперь на якобы или почти законных основаниях поселился в подвалах различных по типу многоквартирных домов – от панельных до элитных? Что же это за «новые русские бароны, сатины и актеры»? Попробуем разобраться.

Для начала побываем на двух совершенно разных по социальному статусу и местоположению объектах. Соберем все возможные документы. Сверим факты и хорошенько подумаем. Возможно, вывод нас удивит и…

Но всему свое время. Итак,  объект первый – обычный типовой дом на Нахимовском проспекте. Район приятный, но не особенно престижный. Таких многоквартирных зданий по Москве видимо-невидимо.

Населяют его простые москвичи, преимущественно старожилы: рабочие, интеллигенция, пенсионеры, служащие. Чистые подъезды, обжитой двор и ставшая в последнее время «главной московской страшилкой» проблема точечной застройки им не грозит.

Что же происходит в этом доме и почему там минувшей осенью было срочно организовано ТСЖ «Наш дом-3»?

История эта началась в 1993 году, и поначалу ничто не предвещало беды.

Тогда у жителей дома 23 появился новый сосед – владелец НПО «Помощник», который, как и многие предприниматели тех лет, заключил с Правительством Москвы договор аренды на нежилые помещения.

Бизнесмен заявил о благородной миссии своего «детища», созданного с целью трудоустройства инвалидов-надомников. Подвальное помещение было необходимо ему для складирования материалов и приема готовой продукции.

Жильцы не возражали против этого. Более того, чуть позже их не насторожило и открытие в подвале парикмахерской, а затем – магазина непродовольственных товаров. Ни о каких товариществах собственников в те годы никто не задумывался.

Первые неудобства жители почувствовали с появлением в подвале сауны, что, кстати, для жилых домов запрещено строительными нормативами. Коммуникации были изменены, сделано это было непрофессионально, без проекта и согласований.

В результате вместе с повышенной влажностью у жильцов начались перебои с водоснабжением и неполадки с канализацией. Жителей первых этажей попросту затапливало нечистотами.

Тогда начались первые индивидуальные протесты, жалобы и мольбы о помощи. Но ответом на все письма жильцов муниципальным властям и в Мэрию оставалось молчание.

Приезжавшие же по многочисленным просьбам отчаявшихся людей комиссии, как правило, быстро ретировались, натолкнувшись на элементарное нежелание обитателей подвала открывать двери.

Впрочем, надо отметить, что представители властей особого желания проникнуть в помещение не проявляли.

https://www.youtube.com/watch?v=-ciOpkr2Y7M

А тем временем, почувствовав безнаказанность, «благодетель инвалидов» НПО «Помощник» перестраивал, переделывал и долбил многострадальное подвальное помещение. Вместе с шумовым оформлением и канализационной проблемой началась новая, еще более неприятная: снизу поползли отвратительные химические запахи.

И хотя природу применяющихся арендатором веществ установить так и не удалось, жители дома стали и сами неумолимо приближаться к инвалидности. У жильцов первого этажа начались обострения хронических заболеваний и астматические проявления. Чиновники либо продолжали молчать, либо давали весьма странные советы.

Правда, в устной форме.

И вот тогда, осознав бесперспективность индивидуальных жалоб, жильцы на общем собрании приняли решение: для спасения есть только один действенный способ – создание ТСЖ. Поначалу арендатор-оккупант не осознал последствий регистрации товарищества и продолжал вести себя как ни в чем не бывало.

Председатель ТСЖ «Наш дом-3» Тамара Викторовна Несмелова, долгие годы в одиночку пытавшаяся добиться справедливого решения от всех возможных структур столичной власти, вспоминает, как однажды стала свидетельницей отвратительной сцены, разыгравшейся прямо под ее окнами: предприниматель врукопашную сцепился с электриком Михаилом Анискиным. «Я тебе покажу не подключать,- бесновался арендатор, – уволю к чертовой матери! У меня оборудование! Производство! Плевать я хотел на твоих жильцов! Пусть хоть всех замкнет! Пусть хоть все сгорят!»

Крики и брань, которой перемежалась пламенная речь «покровителя инвалидов», слышали и другие жильцы дома, но воспроизвести эти тексты, оскорбительные и для электрика, и для законных обитателей дома, в разговоре с корреспондентом никто не решился.

Тот день стал переломным не только для Тамары Викторовны, но и для многих других. Люди поняли, что организовать ТСЖ – это всего лишь необходимый первый шаг. Они перестали наконец просить и начали требовать. Изменилось и отношение к ним властей.

Ведь давно замечено: современная российская власть нуждается в постоянном подталкивании! Выжидательно-бездеятельная политика чиновников, как правило, обусловлена точно такой же позицией жалобщиков! Чиновник рассуждает просто: раз вам это не очень нужно, то мне уж и подавно.

Члены ТСЖ избрали другую, как оказалось единственно верную, тактику: за малейшие материальные и моральные издержки немедленно требовали компенсацию через суд. А кроме того, они перестали пускать в подвал своего дома сомнительных гостей. Уже сейчас ситуация начала улучшаться, жильцы поняли: их сила – в совместных действиях. Для этого, в сущности, и организовываются товарищества.

Надеемся, теперь жителям дома на Нахимовском не только удастся перезаключить договор на свое помещение на приемлемых для них условиях, но и добиться, чтобы в их подвале по ночам не варили всякое зелье.

А теперь переместимся в самый центр Москвы и попытаемся вместе с жильцами дома 42 по Большой Грузинской улице разобраться, что происходит в подвале этого дома.

Попасть в этот подвал за последние два года ни разу не удавалось не только жильцам, но и представителям Управы и правоохранительных органов.

Правда, создается впечатление, что попасть туда никому, кроме отчаявшихся жильцов, особо и не хотелось. Писем, жалоб и прошений во всех возможных инстанциях набралось несколько увесистых томов.

А вот ответы чиновников, несколько растерянные и размытые, вызывали какое-то странное ощущение. Но об этом – чуть позже.

Выяснить удалось немногое. Два года назад владелицей подвального помещения стала некая Яна Жаргаловна Цыбанова. Личность не доступная и никем никогда не видимая.

Зато с легкой руки этой дамы начала разрастаться с немыслимой скоростью цепочка арендаторов и субарендаторов, которая в итоге запуталась, как гордиев узел. Кто именно запустил в злополучный подвал первых нелегалов – определить уже невозможно.

Как и то, кто и на каком основании отдал приказ «подвальным жителям» начать переделку фундамента и несущих конструкций вполне добротного красивого дома.

https://www.youtube.com/watch?v=g3LSKLn2k9A

Несколько активных жильцов, подключив властные структуры, добились того, чтобы их пустили в подвал. О том, что увидели люди, попав наконец в свой многострадальный подвал, писал уже и наш журнал (см. № 3, 2007 год, «Центровые» проблемы»), и некоторые другие издания. Телеканал «Столица» показал репортаж на эту тему.

Подвал углубили и расширили вопреки всем законам строительства и здравого смысла. Арендаторы повредили значительную часть фундамента и несущих конструкций. Спустившимся в подвал людям даже на мгновение показалось, что в их подвале поработала команда сумасшедших. Но и это еще не все: по всему подвалу были сложены в огромные груды мешки с грунтом.

А может быть, с чем-нибудь еще?..

На мольбы жителей проверить «по всей строгости закона» подвал один из присутствующих милиционеров задумчиво огляделся по сторонам и произнес: «Здесь можно спрятать даже черта с рогами, и его никогда не найдут».

Дальше происходило следующее: жители бросились на защиту своего любимого дома.

Движение возглавили, к сожалению, не молодежь и даже не представители наиболее активного поколения, а пенсионеры: ветераны Великой Отечественной войны Валентина Сысоева и Анатолий Герулайтис.

Они пытались организовывать митинги жильцов, стояли с пикетами, дежурили у дверей подвала… И все это время писали отчаянные письма, слали телеграммы во все мыслимые инстанции и всем возможным московским чиновникам.

А тем временем работы в подвале продолжались…

Старики-ветераны продолжали писать. Они надеялись, что кто-нибудь проявит если не сострадание, то хотя бы уважение к их заслугам. Но, увы! Письма терялись, переадресовывались, а ответы, временами получаемые жителями, были опять-таки странно растерянными.

Правда, все они заканчивались неизменными «уверениями в совершеннейшем почтении». И еще одна интересная особенность отписок чиновников: во многих из них сквозила беспомощность, а между строк читалось: «Защищайтесь, защищайтесь, но без нас…».

И нигде никто не посоветовал им идти уже проверенным в других домах путем – создать Товарищество собственников жилья.

В конце концов жители, к сожалению, с опозданием, все-таки решили организовать ТСЖ. Однако теперь, когда подвалу нанесен колоссальный ущерб, всех их не покидает одна мысль: успеют ли, сумеют ли они спасти свой дом? Ведь еще немного такой маниакальной разрушительной деятельности – и участь девятиэтажного кирпичного дома будет трагичной.

Вот мы и дошли до главного.

С кем все-таки воюют жильцы столичных домов? Только ли с вандалами-арендаторами, которые под покровом ночи на машинах привозят нелегалов в подвалы наших домов? А может, с кем-то повыше, кому выгодно сталкивать лбами коренных жителей с людьми, еще более бесправными, чем они сами? Почему так бездеятельны, а иногда даже откровенно трусливы чиновники, в чьи обязанности входят контроль и пресечение незаконного строительства?

На эти вопросы есть очень грустный, но вполне обоснованный ответ: пресловутая точечная застройка в столице уже превратилась из маленьких очагов в повсеместное явление. Застройщики с помощью чиновников захватывают приглянувшуюся им территорию быстро и уверенно. В том числе и путем постепенного, «исподволь», разрушения домов, которые стоят на приглянувшихся строителям «точках».

Впрочем, это происходит не только в столице. Бюрократы, работающие в высоких эшелонах власти административных центров субъектов Российской Федерации, быстро перенимают «московский опыт», действуют цинично и дерзко. Поэтому они и скрываются под такими именами, как Яна Цыбанова. Поэтому и не решаются связываться с этими виртуальными хозяевами контрольные и надзорные органы.

Мария Славина

Источник: https://www.pr-tsj.ru/index.php/2011-12-15-14-53-12/109-2012-03-18-18-52-20/1492-подвальные-тайны-столицы

Вс рф разъяснил, кто должен быть хозяином подвала в многоквартирном доме

Можно ли выселить субарендатора из подвального помещения многоквартирного дома?

Очень важное разъяснение сделал Верховный суд, когда пересматривал спор, связанный с подвалом в многоквартирном доме. Ситуация оказалась насколько скандальной, настолько и стандартной – город несколько лет назад забрал себе подвал многоквартирного жилого дома и часть его сдал в аренду коммерческой структуре, а собственники жилья в этом доме были с таким положением не согласны.

Страсти по подвалам и чердакам в домах разгорелись, как только в стране появились и стали множиться частные собственники квартир.

Вот с этого момента в суды пошли иски о правах владельцев квартир, причем не на их собственные квадратные метры, а на то, что рядом с квартирами – чердаки, подвалы, лифты, лестничные пролеты. И вал подобных исков последние несколько лет только нарастает.

Поэтому каждое разъяснение Верховного суда по существу подобных споров крайне интересно не только профессиональным судьям, но и многочисленным собственникам квартир.

ВС РФ запретил делить при разводе то, что куплено на маткапитал

Все началось с того, что горожанин обратился в суд с иском к департаменту имущества города и попросил суд забрать “из чужого незаконного владения подвальное помещение”. Дом, в котором живет гражданин, построен в 1965 году. В доме большой подвал с инженерным оборудованием.

В районном суде истец рассказал, что первые приватизированные квартиры в доме появились в начале девяностых.

По мнению жильца дома, у него и соседей вместе с правом собственности на квартиры появились и права на технические помещения в доме, которые предназначены для обслуживания их квартир.

В 2009 году истцу стало известно, что, по данным Единого госреестра прав на недвижимое имущество, право собственности на часть подвала принадлежит городу. Причем оформление этих прав собственности шло несколько лет и в несколько этапов – с 2002 по 2007 год.

Житель дома в суде доказывал, что доступ к инженерным коммуникациям теперь затруднен, а это ставит под угрозу жизнь, здоровье и сохранность имущества собственников квартир. Да и права жильцов нарушены – ведь право общей долевой собственности на общее имущество дома принадлежит всем собственникам жилья.

Истец попросил суд признать регистрацию подвала в ЕГРП как собственности города недействительной.

Райсуд мужчине отказал, а городской с таким вердиктом согласился. Тогда настырный жилец дошел до Верховного суда. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда сказала, что гражданин прав. Нижестоящие суды ошиблись. Вот как рассуждал Верховный суд.

Подвал многоквартирного дома действительно в настоящий момент принадлежит городу и разделен на две части. Часть подвала передана в аренду некой фирме, а во второй части находятся инженерные коммуникации – трубы, вентили, заслонки, краны и прочее.

Истцы – муж с женой – стали собственниками квартиры в 1992 году, а в 2007 году между подразделением по управлению жилыми домами города и истцом был заключен договор на управление этим домом.

Договор заключали на основании решения общего собрания собственников квартир.

ВС РФ разрешил не уступать дорогу движущимся по обочине машинам

Районный суд, отказывая гражданину в иске, заявил, что истец неправильно выбрал способ защиты нарушенного права. Апелляция с таким заявлением согласилась и добавила, что помещения в подвале не могут быть общедомовым имуществом, поскольку “имеют самостоятельное функциональное назначение”. Вот с такими формулировками Верховный суд и не согласился.

По статье 290 Гражданского кодекса собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения в доме, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и прочее оборудование за пределами или внутри квартир, если они обслуживают больше одной квартиры. По статье 36 Жилищного кодекса собственникам помещений принадлежат на праве общей долевой собственности “общее имущество дома: помещения в этом доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, сами лестницы, лифты и лифтовые шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации”. По Жилищному кодексу собственники приватизированных квартир в государственных или муниципальных домах становились совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования.

По смыслу этих норм, сказал Верховный суд, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира или даже комната, терял статус объекта, находящегося в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, относящихся или не относящихся к общей долевой собственности, должен определяться на дату приватизации первой квартиры.

КС РФ запретил бессрочное преследование должников

А вот если по состоянию на дату первой приватизированной квартиры подвалы дома были предназначены (или учтены, или сформированы) для самостоятельного использования “в целях, не связанных с обслуживанием дома”, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает. А остальные подвальные помещения, не выделенные для самостоятельного использования, переходят в собственность жильцов как общее имущество.

Вывод Верховного суда – для правильного разрешения подобного спора судам необходимо было установить, когда была приватизирована первая квартира в доме, предназначен ли подвал для обслуживания всего дома, а также было ли на момент приватизации первой квартиры подвальное помещение предназначено (учтено или сформировано) для самостоятельного использования. При этом, подчеркнул Верховный суд, доказывать момент приватизации первой квартиры и факт, что подвал обслуживал весь дом, должен истец. А что подвал предназначен (учтен или сформирован) для самостоятельного использования – доказывать должен ответчик.

В нашем случае, сказал Верховный суд, апелляция неправильно распределила бремя доказывания, чем нарушила закон. Нельзя согласиться, сказал Верховный суд, и с утверждением горсуда, что истец выбрал неправильный способ защиты.

Право общей долевой собственности у жильцов есть в силу закона, и регистрация в ЕГРП не требуется. Об этом говорилось на пленумах и Верховного и Высшего арбитражного судов, когда рассматривали споры о защите прав собственности.

Раз гражданин – собственник помещения в этом доме, то у него по закону есть право оспаривать зарегистрированное право на общее помещение в доме.

Источник: https://rg.ru/2016/03/15/vs-rf-raziasnil-kto-dolzhen-byt-hoziainom-podvala-v-mnogokvartirnom-dome.html

Юр-решение
Добавить комментарий