Можно ли вернуть разницу при переплате по ипотеке?

Можно ли вернуть переплаченные проценты по ипотеке?

Можно ли вернуть разницу при переплате по ипотеке?

2018-07-10T12:30+0300

2018-07-10T17:06+0300

https://realty.ria.ru/20180710/1524291049.html

Можно ли вернуть переплаченные проценты по ипотеке?

https://cdn23.img.ria.ru/images/151504/05/1515040590_0:141:3298:1996_1036x0_80_0_0_a9c3916a3de65e0f34a47baf8b95b023.jpg

Недвижимость РИА Новости

https://cdn22.img.ria.ru/i/export/realty/logo.png

Недвижимость РИА Новости

https://cdn22.img.ria.ru/i/export/realty/logo.png

Несмотря на приведенную выше практику, сказать, что возможность возвращения излишне уплаченных процентов отсутствует, нельзя.

Юристы отмечают, что, к сожалению, говорить об однозначности судебной практики не приходится, в силу того, что решения судов во многом зависят от условий и особенностей кредитных договоров. Например, если в кредитном договоре в первую очередь учитывались проценты за весь срок кредита и кредит возвращается досрочно, то излишне уплаченные проценты, безусловно, подлежат возврату заемщику.

Таким образом, если заемщик погашает кредит досрочно, ему стоит как минимум внимательно изучить условия своего договора и сопоставить его с имеющейся судебной практикой.

Материал подготовлен при участии представителей банка “Уралсиб”, регионального директора ЦФО банка “ДельтаКредит” Веры Поляковой, адвоката Виктории Данильченко

Сейчас в интернете распространена следующая схема поведения заемщика, желающего вернуть переплаченные проценты.

В ней рекомендуется погасить кредит досрочно; взять в банке справку об отсутствии задолженности; подсчитать, сколько процентов было переплачено (для этого часто предлагается воспользоваться онлайн-калькуляторами); подать в банк заявку на возврат процентов, и, если он в этом откажет, идти в суд.

В качестве успешного примера чаще всего приводится определение Верховного суда РФ от 01.03.2016 по делу №51-КГ15-14. В нем, в частности, сказано: “…

В случае реализации лицом своего права на досрочное исполнение кредитного договора заемщик вправе потребовать перерасчета предусмотренных кредитным договором процентов, уплаченных им за период, в течение которого пользование денежными средствами уже прекратилось, и возврата их части, если таковая будет установлена”.

При этом мало где говорится, что указанным определением ВС РФ не “присудил” заемщику его проценты, а лишь отправил дело на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суд апелляционной инстанции вновь пришел к выводу, что при аннуитетных платежах “отсутствует факт начисления и оплаты процентов за период, в течение которого пользование заемными денежными средствами уже прекратилось”.

Таким образом, исходя из анализа судебной практики, можно сделать вывод, что при обслуживании кредита, выданного с условием погашения долга и уплаты процентов в форме аннуитетных платежей, проценты начисляются на остаток непогашенной суммы кредита.

Соответственно, при досрочном погашении заемщиком кредита он не вправе требовать возврата ранее уплаченных процентов. Переплата при досрочном погашении такого кредита не возникает.

Банки не считают, что указанная разница является переплатой. По их логике, возврат тех процентов, которые заемщики считают переплаченными, означал бы изменение изначальных условий договора, согласованных обеими сторонами.

Достаточно распространенная ситуация, когда длительный срок кредита и сравнительно небольшой ежемесячный платеж – это единственные условия, на которых банк готов выдать заемщику необходимую ему сумму: например, из-за отсутствия необходимого подтвержденного дохода. То есть кредит на тот срок, который получился у заемщика в случае досрочного погашения, банк бы ему просто не одобрил.

В случае досрочного погашения кредита заемщик оплачивает банку проценты только за фактические дни пользования ипотечным кредитом. Например, у заемщика платежные даты 15 число каждого месяца и он обратился в банк с заявлением о полном досрочном погашении кредита 15 февраля.

На 15 февраля сумма к погашению кредита у заемщика составит: остаток основного долга плюс начисленные проценты за фактическое пользования кредитом за предыдущий месяц (с 16 января по 15 февраля – это будут проценты за данный период пользования кредитом). Никаких дополнительных процентов вперед банк не включает в этот платеж.

У каждого заемщика расчет формулы платежа включается в кредитный договор.

Другая особенность состоит в том, что полное досрочное погашение кредита означает фактическое исполнение договора обеими его сторонами (и заемщиком, и банком). Таким образом, требование возврата излишне уплаченных процентов становится по факту изменением существенных условий (то есть срока) уже исполненного договора.

Большинство кредитных договоров сейчас заключается на условиях аннуитетной схемы платежей.

Аннуитетный платеж – это периодический платеж, который включает полный платеж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемый таким образом, чтобы все периодические платежи при фиксированной процентной ставке были равными на весь срок кредитования, за исключением последнего платежа, являющегося корректирующим.

Если говорить проще, то при такой системе сперва большая часть ежемесячного платежа уходит на погашение процентов по кредиту, а меньшая – на его основное “тело”.

Таким образом, если кредит погашается досрочно, заемщик уплачивает меньшую сумму процентов, чем если бы выполнил свои обязательства в срок, но большую, чем уплатил бы, если бы его срок по кредитному договору соответствовал тому периоду, в который заемщик уложился по факту.

Эту разницу  часть люди считают переплатой и иногда требуют от банка вернуть уплаченное.

ИпотекаКредитыРоссияF.A.Q. – ПолезноеПолезное

Источник: https://realty.ria.ru/20180710/1524291049.html

Возврат процентов по ипотеке при досрочном погашении

Можно ли вернуть разницу при переплате по ипотеке?
Ипотечное кредитование на сегодня является самым удобным и доступным способом приобретения собственного жилья для большинства россиян. Для получения займа достаточно иметь стабильный доход и накопить сумму в размере 15-20% от стоимости покупаемого жилья.

Среди прочих достоинств ипотеки банки называют возможность досрочного погашения займа, при которой уменьшается переплата по процентам. Если клиент решает закрыть ипотеку досрочно, вернуть уже переплаченные деньги непросто.

Почему даже в суде заемщики не всегда выигрывают тяжбы с банками, которые отказываются возвращать переплату, расскажем далее.

Закон о возврате процентов при досрочном погашении ипотеки

В 2011 году был принят закон «О внесении изменений в ст. 809 и 810 ГК РФ». Благодаря внесенным поправкам кредиторы получили возможность на законной основе отказывать заемщикам в возврате излишне уплаченных процентов.

В пункте 6 статьи 809 указано, что при досрочном погашении ипотеки банк вправе требовать с заемщика все проценты по кредиту, которые были начислены включительно до дня возврата суммы займа.

При этом способ возврата кредита — целиком или частями — значения не имеет.

Суть данного постановления сводится к следующему: уже выплаченные за использование займа деньги вернуть будет сложно. При этом отказать банк в досудебном порядке может каждому.

Согласно пункту 5 статьи 809, если сумма процентов, которые клиент уплатил по ипотеке, в два раза превышает сумму процентов, обычно взимаемую при аналогичных условиях ипотеки с учетом реального срока погашения займа, клиент может рассчитывать на решение суда в свою пользу.

Если вы переплатили к моменту досрочного закрытия займа 500 000 рублей, а при перерасчете на реальный срок кредитования размер процентов должен был составить 100 000 рублей, сумму в 400 000 рублей можно вернуть через суд.

Соответственно, сумма пересчитывается, и банк возвращает клиенту излишне уплаченные средства. Если разница между желаемым и действительным размером процентов не соответствует требованиям пункта 5 статьи 809 ГК, суд может не удовлетворить иск заемщика.

Стоит ли досрочно погашать жилищный кредит

Если есть сложности с возвратом и перерасчетом процентов, стоит ли предпринимать усилия для досрочной выплаты долга? Практика показывает, что стоит.

В любом случае заемщик экономит средства которые бы пришлось отдавать банку в виде процентов при дальнейшем использовании займа. Когда именно лучше это делать, зависит от метода начисления процентов.

Существует две схемы расчета процентов по ипотеке:

  1. Наиболее распространенная аннуитетная схема подразумевает одинаковую сумму платежа на весь срок. При таком способе расчета в первые годы сумма процентов, которые платит заемщик, составляет до 40% от всех выплат в банк без учета страховки. Чем больше времени проходит с момента выдачи займа, тем ниже становится доля процентов в ежемесячном платеже. К концу срока клиент платит банку мизерную долю процента и погашает остаток основного долга. Преимущество аннуитетной схемы — равные суммы ежемесячных платежей, которые позволяют однозначно принять решение по заявке на кредит исходя из уровня дохода потенциального клиента.
  2. Более выгодный для заемщика способ расчета — дифференцированный. Он встречается редко, поскольку размер платежей в первые годы намного отличается от ежемесячных выплат в конце срока. Изменяющаяся доля процентов прибавляется к постоянной сумме, которая идет на погашение основного долга. Для клиента дифференцированный метод расчета более выгоден: при небольших сроках кредитования переплата намного ниже, чем при аннуитетной схеме.

Если у вас аннуитетная ипотека, лучше всего проводить досрочное погашение в первые годы кредитования, когда сумма процентов составляет значительную часть всех выплат. В случае дифференцированного метода расчетов не имеет значения, когда вы произведете внеплановое закрытие займа: это выгодно в любой момент.

Виды досрочного погашения ипотеки

Заемщик может единовременно закрыть долг перед банком или производить досрочное погашение частями. Сравним эти варианты по степени выгодности для клиента:

  1. Если заемщик выплачивает основной долг целиком до даты окончания договора ипотеки, банк не имеет право получить проценты, которые начисляются в оставшийся срок займа. Данный вариант позволяет клиенту неплохо сэкономить и невыгоден для банка.
  2. При частичном досрочном погашении банк предлагает два варианта изменения кредитного графика: снижение суммы платежей или уменьшение срока ипотеки. С точки зрения экономии денег выгоднее сокращать срок займа, чем уменьшать платежи.

Частичное досрочное погашение для банка выгоднее, чем полная выплата ипотеки до окончания срока действия договора. В 2019 году банки крайне редко включают пункты о санкциях при досрочном частичном или полном закрытии займа. Конкуренция в ипотечном сегменте растет, и банки стараются привлекать клиентов максимальной лояльностью.

Считаем переплату

Прежде чем обращаться к кредитору с соответствующим заявлением, следует рассчитать сумму, которую вы хотите вернуть. Для этого нужно вычислить величину процентов за использование кредита согласно условиям договора с учетом срока досрочной выплаты.

Сделать это можно с помощью онлайн-калькулятора ипотеки на сайте вашего банка. Далее нужно подсчитать, сколько заемщик реально отдал денег за использование займа.

Проще всего сделать это с помощью графика платежей, на котором указаны доли основного долга и процентов в каждой выплате.

Например, у вас ипотека на 20 лет под 11%, стоимость жилья составляет 2 миллиона рублей, первоначальный взнос 500 000 рублей. Сумма кредита составляет 1 500 000. Размер ежемесячного платежа при исходных условиях 15 483 рубля.

Общая сумма выплат без учета страховой премии (она оплачивается отдельно) составит 3 715 920 рублей. Если вы стабильно погашаете заем по графику, переплата к концу срока составляет, согласно ипотечному калькулятору Сбербанка, 2 215 920 рублей.

Если клиент выплатит ипотеку за 5 лет, общая сумма выплат вместе с процентами составит 1 956 840 рублей. Сумма процентов по исходным условиям за 5 лет составит 456 840 рублей.

Далее для определения суммы излишне уплаченных процентов нужно взять график аннуитетных платежей с указанием размера процентов в каждой выплате и сложить все суммы за годы кредита. Разница между 456 840 рублей и рассчитанной суммой и есть та самая цифра, на которую досрочно обогатился банк.

Для более точных расчетов (а они понадобятся при подаче заявления с претензией в банк) необходимо использовать формулу подсчета процентов, которую использует конкретный кредитор.

Досудебное обращение в банк для возврата процентов при досрочном погашении

Итак, вы путем подсчетов определили, что разница между реальными и фактическими процентами по займу достаточна для обращения в суд. Более точно формулировку относительно прав банка не возвращать излишне полученный доход смотрите в пункте 6 статьи 809 ГК РФ. Порядок действий при полном досрочном погашении ипотеки с требованием вернуть переплату:

  • подайте в банк заявление о полном досрочном погашении жилищного кредита. В договоре указано, за какой срок до предполагаемой даты расчета нужно предоставить заявление. Обычно это 30 календарных дней;
  • произведите досрочную выплату основного долга в оговоренный срок;
  • получите у кредитора справку о полном погашении ипотеки. Также необходимо забрать закладную на квартиру с отметкой банка о погашении займа;
  • снимите обременение с квартиры в Росреестре;
  • произведите точный подсчет суммы переплаты с помощью банковской формулы расчетов кредита;
  • напишите заявление в банк с указанием расчетов и требованием вернуть переплату;
  • получите у кредитора официальный отказ исполнить ваше требование либо согласие и ждите поступления денег на счет;
  • в случае получения отказа готовьте документы для судебного обращения.

Обращение в суд

Итак, вы получили отказ от банка вернуть переплаченные проценты и подаете иск против кредитора. Обращаться нужно в суд по месту нахождения банка или по месту регистрации истца. Судебная практика по таким делам весьма разнообразна: судьи попеременно принимают сторону то частного заемщика, то банкиров.

Нередко истцу удается добиться своего после нескольких неудач. Например, в 2015 году жительница алтайского края Ирина Шиченко затеяла тяжбу со Сбербанком. Речь шла о возврате переплаты за досрочное погашение потребительского кредита.

По сути механизм здесь такой же, как в ипотеке, поэтому данный прецедент необходимо принять во внимание.

В районном суде гражданке отказали в удовлетворении иска. Суд мотивировал отказ тем, что попытка пересчитать проценты приводит к изменению условий договора. А заемщик не имеет права в одностороннем порядке изменять кредитный договор без согласия на то кредитора.

Разумеется, банк был против того, чтобы пересчитывать проценты. Но истица не оставила идею получить компенсацию от банка. В том же году ее муж в качестве ее представителя подал апелляцию в краевой суд. И там супруги получили отказ с аналогичной мотивацией.

Суд снова постановил, что попытка изменить условия договора незаконна.

Следующим этапом в этой истории стало обращение супругов с жалобой на решение краевого суда в Верховный суд. И здесь заемщиков ждала победа: Верховный суд постановил, что банк должен вернуть переплату женщине. Доводы судей районного и краевого суда Верховный суд признал несостоятельными с точки зрения правовых норм.

Почему Верховный суд принял решение в пользу истца? Кредит представляет собой банковскую услугу, которую заемщик по факту покупает у кредитора. На кредит распространяется действие Закона о защите прав потребителей.

И заемщик вправе отказаться от услуги (равно как при определенных обстоятельствах покупатель может отказаться от исполнения договора купли-продажи).

Соответственно, заемщик вправе требовать перерасчета процентов с учетом реального времени пользования займом.

Если вы планируете обращаться в суд, будьте готовы к затяжным рассмотрениям, решениям не в вашу пользу и судебным издержкам. Заранее следует учитывать расходы на госпошлины, адвоката и так далее. Если вы уверены в своей правоте — идите до конца.

Возврат излишне уплаченной страховой премии

При сокращении срока пользования кредитом размер страховой премии тоже должен быть меньше, чем фактически выплатил заемщик. Переплату по страховке можно вернуть по такой же схеме, как и переплату по ипотечным процентам.

Сначала надо провести досрочное погашение, потом взять справку в банке об отсутствии долга, затем обратиться в страховую компанию с заявлением о возврате части страховых взносов.

Если страховщик отказывается удовлетворить требование заемщика, можно обратиться в суд.

Сложнее обстоит дело с возвратом денег по страховке, которую клиент оформил непосредственно в банке.

Необходимо тщательно изучить договор страхования и уточнить, имеются ли в нем ограничения на возврат излишне уплаченной страховой премии.

Если вы сами некогда подписали документ, по которому при досрочном погашении вы не можете получить часть страховой премии обратно, добиться справедливости будет сложно.

После досрочного погашения у заемщика всегда есть возможность вернуть 13% от суммы ипотечных процентов. Сделать это можно при наличии официально подтвержденного налогооблагаемого дохода.

Источник: http://ipotekar.com/articles/osnovy_ipoteki/p685-vozvrat_protsentov_po_ipoteke_pri_dosrochnom_pogashenii/

Как вернуть проценты по ипотеке

Можно ли вернуть разницу при переплате по ипотеке?

Дорогой читатель! В этой статье редакция упустила одну важную деталь.

Во всех расчетах автор статьи сравнивает два варианта ипотеки, но сравнивать их нельзя, потому что по ним разные вводные данные.

По первому варианту в статье нужно ежемесячно тратить 25 тысяч, а по второму — 17. То есть во втором варианте каждый месяц у нас остается 8 тысяч, которых не было бы, выбери мы первый вариант. И для честного сравнения нужно учитывать, какую выгоду нам принесут эти сэкономленные каждый месяц 8 тысяч на протяжении 20 лет.

Простыми словами, нужно открыть вклад на тех же условиях, что и в первом варианте, и каждый месяц откладывать туда 8 тысяч рублей разницы — тогда по двум вариантам будут одинаковые условия: вложили 2 миллиона, каждый месяц тратим по 25 тысяч. И в этом случае экономической разницы между методами практически нет — схема автора не поможет вернуть проценты по ипотеке, как это заявлено в теме статьи.

Автор указал об этом допущении в статье, но мы считаем его очень важным, поэтому дополнительно объясняем тут. С учетом этой оговорки в статье много полезного о вложениях, финансовой грамотности и инструментах для расчетов.

В чем плюс алгоритма из статьи — у вас действительно остается на руках 1 млн рублей. Его можно сохранить как подушку безопасности, инвестировать или пустить на другие хорошие дела.

Мы считаем, что право автора иметь свое мнение по этому вопросу священно, поэтому статья останется в неизменном виде. Но глядя на расчеты, помните про эти неучтенные 8 тысяч в месяц.

Впредь будем внимательнее. Меры приняты.

Так меньше переплата, а кредит можно погасить быстрее. Это очевидно: меньше денег занял у банка — быстрее отдал. Но у меня были другие соображения.

Я хотел купить квартиру недалеко от центра Екатеринбурга стоимостью 4 миллиона рублей. Срок ипотеки меня не особо волновал. Я готов был выплачивать ее 20 лет — главное, чтобы ежемесячный платеж был в районе 25 тысяч рублей.

Еще мне было важно, чтобы у меня были деньги на случай болезни, кризиса или ядерной войны. В быстром доступе: наличными под подушкой или в высоколиквидном активе, который в любой момент можно превратить в деньги.

Поэтому вариант взять ипотеку, как все остальные, был не для меня. Вот как я поступил.

На руках у меня было 2 миллиона рублей. На квартиру не хватало еще двух. Я был готов занять недостающие 2 миллиона у банка и нашел предложение с кредитной ставкой 8,25%.

Предложения по кредитной ставке. Я остановился на предложении от «Дельтакредит-банка»

Рыночная стоимость квартиры

4 000 000 Р

Итоговая стоимость квартиры

6 089 840 Р

За 20 лет я должен отдать банку 4 миллиона рублей вместо 2, которые одолжил изначально. То есть даже с учетом высокого первоначального взноса я все равно переплатил бы за квартиру половину ее реальной стоимости, оформив ипотеку на большой срок.

Еще меня пугало то, что все 20 лет ипотеки у меня не было бы свободных денег и других инструментов для маневрирования. Это означало, что если я лишусь постоянного дохода хотя бы на пару месяцев — если меня сократят или я заболею, — то выплачивать кредит мне будет нечем. Меня такое положение не устроило, и я начал считать.

Я решил посчитать: что, если половину денег не отдавать банку в качестве первоначального взноса, как все советуют, а начать инвестировать. Например, из двух миллионов, которые у меня есть, один отдать банку как взнос, а второй положить на вклад на те же 20 лет.

С инвестициями

4 000 000 Р

Без инвестиций

4 000 000 Р

С инвестициями

1 000 000 Р

Без инвестиций

2 000 000 Р

Итоговая стоимость квартиры

С инвестициями

7 134 873 Р

Без инвестиций

6 089 840 Р

С инвестициями

1 000 000 Р

Сумма вклада через 20 лет с процентами

С инвестициями

4 801 177 Р

Сначала кажется, что моя стратегия проигрышная: я буду платить банку на 8,5 тысячи рублей в месяц больше. Кроме того, в итоге я заплачу банку по кредиту на миллион больше, а переплата за квартиру будет больше половины. Но когда подключаются инвестиции, начинается магия: за 20 лет я переплачу банку лишних 3 миллиона, но получу квартиру без обременения и почти 5 миллионов рублей на вкладе.

Вклад — это самый простой способ накоплений. Подходящий вклад можно выбрать на портале «Банки-ру». Для меня такой способ распорядиться своими деньгами выгоднее и надежнее, чем максимизировать первоначальный взнос.

Если использовать более сложные инструменты инвестирования, например акции или облигации, инвестированный миллион может отбить и полную стоимость квартиры, а не только проценты.

Но ценные бумаги — это отдельная сложная тема, поэтому в этой статье я расскажу только о вкладе.

Тем, кто считает так же, я расскажу, как самостоятельно сделать расчеты и найти самую выгодную стратегию.

Мой пример — один из удачных расчетов. Требования к ипотеке могут быть разными: может быть, накопленная сумма — не два миллиона, а полтора или зарплата позволяет платить только 10—15 тысяч рублей в месяц, а квартиру хочется за 7 миллионов.

Чтобы каждый мог рассчитать оптимальный для себя вариант ипотеки, я сделал простой калькулятор в «Гугл-таблицах». Чтобы им пользоваться, создайте копию — в калькуляторе выберите раздел «Файл» → «Создать копию».

В графе «Накопленная сумма» нужно указать, сколько у вас есть денег на момент оформления ипотеки. «Стоимость квартиры» — это рыночная цена квартиры, которую вы хотите купить.

«% от стоимости в качестве первоначального взноса» — это процент от стоимости квартиры, который вы собираетесь внести как первоначальный взнос.

В графе «Ставка по ипотеке» нужно указать ставку по ипотеке, которую выдал банк; в графе «Ставка по вкладу» — процент, под который вы собираетесь положить деньги в банк.

В графе «Срок ипотеки или вклада» нужно указать количество месяцев, на которое вы открываете вклад и берете ипотеку. 15 лет — 180 месяцев.

После того как вы внесете свои данные, калькулятор рассчитает итоговую стоимость квартиры с учетом процентов по кредиту, переплату за ипотеку и заработок по вкладу.

Последняя строка — «Разница» — показывает разницу между суммой переплаты за квартиру и полученными по вкладу процентами. Если значение положительное, после выплаты ипотеки вы вернете все переплаченные деньги и сумму, которая указана в ячейке. Если значение отрицательное — вы недополучите указанную в ячейке сумму.

При помощи калькулятора вы можете методом подстановки подобрать для себя оптимальный размер первоначального взноса и вклада. Но просто подстановка не гарантирует самый выгодный вариант: вы можете просто до него не дойти. Но тут уже поможет сам эксель.

Чтобы найти действительно выгодный вариант, я советую воспользоваться модулем «Поиск решений» для экселя. Для «Гугл-таблиц» такого модуля нет, поэтому нужно сохранить калькулятор к себе на компьютер и открыть его через эксель.

Для этого нужно в калькуляторе выбрать раздел «Файл» → «Скачать как» → «Microsoft Excel».

Сохраняю калькулятор на свой компьютер

Модуль «Поиск решений» поможет найти оптимальное решение при помощи изменения значений целевых ячеек. Целью может быть минимизация, максимизация или достижение какого-то значения. Это отличный способ получить ответ на вопрос «А что, если?».

Модуль может использовать кто угодно. Для этого необходимо выбрать раздел «Файл» → «Параметры» → «Надстройки». С помощью этого модуля можно рассчитать самый выгодный для вас вариант: размер первоначального взноса, сумму вклада и ежемесячный платеж.

Чтобы добавить модуль, выберите пункт «Поиск решения» и нажмите «Перейти» внизуВ новом экране поставьте галочку у раздела «Поиск решения» и нажмите «ОК»Модуль установлен. Если вы зайдете в раздел «Данные», то справа увидите новый пункт — «Поиск решения»

Просчитаем несколько стандартных ситуаций.

Пример 1: мой случай. Я хочу как можно меньше платить ежемесячно и в итоге не переплатить проценты. Максимальный срок ипотеки — 20 лет, на больший я не готов. Еще я хочу, чтобы ставка по ипотеке была 8,25%, а первоначальный взнос — не менее 15%. Итоговая сумма на вкладе мне не важна.

Все эти условия я должен указать в модуле «Поиск решения». Выглядит это так:

В поле «Оптимизировать целевую функцию» нужно отметить ячейку, в которой указано значение ежемесячного платежа, и выбрать пункт «До». Минимум означает, что ежемесячный платеж должен быть минимальным.

В поле «Изменяя ячейки переменных» нужно отметить ячейки, где указаны значения «% от стоимости в качестве первоначального взноса» и «Срок ипотеки или вклада».

В поле «В соответствии с ограничениями» нужно указать ограничения. В моем случае это не менее 15% стоимости квартиры на первоначальный взнос и не более 240 месяцев ипотеки.

Первоначальный взнос от 15 до 100% значит, что значение в ячейке «% от стоимости в качестве первоначального взноса» должно быть больше или равно 0,15 и меньше или равно 1. Так и нужно указать.

Срок кредита не больше 20 лет означает, что значение в ячейке «Срок ипотеки или вклада» не должно быть больше 240. Разницы между накоплениями по вкладу и переплатой по ипотеке не должно быть. Поэтому значение ячейки «Разница» должно быть больше или равно 0.

Сравним, что получилось при помощи модуля.

Без модуля ежемесячный платеж у меня получался больше, а на вкладе через 20 лет оставались лишние накопления. С помощью модуля я смог узнать, при каких условиях ежемесячный платеж будет минимальным, и по окончании срока я не переплачу ни одного процента.

С помощью экселя

2 000 000 Р

С помощью экселя

4 000 000 Р

Процент от стоимости квартиры в качестве первоначального взноса

С помощью экселя

1 241 745 Р

С помощью экселя

2 758 254 Р

С помощью экселя

758 254 Р

С помощью экселя

5 640 513 Р

Переплата за весь срок ипотеки

С помощью экселя

2 882 258 Р

Заработок по вкладу за весь период

С помощью экселя

2 882 258 Р

Пример 2: срок ипотеки 10 лет. Если вы хотите быстро разобраться с ипотекой и готовы платить не больше 10 лет, а других ограничений нет, оптимальный для вас вариант такой.

Пример 3: важны накопления. Если вам в принципе все равно, как выплачивать ипотеку, но зато вы хотите, чтобы вклад помог вам заработать как можно больше, вот вариант для вас.

В этом случае банку придется платить на 7 тысяч рублей больше, чем в моем случае, но в итоге кроме переплаты вам вернется еще и больше половины стоимости квартиры.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/return-percents/

Есть ли переплата процентов при досрочном погашении ипотечного кредита? – Деньги есть!

Можно ли вернуть разницу при переплате по ипотеке?

Огромное число граждан судилось и судится по всей стране в попытках вернуть себе «переплату» по кредиту, погашение которого осуществлялось аннуитетными платежами.

Наши специалисты разбираются, откуда взялась «переплата процентов», существует ли она на самом деле, и что такое аннуитетный платеж

Владимир Никитин, Генеральный директор “Деньги есть!” Из графика аннуитетных платежей по кредиту, выданному на длинный срок, заемщик видит, что в первые годы львиная доля платежа идет на оплату процентов, а сам кредит практически не гасится.

На вопрос «а почему так» заемщик зачастую получает ответ от разных «специалистов», что таким образом банк страхуется от досрочного погашения и берет у заемщика проценты авансом.

Естественно при досрочном погашении заемщик хочет вернуть уплаченные авансом проценты и для этого производит нехитрые вычисления. Берется вся сумма процентов за весь период кредитования из графика платежей делится на количество процентных периодов и умножается на количество периодов фактического использования.

Полученная сумма сравнивается с суммой фактически уплаченных процентов, и разница считается как переплата процентов. Хотя иногда заемщики используют и более иезуитские методы вычисления излишне уплаченных процентов, получая иногда поистине выдающиеся результаты.

Комментировать такие математические операции бессмысленно, поскольку они основаны на полном непонимании аннуитетной схемы погашения кредита.

Попробуем во всем разобраться

Аннуитетным платежом (аннуитет) называют ежемесячный платеж, который включает полный платеж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными на весь кредитный период.

Именно такое определение содержит Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 года «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации», которое также специально уточняет, что аннуитетный платеж – это удобно как для заемщика (поскольку он может четко планировать свой семейный бюджет), так и для кредитора.

Подробнее про аннуитетную схему погашения можно прочитать здесь.

Иными словами, аннуитетный платеж всегда состоит из двух частей:

  • Процентов, начисленных за фактические дни пользования кредитом по ставке указанной в кредитном договоре;
  • Платежа в погашение основного долга по кредиту.

При этом в начале «жизни» кредита, выданного на длительный срок, аннуитетный платеж практически полностью состоит из процентов, и лишь незначительная часть платежа идет на погашение основного долга по кредиту. Это связано с тем, что аннуитет – это минимально возможный платеж, который позволит погасить кредит за установленный срок при заданной процентной ставке.

Оборотной стороной минимально-возможного ежемесячного платежа, является очень медленное погашение основного долга. Шаг за шагом, по мере уменьшения суммы основного долга, все меньшая часть аннуитета идет на погашение процентов, а все большая — на погашение основного долга.

Размер аннуитетного платежа вычисляется по малопонятной и трудной для понимания простым гражданином формуле, что естественно усугубляет непонимание:

Размер Аннуитетного платежа = ОСЗ х ПС/(1 — (1 +ПС)-(ПП-1))

Где:
ОСЗ — остаток ссудной задолженности (суммы обязательства) на расчетную дату;
ПС — месячная процентная ставка, равная 1/12 от годовой процентной ставки, установленной на сумму обязательства в соответствии с Договором Микрозайма (в долях единицы);
ПП — количество Процентных периодов, оставшихся до окончательного погашения ссудной задолженности.

Если считать сложно или просто лень, то еще раз повторим, для кредитов, выданных на большой срок, сумма процентов в составе аннуитетного платежа в первые годы погашения составляют большую долю.

Это факт.

Другие факты:

  • Ежемесячный аннуитетный платеж содержит проценты, начисленные ТОЛЬКО за фактическое количество дней в конкретном месяце по процентной ставке, указанной в кредитном договоре. Это утверждение легко проверить, использовав рекомендованную Банком России формулу расчета суммы начисленных процентов:

Сумма процентов за период пользования = остаток основного долга x годовая процентная ставка / количество дней в году x количество дней пользования кредитом.

  • Аннуитетный платеж не содержит авансовых платежей в счет будущих периодов. Диспропорция в графике платежей возникает из-за того, что аннуитет минимально возможный платеж и аннуитеты за первые годы практически полностью состоят из процентов, начисленных за фактический месяц пользования кредитом.
  • Основной долг по кредиту при аннуитетной схеме в первые годы гасится довольно медленно. Действительно, взяв кредит на 20 лет, через 5 лет можно обнаружить, что тело кредита практически не погасилось.
  • Чем короче срок кредита, тем меньше процентов будет заплачено по кредиту за счет более быстрого погашения основного долга. Но при этом аннуитетный платеж по 5-летнему кредиту в среднем в полтора раза больше, чем по 10-летнему кредиту и в два раза больше, чем по 20-летнему кредиту.
  • Помимо сокращения срока кредита, уменьшить сумму выплаченных процентов можно регулярными частичными досрочными погашениями. Каждый досрочный платеж уменьшает итоговую сумму выплаченных процентов.

Марина Малайчик, Операционный директор “Деньги есть!”

Предлагаю заняться математикой.

Допустим, гражданин захотел взять в кредит 1 млн. рублей на 5 лет под условную ставку 10% годовых.

https://www.youtube.com/watch?v=7PSj9CNbn2s

Не будем вдаваться в формулу расчета аннуитетного платежа, такие расчеты доступны сейчас в интернете, поэтому просто зафиксируем, что размер аннуитета в этом случае составит 21 525 рублей.

Напомню, что в аннуитет входят и проценты, и часть погашаемого долга. За 5 лет заемщик планово должен будет уплатить порядка 280 тысяч рублей процентов и вернуть взятые в долг 1 млн.рублей.

Но вот заемщик через 3 года погасил кредит досрочно, полностью погасил. В итоге получится, что клиент уплатил процентов примерно 228 тысяч. Что меньше, чем предполагалось при плановом погашении в течение 5 лет (вспомним, по плану было 280 тысяч рублей).

Если бы клиент погасил кредит еще раньше, а не через 3 года, то сумма выплаченных процентов была бы еще меньше. Ведь проценты всегда начисляются от остатка долга по кредиту. Чем остаток меньше, тем меньше проценты. Гасите досрочно, остаток долга снизится быстрее, процентов будет меньше.

Но гражданка Ирина считает, что банк ее все-равно обманул. Она считает, что если бы банк сразу рассчитал кредит на 3 года, то она заплатила бы процентов намного меньше, а если точнее, на нашем примере — 165 тысяч рублей. И ведь действительно, меньше! Переплата процентов вроде налицо…

Обман?

А вот и нет. Если бы банк рассчитал кредит сразу на 3 года, то аннуитетный платеж бы составил не 21 525 рублей, а 33 058 рубля. Разница примерно 7 тысяч. Т.е.

условная Ирина каждый месяц должна была отдавать банку на 7000 рублей больше. Это означает, что примерно 250 тысяч она должна была вернуть не через 3 года, единовременно как досрочку, т.е.

когда ей стало комфортно вернуть эту сумму, а возвращать каждый месяц в виде повышенного, обязательного платежа.

Кстати, стоит отметить, что при выдаче кредита всегда оценивается отношение платежа по кредиту к доходу заемщику. Среднестатистическое нормативное значение этого отношения у банков составляет 45%.

И вполне возможно, что аннуитет, рассчитанный на срок 3 года, не позволил бы клиенту взять нужную сумму кредита. Например, доход у клиентки был 48000 рублей. Если взять платеж на 5 лет в размере 21525 рублей, то она смогла бы получить 1 млн.рублей. А вот на 3 года 1 млн.

рублей ей бы уже не дали, максимум на что она могла бы рассчитывать, это на 770 тысяч рублей.

Таким образом, определение нужного срока кредита и требуемой суммы кредита вкупе с комфортным платежом — дело клиента. А возможность досрочного погашения без штрафов позволяет вносить «лишние» деньги в любое время и этим снизить плановую сумму процентов

А что же с победой гражданки шиченко над сбербанком?

при внимательном прочтении определения верховного суда (полностью определение можно посмотреть тут: http://www.vsrf.ru/stor_pdf.php?id=1422182) мы выясняем, что решения нижестоящих судов отменены в связи с допущенными существенными нарушениями материального и процессуально права.

при этом верховный суд рекомендовал при новом рассмотрении дела проверить, правильно переплата процентов рассчитана, корректно ли рассчитаны уплаченные проценты, представленные истцом и банком, и вынести решение с учетом установленных обстоятельств и норм действующего законодательства.

трудно представить, что в суде в итоге удастся доказать, что переплата процентов есть, поэтому победа существует скорее в воображении отдельных журналистов и «профессионалов».

однако, к сожалению, данный информационный повод в котором обсуждается переплата процентов, активно используется разного рода недобросовестными специалистами для вытягивания денег из граждан

Они активно рекламируют свои услуги по возврату излишне выплаченных процентов и считают, что присутствует астрономическая переплата процентов, которая может вскружить голову даже самому рациональному человеку.

Естественно за свои «профессиональные услуги» они хотят оплаты, причем сейчас: несколько тысяч за подготовку претензии к банку, еще несколько за проведение переговоров с банком, двадцать –тридцать тысяч за подготовку искового заявления, три –пять тысяч за посещение судебных заседаний, обжалование решения суда и так далее. Ведь в данном деле главное не результат, а процесс, и выигравший в нем один.

Подписывайтесь наш наш Телеграм канал, Яндекс Дзен канал или на наши новости по электронной почте. Всегда будете в курсе новостей и полезных советов

[newsletter]

Источник: https://www.dengiest.ru/2018/02/01/pereplata-po-kreditu/

От чего зависит переплата при ипотеке?

Можно ли вернуть разницу при переплате по ипотеке?

Если ранее показателем, на который ориентировались клиенты банков по кредитам, была ставка, то теперь всех больше всего интересует, как правило, размер переплаты.

Услышав конечную сумму, которую придется заплатить, некоторые пугаются и отказываются от покупки квартиры в ипотеку.

О том, стоит ли бояться переплаты и от чего она зависит, рассуждает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».

К сожалению, интерес к переплатам возник далеко не на пустом месте. Еще не так давно условия банков по кредитам были похожи на игру «наперсточников» – читай внимательно, а то проиграешь. В кредитном договоре помимо озвученных ставок за пользование деньгами оказывались «замаскированными» всевозможные дополнительные комиссии.

Жалобы клиентов в Роспотребнадзор и заявления в суды возымели свой эффект: кредиторов обязали убрать из рекламы размер ставок, знакомить клиентов со всеми возможными расходами, запретили единоразовые комиссии при выдаче.

ЦБ РФ обязал банки информировать клиентов о полной стоимости кредита (ПСК), ранее называвшейся эффективной процентной ставкой (ЭПС), в письменной форме с перечислением всех предполагаемых расходов при погашении кредита.

В результате, клиенты стали получать уведомления о полной стоимости взятых потребительских кредитов и увидели, что при заявленной ставке в 15-20% значения ПСК могли доходить по факту до 170%. По ипотечным кредитам ситуация выглядела лучше, полная стоимость отличалась от значения ставки максимум на 1-5%.

Тем не менее, этот показатель оказался не совсем понятен простому потребителю. И чтобы понять, какую сумму денег помимо взятой он должен вернуть в банк, они стали поголовно высчитывать переплату по кредиту.

Вот только, к сожалению, каждый вкладывает в это понятие свое. И услышав конечную цифру переплаты по ипотеке, зачастую люди снова начинают обвинять банкиров в скрытых комиссиях и завышенных процентах.

Хотя на самом деле, переплата – не более чем сумма процентов за пользование кредитом в течение всего срока.

Формула расчета ежемесячного платежа во всех банках сегодня одинаковая – аннуитетная. Редко где остался дифференцированный платеж. Главное отличие – это ставки. Поэтому при одинаковых значениях ставки переплата во всех банках будет одинаковой. Таким образом, основной параметр, влияющий на размер переплаты, это срок кредита. Чем больше срок, тем больше переплата.

Итоговые выплаты каждый может посчитать самостоятельно.

Большинство людей не всегда это делает правильно, ограничиваясь умножением суммы кредита на ставку и срок кредита, забывая, что формула расчета аннуитета более сложная и её нельзя рассчитать путем двух вычислительных действий.

В интернете довольно много кредитных калькуляторов, позволяющих сделать примерный расчет. Примерный, потому что все равно он не будет совпадать с банковским с точностью до рубля, так как на суммы влияют дата выдачи кредита, даты погашения и списания процентов.

Теперь давайте посчитаем размер переплаты при одних и тех же условиях, но на разные сроки: сумма кредита – 2 000 000 рублей, ставка – 12%, калькулятор – с сайта АИЖК.

Срок кредита, годы

Размер ежемесячного платежа, руб.

Сумма процентов к погашению за весь срок – «переплата», руб.

Соотношение суммы кредита и суммы процентов, %

5

45 611

664 551

33,22

10

28 947

1 434 332

71,72

13

25 511

1 946 804

97,34

15

24 100

2 307 606

115,38

20

22 067

3 267 457

163,37

25

21 087

4 296 833

214,84

30

20 584

5 376 564

268,83

Из этого расчета хорошо видно, что разница между ежемесячными платежами после 15 лет – не существенная, а размер переплаты наоборот – вырастает очень сильно. Да и соотношение взятой суммы и суммы процентов примерно один к одному. Это и объясняет популярность ипотеки сроком именно на 15 лет.

Кредит на большее количество лет может потребоваться только в случае недостаточности подтверждённого дохода. Так как платеж должен составлять по требованию банков не более 50% от дохода (опять же для финансовой безопасности клиента), выдача кредита нередко возможна только на длительный срок, даже несмотря на то, что у клиента есть фактическая возможность вносить платежи в большем размере.

В этом случае, он просто делает периодические досрочные погашения, тем самым быстрее уменьшая остаток по кредиту. А так как проценты за пользование начисляются именно на остаток, то и общая сумма процентов, которые в итоге заплатит клиент, тоже будет существенно меньше, чем по графику платежей.

Поэтому если вы берете кредит на 20-30 лет, и после подсчетов понимаете, что переплата превышает долг в несколько раз, не пугайтесь. У вас всегда есть возможность погасить кредит досрочно.

Покупатели квартир часто сравнивают сумму подлежащих к выплате денег с ценой квартиры: «Я покупаю квартиру за 2,5 миллиона, а за 15 лет выплачу 5 миллионов, то есть как за две квартиры!». При этом люди справедливо возмущаются тем, что в России нет доступной ипотеки и ставки очень высокие.

Ставки в наших банках может и не самые низкие, но не стоит забывать про российские инфляцию и рост стоимости жилья. Особенно заметен этот рост на примере новостроек. Цена квадратного метра на этапе строительства меняется каждый квартал, а то и каждый месяц.

В итоге, с момента старта продаж к моменту сдачи дома цена метра увеличивается на 30-50% в среднем, а в некоторых комплексах и на все 100%. Поэтому копить деньги на квартиру или купить сейчас по ипотеке – каждый решает для себя сам.

Источник: https://www.metrium.ru/news/detail/ot-chego-zavisit-pereplata-pri-ipoteke/

Юр-решение
Добавить комментарий