Можно ли признать сделку по продаже доли земли недействительной?

Содержание
  1. О признании недействительной сделки купли-продажи жилого дома и земельного участка, признании права собственности
  2. Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики
  3. Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 12 ноября 2013 г. N 18-КГ13-104 Суд оставил без изменения принятое по делу решение о признании договора купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельный участок недействительным и применении последствий недействительности сделки, поскольку доли в праве общей долевой собственности земельного участка приобретены сторонами в период брака и являются совместно нажитым имуществом, а ответчик не получила согласие истца на отчуждение доли в праве общей долевой собственности
  4. Споры о признании договоров купли-продажи недвижимости недействительными

О признании недействительной сделки купли-продажи жилого дома и земельного участка, признании права собственности

Можно ли признать сделку по продаже доли земли недействительной?

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Кликушина А.А.,

судей Назаренко Т.Н. и Рыженкова А.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бадасян Р.Р. к Бадасяну С.В., Лысовой С.Г.

о признании недействительной сделки купли-продажи жилого дома и земельного участка, признании права собственности на 1/2 доли жилого дома и земельного участка, по встречному иску Лысовой С.Г. к Бадасян Р.Р., Бадасяну С.В., Бадасян М.С.

о признании добросовестным приобретателем, прекращении права пользования жилым домом и снятии с регистрационного учета

по кассационной жалобе Бадасян Р.Р. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 15 сентября 2015 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Кликушина А.А., выслушав объяснения представителя ПАО «Сбербанк России» – Кочерги А.А., возражавшей против доводов кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

установила:

Бадасян Р.Р. обратилась в суд с иском к Бадасяну С.В., Лысовой С.Г. о признании сделки купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: недействительной, признании права собственности на 1/2 доли жилого дома и земельного участка.

В обоснование иска указала, что указанные объекты недвижимости являются совместно нажитым в браке с Бадасяном С.В. имуществом. По договору купли-продажи от 25 ноября 2014 г. Бадасян С.В.

, воспользовавшись временным отсутствием истца и не получив ее согласия, продал дом и земельный участок Лысовой С.Г.

Лысова С.Г. обратилась в суд со встречным иском к Бадасян Р.Р., Бадасяну С.В., Бадасян М.С.

о признании добросовестным приобретателем, прекращении права пользования жилым домом и снятии с регистрационного учета. В обоснование иска Лысова С.Г.

указала, что она не знала и не могла знать о правопритязаниях Бадасян Р.Р. на приобретенное ею имущество по сделке, которая зарегистрирована в установленном законом порядке.

Решением Туапсинского районного суда Краснодарского края от 9 июля 2015 г. первоначальный иск удовлетворен, в удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 15 сентября 2015 г. решение суда первой инстанции отменено, по делу принято новое решение, которым в удовлетворении первоначального иска отказано, встречные исковые требования удовлетворены.

В кассационной жалобе Бадасян Р.Р. просила отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 15 сентября 2015 г. и оставить в силе решение Туапсинского районного суда Краснодарского края от 9 июля 2015 г.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Кликушина А.А. от 3 августа 2016 г. кассационная жалоба заявителя с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в жалобе, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что имеются основания для отмены апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 15 сентября 2015 г. и оставления в силе решения Туапсинского районного суда Краснодарского края от 9 июля 2015 г.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие нарушения норм материального права были допущены судом апелляционной инстанции по настоящему делу.

Судом установлено, что с 6 декабря 1986 г. Бадасян Р.Р. состоит в зарегистрированном браке с Бадасяном С.В. (т. 1, л.д. 10).

Постановлением главы Тенганского сельского округа Туапсинского района Краснодарского края от 21 сентября 2005 г. Бадасяну С.В. для индивидуального жилищного строительства в аренду предоставлен земельный участок площадью кв. м, расположенный по адресу: участок № (т. 1, л.д. 141).

Впоследствии постановлением администрации муниципального образования Туапсинский район от 26 ноября 2010 г. данный земельный участок за плату предоставлен Бадасяну С.В. в собственность (т. 1, л.д. 11) и на основании договора купли-продажи земельного участка от 26 ноября 2010 г. ему выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности от 8 февраля 2011 г. (т. 1, л.д. 13).

На данном земельном участке возведен жилой дом площадью кв. м, право собственности на который 24 декабря 2008 г. также зарегистрировано за Бадасяном С.В. (т. 1, л.д. 12).

Бадасян С.В., истец и двое их совершеннолетних детей Бадасян М.С. и Бадасян Р.С. постоянно зарегистрированы в доме по указанному адресу (т. 1, л.д. 6, л.д. 7, л.д. 9, л.д. 55).

По договору купли-продажи от 25 ноября 2014 г. Бадасян С.В. произвел отчуждение жилого дома вместе с земельным участком по указанному выше адресу Лысовой С.Г. (т. 1, л.д.

52 – 54), при этом им было представлено нотариальное заверенное заявление о том, что он в зарегистрированном браке не состоит и не имеет супруги, которая имела бы право на общее имущество супругов в соответствии со статьей 34 Семейного кодекса Российской Федерации (т. 1, л.д. 125), а также Бадасяном С.В.

представлен паспорт, выданный ему Отделом УФМС по Краснодарскому краю в Туапсинском районе, в котором отсутствовали сведения о регистрации брака с Бадасян Р.Р. (л.д. 119 – 124).

26 ноября 2014 г. Лысовой С.Г. получены соответствующие свидетельства о государственной регистрации права собственности (т. 1, л.д. 127, 128).

Разрешая спор по существу и удовлетворяя исковые требования Бадасян Р.Р., суд первой инстанции, в соответствии с положениями статей 34, 35 Семейного кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что вышеуказанный объект недвижимости был приобретен сторонами в период брака, является общим имуществом супругов и действия Бадасяна С.В.

при совершении сделки купли-продажи в отсутствие согласия супруги Бадасян Р.Р. на совершение указанных действий, нельзя признать правомерными. При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что имеются основания для признания договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, заключенного между Бадасяном С.В. и Лысовой С.Г.

недействительным.

Отменяя решение суда первой инстанции и принимая по делу новое решение об удовлетворении встречного иска и отказе в удовлетворении первоначальных исковых требований, суд апелляционной инстанции, соглашаясь с выводом суда первой инстанции о том, что спорный земельный участок и жилой дом являются совместно нажитым имуществом сторон, а также что Бадасян Р.Р. не давала своего согласия на совершение сделки, исходил из положений пункта 3 статьи 253 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также пункта 2 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации, которая возлагает на истца обязанность предоставления доказательств того, что другая сторона в сделке действовала недобросовестно, то есть, совершая сделку, знала или должна была знать, что отчуждаемое имущество относится к общему совместному имуществу супругов, и имеется возражение другого супруга на совершение данной сделки. Бадасян Р.Р. таких доказательств суду не представила. Каких-либо обременений, ограничений на данный объект не имелось, как не имелось и правопритязаний на него каких-либо лиц.

Кроме того, суд апелляционной инстанции указал на невозможность приведения сторон по сделке в первоначальное положение, ввиду того, что денежные средства, полученные Бадасяном С.В. по сделке от Лысовой С.В., им израсходованы, в связи с чем удовлетворение требований Бадасян Р.Р. ставит Лысову С.Г. в крайне неблагоприятное положение.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что постановление суда апелляционной инстанции принято с нарушением норм материального права и согласиться с ним нельзя по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 253 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом (п. 2). Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом (п. 3).

Пунктом 4 статьи 253 Кодекса предусмотрено, что правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности настоящим Кодексом или другими законами не установлено иное.

В частности, иные правила устанавливал пункт 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации, в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных отношений и рассмотрения дела в суде, согласно которому для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Учитывая, что супруги Бадасян на момент совершения сделки состояли в зарегистрированном браке, то к спорным правоотношениям подлежали применению положения Семейного кодекса Российской Федерации, что не было учтено судом апелляционной инстанции.

Абзацем вторым пункта 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Таким образом, при признании сделки недействительной на основании пункта 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации закон не возлагает на супруга, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки не было получено, обязанность доказывать факт того, что другая сторона в сделке по распоряжению недвижимостью или в сделке, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, знала или должна была знать об отсутствии такого согласия.

Материалы дела не содержат сведений о том, что Бадасян Р.Р. знала о состоявшейся сделке купли-продажи недвижимости между ее супругом и покупателем, нотариально удостоверенного согласия на совершение сделки в соответствии с пунктом 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации Бадасян Р.Р. не давала.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии правовых оснований для признания спорной сделки с недвижимостью недействительной и удовлетворил первоначальный иск Бадасян Р.Р. с отказом во встречном иске Лысовой С.Г.

Применение судом апелляционной инстанции к спорным правоотношениям положений статьи 253 Гражданского кодекса Российской Федерации не основано на законе.

С учетом изложенного, оснований для отмены решения суда первой инстанции и принятия по делу нового решения об отказе в удовлетворении первоначальных исковых требований Бадасян Р.Р.

о признании недействительной сделки купли-продажи жилого дома и земельного участка, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности на 1/2 долю жилого дома и земельного участка и удовлетворении встречного иска Лысовой С.Г. у суда апелляционной инстанции не имелось.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм материального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя, в связи с чем апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 15 сентября 2015 г. подлежит отмене, а решение Туапсинского районного суда Краснодарского края от 9 июля 2015 г. – оставлению в силе.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 15 сентября 2015 г. отменить, решение Туапсинского районного суда Краснодарского края от 9 июля 2015 г. оставить в силе.

Источник: https://www.eg-online.ru/document/adjudication/372764/

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики

Можно ли признать сделку по продаже доли земли недействительной?

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики – Чувашии от 11 февраля 2015 г. по делу N 33-315/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе председательствующего Блиновой М.А.,

судей Максимовой И.А., Нестеровой А.А.,

при секретаре Казаковой С.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по иску Шарафутдиновой Г.Ф. к Абдуллиной Г.Ш., Вавиловой О.П. о признании недействительным договора купли-продажи от 08 июля 2014 г.

, применении последствий его недействительности, поступившее по апелляционной жалобе представителя истца Шарафутдиновой Г.Ф. – Немова С.В. на решение Канашского районного суда Чувашской Республики от 11 ноября 2014 г.

, которым в удовлетворении иска Шарафутдиновой Г.Ф. отказано.

Заслушав доклад председательствующего судьи Блиновой М.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Шарафутдинова Г.Ф. обратилась в суд с иском к Абдуллиной Г.Ш., Вавиловой О.П. о признании недействительным договора купли-продажи от 08 июля 2014 г. … доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, расположенных по адресу: “адрес”, и применении последствий недействительности сделки.

Исковые требования мотивировала тем, что она и Абдуллина Г.Ш. являются собственниками по … доле каждый в праве общей долевой собственности на жилой дом “адрес”. В соответствии со ст.246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Вместе с тем, 08 июля 2014 г. Абдуллина Г.Ш. продала принадлежащую ей … долю в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок Вавиловой О.П. Согласно договору стоимость объектов недвижимости определена в размере … руб. В нарушение требований статьи 250 ГК РФ ответчик Абдуллина Г.Ш.

не исполнила обязанности об извещении участника долевой собственности, т.е. Шарафутдиновой Г.Ф., о намерении продать свою долю на указанное имущество и не обеспечила при совершении сделки право преимущественной покупки доли. Кроме того, истец считает договор купли-продажи от 08 июля 2014 г.

мнимой сделкой, соответственно являющейся недействительной соответствии со ст. 170 ГК РФ, поскольку стороны не намеревались ее исполнять. Целью сделки являлся перевод доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок от Абдуллиной Г.Ш. на Вавилову О.П.

, при отсутствии с ее стороны намерений реально приобретать долю и возможностей оплатить указанную в договоре цену в размере … руб.

Истец Шарафутдинова Г.Ф. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, реализовала право на участие в процессе через своего представителя Немова С.В., который в судебном заседании исковые требования поддержал по изложенным основаниям.

Ответчики Абдуллина Г.Ш. и Вавилова О.П. в судебное заседание не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом. В письменных возражениях на исковое заявление Абдуллина Г.Ш. просила в удовлетворении исковых требований отказать, поскольку при продаже …

доли жилого дома и земельного участка она своевременно направила истцу письмо с предложением приобрести ее долю жилого дома и земельного участка, указав их стоимость.

Договор составлен в письменной форме, все существенные условия в договоре отражены, оплата произведена в полном объеме, и она претензий по поводу оплаты не имеет.

Решением Канашского районного суда Чувашской Республики от 11 ноября 2014 г. в удовлетворении иска Шарафутдиновой Г.Ф. к Абдуллиной Г.Ш. и Вавиловой О.П. о признании недействительным договора купли-продажи …

доли жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: “адрес”, и прекращении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве общей долевой собственности Вавиловой О.П.

на жилой дом и земельный участок, находящихся по адресу: “адрес”, отказано.

Указанное решение суда обжаловано представителем истца Шарафутдиновой Г.Ф. – Немовым С.В. по мотивам незаконности и необоснованности.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились.

Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы , судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено, что апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики от 23 апреля 2014 г. за Шарафутдиновой Г.Ф. в порядке наследования признано право собственности на …

долю в праве общей долевой собственности на жилой дом “адрес”. Указанным определением за Абдуллиной Г.Ш. признано право собственности на … долю в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, площадью … кв.м. с кадастровым номером …

, расположенные по адресу: “адрес”.

В соответствии с п.2 ст.246 ГК РФ участник общей долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ.

В силу п.п.

1,2 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Согласно п.3 ст.250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Из материалов дела следует, что по договору купли-продажи от 08 июля 2014 г Абдуллина Г.Ш. продала принадлежащую ей …

долю в праве общей долевой собственности на жилой дом с надворными постройками и земельный участок, расположенные по адресу: “адрес” Вавиловой О.П.

Указанный договор и переход права собственности к покупателю были зарегистрированы в УФРС по Чувашской Республике 16 июля 2014 г.

Согласно пункту 4 договора стоимость … доли в праве на вышеуказанный жилой дом и земельный участок определена сторонами в … руб., которые уплачены покупателем полностью перед подписанием договора (л.д. … ).

Истцом заявлены требования о признании недействительным договора купли-продажи от 08 июля 2014 г. по двум основаниям: во-первых, по мотиву несоблюдения ответчиком требований п.2 ст.250 ГК РФ, предусматривающих преимущественное право покупки участника долевой собственности; во-вторых, по основанию мнимости (п.1 ст.170 ГК РФ).

Отказывая в удовлетворении исковых требований Шарафутдиновой Г.Ф., суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьи 250 ГК РФ, исходил из того, что оснований для признания договора купли- продажи от 08 июля 2014 г. …

доли в праве на жилой дом и земельный участок, заключенного между Абдуллиной Г.Ш. и Вавиловой О.П., недействительным не имеется, поскольку Абдуллина Г.Ш.

уведомила другого участника долевой собственности о намерении продать свою долю в праве собственности.

В силу статьи 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N22 от 29 апреля 2010 г.

“О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, в случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества, истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.

Как видно из материалов дела, 16 мая 2014 г. Абдуллина Г.Ш. направила в адрес Шарафутдиновой Г.Ф. (по адресу регистрации по месту жительства) уведомление о намерении продать принадлежащую ей …

долю в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: “адрес”, с указанием стоимости указанных объектов в сумме … руб.

, которое вернулось отправителю с отметкой “истек срок хранения” (л.д. … ).

Вместе с тем, судебная коллегия полагает необходимым отметить, что выбранный Шарафутдиновой Г.Ф. способ защиты нарушенного права путем предъявления иска о признании недействительным договора купли-продажи от 08 июля 2014 г.

и применении последствий его недействительности, является ненадлежащим, поскольку статьей 250 ГК РФ предусмотрен иной способ защиты нарушенного права преимущественной покупки в виде перевода на истца прав и обязанностей покупателя. Однако в рассматриваемом случае Шарафутдинова Г.Ф.

не ставит требование о переводе прав и обязанностей покупателя, указывает о рыночной стоимости отчуждаемой доли “не выше … руб.”, кроме того оспаривает договор по основанию мнимости.

Учитывая, что истец и ответчик являются сособственниками спорного жилого дома, последствием нарушения преимущественного права участника общей долевой собственности на приобретение доли является перевод на него прав и обязанностей покупателя. Последствий в виде признания сделки недействительной по мотиву ее ничтожности, как способ восстановления нарушенного права, действующее законодательство не предусматривает.

В силу приведенного, судебная коллегия не усматривает оснований для удовлетворения требований истца, поскольку Шарафутдиновой Г.Ф. избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

Разрешая требования истца в части признания сделки мнимой в соответствии со ст.

170 Гражданского кодекса Российской Федерации, оценив юридически значимые по делу обстоятельства, дав оценку представленным сторонами доказательствам (статья 67 ГПК РФ), суд пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для признания договора купли-продажи недействительным по правилам статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку истец не доказал факт совершения данной сделки лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

Выводы суда подробно мотивированы в решении со ссылками на доказательства и подлежащие применению нормы материального права.

В соответствии с п.1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Данная норма применяется в том случае, если стороны, участвующие в сделке, не имеют намерений ее исполнять или требовать исполнения. В обоснование мнимости необходимо доказать, что при заключении сделки подлинная воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при ее совершении.

Применительно к договору купли-продажи мнимость сделки исключает намерение продавца недвижимости прекратить свое право собственности на предмет сделки и получить от покупателя денежные средства, а покупатель со своей стороны не намерен приобрести право собственности на предмет сделки и не передает продавцу какие-либо денежные средства.

В силу ст.56 ГПК РФ каждая сторона обязана доказать те обстоятельства, на которых она основывает свои требования.

Соответственно, бремя доказывания вышеуказанных обстоятельств возложено законом на истца.

Проверив оспариваемый договор на соответствие его действующему гражданскому законодательству, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для признания его недействительным по мотиву ничтожности в порядке п.1 ст.

170 ГК РФ, заявленному в исковом заявлении, поскольку из материалов дела усматривается, что сделка, на мнимость которой указывается в исковом заявлении, реально исполнена сторонами, то есть правовые последствия, предусмотренные договором купли-продажи, наступили: переход права собственности от продавца к покупателю по договору купли-продажи прошел государственную регистрацию; имущество передано продавцом покупателю; по условиям договора денежные средства переданы продавцу до подписания договора купли-продажи.

Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия не усматривает оснований, влекущих удовлетворение апелляционной жалобы и отмену состоявшегося решения суда первой инстанции.

Руководствуясь ст.ст.328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Апелляционную жалобу представителя истца Шарафутдиновой Г.Ф. – Немова С.В. на решение Канашского районного суда Чувашской Республики от 11 ноября 2014 г. оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи:

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Источник: http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/132764760/

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 12 ноября 2013 г. N 18-КГ13-104 Суд оставил без изменения принятое по делу решение о признании договора купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельный участок недействительным и применении последствий недействительности сделки, поскольку доли в праве общей долевой собственности земельного участка приобретены сторонами в период брака и являются совместно нажитым имуществом, а ответчик не получила согласие истца на отчуждение доли в праве общей долевой собственности

Можно ли признать сделку по продаже доли земли недействительной?

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Асташова С.В.,

судей Пчелинцевой Л.М., Момотова В.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Ромашова Н.В. к Ромашовой Л.Н.

закрытому акционерному обществу «Марьинское» о признании договора купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельный участок недействительным и применении последствий недействительности сделки по кассационной жалобе Ромашова Н.В. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 22 ноября 2012 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Асташова С.В., выслушав представителя по доверенности ЗАО «Марьинское» Великородного С.Н., представителя Чвикалова С.В. по доверенности Бочанову Т.А., возражавших против удовлетворения кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

Ромашов Н.В. обратился в суд с иском к Ромашовой Л.H. и ЗАО «Марьинское» о признании договора купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельный участок недействительным и применении последствий недействительности сделки.

В обоснование заявленных требований указал, что с 20 августа 1977 г. состоит в браке с Ромашовой Л.H., в период брака ими были приобретены … доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером …

, расположенный по адресу: … край, … район, … сельское поселение, в границах ЗАО «Марьинское». 6 февраля 2012 г. между Ромашовой Л.H. и ЗАО «Марьинское» без его согласия заключён договор купли-продажи данного совместно нажитого имущества.

О совершении сделки он не знал, согласия на отчуждение земельных участков не давал.

Решением Тбилисского районного суда Краснодарского края от 10 сентября 2012 г. исковые требования Ромашова Н.В. удовлетворены.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 22 ноября 2012 г. указанное решение суда отменено, по делу принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Ромашова В.Н. отказано.

В кассационной жалобе Ромашова В.Н. ставится вопрос об отмене апелляционного определения Краснодарского краевого суда от 22 ноября 2012 г. со ссылкой на существенные нарушения норм материального права.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 1 октября 2013 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в жалобе, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что имеются предусмотренные статьёй 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены в кассационном порядке апелляционного определения Краснодарского краевого суда от 22 ноября 2012 г.

В соответствии со статьёй 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие нарушения были допущены при рассмотрении данного дела судебной коллегией по гражданским делам Краснодарского краевого суда.

Судом установлено, что Ромашов Н.В. и Ромашова Л.H. состоят в браке с 20 августа 1977 г.

В период брака Ромашовым Н.В. и Ромашовой Л.H. приобретено в общей сложности … доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером …, расположенный по адресу: … край, … район, … сельское поселение, в границах ЗАО «Марьинское».

6 февраля 2012 г. между ЗАО «Марьинское» и Ромашовой Л.Н., в интересах которой по доверенности действовал Чвикалов С.В., заключён договор купли-продажи этих долей в праве общей долевой собственности на земельный участок.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что указанные выше доли в праве общей долевой собственности земельного участка приобретены Ромашовой Л.Н. и Ромашовым Н.В. в период брака, являются совместно нажитым имуществом. Согласия супруга на их отчуждение Ромашовой Л.Н. получено не было.

Решение суда первой инстанции основано на надлежащим образом исследованных доказательствах, в судебном постановлении приведены нормы материального права, которыми руководствовался суд первой инстанции.

Отменяя решение суда первой инстанции, которым удовлетворены исковые требования Ромашова Н.В.

, и принимая новое решение об отказе в иске, судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда указана, что при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Доказательств, подтверждающих, что истец не знал и не мог знать о совершённой супругой сделке, суду не представлено.

Между тем с указанными выводами суда апелляционной инстанции нельзя согласиться по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 34 Семейного кодекса Российской Федерации имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

В соответствии с пунктом 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чьё нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Данной нормой закона не предусмотрена обязанность супруга, обратившегося в суд, доказывать то, что другая сторона в сделке по распоряжению недвижимостью, совершённой одним из супругов без нотариального согласия другого супруга, знала или должна была знать об отсутствии такого согласия.

Пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что земельные участки относятся к недвижимому имуществу.

Согласно пункту 1 статьи 34 Семейного кодекса Российской Федерации имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

Таким образом, для распоряжения одним из супругов правом (долей в праве) собственности на земельный участок требуется нотариальное согласие другого супруга.

Федеральный закон Российской Федерации от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не содержит исключений из данного правила.

При таких обстоятельствах Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела неправильно применены нормы материального права.

Также Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации приходит к выводу, что решение Тбилисского районного суда Краснодарского края от 10 сентября 2012 г. основано на надлежащим образом исследованных доказательствах, в нем приведены нормы материального права, которыми правильно руководствовался суд первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права судом первой инстанции при рассмотрении данного дела не допущено.

Судом первой инстанции установлено, что доли в праве собственности на земельный участок, по поводу которых возник спор, являются совместным имуществом супругов Ромашова Н.В. и Ромашовой Л.H.

В частности, из оспариваемого договора купли-продажи, заключённого между Ромашовой Л.H.

и ЗАО «Марьинское», на который ссылались суды первой и апелляционной инстанций, следует, что спорные доли в праве на земельный участок, составляющие в общей сложности …

доли, принадлежат продавцу на основании договоров купли-продажи, заключенных в период с 2008 года по 2009 год, то есть в период брака Ромашова Н.В. и Ромашовой Л.H.

То обстоятельство, что спорное имущество является совместным имуществом супругов, не опровергнуто другими лицами, участвующими в деле, и подтверждено судом апелляционной инстанции.

Таким образом, выводы суда апелляционной инстанции о том, что при заключении оспариваемого договора купли-продажи долей в праве собственности на земельный участок нотариальное соглашение супруга на распоряжение недвижимым имуществом не требовалось, а его согласие предполагалось, прямо противоречат установленным обстоятельствам дела и приведённым выше нормам материального права.

Допущенные судом второй инстанции нарушения норм материального права являются существенными и непреодолимыми, в связи с чем могут быть исправлены только посредством отмены апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 22 ноября 2012 г.

При этом Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, исходя из того, что все обстоятельства дела судом установлены, находит возможным оставить в силе решение суда первой инстанции, не передавая дело на новое апелляционное рассмотрение.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 22 ноября 2012 г. отменить, оставить в силе решение Тбилисского районного суда Краснодарского края от 10 сентября 2012 г.

Председательствующий Асташов С.В.

Относительно возможности продать долю в праве собственности на с/х землю без согласия супруга СК по гражданским делам ВС РФ разъяснила следующее.

По СК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

По ГК РФ участки относятся к недвижимости.

Для того, чтобы один из супругов распорядился недвижимостью и совершил сделку, требующую нотариальное удостоверение и (или) регистрацию, нужно получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье подобное согласие не было получено, вправе требовать через суд признать данную сделку недействительной. Срок – в течение года со дня, когда такое лицо узнало (должно было) о ее совершении.

Закон не обязывает супруга, обратившегося в суд, доказывать то, что другая сторона в подобной сделке по распоряжению недвижимостью, знала (или должна была) об отсутствии такого согласия.

С учетом этого для распоряжения одним из супругов правом (долей в нем) собственности на участок требуется нотариальное согласие другого супруга.

При этом Закон об обороте с/х земель не содержит исключений из приведенного правила.

Таким образом, является ошибочным вывод о том, что при заключении договора купли-продажи долей в праве собственности на с/х землю не нужно нотариальное согласие супруга на это (поскольку оно предполагается).

Как подчеркнула Коллегия, подобный вывод противоречит законодательству.

Источник: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/70430344/

Споры о признании договоров купли-продажи недвижимости недействительными

Можно ли признать сделку по продаже доли земли недействительной?

Дарья Болгерт, юрист-эксперт

Сегодня все больше происходит судебных споров, которые возникают в связи с приобретением по договорам купли-продажи недвижимости.

Это связано с тем, что недвижимость, в силу своей высокой стоимости и обусловленной ею большой привлекательности для недобросовестных граждан, очень часто становится объектом неправомерных действий.

Споры возникают как при совершении сделок, государственной регистрации прав, так и в последующем, когда заявляются требования о признании регистрационной записи недействительной, признании сделок недействительными, применении последствий недействительности ничтожных сделок.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах — если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Обычно к признанию сделки с недвижимостью недействительной прибегают как к последней возможности вернуть утерянное в результате сделки имущество или прекратить обязательства по сделке.

Признание сделки с недвижимостью недействительной обязывает стороны возвратить полученное в результате сделки в натуре или возместить его стоимость в деньгах.

Наиболее часто встречающимися на практике поводами для признания сделки недействительной могут служить следующие обстоятельства:

1. Оформление договора сделки не соответствует действующему законодательству.

Например, договор купли-продажи жилья должен быть заключен в письменной форме и подписан обеими сторонами (нарушение письменной формы влечет за собой признание сделки недействительной).

2. договора противоречит закону и фактическим обстоятельствам.

3. Сделка с недвижимостью была заключена не по доброй воле участника (участников), то есть по принуждению, под угрозой насилия и т. п.

1. Оформление договора сделки не соответствует действующему законодательству

Т. А. Петросян обратился в Приволжский районный суд Самарской области (решение от 22 июля 2011 г.) с иском к А. С. Нижегородову, Е. А. Нижегородовой о взыскании денежной суммы, переданной в качестве аванса. В обоснование иска указал, что в августе 2010 г.

он и ответчики в устной форме договорились о купле-продаже квартиры, расположенной по адресу , принадлежащей ответчикам на праве общей совместной собственности за 2 500 000 рублей. В октябре 2010 г.

с согласия Нижегородовых переехал в указанную квартиру вместе со своей семьей, нес расходы на коммунальные услуги, оплатил установку нового газового счетчика. За квартиру он поэтапно передал ответчикам аванс в размере 770 000 рублей, а оставшуюся сумму обязался выплатить к ноябрю 2010 г., а затем к маю 2011 г.

Однако впоследствии Нижегородовы квартиру продавать отказались, аванс ему не возвратили и вселились в свою квартиру, а ему с семьей пришлось покинуть квартиру ответчиков.

Решением Приволжского районного суда Самарской области от он был обязан возвратить ответчикам ключи и вывезти принадлежащие ему вещи из указанной квартиры, что он выполнил. Возвратить ему сумму выплаченного аванса ответчики отказались.

Судом установлено, что договор купли-продажи недвижимости в предусмотренной законом форме сторонами не заключался, а имела место устная договоренность о совершении сделки купли-продажи в будущем. Поскольку заключение сделки купли-продажи и передача товара — квартиры, не состоялись, то уплаченная Т. А. Петросяном в качестве аванса денежная сумма подлежит возврату, иное означало бы неосновательное обогащение ответчиков.

2. договора противоречит закону и фактическим обстоятельствам

ЗАО ГКБ «Автоградбанк» (далее — Банк) обратился в Набережночелнинский городской суд Республики Татарстан с иском к Е. А.

Хабарову о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество, указывая, что между ЗАО ГКБ «Автоградбанк» и ответчиком был заключен кредитный договор , согласно которому ответчик получил кредит в размере рублей сроком на 180 месяцев.

Кредит был предоставлен для целевого использования, а именно для приобретения в собственность квартиры. Просит взыскать с ответчика задолженность по кредитному договору.

Х. Г. Забиров обратился в суд с иском к ЗАО ГКБ «Автоградбанк» и Е. А. Хабарову о признании недействительным договора купли-продажи , заключенного с привлечением кредитных средств и аннулировании записей о государственной регистрации права собственности на указанную квартиру за Е. А.

Хабаровым и переходе права собственности на нее к ЗАО ГКБ «Автоградбанк». При этом указал, что договор купли-продажи этой квартиры заключен между Е. А. Хабаровым и С.Х.И. , в то время как С.Х.И. умерла , и соответственно этот договор купли-продажи вышеуказанной квартиры с Е. А.

Хабаровым заключить не могла, следовательно, спорная квартира не могла быть предметом кредитования и залога и на нее не может быть обращено взыскание, в связи с этим просит аннулировать и вышеуказанные записи о государственной регистрации права собственности на указанную квартиру за Е. А.

Хабаровым, и о переходе права собственности на нее к ЗАО ГКБ «Автоградбанк».

Суд пришел к следующему: Г. Х. Забиров и С.Х.И. находились в зарегистрированном браке (л. д. 124). С.Х.И. умерла , договор же купли-продажи вышеуказанной квартиры с привлечением кредитных средств заключен между Е. А. Хабаровым и С.Х.И. …

, то есть спустя два месяца после смерти «продавца» С.Х.И., чего в принципе не должно было быть. Г. Х.

Забиров проживал в указанной квартире и до заключения договора, и после этого, о сделках в отношении жилого помещения, находившегося также и в его пользовании, извещен не был. Соответственно договор купли-продажи вышеуказанной квартиры С.Х.И. с Е. А.

Хабаровым не заключала, он является недействительным в силу его ничтожности как заключенный с нарушением требований закона, в связи с чем спорная квартира не могла быть и предметом кредитования и залога.

Об этом договоре купли-продажи квартиры Г. Х. Забирову стало известно только в связи с рассмотрением дела по иску Банка о его выселении в мае — июле — сентябре 2011 г. Г. Х.

Забиров был зарегистрирован и проживал в указанной квартире, и ему до рассмотрения дела по иску Банка не было известно о заключенных в отношении квартиры сделках. Представитель Банка также не отрицала того обстоятельства, что о договоре купли-продажи Г. Х.

Забиров был извещен только в связи с иском о его выселении из нее. При таких обстоятельствах срок исковой давности по оспариванию им указанного договора в силу его ничтожности подлежит восстановлению.

В связи с признанием договора купли-продажи квартиры недействительным в силу его ничтожности, записи о государственной регистрации права собственности на нее за Е. А. Хабаровым и права собственности на указанную квартиру за Банком подлежат аннулированию. С учетом этих обстоятельств требование Банка об обращении взыскания на вышеуказанную квартиру подлежит отклонению.

Решением от 11.02.2012 г. суд решил: договор купли-продажи квартиры от , заключенный между С.Х.И. и Е. А. Хабаровым, признать недействительным в силу его ничтожности.

Записи государственной регистрации права собственности на указанную квартиру на Е. А. Хабарова от и на закрытое акционерное общество ГКБ «Автоградбанк» от аннулировать.

В обращении взыскания на заложенное имущество в виде квартиры закрытому акционерному обществу ГКБ «Автоградбанк» отказать.

3. Сделка с недвижимостью была заключена не по доброй воле участника (участников)

Решением от 8 июля 2011 г. Ординский районный суд Пермского края исковые требования С. Н. Честиковой удовлетворил в полном объеме. С. Н.

Честикова обратилась с иском к администрации Ординского сельского поселения о признании договора купли-продажи (купчей) земельного участка недействительным, в силу совершения сделки лицом, находившимся под влиянием обмана, угрозы; применении последствий недействительности сделки в виде расторжения договора купли-продажи, обосновывая свои требования тем, что между ней и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка. Сделка оформлена договором от 15.03.2011 г., согласно которому истица обязуется передать администрации Ординского сельского поселения в собственность земельный участок общей площадью 1484,89 кв. м, предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства, находящийся по адресу . Указанный земельный участок принадлежит ей на основании свидетельства о праве на наследство по закону. Кадастровая стоимость земельного участка составляет 25688 рублей, а администрация Ординского сельского поселения покупает его у нее за 500 рублей.

Источник: https://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?429

Юр-решение
Добавить комментарий