Можно ли на участке, выделенном под строительство автостоянки, построить торговый центр?

«ГиперМАН» в пойме Царицы прирос парковкой

Можно ли на участке, выделенном под строительство автостоянки, построить торговый центр?

В пойме реки Царицы начинаются работы по возведению торгово-развлекательного спортивно-оздоровительного центра.

Как следует из сообщения, размещенного на сайте Мингосимущества Волгоградской области, в аренду сроком на три года предлагается участок земли близ рокадной дороги площадью 2182 квадратных метра для размещения там стройплощадки на период строительства торгово-развлекательного спортивно-оздоровительного центра, с последующим благоустройством данной территории.

В сообщении особо отмечается, что предоставление указанного земельного участка возможно при сохранении зеленых насаждений. В ведомстве уточнили, что выделяемый участок непосредственно примыкает к уже выделенному для строительства торгово-развлекательного спортивно-оздоровительного центра.

Добавим, что разрешение на строительство было получено ООО «Актив-Капитал» 24 января 2014 года.

Напомним, согласно проекту планировки, в пойме запланировано строительство торгово-развлекательного спортивно-оздоровительного центра, парковой зоны реки Царицы как непрерывной системы озелененных территорий общего пользования, центра водных аттракционов, детской железной дороги и объектов инфраструктуры, в том числе автостоянки, пешеходных и автомобильных дорог.

При этом основной упор был сделан на детскую железную дорогу, недостроенный бассейн планируется реконструировать, рядом с ним запланирован еще один объект, в котором разместится парк водных аттракционов.

Что же касается строительства торгово-развлекательного центра, то решение уже принято, застройщик получил разрешение на строительство и будет строить его в соответствии с разрешительными документами.

Главный архитектор Волгограда Александр Моложавенко считает подобный шаг Мингосимущества вполне допустимым:

«Вполне возможно, что если стройплощадка не помещается на выделенном участке, Мингосимущества может предоставить дополнительный участок с последующим благоустройством, – считает господин Моложавенко. – Подобные случаи встречаются достаточно часто.

Вообще, у «МАНа», который планирует построить в пойме Царицы торгово-развлекательный комплекс, есть свой арендованный участок. Я допускаю, что компании может немного не хватать земли именно для размещения стройплощадки.

В любом случае, речь не идет о той части поймы, которую мы планировали благоустроить».

Заместитель директора ЗАО «Институт «Волгоградгражданпроект» Александр Вязьмин, наоборот, считает, что это объявление положит начало активной застройке поймы:

«Что могу сказать… Значит, начали сбываться прогнозы, – резюмировал господин Вязьмин. – Торгушки – это объекты коммерческого назначения, которые приносят прибыль конкретному инвестору. А парк – какая от него прибыль? Парки нужно строить за бюджетные деньги, а их не было и, наверное, уже не будет.

Вообще же, за всю историю послевоенного Волгограда в нем не было построено ни одного парка. Наоборот, то, что было создано, урезалось, вырубалось, застраивалось. Значит, и в этом случае мы будем наслаждаться «прекрасным» видом на крышу торгового центра. Похоже, что пойму мы окончательно потеряли, несмотря на неоднократные заявления главы о том, что она сделает все, чтобы сохранить пойму.

Да и, откровенно говоря, я пока не вижу ни одного движения, доказывающего обратное».

Вместе с тем, источник из архитектурных кругов Волгограда, знакомый с ситуацией, уверен, что под благовидным предлогом размещения стройплощадки компания хочет получить кусок земли для размещения автостоянок:

«Вообще, любой нормальный проектировщик идет от противного: есть участок, в рамках которого нужно разместить объект, парковки и озеленение, – пояснил источник. – Здесь же получается все наоборот. Насколько я знаю, торговый центр планируется построить на всю площадь земельного участка, права на который компания отстояла в судах.

Однако к торгушке нужны еще и стоянки, земли под которые прирезаются таким вот образом. Стройплощадка – это еще полбеды, сделали бы объект, потом вернули землю городу. Но уверен, что эта площадка будет позже заасфальтирована и превращена в парковку. Просто потому, что в границах уже отведенного участка парковке просто нет места».

Для председателя общественной организации «Союз местных жителей Волгоградской области» Бориса Пылина, предложившего свой вариант развития поймы Царицы, известие об аренде участка стало полной неожиданностью:

«Откровенно говоря, о таком решении я первый раз слышу от вас, – прокомментировал новость господин Пылин. – Вообще, на мой взгляд, происходит нечто удивительное. С вопросом строительства парка в пойме Царицы я обошел всех в городе, включая Ирину Гусеву, Александра Чунакова и всех их заместителей.

У меня забрали все мои бизнес-планы и проекты по пойме, которые создавались целых 16 лет. Все мои попытки достучаться до владельца этого участка, насколько я знаю, им является Андрей Воробьев, владелец сети магазинов «МАН», оканчиваются неудачей.

Причем, насколько я понимаю, чиновники знают, как с ним связаться, даже делают намеки на то, что нужно встретиться, все обсудить, создать комиссию… Но дальше разговоров дело не идет. А время, тем не менее, не остановишь.

Вообще, когда я слушаю обещания Ирины Михайловны о том, что через два года и восемь месяцев в пойме будет парк и вижу, что для этого не делается ровным счетом ничего, то поневоле закрадывается мысль – а не желают ли эти товарищи за громкими разговорами провести очередную избирательную кампанию, пересесть в более удобные кресла в Москве или региональном правительстве, оставив волгоградцев без парка и надежды найти справедливость».

Автор одного из проектов по благоустройству поймы Царицы архитектор Александр Лотник считает, что на пойме Царицы можно смело ставить крест:

«Других вариантов здесь, наверное, нет, – размышляет собеседник. – Раз появляется такое объявление, значит, что проект закончен, прошел экспертизу, а застройщик получил все необходимые документы, на основании которых как раз и происходит сдача участка в аренду. Три года – это максимально возможный срок, за который нужно что-то начать делать.

Так что, полагаю, совсем скоро мы увидим начало строительства торгового центра. А вопрос парка, скорее всего, перейдет в разряд риторических. Может быть, что-то и получится построить на участке от Астраханского моста до железной дороги, но самая интересная часть поймы, от Волги, будет закрыта огромной торгушкой и такой же по площади парковкой.

По сути, этот объект накрывает собой весь этот участок земли, оставляя небольшие клочки по краям. Я не исключаю, что заказчик откажется и от эксплуатируемой крыши в силу ее нецелесообразности. В результате же в окончательном виде мы получим «замечательный» вид на здание, напоминающее заводской цех, местами поднимающийся выше берегов поймы».

Источник: https://v1.ru/text/realty/56949251/

«Жар-Птицу» хотят ощипать в бюджетный котел

Можно ли на участке, выделенном под строительство автостоянки, построить торговый центр?

В арбитражном суде Нижегородской области началось рассмотрение иска к собственникам торгового центра «Жар-Птица» на Советской площади.

Минимущества области пересчитало арендую плату за земельный участок, предоставлявшийся под строительство, и просит 110 млн руб.

Индивидуальные предприниматели Олег Головко, Феликс Верховодов, братья Акатовы и другие собственники с иском не согласны, полагая, что орган власти неправомерно посчитал аренду для объекта торговли по самому дорогому коэффициенту задним числом.

Министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области просит взыскать 110 млн руб.

неосновательного обогащения с шести индивидуальных предпринимателей: Олега Головко, Феликса Верховодова, Элады Нагорной, Максима и Павла Акатовых и Андрея Колобова, владеющих торгово-развлекательным центром «Жар-Птица».

Из всех ответчиков только проживающая во Франции Элада Нагорная, супруга осужденного экс-главы Нижнего Новгорода Олега Сорокина, не прислала в суд своего представителя. Однако суд официально уведомил ее по адресу регистрации ИП, а интересы остальных коммерсантов представлял адвокат Олег Шаронов.

Как выяснилось в суде, областное министерство пересчитало арендную плату за земельный участок, выделенный под строительство ТЦ, в соответствии с постановлением правительства Нижегородской области №247 от 4.05.2016 «Об утверждении Методики расчета арендной платы за земельные участки, расположенные на территории городского округа город Нижний Новгород, находящиеся в собственности Нижегородской области…».

В соответствии с этой методикой годовая арендная плата за не разграниченные по праву собственности участки рассчитывается от их кадастровой стоимости с коэффициентом вида разрешенного использования.

По версии истца, с 3 декабря 2016 года по 12 ноября 2018 года между шестью ИП не были заключены договоры аренды земли под построенными объектами (не только «Жар-­Птицей», но и торговые рядами, а также всеми инженерными сетями).

Дело в том, что до декабря 2016 года действовал заключенный в 2010 году договор аренды земельного участка под строительство ТЦ, а после его расторжения министерство почти два года не перезаключало с собственниками построенной «Жар-Птицы» новый договор.

За это время чиновники произвели расчет «неосновательного обогащения», посчитав арендные ставки по ставке «предпринимательство» с самым высоким коэффициентом 0,059. Как пояснили юристы министерства, на изначальном участке, который впоследствии был размежеван на несколько, построен «многофункциональный комплекс» с инфраструктурой.

«Непосредственно в торговом центре кроме магазинов расположены салоны красоты, многозальный кинотеатр, химчистка, зона банкоматов, подземная автостоянка и офисы. На земельном участке присутствует несколько видов разрешенного использования из категории „предпринимательство“», — перечисляла представитель истца, объясняя расчет по максимальному коэффициенту.

Ответчики возражали против иска и расчетов министерства. «Откуда вы взяли, что у нас здесь банковская и страховая деятельность? Вид разрешенного использования отражается в кадастровом паспорте, он не менялся.

Кроме того, этого земельного участка сейчас нет, он был разделен на четыре участка — как относиться к действующим четырем договорам аренды? Каждый из них содержит свою площадь участка и свои коэффициенты по видам использования», — сообщил представитель собственников «Жар-Птицы» Олег Шаронов.

По его словам, в ноябре 2018 года органы власти заключили договор аренды именно под ТРЦ, противореча своей нынешней судебной позиции. «То есть с 13 ноября 2018 года это был, по мнению министерства, торговый центр. Мы его строили как торговый центр.

А теперь, по вашим словам, оказывается, что до этой даты здесь было деловое управление, банки, страховые и прочее, что было определено на основании какого-то акта осмотра от 30 января 2019 года. Нелогично получается», — сообщил адвокат Шаронов, попросив истца разъяснить их полномочия по самостоятельному определению коэффициентов.

Представитель ответчиков отметил, что на протяжении почти двух лет, за которые власти насчитали собственникам ТРЦ «Жар-Птица» более 100 млн неосновательного обогащения, минимущества не вносило никаких изменений в кадастровый паспорт участка.

В этот период предприниматели исправно вносили арендную плату по фактическому использованию.

В утвержденной облправительством методике коэффициент годовой арендной платы по виду «объекты торговли» составляет 0,02 — почти втрое меньше индекса «предпринимательство».

Юристы мингосимущества подтвердили, что владельцы ТРЦ до заключения договора аренды платили как за участок под торговым центром. По сути, все разбирательство сведется к доказыванию той или иной категорийности земельных участков, связанных с объектам «Жар-Птицы».

В облправительстве считают, что шестеро собственников должны доплатить за спорный период. Но их представитель отметил, что именно министерство виновато в сильном затягивании процесса оформления договоров аренды: ТРЦ был построен еще в 2016 году, а окончательно правоотношения с арендодателем были урегулированы лишь в апреле 2019 года.

Судебные слушания продолжатся 5 сентября. Кстати, арбитражное дело с доначислением арендной платы владельцам ТРЦ не единственное, где минимущества пробует взыскать деньги со ссылкой на региональное постановление №247, постепенно формируя судебную практику.

Предприниматели таким действиям не рады и грустно отшучиваются, что органы власти нашли очередной легкий способ пополнения госбюджета за их счет.

Роман Кряжев

Источник: https://www.kommersant.ru/doc/4046377

Новости экономики и финансов СПб, России и мира

Можно ли на участке, выделенном под строительство автостоянки, построить торговый центр?

Проблема нехватки парковочных мест в Петербурге, и особенно в его центре, хорошо известна. Оборудованных парковок не много.

Чаще всего, и в лучшем случае, они расположены при торговых и офисных центрах и используются арендаторами или посетителями. Однако, и их хватает не всегда.

И большинство автовладельцев вынуждены парковаться на прилегающих улицах, создавая проблемы с движением.

Нет парковки – нет клиента

Парковка как страховка от провала Парковка как страховка от провала В Петербурге существуют разработанные городом нормативы парковочных мест. Если здание не соответствует этим нормам, то объект может не пройти комиссию.

По этим нормативам на объектах культуры, объектах обслуживающей, административной, производственной деятельности, рассчитанной на прием посетителей, к которым относятся бизнес-центры, торговые и торгово-развлекательные комплексы, предполагается наличие 1 машиноместа на 5 сотрудников в максимальную смену, а также 1 машиноместо на 10 единовременных посетителей при их максимальном количестве.

Кроме того, есть классификация, разработанная Гильдией управляющих и девелоперов (ГУД) и классификация, разработанная объединением крупных консалтинговых компаний (Colliers, Knight Frank, Jones Lang La Salle).

“В соответствии с такой классификацией, в бизнес-центрах класса “А” обязательна подземная, крытая многоуровневая наземная или организованная, охраняемая надземная парковка на прилегающей территории, – рассказывает директор по консалтингу и оценке NAI Becar Игорь Лучков. – БЦ класса “B+” требует организованную охраняемая парковка. Для класса “В” такая парковка факультативна”.

Однако, классификация города для выполнения обязательная, а нормы, установленные общественными организациями, носят рекомендательный характер

“Российские нормативы жестче, чем на Западе, – отмечает руководитель отдела проектов и Игорь Лучкованалитических исследований АРИН Зося Захарова, – У нас они не зависят от локации и едины для всех районов города. Конечно, возможности обойти нормативы есть. Например, парковочные места могут быть вне выделенного под строительство участка. В центре города по объективным причинам это явление достаточно распространено”.

Впрочем, арендодатели сами понимают, что без парковок не обойтись. Нет парковки – нет покупателей. Особенно это касается бутиковых торговых центров, рассчитанных на людей, которые передвигаются исключительно на авто. Если нет покупателей, значит, возникает ротация арендаторов и объект стоит полупустой. Итогом отсутствия парковки становится провал проекта.

“За примерами далеко ходить не надо – ТЦ “Априори” на Большом пр. Петроградской стороны, ТЦ “Эсфера” (первые 2 этажа жилого дома холдинга RBI), – говорит руководитель отдела торговых центров Praktis CB Екатерина Немирова. – Парковка – это основной момент, который приходится учитывать при строительстве торгового центра в центре города”.

Нет парковки – иди в класс “С”

Бизнес-центры без собственной парковки также несут убытки. До кризиса нехватка парковочных мест не была в числе решающих факторов при определении размера арендной платы в бизнес-центрах. Сегодня арендаторы стали более требовательны, и предпочтение отдается объектам с паркингами.

“Те бизнес-центры, которые не могут этого предложить, при высокой конкуренции и низком спросе вынуждены удерживать или привлекать арендаторов более низкими ставками аренды”, – говорит Зося Захарова.

ВNAI Becar утверждают, что при сравнении двух аналогичных объектов в одном месте офисы в бизнес-центре без парковки будут сдаваться на 20-30% дешевле.

“Да и вообще, согласно современным стандартам объект без парковки не может быть классифицирован выше класса “С”, – уверен Игорь Лучков.

Догоняем Европу

По сравнению с крупными городами Европы, стоимость парковки в Петербурге пока ниже.

Парковка как страховка от провала “Мы далеко не в десятке городов-лидеров по стоимости парковки, – говорит заместитель директора департамента консалтинга Colliers International Санкт-Петербург Евгения Васильева. – По стоимости паркомест Петербург стоит рядом с такими городами, как Рига, Бухарест, Берлин и Таллинн”.

Впрочем, у Северной столицы есть все шансы догнать и перегнать Европу. Эксперты считают, что единственный вариант для центра города – подземные парковки.

За границей подземные паркинги расположены даже в центре города. Например, в Париже, Барселоне или Лондоне. Строительство подобных сооружений в Петербурге осложняют особенности почвы.

Осложняют процесс развития парковок под землей – грунты.

“Очевидно, что офисные центры должны быть обеспечены необходимым количеством парковочных мест, – говорит Евгения Васильева. – Правда, вопрос цены остается открытым. Если пытаться окупить проект парковки в короткие сроки, то и цены будут соответствующими, то есть высокими”.

Тем не менее, проекты подземных и автоматизированных паркингов начинают появляться.

Пока реализованных проектов крайне мало. Например, трехуровневый подземный паркинг европейского класса на 550 м/м запроектирован в торгово-офисном комплексе “Стокманн Невский Центр”.

Первый в городе автоматизированный паркинг построен в БЦ Bolloev Center. Он позволяет оптимизировать количество мест в крытом паркинге.

Среди заявленных проектов можно выделить проект Quattro Corti, где предусмотрен автоматизированный подземный двухуровневый паркинг на 120 м/м.

Автоматизированная парковка экономит минимум 30% места за счет подъездных развязок. Они здесь не нужны: машина “забирается” с места и переносится в определенную ячейку. Однако стоит она в два-три раза дороже обычных парковок. По словам Игоря Лучкова, стоимость возведения составляет – 10-20 тыс. евро за одно машиноместо.

Попытки придумать что-либо новое в деле размещения автомобилей пока терпят крах.
“Новые идеи? – вопрошает Екатерина Немирова.

– Как раз над этими новыми идеями уже который год думает администрация нашего города. Пока с переменным успехом.

Появляются мысли, например, пересесть на велосипеды как в Китае, построить парковку в виде огромного “колеса обозрения”… Чего только не придумают! Но в реализуемости подобных идей можно усомниться”.

МНЕНИЕ

Парковка как страховка от провала Ольга Земцова, руководитель отдела проектного брокериджа ASTERA St.Petersburg:

Безусловно, наиболее удобным и безопасным видом парковки является наземные паркинги на территории, прилегающей к объекту. Отличными примерами таких объектов являются ТРК “Питер-Радуга”, “МЕГА”, “Северный молл”, “Гранд Каньон” и другие.

В центральной части города или в районах с плотной деловой и коммерческой застройкой отсутствует возможность организации таких парковок из-за нехватки свободных территорий. Возможные варианты решения – строительство подземного или наземного многоуровневого паркинга.

Однако, это технически сложные и отличающиеся высокой стоимостью строительства проекты. Можно строить и многоуровневые автоматические паркинги. Но сложность подобных сооружений не меньше, а стоимость строительства и обслуживания даже выше. Парковку можно устроить и на крышах торговых комплексов.

Но такое устройство потребует дополнительной площади для организации съездов-въездов на крышу.

Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter

Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!

Источник: https://www.dp.ru/a/2010/04/09/Parkovka_kak_strahovka_ot

ТОП-5 скандальных строек торговой недвижимости в Киеве

Можно ли на участке, выделенном под строительство автостоянки, построить торговый центр?

Обзор наиболее резонансных конфликтов вокруг торговых объектов столицы.

В последние годы в Киеве участились громкие скандалы, связанные со строительством торговой недвижимости.

В большинстве случаев они сопровождаются шумихой в СМИ, митингами протестующих против застройки и судебными разбирательствами, но порой дело доходит до кровавых стычек.

Редакция RAU вспоминает наиболее резонансные случаи конфликтов вокруг строительства торговых центров и магазинов.

ТЦ Le Boulevard на Осокорках

Один из наиболее масштабных конфликтов произошел вокруг строительства ТЦ Le Boulevard рядом со станцией метро Осокорки. В прошлом году противники возведения двухэтажного торгового центра площадью 3 900 кв.

м несколько раз сносили установленный застройщиком забор и протестовали против стройки, перекрывая проспект Бажана и сжигая шины. Апогеем конфликта стали массовые столкновения протестующих и нанятых застройщиком охранников.

В ходе беспорядков различные травмы получили около 30 активистов и 15 правоохранителей.

После массового побоища мэр Киева Виталий Кличко пообещал не допустить строительства ТЦ Le Boulevard, а позднее Киевсовет расторг договор аренды земельного участка на Осокорках с застройщиком торгового центра – компаний Скай-Буд ЛТД.

Казалось, что на этом конфликт будет исчерпан. Однако уже весной текущего года Хозяйственный суд Киева встал на сторону стройкомпании и признал незаконным решение Киевсовета.

И хотя какие-либо строительные работы на участке пока не возобновлялись, судя по всему, в этой истории пока рано ставить точку.

ТРЦ Oazis возле метро Героев Днепра

Когда появилась информация, что на кольце при выходе со станции метро Героев Днепра вместо ранее снесенных МАФов будет построен торгово-развлекательный центр, многие жители микрорайона были, мягко говоря, недовольны.

Мол вместо одних торговцев, мешающих проходу к станции метрополитена, появятся другие. Противники возведения ТРЦ также высказывали опасения, что масштабные строительные работы могут повредить помещения и коммуникации столичной подземки.

Кроме того, активисты сетуют на то, что общественных слушаний по поводу строительства не проводилось, а сама застройка ведется с нарушениями.

В то же время, в департаменте градостроительства и архитектуры Киевской горгосадминистрации говорят, что застройщик – компания Еликон ЛТД – получила необходимые для строительства разрешительные документы.

К тому же, изначально разработанная концепция проекта предполагала, что ТРЦ не будет мешать входу и выходу пассажиров. Трехуровневый торговый центр площадью 10 000 кв.

м планировалось построить над кольцом, а внутри оставить свободный проход с зонами отдыха, фастфудами и небольшим фонтаном в центре.

Однако намерен ли застройщик реализовывать именно этот проект ТРЦ, да и будет ли он возведен вообще, пока говорить рано. Оболонские активисты создали инициативную группу и уже занимаются поиском нарушений строительного, природоохранного и земельного законодательства при возведении объекта.

Ашан на Позняках

Еще в 2015 году директор Иммошан Украина (входит в состав французской группы Auchan) Филипп Бертере в комментарии агентству Интерфакс-Украина заявлял, что в конце 2016 – начале 2017 года компания планирует открыть первую очередь торгово-развлекательного центра с рабочим названием KIdeal в жилом массиве Позняки. Тогда Бертере уточнял, что общая площадь первой очереди ТРЦ KIdeal, вместе с супермаркетом Ашан, составит около 20 000 кв. м, арендная – около 6 000 кв. м.

Впрочем, пока активные строительные работы на земельном участке в микрорайоне Позняки-4а, где должен появиться Ашан, так и не начались. Поэтому введение торгового центра в эксплуатацию в заявленные руководством Иммошан Украина сроки выглядит крайне маловероятным. Более того, местные жители всерьез намерены помешать планам французской группы по строительству ТРЦ.

Ведь ранее, согласно плану застройки микрорайона Позняки 4-а, разработанному в рамках Генерального плана Киева до 2020 года и утвержденному в 2005 году, здесь должны были построить школу и поликлинику.

Не удивительно, что новый план застройки, утвержденный Киевсоветом в 2012 году и предусматривающий строительство на месте объектов соцназначения торгового центра, вызвал недовольство жителей микрорайона.

В Иммошан Украина уверяют, что компания прислушалась к рекомендации киевских властей и рядом с ТРЦ, на специально выделенном участке намерена построить детский садик. Но будет ли этого достаточно, чтобы местные жители не противостояли строительству торгового центра, пока не ясно.

Billa на улице Черновола

Компания Билла-Украина собиралась открыть новый супермаркет на цокольном этаже жилого дома №27 по ул. Черновола в Киеве.

Однако преградой на пути планов ритейлера стали местные жители, которые подали иск против владельца помещения и компании Билла-Украина.

Причиной иска стало то, что согласно строительной документации, на месте планируемого супермаркета ранее был предусмотрен паркинг для жителей.

В ходе рассмотрения дела в суде, противники передачи помещения под магазин отмечали, что в соответствии с действующим законодательством на цокольном этаже жилого дома нельзя обустраивать магазин розничной торговли общей площадью более 700 кв. м, в то время как площадь, которую планировал занимать супермаркет, была большей — 1109,2 кв. м. Также жильцы обращали внимание и на ряд других норм, которые могли быть нарушены в случае размещения супермаркета Billa на месте парковки.

В итоге владелец паркинга не сумел подтвердить законность изменения функционального назначения помещения и размещения в нем супермаркета, а суд встал на сторону жильцов дома.

ТРЦ Respublika на Кольцевой дороге

ТРЦ Respublika начал строиться еще в 2012 году и после открытия должен был стать самым большим торгово-развлекательным объектом столицы с общей площадью в 300 000 кв. м и торговой — 135 000 кв. м.

Изначально, проект с общим объемом инвестиций в более чем $300 млн планировали открыть в октябре-ноябре 2014 года.

Ритейлеры, многие из которых уже подписали договора аренды помещений, должны были представить здесь новые масштабные концепции.

Однако реализовать их в намеченные сроки было не суждено. И хотя на этот раз обошлось без мордобоя, перипетии вокруг Respublika имели не меньший резонанс, чем другие истории в нашем обзоре.

Для начала открытие ТРЦ несколько раз переносили, а летом 2015-го стало известно, что объект Дмитрия Фирташа находился в залоге у Национального банка Украины и, став участником процесса падения другого актива бизнесмена —  Надра Банка — может быть продан на аукционе.

Впрочем, торги по продаже ТРЦ, готовность которого составляет более 80%, не состоялись до сих пор и даже сроки их проведения пока неизвестны.

Также не понятно, какой будет стоимость объекта и кто может стать покупателем столь крупного ТРЦ, а соответственно – что будет с крупнейшим торгово-развлекательным центром страны и когда он сможет открыть двери для посетителей.

Источник: https://rau.ua/ru/development/bolshie-strojki/top-5-skandalnyh-stroek/

Выкупа нет – Компания Айрата Сулейманова проиграла мэрии спор за 10 га земли на трассе – Коммерсантъ (Уфа) – Издательский Дом КоммерсантЪ

Можно ли на участке, выделенном под строительство автостоянки, построить торговый центр?

Уфимскому предпринимателю Айрату Сулейманову не удалось через арбитражный суд доказать право на льготную приватизацию 10 га земли на трассе Уфа—Шакша, где стоит принадлежащий ему торговый центр «Юлдаш».

Компания «Меркурий», принадлежащая господину Сулейманову, пыталась выкупить землю за 25% кадастровой стоимости, то есть ориентировочно за 13,6 млн руб.

Однако сначала в мэрии отказали, так как часть участка расположена в защитной зоне водоканала, а затем суды указали, что причин для льготной приватизации нет, так как арендатор застроил лишь 5% арендованной территории. По мнению юристов, смысла оспаривать решение суда нет, но бизнесмен может попытаться выкупить участки, предварительно их размежевав.

Владелец нескольких торговых центров в Уфе Айрат Сулейманов не успел воспользоваться правом льготного выкупа за 25% от кадастровой стоимости участка площадью 10 га, арендованного у мэрии на 49 лет в 2011 году.

Участок, расположенный вдоль дороги Уфа—Шакша, был арендован для строительства логистического центра. Фактически на нем построен торговый комплекс «Юлдаш» площадью 5,65 тыс. кв. м и котельная площадью 114 кв. м.

В удовлетворении иска бизнесмена к мэрии отказали арбитражные суды двух инстанций — апелляционный и кассационный суды, хотя арбитражный суд Башкирии в декабре 2018 года поддержал позицию предпринимателя.

Айрат Сулейманов хотел выкупить участок за 13,6 млн руб. С предложением выкупа земли за 25% от его кадастровой стоимости, которая действовала для арендаторов, обратившихся до 1 июля 2015 года, предприниматель вышел к мэрии сначала 19 июня 2015 года, но не получил ответа.

Во второй раз он направил предложение в июле 2018 года, следует из материалов арбитражного дела. На этот раз в мэрии отказали, обосновав решение тем, что участок расположен на территории второго пояса зоны санитарной охраны источников водоснабжения (Северного водозабора).

Чем обусловлен трехлетний перерыв в обращениях компании в мэрию, в материалах дела не уточняется.

Кадастровая стоимость участка, по данным Росреестра, составляет 54,3 млн руб.

Айрату Сулейманову принадлежат также торгово-гостиничный центр «Меркурий» (расположен на территории бывшего Колхозного рынка в Уфе), торговый центр «Караван» и «Центральный рынок» в Белебее.

Суд первой инстанции в декабре 2018 года занял сторону бизнесмена. Он указал, что арендатору принадлежат на участке объекты недвижимости. При этом доводы мэрии о том, что площадь объектов соразмерна всего 5% площади участка и что земля расположена в водоохранной зоне, суд счел неубедительными.

На этом процессе представитель «Меркурия» заявил, что компании нужен весь участок, чтобы построить стоянки, парковки, контейнерные и погрузочно-разгрузочные площадки, организовать проезды. Однако вышестоящие суды, куда обратилась администрация, признали принадлежность участка к землям, ограниченным в обороте.

Кроме того, суд отметил, что арендатор не исполнил условия арендного договора, согласно которому должен был построить на этой территории экологический агромаркет со встроенной административной частью, торговый павильон «Все для сада и дома», два складских комплекса, центр флористики, универсальный выставочный павильон, станцию техобслуживания, автомойку, гостиницу с кафе, хозблок и ярмарочную площадку. Желание истца получить участок целиком для эксплуатации ТЦ «Юлдаш» и котельной, указал суд, «объективно свидетельствует о том, что площадь (участка) явно превышает площадь, необходимую для функционирования данных объектов».

Напомним, что ранее другая компания Айрата Сулейманова, ООО «Орбита», пыталась по той же схеме выкупить у города 31 га земли возле поселка Зинино, где построила небольшой объект площадью около 1 тыс. кв. м вместо логистического комплекса площадью 20 га. Выиграв дело в первой инстанции, «Орбита» проиграла две последующие.

Дозвониться до Айрата Сулейманова вчера не удалось: он не отвечал на телефонные звонки.

Управляющий партнер компании Art Estate Group Роберт Тагиров отмечает, что, насколько ему известно, «Меркурий» хотел исполнить условия договора по строительству логистического центра полностью, но помешал экономический кризис.

Рыночную стоимость спорного участка эксперт оценивает в пределах 500 млн руб. с учетом стоимости инженерных сетей. При этом он сомневается в спросе за эту цену, так как вряд ли участок заинтересует кого-то, кроме арендатора.

«Без сетей, для стороннего игрока, участок не представляет интереса»,— заключил господин Тагиров.

Старший партнер юридической фирмы Intellect Роман Речкин отмечает, что выходом для арендатора может быть выдел земельного участка, необходимого для обслуживания зданий. «Разумеется, выделенный участок не должен находиться в водоохранной зоне.

Если это невозможно физически, то о приватизации можно забыть»,— отмечает эксперт.

Обжаловать решения судов, полагает господин Речкин, бесполезно: «Учитывая более чем мотивированные постановления апелляции и кассации, Верховный суд не возьмет это дело на рассмотрение».

Булат Баширов

Источник: https://www.kommersant.ru/doc/4111757

Типичные ошибки девелопмента в сегменте торговой недвижимости

Можно ли на участке, выделенном под строительство автостоянки, построить торговый центр?

Такие понятия, как юридическая чистота участка, его функциональное назначение и вид разрешенного использования являются общепринятыми и понятными категориями. Однако наряду с этими характеристиками для проекта строительства торгового центра существуют и другие важнейшие факторы, которые нужно учитывать.

Ресурсное качество участка

Как показывает практика, крайне важно учитывать количество квадратных метров, которые разрешено построить на данном участке согласно ГПЗУ.

Земельный участок по своим маркетинговым качествам, включающим зону охвата, покупательную способность населения в зоне охвата, транспортную доступность, возможность организации парковки, пригоден для строительства торгового центра определенного формата, для которого, в свою очередь, строго задан минимальный размер здания.

К физическим ограничениям участка относится, прежде всего, его размер, который влияет на организацию достаточного по объему паркинга. Конфигурация площадки должна позволить разместить здание достаточно правильной формы.

Не менее значим рельеф участка: покупая площадку со значительным понижением или повышением уровня, следует просчитать возможность использования перепада – например, в организации дополнительного уровня парковки.

Есть прецеденты, когда собственник, чтобы не нести лишние затраты на выравнивание площадки, проектирует торговый центр с разным уровнем пола, что приемлемо не для всех форматов торгового центра. При грамотном подходе к проектированию, иногда в такой площадке с неспокойным рельефом можно найти преимущества.

При оценке размера и конфигурации земельного участка крайне важно предусмотреть достаточную разгрузочно-погрузочную зону. Иногда собственники ставят проектировщикам задачу «вывести максимальное количество торговых площадей на участке», а зона разгрузки потом проектируется «по остаточному принципу». Это влияет на возможность эксплуатации ТЦ. 

Паркинг

Организация парковки и предоставление достаточного количества парковочных мест – ключевой вопрос при создании торгового центра. Желая максимально увеличить торговые площади, собственники часто «уходят» под землю и делают один или два уровня подземного паркинга.

Далеко не всегда экономика торгового центра способна выдержать такие затраты. Иногда выгоднее сделать меньшую общую площадь и ограничиться наземной и/или многоуровневой парковкой.

В то же время отсутствие достаточного количества парковочных мест не только с точки зрения требований СНИП, но и с точки зрения требований рынка может стать гибельным для проекта. 

Транспортная доступность и видимость участка

Для крупного ТЦ ключевое значение имеет расположение на первой линии шоссе и хорошая видимость. Однако нужно еще учесть и возможность организованного въезда и выезда на трассу.

В подавляющем числе случаев согласующие инстанции будут предлагать строительство сложных развязок «бабочек», что может быть несопоставимо с планируемым бюджетом проекта. В практике есть интересные решения проблемы удаленности участка от первой линии.

Например, можно разместить яркую и заметную навигацию на подъездах к ТЦ. 

Инженерное обеспечение объекта

Как и для любого проекта, при строительстве торгового центра важен вопрос получения необходимых инженерных нагрузок. Наиболее существенна электроэнергия. До начала проекта необходимо удостовериться, какие нагрузки необходимы для выбранного формата ТЦ, и убедиться в возможности получения этих условий. 

Ошибки маркетинга

Ключевым фактором при принятии решения о строительстве торгового центра является выбор его формата. Грамотное определение зоны охвата, количества возможных посетителей, уровня их покупательной способности, уровня «среднего чека», оценка конкурентной среды – залог успешности объекта. Аналитики настоятельно рекомендуют привлекать специализированные консалтинговые компаний.

Усиление конкуренции на рынке торговых центров требует заблаговременной оценки маркетинговой привлекательности участка. Только реальная готовность арендаторов рассматривать будущий проект может быть гарантией того, что участок и формат торгового центра выбраны верно.

Лучше уже на стадии принятия решения о покупке земельного участка провести общение с потенциальными арендаторами. Тем не менее, в практике известны проекты, в которых работа по формированию концепции заполнения проводилась уже в процессе строительства.

В одном из проектов в результате проведенных маркетинговых работ была сформирована специализированная концепция спортивно-развлекательного ТЦ, где якорными арендаторами выступили мультиплекс и фитнес-центр с бассейном, а арендаторами торговой галереи – специализированные магазины товаров для спорта, туризма и отдыха. 

Ошибки проектирования

При выборе проектной команды необходимо проверить наличие у проектировщиков опыта работы в сегменте ритейл, поскольку это требует правильной организации движения людских потоков, входов, выходов, лифтовых зон, общественных зон. В этом отношении архитектурный проект имеет прямое влияние на маркетинговые характеристики торгового центра, его потенциал в плане заполняемости арендаторами и посещения покупателями.

Не менее важно грамотное управление процессом проектирования.

Началом этого процесса является подготовка ТЗ на проектирование, цель которого правильно определить общую площадь и формат торгового центра, задать необходимое соотношение общих и полезных площадей, определить этажность объекта, высоту этажей, расположение функциональных зон, заложить требуемые будущими арендаторами технические параметры, а также необходимый стандарт инженерного оборудования.

Помощником в процессе формирования ТЗ и управления процессом проектирования может выступать привлеченная девелоперская или консалтинговая компания, которая будет представлять интересы собственника и обсуждать с архитектором проекта детали и возможные компромиссы. Для коммерческой эффективности ТЦ важно правильное соотношение общих и арендуемых площадей: с одной стороны, это создаст максимальный денежный поток с аренды, с другой – позволит не нарушить правила организации движения потоков посетителей.

Достаточно интересным вопросом является архитектура торгового комплекса.

Да, ничем не выделяющиеся «bigbox» торговые комплексы тоже успешны, но не хочется нивелировать значение эстетики, особенно для проектов в центре города.

Но нужно помнить, что из-за достаточно дорогой земли и чувствительности бюджета к любым дополнительным расходам, принятие решения в пользу архитектурных изысков может быть экономически неэффективным. 

Фудкорты

В каких-то ТЦ предприятия общепита выступают в качестве необходимой инфраструктуры: посетители проводят там значительное количество времени, и им необходима возможность отдохнуть и перекусить. В других фудкорт  является самостоятельным «якорем», который привлекает своих посетителей в торговый центр.

Это нужно учитывать при проектировании. Если ресторанная зона – «якорь», ее можно разместить в удалении от основных потоков посетителей: люди бывают готовы, например, подняться на более высокий этаж.

В случае же, если общепит выполняет инфраструктурную роль, точки питания лучше располагать в более доступных зонах, чтобы не приходилось их искать.

Расширение ТЦ в границах земельного участка

При большом спросе арендаторов на дополнительные площади и востребованности посетителями собственники ТЦ нередко задумываются о реализации второй очереди объекта. Но нужно учесть целый ряд факторов.

В частности, позволяет ли земельный участок разместить новые торговые площади, есть ли возможность расширить его за счет приобретения соседних территорий, позволяет ли конфигурация участка создать эффективную архитектуру и грамотно объединить оба блока торгового центра – старого и строящегося.

Если изначально при проектировании не было предусмотрено фазирование объекта, то приобретение дополнительной земли, необходимость увеличить размер парковки может вылиться в существенные расходы. Заранее стоит убедиться в экономической  эффективности расширения.

Для менее успешных объектов строительство второй фазы иногда становится способом выживания.

Реконцепция объекта, включающая строительство дополнительных площадей, часто является практически единственной возможностью повысить эффективность объекта и вывести его на желаемый уровень рентабельности.

При условии учета изменения конкурентной среды, зоны охвата, численности и покупательской способности населения. 

Исправление ошибок

Любая ошибка в подборе участка, определении ТЭПов здания, в формате, либо концепции торгового центра влияет в большой или меньшей мере на доходность проекта. Цена ошибки может оказаться очень высокой. Далеко не всегда исправимы ошибки проектирования.

В качестве примера может служить треугольная конфигурация здания, которая влечет за собой потери арендуемой площади, «тупиковые» зоны, снижающие проходимость, ошибочная высота потолка, ограничивающая возможности сдачи в аренду, ошибки с организацией парковки.

К фатальным ошибкам можно отнести неверный в принципе выбор участка в плане местоположения и транспортной доступности. Это приводит к отсутствию потоков посетителей и интереса арендаторов.

Но некоторые категории ошибок исправимы: путем корректировки концепции проекта, репозиционирования ТЦ, внесения элемента специализации.

Арендатор.ру

Источник: https://kazned.ru/article/2613

Юр-решение
Добавить комментарий