Может ли банк продать дом, который находится в ипотеке, если земля в собственности?

Прощай, ипотека

Может ли банк продать дом, который находится в ипотеке, если земля в собственности?

Рассказываем о том, как можно продать заложенную по ипотечному кредиту квартиру и рассчитаться с долгом

Анна Беликна/Интерпресс/ТАСС

Необходимость продать ипотечную квартиру может возникнуть неожиданно. Например, в связи с финансовыми трудностями у заемщика или если отпала надобность в приобретении квартиры. В большинстве случаев залоговое жилье реализуется с целью улучшения жилищных условий, переезда в более просторную квартиру или другой район, считают в компании «Метриум».

Доля ипотечных квартир составляет 7–10% от общего объема предложения на вторичном рынке Москвы, сообщила управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. Таким образом, почти каждая десятая вторичная квартира продается с обременением по ипотеке (в залоге у банка).

Если заемщик больше не может нести долговые обязательства, он вправе продать залоговую квартиру. Однако найти покупателя, который согласится иметь дело с ипотечным имуществом, не так просто.

«Каждому хочется купить квартиру без долгов и обязательств, а таких объектов на вторичном рынке предостаточно», — говорит руководитель отдела ипотеки и кредитов компании «НДВ-Супермаркет недвижимости» Ирина Ячменева.

Согласия кредитора при такой схеме не требуется, но должнику следует предупредить банк о досрочном погашении кредита. Стороны заключают предварительный договор купли-продажи или договор задатка.

Одновременно заемщик получает от покупателя сумму, равную остатку долга по ипотеке. На эти средства он выплачивает кредит и получает в банке справку об отсутствии задолженности и закладную на квартиру.

Далее ему необходимо подготовить пакет документов — паспорт, заявление о снятии обременения, закладную, свидетельство о регистрации права собственности или выписку из ЕГРН. «Росреестр проверяет заявку, и если все документы в порядке, то обременение с квартиры снимается. Завершающим этапом становится подписание уже основного договора купли-продажи», — объясняет Мария Литинецкая.

Заемщику останется лишь переоформить недвижимость на нового собственника и получить свои деньги. Следует иметь в виду, что за досрочное погашение кредита банк может потребовать комиссию, рассказывает старший юрист независимой юридической группы «Стрижак и Партнеры» Александр Лысяков.

Есть и другой вариант — заключение трехстороннего договора с участием кредитора. Для потенциального покупателя эта схема надежнее. В первом случае желающий приобрести залоговую недвижимость рискует остаться без денег и квадратных метров.

«Есть вероятность того, что, погасив задолженность, продавец откажется от переоформления квартиры. Конечно, с большой вероятностью суд встанет на сторону потерпевшего (покупателя).

Вот только возврат уже внесенных средств может растянуться на неопределенное время», — говорит Мария Литинецкая.

Чтобы получить согласие банка на продажу недвижимости, нужно написать заявление в свободной форме в любом удобном отделении банка, объясняет начальник управления ипотечного кредитования МКБ Ирина Простакова.

Деньги будущего собственника квартиры при этом закладываются в две депозитные ячейки.

Средства в первой принадлежат залогодержателю и предназначены для погашения долга по ипотеке, во второй — для выплаты оставшейся части заемщику.

«После этого регистрируется договор и предоставляются документы для раскрытия первой ячейки. Вслед за полным досрочным погашением ипотеки банк снимает обременение и раскрывает продавцу ячейку с разницей между стоимостью квартиры и остатком по ипотеке», — рассказывает Ирина Простакова. Таким образом, погашение залога происходит одновременно с переходом права собственности.

Другой способ — купить не квартиру, а ипотечный кредит. В этом случае новый покупатель переоформляет на себя обязательства по ипотеке, в результате чего происходит смена ипотечного заемщика и переход права собственности.

Процедура перекредитования почти не отличается от обычного оформления ипотеки. Покупатель точно так же предоставляет в банк пакет документов для рассмотрения его кандидатуры.

«Если клиент соответствует условиям, составляется новый договор.

Согласно этому документу жилье продолжает оставаться в банковском залоге, но деньги по кредиту выплачивает уже другой клиент», — объясняет Ирина Ячменева из «НДВ».

В таком случае перерегистрацию обременения в Росреестре из-за смены владельца производит сама кредитная организация. А от прежнего заемщика потребуется только подписать дополнительное соглашение о переуступке долгового обязательства.

«Однако этот способ не всегда выгоден для будущего покупателя, так как вместе с необходимостью погашения основного долга и процентов могут перейти и другие обязательства. Например, по погашению неустойки в связи с ненадлежащим исполнением договора», — предупреждает Александр Лысяков.

Отказаться от участия в продаже

При таком способе банк будет вести сделку от начала и до конца — участие заемщика не потребуется. Эта схема подходит тем собственникам, которые по каким-либо причинам не могут лично контролировать продажу залоговой квартиры. Например, из-за переезда в другую страну, длительной командировки или проблем со здоровьем.

Тогда банк самостоятельно организует поиск покупателя и проводит сделку купли-продажи.

При этом кредитор берет на себя подготовку всех документов, занимается оценкой стоимости недвижимости, ее страхованием и снятием обременения в Росреестре.

Бывшему собственнику останется лишь поставить свои подписи. А положенный ему остаток суммы можно забрать из банковской ячейки сразу после регистрации сделки.

Если же дело дошло до суда, то кредитор почти наверняка будет реализовывать квартиру сам, предупреждает эксперт «Юридического бюро № 1» Юлия Комбарова. «Банк может добиться права на взыскание залогового имущества. В этом случае квартира будет продаваться в рамках исполнительного производства», — добавляет генеральный директор компании «Современная защита» Леонид Файнберг. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5bac999a9a79477bec0b4c9b

Особенности продажи земельного участка в ипотеке

Может ли банк продать дом, который находится в ипотеке, если земля в собственности?
У продавцов ипотечных квартир не возникает сложностей с поиском покупателей. Такая практика на рынке недвижимости существует давно, и участники сделки редко имеют предубеждение против ипотечного обременения.

Земельный участок, находящийся в ипотеке — более сложная тема. Получить кредит на покупку земли труднее, чем взять у банка деньги на приобретение дома или новостройки.

Продать земельный участок с обременением можно, однако придется находить общий язык с кредитором и с покупателем, чтобы довести сделку до конца.

Законодательная база по ипотеке на земельный участок

Чтобы купля-продажа прошла без нарушений, в первую очередь нужно изучить законы, которые регулируют отношения физических и юридических лиц в области земельного права. Процедура регистрации перехода права собственности на земельный участок с обременением определяется Федеральным законом № 122 от 21.07.97 г.

Если с земельным участком когда-либо производились операции разделения, выделения долей, перераспределения или объединения, необходимо изучить следующие акты:

  1. Статья 11.4 ЗК РФ. Разделение земельного участка.
  2. Статья 11.5 ЗК РФ. Выдел земельного участка.
  3. Статья 11.6 ЗК РФ. Объединение земельных участков.
  4. Статья 11.7 ЗК РФ. Перераспределение земельных участков.

Правила возникновения и сохранения прав и обременений на образуемые и измененные земельные участки устанавливает статья 11.8 ЗК РФ. Данная статья опирается на сведения, указанные в статьях 11.4-11.

7. Взаимоотношения банка и заемщика также имеют правовую основу. Подробности о правах и обязанностях залогодателя и залогодержателя можно найти в Федеральном Законе об ипотеке (залоге недвижимости).

Кроме всего прочего, ограничения на использование земли могут накладывать органы местного самоуправления. Пример — земельный сервитут: пешая тропа или автодорога, проложенная через частные владения. Собственник участка с сервитутом имеет право пользоваться им и продавать его. Подобное обременение может доставить владельцу немало хлопот.

Как проверить обременение на земельном участке

Когда гражданин оформляет ипотеку на земельный участок, соответствующее залоговое обременение регистрируется в Росреестре. Наличие обременения не позволит собственнику продать или подарить объект залога без согласия залогодержателя. Для банка единственный весомый повод снять обременение — полное погашение ипотечной задолженности.

При этом не имеет значения, досрочно произведена выплата или по графику. Теоретически банк может согласиться на смену собственника с передачей последнему долговых обязательств от бывшего владельца. Однако для этого кредитор должен убедиться в платежеспособности нового хозяина.

Обычно кредитор предпочитает «отпускать» землю только после того, как кредит окончательно закрыт.

Все сведения об объектах недвижимости РФ собраны в Едином государственном реестре прав. Чтобы проверить наличие и характер обременения объекта, обратитесь в Росреестр. Сделать это можно онлайн на официальном сайте организации. Если выписка из ЕГРП нужна вам в бумажном виде, рекомендуем посетить ближайший МФЦ или офис Росреестра.

В обоих случаях вам потребуется знать точный адрес земельного участка или его кадастровый номер. Заказ выписки через Росреестр обойдется в 150 рублей за электронную версию, и в 200 рублей за бумажный документ. Срок ожидания составляет 2 дня в Росреестре и 3 дня при заказе документа через МФЦ.

Выписку выдадут любому человеку, не обязательно собственнику, достаточно предъявить паспорт.

Проверить наличие обременения несложно. Несмотря на доступность этой услуги, недобросовестные продавцы умудряются обманывать покупателей и продают им участки, ограниченные правами третьих лиц и организаций. Единственный способ избежать подобных махинаций — проверять юридическую чистоту на каждом этапе сделки. Покупатель может сделать это самостоятельно или нанять специалиста.

Как снять обременение с участка

Кроме кредитного обременения, существуют и другие виды ограничений на сделки с земельным участком:

  • аренда — если срок договора превышает полгода, собственник и арендатор обязаны зарегистрировать свои отношения в Росреестре;
  • земельный сервитут — когда право пользования участком ограничено актом местного самоуправления;
  • арест земельного участка — если владелец задолжал, приставы по суду могут ограничить сделки с его собственностью.

Информацию обо всех существующих ограничениях вы найдете в выписке из ЕГРП по конкретному объекту. Ипотека на участок возникает в силу кредитного договора или договора займа. Чтобы снять с участка обременение по ипотеке, необходимо совершить следующие действия:

  • заемщик уведомляет банк о намерении досрочно закрыть кредит и узнает точную сумму задолженности;
  • проводится полное погашение долга по кредиту;
  • после того, как последний платеж зачислен, нужно составить заявление в банк о снятии обременения с участка;
  • представитель банка и владелец участка вместе обращаются в Росреестр для подачи необходимых документов. В другом случае сотрудник банка может отдать владельцу закладную с отметкой банка о погашении ипотеки и справку об отсутствии долга. Далее собственник самостоятельно обращается в регистрационную палату для снятия обременения.

В Росреестре необходимо предъявить следующие документы по земельному участку и закрытой ипотеке:

  • кредитный договор;
  • заявление о досрочном погашении;
  • закладную с отметкой банка;
  • справку об отсутствии задолженности;
  • официальное согласие банка на снятие обременение с объекта залога.

Только после внесения новой записи в ЕГРП земельный участок станет свободным от залогового обременения. После этого его можно продать или подарить новому хозяину без разрешения банка — ведь все обязательства заемщика перед кредитором погашены.

Порядок купли-продажи для участка с обременением

Вы планируете приобрести участок, который находится в залоге у банка. Единственный способ снять залог — погасить задолженность перед кредитором. У покупателя есть два пути:

  • долг перед банком закрывает продавец. Средства на это он может получить от покупателя в качестве задатка за участок. После этого обременение снимается, и происходит регистрация сделки купли-продажи;
  • покупатель планирует самостоятельно выплатить долг банку.

Рассмотрим первый вариант. Продавец и покупатель могут заключить договор аванса или задатка, согласно которому внесенная покупателем сумма будет зачтена как часть стоимости земли при полном расчете по договору купли-продажи. Схема сделки:

  1. Продавец и покупатель заключают договор задатка.
  2. Покупатель передает продавцу сумму, необходимую на погашение долга по ипотеке.
  3. Продавец закрывает долг и получает от банка документы, необходимые для снятия обременения.
  4. Продавец и покупатель заключают сделку купли-продажи после того, как обременение снято в Росреестре.
  5. Право собственности переходит к новому владельцу.
  6. Продавец получает остаток суммы.

Каждая сделка индивидуальна. Однако стоит подробнее остановиться на некоторых моментах приведенной выше схемы. При внесении предоплаты более безопасным для покупателя является договор задатка.

Аванс с юридической точки зрения может означать предоплату, которая не входит в стоимость объекта. К тому же если продавец передумает продавать землю, он обязан вернуть задаток продавцу.

Аванс может быть невозвратным — все зависит от особенностей составления авансового договора.

Второй момент — необходимо сократить интервал между погашением ипотеки и сделкой купли-продажи до минимума. Чтобы продавец не исчез, можно заключить с ним договор купли-продажи у нотариуса.

Можно оформить на нотариуса доверенность, чтобы юрист подал документы сначала на снятие обременения, а затем на перерегистрацию прав.

Так сделка будет максимально защищена от мошенничества со стороны продавца.

Третий момент — окончательный расчет с продавцом. Юристы рекомендуют передавать деньги после того, как переход права собственности был зарегистрирован в Росреестре. Оптимальный способ — аккредитив с ограниченным доступом или банковская ячейка.

Например, перед подачей документов в Росреестр покупатель и продавец идут в банк, где покупатель закладывает деньги в ячейку. При расчете через аккредитив покупатель переводит на определенный счет необходимую сумму.

Право доступа к счету у продавца появляется после получения выписки из ЕГРП, согласно которой перерегистрация права на земельный участок произошла успешно.

Рассмотрим второй вариант, когда покупатель готов купить участок вместе с долгами. Заемщик и покупатель обращаются с соответствующим заявлением в банк. Кредитор запрашивает у потенциального собственника дополнительные документы и оценивает его надежность в качестве нового заемщика. Если банк принимает положительное решение, кредит переоформляется на нового владельца.

Перерегистрация собственника в Росреестре также проходит под контролем представителя банка, поскольку участок обременен залогом. Данный вариант подходит, если у покупателя нет достаточной суммы наличными, но есть хороший кредитный потенциал и желание приобрести землю. Однако банку более выгодно получить погашение досрочно, чем переоформлять кредит на нового заемщика.

Как продать земельный участок, если покупатель берет ипотеку? Даже если сам участок не находится под обременением, участников сделки ждут определенные сложности. Банк принимает в качестве залога только ликвидные объекты.

Гектар земли в чистом поле с точки зрения кредитора менее интересен, чем участок в коттеджном поселке.

Если покупатель берет ипотеку на землю, ему нужно сначала получить одобрение заявки в банке, а затем найти объект, который устроит банк и будет принят в качестве залога.

Как продать дом, если земля в ипотеке

Недвижимые строения, расположенные на участке, принадлежат собственнику участка. При этом продать дом без участка невозможно. Пример: Иван взял в ипотеку участок, построил на нем дом, зарегистрировал его по всем правилам и хочет продать постройку. Если в договоре ипотеки нет особых оговорок касательно прав на постройки на участке, построенный дом обременен ипотекой в силу закона.

Чтобы продать постройку, Ивану потребуется снять обременение с участка — погасить ипотеку. Можно договориться с банком и написать обязательство о погашении долга в определенный срок после сделки купли-продажи дома. Тогда кредитор может дать согласие на сделку. Иначе не получится — строение следует судьбе земельного участка, на котором оно расположено.

Источник: http://ipotekar.com/articles/osnovy_ipoteki/p678-osobennosti_prodazhi_zemeljnogo_uchastka_v_ipoteke/

Земельная ипотека. Особенности покупки участков в кредит на сайте Недвио

Может ли банк продать дом, который находится в ипотеке, если земля в собственности?

Иметь свой дом за пределами города – мечта практически каждого. Особенно это актуально для жителей крупных мегаполисов, обитающих в среде постоянного шума, пыли, выхлопных газов и тяжелого производства. Однако, далеко не все имеют достаточно средств для того чтобы воплотить идею загородной недвижимости в жизнь. В этом случае может выручить ипотека.

Ипотечное кредитование загородной недвижимости еще не получило широкого распространения из-за сложности оформления пакета документов, в сравнении с другими видами кредитов, но с каждым годом набирает все большую популярность. Например, покупая землю сельскохозяйственного назначения, составляющую большие дорогостоящие территории и паи, фермеры, не обойдутся без такого займа.

Ипотека на землю — это специальный вид кредитования, где залоговым имуществом выступает сам земельный участок (приобретаемый или тот, что уже находится в собственности). Понятие «земельная ипотека» подразумевает покупку земли под постройкой. Нередко бывает, что покупка земли и дома оформляется разными ипотеками – обычной и земельной, отдельными сделками, с разными сроками выплат.

Как оформить ипотеку на землю?

Далеко не на каждый приобретаемый участок можно оформить ипотеку. Банки неохотно заключают подобные сделки. Это связано с тем, что, как правило, под залог покупатели оставляют саму землю, и не всегда возможно быстро и выгодно ее продать, при неисполнении заемщиком обязательств.

Поэтому ипотеку предоставляют преимущественно крупные банки, такие как:

  • «Россельхозбанк»;
  • «РосЕвроБанк»;
  • «ВТБ 24»;
  • «Сбербанк»;
  • «Запсибкомбанк» и другие.

Какие земли можно приобрести посредством ипотеки?

При помощи подобного займа можно стать владельцем:

  1. участка под ИЖС;
  2. территории под строительство дачи (в различных садовых товариществах);
  3. земли для организации личного хозяйства.

А вот сельхозземлю не всегда получится приобрести таким путем. Обычно для этого используются классические схемы кредитования.

Какие требования банк выставляет к ипотечному заемщику?

  1. Возраст не менее 25 лет (но может варьироваться в зависимости от финансового учреждения);
  2. Наличие постоянного места работы и признание способности осуществлять регулярные платежи (в некоторых банках нет необходимости предоставлять справку о доходах);
  3. Наличие суммы для первого взноса не менее 25 %;
  4. Плюсом будет хорошая кредитная история.

Какие требования банк выставляет к участку?

Любое финансовое учреждение будет тщательно проверять участок под займ, оценивать его ликвидность, интерес для других покупателей, в случае Вашего отказа от выплат. Ликвидность при продаже земельных участков значительно ниже, чем квартир, и поэтому требования к ним более высокие:

  1. Желательно расположение земли максимально близко к населенным пунктам с развитой инфраструктурой;
  2. Участок должен иметь разрешение под индивидуальную застройку (ИЖС);
  3. Расстояние до ближайшего отделения банка-кредитора в пределах 50-70 км, иначе в ипотеке могут отказать, руководствуясь невозможностью выезда на осмотр из-за длины маршрута;
  4. Площадь участка должна соответствовать банковским критериям, и если она будет меньше – займ не дадут;
  5. Все документы должны быть в порядке, у участка быть собственник, четко обозначенные границы и отсутствие обременения в виде неуплаты налогов и другое;
  6. Удаленность от мест захоронений, отходов, вредных выбросов;
  7. Оценивается плодородность почв и возможность ведения на них сельскохозяйственных работ;
  8. Наличие близкой транспортной развязки;
  9. Плюсом будут наличие коммуникаций, озера, леса и другие блага.

Документы, необходимые для предоставления земельной ипотеки

  • Акт, в котором указана принадлежность участка к определенной категории и подтверждающий, что землю можно выкупать;
  • Паспорта и индификационные коды всех участников сделки;
  • Кадастровые документы (план, съемка, межевание и подписи владельцев соседних участков);
  • Правоустанавливающие документы (например, предварительный договор купли-продажи, где будет указано, что земля переходит в собственность заемщика, только после окончания всех платежей);
  • Документы, подтверждающие право собственности продавца на этот участок и согласие на продажу супругов, если таковые имеются;
  • В случае, если затрагиваются права несовершеннолетних, потребуют наличие разрешений от органов опеки и попечительства (двух сторон: покупателя и продавца);
  • Отсутствие каких-либо задолженностей и обременений.

После предоставления всех бумаг, их направляют в аналитический отдел банка и на их основании принимается решение. В течении этого времени могут подаваться дополнительные запросы действующим собственникам, нотариусам, заемщикам, выдвигаться дополнительные требования.

Рассмотрение обычно длится до 5 дней. При положительном решении в оговоренный день заемщик передает банку первый взнос и начинает оформление права собственности на вновь приобретенный участок.

Куда обратиться за предоставлением ипотеки и на каких условиях?

Как описывалось выше, не каждый банк даст нужный займ. Вот несколько примеров банков, с указанными процентными ставками:

  • Сбербанк — от 12,75%;
  • Альфабанк — от 14,5%;
  • Тинькофф — от 10,2%;
  • Россельхозбанк — от 12,9%;
  • Банк Санкт-Петербург — от 14,75%.

Срок кредитования — до 30 лет. Условия, как и перечень документов, которые необходимы для получения займа, у всех финансовых учреждений одинаковые:

  1. После оформления права собственности на участок, он переходит к банку в качестве гарантии последующей выплаты. Если сумма не будет погашена, банк сможет продать участок на торгах, для возмещения своих расходов;
  2. Срок кредитования не менее одного года;
  3. Площадь земли должна находится в пределах от 6 до 50 соток. Больший размер уже считается промышленным, и ипотека на такие территории не распространяется. В этом случае придется воспользоваться обычным кредитом;
  4. Кроме этого, каждый банк, по-своему усмотрению, может называть дополнительные условия, в зависимости от Вашей конкретной ситуации.

К каким тратам нужно быть готовым будущему заемщику?

Оформление ипотеки – довольно затратная процедура. Кроме обязательных документов на земельный участок, придется оплатить услуги оценщиков, выезд специалистов на место для осмотра территории, комиссию выдачи денег.

Во всех банках предусмотрен первый платеж от 15% до 30% от стоимости и обязательно страхование: где-то только земельного участка, а в некоторых финансовых учреждениях еще и заемщика. Единственный банк, который предоставляет ипотеку с нулевым взносом – Россельхозбанк.

Далее составляется стандартный договор купли-продажи, состоящий из преамбулы, предмета договора, цены и расчетов, прав и обязательств, а также реквизитов сторон. Проводится обязательное страхование объекта. А кроме этого, отдельно составляется договор с банком, согласно которому владение переходит к банку до момента полного погашения ипотеки. Копия договора остается у банка и у заемщика.

Важно! Форма договора земельной ипотеки отличается от формы обычного кредитования. Важно обратить внимание на то, что заемщик имеет полное право застройки на обозначенной территории, поэтому нужно узнать четкие сроки возможности начала строительства и зафиксировать их письменно в присутствии нотариуса.

Кроме этого, ипотечный займ не может быть оформлен на часть земли. Все постройки неотделимы от земли, поэтому банк может распоряжаться ими по-своему усмотрению. Но реализовано это право может быть только с согласия заемщика.

Условия получения ипотеки в Сбербанке

Банк дает заем на срок до 30 лет под постройку или покупку участка, дома или дачи. Минимальный первоначальный взнос – 25%. Максимальная сумма займа оговаривается индивидуально, но должна составлять не более 75% стоимости залога.

Процентная ставка 13% — для обладателей зарплатных карт и выше, в зависимости от различных условий. Страхование и предоставление справок о доходах считаются обязательным. Возможно участие созаемщиков, тогда доходы суммируются. Возраст заемщика должен составлять не менее 21 года и не более 75 лет на момент окончания ипотеки.

Условия получения ипотеки в Россельхозбанке

Здесь действует несколько программ кредитования. Целевая ипотека – наиболее выгодный вариант, но размер кредита ограничен 20 миллионами рублей. Минимальная сумма – 100 ты. руб.

Займ выдается без подтверждения доходов до 30 лет. Процентная ставка зависит от первоначального взноса и суммы займа – от 13,5% до 16%. Если заемщик отказывается от договора страхования сумма увеличивается на 3,5% годовых. Комиссия за выдачу в этом банке не взымается, а при оплате зарплатной картой предоставляется скидка, в 0,5% от базовой ставки.

Условия получения ипотеки в ВТБ 24

На сегодняшний день этот банк прекратил выдачу ипотек под залог земли. В индивидуальном порядке может быть предоставлен займ по программе «Покупка нового жилья». Сумма кредита может быть от 1,5 до 90 млн. руб.

Ставка различная для постоянных и новых клиентов. Для первых она составляет 13,5%, для вторых — 14%. Срок выдачи денег – до 30 лет. Первоначальный взнос варьируется в зависимости от месторасположения участка земли и составляет от 20% до 30% стоимости. При отказе от страхования банк увеличивает ставку на 1%.

Условия получения ипотеки в Банке Санкт-Петербург

Это учреждение кредитует на срок до 15 лет, максимальная сумма займа составляет 10 млн. руб, а минимальный первый взнос – 30%. Ставка годовых варьируется от 16% до 17,5%, в зависимости от валюты кредитования. Тут обязательно наличие полисов страхования: личного, имущественного и титульного. В случае отказа процентная ставка может вырасти на 2,5%.

Выводы

Наиболее выгодными банками для получения ипотеки – являются Сбербанк и Россельхозбанк. Они предоставляют четкие прозрачные требования, максимальный срок кредитования и минимальные ставки.

Только в Россельхозбанке есть возможность приобретения по данной программе сельскохозяйственной земли и не нужна справка о доходах, что упрощает процесс покупки для фермеров и предпринимателей.

Любой банк охотнее пойдет по сделку, если в залог Вы сможете оставить и часть другого имущества – например квартиру.

Оформление любой ипотеки — достаточно трудоемкий процесс, и земельная — тоже не исключение. Однако при подкованности знаниями, соблюдении правил, требований банка и советов специалистов все пройдет быстро и гладко.

Вам понравилась статья? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Источник: https://nedvio.com/zemelnaya-ipoteka-osobennosti/

Ипотека в силу закона: плюсы и минусы

Может ли банк продать дом, который находится в ипотеке, если земля в собственности?

Пластинина Наталия Вячеславовна — практикующий юрист с 18-летним опытом работы в юридических отделах различных банков, в том числе в области кадрового производства. В настоящее время занимает должность заместителя начальника службы юридического сопровождения филиала крупного банка.

Согласно п. 2 ст. 1 Федерального закона от 16.07.

1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — ФЗ «Об ипотеке») к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее — ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

На современном этапе в подавляющем большинстве своем ипотека в силу закона встречается при:

— приобретении земельного участка с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка. Земельный участок считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок

— приобретении жилого помещения либо построенного полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения. Жилое помещение находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП).

Согласно пункту 1 статьи 11 ФЗ «Об ипотеке» государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в ЕГРП записи об ипотеке. Государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в ЕГРП записи о возникновении ипотеки в силу закона.

Залогодержателем по залогу является банк или иная кредитная организация, либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение недвижимого имущества (земельного участка или жилого помещения).

Все достаточно просто и понятно. Напомним, что существует еще и ипотека в силу договора. Почему же сейчас достаточно много кредиторов и заемщиков выбирают ипотеку в силу закона? В чем ее плюсы? Еще интереснее было бы одновременно выяснить и в чем ее минусы. Так, на всякий случай.

Плюс № 1: составление одного договора

При ипотеке в силу закона составляется один договор — например, договор купли-продажи. Он же предоставляется в ЕГРП вместе с соответствующим заявлением для регистрации права собственности, на его основании регистрируется ипотека в силу закона с внесением соответствующей записи в ЕГРП. Принцип минимализма в документации, конечно, подкупает.

Минус № 1: договор купли-продажи может быть расторгнут, а запись об ипотеке — не погашена

Ситуация и сам риск мало прогнозируем при обычном течении сделки купли-продажи объекта недвижимости.

Однако, если объектом выступает жилье в старом доме (да и в нынешних новостройках такое возможно), весьма вероятно, что покупателем (новым собственником) при ремонте выявятся скрытые существенные недостатки помещения, которые в силу закона могут послужить достаточным основанием для отказа покупателя от исполнения сделки купли-продажи недвижимости, в том числе уже после регистрации права собственности покупателя на объект. Таким образом, возможна следующая ситуация:

  1. С помощью кредитных средств покупатель приобретает жилье,

  2. Покупатель отказывается от покупки жилья (в судебном порядке),

  3. Суд выносит решение в пользу покупателя — нового собственника,

  4. На основании решения суда право собственности нового собственника прекращается, регистрируется право собственности продавца — предыдущего собственника,

  5. Однако запись об ипотеке в ЕГРП остается действующей до погашения кредита покупателем.

Согласно п. 1 ст. 77 ФЗ «Об ипотеке» жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРП.

Основания прекращения залога предусмотрены статьей 352 ГК РФ. Однако признание договора купли-продажи, на основании которого возникла ипотека в силу закона, расторгнутым (прекращенным) не перечислено среди этих оснований.

Таким образом, в указанной ситуации залог не прекращается до исполнения должником обязательства по кредиту перед банком-кредитором, предоставившим денежные средства на приобретение объекта залога.

Пример из практики:

Истица обратилась в суд с иском к Покупателю своего дома и Банку о прекращении договора ипотеки.

В обоснование требований указала, что между ней и Покупателем был заключен договор купли-продажи жилого дома с земельным участком (далее — Объект).

Часть стоимости Объекта была Покупателем оплачена с помощью кредитных средств, предоставленных Банком. Покупатель в судебном порядке расторг договор, однако регистрационная запись об ипотеке погашена не была.

В ходе рассмотрения дела указанные обстоятельства нашли свое подтверждение. Также суд установил, что договор купли-продажи Объекта был расторгнут по основаниям ст. 475 ГК РФ в связи с выявленными существенными недостатками Объекта.

Решением суда с Истицы в пользу Покупателя взыскана уплаченная за Объект сумма, однако на истицей погашена только часть долга.

На основании решения суда была осуществлена государственная регистрация прекращения права собственности Покупателя и регистрация права собственности Истицы на Объект.

Как правильно указал суд, решение суда о расторжении договора купли-продажи порождает права и обязанности именно для сторон этого договора купли-продажи, а не для Банка, который не получил от Покупателя исполнения кредитных обязательств.

Более того, Банк в силу закона является добросовестным залогодержателем, поскольку на день предоставления кредита под залог недвижимости не знал и не мог знать, что законный залогодатель в последующем заявит о расторжении договора купли-продажи Объекта.

Сам по себе отказ Покупателя от исполнения договора купли-продажи, заключенного с Истицей, основанием для прекращения залога в рамках кредитного договора с Банком, по мнению суда, не является. С учетом изложенного, суд не усмотрел правовых оснований для прекращения ипотеки на Объект, и в иске Истице отказал.

Вместе с тем, как правильно указал суд, Истица в целях скорейшего снятия обременения с Объекта не лишена права погасить задолженность Покупателя по ипотеке перед Банком с тем, чтобы появилось предусмотренное пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ основание для прекращения залога (апелляционное определение Омского областного суда от 29.04.2015 по делу № 33-2701/20151).

Минус № 2: Риск оспаривания ипотеки как факта

Заключение всего лишь одного договора купли-продажи наряду с подписанием кредитного договора, но при отсутствии отдельного договора залога многих граждан вводит в заблуждение.

Они искренне считают, что приобретенное на кредитные средства жилье ничем не обременено, ведь «специальных» договоров об этом с банком не было. Спор порождает и неправильно оформленная закладная. Конечно, граждане-заемщики далеки от понимания юридических тонкостей и специфики возникновения ипотеки в силу закона.

Что, однако, не мешает им пользоваться своим правом на оспаривание сделок. Да, суд все выяснит, постановит справедливое решение. Но пока суть да дело…

Пример из практики: Истица обратилась в суд с иском о признании закладной незаключенной и погашении записи о государственной регистрации ипотеки. В обоснование своих требований указала, что подпись на закладной — не ее, что было подтверждено экспертом.

Суд выяснил, что была произведена государственная регистрация договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств, а также регистрация права собственности Истицы на спорную квартиру и ипотеки в силу закона, о чем сделана регистрационная запись.

Одновременно оформлена закладная на приобретенную квартиру, по условиям которой Истица является залогодателем, а Банк является залогодержателем. Суд, установив указанные обстоятельства дела, в удовлетворении требований Истице отказал.

При этом суд указал следующее: поскольку право залога у залогодержателя-Банка возникло в силу закона ввиду государственной регистрации договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств, а не на основании закладной, само по себе оформление данной закладной, ее подписание или не подписание залогодателем — истцом, признание ее заключенной или незаключенной не имеет правового значения при решении вопроса о законности внесения государственной регистрационной записи об ипотеке спорной квартиры в ЕГРП, эти обстоятельства не являются основанием для прекращения (погашения) указанной государственной записи об ипотеке. На основании указанных выводов, суд в удовлетворении требований отказал (апелляционное определение Московского городского суда от 16.09.2015 по делу № 33-32954/20152).

Вывод:право залога у залогодержателя возникает в силу закона ввиду государственной регистрации договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств.

Сама по себе закладная не порождает ипотеку, а лишь удостоверяет ее, поэтому несоответствие находящейся в ней подписи собственнику-заемщику не является основанием для признания ипотечного обязательства не возникшим и погашения записи о государственной регистрации ипотеки.

Минус № 3: риск непогашения ипотеки после оплаты

В силу п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. Надлежащее исполнение прекращает обязательство (п. 1 ст. 408 ГК РФ).

Таким образом, полная оплата покупателем приобретаемого жилого помещения с рассрочкой (отсрочкой) платежа должна прекратить ипотеку (залог) в силу закона. Но не всегда все бывает так, как в теории.

Случается, что фактическая оплата произведена, однако, поскольку доказательства этому имеют недостатки (или отсутствуют вовсе), обязательство по оплате не может считаться выполненным.

Следовательно, и оснований для прекращения ипотеки также не имеется.

Пример из практики:

Источник: https://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?782

Подходит ли мой дом под ипотеку?

Может ли банк продать дом, который находится в ипотеке, если земля в собственности?

Выдавая ипотеку на покупку недвижимости, банк оценивает ее ликвидность. Дело в том, что зачастую покупаемая недвижимость выступает предметом залога для банка, гарантирующего своевременное погашение займа. Поэтому требуется, чтобы частный дом, приобретаемый в ипотеку, соответствовал некоторым характеристикам.

Первая часть требований – технические характеристики. Дом не должен быть в аварийном состоянии, все его конструктивные части должны быть исправны. Желательно, чтобы у дома был бетонный, кирпичный или каменный фундамент. При этом износ жилища должен составлять не более 50%. То есть ветхая избушка, построенная в начале прошлого века, не годится.

Следующее важное требование – наличие коммуникаций и инфраструктуры. Банки часто требуют, чтобы к частному дому был круглогодичный подъезд, имелись необходимые для жизни коммуникации. Дом должен быть также благоустроенным: удобства на улице не подойдут.

Кроме того, кредитная организация предъявит требования и к земельному участку, так как купить отдельно дом без земельного надела невозможно. Должно быть проведено межевание участка, а его границы обозначены в документах. Значение имеет и категория земельного участка.

Так, легче всего получить ипотеку на частичный дом, который построен на землях населенных пунктов с разрешенным использованием «для индивидуального жилищного строительства», «для ведения личного подсобного хозяйства» и т. д.

Также банк может одобрить заявку на кредит, если дом расположен на землях сельскохозяйственного назначения «для дачного строительства» или «для ведения личного подсобного хозяйства», однако такие сделки проводятся сложнее.

Отвечает руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сергеева:

У банков, предоставляющих ипотечные средства на приобретение загородной недвижимости, требования к объекту довольно одинаковые.

Земельный участок, дом и иные объекты капитального строительства должны быть поставлены на кадастровый учет. В жилом доме должны быть коммуникации: заведено отопление, водопровод и электричество.

Кроме того, необходимо наличие соответствующих договоров с поставщиками услуг.

Сколько времени занимает купля-продажа квартиры?

Как проходит передача денег при покупке квартиры?

Отвечает директор департамента правового сопровождения сделок Tekta Group Юлия Симановская:

При принятии решения о предоставлении кредита на приобретение дома (или квартиры) банки оценивают свои риски и возможность возврата предоставленных денежных средств не только с точки зрения финансовых возможностей заемщиков, но и с точки зрения рентабельности сделки.

Ведь возможно, что у заемщика не будет достаточно средств для выплаты кредита. В этом случае банкам придется самим решать вопрос о продаже заложенного недвижимого имущества и возврате денежных средств.

Поэтому на стадии проверки кредитные организации должны понимать, смогут ли они продать объект недвижимости, за какие деньги и в какие сроки в случае, если заемщик перестанет выплачивать кредит.

При продаже индивидуального жилого дома основными критериями являются:

  • расположение дома в городе (относительно центра города, неблагоприятных районов, наличие развитой инфраструктуры);
  • состояние недвижимости (дом не должен быть аварийным или подлежать сносу);
  • качественные характеристики дома (материал и состояние стен, фундаментов, перекрытий, износ дома, планировка, состояние и обеспеченность инженерной инфраструктурой, этажность, качество отделки и инженерных систем, укомплектованность и качество сантехники);
  • наличие правоустанавливающих документов (отсутствие незаконных перепланировок, оформленный земельный участок, зарегистрированные и проживающие в доме, наличие несовершеннолетних детей).

В общем, недвижимость должна быть интересна банку как предмет залога для возможной последующей реализации.

Отвечает генеральный директор Rezidential Group Сергей Ильясаев:

Понятие дома, подходящего под ипотеку, означает, что объект недвижимости удовлетворяет условиям банков, которые могут выдать покупателю кредит на его приобретение.

При этом требования разных финансовых организаций к объектам вторичной недвижимости могут отличаться.

Замечу, что на первичном рынке банки сами проводят аккредитацию объектов и готовы выдавать ипотечные кредиты на приобретение квартир в новостройках.

Рассмотрим самые распространенные ограничения к объектам залога, суть которых подчинена понятию дальнейшей ликвидности дома на рынке.

  • Расположение в структуре города. Если дом находится в депрессивном и малоликвидном районе, по соседству с промзонами, а также другими неблагоприятными объектами, то легко может быть признан неподходящим.
  • Дом не должен быть ветхим, аварийным или предназначенным под снос. Обычно при покупке объекта оценивается ресурсный срок его возможной эксплуатации, который должен составлять не менее 70% от периода, указанного в строительном паспорте дома.
  • В здании не должно быть старых деревянных перекрытий и газовых колонок, которые могут привести к ликвидации объекта залога.

Говоря о юридических аспектах «пригодности дома под ипотеку», следует отметить, что банки гораздо благосклоннее относятся к недвижимости, последние владельцы которой являются ее собственниками в течение трех лет и более.

Как заключить договор с агентством недвижимости

Есть ли компании, которые помогают накопить на загородный дом?

Отвечает сооснователь Lighthouse Estate Иван Маяк:

Для того чтобы дом подходил под ипотеку, сам собственник должен быть готов к продаже своего недвижимого имущества клиенту, который совершает покупку с использованием ипотечного кредита. Здесь есть несколько моментов:

  • Налоги. Если Вы решили продать дом или квартиру, а право собственности у Вас было оформлено после 1 января 2016 года, то для освобождения от уплаты налогов по сделке Вам нужно будет ждать не три года, а пять лет. При условии, если Вы не совершаете покупку другого объекта недвижимости в том же налоговом периоде (в рамках одного календарного года). Если Вы владеете объектом, право собственности на который было зарегистрировано до 1 января 2016 года, то срок, после которого можно продать квартиру и не платить налог, остается прежним три года. Если же Вы владеете недвижимостью более трех лет, можно считать, что Ваш объект под ипотеку подходит. И нет ничего страшного в том, что деньги Вы получите не сразу, а средства будут переведены на счет в банке. Это реальный шанс продать квартиру на падающем рынке.
  • Обременения. Если на Ваш дом (квартиру) наложены обременения, то Ваш объект невозможно купить ни в ипотеку, ни за наличный расчет. Обременения могут возникать при разных обстоятельствах. Например, Ваш объект был залогом для получения кредита. В таком случае, сначала гасим кредит, снимаем обременение и только потом продаем недвижимость.
  • Документы. Очень часто, продавая объект недвижимости, собственник не имеет на руках необходимых документов, которые может затребовать банк для одобрения объекта по ипотеке. Вам нужно подготовить кадастровый паспорт, свидетельство о праве собственности (или выписку из ЕГРП), документ-основание (на основании чего Вы стали владельцем объекта).

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Какие тонкости нужно знать о налоге с продажи квартиры?

3 способа максимально быстро продать квартиру

Альтернативная сделка: как это работает?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/podhodit_li_moy_dom_pod_ipoteku/5840

Юр-решение
Добавить комментарий