Коэффициент учета площадей балкона и лоджии по ДДУ

Расчет цены балкона

Коэффициент учета площадей балкона и лоджии по ДДУ

С 2017 года законодатели уточнили, что цену в договоре с дольщиком можно указать не только в виде конкретной цифры, но и в виде формулы расчета цены. Например, как производить расчет цены балкона, покажем на примере практической ситуации.

Многоквартирный жилой дом, как правило, состоит из квартир различной планировки. Одни могут быть с балконами и лоджиями, другие без них. Площадь балконов и лоджий влияет на цену квартиры в целом.

Но себестоимость 1 кв. м балкона или лоджии несопоставима с себестоимостью 1 кв. м жилой площади. Кроме того, в доме по проекту могут быть и нежилые помещения для офисов и торговли.

Как определять себестоимость и цену в договорах долевого участия в зависимости от этих особенностей?

Объект долевого строительства – это жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме, которое застройщик должен передать дольщику после того, как закончит строительство и сдаст дом в эксплуатацию (п. 2 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).

Цену в договоре можно указать как произведение цены 1 кв. м на площадь квартиры (ч. 1 ст. 5 Закона № 214-ФЗ). Например, использовать такую формулировку:

«Цена настоящего договора определяется как произведение размера площади объекта долевого строительства на цену 1 кв. м его площади.

Цена 1 кв. м площади объекта долевого строительства – _45 000__ руб. 00 коп.

Площадь объекта долевого строительства – _60,5_ кв. м, что соответствует денежной сумме в размере _2 722 500_ руб. 00 коп. (НДС не облагается).»

Если в квартире будет лоджия, веранда, балкон, терраса, цену договора надо определять исходя из приведенной площади – для нее и нужны коэффициенты Минстроя.

Сначала посчитайте общую приведенную площадь квартиры, формула такая:

Потом посчитайте цену квартиры, формула такая:

Какие коэффициенты применять, смотрите в таблице.

Расчет цены балкона и квартиры

Покажем на примерах, как рассчитать приведенную площадь и цену договора долевого участия.

Понижающие коэффициенты Минстроя для балконов, лоджий, веранд и террас

Для какого объектаКакой коэффициент
Для лоджий0,5
Для балконов и террас0,3
Для веранд1,0

Пример 1

Компания получила разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию. В разрешении указаны:

  • общая площадь жилого дома – 27 476,60 кв. м;
  • площадь квартир с балконами – 18 388 кв. м (без балконов – 17 815,3 кв. м);
  • площадь нежилых помещений – 3276 кв. м.

Затраты на строительство по смете – 850 000 000 руб.

Фактические затраты на строительство дома в целом – 900 000 000 руб. (это затраты, накопленные у застройщика на счете 08).

1. Сначала определим площадь помещений, которые предназначены для продажи и передачи дольщикам. Она состоит из жилых и нежилых помещений:

  • 18 388 кв. м – площадь квартир с балконами;
  • 3276 кв. м – площадь нежилых помещений, которые передадут дольщикам.

Рассчитаем приведенную площадь квартир с балконами.

Площадь балконов – 572,7 кв. м (18 388 – 17 815,3).

Приведенная площадь квартир с учетом балконов составит 17 987,11 кв. м (17 815,3 кв. м + 572,7 кв. м × 0,3).

Общая площадь объектов, предназначенных для продажи и передачи дольщикам, составит 21 263,11 кв. м (17 987,11 + 3276).

2. Далее определим себестоимость 1 кв. м этой площади.

Сделать это можно двумя способами.

Способ I.

Подходит для ситуации, когда расходы на строительство жилых и нежилых помещений существенно отличаются (на сколько – компания решает самостоятельно, например, больше чем на 10%).

Сначала определим сметную стоимость строительства нежилых помещений. А уже потом оставшиеся расходы поделим на приведенную площадь квартир.

Сметную стоимость нежилых помещений можно определить пропорционально доле расходов на строительство этих помещений, заложенных в смете, в общей сумме расходов по смете.

Допустим, расходы на строительство дома по смете составляют 850 000 000 руб. А на строительство нежилых помещений – 85 000 000 руб. (10% от суммы всех расходов).

Фактические расходы на строительство нежилых помещений составят 90 000 000 руб. (900 000 000 руб. × 10%).

Остальные фактические расходы приходятся на строительство квартир – 810 000 000 руб. (900 000 000 – 90 000 000).

Фактическая себестоимость 1 кв. м жилья будет равна:

810 000 000 РУБ. : 17 987,11 КВ. М = 45 032,25 РУБ.

3. Затем определим фактическую себестоимость каждой квартиры исходя из приведенной площади:

Таблица 1

Объект долевого строительстваПлощадь квартиры без балконаПлощадь балконаПриведенная площадь квартиры (гр. 3 × 0,3 + гр. 2)Фактическая себестоимость квартиры (гр. 4 × 45 032,25 руб.)
12345
Квартира № 160360,92 742 464
Квартира № 275676,83 458 476,8
Квартира № хх………………………………
Итого17 815,3572,717 987,11810 000 000

Способ II.

Подходит для ситуации, когда расходы на строительство жилых и нежилых помещений существенно не отличаются.

Фактическая себестоимость 1 кв. м будет равна:

900 000 000 РУБ. : 21 263,11 КВ. М = 42 326,83 РУБ.

Цена объекта (жилого и нежилого) в договоре участия в долевом строительстве может состоять из двух частей – суммы на строительство (возмещение затрат на строительство) и суммы оплаты услуг застройщика. То есть цена должна покрывать все расходы застройщика и предусматривать прибыль.

Вознаграждение застройщика компания может установить в виде:

  • фиксированной суммы;
  • процента от сметной стоимости;
  • экономии средств дольщиков (разницы между полученными от дольщиков деньгами и понесенными расходами).

На стадии заключения договоров застройщик определяет цену строящихся квартир, добавляя к смете свое вознаграждение.

Если вознаграждение установили в виде процента от сметной стоимости, то цену определяют исходя из сметной стоимости, увеличенной на процент вознаграждения.

Если в виде фиксированной суммы – исходя из сметной стоимости, увеличенной на такую сумму.

Пример 2

Продолжим пример 1. Рассмотрим, как посчитать цену квартиры.

Вариант I. Застройщик установил вознаграждение в виде процента.

Размер вознаграждения застройщика составляет 10 процентов от сметной стоимости.

Сметная стоимость объекта – 850 000 000 руб. Общая сумма вознаграждения – 85 000 000 руб. (850 000 000 руб. × 10%).

Делить себестоимость по жилым и нежилым помещениям не будем.

Плановая себестоимость 1 кв. м площади составит 39 975,34 руб. (850 000 000 руб. : 21 263,11 кв. м).

Фактическая – 42 326,83 руб. (900 000 000 руб. : 21 263,11 кв. м).

Цена 1 кв. м по договору составит 43 972,87 руб. (39 975,34 руб. + + 39 975,34 руб. × 10%).

Определим цену каждой квартиры и каждого нежилого объекта для заключения договора долевого участия.

Таблица 2

Объект долевого строительстваПриведенная площадь (гр. 3 × 0,3 +гр. 2)Плановая себестоимость (гр. 2 × 39975,34 руб.)Фактическая себестоимость (гр. 2 × 42326,83 руб.)Цена по договору (гр. 2 × 43972,87 руб.)
12345
Квартира № 160,92 434 498,22 277 703,92 677 948
Квартира № 276,83 070 106,13 250 700,53 377 116
Квартира № хх (или нежилой объект)………………………………
Итого21 263,11850 000 000900 000 000935 000 000

В нашем примере фактические расходы (900 000 000 руб.) превысили сметную стоимость (850 000 000 руб.).

Поэтому фактическая прибыль застройщика будет меньше запланированной:

850 000 000 РУБ. + 85 000 000 РУБ. – 900 000 00 РУБ. = 35 000 000 РУБ.

Из-за округления договорной цены до полных рублей возможна небольшая погрешность.

Вариант II. Застройщик установил вознаграждение в виде фиксированной суммы.

Планируемая сумма вознаграждения застройщика по всем договорам – 100 000 000 руб.

Ее нужно заложить в договорную стоимость 1 кв. м.

В расчете на 1 кв. м сумма вознаграждения составит 4702,98 руб. (100 000 000 руб. : 21 263,11 кв. м).

Определим договорную цену 1 кв. м:

39 975,34 РУБ. + 4702,98 РУБ. = 44 678,32 РУБ.

По окончании строительства при условии, если все квартиры и нежилые помещения будут переданы и распроданы, застройщик получит прибыль в сумме 50 000 000 руб. (850 000 000 + 100 000 000 – – 900 000 000).

Таким же образом можно определить цену, когда вознаграждение предусмотрено в виде экономии застройщика. Для расчета можно взять предполагаемую сумму экономии.

Как отражать расчет цены балкона в учете

Деньги, которые получили от дольщиков, и траты за счет этих денег отражайте отдельно от других доходов и расходов компании. Иначе их придется учитывать при расчете прибыли.

В бухучете передачу квартир каждому дольщику по акту приемки-передачи застройщик отразит по договорной цене проводками (цены из табл. 2):

ДЕБЕТ 76 «КВАРТИРА № 1» КРЕДИТ 08
– 2 677 948 руб. – передана квартира дольщику;

ДЕБЕТ 76 «КВАРТИРА № 2» КРЕДИТ 08
– 3 377 116 руб. – передана квартира дольщику;

Предположим, на квартиру № 2 не был заключен договор долевого участия. Ее стоимость застройщик отражает по дебету счета 43 «Готовая продукция» по фактической себестоимости:и т. д.

ДЕБЕТ 43 «КВАРТИРА № 2» КРЕДИТ 08
– 3 250 700,5 руб. – учтена стоимость квартиры на продажу.

Так же и с нежилыми помещениями – отдельно для дольщиков, отдельно – для продажи.

Источник: https://www.glavbukh.ru/art/88716-qqqm3y17-novyy-raschet-tseny-balkona

Использование понижающего коэффициента в договоре участ

Коэффициент учета площадей балкона и лоджии по ДДУ
Использование понижающего коэффициента в договоре участ

Использование понижающего коэффициента в договоре участия в долевом строительствеДоговор участия в долевом строительстве многоквартирных домов является одной из самых распространенных договорных конструкций, которая позволяет обычным гражданам путем поэтапного внесения денежных средств приобрести квартиру на первичном рынке.

Одним из существенных условий такого договора является площадь приобретаемой квартиры. Так, согласно прямому указанию ФЗ от 30.12.

2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», договор должен содержать сведения об общей площади жилого помещения, количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения.

Согласно ч .5 ст. 15 ЖК РФ, общая площадь жилого помещения определяется как сумма площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. То есть как видно из данной нормы, лоджии, веранды, балконы и террасы не включаются в общую площадь квартиры.

Однако в договорах участия в долевом строительстве часто можно встретить определение общей площади объекта недвижимости, в соответствии с которой в нее включается и площадь лоджий, балконов и т.п.

Также в договорах раскрывается и понятие окочательной общей площади объекта недвижимости, под которой понимается конечная площадь жилого помещения с учетом площади лоджий / балконов, определяемая на основании проведенной оценки БТИ.

Если БТИ выявит, что площадь объекта увеличилась по сравнению с той, которая была первоначально прописана в договоре, то участник долевого строительства в соответствии с условиями договора будет обязан уплатить цену за эти квадраты в соответствии с расчетом, порядок которого определен договором.

В своей практике мы столкнулись с такой ситуацией, что гражданин купил квартиру общей площадью (с учетом лоджии) 67, 9 кв.м., впоследствии им был доплачен еще один квадратный метр и по акту приемки-передачи ему была передана квартира площадью 68, 9 кв.м.

Впоследствии он сделал независимую оценку БТИ, в соответствии с которой общая площадь квартиры, определяемая в соответствии с ч. 5 ст. 15 ЖК РФ (то есть без учета лоджии), равнялась 65, 5 кв.м.

В отдельную строку была выведена площадь лоджии, которая равнялась 1,7 кв.м.

Нетрудно посчитать, что таким образом по оценке БТИ квартира, которую он купил, имела площадь с учетом лоджии 67, 2 кв.м. На первый взгляд – существенное нарушение застройщиком условий договора. Однако, как оказалось, застройщик не нарушил требования ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ и Закона о защите прав потребителей.

Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» содержит такое понятие как понижающий коэффициент, который применяется к лоджиям, верандам, балконам и террасам.

Суть этого понижающего коэффициента сводится к тому, что при определении площади лоджии к ней применяется коэффициент, установленный Приказом Минстроя России от 25.11.

2016 N 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения», а именно 0,5.

В договоре вышеуказанного гражданина было указано, что площадь лоджии равна 3, 4 кв.м. По оценке же БТИ, которая была проведена им самостоятельно, площадь лоджии стала 1,7 кв.м, то есть к ней были применен понижающий коэффициент.

Конечно, дольщик хотел вернуть уплаченные деньги за переплаченные квадраты, однако, как оказалось, застройщик в договоре долевого участия прописал, что для расчетов по договору долевого участия применяется общая площадь объекта, включающая сумму всех частей объекта долевого строительства: площадь помещений вспомогательного назначения, неотапливаемых конструктивных элементов (балконов и лоджий), без соответствующих коэффициентов приведения (понижения), а именно, с коэффициентом 1 (единица). И соответственно, цену высчитывал за общую площадь жилого помещения без применения соответствующего коэффициента.

Судебная практика по спорам о взыскании переплаченной суммы за квадраты отрицательна, суды указывают, что здесь действует принцип свободы договора, а именно, стороны вправе включать в договор любые условия, не противоречащие требованиям законодательства, а потому оговорка о том, что расчеты производятся без учета понижающего коэффициента, не нарушает права дольщиков.

Однако с этой позицией трудно согласиться.

Договор участия в долевом строительстве разрабатывается фирмой-застройщиком, дольщик, как правило, не имеет никакой возможности изменить условия договора, в том числе настоять на том, чтобы в договор было включено положение о применении понижающих коэффициентов при расчетах. Позиция такова – если не согласен с предлагаемыми условиями, то ищи другого застройщика.

Застройщик, являясь более сильной стороной в отношениях с обычным гражданином, являясь профессиональным участником гражданского оборота, понимает все тонкости применения понижающего коэффициента, и какие последствия будут в случае его неприменения. Обычный же гражданин ничего этого не знает, а потому полностью доверяется застройщику, полагаясь на его добросовестность.

Один из таких споров дошел до Верховного суда РФ, который встал на защиту профессиональной стороны, посчитав, что здесь применим принцип свободы договора: договорились, значит, соблюдайте условия договоренности.

В Законе о защите прав потребителей, который также применяется к правоотношениям между дольщиками и застройщиками, есть презумпция отсутствия у потребителя (дольщика) специальных познаний о свойствах и характеристиках товара.

То есть предполагается, что гражданин не знает о том, что к площадям лоджий, балконов, веранд, террас применяется понижающий коэффициент. По логике вещей, застройщик должен предупреждать дольщика, что он предлагает заключить договор на таком условии, что к расчетам не применяется понижающий коэффициент.

А за гражданином уже выбор – принимать такие условия или не принимать. Это и будет, в том числе, надлежащим информированием о характеристиках приобретаемого товара.

Однако, как видно, судебная практика идет по отрицательному пути, отказывая таким дольщикам в удовлетворении их требований.

Если Вам необходима помощь или у Вас остались вопросы позвоните по телефону 8-925-00-11-872 или оставьте свой вопрос для получения консультации по данному вопросу.

Источник: http://advokat-minushkina.ru/Article/ispolzovanie-ponizhayushhego-koefficienta-v-dogovore-uchast

Понижающие коэффициенты для лоджии и балкона

Коэффициент учета площадей балкона и лоджии по ДДУ

Сегодня мы подготовили статью на тему: “понижающие коэффициенты для лоджии и балкона”, а Анатолий Беляков подскажет вам нюансы и прокомментирует основные ошибки.

(кликните для воспроизведения).

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.

204 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” цена договора долевого участия в строительстве может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, устанавливаемыми Минстроем России.

Согласно утвержденному Приказу понижающий коэффициент принимается равным:

– для балконов – 0,3;

Приказ вступает в силу с 1 января 2017 года.

Приобретение квартиры в новостройке – это процесс не только длительный, но и по-своему весьма интересный.

Подписанию документов должна предшествовать консультация грамотного юриста, который поможет уточнить права и обязанности будущих жильцов, разъяснит все то, что касается особенностей расчета коэффициента площадей и даст ответы на самые сложные или спорные вопросы, облегчив их разрешение. Желая стать владельцами собственной квартиры, люди не всегда знают, как избежать лишних финансовых затрат при оформлении сделки и как выполнить нужные расчеты.

4 августа 1998 года был подписан и опубликован Приказ Минземстроя России, в котором ясно говорится, что пространство квартиры делится на общую и жилую площади квартиры. В тексте документа сказано, что площадь квартиры, расположенной в здании, предназначенном для проживания, определяется в виде суммарного значения площадей всех помещений в ней обустроенных.

Это касается и жилых, и подсобных комнат. Не идет в счет балкон и лоджия, терраса и веранда, тамбур или кладовка, где отсутствует отопление.

При расчете общей площади всей квартиры используется суммарное значение всех площадей шкафов, выполненных как встроенная мебель, веранд, холодных кладовок и террас, балконов и лоджий (понижающий коэффициент для них составляет 5/10 и 3/10 соответственно).

Сведения о размере общей площади жилья должны быть учтены для полноценного анализа, проводимого статуправлением. А данные площади квартиры требуются для того, чтобы проследить и зафиксировать вносимую плату за услуги коммунальных служб, установки соцнормы и оплаты жилья.

Необходимо точно знать, какова площадь жилых и подсобных помещений

ЖК России (статья 15 пункт 5) содержит подробные сведения о том, что в ходе подсчета площади квартиры (общей в соответствии с определением) необходимо знать точные данные о том, какова площадь помещений и подсобных, и жилых.

Не подлежат подобной обработке сведения только, имеющие отношение к балконам и террасам, лоджиям и верандам.

Несмотря на то, что площадь балкона или лоджии не имеет особого значения, она должна быть установлена для полноценного статанализа и получения сведений о существующих объемах строительства зданий, предназначенных для заселения

Отличия лоджий, балконов и уплаты инвестиционных взносов за квартиру

Как лоджии, так и балконы имеют непосредственное отношение к пристраиваемым помещениям. И те, и другие являются помещениями, глубина которых ограничена, но лоджия сделана так, чтобы не было нарушено оформление фасада здания и имеет боковые стены.

Балкон заметно выступает за фасад здания и лишен боковых стен, будучи оснащенным только парапетом.

Важно не то, что лоджия имеет стены, значение имеет то факт, что она не препятствует проникновению естественного освещения в помещение, являющееся жилым, и не оснащена собственным искусственным источником света.

Перечисленные факторы сказываются на значении коэффициента для дополнительных конструкций, описанных выше. Чтобы не платить лишние денежные суммы при приобретении жилья, обустроенного указанной конструкцией или лоджией, следует уметь правильно рассчитать коэффициент понижения.

Применение правильно рассчитанного понижающего коэффициента в отношении лоджий и балконов позволит покупателю сэкономить значительные материальные средства.

Не переплачивайте за нежилую площадь при покупке квартиры

Общая стоимость квартиры может быть значительно снижена независимо от цены, назначенной за 1 м2 квартиры, если принимать в учет понижающий коэффициент. Так, например:

Покупатель может сэкономить порядка 125 тыс. руб. Размер переплаты может быть довольно велик, так как в современных новостройках сооружают и балконы, и лоджии достаточно большой площади.

Читайте так же:  Какой выбрать подоконник

Когда приходит понимание, что переплата довольно велика, купившие жилье люди обращаются к представителям закона. Юристы объясняют, что в законодательстве Российской Федерации строго указано на то, что только помещение, которое не является проходным, может считаться жилым.

Кроме того оно является имуществом, не имеющим отношения к движимому. По признанию специалистов, подходящим по всем параметрам для проживания постоянно.

Данное определение может быть получено в соответствии со всеми установленными нормами соответствующими стандартам санитарии и правилами техническими.

Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25 ноября 2016 г. № 854/пр “Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения”

(кликните для воспроизведения).

В соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г.

№ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, № 1, ст. 40; 2006, № 30, ст. 3287; 2010, № 25, ст. 3070; 2016, № 27, ст. 4237), приказываю:

1. Установить понижающие коэффициенты для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения согласно приложению к настоящему приказу.

2. Настоящий приказ вступает в силу с 1 января 2017 года.

3. Контроль за исполнением настоящего приказа возложить на заместителя Министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Н.Е. Стасишина.

Зарегистрировано в Минюсте РФ 16 декабря 2016 г.
Регистрационный № 44769

Приложениек приказу Министерства строительстваи жилищно-коммунального хозяйства РФ

от 25 ноября 2016 г. № 854/пр

Понижающие коэффициенты для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения

При определении общей приведенной площади жилого помещения применяются следующие понижающие коэффициенты:

С 1 января 2017 г. вводятся новые правила определения цены договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

Если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена следующим образом.

Цена единицы общей приведенной площади жилого помещения умножается на общую приведенную площадь жилого помещения. Последняя состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами.

Установлены следующие понижающие коэффициенты для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы. Для лоджий – 0,5, балконов и террас – 0,3, веранд – 1.

Приказ вступает в силу с 1 января 2017 г.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Представительство и защита в суде

Понижающие коэффициенты для балконов и лоджий.

Здравствуйте, по существу заданного Вами вопроса можем пояснить следующее.

Застройщик в договоре на квартиру (договор участия в долевом строительстве и вытекающие из него договоры, договор купли-продажи) должен указать все индивидуализирующие признаки объекта недвижимости.

В договоре приводится описание квартиры, основываясь на данных проектной документации на дом.

Источник: https://kwadratura24.ru/ponizhayushhie-koeffitsienty-dlya-lodzhii-i-balkona/

Дело № 2-1288/12

Коэффициент учета площадей балкона и лоджии по ДДУ

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ г.Чебоксары

Московский районный суд г.Чебоксары Чувашской Республики под председательством судьи Ивановой Т.В.,

при секретаре судебного заседания Яковлевой М.Ю.,

с участием истцов Максимовой И.В., Максимова Е.С., представителя истца – адвоката Софронова В.В., представителя ответчика ООО «Честр-Инвест» – Кунашко В.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Максимовой И.В., Максимова Е.С. к ООО «Честр-Инвест» о признании пункта договора недействительным, взыскании материального ущерба,

установил:

Максимовы И.В., Е.С. обратились в суд с иском к ООО «Честр-Инвест» о признании пункта договора недействительным, взыскании материального ущерба, указывая в обоснование своих требований, что ДД.ММ.ГГГГ между ними и ООО «Честр-Инвест» заключен договор участия в долевом строительстве №, зарегистрированный в УФСГР кадастра и картографии по ЧР от ДД.ММ.ГГГГ

В п.1.1. договора предусмотрено, что «Застройщик» обязуется осуществить строительство многоквартирного и многоэтажного дома, расположенного по строительному адресу: , а «Участник долевого строительства» обязуется принять долевое участие в финансировании строительства объекта в части строительства квартиры.

В пункте 1.2.1. договора изложена характеристика квартиры: № квартиры – 240; количество квартиры – 1; проектная площадь квартиры – 37,10 кв.м.; общая проектная площадь – 33,90 кв.м.; жилая проектная площадь – 15,50 кв.м.; площадь лоджия – 3,20 кв.м.; этаж – 14; подъ д. XXX;.

Пунктом 2.1. договора в противоречии требованиям ч.1 ст.422 ГК РФ ответчик предусмотрел, что стоимость 1 кв.м. проектной площади квартиры (с учетом лоджии с коэффициентом – 1) составляет на момент заключения договора участия в долевом строительстве 40.000 руб. Считает, что ответчик искусственно увеличил проектную площадь квартиры.

Ориентировочная цена строительства квартиры составляет 1.484.000 руб., которая может быть изменена в случаи изменения проектной площади квартиры по результатам обмера БТИ г. Чебоксары или основаниям, предусмотренным договором.

Указывает, что п.2.1. частично не соответствует обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным актам, действующим в момент его заключения (ч. 1 ст. 422 ГК РФ), а именно: согласно ч.5 ст. 15 ЖК РФ.

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Данное требование также содержится в пункте 6 Приказа Минэкономразвития РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждение требований к определению площади, здания, помещения».

Между тем, ответчик включил в общую площадь квартиры площадь лоджии – 3,20 кв.м.

Также указала, что п.3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ (в ред. Приказа ГОССТРОЯ РФ от ДД.ММ.

ГГГГ №) общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий – 0,5, для балконов и террас – 0,3, для веранд и холодных кладовых -1,0.

В свою очередь ответчик ООО «Честр-Инвест» к площади лоджия применил повышенный коэффициент -1.

Аналогичный порядок расчета площадей квартиры содержится в Письме Министерства Регионального развития РФ от ДД.ММ.ГГГГ №.

Расчетная стоимость 1 кв.м. общей площади квартир, сообщаемая в письмах Минрегиона России, определяется по следующим правилам.

Общая площадь квартир определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных помещений, подсчитываемых соследующими понижающими коэффициентами: для лоджий – 0,5; для балконов и террас – 0,3; для веранд и холодных кладовых -1,0.

Ответчик ООО «Честр-Инвест» в нарушение закона включил в проектную площадь квартиры, площадь лоджии – 3,20 кв.м. и вместо понижающего коэффициента – 0,5 применил к площади лоджия коэффициент – 1.

Тем самым, ответчик ООО «Честр-Инвест» незаконно получил денежную сумму в размере 1.484.000 руб. вместо 1.384.500 руб., причинив материальный ущерб в размере 62.400 руб.

Также указали, что по результатам обмера выполненного ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» филиала по ЧР на основании технического паспорта жилого помещения (квартиры) по адресу: , составленное на ДД.ММ.

ГГГГ, ответчик ООО «ЧЕСТР – ИНВЕСТ» передал жилую площадь – 15,80 кв.м.; кухню – 8,90 кв.м.; ванную – 3,00 кв.м.; туалет – 1,80 кв.м.; коридор – 5,50 кв.м. Итого общую площадь размером 35 кв.м. х 40.000 руб. за 1 кв.м.

, всего на денежную сумму 1.400.000 руб.

Источник: http://www.gcourts.ru/case/7743034

Законно ли требование застройщика о доплате за увеличение площади квартиры, если вместо балкона установлена лоджия?

Коэффициент учета площадей балкона и лоджии по ДДУ

По договорам долевого участия, заключенным дольщиками ЖК Невская Звезда с АО СК “Инжиниринг, проектирование и строительство” (АО ИПС) предусматривалось, что в квартирах будет установлен балкон.

Никаких изменений в проект построенного дома застройщик АО ИПС не вносил.

В то же время при передачи квартир дольщикам ЖК Невская Звезда застройщик АО ИПС требовал доплаты за то, что якобы площадь квартир увеличилась, так как была построена лоджия, а не балкон.

Данные требования застройщика  АО ИПС, конечно же, являлись необоснованнными. Договор долевого участия не предусматривал права застройщика устанавливать вместо балкона лоджию.

Более того, проект дома не менялся и то, что предусматривалось при заключении договоров долевого участия, то и было построено.

Также договор долевого участия не устанавливал, что если будет установлена лоджия, то будут применяться какие-либо большие коэффициенты, чем при установлении балкона.

Незаконность требования АО ИПС об увеличении оплаты за лоджию подтверждена и судебным решением. 

В частности, в апелляционном определении Санкт-Петербургского городского суда от  21 июня 2017 года говорится следующее:

… обратилась в Невский районный суд Санкт-Петербурга с иском к Акционерному обществу Строительный концерн «Инжиниринг, проектирование, строительство» (далее АО СК «ИПС»), уточнив требования в порядке ст.

39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, просила суд признать незаконным требование о доплате стоимости квартиры; установить стоимость квартиры с учетом произведенных обмеров ПИБ в размере 5 241 600 руб.

; признать её исполнившей обязательства по договору долевого участия в строительстве жилого дома от 29 августа 2013 года

Как следует из материалов дела, 29 августа 2013 года между … и АО СК «ИПС» был заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома по адресу:  по условиям которого, ответчик обязался передать истцу трехкомнатную квартиру общей проектной площадью 81,9 кв.м.

, в том числе с приведенной площадью балкона, определяемой путем применения понижающего коэффициента 0,3 к площади балкона, а истец уплатить ответчику обусловленную договором цену и принять квартиру. Стоимость квартиры составила 5 241 600 руб., которые оплачены дольщиком в полном объеме.

В соответствии с приложением № 1 к договору, приобретаемая дольщиком квартира имеет следующие характеристики: общая проектная площадь – 81,9 кв.м.

, в том числе общая площадь квартиры без учета площади лоджии/балкона – 79,9 кв.м., общая площадь – 45,4 кв.м., вспомогательная – 34,5 кв.м., в том числе площадь кухни – 15,00 кв.м.

, кроме того, приведенная площадь балкона -2,00 кв.м.

Согласно п. 3.2. договора, цена договора может быть изменена в случаях, предусмотренных п. 3.5. договора, по результатам обмеров ПИБ.

Пунктом 3.5.

договора предусмотрено, что окончательно цена договора определяется после окончания строительства объекта по официальным обмерам проектно-инвентаризационного бюро (ПИБ), с обязательным подписанием сторонами дополнительного соглашения к договору об окончательной цене договора, при этом в случае изменения (увеличения или уменьшения) по результатам обмеров ПИБ общей площади квартиры на 0,5 кв.м. и более по сравнению с общей проектной площадью квартиры, размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиками за квартиру, указанный в п. 3.1. договора изменяется (увеличивается или уменьшается), исходя из указанной в п. 3.1. договора стоимости 1 кв.м. общей проектной площади квартиры и проектной площади балкона/лоджии/терассы с учетом понижающего коэффициента.

На основании данных технической инвентаризации помещений жилого дома по адресу: ), проведенной ГУП «ГУИОН» Отделом инвентаризации и кадастровых работ объектов капитального строительства ДКР, фактические данные квартиры истца в соответствии с ведомостью помещений составили: № квартиры – 275; этаж – 13; общая площадь по проекту, включая площадь лоджий и балконов – 81,9 кв.м.; общая площадь без учета площади лоджии/балкона с понижающим коэффициентом – 79,90 кв.м.; жилая площадь – 45,10 кв.м.; вспомогательная площадь – 34,80 кв.м.; площадь лоджии/балкона с понижающим коэффициентом – 3,50 кв.м.

После обмеров квартиры установлено, что площадь лоджии/балкона с понижающим коэффициентом составила 3,50 кв.м., при этом после обмеров ПИБ балкон был признан лоджией, что отражено в ведомости помещений и их площадей ГУП «ГУИОН», представленной в материалы дела АО СК «ИПС». Изменений в проектную документацию дома не вносилось.

Поскольку увеличение общей площади, составило 1,50 кв.м., застройщик обратился к Лапиной Н.А. с предложением подписать дополнительное соглашение к договору, по условиям которого, во исполнение п. 3.5.

договора за увеличение общей площади квартиры на 1,50 кв.м. дольщик обязан доплатить застройщику сумму в размере 96 000 руб., а окончательная сумма долевого участия в строительство квартиры определена в размере 5 337 600 руб.

При этом, рассчитывая доплату в размере 96 000 руб.

, застройщик применил к площади лоджии коэффициент 0,5, установленный Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 04 августа 1998 года № 37, общая площадь квартиры № 275 с учетом площади лоджии с понижающим коэффициентом составила 83,4 кв.м. (79,9 + 3,5).

Согласно п.п. 1, 2 и 4 ст.

421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с ч. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В силу ч. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно ст.

5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

В силу ст.

309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий.

Разрешая заявленные Лапиной Н.А.

требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ответчик в нарушение приведенных норм закона, в одностороннем порядке изменил условия договора, из которых стороны исходили при его заключении, и применил при расчете приведенной площади вспомогательных помещений не согласованный сторонами коэффициент площади лоджии 0,5, что повлекло изменение цены договора.

При этом, судом установлено, что каких-либо изменений обстоятельств по сравнению с теми, из которых исходили стороны при заключении договора, по окончании строительства дома не произошло. Проект квартиры не изменялся.

Возможность применения порядка определения приведенной площади вспомогательных помещений, установленного для других целей, стороны в договоре не предусмотрели.

Дополнительных соглашений к договору после выявления того обстоятельства, что балкон по техническим требованиям не мог считаться балконом, а должен признаваться лоджией, не заключалось.

Судом также установлено, что с учетом данных обмеров ПИБ, а также установленного договором понижающего коэффициента 0,3, размер приведенной площади балкона составляет 2,07 кв.м.

, в связи с чем, увеличение относительно общей проектной площади квартиры составляет 0,07 кв.м., а не 1,50 кв.м., как ошибочно считает застройщик, и соответственно не превышает установленное п. 3.5.

договора значение 0,5 кв.м.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что требование застройщика о дополнительной оплате площади квартиры не соответствует условиям договора и является незаконным, оснований для доплаты не имеется.

Из изложенного следует, что АО ИПС вводило дольщиков в заблуждение, чтобы получить с них дополнительную оплату.

Источник: https://advokatizosimov.ru/dolshikam/article_post/zakonno-li-trebovaniye-zastroyshchika-o-doplate-za-uvelicheniye-ploshchadi-kvartiry-yesli-vmesto-balkona-ustanovlena-lodzhiya

Юр-решение
Добавить комментарий