Какие подтверждающие документы от арендодателя необходимы для налоговой?

Налоговый учет возмещаемых расходов по договору аренды

Какие подтверждающие документы от арендодателя необходимы для налоговой?
А.М.

Бобринева старший эксперт «ФБК Право»
Cтатья из журнала “Финансовые и бухгалтерские консультации”, № 3, 2014

Арендодатели, предоставляя помещения в аренду, как правило, обеспечивают арендаторам возможность пользоваться коммунальными услугами, необходимыми для обеспечения нормальных условий эксплуатации переданного во временное пользование помещения. К таким услугам относятся отопление, водоснабжение, энергоснабжение, услуги телефонной связи и т.п.

На практике коммунальные услуги могут быть предоставлены арендодателем арендатору на следующих условиях:

  1. в договоре аренды устанавливается фиксированная ставка арендной платы, включающая в себя все расходы на содержание сдаваемых в аренду помещений. Расходы в виде платы за отопление, водоснабжение, электроэнергию, которые арендодатель несет в период действия договора аренды, включаются в ставку арендной платы. Для арендатора не оформляются какие-либо документы, подтверждающие понесенные арендодателем коммунальные расходы;
  2. в договоре аренды устанавливается арендная плата, которая состоит из постоянной и переменной частей. Размер переменной части определяется исходя из потребленных арендатором коммунальных услуг за соответствующий отчетный период на основании документов поставщиков коммунальных услуг (счетов, актов), предоставляемых арендодателю, пропорционально занимаемой арендатором площади (либо в зависимости от объема услуг, потребленных арендатором, подтвержденных показаниями счетчиков, и тарифов поставщиков на коммунальные услуги). Оплата переменной части арендной платы осуществляется арендатором на основании счета арендодателя с приложением подтверждающих документов и расчета размера переменной части арендной платы;
  3. в договоре аренды устанавливается фиксированная арендная плата. Дополнительно арендатор возмещает арендодателю расходы на содержание арендованных помещений по фактическим затратам арендодателя на потребленные энергоресурсы. При этом суммы такого возмещения не входят в ставку арендной платы, а оплачиваются арендатором арендодателю сверх нее. Арендатор осуществляет возмещение расходов арендодателя на коммунальные услуги, приходящиеся на арендуемые помещения, периодически. Основанием для возмещения расходов является счет арендодателя с приложением подтверждающих документов и расчета стоимости расходов, подлежащих возмещению арендатором, который осуществляется на основании показаний счетчиков, установленных в арендованных помещениях, и тарифов организаций-поставщиков.

Порядок налогового учета возмещаемых расходов на коммунальные услуги зависит от конкретного способа их возмещения, установленного условиями договора аренды.

При первых двух вариантах сумма компенсации стоимости коммунальных услуг является составной частью арендной платы.

В этом случае сумма арендной платы, включая возмещаемые арендатором коммунальные расходы, учитывается в целях исчисления налога на прибыль в составе прочих внереализационных доходов на основании п. 4 ст. 250 Налогового кодекса РФ (если предоставление помещений в аренду является основным видом деятельности налогоплательщика — в составе доходов от реализации на основании ст. 249 НК РФ).

Контролирующие органы придерживаются аналогичной точки зрения по данному вопросу. Так, в письме от 11 марта 2012 г.

№ 03-11-11/72 Минфин России указал, что суммы платежей за жилищно-коммунальные услуги, составляющие переменную часть арендной платы, должны учитываться в составе доходов арендодателя при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения.

Поскольку в силу п. 1 ст. 346 НК РФ в целях применения упрощенной системы налогообложения доходы определяются по правилам ст. 249 и 250 НК РФ, приведенная позиция финансового ведомства справедлива и применительно к общей системе налогообложения.

При этом арендодатель вправе признать в составе расходов, учитываемых в целях налогообложения прибыли, стоимость коммунальных услуг, в том числе потребленных арендатором, оплаченных им коммунальным организациям. С этим соглашаются и налоговые органы (см., например, письмо УФНС России по г. Москве от 26 июня 2006 г. № 20-12/56637).

Оказание услуг по предоставлению в аренду имущества подлежит обложению НДС в общеустановленном порядке на основании подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ. А значит, суммы возмещаемых коммунальных расходов, являющиеся частью арендной платы, также облагаются НДС.

Следовательно, арендодатель вправе принять к вычету соответствующие суммы НДС, предъявленные ему по коммунальным услугам, потребленным арендатором.

Правомерность данного вывода подтверждается и официальной позицией ФНС России, выраженной в письме от 4 февраля 2010 г. № ШС-22-3/86@, согласно которой если по условиям договора арендная плата состоит из двух частей — постоянной и переменной, которая включает в себя стоимость коммунальных услуг, то арендодатель вправе применить вычет по коммунальным услугам, потребленным арендатором.

При третьем варианте сумма компенсации стоимости коммунальных услуг не входит в состав арендной платы и, в сущности, представляет собой транзитный платеж, который полностью перечисляется арендодателем соответствующим коммунальным организациям в оплату оказанных ими услуг.

На основании ст. 41 НК РФ доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая в соответствии с главами 23 «Налог на доходы физических лиц» и 25 «Налог на прибыль организаций» НК РФ.

Пунктом 1 ст. 248 НК РФ установлено, что к доходам в целях налогообложения прибыли относятся:

  • доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав, определяемые в соответствии со ст. 249 НК РФ;
  • внереализационные доходы, определяемые согласно ст. 250 НК РФ.

Арендодатель не выполняет функции по оказанию коммунальных услуг, поскольку не является специализированной организацией, имеющей все необходимые для осуществления такой деятельности лицензии, разрешения и оборудование.

Суммы возмещаемых коммунальных расходов, перечисляемые арендатором, по сути, являются транзитными суммами, поскольку они поступают к арендодателю лишь в качестве компенсации расходов, понесенных им по оплате коммунальных услуг, фактически потребленных арендатором, и соответственно не приводят к увеличению экономических выгод самого арендодателя.

Таким образом, в целях налогообложения прибыли суммы возмещаемых расходов по коммунальным платежам не могут быть признаны в качестве дохода от реализации.

Компенсируемые суммы коммунальных платежей не являются и частью арендной платы, учитываемой в составе внереализационных расходов, поскольку по условиям договора аренды возмещаются арендодателю сверх арендной платы. Следовательно, по этому основанию они также не подлежат учету в целях налогообложения прибыли в качестве дохода арендодателя.

На это прямо указал и Президиум ВАС РФ, отметив в п. 12 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (утвержден информационным письмом от 11 января 2002 г. № 66; далее — Обзор), что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.

В Постановлении от 17 марта 1998 г. № 4926/97 Президиум ВАС РФ указал, что затраты по общему правилу уменьшают выручку от реализации продукции (работ, услуг), а не увеличивают налогооблагаемую прибыль. И в том случае, когда такие затраты возмещаются контрагентом, выручки в этой части не возникает.

В Определении от 29 января 2008 г. № 18186/07 ВАС РФ также отметил, что суммы возмещения коммунальных платежей, полученные от арендатора, не являются доходом арендодателя.

В данном случае компенсируются расходы по содержанию и использованию сданного в аренду помещения, а затраты на оплату коммунальных услуг, связанные с эксплуатацией сданного в аренду помещения, не являются расходами собственника — они не приводят к уменьшению его экономических выгод, так как компенсируются арендатором.

Вывод о транзитном характере рассматриваемых компенсационных платежей подтверждается и арбитражными судами различных федеральных округов.

В частности, ФАС Северо-Западного округа в Постановлениях от 19 октября 2006 г. № А56-24646/2005, от 13 июня 2006 г.

№ А66-7256/2005 отметил, что индивидуальный предприниматель, который за счет денежных средств арендаторов, непосредственных потребителей тепла, электроэнергии и т.п.

, оплачивал услуги, оказанные сторонними организациями, правомерно не включил в налоговую базу денежные средства, полученные им в возмещение фактических расходов.

Суд указал, что в силу положений главы 34 Гражданского кодекса РФ возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг (и аналогичных услуг) не может рассматриваться как форма арендной платы (п. 12 Обзора).

На основании изложенного суд решил, что возмещение арендаторами налогоплательщику расходов по оплате коммунальных услуг, перечисленных коммунальным организациям арендодателем, не является доходом налогоплательщика-арендодателя.

По мнению суда, в данном случае речь идет именно об оплате арендаторами услуг названных организаций, а не о перепродаже части услуг арендодателем арендатору. Кроме того, как установил суд, налогоплательщик не оказывает услуги по энергоснабжению и приему сточных вод канализации.

Таким образом, платежи, поступившие от арендаторов в качестве компенсации, не являются доходами налогообложения, а следовательно, объектом обложения единым налогом.

Аналогичная позиция содержится в Постановлениях ФАС Уральского округа от 4 сентября 2009 г. № Ф09-4747/09-С2, ФАС Волго-Вятского округа от 21 апреля 2008 г. № А39-362/2007, ФАС Северо-Кавказского округа от 11 февраля 2008 г. № Ф08-8206/07-3204А, ФАС Восточно-Сибирского округа от 21 марта 2007 г. № А74-3165/06-Ф02-1481/07 и от 14 июля 2005 г. № А33-23362/04-С3-Ф02-3274/05-С1.

Источник: https://www.cfin.ru/taxes/rental_contract.shtml

Компания арендует недвижимость: налоговые аспекты

Какие подтверждающие документы от арендодателя необходимы для налоговой?

От того, как оформлен договор аренды, во многом зависит порядок налогообложения операций, осуществляемых в рамках этого договора. На практике арендатор может столкнуться со множеством подводных камней. Например, договор аренды, подлежащий госрегистрации, не прошел эту процедуру.

Или у арендатора нет документа, подтверждающего право собственности арендодателя на арендуемое имущество.

Как в этих и других ситуациях признавать расходы в целях исчисления налога на прибыль и получить вычеты по НДС? Что зафиксировать в договоре и какие подтверждающие документы оформить?

Юридические аспекты

Оформление договора

Порядок оформления договора аренды регламентирует глава 34 «Аренда» Гражданского кодекса РФ. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

При отсутствии таких данных договор считается не согласованным сторонами и соответственно — незаключенным.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 ГК РФ). Кроме того, арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 209 ГК РФ).

Именно собственник вправе совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые не противоречащие закону и не нарушающие права и интересы других лиц действия, в том числе передавать имущество в аренду.

Право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).

О том, как связан факт надлежащего оформления права собственности на предоставляемое в аренду имущество с возможностью арендатора учесть арендные платежи, расскажем чуть позже.

А пока отметим, что до даты оформления арендодателем права собственности на подлежащий сдаче в аренду объект недвижимости арендные отношения между сторонами возникнуть не могут, так как они противоречат нормам гражданского законодательства.

Передача имущества

В период сдачи имущества в аренду права и обязанности собственника остаются у арендодателя, к арендатору переходит лишь право владения и пользования или только пользования имуществом.

https://www.youtube.com/watch?v=g3LSKLn2k9A

Арендодатель обязан представить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условием договора и назначению имущества.

Если иное не предусмотрено договором, имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами.

Арендатор, в свою очередь, после окончания срока договора, должен вернуть имущество арендодателю в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором аренды (ст. 622 ГК РФ).

Передача объектов недвижимости в аренду осуществляется на основании передаточного акта (ст. 655 ГК РФ). В данном случае имеет смысл прикладывать поэтажный план имущества с выделением границ аренды.

Арендные платежи

В пункте 1 ст. 614 ГК РФ сказано, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются в договоре аренды. Если договором они не определены, считается, что установлены порядок условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, определенные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы (ст. 614 ГК РФ).

Коммунальные платежи

По общему правилу собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК РФ). Гражданский кодекс регламентирует эксплуатационные расходы возлагать на арендатора, если иное не установлено договором, только в случае аренды предприятия как имущественного комплекса (ст. 661 ГК РФ).

На арендатора возлагается обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (ст. 616 ГК РФ).

Что является расходами на содержание имущества, ГК РФ не определяет.

Но коммунальные платежи можно отнести к данным расходам, следовательно, их внесение должно регулироваться в рамках договора или в силу закона.

Возможны несколько способов отражения коммунальных платежей в договоре аренды (см. письмо ФНС России от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@ «По вопросу применения налога на добавленную стоимость при оказании услуг по предоставлению в аренду недвижимого имущества»).

Способ 1. Арендная плата состоит из основной (постоянной) части дополнительной (переменной). Постоянная часть соответствует стоимости определенного договором количества переданной в аренду площади.

Переменная часть в числе прочего включает компенсационную выплату — возмещение затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений.

Порядок расчета переменной части основан на сумме платежей за коммунальное обслуживание (включая, например, пользование связью, а также охрану, уборку) предоставленных в аренду помещений.

Способ 2. Расходы на коммунальное обслуживание помещений не включаются в арендную плату, а компенсируются отдельно.

Способ 3. Заключается посреднический договор на приобретение арендодателем коммунальных услуг, услуг связи, а также услуг по охране и уборке помещений.

В этом случае из договора аренды должно четко следовать, что арендодатель, оплачивая услуги коммунальным службам, выступает от своего имени, но за счет арендатора.

и форма договора должны соответствовать посредническим договорам, в частности договору комиссии (глава 51 ГК РФ) или агентскому договору (глава 52 ГК РФ).

Способ 4. Арендодатель оказывает арендатору услуги по предоставлению в аренду помещений и одновременно услуги по обслуживанию предоставленных в аренду помещений (эксплуатационные услуги). Такие услуги могут оказываться и на основе отдельно составленного договора по обслуживанию (эксплуатации) арендованного помещения.

Способ 5. Коммунальные услуги включаются в состав арендной платы в качестве фиксированной суммы (отдельного не выделяются). Это самый распространенный способ.

Способ 6. Арендатор напрямую заключает договоры со службами, предоставляющими коммунальные услуги, и лично несет расходы, связанные с этими услугами. На практике этот способ встречается редко, обычно в ситуации, когда один арендатор арендует все здание.

Расчеты в у.е.

Для снижения рисков стороны договора аренды нередко прибегают к установлению цены по нему в условных денежных единицах (у.е.). При этом устанавливают курс пересчета в у.е., а также порядок его пересчета.

Согласно п. 3 ст. 317 ГК РФ использование иностранной валюты, а также платежных документов в иностранной валюте при осуществлении расчетов на территории РФ по обязательствам допускается в случаях, в порядке и на условиях, определенных законом или установленном им порядке.

Валютные операции между резидентами запрещены, за исключением операций, указанных в п. 1 ст. 9 Федерального закона от 10.12.2003 № 173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле» (далее — Закон № 173-ФЗ). Резидентами являются юридические лица, созданные в соответствии с законодательством РФ (подп.

6 п. 1 ст. 1 Закона № 173-ФЗ).

С учетом сказанного при расчетах по договору аренды, цена которого выражена в у.е., стороны пересчитывают суммы платежей по курсу, предусмотренному в договоре.

Госрегистрация

В силу п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды здания или сооружения, заключенный сроком на год и более, подлежит госрегистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Иногда срок действия договора аренды, заключенного менее чем на год, увеличивают путем заключения дополнительного соглашения. И в общей сложности этот срок может составить год и более. В такой ситуации исходя из положений п. 1 ст.

453 ГК РФ обязательства сторон сохраняются в измененном виде. И данный договор с приложением дополнительного соглашения подлежит госрегистрации согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ (см. постановление ФАС Московского округа от 16.08.

2011 № КГ-А40/8697-11).

Источник: https://www.eg-online.ru/article/184157/

Юр-решение
Добавить комментарий