Какие налоги и прочие платежи (за что и какие % или суммы) есть при сделке купли продажи

Покупка квартиры: налоги в Украине

Какие налоги и прочие платежи (за что и какие % или суммы) есть при сделке купли продажи

В своей жизни каждый человек сталкивается с необходимостью покупки или продажи квартиры или дома.

Независимо от того, является он покупателем или продавцом, при совершении сделки возникают обязанности перед государством по уплате налогов, пошлин и прочих платежей, предусмотренных законодательством Украины.

Поэтому, собираясь купить недвижимое имущество, будет нелишним знать заранее, какой налог при покупке квартиры будет с вас взыскан в обязательном порядке.

Налоги и сборы при покупке квартиры на вторичном рынке

При заключении договора купли-продажи, на каждую из его сторон накладываются налоговые обязательства.

Законом предусмотрены различные размеры обязательных платежей для покупателя и продавца жилой недвижимости, которые каждый из них должен заплатить в бюджет.

Часто на практике, по взаимной договоренности, стороны договора делят поровну это налоговое бремя, поэтому следует знать, сколько придется уплатить одному и второму участнику сделки.

Какие платежи вносит покупатель

Многих граждан интересует вопрос, платится ли налог при покупке квартиры, чтобы заранее знать, сколько потребуется денег для оформления договора у нотариуса. Для покупателя налог на покупку квартиры не предусмотрен, но имеются другие сборы, которые ему все же придется уплачивать, а именно:

  • налоговый сбор на обязательное пенсионное страхование в размере 1% от цены покупаемой квартиры, указанной в договоре, которая не должна быть ниже оценочной стоимости;
  • плату за регистрацию права собственности на приобретенное жилье в размере 0,1 прожиточного минимума для трудоспособных граждан, если регистрация производится не в срочном порядке (на 2018 прожиточный минимум составляет до 30 июня включительно 1762 грн, до 30 ноября – 1841 грн, до 31 декабря – 1921 грн);
  • оплату услуг нотариуса (обычно ее выплачивают в равных долях оба участника сделки).

Госпошлину при покупке квартиры покупатель не выплачивает – эта обязанность возложена на продавца.

Норма платежей на пенсионное страхование одинакова для всех граждан и нерезидентов страны. Она не уплачивается, если квартира переходит в собственность по дарственной или договору пожизненного содержания.

Регистрацию прав собственности на приобретенную квартиру в электронном Государственном реестре, в соответствии с Законом Украины № 51, производит нотариус после подписания договора купли-продажи, в срок, не превышающий 5 рабочих дней. Законом предусмотрена также возможность срочной регистрации, при этом плата за нее составит:

  • 1 прожиточный минимум (1762 грн) при регистрации в срок до 2 дней;
  • 2 минимума (3524 грн), если право собственности нужно зарегистрировать за 1 день;
  • 5 минимумов (8810 грн) при сроке регистрации не более 2 часов.

Налоги и сборы, которые должен уплатить продавец квартиры

В отличие от покупателя, продавец квартиры в результате сделки получает доход, с которого и должен уплатить предусмотренные законом налоги. Но при этом налог платится лишь в том случае, если квартира находилась в его собственности менее трех лет или он продает уже вторую квартиру в год.

При продаже любой недвижимости с продавца будут удержаны следующие вычеты:

  • государственная пошлина в размере 1% от стоимости квартиры;
  • налог на доход, равный 5% от указанной в договоре цены (если право собственности на квартиру было зарегистрировано более 3 лет назад и это первая продажа недвижимости в году, данный налог не выплачивается);
  • военный сбор 1,5%, который потребуется заплатить лишь в том случае, если есть законные основания для начисления налога на доход.

Нерезидентам, продающим квартиру в Украине, потребуется в любом случае уплатить следующие виды сборов:

  • госпошлину 1% от цены жилья по договору;
  • налог на доходы физлиц в размере 18%;
  • сумму военного сбора из расчета 1,5% от стоимости квартиры.

Льготы по уплате налога при продаже и покупке квартиры

При совершении сделок, связанных с покупкой и продажей недвижимости, отдельные категории граждан освобождаются от уплаты госпошлины. Перечень льготников установлен специальным декретом Кабинета Министров Украины «О государственной пошлине» (статья 4). В этот перечень включены:

  • инвалиды войны и семьи погибших или пропавших без вести воинов, а также лица, приравненные к ним в законном порядке;
  • инвалиды I и II групп;
  • граждане, которые пострадали от катастрофы на Чернобыльской АЭС, отнесенные к I и II категории пострадавших;
  • пострадавшие на ЧАЭС III категории, которые находились в зоне обязательного отселения не менее 2 лет, а добровольного – 3, по состоянию на 1.01.1993 года;
  • граждане, относящиеся к IV группе пострадавших от аварии в Чернобыле, которые на 1 января 1993 года жили и работали в зоне повышенного радиологического контроля не менее 4 лет.

При этом если продавец относится к одной из льготных категорий, то государственную пошлину в размере 1% должен уплатить покупатель квартиры.

Налог за покупку квартиры на первичном рынке недвижимости

Основным способом приобретения квартир в новострое (на первичном рынке) является инвестирование в строительство еще на этапе сооружения дома. Это позволяет приобрести новое жилье по самой выгодной цене. При этом существуют разные варианты покупки, которые стоит рассмотреть по отдельности.

Налог с покупки квартиры путем инвестирования в ФФС

Самым распространенным и надежным способом приобретения квартиры в новостройке на рынке первичной недвижимости Украины, является участие в Фонде финансирования строительства (ФФС). Этот метод предусматривает следующие основные этапы:

  • будущий покупатель выступает в роли инвестора, внося соответствующую сумму в ФФС, который фактически является специальным банковским счетом, из которого деньги могут тратиться только для целей строительства;
  • управляющая фондом (счетом) финансовая организация оплачивает работы застройщика;
  • по окончании строительства и ввода дома в эксплуатацию, на забронированную за инвестором (покупателем) квартиру регистрируется право собственности, а застройщик обязан уплатить налоги с суммы вознаграждений за выполненные работы.

Деньги, поступающие застройщику из ФФС, являются доходом от его деятельности, поэтому облагаются налогом на прибыль в размере 18% и НДС – 20%. Эти налоговые обязательства включаются застройщиком в стоимость жилья. Покупатель же будет платить налог 5% и полутора процентный военный сбор лишь при продаже этой квартиры в срок ранее, чем через 3 года.

Налог на покупку жилья за целевые облигации

Финансирование строительства многоквартирного дома может осуществляться и путем выпуска целевых облигаций. Суть этого способа покупки жилья состоит в следующем:

  • будущий собственник квартиры, покупая такие ценные бумаги, участвует в финансировании строительства дома через институты совместного инвестирования (ИСИ) – на данном этапе он выступает в роли инвестора;
  • заказчик возводит объект не за свой счет, а за деньги инвесторов, полученные им от продажи облигаций;
  • в качестве выполнения обязательств по облигациям, их держателям передается в собственность квартира.

На этапе обмена недвижимости на облигации застройщик обязан уплатить 20% НДС и 18% налога на прибыль. У покупателя при этом не возникает налоговых обязательств.

Налог на недвижимость при покупке имущественных прав

Приобретение жилья в новострое путем заключения договора купли-продажи имущественных прав предусматривает:

  • выплату покупателем застройщику определенной части стоимости квартиры за имущественное право получить ее в дальнейшем в собственность;
  • заключение форвардного контракта, фиксирующего сумму, оставшуюся до полной стоимости квартиры, которую должен будет доплатить покупатель застройщику после ввода дома в эксплуатацию, чтобы оформить ее в свою собственность;
  • оформление и регистрацию покупателем правоустанавливающих документов на квартиру.

При передаче жилья покупателю, застройщик платит налог на прибыль по ставке 18% и НДС в размере 20%. Эта сумма косвенно ложится на покупателя, поскольку она закладывается в стоимость квадратного метра его квартиры.

Уплата налога при покупке квартиры по закладным

Финансирование строительства многоквартирного жилого дома по закладным осуществляет финансовое учреждение, которому застройщик передает выпущенные им закладные и будущий объект строительства в ипотеку.

При передаче дома ипотекодержателю, у застройщика возникают обязательства перед государством в соответствии с Налоговым Кодексом Украины – он обязан уплатить НДС в размере 20% от стоимости объекта.

Когда к покупателю переходит право собственности на предмет ипотеки, он должен будет заплатить налог на доходы физлиц в размере 18% от стоимости квартиры.

Налоги и сборы при переуступке прав

Когда инвестор, получивший право на приобретение в собственность квартиры, по каким-то причинам передумал ее покупать, он может переуступить его другому человеку, заключив с ним договор о переуступке прав. При этом последний берет на себя те же обязательства, что были предусмотрены для первоначального инвестора.

Если переуступка производится по предварительному договору купли-продажи, новый инвестор обязан будет уплатить 1% сбора на пенсионное страхование при заключении нового договора.

В случае изменения цены квартиры по договору переуступки, на разницу в стоимости переуступки и приобретения прав новому инвестору (покупателю) придется заплатить налог на доходы физлиц (18%) и военный сбор (1,5%).

Источник: https://budcapital.kiev.ua/novosti/pokupka-kvartiry-nalogi-v-ukraine

Какие налоги придется заплатить при продаже недвижимости

Какие налоги и прочие платежи (за что и какие % или суммы) есть при сделке купли продажи

Если вы решили продать квартиру, дом или их часть, стоит заранее узнать о том, как происходит налогообложение такой сделки. «Минфин» выяснил, какие налоги необходимо будет заплатить и кто это должен сделать.

Сделка купли-продажи недвижимости в Украине осуществляется нотариусом, который заверяет подписью и печатью письменный договор. А информация о переходе права собственности вносится в Государственный реестр вещевых прав на недвижимое имущество.

Только с момента внесения такой записи нотариусом покупатель приобретает все права на недвижимость, а также обязанности в отношении уплаты налога на недвижимое имущество. 

Сделку можно оформить по месту нахождения имущества или по месту прописки одной из сторон, как у частного нотариуса, так и государственного. Как в первом, так и во втором случае нужно будет оплатить услуги нотариуса. Естественно, что услуги частного нотариуса обходятся дороже, чем государственного. 

Однако обращаясь к частному нотариусу, вы значительно выигрываете во времени. Стоимость услуг нотариуса оплачивается, как правило, покупателем. Или (по договоренности) наполовину с продавцом. 

Сума и размер налогов при продаже недвижимости в Украине в 2018 году не зависит от того, к какому нотариусу вы обратились.

Что платит продавец недвижимости

По общему правилу продажа недвижимости облагается:

  • налогом на доходы физических лиц в размере 5%;
  • военным сбором в размере 1,5%.

Указанные налоги нужно заплатить до подписания договора купли-продажи квартиры. Размер налогов рассчитывается исходя из оценочной стоимости объекта. Официальная оценка заказывается у квалифицированного оценщика и предоставляется нотариусу для заключения сделки.

Нотариус, который заверял сделку обо всех заключенных сделках и уплаченных налогах информирует налоговые органы. То есть выполняет функции налогового агента только в части уведомления налоговиков.

Если налоги были оплачен продавцом, а сделка по каким-либо причинам не состоялась, уплаченный налог можно вернуть также при условии подачи декларации и наличия квитанции, подтверждающей уплату налога.

В каких случаях продавец не платит налоги

Налоги с продажи недвижимости в 2018 году не платятся при одновременном соблюдении двух следующих условий:

  1. если недвижимость пребывала в собственности продавца более трех лет;
  2. и если это первая продажа недвижимости продавцом в течение календарного года.

Налог от продажи недвижимости, которая была получена в наследство, платить не нужно, вне зависимости от того, как долго такой объект пребывает в вашей собственности.

Для нерезидентов размер НДФЛ при продаже недвижимости в 2018 году в Украине во всех случаях составляет 18%.

Что платит покупатель недвижимости

Из обязательных платежей для покупателя законом предусмотрена уплата 1% сбора на обязательное государственное пенсионное страхование.

Указанный сбор не должны платить:

  • лица, которые покупают недвижимость в первый раз;
  • лица, которые состоят на квартирном учете.

Однако реальность такова, что практически ни один нотариус не согласится заверить договор без предоставления покупателем квитанции об уплате этого сбора.

Поэтому покупателю уже после оформления договора купли-продажи приходится самостоятельно заниматься возвратом из бюджета суммы уплаченного сбора.

Возврата оплаченного сбора можно требовать через административный суд.

Для того чтобы вернуть деньги обратно нужно будет с решением административного суда (естественно, если оно на вашу пользу) обратится в ПФУ, получить справку и подать ее вместе с заявлением в казначейство.

Кроме указанного сбора на пенсионное страхование, покупателю нужно будет заплатить государственную пошлину в размере 1% от стоимости объекта, а также потратиться на оплату административных сборов за переоформление права собственности в Государственном реестре вещественных прав. Размеры административных сборов зависят от срочности переоформления.

От уплаты госпошлины освобождаются:

  • инвалиды 1 и 2 групп;
  • инвалиды ВОВ и семьи воинов, которые погибли или пропали без вести и приравненные к ним в установленном порядке люди;
  • чернобыльцы 1 и 2 категорий.

Также, при покупке недвижимости стоит помнить, что покупка недвижимости на сумму более 50 тыс. грн приводит к потере права на субсидию.

Ирина Петрусенко

Источник: https://minfin.com.ua/2018/02/07/32127136/

Как сэкономить на налогах при продаже квартиры?

Какие налоги и прочие платежи (за что и какие % или суммы) есть при сделке купли продажи

Изменился порядок освобождения от налогообложения доходов физических лиц, полученных от продажи объектов недвижимого имущества, приобретенного в собственность после 1 января 2016 года.

В связи с этим хочется еще раз обсудить все нюансы, касающиеся внесенных поправок, и в частности, особенностей для юридических лиц и нерезидентов РФ.

Еще в 2014 году Государственная дума в третьем чтении приняла законопроект «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса РФ. В рамках данной статьи нас интересует п. 17.1 ст. 217, глава 23 части II Налогового кодекса РФ.

Закон вступил в силу с 1 января 2015 года, а новые правила налогообложения применяются только в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года.

Изменения относительно сроков владения продаваемой недвижимостью

Имущество, приобретенное до 1 января 2016 года, при продаже облагается налогом по прежним правилам:- доход физических лиц от продажи недвижимого имущества облагается налогом в размере 13% (согласно статье 224 Налогового кодекса РФ);- если период владения недвижимостью с момента регистрации в ЕГРП составляет больше трех лет, налог не платится вообще (пункт 17.1 статьи 217 НК РФ).Для имущества, купленного после 1 января 2016 года, срок владения недвижимостью для освобождения от уплаты налогов при продаже увеличился до пяти лет. Однако есть и исключения из правил.

Алина Дмитриева, директор компании «Мой Семейный Юрист»:

– С 1 января 2016 года физическое лицо может продать недвижимое имущество, согласно Федеральному закону от 29.11.14 г. № 382-ФЗ, по истечении пятилетнего срока владения объектом, при этом доход от продажи не будет облагаться налогом.

До внесения изменений срок владения, не облагаемый налогом, был три года.

Важно отметить, что это не коснется сделок с недвижимостью, которая была приобретена по наследству или по договору дарения от близкого родственника, а также в случае получения права собственности по договору пожизненной ренты или в рамках приватизации.

Алексей Гордейчик, адвокат, управляющий ГК «Гордейчик и партнеры»:

– Изменения, вступившие в силу с 01.01.2016 г. относительно налогообложения доходов от продажи недвижимости, касаются налоговых резидентов, т.е. физических лиц, фактически находящихся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение двенадцати, следующих подряд, месяцев.

Мартынов Алексей Сергеевич, руководитель департамента развития компаний GreenMos.ru и XelaGroup.ru:

– Если недвижимость приобретается долей (вложение в застройку на этапе котлована), то кадастровая стоимость доли высчитывается в процентном соотношении, и налог также уплачивается.

Изменения в отношении указываемой стоимости продаваемого имущества

Ни для кого не секрет, что продавцы недвижимости часто (если не всегда), стремясь уменьшить сумму налога от продажи недвижимого имущества, в договоре о купли-продаже указывали заниженную цену, заметно отличающуюся от денег, реально фигурировавших в сделке купли-продажи. Вступившие в силу поправки коснулись и этого момента.

Анна Левитова, управляющий партнер W1 Evans:

– Изменениями, вступившими в силу с 1.01.2016 г., введен инструмент для пресечения намеренного занижения цены недвижимости при ее продаже. Если цена продажи, указанная в договоре купли-продажи, меньше, чем кадастровая стоимость такой недвижимости (определяется независимыми оценщиками по решению региональных органов власти или органов местного самоуправления), то доход от продажи рассчитывается как произведение кадастровой стоимости имущества и понижающего коэффициента 0,7.

Алина Дмитриева:

– Законодатель ввел понятие «минимальное значение налоговой базы».Его можно рассмотреть на следующем примере: вы купили квартиру после 1 января 2016 года за 5 миллионов рублей. Через три года вы продали ее за 7 миллионов рублей. При этом при продаже квартиры вы указали полную стоимость договора (т.е.

исходя из кадастровой стоимости). Для исчисления налогов вы из 7 миллионов рублей вычитаете затраты на покупку 5 миллионов рублей, получается 2 миллиона рублей. Соответственно, налог в 13% от суммы в 2 миллиона составит 260 тысяч рублей.

Здесь важно отметить, что региональные вести имеют право уменьшить размер понижающего коэффициента вплоть до полной его отмены (хотя довольно трудно представить себе ситуацию, когда региональные власти пойдут на такой шаг).

Кроме того, по словам Алексея Мартынова, слишком высокую цену по кадастру можно оспорить в суде и уменьшить.

Варианты уменьшения суммы налога

Законодательством предусмотрена возможность уменьшения суммы, с которой платится налог от доходов от продажи имущества. Существует имущественный налоговый вычет, которым физическое лицо имеет право воспользоваться один раз в году.

Также есть возможность уменьшить сумму дохода от продажи, вычитая из продажной стоимости деньги, которые владелец объекта недвижимости потратил на ее покупку три или пять лет назад (в случае, если эти расходы подтверждены соответствующими документами и одновременно с налоговой декларацией подано заявление о предоставлении этого вычета).

У продавца есть возможность выбрать вариант в зависимости от того, насколько он выгоднее.1. Физическое лицо имеет право на налоговый вычет в 1 миллион рублей раз в год при продаже недвижимости. Формула налогового вычета будет такой: кадастровая стоимость * 0.7 – 1 млн руб., и с этой суммы уже уплачивается 13%.2.

Доходы, полученные от продажи имущества, можно будет снизить или на сумму подтвержденных расходов на покупку проданного имущества, или на имущественный вычет (для квартиры, дачи и комнаты составит 1 миллион рублей, на иные объекты – 250 тысяч рублей).

При этом следует иметь в виду, что если вы продали нескольких объектов недвижимости, вычет будет оформляться не за каждый объект, а на весь доход, который вы получили».Заметим, что уплаченная агентству комиссия может быть заявлена как расход по покупке, вычтена из продажной стоимости и, соответственно, также не облагается налогом.

Особенности налогообложения для юридических лиц

В отношении юридических лиц действуют несколько иные правила налогообложения. Так, ИП при продаже недвижимого имущества, находящегося в собственности, платят 6%.

Таким образом, физические лица, чтобы снизить налог от продажи недвижимости, могут пойти по пути образования юридического лица (став индивидуальным предпринимателем) исключительно под продажу объекта недвижимости.

Мартынов Алексей Сергеевич:

– При продаже недвижимости физическое лицо должно уплатить налог 13%, юридическое – либо 13, либо 6%. При таком раскладе физическому лицу, если он продает недвижимость сразу, выгодно открыть ИП, осуществить продажу и закрыть ИП.Коммерческая и жилая недвижимость также попадают под действие налога: 13 и 6% соответственно.Разберем два примера: квартира за 50 миллионов рублей и квартира за 3 миллиона рублей (продавцы – физическое лицо и юридическое лицо «по упрощенке»).

1. Продается квартира, стоимость которой, согласно кадастровой оценке, составляет 50 миллионов рублей:

50 000 000 * 0,7 – 1 000 000 и 13% = 4 420 000 налог для физического лица;50 000 000 * 0,7 и 6% = 2 100 000 налог для юридического лица.

2. Продается квартира, стоимость которой, согласно кадастровой оценке, составляет 50 миллионов рублей:

3 000 000 * 0,7 – 1 000 000 и 13% = 143 000 налог для физического лица;3 000 000 * 0,7 и 6% = 126 000 налог для юридического лица.Из примеров видно, что чем выше сумма, тем выгоднее получается продавать ее в статусе юридического лица.

Но не стоит забывать о налоге на имущество. У юридического лица налог на имущество выше, чем у физического. Поэтому чем дольше происходит продажа недвижимости, тем меньше будет выгода у юридического лица.

Особенности налогообложения для продавцов недвижимости, не являющихся резидентами РФ

Вопросами продажи недвижимости на территории РФ сегодня озадачены не только резиденты страны, но и те лица, которые таковыми никогда не были или не являются ими на текущий момент.

И хотя вступившие в силу изменения законодательства относительно налогов на доход от проданного недвижимого имущества никак не коснулись нерезидентов РФ (размер налога для них остался прежним), мы попросили наших экспертов поговорить об особенностях оформления сделок с нерезидентами.

Алексей Гордейчик, адвокат, управляющий ГК «Гордейчик и партнеры»:

– Покупка недвижимости у иностранных граждан на территории Российской Федерации подчиняется законам нашей страны, и каких-либо существенных отличий не имеет. Сопровождение любой сделки с недвижимостью в современных условиях следует доверять специализирующемуся в этой отрасли юристу, поскольку в нынешней непростой ситуации условия сделок определяются сторонами индивидуально, исходя из возможностей и потребностей каждой, что предопределяет наличие в каждой из них специфических рисков.Думаю, даже для неспециалиста в области экономики и права, очевидно, что с позиции продавца, если его жилье сейчас готовы купить, то с ним надо расставаться, так как в ближайшие год-два цены расти не будут.Изменения, вступившие в силу с 01.01.2016 г. относительно налогообложения доходов от продажи недвижимости, касаются налоговых резидентов. Лица, не являющиеся налоговыми резидентами, не вправе воспользоваться льготами, доступными резидентам (в частности, у них нет права на налоговый вычет в размере 1 миллиона рублей). Эта позиция выражена в письме Минфина РФ от 22 июня 2015 г. № 03-04-05/35996. Налоговых ставок изменения не коснулись, и они остались прежними. Для налоговых резидентов 13%, для остальных лиц – 30%. При наличии международного договора об избежании двойного налогообложения между Россией и страной проживания нерезидента, последнему необходимо с ним ознакомиться.

Владимир Зимохин, заместитель руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость»:

– Чтобы уменьшить налоговую нагрузку, у нерезидента есть несколько вариантов. Один из них – пробыть в России необходимое время (183 дня) в течение года, чтобы получить статус резидента. При этом имеется в виду не календарный год, а период с момента приезда.Второй способ подойдет гражданам тех стран, у которых с Россией есть договор об избежании двойного налогообложения, который позволил бы в случае целесообразности заплатить налог по ставке такой страны. Но эти особенности регулируются в соответствии с указанными договорами, и их нужно учитывать отдельно.Третий способ – подарить квартиру родственникам-резидентам с целью дальнейшей продажи. Отметим отдельно, что на данный момент в разъяснениях Минфина говорится о том, что нерезидент не вправе уменьшить сумму облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, так как это является вычетом фактически произведенных расходов.По общему правилу, нерезиденты не могут пользоваться налоговыми вычетами. Тем не менее, существует точка зрения, что уменьшение налогооблагаемой базы на сумму расходов не является имущественным вычетом, но судебной практики по этому вопросу пока нет.

Анастасия Наймушина, директор юридического департамента компании Blackwood:

– Что касается нерезидентов, то время нахождения имущества в собственности не влияет на налог. Налог платится с разницы между стоимостью продажи и расходами на приобретение указанной недвижимости в прошлом.

Анна Левитова:

– Для оптимизации налогов, чтобы не платить 30%, нерезиденты (граждане РФ или обладатели ВНЖ на территории России) могут открыть ИП. В этом случае налог с доходов составит 6% (в случае, если это продажа, то в ОКВЭД ИП должно быть указано «Продажа собственного недвижимого имущества»).

Алена Владимировна Дрючина, адвокат Адвокатского Бюро «Гестион»:

– Порядок и необходимость подтверждения статуса налогового резидента/нерезидента на законодательном уровне не установлены. Соответственно, период пребывания нерезидента на территории РФ определяется на основании документов, дающих возможность прямо или косвенно выявить количество календарных дней пребывания лица на территории РФ (заграничный паспорт с отметками пограничного контроля, данные пограничных служб, проездные документы, справки с места работы/учебы и т.п.). Согласно ст. 6 ФЗ «О порядке выезда из РФ и въезда в РФ» от 15.08.1996 г. № 114-ФЗ выезд из России или въезд в нее российские граждане осуществляют по действительным документам, удостоверяющим личность гражданина РФ за пределами ее территории. Поэтому чаще всего даты отъезда и прибытия физических лиц на территорию РФ устанавливаются именно по отметкам пограничного контроля.

Алина Дмитриева:

– Для определения такого статуса как налоговое резидентство РФ необходимо обратиться к налоговому законодательству, а именно к ст. 207 Налогового Кодекса РФ.НК РФ предусмотрена ответственность за неуплату сумм налога или других неправомерных действий (бездействия). В зависимости от того, как было совершено правонарушение, с виновного лица будет взиматься пеня или штраф.В том случае, если налог, пеня или штраф не уплачены и не будут уплачены добровольно, дело передается судебному приставу-исполнителю, последний имеет полномочия временно ограничить выезд должника из РФ в соответствии с Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ “Об исполнительном производстве”. А в случае отсутствия судебного акта вправе обратиться в суд с заявлением об установлении для должника временного ограничения на выезд из РФ, если сумма задолженности превышает 10 тысяч рублей».Однако проблемы с нерезидентами, продающими недвижимость в РФ, могут возникнуть вовсе не в той части, которая касается размера налога. Иностранцы могут оказаться не готовыми к самому процессу проведения сделки.

Алексей Комаров, нотариус Нотариальной палаты Петербурга:

– Я не вижу никаких особенных рисков именно по основанию владения жильем иностранцев. Здесь остаются общие риски приобретения жилья, которые значительно перевешивают указанную особенность сделки. Нюансы могут возникнуть на этапе переговоров и организации сделки.

Как показывает практика, иностранцы в принципе не способны понять расчет через сейфовую ячейку, разбивку денег по пакетам и работу посредников, комиссионные которых становятся известны только в день подписания договора. Из-за указанных непониманий сделка может сорваться на последнем этапе ее организации.

Если сделка исполнена между сторонами (объект передан и расчет произведен), то рисков в ней не больше, чем при покупке-продаже жилья гражданами РФ.

Источник: https://www.cian.ru/stati-kak-sekonomit-na-nalogah-pri-prodazhe-kvartiry-218097/

Аванс или задаток: как правильно оформить предоплату за квартиру

Какие налоги и прочие платежи (за что и какие % или суммы) есть при сделке купли продажи

Чтобы подтвердить серьезность намерений, нужно перечислить продавцу квартиры предоплату. Казалось бы, ничего сложного: оформили расписку, отдали деньги и все. Но на самом деле здесь полно нюансов — не зная их, можно потерять деньги, нервы и время. Причем, не только покупателю, но и продавцу.

Разберемся, как правильно вносить и принимать аванс, что предпринять, если возникли проблемы, и как делать не надо. 

Юридически, аванс — это предоплата

В случае с недвижимостью — по договору купли-продажи. Если договора нет, то и аванса по сути быть не может.

Однако часто в обиходе риелторы и покупатели называют «авансом» внесение денег для символического подтверждения намерения.

Оно не имеет никакой силы, и если сделка не состоялась, то сумму просто возвращают покупателю. Чтобы не запутаться, в статье мы также будем использовать слово «аванс», но в кавычках. 

Задаток — это определенное обязательство

Понятие задатка четко прописано в гражданском кодексе.  Его передают в счет причитающихся по договору купли-продажи платежей, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. То есть, у него помимо функции предоплаты, есть еще функция обеспечения условий договора.

С задатком может быть три ситуации:

1. Сделку отменили обе стороны взаимно или из-за независящих ни от кого обстоятельств — задаток возвращают

2. Сделку отменили по вине покупателя — задаток не возвращают

3. Сделку отменили по вине продавца — задаток возвращают в двойном размере 

Какие риски есть для продавца и покупателя при внесении «аванса»? 

Отсутствие гарантий, что купля-продажа состоится, может привести к вполне ощутимым финансовым потерям. Например, покупатель уже потратился на оформление сделки, а продавец в последний момент откажется и вернет аванс. В случае с задатком возможные убытки компенсируются: продавцу — за счет оставленного задатка, покупателю — той же суммой сверх.

Игорь подписал с продавцом через риелторов соглашение об «авансе» и передал 100 000 рублей. За три дня до сделки продавец заявил, что хочет за квартиру на 300 000 рублей больше. Игорь мог бы просто забрать «аванс», но пожалел времени и денег, уже потраченных на оформление, оценку и так далее. В итоге, квартиру купили по завышенной цене.

Что сделано неправильно?

Соглашение об «авансе» не дает практически никаких гарантий по сделке. Чтобы зафиксировать цену, дату сделки и другие важные условия — нужно заключать договор задатка, внесения обеспечительного платежа или предварительный договор купли-продажи.

Еще я слышал о обеспечительном платеже. Это что?

Это сравнительно новый  способ обеспечения исполнения обязательств, его включили в гражданский кодекс в 2015 году. Обеспечительный платеж похож на задаток, но в нем можно прописать практически любые условия возврата или удержания.

Обеспечительный платеж используют не так давно и пока редко. А зря. Это очень удобный юридический инструмент для защиты интересов обеих сторон. 

Ого, столько вариантов. Что все-таки выбрать?

Если вы всерьез готовы к сделке и ваша цель — установить ответственность, выбирайте задаток или обеспечительный платеж.

Если ситуация не совсем определенная и что-то может поменяться — лучше ничего не вносить. Но если все-таки решили использовать «аванс», то имейте в виду, что он не дает никаких гарантий. 

Что должно быть в договоре?

Чем больше условий будет прописано, тем лучше. Старайтесь максимально конкретизировать. Обязательно нужно указать, независимо от вида договора:

  • Данные сторон. При этом договор нужно заключать с собственниками квартиры.
  • Подробную информацию о недвижимости, всех собственниках и зарегистрированных в квартире.
  • Сумма и срок, на который вносится аванс, задаток или обеспечительный платеж. Если сделка альтернативная, то есть продают и покупают несколько квартир одновременно, то внести предоплаты нужно на одинаковый срок.
  • Что должны сделать стороны за это время. Например, покупатель — оформить ипотеку или продать свою недвижимость, продавец — собрать все документы и так далее.
  • Перечень документов, которые нужно подготовить: выписку из домовой книги, справки об отсутствии задолженности, разрешение органов опеки, согласие супруга, если квартиру приобрели в браке и прочее.
  • Как стороны уведомляют друг друга: по обычной почте или по электронной.
  • Каким образом и в какой срок возвращаются деньги.
  • Когда жильцы должны сняться с регистрации и физически освободить квартиру.
  • Факторы, которые впоследствии могут повлиять на право собственности покупателя, чтобы он мог вернуть деньги без потерь. Их должна выявить юридическая проверка.
  • Причины, которые могут помешать сделке. Например, отказ органов опеки или проблемы с узакониванием перепланировки в БТИ. Отказ других участников, если сделка с одновременной покупкой-продажей нескольких квартир и прочее.
  • Если квартиру покупают в ипотеку, то обязательно включить пункт про неодобрение кредита или самой недвижимости банком.
  • И, наконец, прописывается дата и место сделки — банк, нотариус, кто несет расходы на регистрацию, ячейку, нотариальные расходы и как это компенсируется.

Олеся решила купить однокомнатную квартиру на вторичном рынке в ипотеку. Ей одобрили заявку и дали 90 дней на поиск квартиры. Вариант быстро нашли и через риелтора внесли «аванс». Но по каким-то причинам квартиру банк не одобрил. Продавец сам покупал другую недвижимость и вносил за нее задаток. Он посчитал, что сделка сорвалась по вине покупателя и отказался вернуть «аванс».

Что нужно сделать перед тем, как вносить предоплату?

Убедитесь, что продавец — действительно собственник квартиры. Запросите у него или закажите сами выписку из ЕГРН. Проверьте есть ли к собственнику вопросы у судебных приставов.

Можно еще зайти на сайт суда по месту  нахождения квартиры или прописки продавца и узнать, не является ли квартира объектом спора или продавец ответчиком по каким-то искам.

Всю эту информацию и другие подробности о выбранной недвижимости и собственнике можно узнать, заказав проверку юридической чистоты квартиры. 

Сколько вносить?

В среднем, предоплата составляет 20-100 тысяч рублей в зависимости от региона. Чем меньше вы внесете, тем лучше. 

Если продавец требует большую предоплату по каким-то причинам, то сначала узнайте, зачем нужны деньги. Если причина веская — оформите предварительный договор купли-продажи с обеспечительным платежом, лучше в присутствии нотариуса. Это даст больше гарантий, что продажа состоится или платеж вернут. 

Если же что-то вызывает подозрения, то лучше отказаться от сделки. Есть мошенники, которые живут именно за счет того, что берут «авансы» за квартиру.

Василиса составила с юристом предварительный договор купли-продажи и внесла  продавцу задаток в 500 000 рублей. После этого собственник перестал отвечать на звонки. Василиса подала в суд с требованием вернуть деньги и выиграла процесс.

Теперь продавец должен ей миллион, но перечислять будет по 20 000 рублей ежемесячно, так как он заявил, что уже все потратил.

  На покупку другой недвижимости Василисе пока не хватает денег, и в итоге долгожданный переезд откладывается на неопределенный срок.

Как оформить расписку?

Чтобы подтвердить передачу денег, нужно обязательно оформить расписку. Ее продавец должен написать собственноручно в присутствии покупателя. Причем, не только подписать, а именно составить письменно! Доказать подделку подписи не так уж и сложно, а вот всего документа — намного труднее.

 В расписке должны быть:

  • Паспортные данные сторон: ФИО, дата рождения, серия, номер, кем и когда выдан документ, сведения о регистрации
  • Обязательно должно быть написано, что деньги передаются по договору
  • Подпись продавца, такая же, как в паспорте

Часто расписку отдельно не оформляют. Для удобства стороны расписываются о получении денег в самом договоре. 

Скачать образец расписки »

Предложенные образцы являются типовыми формами и могут не учитывать нюансы конкретной ситуации. Внимательно заполняйте предложенные пункты и, при необходимости, изменяйте или добавляйте условия, соответствующие вашим интересам. 

Помните, что оформление сделок с недвижимостью — это комплексный процесс, и подписание необходимых документов является в нем лишь одним из этапов, который сам по себе не может гарантировать безопасности сделки на 100%.  

Что делать, если предоплату не отдают?

Возвращать деньги через суд. Но сначала нужно письменно сообщить продавцу о требовании вернуть деньги и причине возврата. Это делается телеграммой с уведомлением о вручении.

Почти в 100% случаев, если все сделано правильно и покупатель действительно не несет ответственности за несостоявшуюся сделку, суд встанет на его сторону.

Запомнить

Внесение аванса или задатка требует понимания юридических нюансов и внимательности. Если вы ведете дела самостоятельно, без помощи риелтора или юриста, то нужно быть максимально въедливым, предусмотрительным и настойчивым. Не устраивает что-то в договоре или чего-то не хватает — меняйте его!

Если же вы не готовы упорно отстаивать свои интересы, лучше нанять специалиста для проведения сделки. Такое сопровождение стоит от 20 до 50 тысяч рублей.

Как безопасно передать деньги продавцу 

Источник: https://blog.domclick.ru/post/avans-ili-zadatok-kak-pravilno-oformit-predoplatu-za-kvartiru

Не отдать лишнего: какие платежи обязательны при купле-продаже квартир

Какие налоги и прочие платежи (за что и какие % или суммы) есть при сделке купли продажи

При сделках с жилой недвижимостью на вторичном рынке и продавец, и покупатель несут определенные издержки. Причем стороны о предстоящих затратах порой даже не подозревают.

И для покупателя оказывается сюрпризом тот факт, что, кроме денег, уплаченных за квартиру, он вынужден  еще раскошеливаться.

Продавец удивляется тому, что ему на руки достанется не вся сумма, полученная от продажи квадратных метров.

Mind разбирался, как при грамотной организации сделки уменьшить затраты.

Комиссия риелтора

Поскольку в большинстве случаев купля-продажа недвижимости проводится при участии агента-посредника, он возьмет комиссию за свои услуги. Стандартный размер комиссионных – 5% от суммы сделки. Их уплачивает покупатель.

Но если квартира дорогая или покупатель очень «сложный» и риелтор долго добивался его благосклонности, можно договориться о снижении комиссии до 3–4%.

Редко, но бывает и так, что продавец и покупатель делят комиссию напополам: по 2,5% на каждого.

Услуги нотариуса

Сделки с недвижимостью подлежат нотариальному оформлению. Разумеется, за услуги нотариуса тоже нужно платить. И не исключено, что дважды: при оформлении договора задатка и при оформлении основного договора. За договор задатка нотариусы берут от 1000 грн, за основной договор – 3000–5000 грн.

Нотариальные услуги стороны оплачивают пополам. Как сэкономить? Например, не заключать договор задатка в нотариальной форме.

«Как правило, договор задатка составляется в простой письменной форме о том, что сторона обязуется в будущем продать, а другая – купить конкретный объект недвижимости, с указанием реквизитов сторон, суммы задатка и условий сделки», – уточняет юрист компании «Де-юре» Владимир Данилин.

Этот документ имеет юридическую силу, и в случае чего его можно использовать как доказательство в суде. Кроме того, если оформлять оба договора у одного и того же нотариуса, он может сделать скидку на 500–1000 грн.

Госпошлина и взнос в Пенсионный фонд

За удостоверение договора купли-продажи недвижимости взимается госпошлина в размере 1% от оценочной стоимости квартиры. Еще нужно уплатить сбор на общеобязательное пенсионное страхование – тоже в размере 1% от стоимости квартиры.

Уплата государственной пошлины законом не возложена ни на одну из сторон. Но поскольку сбор в Пенсионный фонд платит покупатель, то госпошлину оплачивает продавец.

«От государственной пошлины освобождены лица, отнесенные к числу пострадавших вследствие аварии на Чернобыльской АЭС; инвалиды Великой Отечественной войны и семьи воинов и партизан, пропавших без вести; инвалиды I-II категорий», – уточняет адвокат юридической фирмы «Кушнир, Якимяк и партнеры» Ольга Чайковская-Тимкович. От уплаты взноса в ПФ освобождаются граждане, которые приобретают недвижимость и состоят на квартирном учете, и те, кто приобретает жилье впервые.

Прочие затраты

Продавец квартиры обязан провести оценку недвижимости у независимого эксперта. Без оценки нотариус не осуществит сделку. При этом в договоре купли-продажи сумма указывается не ниже оценочной.

Как правило, оценщика подыскивает риелтор, и он же получает от него акт экспертизы. Стоимость оценки – от 300 грн до 1000 грн. Также на сделку нужен технический паспорт.

Несмотря на то, что на сегодняшний день он не является обязательным документом для купли-продажи недвижимости, нотариусы все равно его требуют для регистрации права собственности после сделки.

Поэтому, если техпаспорт утерян или старый (его «возраст» не может быть более года), придется сделать этот документ заново. Его стоимость –  от 500 грн до 1000 грн. Еще продавец должен получить информационную справку из БТИ, за нее нужно заплатить до 1500 грн.

На плечи покупателя дополнительно ложатся расходы за получение выписок и справок из государственных реестров при подготовке и заключении договора – это около 300 грн. И покупатель же платит административный сбор за государственную регистрацию права собственности в размере 0,1 прожиточного минимума для трудоспособных граждан. В 2019 году – это 192,1 грн.

Налоги

Доход от сделок с недвижимостью является объектом обложения НДФЛ. Но если продажа квартиры происходит не чаще одного раза в течение отчетного налогового года и объект продажи находился в собственности налогоплательщика более трех лет (исключение – имущество, полученное в наследство), то продавец квартиры этот налог не платит.

«В противном случае продажа недвижимого имущества облагается по ставке 5% для резидентов Украины и 18% для физических лиц – нерезидентов», – объясняет Ольга Чайковская-Тимкович. Налог рассчитывается исходя из оценочной стоимости объекта продажи.

Кроме того, при начислении налога на доходы физических лиц оплачивается военный сбор в размере 1,5% от суммы сделки. «Налог и военный сбор платит продавец, так как именно он получил доход, который подлежит налогообложению», – предупреждает Владимир Данилин.

Итого

В сделках с недвижимостью больше затрат несет покупатель. Прежде всего из-за комиссии, которую он платит риелтору. Например, приобретая квартиру за $30 000, покупатель отдает около $1500 агенту по недвижимости, $300 в Пенсионный фонд и около $100 за услуги нотариуса (в расчетах не учтены  выписки и админсбор. – Mind). Итого почти $2000.

Продавец уплачивает в этой же сделке $300 госпошлины, где-то $100 за оценку, техпаспорт и справку из БТИ, и еще $100 нотариусу. Итого, затраты продавца – около $500, что в четыре раза меньше, чем покупателя. Но вот если доход от продажи квартиры попадает под уплату НДФЛ, то в результате издержки и продавца, и покупателя сравняются.

Если вы дочитали этот материал до конца, мы надеемся, это значит, что он был полезным для вас.

Мы приглашаем вас стать частью Mind Club. Для этого необходимо оформить подписку за $7 в месяц.

Нам очень важна ваша поддержка!

Почему мы вводим платную подписку?

Настоящая качественная и независимая журналистика требует много времени, усилий и затрат, это действительно не дешево. Но мы верим в перспективы деловой журналистики в Украине, потому что верим в перспективу Украины.

Именно поэтому мы создаем возможность платной ежемесячной подписки – Mind Club.

Если вы читаете нас, если вам нравится и вы цените то, что мы делаем, – предлагаем вам вступить в сообщество Mind.

Мы планируем развивать Mind Club: объем материалов и доступных сервисов и проектов. Уже сегодня, все члены клуба:

  • Помогают создавать и развивать качественную независимую деловую журналистику. Мы сможем и в дальнейшем развиваться и повышать качество наших материалов.
  • Получают свободный от баннерной рекламы сайт.
  • Получают доступ к «закрытым» материалам Mind (к ежемесячному выпуску, в котором мы исследуем и анализируем, как работают целые отрасли, к еженедельным аналитическим итогам).
  • Свободный доступ к ивентам Mind для подписчиков и специальные условия на другие события Mind.
  • Smart Power. Владельцы бизнеса, которые станут подписчиками Mind, получат доступ к агрегатору системных нарушений от аналитиков Mind и партнеров «Cкажи.uа». Если у вашего бизнеса возникли проблемы с непорядочными чиновниками или конкурентами – мы проанализируем, является ли их поведение системным, и вместе сможем решить эту проблему.
  • Мы и в дальнейшем будем развивать Mind и добавлять полезные журналистские рубрики и сервисы для вашего бизнеса.

Мы работаем над тем, чтобы наша журналистская и аналитическая работа была качественной, и стремимся выполнять ее максимально компетентно. Это требует финансовой независимости. Поддержите нас всего за 196 грн в месяц.

Ежемесячная поддержка у 196 грн Помочь проекту однократно

Следите за актуальными новостями бизнеса и экономики в наших Telegram-каналах Mind.Live и Mind.UA, а также Viber-чате

Источник: https://mind.ua/ru/publications/20196891-ne-otdat-lishnego-kakie-platezhi-obyazatelny-pri-kuple-prodazhe-kvartir

Юр-решение
Добавить комментарий