Как вписать жену в правообладатели, чтобы была совместная собственность?

Договор купли продажи доли квартиры между супругами (образец)

Как вписать жену в правообладатели, чтобы была совместная собственность?

/ Жилищные споры / Договор купли-продажи доли квартиры между супругами

Просмотров 108

Семейный союз мужчины и женщины может длиться всю жизнь, а может быстро распасться. Хорошо, если супруги не нажили совместного имущества – делить будет нечего.

Однако зачастую приходится думать, как разъехаться из совместно нажитой квартиры после развода. Оптимальный вариант – разделить жилье и продать долю экс-супругу по договору купли-продажи.

Однако на практике все гораздо сложнее. Приходится учесть множество юридических факторов.

Можно ли и как реализовать долю квартиры в пользу второго супруга? Когда это возможно, а когда затруднительно? Что вписывать в договор купли-продажи и где его регистрировать? Если вы планируете такую сделку – наша статья поможет разобраться с нюансами.

Может ли муж продать долю в квартире жене, и наоборот?

Статус «семья» означает, что супруги пребывают в официальном браке. Об этом имеется штамп в паспорте и свидетельства из ЗАГС. Примеров, когда муж продавал долю в квартире жене – не очень много. Чаще практикуется дарение доли квартиры в пользу второго супруга.

Иная ситуация в случае развода между мужем и женой. Обычно они не могут жить под одной крышей – и разумным вариантом становится продажа доли в квартире второму супругу.

Важное значение играет факт имущественного владения квартирой или отдельно взятой долей. Разберем характерные ситуации.

Если имущество в индивидуальной собственности супруга

Единоличная собственность мужа или жены – когда квартира (доля) получена по наследству, в результате приватизации или дарения до или в период брака. Также имущество могло быть у супруга до вступления в брак (ст. 36 СК РФ).

Считается, что имущество принадлежит одному супругу – его правообладателю, о чем имеется запись в правоутверждающем документе (свидетельстве или выписке из ЕГРН). Проблем с продажей доли второму супругу не возникнет – хоть в период брака, хоть при разводе.

Однако нужно помнить, что в случае покупки доли квартиры одним из супругов, придется запрашивать согласие второго. Другими словами, если используется семейный бюджет, не обойтись без нотариуса – получится, что продавец должен дать согласие на сделку с самим собой.

Вторая сложность – доля перейдет в совместное владение: 50% продавцу (мужу) и 50% покупателю (жене), что опять же не выгодно. Отчасти согласия можно избежать, но для этого у покупателя должны иметься личные средства (например, унаследованный вклад в банке).

Правда, с этим могут возникнуть трудности.

Как выйти из ситуации? Супруги могут заключить между собой брачный договор. Текст документа должен включать пункт о том, что «приобретаемое в браке имущество переходит в индивидуальную собственность получателя этих доходов». Таким образом, при продаже доли в квартире супругу она перейдет к покупателю, а не станет совместным имуществом (п. 1 ст. 33 СК РФ).

Читайте «Как правильно составить и оформить брачный договор?»

Если имущество в совместной собственности

Есть ли смысл продавать долю квартиры супругу в браке? Наверное, нет. Зато это актуально при разводе – когда нужно разделить общие активы, а уже потом распоряжаться ими по своему усмотрению.

Супругам предстоит:

  1. Составить соглашение или брачный контракт – о разделе квартиры в совместной собственности. Обратиться в суд, если мирные договоренности невозможны.
  2. Перевести жилье в статус общей долевой собственности – с равными или не равными долями, на усмотрение.
  3. Получить выписки из ЕГРН о праве собственности на доли.
  4. Заключить договор купли-продажи доли бывшему супругу.
  5. Удостоверить документ у нотариуса.
  6. Зафиксировать изменения в Росреестре.

Итог сделки: продавец утратит права на долю, которая перейдет к покупателю – бывшему супругу. Совместная собственность прекратит существование. Жилье станет личным имуществом покупателя: мужа или жены.

Пример:

Супруги подали заявления на развод, получили свидетельства в ЗАГС и поделили общую квартиру. Бывший муж получил ¼ долю, жена также получила ¼ часть, а остальные доли сохранились за детьми. Супруг сразу предложил жене выкупить его долю, поскольку готовился к переезду в другой город.

Жена согласилась, но ей нужно было оформить ипотеку. Экс-супруги составили предварительный договор купли-продажи, заверили его у нотариуса и передали на рассмотрение в банк. Вскоре ипотека была одобрена и банк перечислил сумму на счет продавца (бывшего мужа). Жена приступила к погашению займа.

Теперь ей принадлежала 2/4 доля в квартире.

Как правильно составить договор купли-продажи доли между супругами

Итак, разобравшись с юридическими моментами проведения сделки, самое время поговорить о договоре купли-продажи (ДКП) супругов. Отдельной, специальной формы для супругов не предусмотрено. Договор имеет стандартную письменную форму и содержание (ст. 454 ГК РФ).

договора

Некоторые супруги думают, что раз они члены семьи, нужно отразить этот факт в тексте договора. Однако закон не предусматривает особых различий. Даже если вы сообщите, что приходитесь покупателю мужем (женой), разницы не будет.

Укажите в содержании следующую информацию о сделке:

  • «шапка» по центру – наименование документа (…доли в квартире);
  • дата и место подписания;
  • данные о продавце/покупателе: ФИО, сведения из паспорта, дата рождения, место прописки (регистрации);
  • данные о доверенных лицах – если оформление поручено представителю продавца или покупателя;
  • описание Предмета сделки: адрес расположения квартиры, отчуждаемая доля, размер, соответствие комнате (кв. метры), кадастровый номер, общая площадь жилья и т.д.
  • чем подтверждается владение долей Продавца – документ-основание в виде дарственной, акта о передаче квартиры в частную собственность (приватизация) и т.д.
  • цена объекта сделки;
  • особенности жилого помещения или доли – нет ли ареста, залога, притязания третьих лиц;
  • данные о том, что текущие собственники получили уведомления о продаже доли – отметить, как они отреагировали, отказались ли от своего права;
  • права и обязанности сторон – обязательство выплатить сумму, провести платеж в установленные сроки, способ расчетов, передать объект, закрепить намерения и т.д.
  • данные о распределении расходов у нотариуса;
  • сведения о регистрации права собственности;
  • число экземпляров договора;
  • подписи сторон.

Вспомогательным документом будет акт приема-передачи доли в квартире (комнаты). Он составляется уже после того, как будет заключен основной ДКП между супругами.

Прежде чем подписать передаточный акт, покупатель должен убедиться, что жилье соответствует заявленным характеристикам. Учтите, что после подписи вся ответственность ложится уже на приобретателя доли в квартире. Если что-то сломается – претензии в адрес продавца неуместны.

Акт приема-передачи также содержит срок фактического освобождения жилплощади. Второй супруг съезжает из квартиры и передает ключи от входной двери, комнаты, домофона и почтового ящика.

Новый собственник должен переоформить лицевые счета в ЕИРЦ или УК – расчеты за долю отныне будут приходить на его имя.

Образец договора купли-продажи доли квартиры между супругами

Наши юристы подготовили типовой договор – вы можете смело использовать его в качестве шаблона:

Пакет документов

Обоим супругам нужно подготовить документы в следующем комплекте:

  • два заявления на переоформление права собственности в Росреестре;
  • копии паспортов;
  • копия доверенности + паспорт представителя – если в сделке участвует доверенное лицо;
  • свидетельство или выписка из ЕГРН – о том, что продавец действительно имеет во владении квартирную долю;
  • документ, на основе которого возникло такое право (например, свидетельство о праве на наследство или договор о приватизации);
  • техплан, кадастровый план или паспорт жилища;
  • справка об отсутствии долгов перед УК или ТСЖ;
  • справка из Налоговой – об отсутствии долгов (не всегда);
  • выписка из поквартирной карточки;
  • копии уведомления других совладельцев — если жилье находится в долевой собственности не только у супруга (-ов);
  • квитанция об оплате госпошлины.

Экземпляры ДКП доли квартиры + акт приема-передачи подаются после их оформления. Если передаточный акт еще не подписан, об этом нужно указать в договоре купли-продажи. Без уведомления Росреестра супругам откажут в перерегистрации прав собственности на квартиру.

Нужно ли обращаться к нотариусу?

Стремление сэкономить может посеять у супругов ложную мысль, а не обойтись ли нам без нотариуса? Увы, сейчас это сделать никак не получится. Новые изменения обязывают проводить куплю-продажу долей квартиры только через нотариуса (п. 1 ст. 42 ФЗ № 218 «О государственной…» от 13.07.2015).

Нотариус выступает гарантом того, что сделка пройдет без нарушений и обмана. Подпись и печать должностного лица говорят о том, что ДКП составлен в соответствии с законом, а его условия не ущемляют интересов сторон.

Сколько стоит оформление договора?

Один из недостатков при обращении к нотариусу – высокие расходы на совершение сделки. Тариф нотариуса зависит от территориального принципа – чем ближе к Москве и Санкт-Петербургу, тем дороже. Расценки установлены на уровне Нотариальный палаты в конкретном регионе. Суммы могут доходить до 20-30 тысяч рублей за одну операцию с долями.

Основной вид расходов – госпошлина за удостоверение ДКП доли в квартире супругу. Участники оплачивают 0,5% от цены договора. Денежная сумма не может быть меньше 300 рублей и больше 20 000 рублей за один документ.

Вторая строка расходов – услуги правового и технического характера (УПТХ), которые оказывает нотариус. Назвать точный размер сложно – расчеты индивидуальны, в среднем от 2 000 до 7 000 рублей.

Супруги также оплачивают госпошлину за переоформление права собственности в ФКП «Росреестра» – 2 000 рублей с покупателя; 350 рублей – с продавца.

Договор купли-продажи доли между супругами заключается по тому же принципу, что и обычный договор. Один из важных факторов – правовой режим имущества. Квартира может находиться в личной собственности супруга, а может быть совместной собственностью мужа и жены. Продажа долей практикуется при разводе супругов. Все документы проходят удостоверение у нотариуса.

Заключение купли-продажи доли супругу – нетипичная гражданская сделка. Незнание семейного законодательства может привести к тому, что супруги попытаются оформить продажу совместной доли. Или забудут о нотариальном согласии на отчуждение имущества.

Проблемы могут коснуться и сбора документов, особенно если не знать, какие справки вам потребуются. Решить сложные моменты помогут юристы нашего сайта. Если у вас есть вопросы по форме, содержанию ДКП, документах, стоимости и оспариванию договора – задайте вопрос в чат или позвоните по горячей линии.

Юридическая консультация позволит узнать много нового и снизить риски.

Источник: http://law-divorce.ru/dogovor-kupli-prodazhi-doli-kvartiry-mezhdu-suprugami/

Квартира в совместной собственности — как подарить свою долю супругу(е)

Как вписать жену в правообладатели, чтобы была совместная собственность?
Статья написана: 30 августа 2018 г.

Здравствуйте. Месяц назад по знакомству ко мне обратилась семья на консультацию. В 2010 году купили в ипотеку квартиру, оформили на двоих в совместную собственность.

Ипотеку выплатили, обременение сняли. Теперь муж хочет подарить свою долю жене, чтобы вся квартира принадлежала ей. Спрашивали за сколько я составлю им договор дарения доли и т.п.

Пришлось им объяснить, что здесь нужно оформлять не дарение.

Чтобы супруг свою долю квартиры другому супругу, которая куплена в браке и оформлена в совместную собственность, то им нужно подписать брачный договор или соглашение о разделе общего имущества. Сделку дарения в этом случае не подходит.

При совместной собственности доли в недвижимости НЕ определены — п. 2 ст. 244 ГК РФ. В такой ситуации у супругов равные права на квартиру, т.е. она у них общая, неделимая. А если доля не определена, то и подарить ее нельзя.

Чтобы передать свою долю супругу, нужно перевести всю квартиру из совместной собственности в его личную собственность. Для этого как раз и подойдут брачный договор или соглашение о разделе общего имущества (что выбрать?). Это два разных документа, но суть у них одна.

Ст. 42 СК РФ брачного договора

Cт. 38 СК РФ Раздел общего имущества супругов

Показать недавний пример из практики ↓

Супруги Артем и Светлана покупали в ипотеку квартиру в 2007 году. Оформили ее в совместную собственность на двоих. В 2015 г. ипотеку выплатили. В 2018 г. у Артема окончательно испортились отношения с детьми от первого брака. Поэтому он решил подарить свою половину квартиры Светлане.

Все чтобы «доля» Артема, в случае его смерти, не делилась между наследниками. Я ему предложила оформить завещание, т.к. квартира в случае развода уже не будет делиться между ними, квартира останется только Светлане. Но он захотел переписать сразу.

Тогда я предложила оформить у нотариуса брачный договор. Его обычно оформить дешевле, чем соглашение о разделе. Оформили они его у нотариуса за 11 т.р. и понесли его в МФЦ, чтобы зарегистрировать право собственности на Светлану. Где еще заплатили 2 т.р. гос.пошлины.

Через неделю Светлана стала единственным собственником квартиры.

Что тогда дешевле — брачный договор или соглашение о разделе?

Оба этих документа удостоверяется у нотариуса — п. 2 ст. 41 СК РФ и п. 2 ст. 38 СК РФ. Брачный договор стоит дешевле, поэтому советую выбрать его. Давайте посчитаем.

ст. 333.24 НК РФ. Размеры государственной пошлины за совершение нотариальных действий

  • За составление брачного договора нотариус в Москве возьмет от 7 000 до 10 000 р., в Санкт-Петербурге от 5 000 до 10 000 р. Как видите, цена везде разная. За нотариальное удостоверение цена фиксированная – 500 р. (п.п. 10 п.1 ст. 333.24 НК). Затем брачный договор нужно подать в МФЦ и зарегистрировать по нему право собственности, где госпошлина — 2 000 р.
  • Составить соглашение у московского нотариуса стоит от 8 000 до 12 000 р., в Санкт-Петербурге от 5 000 до 8 000 р. За удостоверение придется заплатить 0,5% от суммы договора, минимум 300 р. и максимум 20 000 р. (пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ). Суммой договора обычно нотариусами считается кадастровая стоимость доли. Нотариальное соглашение также нужно подать в МФЦ, где госпошлина составляет те же 2 000 р.

Считаем на примере: Супруги купили квартиру в Москве. Позже муж решил подарить свою долю жене. Если оформлять брачный договор, то расходы следующие: 1) составление договора у нотариуса — 10 000 р., 2) удостоверение договора — 500 р. 3) Подача договора на регистрацию в МФЦ, где гос.пошлина — 2 000 р. Итого: 10000 + 500 + 2000 = 12 500 р.

Если бы Михаил и Елена решили оформить соглашение о разделе общего имущества, то расходы были бы следующие: 1) составление соглашения у нотариуса — 9 000 р.; 2) кадастровая стоимость квартиры – 4,5 млн. р.

Переходит только половина квартиры, ведь другая половина и так является собственностью жены. Значит кадастровую стоимость делим на два. Удостоверение у нотариуса будет стоит: 0,5% * (4,5 млн. / 2) = 11 250 р. 3) Подача договора на регистрацию в МФЦ, где гос.

пошлина — 2 000 р. Итого: 9000 + 112500 + 2000 = 22 250 р.

Как все правильно оформляется

Что брачный договор, что соглашение о разделе имущества, оформляются одинаково. Так как брачный договор стоит дешевле, в инструкции я указала именно его.

Этап №1 — Сначала выберите нотариуса

По моему опыту, главное при выборе нотариуса — это сервис и обслуживание, который он оказывает. Цены у нотариусов на все услуги практически одинаковые. Поэтому читайте отзывы — вежлив ли нотариус с клиентами, быстро ли работают его сотрудники, готовы ли консультировать и т.п.

Я советую на этом заострять внимание, ведь с середины 2016 года около 90% сделок с недвижимостью проходят через нотариусов. Из-за этого у них нет проблем с заказами, вот многие и перестают следить за качеством своих услуг. Считают что все равно спроса много и народ будет обращаться.

Пройдите на страницу поиска нотариуса Яндекс.Карте. Искать на Яндекс.Карте удобно — можно найти нотариуса недалеко от себя, прочитать отзывы о нем, посмотреть на оценки, узнать телефон, адрес, часы работы и т.п.

Этап №2 — Собираем документы

Документы нужны в оригиналах. Супругам советую заранее обратиться к нотариусу и рассказать о своей ситуации. Нотариус выслушает и составит весь список необходимых документов, которые необходимо собрать.

Основной список документов таков:

  • Паспорта супругов;
  • Свидетельство о регистрации брака;
  • Свидетельство(а) о регистрации права или бумажная выписка из ЕГРН; Они нужны, чтобы подтвердить право собственности на квартиру. Свидетельства о регистрации отменены и не выдаются с июля 2016 года. Но если есть свидетельство, которые выдано раньше этой даты, то принесите его.Если свидетельства нет, то подойдет бумажная выписка из ЕГРН об объекте недвижимости. Объект недвижимости в этом случае — одаряемая квартира. Выписка также подтверждает право собственности. Ее может заказать любой человек за 400 р. в МФЦ. Как это сделать подробно написано здесь.
  • Договор основания. В нашем случае это договор купли-продажи квартиры.

Если супруги хотят вписать в брачный договор какую-либо другую недвижимость, автомобиль и т.п., то и документы на них тоже нужно предоставить.

Этап №3 — Нотариус составляет и заверяет брачный договор

По поданным документам нотариус составляет брачный договор в нескольких экземплярах. Два экземпляра будут на специальном бланке с водяными знаками, а один экземпляр на обычной бумаге.

Супруги лично в присутствии нотариуса подписывают все экземпляры брачного договора, а нотариус их заверяет (удостоверяет). Затем он выдаст каждому супругу по экземпляру на специальном бланке. А экземпляр на обычной бумаге оставит себе для архива.

Брачный договор нужно подать в МФЦ или в Рег.палату. На основании этого договора и будет зарегистрировано право собственности на жену.

С 2017 года во многих городах подать документы на регистрацию можно только в МФЦ. Затем Сотрудники МФЦ уже сами передают документы в Регистрационную палату. Т.е. напрямую Рег.палаты граждан уже не принимают, а только через посредника в виде МФЦ. Если в вашем населенном пункте можно подать документы напрямую в Рег. Палату, то лучше так и сделать.

Сама подача документов в МФЦ или в Рег.палату не различается, поэтому в инструкции я указала МФЦ.

  1. Супругам нужно обратиться в МФЦ, оплатить гос.пошлину и подать брачный договор с остальными документами.

    Гос.пошлина за регистрацию — 2000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Реквизиты для оплаты можно получить у сотрудника. Касса по оплате обычно находится в самом здании МФЦ, комиссия около 50 рублей.

    https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

    После оплаты гос.пошлины, в порядке очереди сотруднику нужно отдать оригиналы документов: нотариальный брачный договор, паспорта супругов, свидетельство о регистрации брака, договор купли-продажи квартиры в браке.

  2. Сотрудник МФЦ составит заявления о регистрации права, которое супругам нужно подписать.
  3. После подписания заявлений сотрудник МФЦ заберёт документы (кроме паспортов), каждой стороне выдаст расписку в получении этих документов и назначит дату, когда их можно забрать. Полученные документы отправляются регистратору.

    Остается только ждать регистрации. Согласно ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ, максимальный срок регистрации: 9 рабочих дней, если договор подавать в МФЦ; 7 рабочих дней, если договор подавать напрямую в отделение Росреестра. Но не всегда все укладываются в срок из-за нагруженности. Можно позвонить в МФЦ, назвать номер в расписке и уточнить прошла ли регистрация.

  4. В назначенный день супруги могут забрать в МФЦ свои документы. Им необязательно забирать их одновременно, можно по отдельности в разное время и дни. Также выдадут выписку из ЕГРН об объекте недвижимости (на квартиру). Свидетельства о регистрации собственности отменены и не выдаются с июля 2016 года. При себе иметь паспорта и расписки, который выдал сотрудник.

Источник: https://prozhivem.com/kvartira/dolja/darenie/suprugu-v-kuplennoi-v-brake-kvartire

Можно ли сразу разделить на доли ипотечную квартиру?

Как вписать жену в правообладатели, чтобы была совместная собственность?

По закону недвижимость может быть оформлена в долевую собственность с определением долей между сторонами независимо от того, будет ли она куплена за наличные деньги или в ипотеку, находятся ли стороны в официальном или гражданском браке.

В кредитном договоре стороны будут иметь статус созаемщиков, обязанных в долевом отношении платить ипотечные взносы.

Препятствия могут возникнуть только со стороны банков, не желающих брать на себя риски в случае разрыва пары, официально не узаконившей свои отношения, где одна из сторон неплатежеспособна (не трудоустроена).

Оформлять собственность и ипотечный кредит только на имя неофициального супруга не рекомендуется.

Поскольку в будущем он может оспорить права второго супруга, официально не вносящего взносы на погашение ипотечного кредита и не имеющего с ним общего бюджета.

В настоящий момент на законодательном уровне решается вопрос приравнивания прав и обязанностей супругов, находящихся в гражданском браке, к официально зарегистрированным, однако это момент до конца еще не урегулирован.

10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье

Дает ли «гражданский брак» права на недвижимость?

Отвечает судебный юрист отдела «Адвокатские услуги» юридической компании Urvista Рената Кашина:

Как мы понимаем, под «гражданским» браком Вы подразумеваете совместное проживание без регистрации брака в ЗАГС. При таких отношениях отсутствуют права и обязанности супругов, отсутствует режим совместного имущества супругов.

Поэтому разделить на доли ипотечную квартиру не получится ни во время совместного проживания, ни в случае распада Ваших отношений, так как она всегда будет принадлежать только Вашему «гражданскому» супругу, даже если Вы внесете из своих средств первоначальный взнос и будете вместе платить кредит.

Для определения долей в квартире Вам необходимо либо регистрировать официальный брак и после заключения брака покупать квартиру в ипотеку — тогда имущество, зарегистрированное на одного из супругов, будет считаться совместно нажитым имуществом обоих супругов и его можно будет разделить по ½ доле в случае расторжения брака — либо не регистрировать брак в органах ЗАГС, но выступать в кредитном договоре в качестве созаемщика вместе с гражданским супругом. Таким образом, вы вместе будете платить кредит, а также вместе с неофициальным мужем Вы лично будете выступать в качестве покупателя в договоре купли-продажи квартиры и сможете зарегистрировать право собственности на квартиру по ½ доле на каждого.

Отвечает директор офиса вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Банки действительно рассматривают доходы заемщиков и их супругов, однако стоит учитывать, что квартира, приобретенная в официальном браке, априори будет считаться совместной собственностью.

Стоит отметить, что многие банки просят выводить неплатежеспособных супругов из числа правообладателей посредством брачного договора. Такие требования выдвигают банки «ДельтаКредит» и «Альфа-банк».

Долевая собственность в Вашем случае возможна только при подписании соглашения о разделе имущества либо иного способа определения долей.

Если ДДУ оформлен до брака, является ли квартира совместным имуществом?

Может ли муж подарить жене свою долю ипотечной квартиры?

Отвечает заместитель генерального директора по продажам компании «Бон Тон» Валерия Цветкова:

Приобретаемая квартира будет находиться в залоге у банка, поэтому различного рода действия, связанные с объектом недвижимости, подразумевают получение согласия от кредитного учреждения-залогодержателя. По сути решение вопроса переходит в рамки доверительных отношений — гражданский муж может наделить долями в квартире после погашения ипотеки.

Отвечает специалист по сопровождению сделок с недвижимостью АН «Загородный стиль» Виктория Нардина:

В такой ситуации у Вас есть два варианта.

  1. Зарегистрировать брак. По закону супруга является обязательным созаемщиком, даже если официально не трудоустроена. В таком случае Вы обязательно будете подписывать кредитный договор, и любая недвижимость, которую супруг приобретет на свое имя, все равно будет общей совместной, то есть по половине каждому. Также Вы имеете право заключить брачный договор, чтобы сразу распределить доли в квартире, которые Вы хотите, но это уже зависит от банка. Некоторые выставляют требование, что титульному (основному) заемщику должно принадлежать не менее 50% объекта, а другим банкам все равно, хоть 1/100 ему оставляйте.
  2. Можно при подаче заявки на ипотеку указать Вас как поручителя без учета платежеспособности, что также дает Вам право оформить на себя часть приобретаемого объекта. Однако здесь действует то же ограничение, что и в предыдущем варианте: от регламента банка зависит доля, на которую Вы можете претендовать при оформлении собственности.

Лично по моему опыту, лучше первый вариант: покупаете квартиру в общую совместную собственность, и в случае неприятных обстоятельств половина точно Ваша.

Здесь все более прозрачно: вместе взяли ипотеку, вместе стали собственниками, вместе ее и платите.

Есть еще запасной вариант — взять созаемщиком кого-то из Ваших родственников (родителей, например) и какую-то часть квартиры оформить на него.

Как переоформить долю в ипотечной квартире на жену?

Как делить квартиру, если ипотеку оформили до брака, а платили вместе?

Отвечает юрисконсульт офиса «Новослободское» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Валентина Киселёва:

Как правило, при покупке квартиры в ипотеку объект оформляется в собственность того лица, которое является заемщиком денежных средств. Для оформления квартиры в собственность нескольких лиц необходимо, чтобы все эти лица являлись созаемщиками. Возможность включения Вас в число созаемщиков необходимо обсуждать с банком, в котором планируется взять кредит.

При оформлении квартиры только на Вашего гражданского мужа квартира станет его личной собственностью, и в случае прекращения между вами отношений возможность выделения Вам доли квартиры будет зависеть только от его желания.

Отвечает адвокат, управляющий партнер компании Sdelky.ru Денис Вольнов:

Есть несколько вариантов оформления квартиры, приобретаемой с использованием кредитных средств. При условии, что второй супруг выступает созаемщиком или поручителем по кредиту, возможно оформить в совместную (без определения долей) или в долевую собственность (доли определены). Также возможно оформление в единоличную собственность заемщика (титульным собственником будет один супруг).

В ситуации, когда титульным собственником является один из супругов, квартира будет находиться в совместной собственности в силу закона. Чтобы понять, какой вариант оформления возможен, необходимо ознакомиться с позицией банка, так как у каждого банка свои требования к оформлению недвижимости и заемщикам.

Если необходимо учесть вклад в приобретаемую квартиру личных денежных средств одного из супругов, можно воспользоваться вариантом заключения брачного договора, который подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Согласно ст. 42 ГК РФ брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов.

Соответственно, стороны заранее, до приобретения имущества, могут предусмотреть юридические последствия той или иной сделки.

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Если вы с мужем в браке, то независимо от того, на кого оформлена квартира, она ваша совместная собственность. Даже если по документам собственник — супруг, то у Вас все равно есть ½.

Либо же Вы можете изначально оформить квартиру не в совместную (супружескую) собственность, а в долевую, то есть по ½ доли каждому. Но здесь нужно будет искать банк, который бы это одобрил.

Так как обычно титульным заемщиком (тем, на кого оформлена квартира) выступает тот супруг, кто официально работает. А созаемщиком идет второй из супругов.

Еще отмечу, что если сумма первоначального взноса — Ваша личная, то на случай развода стоит подстраховаться и оформить договор дарения этих денег именно Вам, например, от Ваших родителей. Тогда в случае развода у Вас будет доказательство того, что треть квартиры куплена на Ваши личные сбережения, а значит, делиться пополам будет только оставшаяся часть.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как оставить за собой недвижимость, купленную до брака?

Кто имеет право на ипотечную квартиру после развода?

Насколько надежны брачные договоры?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mozhno_li_srazu_razdelit_na_doli_ipotechnuyu_kvartiru/7558

Личная или совместная собственность супругов – правовой режим

Как вписать жену в правообладатели, чтобы была совместная собственность?

Вопрос личной и совместной собственности возникает на разных жизненных циклах : как оформить недвижимость до или во время брака, чтобы не досталось в случае разлада в семье супругу/или супруге? когда нужно согласие супруга на продажу недвижимости? В каких случаях при продаже недвижимости согласие супруга/супруги не нужно?

Вопрос личной и совместной собственности отображен в Семейном кодексе Украины. Для того чтобы разобраться в нюансах режима имущества рассмотрим законодательные нормы касательно наиболее часто возникающих вопросов.

1. Приватизированное имущество: общее или совместное имущество?

1.1) Согласно части 2 статьи 60 Семейного кодекса Украины (которая не была изменена с времен вступления в силу Семейного кодекса Украины) гласит, что имущество (недвижимость) приватизированное до 07 февраля 2011 года включительно является личной собственностью того, на кого оформлено право собственности.

Итак, при оформлении приватизационных документов в данный период и при возможной продаже имущества (недвижимости) в дальнейшем независимо от того, до брака или после брака было оформлено данное имущество, – согласие второго супруга/супруги на распоряжение имущества не требуется.

1.2) Согласно части 5 статьи 61 Семейного кодекса Украины (в связи с внесением изменений на основании Закона Украины № 2913-VI от 11 января 2011 года) имущество (недвижимость) право собственности на которую оформлено в процессе приватизации с 08 февраля 2011 года по 12 июня 2012 года включительно является общей совместной собственностью.

Итак, при оформлении приватизационных документов если сторона в данный период была в браке, при возможной продаже имущества (недвижимости) в дальнейшем нужно согласие другого супруга/супруги, подлинность на котором заверена нотариально. Дополнительно нотариусу предоставляется свидетельство о браке, паспорт и налоговый код второго из супруга.

1.3) Согласно части 4 и части 5 статьи 57 Семейного кодекса Украины (в связи с внесением изменений на основании Закона Украины № 4766 от 17 мая 2012 года) имущество (недвижимость) право собственности на которую оформлено в процессе приватизации с 13 июня 2012 года и по сегодняшний день является личной собственностью того, на кого оформлено право собственности.

Итак, при оформлении приватизационных документов в данный период и при возможной продаже имущества (недвижимости) в дальнейшем независимо от того, до брака или после брака было оформлено данное имущество, – согласие второго супруга/супруги на распоряжение имущества не требуется.

2.Имущество (недвижимость), право собственности на которое оформлено до регистрации брака: личная или совместная собственность?

Согласно части 1 статьи 57 Семейного кодекса Украины имущество (недвижимость) на которое право собственности оформлено до брака, является личной собственностью того из супругов, на кого оформлено право собственности.

Итак, если имущество (недвижимость) право собственности на которое было оформлено до брака, при продаже такого имущества в будущем согласие второго супруга/супруги на распоряжение имущества не требуется.

3. Имущество (недвижимость), право собственности на которое оформлено одним из супругов в момент пребывания в браке: личная или совместная собственность?

Согласно части 2 и части 3 статьи 57 Семейного кодекса Украины имущество (недвижимость) на которое право собственности оформлено одним из супругов в момент пребывания в браке, но на основании договора дарения; оформления наследства или за средства, которые принадлежали ему или ей лично, – является личной собственностью того из супругов, на кого оформлено право собственности. Если стоит вопрос приобретения имущества в момент пребывания в браке за личные средства одного из супругов, на которого хотят оформить право собственности на недвижимость с режимом личной собственности, – при обоюдном согласии берется заявление от второго из супругов, об подтверждении, что средства на покупку используются не совместные, в противном случае данный факт должен быть подтвержден договором дарения, свидетельством о праве на наследство иным договором или решением суда.

Итак, если имущество (недвижимость) право собственности на которое было оформлено одним из супругов в момент пребывания в браке, но на основании договора дарения; оформления наследства или за средства, которые принадлежали ему или ей лично, – при продаже такого имущества в будущем согласие второго супруга/супруги на распоряжение имущества не требуется.

Во всех иных случаях приобретение имущества в момент пребывания в браке, независимо на кого будут оформлены документы, – данное имущество имеет режим общей совместной собственности.

При дальнейшей продаже недвижимости необходимо согласие второго из супругов на продажу, которая будет осуществляться за цену и на условиях ему/ей известных и в интересах семьи.

Изменить режим имущества можно соответствующим договором, например брачным договором или в судебном порядке.

Источник: https://privacylawyer.kiev.ua/lichnaya-ili-sovmestnaya-sobstvennost-suprugov/

Виды собственности на квартиру

Как вписать жену в правообладатели, чтобы была совместная собственность?

Последнее обновление: 29.09.2018

Понятие права собственности отражено в ст. 209 ГК РФ, и предполагает наличие у собственника беспрепятственных прав владения, пользования и распоряжения своим имуществом (в данном случае – квартирой). При условии, если действия собственника не нарушают закон и права других людей.

Фактом наличия у кого-либо права собственности на квартиру является электронная запись в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), а подтверждением этого факта является выписка из этого реестра, или бумажное Свидетельство о праве (Титул).

На право собственности может быть наложено ограничение (обременение), которое запрещает владельцу квартиры некоторые действия со своей собственностью. В частности, обременением является ипотека.

Квартира может находиться в собственности как одного человека, так и в собственности нескольких человек.

Если с собственностью одного все более-менее понятно – индивидуальная, то с собственностью нескольких лиц могут быть варианты: она может быть общей совместной или общей долевой (ст. 244 ГК РФ).

Вид собственности указан в Титуле на квартиру, а также в Выписке из ЕГРН. От вида собственности на квартиру зависят права и возможности ее владельцев по распоряжению этой квартирой.

Где лучше покупать квартиру – на «первичке» или на «вторичке»? Сравниванием плюсы и минусы.

Индивидуальная (личная, полная) собственность на квартиру

Это случай, когда квартирой единолично владеет один человек. Он же ей и распоряжается. Он и указан в Титуле или в Выписке ЕГРН на квартиру.

Правда, это не исключает наличия других прав (например, права пользования) у третьих лиц (членов его семьи, например). Такие персонажи не имеют отношения к собственности, и не влияют на распоряжение недвижимым имуществом, но фактически создают обременение (в виде своего права проживания) при продаже квартиры.

Кроме того, если указанный в Титуле / Выписке ЕГРН единственный собственник женат, то квартирой может также владеть его супруга по праву «совместной собственности супругов».

Кто такие «третьи лица» в сделках с недвижимостью? Какие права у них есть? Кто из них может оспорить совершенную сделку?

Общая совместная собственность на квартиру

Это случай, когда квартирой одновременно владеют два или несколько человек, причем их доли владения в общей собственности не определены, и считаются равными, другими словами это — общая собственность без определения долей.

Тогда все собственники указаны в Титуле / Выписке ЕГРН на квартиру и имеют одинаковые права на владение, пользование и распоряжение этой квартирой (ст. 253 ГК РФ).

При продаже квартиры все ее владельцы действуют совместно, выступая как один собственник, единой стороной Договора купли-продажи, и полученные от продажи деньги тоже должны поделить между собой поровну.

Чаще всего, это случай совместной собственности супругов, или ситуация, когда квартира приватизировалась на всех членов семьи без определения долей.

 При этом, купить квартиру в совместную собственность на несколько человек (на родителей, детей и тещу, например) не получится. Только – в долевую.

Режим совместной собственности предусмотрен (доступен)  только для супругов и для случаев приватизации квартиры на всех прописанных в ней жильцов.

Титул на квартиру при общей совместной собственности выдается один для всех правообладателей. Правда, с июля 2016 года Свидетельства о собственности перестали выдавать, но все прежние выданные Свидетельства-Титулы сохранили свою силу.

Если купил квартиру по ДДУ до брака, а собственность оформил уже в браке, то будет ли квартира общей собственностью супругов?

Общая долевая собственность на квартиру

Право общей долевой собственности на квартиру возникает, когда квартирой владеют два или несколько человек, но у каждого из них определена конкретная доля в собственности. Эти доли могут быть:

  • идеальными или
  • реальными.

«Идеальными долями» называются доли, не выделенные в натуре (т.е. «доли на бумаге»). Например, доля – ½ или ¼ или 7/25. Эти доли не привязаны к какой-либо части или месту в квартире, и являются абстрактными.

«Реальными долями» называют доли, выделенные в натуре, т.е. привязанные к конкретным частям квартиры. Например, доля – комната 15 кв. м. в трехкомнатной квартире общей площадью 73 кв. м.

При выделении реальных долей, квартира, фактически, превращается в «коммуналку». Выделяться может только изолированное жилое помещение – комната. При этом, коридор, кухня и санузел остаются в общей долевой собственности в идеальных долях.

Вообще, принципы владения и пользованиями долями в составе общей долевой собственности изложены в ст. 41 и 42 ЖК РФ.

Что нужно знать о правах несовершеннолетних детей в сделке купли-продаже квартиры – смотри в Глоссарии по ссылке.

Титул на квартиру при общей долевой собственности выдается (точнее, выдавался до июля 2016 года) каждому собственнику в отдельности. Этот собственник указан на лицевой стороне Титула. На оборотной стороне Титула указаны остальные участники долевой собственности (с указанием их долей в праве).

Образец Свидетельства о праве (долевая собственность):

  ♦ Титул (долевая собственность) — лицевая сторона ♦

  ♦ Титул (долевая собственность) — оборотная сторона ♦

С июля 2016 года (после отмены Свидетельств) всех долевых собственников квартиры можно увидеть только в Выписке ЕГРН.

Заказать Выписку из ЕГРН можно – здесь.

Общая долевая собственность может возникнуть при любом виде приобретения квартиры в собственность (приватизация, наследство, покупка, и т.п.), если в момент приобретения квартира была поделена на доли (идеальные или реальные), и передана в собственность «по частям».

Например, семья может купить квартиру в новостройке, и указать в договоре, что квартира приобретается в равных долях на мужа, жену и ребенка.

Общая долевая собственность на квартиру может также возникнуть из общей совместной собственности – на основании отдельного нотариального соглашения между собственниками, брачного договора между супругами, либо на основании решения суда.

Владелец доли (как идеальной, так и реальной) в общей долевой собственности на квартиру может распоряжаться ею по своему усмотрению: продавать, дарить, завещать и т.п. (ст. 246 ГК РФ). Но в случае продажи, он должен учитывать преимущественное право покупки этой доли другими собственниками (владельцами остальных долей).

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/vidy-sobstvennosti-na-kvartiru/

Отдельные вопросы при разрешении споров по разделу недостроенного жилого дома-имущества супругов

Как вписать жену в правообладатели, чтобы была совместная собственность?

«Отдельные вопросы при разрешении споров по разделу недостроенного жилого дома-имущества супругов»

         В адвокатской практике нередко приходится сталкиваться  со спорами, когда среди имущества супругов, подлежащего разделу, имеется недостроен-ный жилой дом. При ведении таких дел возникают правовые ситуации, пред-ставляющие собой определенную сложность.

        В статье предложен один из подходов по разрешению отдельного такого спора.

         Ко мне за помощью обратилась гражданка Д., которая расторгла брак с супругом и намерена была обратиться в суд с иском о разделе имущества, так как бывший муж отказался произвести раздел имущества в добровольном порядке.

        В состав подлежащего разделу имущества входил и неоконченный строительством жилой дом, который во время брака был возведен на земель-ном участке, выделенном решением  райисполкома бывшему супругу Ш. на праве пожизненного наследуемого владения еще до регистрации брака с Д.

Зарегистрирован земельный участок был на имя Ш., с ним же был заключен и договор о праве на застройку усадебного индивидуального жилого дома и хозяйственных строений. Согласно этого договора Ш. являлся заст-ройщиком с оформлением на него всей разрешительной документации.

Брач-ный договор между бывшими супругами  не заключался.

        На момент обращения Д. в суд с иском о разделе имущества в отношении не завершенного строительством жилого дома не была произведена госу-дарственная регистрация.

При таких обстоятельствах согласно ст.220 ГК Республики Беларусь при разделе имущества истец Д. могла претендовать только на стройматериалы, вложенные в строительство незавершенного строительством жилого дома, а не на капитальное строение.

При составлении искового заявления так вопрос и пришлось поставить: о разделе стройматериалов, из которых возведен недостроенный жилой дом.

        Однако при признании судом за Д. права собственности на ½ долю в праве собственности на стройматериалы, она  не смогла бы пользоваться принадлежащим ей имуществом, так как неоконченный жилой дом расположен на земельном участке ответчика.

Ввиду того, что между бывшими супругами сложились конфликтные отношения, Ш.

на протяжении нескольких лет чинил препятствия бывшей жене в пользовании совместным имуществом, что вынудило её обратиться в суд с иском о разделе имущества, то при сложившейся ситуации нарушались её права собственника на часть недостроенного жилого дома.

         Согласно заключению строительно-технической экспертизы, возведен-ный во время брака объект недвижимости хотя и представлял собой не завершённый строительством одноквартирный жилой дом, но с учётом готов-ности строения произвести его раздел, ввести в эксплуатацию и зарегистри-

ровать как вновь созданное недвижимое имущество не представлялось возможным. Зарегистрировать дом можно было только как незавершённое законсервированное капитальное строение.

        В соответствии со ст.

55 КоЗ Республики Беларусь, при переходе прав на капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные законсерви-рованные капитальные строения или долей в праве на данные объекты к их приобретателям переходят права на земельныеучастки, на которых они расположены, только в том случае, когда незавершённые строительством капитальные строения законсервированы и зарегистрированы.

Следовательно, при выделении Д. в собственность доли, либо всего неоконченного строительством жилого дома, она не приобретала права пользования земельным участком, который был выделен и оставался в пользовании бывшего мужа.

        Как консервацию, так и регистрацию незавершённого капитального строения по законодательству может произвести только застройщик.

        Ответчик был против раздела недостроенного жилого дома. Понимая, что ситуация складывается в его пользу, Ш. отказался в добровольном порядке, как застройщик, произвести консервацию и государственную регистрацию создания незавершенного строительством жилого дома, чем нарушал права сособственника, лишая бывшую супругу возможности пользоваться принадлежащим ей имуществом.

        Таким образом, для устранения препятствий в осуществлении  прав сособственника на недвижимое имущество Д. пришлось обратиться в суд с иском к Ш.

о понуждении к консервации и государственной регистрации неоконченного строительством  жилого дома, а по делу о разделе имущества ходатайствовать о приостановлении производства по делу до разрешения другого дела.

Полагаю, что в сложившейся  правовой ситуации это был единственно правильный выход.

        В исковом заявлении о понуждении к консервации и государственной регистрации неоконченного строительством  жилого дома в обоснование исковых требований были приведены следующие нормы права.

        Статья 44 Конституции Республики Беларусь, согласно которой госу-дарство гарантирует каждому право собственности и содействует её приоб-ретению. Собственность, приобретенная законным способом, защищается государством. Осуществление права собственности не должно ущемлять права и защищаемые законом интересы других лиц.

        Статьи 23,24 Кодекса Республики Беларусь о браке и семье, статья  259 ГК Республики Беларусь, в соответствии с которыми имущество, нажитое супругами в период брака, независимо от того, на кого из супругов оно приобретено либо на кого или кем из супругов внесены денежные средства, является их общей совместной собственностью. Супруги имеют равные права владения, пользования и распоряжения этим имуществом. При разделе общей совместной собственности супругов их доли признаются равными.

       Согласно ст.285 ГК Республики Беларусь собственник может требовать

устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

        В соответствии со ст.

250 ч.1 ГК Республики Беларусь владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осущест-вляется по соглашению всех его участников, а при недостижении согласия- в порядке, устанавливаемом судом.

        В силу ст.ст.7,220 ГК Республики Беларусь права на имущество, под-лежащее государственной регистрации, в том числе и на вновь созданное недвижимое имущество, возникают с момента регистрации этого имущества.

        Как вытекает из ст.131 ГК Республики Беларусь, государственной регистрации подлежат недвижимое имущество, права на него и сделки с ним в случаях, предусмотренных законодательством. Отказ либо уклонение от государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним могут быть обжалованы в суд.

       Согласно разъяснению, содержащемуся в п.

4 постановления Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 26 марта 2003 года №2 «О при-менении судами законодательства при разрешении споров, связанных с правом собственности на жилые помещения», разрешая спор о жилом доме, возникший до завершения строительства и государственной регистрации, суд может в силу п.3 ст.220 ГК признать право собственности на строительные

материалы, из которых построен этот дом, только в том случае, если госу-дарственная регистрация незавершенного строительства не предусмотрена законодательством.

Источник: http://gka.grodno.by/lawers-articles/158-otdelnye-voprosy-pri-razreshenii-sporov-po-razdelu-nedostroennogo-zhilogo-doma-imuschestva-suprugov.html

Юр-решение
Добавить комментарий