Как вернуть залог, если купля продажа не состоялась?

Как вернуть задаток, если сделка не состоялась

Как вернуть залог, если купля продажа не состоялась?

Вот и выходит, что из намечаемых сделок по покупке жилья претворяются в жизнь не больше четверти. Продавцы обычно требуют задаток, чтобы быть уверенными, что жилье купят. Покупатели тоже считают задаток гарантией, что квартира никуда не уйдет. А как на деле?

Безвозвратный платеж

Ирина живет в Днепродзержинске, хотя всегда хотела переехать в Крым.

Но когда оценила свою квартиру в родном городе и узнала крымские расценки на жилье, энтузиазма у нее поубавилось: от продажи своего жилья она могла претендовать только на домик в селе.

Нашла через интернет риелторское агентство, позвонила руководителю, назовем ее Анна, и попросила что-нибудь подыскать. Риелтор отозвалась быстро — мол, нашла неплохой домик в Бахчисарайском районе, аккурат на ту сумму, которую предлагала Ирина.

Женщина приехала, посмотрела будущее жилье, оно ей понравилось. Тогда Анна сказала, что ей нужны деньги на оформление окончательных документов, для чего предложила дать задаток в размере 500 долларов. Ирина дала, даже не думая оформлять какие-то договоры.

Анна периодически (раз в месяц) звонила и рассказывала покупательнице, какие проблемы возникают при оформлении дома, а потом, с ее слов, хозяйка захотела увеличить стоимость жилища. Риелтор предлагала приехать и добавить денег на оформление. Затем перестала звонить и на звонки не отвечала.

В итоге продавец, не получив задатка (риелтор оставила его себе), продала домик другому покупателю. Анна уже два года обещает вернуть деньги, благо Ирина не успела продать жилье в Днепродзержинске и не осталась на улице.

Судиться за 500 долларов, да еще в другом городе, неудавшейся покупательнице смысла нет — больше потратит на дорогу и адвоката. Проблема в том, что договор задатка не был оформлен, а надо бы.

Задаток, оформленный в соответствии с требованиями закона, является важным звеном предстоящей сделки, вынуждающим обе стороны договора — продавца и покупателя — соблюдать договоренности.

Как подстраховаться?

Задаток на квартиру нужно оформлять в любом случае. Покупка жилья без задатка является нарушением элементарной безопасности. В крайнем случае вы рискуете только задатком.

Агентства по продаже недвижимости включили в такие договоры задатка обязательства сторон, например: обязанность до определенного срока заключить договор купли-продажи, обязанность продавца передать квартиру в собственность покупателя в определенном состоянии, произвести снятие продавца с регистрации в квартире в определенный сторонами срок с момента заключения договора купли-продажи, обязанность сторон по оплате дополнительных расходов по сделке.

Обычно деньги, полученные в качестве задатка, риелтор оставляет у себя на хранении до выяснения некоторых вопросов.

Итак, в итоге сделки можно усомниться, если: у продавца нет оригинала правоустанавливающего документа на жилье, отсутствует один из собственников при подписании договора (собственником квартиры, купленной в браке, является и другой супруг, чьи данные обычно даже не фигурируют в тексте договора). Проблемы возникнут и в случае неузаконенной перепланировки, наличии прописанных несобственников (детей и других).

В таких случаях, если в «истории» квартиры есть «белые пятна», от покупки лучше отказаться. Но выяснять такие вопросы следует до того, как вы оформите задаток.

Что касается возвращения задатка, если сделка сорвалась, то и здесь есть свои правила: если нарушение обязательств произошло по вине стороны, передавшей задаток (покупателя), задаток остается у продавца квартиры. Если же уговор нарушил сам продавец (передумал, нашел другого покупателя), задаток должен быть возвращен в двойном размере.

Нельзя сказать, чтобы суды были завалены исками об истребовании назад задатка: сторонам удается как-то договориться. Если же нет, рассчитывать на то, что задаток вернут покупателю через суд — дело неблагодарное.

Тем более если такой «договор о намерениях» подтвержден только распиской, да еще при отсутствии свидетелей. Попробуй тогда докажи, что покупатель действительно собирался заключить сделку. А сорвалась она исключительно по вине продавца.

Последствия таких действий сторонам приходится расхлебывать в затяжных судебных процессах.

Сплошные обещания

А что же в случае с Ириной? Как удалось выяснить, риелтор «кинула» на задаток и ее, и продавца, поскольку женщины напрямую встречаться не могли, а только по приезде Ирины в автономию и только в присутствии риелтора Анны.

А та периодически уверяла покупательницу, что на сумму задатка она «утрясает погрешности» в домостроении — мол, и пристройка не оформлена, и перепланировка была не узаконена. Продавца, видимо, кормили другими обещаниями: подождать, когда покупатель получит деньги за свою квартиру в Днепродзержинске, а приедет — рассчитается.

В итоге в выигрыше только риелтор — хотя сделка не состоялась, агент по недвижимости осталась при деньгах. Заметим, при чужих. Впрочем, по нашей информации, женщина так работает давненько и обидела не одного клиента. В Бахчисарайском районе и окрестностях Севастополя обращаться в ее агентство почти перестали.

Источник: http://domik.ua/novosti/kak-vernut-zadatok-esli-sdelka-ne-sostoyalas-n166140.html

Как вернуть аванс, если сделка покупки не состоялась?

Как вернуть залог, если купля продажа не состоялась?

Не всем сделкам покупки квартиры суждено завершиться успешно. Но что делать покупателю, если он уже внес аванс? Как вернуть деньги обратно?

Время чтения: 5 минут

Сделка покупки не состоялась? А как же аванс?

Всезнающая статистика гласит, что практически каждая пятая сделка с недвижимостью предполагает наличие аванса, который передается потенциальным покупателем продавцу квартиры или частного дома.

При этом очень многие впоследствии жалуются на то, что при срыве купли-продажи возникают серьезные проблемы с возвращением переданных денег. Основной мотив продавца – это вина покупателя в том, что сделка не состоялась.

Так можно ли каким-то образом решить эту проблему и получить свои средства обратно? Ответ именно на этот вопрос мы и будем искать в этой статье.

Основная причина возникновения проблем с возвратом аванса

Наличие аванса, составляющего какую-то часть от стоимости приобретаемого жилья, оговаривается в предварительном договоре или специальной расписке, подтверждающей получение денег продавцом.

В подавляющем большинстве подобных бумаг пункт о невозврате средств при отказе покупателя от сделки, а также других его действиях, приведших к ее срыву. Казалось бы, все предельно ясно.

Но если копнуть глубже, оказывается, что все это противоречит действующему законодательству.

Внесение аванса, согласно установленным законом нормам – это всего лишь своеобразный протокол о намерениях, а не обязательство купить квартиру во что бы то ни стало.

Передаваемые продавцу деньги – просто приложение к договору, которое следует вернуть, независимо от причин, по которым сделка не состоялась.

Аванс или задаток: выясняем разницу между понятиями

Что такое аванс и задаток? В чем разница?

Одна из серьезных проблем, из-за которых продавцы квартир или частных домов настаивают на невозврате переданных им денег – это путаница в понятиях “аванс” и “задаток”. Функции первого мы выявили – он лишь демонстрирует намерение покупателя приобрести недвижимость, однако в отличие от задатка не является финансовым обеспечением сделки.

Именно поэтому передача аванса может даже не фиксироваться специально составляемым предварительным договором. Достаточно лишь расписки от покупателя, подтверждающей передачу той или иной суммы продавцу. Этот документ обязательно будет рассматриваться судом и в подавляющем большинстве случаев станет убойным аргументом, обеспечивающим выигрыш.

Если вновь вернуться к требованиям законодательства, можно найти следующие нормы:

  • задаток возвращается только в том случае, если вина за срыв сделки лежит на продавце. Если же покупатель отказывается приобретать недвижимость, средства остаются у противной стороны (статья 381 Гражданского кодекса);
  • авансовый платеж возвращается в любом случае, независимо от того, по чьей вине сделка не состоялась. При этом противозаконным является вообще включать в предварительный договор купли-продажи какие-либо требования и нормы об ответственности одной из сторон (статьи 421, 422 и 1102 Гражданского кодекса.

Наличие расписки или договора – это достаточное доказательство того, что переданные продавцу деньги являются именно авансом. Поэтому суд в любом случае должен принимать решение в пользу несостоявшегося покупателя.

Как показывает практика, отечественные суды именно так и поступают. Мало того, они даже не рассматривают какие-либо аргументы продавцов. Поэтому подавая иск, вы можете смело рассчитывать на успех даже в том случае, если расписки или каких-либо других документов на руках нет.

В каких ситуациях аванс все же не возвращается покупателю?

Когда аванс не возвращают?

Несмотря на все вышесказанное, иногда все же возникают ситуации, когда авансовый платеж остается у продавца даже после решения суда. И причина этому – не слишком внимательное отношение покупателей недвижимости к процессу составления, заполнения и подписания документов.

Чаще всего аванс не возвращается по той простой причине, что в дополнениях к предварительному договору указано – в случае отказа покупателя от совершения сделки, полученные от него средства остаются у продавца в качестве штрафа за моральный и прочий ущерб. В этой ситуации суд вполне справедливо примет сторону последнего и решение в его пользу.

Будьте внимательны, подписывая документы о передаче аванса!

Во время подписания договора о передаче аванса продавцу, убедитесь, что в этом документе указаны следующие данные:

  • стоимость недвижимости, которую вы намереваетесь покупать. На возврат авансового платежа данный пункт не окажет никакого влияния, зато застрахует вас от внезапного повышения цены по инициативе продавца;
  • сумма, которую вы передаете в качестве аванса;
  • подробное описание объекта недвижимости;
  • сроки, в которые сделка должна быть завершена.

Чтобы свести к минимуму все возможные риски, связанные с предварительным договором, он должен в обязательном порядке подписываться обеими сторонами.

Кроме того, составление документа лучше доверить опытному юристу, который должен присутствовать на процедуре подписания соглашения.

Только так вы сможете рассчитывать на рассмотрение дела о возврате авансового платежа в суде, а также на его успешный для вас исход.

Источник: https://mskguru.ru/advice/905-kak-vernut-avans-esli-sdelka-pokupki-ne-sostojalas

Способы вернуть аванс, если сделка не состоялась

Как вернуть залог, если купля продажа не состоялась?

Причин, по которым планируемая сделка может не состояться, довольно много, начиная от изменившейся финансовой ситуации, заканчивая выявлением на проверке фактов, делающих покупку квартиры нежелательной и даже опасной.

Поэтому главный вопрос, который всегда возникает у покупателя, сможет ли он забрать внесенные деньги назад, если сделка сорвалась.

Как вернуть аванс покупателю, если деньги продавцом или агентством удерживаются под разными предлогами? Об этом и пойдет речь в этой статье.

Прежде всего, необходимо понимать, что по закону покупатель имеет полное право требовать аванс обратно безо всяких условий, независимо от того, по какой причине не состоялась сделка.

Аванс является лишь предоплатой будущего платежа за квартиру, следовательно, если покупка квартиры не состоялась, то и оснований для ее предоплаты нет.

И наличие подписанного авансового соглашения не дает продавцу никаких оснований оставить себе внесенные в качестве аванса средства или удерживать их, если сделка не произошла. Таким образом, получить внесенный аванс в полном размере – законное право покупателя.

Что происходит на практике?

Реальность такова, что далеко не всегда покупатель в случае отказа от заключения сделки купли-продажи квартиры может просто прийти и получить свои деньги обратно, зачастую он сталкивается с отказом продавца возвращать аванс, поскольку тот считает уплаченную в качестве аванса сумму компенсацией из-за срыва сделки.

К сожалению, у покупателя не так много способов досудебного воздействия на продавца, поэтому если продавец не возвращает аванс «мирно» после того, как покупатель заявил ему это требование, быстро решить этот вопрос не получится.

Первое, что должен сделать покупатель – это направить в адрес продавца письменное заявление с требованием возврата аванса и указания срока, в который продавец должен это сделать.

Требование должно быть направлено таким способом, чтобы у покупателя на руках остались доказательства его направления: расписка продавца о получении требования лично в руки, отправка по почте заказным письмом или телеграммой с уведомлением о вручении.

Если аванс вносился в агентство, действующее по доверенности в интересах продавца, возврат авансовой суммы для покупателя также может стать проблематичным. С одной стороны, агентства недвижимости, не являясь стороной сделки, не имеют права удерживать аванс или задаток.

С другой стороны, зачастую денежная сумма агентству передается в форме договора поручения, в котором обычно нет ни слова о том, что агентство обязуется вернуть сумму аванса по первому требованию покупателя. Если сделка не состоится, агентство считает эту сумму своей компенсацией за неполученную прибыль.

Максимум, что может быть указано в таких договорах в качестве условия возврата аванса – это отказ агентства недвижимости от проведения сделки.

Иногда авансовый платеж может передаваться с подписанием авансового договора, являющегося составляющей договора на оказание агентских услуг. Однако при внимательном изучении такого документа оказывается, что внесенная сумма выступает в качестве аванса именно агентству за оказание консультационных услуг по приобретению квартиры.

Покупателя убеждают, что вносимый аванс будет гарантией, что квартиру продадут именно ему, а на самом деле такой документ является лишь гарантией того, что агентство получит свои комиссионные (или их часть).

При этом у покупателя появляются обязательства приобрести квартиру именно через данное агентство, а последнее только обязуется снять объект с рекламы.

В подобных договорах формально может быть масса поводов не возвращать внесенную сумму аванса покупателю – например, отказ от выполнения рекомендаций по приобретению объекта, ведение переговоров с продавцом в обход агентства или отказ от сделки.

Чтобы не попасть в подобные ситуации, самое главное – внимательно изучать документы, придавая серьезное значение юридическим формулировкам и терминам. Мы рекомендуем перед внесением аванса получить консультацию независимого юриста, который разъяснит все возможные последствия заключаемого договора.

Как вернуть аванс? Пошаговая инструкция

Если же ситуация с отказом продавца или агентства все-таки произошла, действовать необходимо следующим образом.

  • Первое, что будет необходимо – проанализировать документ, на основании которого вы вносили авансовый платеж. Это позволит оценить правомочность ваших требований по возврату денег. Здесь, скорее всего, не обойтись без консультации юриста.
  • Второй шаг – правильно составить претензию. Здесь очень важно, чтобы она была составлена юридически грамотно, с фактами и ссылками на статьи законодательства. Рекомендуем для этого обратиться к профессионалам, если вы готовы идти до конца и обращаться в судебные органы. В тексте претензии необходимо указать сроки ответа на нее, а также дату возврата внесенного аванса. Письменное заявление с требованием возврата аванса необходимо вручить другой стороне таким образом, чтобы у вас на руках остались доказательства получения – например, заказным письмом с уведомлением о вручении или распиской от продавца о получении требований.
  • Если после передачи претензии с требованием возврата денег противоположная сторона отказывается возвращать аванс, вы имеете право обратиться в судебные инстанции с исковым заявлением. К нему необходимо обязательно приложить документ, который стал основанием для передачи аванса. Исковое заявление должно содержать максимально подробное описание всех обстоятельств передачи аванса, причин вашего отказа от проведения сделки и всех иных нюансов, касающихся данного дела. Также следует понимать, что помимо требования возврата внесенной в качестве аванса суммы сторона-истец может требовать денежную компенсацию за пользование деньгами в виде процентов. В соответствии со статьей 395 ГК РФ при незаконном удержании чужих денежных средств пострадавшая сторона вправе требовать проценты за пользование деньгами. Обычно проценты рассчитываются в соответствии со средней процентной ставкой для вкладов физических лиц Банка России, действовавшей в данный период времени. Кроме того, вы можете потребовать возложения на ответчика оплаты судебных издержек и услуг вашего представителя в суде.

Практика показывает, что агентства в подавляющем большинстве случаев предпочитают не доводить дело до судебного разбирательства, которое повредит их репутации, и возвращают аванс, если видят решимость покупателя довести дело до логического конца. Если же решение вопроса действительно доходит до суда, то с большой долей вероятности решение будет вынесено в пользу истца.

В заключение еще раз хочется подчеркнуть: при внесении аванса за приобретаемую квартиру тщательно и скрупулезно изучайте подписываемые документы. Это поможет в будущем избежать неприятностей и потери времени на судебные разбирательства.

Источник: https://safe-estate.ru/kak-vernut-avans-esli-sdelka-ne-sostoyalas/

Верховный суд уточнил понятие залога при сделках с недвижимостью :: Жилье :: РБК Недвижимость

Как вернуть залог, если купля продажа не состоялась?

Залог возвращается в двойном размере, если договор о сделке расторгнут по вине продавца. Если виноват покупатель — то залог не возвращается, напомнил ВС РФ

ИТАР-ТАСС/ Георгий Андреев

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда России дала уточнения по определению залога при сделках с недвижимостью. Поводом для разъяснений ВС РФ стали разбирательства, тянувшиеся в судах Московской области. Подробности дела приводятся в «Российской газете».

В 2016 году в один из городских судов Московской области обратился гражданин с иском другому лицу о возврате $162 тыс. и процентов за пользование этими деньгами в течение семи лет ($82 тыс.).

Как разъяснил истец, эти деньги он внес в 2010 году в качестве залога при покупке у ответчика части жилого дома. Часть дома была оценена в $192 тыс., из которых $162 тыс. были залогом.

Это было прописано в предварительном договоре, в котором также указывалось, что граждане приняли на себя обязательство заключить полноценный договор в течение года с момента подписания документа.

Позднее покупка жилья не состоялась, а продавец залог не вернул.

В городском суде владелец жилья свой отказ возвращать деньги объяснил прошедшим сроком исковой давности (три года). Однако, городской и областной суды исковые требования покупателя удовлетворили, уменьшив при этом сумму взысканных процентов почти наполовину.

Ответчик с этим не согласился и обратился в Верховный суд России, где коллегия по гражданским делам отменила все принятые по спору о возврате залога решения, сославшись на «допущенные нарушения».

Верховный суд обратил внимание на трактовку понятия залога в Гражданском кодексе, где в статье 308 говорится, что задатком «признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся ей по договору платежей и как доказательство заключения договора в обеспечение его исполнения».

Однако в статьях 381 и 416 ГК РФ также сказано, что при прекращении обязательств по договору, задаток надо вернуть в двойном размере, но только в том случае, если договор не исполнен по вине продавца.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, то он остается у того, кому его дали.

Такая же норма была прописана и в предварительном договоре купли-продажи недвижимости, неисполнение которого послужило причиной разбирательства ряда судов.

По мнению ВС РФ, подмосковный продавец жилья добросовестно пытался продать свое имущество и соблюдал нормы договора.

Он еще в 2011 году отправил покупателю уведомление о том, что необходимо заключить основной договор. Но покупатель не только на это не отреагировал, он попытался расторгнуть предварительный договор.

В итоге дело о возврате залога будет пересмотрено, уточняется в публикации «Российской газеты».

Риелторы советуют покупателю заключать предварительный договор купли-продажи и вносить некую сумму в виде залога, задатка или аванса. У всех этих терминов есть нюансы.

Задаток — обеспечение обязательств покупателя перед продавцом (то есть подтверждение его серьезных намерений относительно покупки квартиры), а также часть от стоимости недвижимости, предоплата. По условиям задатка, если одна из сторон не выполняет своих обязательств в четко установленные сроки, то она выплачивает пострадавшей стороне неустойку.

Если обязательства нарушены покупателем, то продавец в праве оставить задаток себе. Если же продавец не выполнил условия, то неустойка покупателю оплачивается в удвоенной сумме от задатка. В любом случае задаток не подлежит возврату. Если только сделка не состоялась, а виновными не являются ни продавец, ни покупатель.

Тогда соглашение расторгается, а средства возвращаются прежнему владельцу.

Залог — это способ обеспечения исполнения обязательства, при котором кредитор имеет право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества, преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежало это имущество. У залог также есть штрафные функции, именно они является гарантом обеспечения интересов обеих сторон.

Аванс при покупке квартиры более подвижный способ предоплаты. Продавец в случае несостоявшейся продажи квартиры просто возвращает покупателю аванс в полной стоимости. Материально ни одна из сторон не страдает. И аванс, и задаток учитываются, как часть средств от всей стоимости жилья.

Чтобы эти ситуации в принципе исключить, подобные отношения закрепляются в отдельном договоре (предварительном, например), который не регистрируется государством и действует после его подписания. Он поможет определить, в чем разница залога, задатка и аванса при продаже жилья.

 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5be1244e9a7947141e924376

Компенсации не будет?

Но на деле продавец обычно теряет аванс в случае отмены сделки, кроме того, от него могут потребовать заплатить проценты за пользование чужими деньгами. Однако по порядку.

Договор об уплате аванса заключают стороны сделки – покупатель и продавец. Последний в этой ситуации рассчитывает на то, что, если рыбка сорвется с крючка, он сможет оставить себе деньги в виде компенсации за потерянное время и упущенную возможность найти других претендентов на квартиру.

В этом его убеждает и содержание договора, в котором говорится, что при срыве сделки по вине покупателя продавец получает сумму, равную двойному размеру аванса. Но в реальности эта гарантия не работает. Более того, продавец может потерять часть собственных денег, которые с него могут потребовать за то, что он какое-то время пользовался чужими средствами.

Размер процентов зависит от учетной ставки ЦБ на текущий момент и составляет в среднем около 9% годовых.

Подмена понятий

Изучаем правила рынка: аванс или задаток

Фундаментальной ошибкой продавцов является уверенность, что аванс выполняет те же функции, что и задаток, но это есть большое заблуждение. Аванс, в отличие от задатка, не может служить средством обеспечения сделки, и в этом их кардинальное отличие.

Заключение договора о внесении аванса не дает права продавцу удерживать средства покупателя в случае срыва сделки. В отсутствие основного договора купли-продажи этот документ не может возлагать на покупателя денежные обязательства.

Аванс представляет собой всего лишь часть денег, причитающихся с покупателя и уплаченных им продавцу до заключения основного договора, и не более того.

В случае, если сделка развалилась, не дойдя до своего логического финала, продавец просто должен вернуть деньги несостоявшемуся покупателю. Если же он отказывается это сделать, покупатель может написать заявление в суд о возврате аванса и признании договора не имеющим силы.

Более того, у стороны, инициировавшей иск, появляется основание потребовать от собственника квартиры процентов за пользование его финансами за время, в течение которого они были в его распоряжении. Основанием для такого требования является статья 395 Гражданского Кодекса РФ.

Как уже было сказано выше, расчет процентов будет осуществляться по банковской ставке, установленной Банком России.

Судебные решения по возврату аванса

Признать аванс задатком может только суд

Если дело доходит до обращения в инстанции, то продавцы пытаются убедить суд признать аванс задатком. Понятие задатка определяется статьей 380 ГК РФ, в которой говорится, что задаток выдается одной из сторон сделки другой стороне в качестве гарантии исполнения взятых на себя обязательств в счет средств, причитающихся к выплате по договору.

Статья 381 ГК РФ гласит, что в случае, если сделка срывается по вине стороны, уплатившей задаток, то средства остаются в распоряжении второй стороны.

Такой исход полностью соответствует интересам продавца, но суды руководствуются в этом случае положениями статей 421 и 422 Гражданского Кодекса, признающими недействительным включение в договор аванса положений, применяемых к договорам о внесении задатка, а именно – об ответственности сторон за срыв сделки.

Поэтому, если стороны не доходят до заключения основного соглашения, по которому недвижимость переходит в собственность покупателя, то договор об авансе теряет свою силу. Деньги, уплаченные в качестве аванса по будущей сделке, должны быть возвращены несостоявшемуся покупателю согласно статье 1102 ГК РФ. Отказ от возврата квалифицируется как неосновательное обогащение за чужой счет.

https://www.youtube.com/watch?v=ktBChxMXz-g

В этой ситуации продавцы оказываются в проигрыше потому, что вовремя не взяли на себя труд разобраться с юридической терминологией. Многие из них искренне полагают, что договор об авансе является полноценной заменой соглашению о внесении задатка, или даже воспринимают его в качестве предварительного договора купли-продажи. Однако эти аргументы не могут повлиять на решение суда.

Расписка нужна!

Если покупатель вносит аванс в качестве предоплаты за жилье, ему даже не требуется заключать договор.

Достаточно взять с продавца расписку с указанием суммы, уплаченной авансом за квартиру, адреса и параметров объекта, а также даты заключения сделки.

Имея на руках такой документ, покупатель без труда сможет взыскать с противоположной стороны свои средства. Правда, известны случаи, когда суд возвращал аванс истцу даже без расписки.

Лучше обойтись без риска

Иски по возврату авансов не являются чем-то из ряда вон выходящим в судебной практике. Их широкое распространение говорит о низком уровне юридической культуры населения.

В отличие от аванса, задаток налагает на покупателя определенные обязанности. В случае отказа от сделки эти деньги будут для него потеряны. Поэтому рыночные эксперты не рекомендуют покупателям заключать договор задатка ввиду его явной невыгодности.

Насколько бы серьезными ни были намерения сторон, но жизнь есть жизнь, и она порой преподносит неприятные сюрпризы. Возможно, потенциальный покупатель действительно со всей серьезностью намеревается приобрести понравившуюся квартиру, но у него могут появиться обстоятельства, требующие денежных расходов, или квартиру не одобрит банк.

Бывают и более драматичные причины срыва сделок. Тогда покупку придется отложить, а то и вовсе отменить.

В конце концов, у него может появиться другой, более предпочтительный вариант, так зачем же загонять себя в тесные рамки неприятных обязательств и добавлять хлопот в этот, и без того непростой период жизни, требующий от человека определенных усилий и связанный с сильным стрессом?

Источник: https://spbguru.ru/advice/1890-kak-vernut-avans-esli-sdelka-pokupki-ne-sostojalas

Если от сделки отказался покупатель квартиры, то задаток ему не возвращают, а если продавец, то..

Как вернуть залог, если купля продажа не состоялась?

Прежде чем дать задаток, необходимо проверить правоустанавливающие документы на жилье и выяснить, кто является его собственником Человек, решивший купить или про-дать квартиру, сталкивается со многими трудностями.

Бывают случаи, когда стороны обо всем вроде бы уже договорились, в цене сошлись, но в последний момент сделка вдруг срывается. Естественно, что и покупатель, и продавец заинтересованы в определенных гарантиях.

Традиционно такой гарантией становится денежный задаток.

Рассказать о том, как осуществляется передача задатка при покупке квартиры и как обезопасить себя от возможных махинаций, «ФАКТЫ» попросили члена правления Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Юрия Базелинского.

– Что такое задаток и для чего его берут?

– Начнем с того, что покупка недвижимости — операция не только дорогостоящая, но и требующая немало времени и подготовки. Практически невозможно за один день найти квартиру и приобрести ее.

Необходимо оформить ряд документов, а еще лучше тщательно проверить историю недвижимости, всю документацию, уточнить право собственности и так далее. Покупатель, нашедший подходящее жилье, заинтересован в том, чтобы продавец приостановил продажу этого имущества.

В свою очередь, владелец недвижимости хочет быть уверен, что покупатель через какое-то время не передумает.

Задаток — это фактически взаимная ответственность сторон, выраженная в денежном эквиваленте. И покупатель, и продавец может в одностороннем порядке отказаться от выполнения соглашения, но тогда он потеряет деньги.

Ведь, согласно гражданскому законодательству, если покупатель отказывается приобретать недвижимость, то задаток ему не возвращают, а если продавец нарушил договоренность, он обязан вернуть сумму задатка в двойном размере.

Исключением могут быть форс-мажорные обстоятельства, например, смерть одного из участников сделки. В этом случае договор аннулируется и деньги возвращают покупателю или его родственникам.

– Какие документы следует требовать от владельца жилья до передачи задатка?

– В первую очередь необходимо проверить правоустанавливающие документы. Это может быть договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о наследстве или о приватизации. Обязательно нужно выяснить, кто является собственником. Опытный риэлтор делает это в первую очередь.

– Продавцу для заключения договора купли-продажи недвижимости потребуются еще какие-то бумаги?

– Конечно. Главное — получить справку-характеристику из бюро технической инвентаризации.

Обычно квартиру или дом осматривает сотрудник БТИ и проверяет, не проводились ли несанкционированные перепланировки, соответствует ли план на бумаге существующему и так далее.

Выписку из реестра берет нотариус уже непосредственно перед заключением договора купли-продажи. Тогда же он получает информацию о том, не находится ли имущество в залоге, нет ли каких-либо запретов или ограничений его реализации.

– Существует стандартная форма договора о задатке?

– Если быть точным, то, учитывая определенные требования нового Гражданского кодекса, такой документ называется «предварительный договор о передаче задатка». На самом деле это соглашение имеет гораздо большее значение, чем просто подтверждение передачи продавцу определенной суммы.

В документе обязательно фиксируется цена, в которой сошлись продавец и покупатель, сроки заключения договора купли-продажи и сумма задатка. Также можно предварительно указать и другие условия.

Например, в течение какого срока продавец должен освободить квартиру, сколько времени отводится на снятие с регистрации жильцов и так далее.

Хочу подчеркнуть, что ко всем условиям, внесенным в предварительный договор, нужно относиться серьезно. Ведь после подписания документа покупатель или продавец уже не сможет в одностороннем порядке изменить их.

Конечно, на практике в большинстве случаев компромисс удается найти, например, в вопросах сроков подписания купчей или выселения.

Но что касается денежных сумм, то тут каждая сторона отстаивает свои интересы, и договориться об увеличении или уменьшении цены на жилье довольно сложно. А пока не будет обоюдного согласия, договор изменить нельзя.

«При заключении договора купли-продажи размер задатка обязательно включается в стоимость квартиры»

– Сумма задатка зависит от цены квартиры?

– По давно заведенному негласному правилу, задаток составляет не более 5 процентов стоимости квартиры, но чаще около 3 процентов. Однако есть много факторов, влияющих на сумму. Приведу пример.

Большинство сделок купли-продажи проводятся «цепочками».

То есть семья продает трехкомнатную квартиру, а на вырученные деньги, доплатив, приобретает две меньшие квартиры, бывшие владельцы которых, в свою очередь, также приобретают жилье… В этом случае продавцу трехкомнатной квартиры нужно взять такой задаток, чтобы внести два за обе квартиры меньшей площади. Естественно сумма может быть больше обычной. Кстати, нужно помнить, что при заключении договора купли-продажи размер задатка обязательно включается в стоимость квартиры.

– А какие проблемы чаще всего возникают с задатком? На что людям стоит обратить внимание?

– В последнее время некоторые сделки отменялись и, соответственно, возвращались задатки. Главной причиной такого явления стал стремительный рост цен на жилье.

Представьте, человек выбрал квартиру, внес тысячу долларов задатка, но хозяин недвижимости попросил заключить договор купли-продажи через два месяца, так как он еще не подобрал себе новое жилье. За это время цены взлетели, и рыночная стоимость квартиры выросла на 5-6 тысяч долларов. А бывало, что и больше.

Конечно, продавцу уже невыгодно выполнять предварительный договор. И вернув задаток даже в двойном размере, он остается с прибылью. Поэтому сейчас риэлторы остерегают покупателей от подписания предварительных договоров на длительный срок, дабы избежать подобных ситуаций.

Или, если уж продавец настаивает на более позднем заключении сделки, покупателю есть смысл дать больший задаток, чтобы поставить продавца в такие условия, когда увеличение стоимости его квартиры не покроет расходы на возврат задатка в двойном размере.

А вообще, большую роль играет моральный фактор, человеческие отношения. К примеру, продавец за указанный в договоре срок не смог выбрать себе новое жилье. Либо те квартиры, на которые он рассчитывал, тоже существенно подорожали, и у него просто не хватает денег.

Двойную сумму задатка он тоже вернуть не в состоянии. Тогда покупатель имеет право обратиться в суд, но чаще всего люди ищут компромиссное решение проблемы.

Отмечу, что в такой ситуации виноваты в первую очередь риэлторы продавца, которые, убедив его взять задаток и пообещав найти за месяц подходящий вариант, не выполнили своих обязательств.

– Бывают ли явные махинации с задатком?

– Сейчас случаи мошенничества не так часты, как, скажем, лет семь-восемь назад, но иногда происходят. Уже практически не бывает многократных продаж одной и той же квартиры, однако возможны махинации с задатком.

Механизм следующий: аферист снимает квартиру, как правило, у одинокого, малообеспеченного, пьющего человека, под каким-нибудь предлогом выманивает у него правоустанавливающие документы и выставляет жилье на продажу.

Понятно, что мошеннику будет очень сложно реализовать эту квартиру, так как афера откроется либо на стадии сбора необходимых справок, либо у нотариуса. А вот взять задаток, а то и несколько, попытаться можно.

Причем главное — под каким-либо предлогом не отдать правоустанавливающие документы на квартиру, чтобы потом взять еще один задаток. Но в этой ситуации все будет зависеть от риэлторов, представляющих интересы покупателя.

Нормальный агент вряд ли позволит своему клиенту заключать договор не с владельцем квартиры. И, конечно же, потребует документы.

«Иногда так называемые черные маклеры действуют под видом сотрудников солидных агентств, используя украденные или подделанные фирменные бланки»

– А что, документы на квартиру не остаются у ее владельца?

– Во всех солидных и дорожащих своей репутацией агентствах недвижимости заведено такое правило: заключив предварительный договор и получив от покупателя задаток, продавец передает правоустанавливающие документы на ответственное хранение риэлтору.

Хочу подчеркнуть: ни в коем случае не покупателю, являющемуся заинтересованной стороной, а именно агентству недвижимости, представляющему интересы покупателя, так как если документация будет находиться у риэлтора продавца, то у покупателя, заплатившего задаток, не остается никаких гарантий, кроме предварительного договора.

– Передача правоустанавливающих документов как-то оформляется?

– Обязательно. Сам факт их передачи указывается в предварительном договоре. Кроме того, принимая документы, риэлтор выдает соответствующую расписку. С этого момента агентство полностью отвечает за их сохранность. Поэтому советую людям тщательно выбирать агентство недвижимости.

Желательно не ограничиваться телефонным разговором или встречей с риэлтором, а посетить офис, проверить уставную и разрешительную документацию конторы, побеседовать с руководством, узнать подробнее о человеке, которому доверяете представлять ваши интересы.

Ведь до сих пор бывают случаи, когда так называемые черные маклеры действуют под видом сотрудников солидных агентств, используя украденные или подделанные фирменные бланки.

– Если правоустанавливающие документы, переданные риэлтору, все-таки пропали или, например, сгорели при пожаре, кто несет ответственность?

– Конечно, агентство. Оно обязано собственными силами и за свой счет полностью восстановить утраченную документацию.

– Привлекают ли нотариусов при подписании предварительных договоров о задатке?

– Не часто. Люди не хотят нести дополнительных расходов, ведь за это надо платить. Но нотариальное заверение договоренности делает ее более надежной.

Более подробно о юридической стороне передачи задатка при проведении операций с недвижимостью «ФАКТЫ» попросили рассказать начальника отдела методическо-правового обеспечения деятельности нотариата Департамента нотариата и регистрации адвокатских объединений Министерства юстиции Украины Татьяну Базанову.

– Нужно ли нотариально заверять договор о задатке?

– Согласно ныне действующему законодательству, договоры могут иметь две формы — письменную и устную. Письменные нотариально заверяются только в случаях, прямо предусмотренных Гражданским кодексом Украины. Договор о задатке в их число не входит.

Задаток — это один из видов обеспечения обязательств. Однако, если трактовать буквально положения Гражданского кодекса, в случае с приобретением недвижимости именно договор о задатке можно заключать только тогда, когда покупатель и продавец уже подписали договор купли-продажи.

То есть получается, что сначала оформляется купля-продажа, а затем в виде обеспечения обязательств покупатель платит продавцу задаток и такую передачу уже можно заверить нотариально. Естественно, на самом деле все происходит наоборот.

Поэтому именно договор о задатке в чистом виде у нотариусов можно не заверять.

Тем не менее Закон Украины «О нотариате» гласит, что любая сделка, совершаемая гражданами, может быть заверена нотариально по их желанию.

То есть даже те документы, которые по Гражданскому кодексу не подлежат обязательной регистрации, в том числе и предварительные договоренности, связанные с куплей-продажей недвижимости и передачей задатка, при желании сторон могут быть оформлены у нотариуса. При этом хочу подчеркнуть, что соглашения, заключенные в устной форме, в судах даже не рассматриваются.

Поэтому я бы советовала людям обязательно подписать документ, в котором указана не только сумма передаваемого задатка, но и условия его возврата, и по возможности все-таки заверить бумагу у нотариуса. Это, конечно, более хлопотно, но зато убережет от многих неприятностей.

Читайте нас в Telegram-канале, и

Источник: https://fakty.ua/43596-esli-ot-sdelki-otkazalsya-pokupatel-kvartiry-to-zadatok-emu-ne-vozvracshayut-a-esli-prodavec-to-on-obyazan-vernut-summu-v-dvojnom-razmere

Юр-решение
Добавить комментарий