Как предприятию доказать право собственности на квартиру для работников?

Квартиры для сотрудников

Как предприятию доказать право собственности на квартиру для работников?
В последние годы в России наблюдается увеличение миграции рабочей силы. В качестве одной из составляющих социального пакета для работника нередко становится предоставление жилья.

Таким образом, многие предприятия сталкиваются с вопросом, каким образом выполнить взятые на себя обязательства по предоставлению жилья с наименьшими налоговыми потерями для себя и для получателя. Рассказывает А.А.

Луцкая, бухгалтер-консультант.

Итак, последовательно рассмотрим возможные варианты:

1. Предприятие приобретает квартиру для своего сотрудника.

Иными словами, предприятие оплачивает квартиру, право собственности на которую получает сотрудник.

За счет каких средств можно осуществить вышеназванные расходы? Предоставление жилья сотруднику является одним из обязательств работодателя, которое необходимо зафиксировать в трудовом либо коллективном договоре.

Следовательно, при наличии такого пункта в договоре между работником и работодателем указанные расходы можно будет отнести к расходам на оплату труда в соответствии с пунктом 25 статьи 255 НК РФ.

В то же время необходимо отметить, что в силу пункта 1 статьи 236 НК РФ указанные расходы не будут объектом налогообложения ЕСН, так как их предметом является переход права собственности. Что же касается работника, то для него объектом налогообложения налогом на доходы физических лиц будет является полная стоимость квартиры, которая перешла ему на праве собственности.

2. Предприятие приобретает квартиру в собственность и предоставляет ее для проживания своему работнику.

В данном случае предприятию сложно будет доказать производственный характер подобной сделки, поэтому расходы на приобретение в собственность жилого помещения не уменьшат налогооблагаемой базы по налогу на прибыль предприятий и организаций.

Следовательно, и коммунальные расходы, связанные с содержанием жилого фонда, должны оплачивать за счет средств, оставшихся после уплаты налога.

Необходимо также отметить, что квартира, являясь объектом основных средств, становится также и объектом налогообложения налогом на имущество предприятий в соответствии с пунктом 1 статьи 374 НК РФ.

Обращаем ваше внимание, что квартира, предоставляемая сотруднику из жилищного фонда организации, будет иметь статус служебного жилого помещения. Порядок и условия предоставления служебных жилых помещений регулируется положениями статей 105 – 108 ЖК РСФСР.

Следует иметь в виду, что расходы по содержанию жилищного фонда организации могут покрываться полностью или частично за счет арендной платы работников за предоставленные жилые помещения.

Причем в отсутствие рынка услуг по сдаче в аренду служебных жилых помещений вопрос о рыночных ценах на подобные услуги при исчислении базы налогообложения по НДФЛ возникать не должно, равно как не смогут быть применены к предприятию также нормы статьи 40 НК РФ. Разновидностями подобной ситуации могут быть следующие варианты.

3. Выплата суммы денежной компенсации за непредставление бесплатного жилья, оплата за сотрудника коммунальных услуг и пр.

Выплата денежной компенсации за непредставление бесплатного жилья предусматривает возмещение работнику сумм, потраченных им на аренду такого жилья самостоятельно.

Заметим, что в этом случае, как, кстати, и в вышеприведенных, нельзя упустить из виду норму, содержащуюся в пункте 3 статьи 217 части второй НК РФ.

Суммы, выплачиваемые работнику в переделах норм, установленных законодательством, не будут включаться в налоговую базу по НДФЛ, а превышающие – подлежат обложению налогом по ставке 13 %. То же относится и к оплате за сотрудника коммунальных услуг.

При определении налоговой базы по ЕСН следует руководствоваться подпунктом 2 пункта 1 статьи 238 части второй НК РФ, в которой установлено, что не подлежат налогообложению в пределах, установленных законодательством, суммы компенсационных выплат, связанных с бесплатным предоставлением жилых помещений и коммунальных услуг.

4. Еще одним вариантом предоставления жилья сотруднику является аренда квартиры организацией.

Рассмотрим вариант внесения организацией арендной платы по договору аренды. Напомним, что для минимизации налогообложения организации аренда квартиры для сотрудника должна быть предусмотрена в коллективном договоре или трудовом договоре с сотрудником.

Таким образом, имеет место материальная выгода, что предполагает исчисление и уплату НДФЛ с сумм арендных платежей, как это указано в статье 211 части второй НК РФ (следует отметить, что подобные выплаты могут рассматриваться также как доходы в натуральной форме, что также ведет к удержанию НДФЛ).

Организация относит такие затраты на расходы на оплату труда в соответствии с положениями пугкта 25 статьи 255 части второй НК РФ. Что касается ЕСН, то в данном случае вопрос о том, имеется ли объект налогообложения, является спорным.

Договор аренды квартиры, по которому организация осуществляет оплату, предполагает передачу имущества в пользование, что, в соответствии с абзацем третьим пункта 1 статьи 236 НК РФ, позволяет не включать данные суммы в объект налогообложения по ЕСН.

Однако положения абзаца первого пункта 1 статьи 236 НК РФ дают основание считать эти суммы начисленными в пользу сотрудника по трудовому договору. В подобной ситуации необходимо быть готовым отстаивать свою позицию в суде в случае, если с сумм арендных платежей не будет исчислен и уплачен ЕСН.

Отдельно следует упомянуть о необходимости подтверждения экономической обоснованности производимых организацией расходов, направленных на получение предприятием выгоды.

Иными словами, следует указывать, что деятельность сотрудника настолько эффективна и так положительно влияет на деятельность организации, что создание нормальных условий труда посредством решения квартирного вопроса для такого сотрудника является мерой достаточно обоснованной.

5. Еще одним вариантом решения квартирного вопроса сотрудника может являться продажа организацией квартиры сотруднику по цене ниже рыночной.

При выборе данного варианта возникает вопрос о применимости норм статьи 40 НК РФ, так как администрация предприятия и работник могут рассматриваться в качестве взаимозависимых лиц. Для начала разберемся, что является “рыночной ценой” в данном случае.

Для этого необходимо, чтобы уполномоченный орган (в данном случае закон не конкретизирует – какой именно) сообщил о рыночной цене (за непродолжительный период, который законом не определен) квартир, продаваемых предприятиями своим сотрудникам в данном регионе.

Только на этом основании налоговый орган может утверждать, что цена продаваемой предприятием своему сотруднику квартиры отличается от “рыночной”, и, следовательно, применять статью 40 НК РФ.

Таким образом, вопрос о рыночной стоимости квартиры может рассматриваться налоговыми органами как спорный, и как следствие спорной будет являться и материальная выгода, якобы возникающая у работника при заключении подобной сделки.

Необходимо отметить, что оформление договора купли – продажи в рассрочку является более выгодным для сотрудника, так как в данном случае материальной выгоды не возникает (договор отличен от договора займа).

Сотрудник, покупающий квартиру, также будет иметь право на налоговый вычет, не превышающий 1 000 000 рублей, в соответствии подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ.

Предприятие же получит доход, подлежащий налогообложению налогом на прибыль предприятий и организаций.

В настоящей статье мы попытались рассмотреть наиболее часто встречающиеся варианты обеспечения жильем сотрудников предприятия, а также оценить возможные налоговые последствия для участников подобных сделок при выборе того или иного варианта. В заключение хочется обратить внимание читателей, что налоговые последствия в каждом конкретном случае зависят от формулировок соответствующих договоров.

Источник: https://buh.ru/articles/documents/13617/

– Верховный Суд Республики Беларусь

Как предприятию доказать право собственности на квартиру для работников?

В мае 2018 года в экономический суд Витебской области обратилось Витебское ремонтно-строительное предприятие «С» ООО (застройщик, предприятие, истец) с иском к товариществу собственников (ответчик) о признании права собственности на изолированное помещение.

В 2014 году предприятие «С» являлось застройщиком одного из домов в г.Витебске.

После сдачи этого дома в эксплуатацию застройщик предоставил созданному товариществу собственников данного дома справку о распределении изолированных жилых помещений между кандидатами в правообладатели на жилые помещения дома для последующей государственной регистрации объекта недвижимости.

Регистрация дома как недвижимого имущества с жилыми помещениями (квартирами) в нём была произведена в 2014 году РУП «Витебское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру (далее – Витебское агентство по государственной регистрации).

После этого правообладатели на жилые помещения (участники долевого строительства) самостоятельно обращались в Витебское агентство по государственной регистрации для последующей государственной регистрации создания изолированных жилых помещений и прав собственности граждан на них.

Истец в 2014 году также получил свидетельства о праве собственности в отношении 10 квартир, поскольку указанные изолированные жилые помещения были построены за счет собственных средств застройщика.

Однако при обращении за государственной регистрацией права собственности ошибочно не указал в справке изолированное нежилое помещение № 56, которое также было построено за счет средств застройщика.

В апреле 2017 года истец обратился в Витебское агентство по государственной регистрации с заявлением о внесении исправлений в справку, но получил отказ, поскольку данное заявление не было подписано председателем товарищества собственников – гражданкой Ж.

, которая указала, что возражает против государственной регистрации права собственности за застройщиком. По ее мнению, изолированное помещение № 56 принадлежит товариществу собственников, поскольку построено за счет средств участников долевого строительства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 219 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК) право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением законодательства, приобретается этим лицом.

Статьей 220 ГК предусмотрено, что право собственности на строящиеся капитальные строения (здания, сооружения) и другое вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента завершения создания этого имущества, если иное не предусмотрено законодательством.

В случаях, когда такое имущество подлежит государственной регистрации, право собственности на него возникает с момента регистрации, если иное не предусмотрено законодательством.

При принятии искового заявления к производству суд обязал лиц, участвующих в деле, представить письменные доказательства, подтверждающие доводы каждой из сторон.

В судебном заседании представители истца пояснили, что согласно приказу от 27 июля 2012 года руководством предприятия принято решение о переводе в ходе строительства изолированного помещения 1-го этажа в доме в разряд изолированного, административного, принадлежащего застройщику и строящегося за его собственные средства.

Спорное помещение представляет собой квартиру, выведенную из застройки жилой части дома, в которой в ходе строительства проживал работник организации с семьёй, с которым был заключен договор ссуды на пользование указанным помещением.

При этом работник организации оплачивал товариществу собственников жилищно-коммунальные услуги, потреблённую тепловую и электрическую энергии за проживание в изолированном помещении.

В обоснование своих требований представители истца предоставили справки и акты формы С-3 и С-2 в строительстве, подтверждающие выполнение строительно-монтажных работ (СМР) при возведении спорного объекта недвижимости по отдельной смете, сводку затрат стоимости возведения указанного встроенного помещения.

В подтверждение несения истцом расходов, связанных с содержанием встроенного нежилого помещения № 56 в жилом доме, также представлены документы об оплате обязательных платежей в виде налога на недвижимость.

Представлены извещения товарищества собственников на оплату гражданами, проживавшими в помещении № 56, стоимости жилищно-коммунальных услуг с квитанциями о внесении платежей по ним.

Представитель ответчика в судебном заседании указал, что не согласен с заявленными требованиями в полном объеме, поскольку считает, что право собственности на спорное помещение принадлежит товариществу собственников, которое несло затраты, связанные с наличием в жилом доме изолированного нежилого помещения № 56. Указанный объект согласно техническому паспорту является административным помещением для размещения штатных работников товарищества в доме.

Вместе с тем доказательств, подтверждающих возведение спорного помещения за счет средств участников долевого строительства, представитель ответчика не предоставил.

Судом был исследован договор создания долевого строительства с одним из участников долевого строительства, согласно приложению № 1 к которому следует, что объектом долевого строительства является жилое помещение в жилом доме без помещения для размещения штатных работников товарищества в таком доме.

Таким образом, истец предоставил суду доказательства возведения (создания) изолированного нежилого помещения № 56 за счёт собственных средств предприятия, что свидетельствует о возникновении у него права собственности на объект недвижимости. Суд пришел к выводу, что предъявленные ответчиком доводы и доказательства не опровергают факта создания (возведения) за счёт средств застройщика нежилого изолированного помещения № 56 и предъявленные им доказательства.

По результатам рассмотрения дела экономический суд Витебской области удовлетворил исковые требования в полном объеме и признал право собственности застройщика на изолированное помещение № 56. Также решением суда с ответчика в пользу истца были взысканы расходы по возмещению государственной пошлины, которые составили 1 357 руб. 03 коп.

Решение экономического суда Витебской области не обжаловалось и 3 августа 2018 года вступило в законную силу.

Источник: http://court.gov.by/ru/justice/press_office/4c8971fdea6349f0.html

Мошенничество при покупке квартиры

Как предприятию доказать право собственности на квартиру для работников?

Ваш вопрос разъясняет старший помощник прокурора Самарского района г. Самары Елена Мирошниченко.

«Самыми распространенными способами обмана при покупке квартиры являются:

1. Приобретение квартиры не принадлежащей мошеннику.

В данном случае мошенники чаще всего используют нотариальные доверенности, которые чаще всего недействительны, подделаны либо отозваны.

Важно! Прежде чем покупать имущество по такой доверенности, стоит обратиться к нотариусу с просьбой предоставить информацию относительно того выдавалась ли такая доверенность и не отозвана ли она.

2. Повторные продажи квартиры нескольким лицам, либо получение аванса от нескольких лиц.

При продаже квартиры повторно чаще всего мошенники используют дубликат свидетельства о праве собственности, поскольку при подаче документов на регистрацию свидетельство о праве собственности передается регистратору в Росреестре.

Если продавец представляет дубликат свидетельства, Вам стоит насторожиться и получить выписку из единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В выписке будет отражен фактический собственник имущества, на основании какого документа возникло право собственности и имеющиеся обременения. Обычно такая выписка готовится в течение 5 рабочих дней.

Также стоит насторожиться, если продавец торопится продать квартиру по тем или иным обстоятельствам. Вероятнее всего документы на нового собственника уже имеются в Росреестре и подходит срок получения документов о переходе права собственности на новое лицо. В таком случае в выписке уже будет указано иное лицо.

3. Продажа квартиры от имени собственника – недееспособного лица.

В большинстве случаев, когда квартира продается по доверенности, имеется риск признания сделки впоследствии недействительной.

Причем оспорить возможно по многим основаниям, в том числе, признание продавца впоследствии недееспособным. Также возможно признание сделки купли-продажи недвижимости недействительной, если продавец докажет, что в момент совершения сделки он находился в состоянии не способным понимать значение своих действий.

Поэтому стоит предварительно запросить у продавца справку из психоневрологического диспансера. При получении такой справки, стоит позвонить в приемную главного врача и узнать выдавалась такая справка или нет. Либо лично посетить диспансер.

Конечно возможно данное лицо никогда не состояло на учете и справка ничего не покажет, однако, это убережет от определенного количества проблем.

4. Продажа квартиры с наличием жильцов, имеющих пожизненное право на проживание в квартире.

С 90-ых годов прошлого века по настоящее время происходит бесплатная передача недвижимости в собственность граждан. Отказ от приватизации дает право отказавшемуся в пожизненном проживании в приватизированном имуществе.

Часто мошенники пользуются незнанием данного факта. После продажи недвижимости появляются лица, имеющие данное право и принудительно через суд вселяются в данное помещение. Естественно с чужим человеком никто жить не хочет.

Покупатель старается признать договор купли-продажи недействительным и получить денежные средства обратно. Однако, не во всех случаях это возможно, поскольку в большинстве случаев имущества у мошенников никакого нет, заработка тоже.

Важно! Чтобы не «попасться на удочку мошенников», перед продажей обязательно запросите у продавцов выписку из домовой книги. Посмотрите на основании чего приобреталась квартира. Если по договору приватизации, то нужно запрашивать в администрации сведения об отказавшихся от приватизации лицах.

Если вы стали жертвой мошенников, то единственный вариант — признавать договор купли-продажи недействительным и обращаться в полицию по факту мошенничества.

5. Занижение цены недвижимости в договоре купли-продажи.

На первый взгляд, казалось бы, как это связано с мошенничеством?! Однако, тут достаточно все просто. Мошенники просят покупателей указать в договоре цену значительно ниже рыночной, чтобы не уплачивать налог.

Однако, фактически денежные средства передаются в большем размере, о чем составляется расписка или вообще не составляется какой-либо документ. Затем договор купли-продажи по различного рода основаниям признается недействительным и взысканию подлежит только сумма, указанная в договоре. Имущество у должников отсутствует, взыскание невозможно. Покупатели остаются без денег и квартиры.

6. Продажа без согласия супруга (иных лиц).

Данная схема тоже предельно проста. Продавец осуществляет продажу недвижимости, приобретенной в период брака, без согласия супруга. Затем появляется супруг, несогласный с продажей, договор в судебном порядке признается недействительным, денежные средства подлежат возврату, однако, последние, опять же, у должника отсутствуют.

Это самые распространенные схемы мошенничества. Однако, с развитием осведомленности населения, они модифицируются, преобразовываются, появляются новые формы. Поэтому будьте бдительны при покупке недвижимости. Доверьте проверку документов юристу или проверенному риелтору.

Источник: https://www.samproc.ru/regulatory/proc_answer/?ELEMENT_ID=19201

Юр-решение
Добавить комментарий