Как можно нашего арендодателя привлечь к ответственности?

Арендатор — тоже человек. 6 советов для обиженных квартиросъемщиков :: Жилье :: РБК Недвижимость

Как можно нашего арендодателя привлечь к ответственности?

Что делать, если выселяют из квартиры, как защититься от слишком частых проверок хозяина недвижимости и еще четыре полезных рекомендации для арендаторов жилья

Кирилл Кухмарь/ТАСС

Споры между собственником жилья и квартиросъемщиком — обычное дело. Арендатор и арендодатель редко планируют будущие сложности, а потому непредвиденные ситуации часто ставят обоих в тупик. При этом владелец квартиры часто чувствует себя в выигрышном положении только благодаря тому, что ему принадлежит недвижимость.

Редакция «РБК-Недвижимости» решила помочь квартиросъемщикам, которых притесняют арендодатели, и попросила юристов разобрать шесть распространенных ситуаций на рынке аренды — от досрочного выселения до внезапных требований вернуть несуществующую мебель.

1. Я живу в съемной квартире с кошкой. В договоре прописано, что я могу жить с домашним животным — но уже после въезда и подписания договора хозяин потребовал, чтобы я избавился от кошки.

Он угрожает выселить меня и заявить в полицию, если я этого не сделаю.

Есть ли у него законные основания, чтобы выселить меня до окончания срока или привлечь к какой-либо ответственности, если я продолжу жить с кошкой и проигнорирую его устные требования относительно домашнего животного?

Александр Тарасов, управляющий партнер юридической компании «АВТ Консалтинг»:

— Нет, в данном случае у хозяина квартиры нет законных оснований для досрочного выселения. Привлечь арендатора к ответственности собственник также не может. Возможность проживания в квартире домашнего животного прописана в договоре. Если хозяин квартиры его подписал, значит согласился со всеми условиями данного документа.

Если наниматель не хочет расторгать договор, то в соответствии с Гражданским кодексом России это можно сделать только в судебном порядке. Одним из оснований для расторжения договора найма в таком порядке является разрушение или порча жилого помещения нанимателем.

В описанном случае порча жилого помещения возможна из-за действий домашнего животного.

Однако важно обратить внимание на один нюанс: прописана ли в заключенном договоре найма ответственность арендатора перед хозяином за содержание в квартире домашнего животного, а также порядок возмещения причиненного им ущерба.

Например, это может быть денежная компенсация или проведение ремонта.

Или же сам договор предусматривает, что в случае порчи нанимателем жилого помещения он может быть расторгнут по требованию наймодателя? Если такой пункт существует, то наймодатель сможет расторгнуть договор досрочно.

Текущий ремонт жилого помещения по умолчанию осуществляет наниматель. Следовательно, если кошка квартиросъемщика причинила какой-либо ущерб имуществу хозяина, но арендатор сделал текущий ремонт, то хозяин не имеет права выселить такого жильца из квартиры.

Заявить в полицию хозяин не сможет, так как арендатор проживает в квартире на законном основании. Полицейские могут вмешаться только в случае, если наниматель и его домашнее животное начнут нарушать покой соседей. Основание — закон о тишине, действующий на территории региона.

Для Москвы это закон «О соблюдении покоя граждан и тишины в городе Москва», в котором предусмотрена административная ответственность за нарушение тишины с 23 до 7 часов. Впрочем, это, скорее, относится к владельцам собак, так как они могут лаять в ночное время.

Проживание в квартире кошек, как правило, беспокойство соседям не причиняет.

2. Я начал замечать, что хозяин бывает в квартире в мое отсутствие. Доказательств у меня нет, но косвенные признаки на лицо: передвинутые вещи, открытые форточки. По договору хозяин не может без моего согласия проникать в арендованную квартиру. Могу ли я возместить моральный ущерб от этих проникновений?

Андрей Безрядов, адвокат:

— Да. По договору найма квартиры наниматель приобретает законное право пользования данным жилым помещением. Из этого следует, что на весь срок действия договора собственник ограничен в реализации части своих прав в отношении принадлежащего ему имущества.

Проникновение собственника в жилое помещение без разрешения проживающих в нем лиц может быть расценено как создание препятствий в реализации законных прав нанимателя на арендованное имущество.

Это обстоятельство является основанием для досрочного расторжения договора.

https://www.youtube.com/watch?v=g3LSKLn2k9A

Кроме того, действия собственника можно квалифицировать как попытку посягнуть на неприкосновенность частной жизни. При несанкционированном посещении квартиры собственник может стать обладателем конфиденциальной информации, связанной с частной жизнью нанимателя.

Однако, защищая права нанимателей, необходимо помнить, что собственник должен иметь возможность контролировать использование принадлежащего имущества.

Для этого необходимо в договоре подробно прописать алгоритм согласования времени посещения собственником сданного внаем жилого помещения.

3. После вселения в квартиру выяснилось, что собственник квартиры приукрасил состояние жилья: сантехника течет, горячей воды нет.

Владелец не хочет это компенсировать и перекладывает ответственность на меня.

Имею ли я право заставить хозяина устранить недостатки квартиры за его счет?

Ирина Стряпкина, адвокат:

— Да. Собственник обязан передать жилое помещение не только в состоянии, пригодном для проживания, но и в технически исправном.

Это означает, что он несет полную ответственность за недостатки, препятствующие пользованию квартирой — даже если эти недостатки не были ему известны на момент передачи жилья арендатору.

Кроме того, если иное не предусмотрено договором, именно на собственника возложена обязанность по надлежащему содержанию жилого помещения в период действия договора найма.

Этот вывод подтверждает многочисленная судебная практика, на основании которой наниматель привлекается к ответственности за причиненный вред исключительно в случае его виновных действий.

Избежать подобных ситуаций возможно при подробном описании в договоре характеристик сдаваемого внаем объекта и указанием в акте приема-передачи всех несоответствий и неисправностей.

Если же недостатки обнаружились в процессе эксплуатации, то наниматель вправе по своему усмотрению потребовать их устранения или досрочно расторгнуть договор с компенсацией всех понесенных затрат.

4. Меня залили соседи сверху. Мебель испорчена, на стенах появилась плесень — но виновники не хотят ничего компенсировать. Хозяину квартиры все равно: он самоустранился. С кого я могу взыскать деньги, необходимые на ремонт и покупку новой мебели? Смогу ли я сначала привести жилье в порядок, а уже потом получить компенсацию потраченных денег?

Елена Лузанова, адвокат, член адвокатской палаты Москвы:

— Для истребования своих расходов на восстановление имущества необходимо зафиксировать как сам факт повреждения имущества и его размер, так и виновное лицо. Также потребуется уведомить о повреждении арендованного имущества арендодателя.

Если предположить, что мебель принадлежит арендатору, а расходы на ремонт никак специально не регламентированы договором, то ситуацию можно описать следующим образом. Арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том же состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, при этом риск случайной гибели несет арендодатель.

Он же обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

При обнаружении недостатков сданного в аренду имущества арендатор имеет право по своему усмотрению потребовать возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества или соразмерного уменьшения арендной платы.

Следовательно, после фиксирования факта повреждения и размера ущерба арендатор может потребовать от арендодателя устранения недостатков переданного помещения.

Если арендодатель этого не делает, арендатор может самостоятельно привести имущество в состояние, которое оно имело до повреждения, а в случае с мебелью приобрести новое, если расходы на восстановление нецелесообразны. При условии, что мебель принадлежит арендатору, истребовать свои расходы на восстановление этого имущества он может только с причинителя вреда.

5. Я подписал долгосрочный договор аренды. Задолго до его истечения хозяин заявил, что я должен съехать без объяснения причин. Можно ли заставить хозяина исполнить договор и дать мне прожить в квартире весь срок, прописанный в нашем контракте?

Марина Катянина, юрист земельно-имущественных отношений компании Heads Consulting:

— Это зависит от того, что именно прописано в договоре. В ст. 619 Гражданского кодекса России перечислены условия, при которых арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор аренды.

Это возможно, если арендатор пользуется имуществом с нарушением условий договора, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа не вносит арендную плату, а также не производит ремонт в тех случаях, когда это является обязанностью арендатора.

Если во время проживания в съемной квартире арендатор не нарушал условий договора и не ухудшал состояния жилья, то собственник не имеет права требовать досрочного расторжения.

Как правило, стандартные договора аренды содержат условие о том, что каждая из сторон имеет право досрочно расторгнуть договор по основаниям, которые не связаны с какими-либо нарушениями, допущенными другой стороной.

В этом случае арендодатель обязан соблюсти досудебную процедуру и направить квартиросъемщику уведомление о расторжении договора.

Если после истечения срока, прописанного в договоре, арендатор не вернет арендованное имущество, то владелец квартиры получит право обратиться в суд.

6. После выезда из квартиры собственник начал названивать бывшим жильцам с требованием вернуть несуществующую мебель. Звонки продолжаются ежедневно на протяжении нескольких недель. Можно ли привлечь владельца жилья к ответственности? Как это сделать и какое наказание может получить хозяин, выдумавший пропажу вещей?

Валерий Вечканов, адвокат:

— Чтобы требовать возврат мебели от квартиросъемщиков, хозяин сдаваемой квартиры должен был описать всю мебель и ее состояние при передаче квартиры в аренду. Такое описание должно оформляться актом приема-передачи. Этот акт должен быть неотъемлемой частью договора аренды квартиры, и будет лучше, если к акту будут приложены фотографии всей перечисленной мебели.

При приемке квартиры и находящейся в пользовании у арендаторов мебели (техники, посуды и т. д.) по истечении срока аренды квартиры возврат бывшего в пользовании имущества также оформляется актом приема-передачи. В случае если какого-то предмета мебели не хватает, то это оформляется претензией.

Такая претензия дает хозяину квартиры право требовать от арендаторов возврата мебели либо возмещения ее стоимости.

В случае если описанный выше факт никаким образом не зафиксирован, а хозяин квартиры необоснованно требует возврата несуществующей мебели, то в зависимости от того, в какой форме происходят требования о возврате, можно определить состав правонарушения хозяином квартиры.

При правильном определении состава правонарушения требующий несуществующую мебель хозяин квартиры может быть привлечен к административной ответственности. Если же данные требования определяют состав преступления, то нерадивого арендодателя может ожидать и уголовная ответственность (например — вымогательство, вплоть до мошенничества).

Определить состав правонарушения может помочь квалифицированный юрист. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/592c086c9a7947d1d219e4b8

Условия договора аренды помещений, Комментарий, разъяснение, статья от 20 сентября 2007 года

Как можно нашего арендодателя привлечь к ответственности?

Экономико-правовой бюллетень, N 9, 2007 год

И.М.Кирюшина,
А.В.Тюрина

Предмет аренды

Существенными являютсяусловия о предмете договора, которые названы в законе илииных правовых актах как существенные или необходимые для договоровданного вида, а также все те условия, относительно которых позаявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение(п.1ст.432 ГК РФ).

Необходимо подчеркнуть,что предмет договора аренды вовсе не сводится к имуществу,передаваемому в аренду.

Под предметом договора, авернее, предметом обязательства, вытекающего из договора,понимаются действия (или бездействие), которые должна совершитьобязанная сторона (или соответственно воздержаться от ихсовершения).

Предметом договора арендыявляются действия арендодателя по предоставлению во временноевладение и (или) пользование имущества (объекта аренды) в арендуарендатору и действия арендатора по принятию имущества (объектааренды) по временное владение и (или) пользование с уплатойарендодателю определенной цены.

Обращаем внимание:предмет аренды не тождествен объекту аренды, а включает его в себя.Указанные понятия часто путают, выдавая за предмет арендыимущество, а не действия, порождаемые принятым обязательством.

Причина подмены понятий”предмет” и “объект” договора кроется в исторически сложившейсяпрактике включать в раздел договора “Предмет договора” или “Общиеположения” информацию о предмете и об объекте.

В результатескладывается впечатление, что предметом договора аренды выступаетименно имущество, которое детально описывается в разделе “Предметдоговора”. Данные об объекте аренды являются составляющей частьюпредмета аренды.

Вслучае отсутствия в договоре аренды условия о предмете аренды такойдоговор признается незаключенным.

Пример описанияпредмета аренды

Арендодатель обязуетсяпредоставить арендатору за плату во временное владение ипользование объект нежилого фонда, а арендатор обязуется уплачиватьарендную плату за пользование объектом аренды на условиях договораи вернуть объект по окончании срока действия договора на условиях,согласованных сторонами.

Объектаренды

Договор аренды долженсодержать данные, позволяющие определенно установить имущество,подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (ст.607ГК РФ). В противном случае условие об объекте считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор -незаключенным.

Положения договора арендыоб объекте, составляющие предмет договора, следует формировать,основываясь на данных правоустанавливающих документов, на основаниикоторых арендодатель вправе передавать имущество в аренду.

Например, документом на здание, находящееся в собственностиарендодателя, позволяющим сформировать описание объекта аренды,будет являться свидетельство о собственности.

Вдоговор следует включать следующую информацию:

1) наименованиеимущества, передаваемого в аренду. Например, здание, сооружение,помещение, прочие составляющие здания, сооружения, помещения;

2) точный адрес, покоторому расположен объект аренды, с указанием литеры, этажа,номера на поэтажном плане и кадастровый номер;

3) целевое использованиеобъекта аренды. Например, нежилые цели или для размещения офиса ит.п.;

4) реквизиты документа,на основании которого арендодатель вправе передавать в арендуобъект аренды. Указываются орган, дата и номер соответствующегодокумента, например свидетельства о собственности и договоракупли-продажи объекта;

5) общая площадь,сдаваемая в аренду. Указывается цифрами и прописью в квадратныхметрах.

Рекомендации

Рекомендуется, но нетребуется указывать в договоре площадь помещений. Сошлитесь напоэтажный план как на неотъемлемую часть договора с выделением наплане передаваемых помещений.

Обращаем внимание:неверное или неточное обозначение данных и реквизитов объекта вдоговоре аренды может повлечь признание договора незаключенным(п.3ст.607 ГК РФ) или отказ в государственной регистрации договора,если такая регистрация необходима (п.1ст.20 Закона N 122-ФЗ).

Встречаются случаи, когдаточным описанием объекта аренды воспользоваться невозможно,например при передаче в аренду части здания или помещения, невыделенного на поэтажном плане.

Втаком случае описание объекта аренды должно содержаться в двухдокументах: в договоре и поэтажном плане.

В самом договоре арендыбудет указано “часть помещения” с указанием данных такого помещенияи его общей площади. В приложении к договору аренды в виде копиипоэтажного плана выделяются в цвете границы той части помещения,которая передается в аренду.

Изложенный порядокописания объекта аренды полностью соответствует требованиямГражданского кодекса РФ и Закона N 122-ФЗ. В частности, п.3ст.26 Закона N 122-ФЗ предусматривает возможность передачи варенду части помещения, здания с обозначением ее соответствующейчасти на поэтажном плане и указанием в договоре арендуемойплощади.

Судебнаяпрактика

Источник: http://docs.cntd.ru/document/902079253

Без вины виноватые: арендодателю не уйти от возмещения ущерба, если..

Как можно нашего арендодателя привлечь к ответственности?

Торговые центры иногда горят или закрываются по иным причинам. И что самое неприятное, происходит это всегда внезапно. Арендодатели не спешат возмещать ущерб, ссылаясь на буквы договора. И имеет смысл внести в документ необходимые слова и формулировки заранее.

Любой юрист, подписывая Договор аренды втайне надеется, что большая часть условий об ответственности, никогда не будет применена на практике. Зачастую – от осознания, что привлечение к ответственности реально виновного лица будет процессом сложным и тяжело реализуемым, в отдельных случаях – нереализуемым вовсе. 

Тем не менее, к нашему великому сожалению, торговые центры имеют тенденцию гореть, заливаться, закрываться по иным причинам, наносить такими ситуациями не воздушный, а вполне себе реальный ущерб, в виде разрушенного ремонта, портящихся продуктов, просто испорченного товара, не говоря уже о потерянных днях торговли и, как следствие, потери прибыли. 

Чаще всего, обсуждая договор, мы сталкиваемся с полным нежеланием арендодателей каким-либо образом принимать участие в закрытии рисков арендатора. И можно было бы принять такую позицию, если бы она была отзеркалена по ответственности арендатора.

Но нет, в большей части случаев мы наблюдаем следующую ситуацию: арендодатель требует полного возмещения любого ущерба, нанесенного как арендатором, так и его подрядчиками торговому центру, но в отношении любого ущерба имуществу арендатора (и мы сейчас даже не пытаемся поднимать вопрос ущерба деловой репутации и неполученной прибыли) арендодателем занимается позиция покрытия всех рисков арендатора страховой компанией. При этом осознавая всю «тучность» института страхования, сам арендодатель им пользоваться не спешит. 

Цитируя великих: «Может ли арендатор проконтролировать качество стройки и застраховать себя от таких ситуаций? Увы, не может. Может ли доказать вину арендодателя? Маловероятно». 

Исходя из этой мысли, разумеется, что первичным (и наиболее легким способом решения возможной будущей проблемы) являются корректные договорные формулировки. Вообще в аренде – договор наше все. Удачные формулировки, позволяющие закрывать риски не возмещения материального ущерба, складываются из нескольких частей.

Первая и основная часть, это, разумеется вина. И даже не только сама вина, но и, так называемое, бремя доказывания этой самой вины. Однако кроме прямого исключения ответственности арендодателя, есть еще и «подводные камни» формулировок, которые могут стать препятствием к возмещению материального ущерба. 

МЫ не пишем:

  • «Арендодатель возмещает ущерб при условии документального подтверждения вины Арендодателя» – потому что доказать вину Арендодателя, не просто очень сложно. Проблема в том, что зачастую такая вина связана с халатностью – недосмотрели, недоделали, а документально подтвердить – невозможно.  Если в здании торгового цента произошло чрезвычайное происшествие, то ни арендаторам, ни их юристам, ни инженерам не будет предоставлен доступ для обследования места происшествия, не будет предоставлено право участвовать при проведении экспертизы. И как итог арендатор получит документы, из которых будет следовать, что то или иное происшествие произошло по любым причинам, не связанным с действиями арендодателя.  Когда стороны попадут в суд, где арендатор получит право требовать проведения альтернативной, незаинтересованной экспертизы – результаты происшествия уже будут удалены и определить реальное виновное лицо в происшествии будет невозможно.  Как итог, любое происшествие, которое произошло не по вине арендатора, произошло  по вине арендодателя. Если в происшествии нет прямой вины арендодателя, то есть неисполнение сопутствующих обязательств по содержанию торгового центра, что и стало причиной происшествия. Отдельно нужно понимать, что наличие акта о происшествии, даже подписанное кровью генерального директора арендодателя – не является документом, подтверждающим ВИНУ арендодателя, данный документ, подтверждает только ФАКТ происшествия;
  • «Арендатор не вправе обращаться за возмещением ущерба к Арендодателю, если такой ущерб возник в результате наступления страхового случая, в соответствии с обязательствами Арендатора по страхованию».  Арендатор сам, и только сам, принимает решение о том, в каком порядке он будет требовать возмещения ущерба – с использованием страхового возмещения или посредством обращения к лицу, нанесшему ущерб. Даже если арендатор не исполнил свои обязательства по страхованию и весь его товар и имущество не застрахованы, то и это не может стать основанием для отказа от возмещения.
  • «Ответственность Арендодателя в любом случае не может превышать 2/3 месяцев базовой арендной платы». Ответственность Арендодателя не должна быть ограничена ничем. Пресловутые аргументы о не согласовании сделки банком, при отсутствии ограничения ответственности в договоре уже не очень охотно принимаются арендаторами. А если и принимаются то только, отзеркаленными.

Источник: https://new-retail.ru/business/pravo/bez_viny_vinovatye_kak_arendatoru_obespechit_vozmeshchenie_ushcherba8116/

Ответственность арендодателя, управляющего помещением за иностранных работников арендатора на объектах торговли

Как можно нашего арендодателя привлечь к ответственности?

Порядок трудоустройства мигрантов в РФ регламентируется помимо Трудового кодекса РФ, Федерального закона от 25.07.2002 № 115-ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации», еще и иными нормативно-правовыми актами.

Так, в соответствии с п. 5 ст.18.1 Закона № 115-ФЗ, Правительство Российской Федерации ежегодно, с учетом региональных особенностей рынка труда и необходимости в приоритетном порядке трудоустройства граждан Российской Федерации, устанавливает допустимую долю иностранных работников, используемых в различных отраслях экономики хозяйствующими субъектами.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 19.12.2013 № 1191 «Об установлении на 2014 год допустимой доли иностранных работников, используемых хозяйствующими субъектами, осуществляющими деятельность в сфере розничной торговли и в области спорта на территории Российской Федерации», допустимая доля иностранных работников составляет:

— розничная торговля алкогольными напитками, включая пиво (код 52.25.1), — в размере 15 процентов общей численности работников, используемых указанными хозяйствующими субъектами;

— розничная торговля фармацевтическими товарами (код 52.31) — в размере 0 процентов общей численности работников, используемых указанными хозяйствующими субъектами;

— розничная торговля в палатках и на рынках (код 52.62) — в размере 0 процентов общей численности работников, используемых указанными хозяйствующими субъектами;

— прочая розничная торговля вне магазинов (код 52.63) — в размере 0 процентов общей численности работников, используемых указанными хозяйствующими субъектами;

— прочая деятельность в области спорта (код 92.62) — в размере 25 процентов общей численности работников, используемых указанными хозяйствующими субъектами.

Привлечение к ответственности за нарушение норм миграционного законодательства осуществляется в соответствии с главой 18 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации.

Если арендатор привлекает к работе иностранцев, которые не поименованы в Постановлении Правительства РФ № 1191, но при этом у работодателя отсутствует разрешение на привлечение иностранцев, а у самих работников отсутствует разрешение на работу, то при проверке ФМС, скорее всего, могут подвергнуть штрафу лицо, которое предоставило торговый объект – арендодателя.

Так, в соответствии с ч. 2 ст.18.

16 КоАП РФ, предоставление лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, юридическим лицом, его филиалом или представительством, управляющими торговым объектом (в том числе торговым комплексом), либо должностным лицом указанных юридического лица, филиала или представительства торгового места на территории торгового объекта (в том числе торгового комплекса), производственного, складского, торгового, служебного, подсобного или иного помещения другому юридическому лицу или другому лицу, осуществляющему предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, которые не имеют разрешения на привлечение и использование иностранных работников, но фактически используют труд иностранных работников либо которые привлекают к трудовой деятельности иностранных граждан или лиц без гражданства, не имеющих разрешения на работу, если такое разрешение требуется в соответствии с федеральным законом, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от сорока пяти тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, — от трехсот пятидесяти тысяч до восьмисот тысяч рублей либо административное приостановление деятельности на срок от четырнадцати до девяноста суток; на юридических лиц — от четырехсот пятидесяти тысяч до восьмисот тысяч рублей либо административное приостановление деятельности на срок от четырнадцати до девяноста суток.

Если смотреть КоАП РФ (ч.2 ст.18.16) буквально, то, на первый взгляд, привлекать собственника помещений не за что, но на практике, ФМС зачастую не разбираются в понятиях «собственник» и «управление».

Объективную сторону данного правонарушения образуют действия лиц, управляющих торговым объектом (торговым комплексом), связанные с предоставлением торгового места или иного помещения юридическому лицу либо индивидуальному предпринимателю, которые, не имея разрешения на привлечение иностранных работников, если такое разрешение требуется в соответствии с федеральным законом, фактически используют их труд либо которые привлекают к трудовой деятельности иностранных граждан, не имеющих разрешения на работу, если такое разрешение требуется в соответствии с федеральным законом.

Субъектом данного правонарушения является лицо, управляющее торговыми объектами (торговыми комплексами).

К аналогичному выводу пришел и ФАС МО в своем Постановлении по делу № А40-33377/11-21-237 от 14.11.2011 года.

Источник: https://www.top-personal.ru/adminlawissue.html?303

Типичные нарушения в сфере аренды (субаренды) недвижимости

Как можно нашего арендодателя привлечь к ответственности?

Количество нарушений при предоставлении в аренду (субаренду) капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест (далее — недвижимое имущество) увеличивается с каждым годом. По информации Госкомимущества, в 2015 г.

наибольшее число правонарушений выявлено при несоблюдении законодательства об аренде. В 2016 г. количество постановлений о наложении административного взыскания в данной сфере увеличилось более чем в 3 раза.

В статье рассмотрим наиболее типичные нарушения законодательства об аренде, а также меры по их предупреждению.

На заметку
Нарушения, рассматриваемые в настоящей статье, распространяются и на договоры субаренды .

Выбор контрагента

Предпосылки для нарушения законодательства об аренде могут возникнуть уже при выборе контрагента по сделке.

На данном этапе необходимо знать, что юридические лица не вправе сдавать в аренду недвижимое имущество, принадлежащее на праве хозяйственного ведения (оперативного управления), без согласия собственника .

Собственник может выразить согласие различными способами  (отдельным письмом, согласованием договора и др.). При его отсутствии договор аренды является ничтожным .

Арендатору
Для определения собственника имущества потребуйте у арендодателя документ о праве на недвижимость, например, свидетельство о госрегистрации.

Согласие арендодателя требуется и при заключении договора субаренды .

На заметку
Признание договора аренды ничтожным влечет и ничтожность договора субаренды, заключенного на его основании .

При выборе арендатора следует исключить юридических лиц и ИП, которым недвижимое имущество, находящееся в собственности государства или собственности хозяйственных обществ, в уставных фондах которых более 50% акций (долей) находится в собственности Республики Беларусь и (или) ее административно-территориальных единиц (далее — государственное недвижимое имущество), предоставляется в безвозмездное целевое использование . К ним относятся госорганы, госорганизации, госучреждения образования, бюджетные и другие организации .

Пример из судебной практикиПри рассмотрении судебного спора об установлении факта ничтожности договора аренды капитального строения было установлено, что собственник имущества договор не согласовывал, не одобрял и не подписывал. В результате рассмотрения дела суд установил факт ничтожности договора, а также взыскал с ответчика в пользу истца понесенные судебные расходы.Постановление апелляционной инстанции хозяйственного суда города Минска от 15.08.2012 (дело N 94-26/2012/610а).

Оформление арендных отношений

Наиболее частые и типичные нарушения допускаются на этапе оформления и заключения договора аренды:

1. Несоблюдение формы договора аренды. Особенностью договора аренды является необходимость его заключения в письменной форме путем составления одного документа .

Например, договор поставки товара может быть заключен путем обмена документами и состоять из нескольких документов. Если же заключается договор аренды, то все его условия должны быть прописаны в одном документе.

Несоблюдение формы договора влечет его недействительность .

2. Отсутствие или нечеткая формулировка существенных условий:

— предмет договора. Описание недвижимого имущества должно позволить точно определить, какое имущество подлежит передаче. Характеристики имущества могут быть прописаны как в самом договоре, так и в его приложениях (передаточном акте, плане, схеме, выкопировке) ;

— размер арендной платы . Нарушением будет и изменение арендной платы чаще одного раза в год, если в договоре стороны не предусмотрели иной порядок .

Исключением является изменение арендной платы в соответствии с принятием акта законодательства .

Так, неоднократное увеличение в течение года установленной законодательством базовой ставки населенного пункта вполне законно повлечет и увеличение арендной платы;

На заметку
Порядок расчета арендной платы при сдаче в аренду государственного недвижимого имущества определен законодательно и формируется исходя из целей предоставления имущества, его нахождения, технического состояния и иных показателей .

— сроки внесения арендной платы, если в аренду предоставляется государственное недвижимое имущество (за исключением торговых мест) .

При отсутствии существенных условий договор считается незаключенным и, следовательно, никаких правовых последствий для сторон не влечет . Рекомендуем сторонам еще на стадии переговоров четко определить и сформулировать все существенные условия договора, а в последующем закрепить их письменно.

Обратите внимание!
По общему правилу срок договора аренды не является его существенным условием, поэтому его отсутствие в договоре не будет нарушением . Однако при заключении договора аренды на срок менее 3 лет потребуется согласие арендатора .

Пример из судебной практикиАрендодатель подал иск о выселении арендатора из занимаемых помещений в связи с отсутствием между сторонами договорных отношений. При рассмотрении дела в суде установлено, что при заключении договора аренды на новый срок между сторонами не было достигнуто соглашение по площади арендуемых помещений, размеру и срокам выплаты арендной платы. В результате суд признал договор аренды не заключенным, а арендатора подлежащим выселению.Постановление апелляционной инстанции экономического суда Гродненской области от 03.03.2015 (дело N 235-6/2014/14А).

Использование недвижимого имущества

На данном этапе арендных правоотношений наиболее типичные нарушения — это нецелевое использование объекта аренды, а также несоблюдение условий заключенного договора .

Нередко арендатор, получив в аренду недвижимое имущество, стремится изменить его технические характеристики. Например, установить перегородки в помещении или повесить навесной потолок.

В таком случае следует помнить, что арендатор по окончании договора аренды обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором .

Арендатору
При возникновении необходимости изменить арендованное имущество в первую очередь получите согласие арендодателя.

Для исключения нарушений и споров по использованию недвижимого имущества сторонам следует прописать в договоре аренды условия предоставления и использования имущества, обязанности сторон по их исполнению. В договоре также можно указать и меры ответственности за их неисполнение, например, в виде выплаты штрафа.

На заметку
По общему правилу отделимые улучшения имущества являются собственностью арендатора, если договор аренды не предусматривает иного. Однако если улучшения арендованного имущества как отделимые, так и неотделимые, произведены за счет амортизационных отчислений от этого имущества, то собственником таких улучшений будет арендодатель .

Пример из судебной практикиПо договору аренды арендатору были переданы помещения для производственных целей, хранения товаров, санитарный блок — для санитарно-гигиенических потребностей. В ходе рассмотрения иска о взыскании задолженности судом установлен факт нецелевого использования помещений в качестве гаража и офиса. По решению суда взыскана сумма основного долга, пеня, штраф за нецелевое использование помещений, проценты за пользование чужими денежными средствами, а также судебные расходы.Решение хозяйственного суда города Минска от 27.04.2011 (дело N 78-10/2011).

Прекращение договора аренды

Законодательством не определено, какая из сторон договора аренды обязана оформить и передать для подписания второй стороне документ о возврате имущества.

Отсутствие или ненадлежащее оформление данного документа является нарушением для каждой из сторон .

Арендатор в таком случае еще и подвержен финансовым рискам, поскольку обязанность по уплате арендной платы прекращается с даты, указанной в передаточном документе .

Арендатору
Срок договора аренды подходит к концу — заранее подготовьте документ о передаче имущества.

В случае уклонения или отказа одной из сторон от подписания документа о передаче имущества — письменно зафиксируйте данный факт и укажите присутствующих при этом свидетелей.

Пример из судебной практики

Источник: https://ilex.by/tipichnye-narusheniya-v-sfere-arendy-subarendy-nedvizhimosti/

В договорах аренды надо четко указывать разработчика инструкции по обращению с отходами и номенклатуру передаваемых отходов

Как можно нашего арендодателя привлечь к ответственности?

1 000 базовых величин – такой штраф предусмотрен для организаций, нарушивших законодательство об обращении с отходами

В последнее время довольно распространенной является следующая ситуация.

Организация арендует у другой организации офисное помещение. В договоре аренды данного помещения предусмотрено, что к арендодателю переходит право собственности на все отходы, образованные у арендатора с момента их образования. Об инструкции по обращению с отходами производства, разрешении на хранение и захоронение отходов производства в договоре ничего не сказано.

По истечении некоторого времени организацию-арендатора проверили специалисты органа Минприроды, которые потребовали представить инструкцию по обращению с отходами производства. Организация отсутствие инструкции обосновала следующим:

1) по условиям договора аренды собственником отходов является арендодатель, а не арендатор.

То есть если у организации нет в собственности отходов производства, то и инструкция по обращению с тем, чего нет, также не нужна;

Проверяющие сделали запрос арендодателю об инструкции по обращению с отходами производства для арендатора. У арендодателя такой инструкции не оказалось.

Справочно: нарушение законодательства РБ об обращении с отходами влечет предупреждение или наложение штрафа в размере от 5 до 50 базовых величин, а на юридическое лицо – до 1 000 базовых величин (ст. 15.63 КоАП).

Как правило, у организаций по результатам таких проверок возникают типичные вопросы:

1) правомерны ли действия проверяющих?

2) почему к административной ответственности не привлекают арендодателя за то, что им не разработана инструкция для арендатора?

3) каковы действия организации-арендатора по результатам проверки?

Если кратко ответить на поставленные вопросы, то:

– в изложенной ситуации действия проверяющих органов Минприроды правомерны;

– законодательством не определена административная ответственность за то, что арендодатель не разработал инструкцию для арендатора;

– организация-арендатор должна после проверки изменить условия договора аренды и потребовать от арендодателя инструкцию для арендатора либо самостоятельно разработать и согласовать такую инструкцию.

Теперь рассмотрим эту ситуацию более подробно с учетом норм законодательства, регулирующего в настоящее время вопросы обращения с отходами.

У арендодателя есть право, а не обязанность разрабатывать инструкции для арендаторов

Одна из ошибок, которая влечет неблагоприятные последствия для арендаторов офисных помещений, – неправильное толкование обязанностей арендатора и арендодателя, вызванных передачей отходов в собственность в рамках договора с арендодателем. Чтобы правильно разобраться в них, сначала напомним обязанности субъектов, определенных Законом РБ от 20.07.2007 № 271-З “Об обращении с отходами” (далее – Закон).

Итак, юридические лица, осуществляющие обращение с отходами, обязаны разрабатывать и утверждать инструкции по обращению с отходами производства, а также обеспечивать их соблюдение (подп. 1.3 п. 1 ст. 17 Закона).

Под обращением с отходами следует понимать деятельность, связанную с образованием отходов, их сбором, разделением по видам отходов, удалением, хранением, захоронением, перевозкой, обезвреживанием и (или) использованием отходов (п.

 13 ст. 1 Закона).

В нашей ситуации арендатор – это лицо, деятельность которого привела к образованию отходов. Далее отходы становятся собственностью арендодателя, которые он хранит и направляет на захоронение (удаление отходов).

Для понимания обязанностей не важно, в какой момент арендодатель становится собственником отходов, образовавшихся у арендатора: в момент их образования (как указано в ситуации) или, например, в момент их фактической передачи на хранение к арендодателю.

Исходя из этого обращение с отходами осуществляет как арендатор (деятельность, связанная с образованием отходов), так и арендодатель (деятельность, связанная с удалением отходов, принятых от арендатора). Поэтому оба этих субъекта подпадают под требование Закона. Оба субъекта обязаны разработать и утвердить инструкции по обращению с отходами производства, а также обеспечивать их соблюдение.

Очевидно, что Законом не могут быть установлены особенности разработки инструкций. Это уровень подзаконного акта. В нашем случае специальные требования к составу инструкции субъектам, осуществляющим их разработку, установлены в Инструкции № 45.

Рассмотрим норму п. 5 Инструкции № 45, которую в качестве обоснования приводила организация-арендатор.

Так, при аренде зданий, сооружений и иных объектов собственники передаваемых в пользование зданий, сооружений и иных объектов либо уполномоченные ими лица вправе разработать инструкцию по обращению с отходами, которая включает порядок обращения с отходами производства, образующимися у арендатора.

Как видно из этой нормы, арендодатель имеет право, а не обязанность разрабатывать инструкцию для арендатора. Он сам решает, делать ему это или нет. При такой норме правового акта обязанность у арендодателя по разработке инструкции для арендатора может возникнуть только в силу договора между арендатором и арендодателем.

Важно следующее. В п. 5 Инструкции № 45 и далее в тексте этого правового акта нет правила о том, что “если право собственности на отходы передано от арендатора к арендодателю, то арендатору не нужно разрабатывать инструкцию”.

Подобной нормы нет и в ст. 3, 18 и других статьях Закона. Таким образом, мнение арендатора, что с передачей отходов в собственность арендодателю для арендатора “исчезает” обязанность по разработке инструкции, ничем не обосновано.

Единственным природоохранным документом, который “связан” с собственностью на отходы, является разрешение на хранение и захоронение отходов производства, выдаваемое органами Минприроды. Этот документ получает собственник отходов производства. А раз право собственности на отходы перешло к арендодателю, то при вывозе отходов на захоронение именно он получит указанное разрешение.

В нашей ситуации сказано, что договором не установлено требование для арендодателя разработать инструкцию для арендатора. Следовательно, арендатор как лицо, осуществляющее обращение с отходами, обязан самостоятельно разработать инструкцию.

Проверкой было установлено, что арендатор не имел собственной инструкции. Арендодатель также не разработал инструкцию для него. Значит, в такой ситуации арендатор не выполнил требование подп. 1.3 п. 1 ст. 17 Закона, что повлекло для него привлечение к административной ответственности по ст. 15.63 КоАП.

Из вышеизложенного также следует, что если арендодатель имеет только право разработать инструкцию для арендатора, а не обязанность, то его нельзя привлечь к административной ответственности по указанной статье.

Как избежать административной ответственности: практические рекомендации для арендаторов

Решение возникшей проблемы может идти 2 путями.

1. Положение о том, что арендодатель обязан разработать для арендатора инструкцию, необходимо указать в договоре аренды (ином договоре, которым стороны урегулировали обращение с отходами).

Для этого в договоре надо написать как минимум следующее:

“Арендодатель разрабатывает, согласовывает в порядке, установленном законодательством, инструкцию по обращению с отходами производства для Арендатора.

Арендатор выполняет требования инструкции по обращению с отходами производства для Арендатора”.

Но в данном случае есть один нюанс – это недобросовестный арендодатель.

То есть если арендодатель не выполнит условия договора и не разработает инструкцию для арендатора (не предусмотрит в своей инструкции порядок обращения с отходами для арендатора), а к последнему придет проверка, то арендатора могут привлечь к административной ответственности за отсутствие инструкции по ст. 15.63 КоАП.

Однако в такой ситуации арендатор вправе потребовать от арендодателя возмещения убытков. Такое право предусмотрено гражданским законодательством.

2. Арендатор может самостоятельно разработать инструкцию.

В настоящее время у арендатора нет сложностей по разработке инструкции по обращению с отходами производства для себя. Ее примерная структура и требования к информации, которую она должна содержать, определены в Инструкции № 45.

От редакции:
Инструкция по обращению с отходами должна содержать:

1) титульный лист;

2) обязательные разделы: “Общие сведения”, “Ответственные за организацию обращения с отходами производства”, “Образование отходов производства”, “Учет отходов производства”, “Сбор и хранение отходов производства”, “Использование и обезвреживание отходов производства”, “Захоронение отходов производства”, “Перевозка отходов производства”.

Перечень информации, который должны содержать обязательные разделы, определен в пп. 9–16 Инструкции № 45;

3) приложения: “Образующиеся отходы производства”, “Расчет-обоснование количества отходов производства для временного хранения”, “Карта-схема источников образования отходов производства”, “Карта-схема хранения отходов производства” (п. 8 Инструкции № 45).

Перечень информации, который должны содержать приложения, определен в пп. 17–20 Инструкции № 45.

Пример разработанной инструкции опубликован в “ГБ”, 2011, № 42, с 14.

Для написания инструкции необходимо знать следующую информацию.

Как правило, в результате деятельности арендатора в офисных помещениях образуются:

– отходы бумаги и картона от канцелярской деятельности и делопроизводства (код 1870601);

– отходы производства, подобные отходам жизнедеятельности населения (код 9120400);

– люминесцентные трубки отработанные (код 3532604).

Если отходы арендатора будут согласно договору передаваться в собственность арендодателю, то в инструкции арендатора вопросы хранения отходов в разделе “Сбор и хранение отходов производства”, приложениях “Расчет-обоснование количества отходов производства для временного хранения”, “Карта-схема хранения отходов производства” будут описаны очень просто: надо указать, что их хранение осуществляет новый собственник – арендодатель, со ссылкой на договор. Именно он будет описывать хранение поступивших отходов, но уже в своей инструкции.

Если же организации-арендаторы осуществляют обращение только с коммунальными отходами производства, то они вправе не включать в инструкцию по обращению с отходами:

– 4 обязательных раздела: “Образование отходов производства”, “Использование и обезвреживание отходов производства”, “Захоронение отходов производства”, “Перевозка отходов производства”;

– 1 приложение – приложение “Карта-схема источников образования отходов производства”;

– порядок сбора данных для представления государственной статистической отчетности в области обращения с отходами производства и порядок проведения инвентаризации отходов производства раздела “Учет отходов производства”.

Напомним, что коммунальные отходы – это отходы потребления и отходы производства, включенные в утвержденный постановлением Минжилкомхоза РБ от 30.11.2001 № 21 перечень отходов, относящихся к коммунальным отходам, удаление которых организуют местные исполнительные и распорядительные органы (п. 7 ст. 1 Закона).

Кроме того, названные организации должны дополнительно в приложении “Образующиеся отходы производства” указывать информацию о дальнейшем обращении с образующимися отходами производства после их сбора и временного хранения (передачи на использование, обезвреживание, захоронение, хранение).

От редакции:
Отходы потребления – отходы, образующиеся в процессе жизнедеятельности человека, не связанной с осуществлением экономической деятельности, отходы, образующиеся в гаражных кооперативах, садоводческих товариществах и иных потребительских кооперативах, а также уличный и дворовый смет, образующийся на территориях общего пользования населенных пунктов (п. 20 ст. 1 Закона).

Отходы производства – отходы, образующиеся в процессе осуществления юридическими лицами (индивидуальными предпринимателями) экономической деятельности (производства продукции, энергии, выполнения работ, оказания услуг), побочные и сопутствующие продукты добычи и обогащения полезных ископаемых (п. 21 ст. 1 Закона).

Если договор передачи отходов в собственность не будет содержать номенклатуру отходов, его могут признать незаключенным

В заключение хотелось бы обратить внимание читателей еще на один нюанс.

В ситуации приведена следующая формулировка договора – “к арендодателю переходит право собственности на все отходы, образованные у арендатора с момента их образования”. Возникает вопрос: так какие отходы арендатор передает арендодателю?

Слово “отходы” – это термин, аналогичный термину “товар”. Условия договора, касающиеся отчуждения отходов, ничем не отличаются от условий отчуждения товаров. Ведь известно, например, что условие договора купли-продажи товара считают согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара. В противном случае договор считается незаключенным.

Исходя из положений Гражданского кодекса РБ, можно утверждать, что условие договора отчуждения отходов считают согласованным, если он позволяет определить наименование и количество отходов, передаваемых в собственность. Наименование отходов указывается согласно классификатору отходов, образующихся в республике. Поэтому, если договор передачи отходов в собственность не содержит номенклатуры отходов, можно признать его незаключенным.

Важно! В Республике Беларусь уже есть практика признания “обезличенных” договоров отчуждения отходов незаключенными. Поэтому настоятельно рекомендуем арендаторам (арендодателям) указывать в договорах номенклатуру отходов, передаваемых (принимаемых) в собственность.

Источник: https://www.gb.by/izdaniya/glavnyi-bukhgalter/v-dogovorakh-arendy-nado-chetko-ukazyvat

Юр-решение
Добавить комментарий