Как избежать потери участка, который в собственности 11 месяцев?

Новые сроки и налоги при продаже недвижимости с 1 января 2016 года

Как избежать потери участка, который в собственности 11 месяцев?

Для объектов недвижимости, купленных после 1 января 2016 года, будут действовать новые налоговые правила: увеличен срок владения недвижимостью для освобождения от уплаты 13%-ного налога при продаже и установлен нижний предел налоговой базы, которая ранее ничем не ограничивалась и была равна цене в договоре купли-продажи.

Суть поправок

Указ Президента от 29.11.2014 г. № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации» принес два существенных изменения. Первое: срок владения недвижимостью для освобождения от НДФЛ вырастет с 3-х до 5 лет (за некоторым исключением).

Законодательство: чего ждать от властей в 2018 году?

Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век»: «Правила по минимальному предельному сроку владения недвижимостью, который составляет три года, для получения имущественного налогового вычета будут действовать с 1 января 2016 года только в трех случаях: если недвижимость приватизирована, если она унаследована от члена семьи или близкого родственника или подарена членом семьи или близким родственником налогоплательщику либо когда она приобретена в собственность по договору пожизненной ренты. В остальных случаях с 1 января 2016 года будет применяться минимальный предельный срок владения недвижимостью, равный пяти годам. Соответственно, если после приобретения квартиры, допустим, по договору участия в долевом строительстве, исполненному после 1 января 2016 года, ее собственник продает жилье до истечения пяти лет от даты приобретения права собственности, он не будет обладать правом на имущественный налоговый вычет».

Второе: в случае продажи объекта до истечения пяти лет будет предоставлен налоговый вычет в размере 1 млн руб. или в размере суммы, потраченной на покупку этой недвижимости (это действовало и ранее), а база, от которой исчисляется 13%-ный налог, не может быть меньше 70% от кадастровой стоимости объекта на 1 января текущего года (коэффициент 0,7). Теперь введено минимальное значение налоговой базы. Продавцу повезет, если кадастровая стоимость в его регионе (субъекте РФ) не определена, тогда можно считать по-старому – от суммы, указанной в договоре. Но едва ли в крупных городах и районах не успеют ее посчитать. Также продавцу повезет, если в его субъекте РФ будет ниже коэффициент, например, не 0,7, а 0,5, то есть 50% от кадастровой стоимости, что также вряд ли коснется крупных городов.

Для наглядности можно привести пример.

Квартира куплена после 1 января 2016 года за 10 млн руб. Через два года будет продана за 12 млн. При продаже в договоре будет указана полная стоимость. При исчислении налогов из 12 000 000 вычитаются затраты на покупку 10 000 000, остается 2 000 000 руб. 13%-ный налог от 2 млн составит 260 тыс. руб.

Можно было бы купить квартиру до 1 января 2016 года и не продавать ее три года, чтобы вовсе не платить НДФЛ при продаже. Или купить после 1 января и ждать пять лет. Или же купить после 1 января, продать через два года и указать в договоре 10 млн руб.

, что равно затратам на покупку и освободит от выплаты НДФЛ, если 10 млн – это не меньше 70% кадастровой стоимости.

А сколько будет кадастровая стоимость на 1 января того года, когда произойдет покупка? Меньше она будет или больше рыночной? И при этом нужен покупатель, который согласится на заниженную цифру в договоре купли-продажи.

Слишком много «но».

Если есть вероятность, что купленный объект будет вскоре продан, то лучше выждать срок, который освободит от налоговых выплат полностью. И если можно успеть ограничиться трехлетним ожиданием вместо пятилетнего, то логично было бы предпринять все усилия, чтобы успеть.

Владимир Зимохин, заместитель руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость»: «Покупателям и продавцам квартир стоит особо внимательно относиться к текущей кадастровой стоимости квартиры и учету новых сроков владения квартирой.

Особенно это важно, если есть вероятность будущей продажи квартиры в инвестиционных целях или для улучшения жилищных условий. Если это возможно, лучше выдерживать сроки, которые позволяют получить освобождение от уплаты налога».

Не затягивать или выждать?

Изменения по срокам владения недвижимостью в налоговом кодексе будут волновать в первую очередь тех, кто планирует приобрести квартиру ненадолго – в качестве инвестиции, сдачи в аренду, временного варианта (затем планируется увеличить площадь, поменять район и т.д.).

Купить и в ближайшие года три продать, но не ждать пять лет и не платить ничего, так как в крайнем случае такой покупатель мог бы вычесть из налоговой базы стоимость расходов на покупку, а учитывая предстоящую перспективу стагнации или снижения рынка, то велика вероятность, что расходы будут примерно равны или выше доходов при продаже, и платить НДФЛ вовсе не придется. Риск только один – если нужно будет продать недвижимость до истечения пяти лет, а рубль значительно подешевеет, стоимость квартиры в рублях вырастет и разница между стоимостью покупки (расходы) и дальнейшей продажи (доходы) будет значительной. Можно ли говорить в данном случае о массовом покупателе? Вряд ли, но здесь могут оказаться важнее другие аргументы: если налоговые правила ужесточаются, то тенденция может сохраниться и в будущем, появятся другие нормы и цифры. Опытные покупатели знают: если можно успеть сделать как лучше – надо успевать, чтобы не получилось как всегда.Также могут забеспокоиться продавцы, которые в настоящее время владеют квартирой менее трех лет и надеются заплатить налоги по минимуму, снизив стоимость в договоре. После нового года такой возможности у них не будет даже теоретически. Придется или ждать окончания трехлетнего срока владения, или платить 13% от минимальных 70% кадастровой стоимости квартиры за вычетом 1 млн руб. или расходов, понесенных на покупку. О чем может идти речь?

Допустим, квартира не куплена, а приватизирована или досталась от близкого родственника по наследству или договору дарения в 2014 году. Стоит она 5 миллионов руб. Если продать ее после 1 января в 2016 году за полную стоимость, то есть до истечения трехлетнего срока владения, то из этой суммы можно вычесть 1 млн руб. (стандартный налоговый вычет), платить придется 13% от 4 млн руб., или 520 тыс. руб. Можно указать меньшую стоимость в договоре, но минимальная налоговая база – это 70% от кадастровой стоимости. Предположим, что кадастровая стоимость  4 млн руб.,  то есть минимальный доход от продажи для налогообложения равен 2,8 млн руб. (=70% от 4 млн), сколько бы ни было указано в договоре. Налоговый вычет в 1 млн руб. никто не отменял, поэтому можно вычесть его из дохода и получить 1,8 млн руб., от которых 13%-ный налог будет составлять 234 тыс. руб.

Другими словами, 234 000 руб. – это самый минимальный налог при продаже квартиры после 1 января 2016 года, доставшейся от близкого родственника в подарок, по наследству или в результате приватизации до истечения трехлетнего срока владения и кадастровая стоимость которой 4 млн руб.

Для таких продавцов очевидно стремление продать свою квартиру или в этом году по сниженной цене в договоре (если найдутся желающие купить), или по истечении трехлетнего срока.

Первый вариант, учитывая ситуацию на рынке, может оказаться для некоторых предпочтительней, несмотря на сомнительность практики занижения цены.

Налоговую амнистию обещают 42 миллионам россиян

Владимир Зимохин: «Получается, что с начала 2016 года при указании стоимости квартиры в договоре сторонам сделки будет необходимо учитывать текущую кадастровую оценку объекта и тот срок, в течение которого она находилась в собственности продавца.

В наиболее сложной ситуации могут оказаться те продавцы, которые купили квартиру по заниженной цене и вынужденные продавать ее до истечения срока владения, предусматривающего освобождение от уплаты налога при реализации.

Также внимательно к этим вопросам следует относиться лицам, приватизировавшим квартиру, получившим ее в наследство или в подарок, в том случае, если они захотят ее продать до истечения трехлетнего срока владения.

Тогда с учетом новых изменений, стоимость квартиры для налогового учета не сможет составлять менее чем 70% от ее кадастровой стоимости, если законами субъекта этот размер не будет снижен еще больше. В настоящее время сделки могут проходить по цене, очень близкой к размеру кадастровой оценки квартиры.

В ряде случае кадастровая оценка может даже превышать реальную стоимость квартиры при ее продаже.

Эти изменения могут оказать большее влияние на рынок недвижимости, так как продавцы будут стремиться возместить возможные налоговые затраты за счет новых покупателей. В текущей экономической ситуации это может еще больше усложнить отношения на рынке недвижимости».

Как снизить кадастровую стоимость квартиры?

Оживится ли покупательский спрос? Велика ли доля покупателей недвижимости, которые планируют ее в ближайшие годы перепродать и хотят выжидать новый пятилетний срок или платить, а также доля владельцев квартир, домов и комнат, которые не могут или не хотят ни выжидать трехлетний срок, ни платить налоги по новой схеме, а потому во что бы то ни стало будут стремиться продать свою недвижимость до нового года? Может ли их стремление оперативно решить квартирный вопрос повлиять на рынок, увеличив покупательский спрос и лояльность продавцов?

Налоги можно будет выплачивать заранее

Василий Шарапов: «Юридические новеллы будут распространяться только в отношении недвижимости, приобретенной в собственность после 1 января 2016 года. Закон не имеет обратной юридической силы на недвижимость, приобретенную в собственность до указанного срока. Таким образом, это правило будет способствовать росту спроса на покупку недвижимости в этом году.

В пользу такого прогноза также действует фактор введения с 1 января 2016 года новых правил исчисления налогооблагаемой базы, которая не может быть меньше 70% от кадастровой стоимости недвижимости. С 2016 года недобросовестные стороны сделки не смогут получать налоговую выгоду от продажи недвижимости по заниженным ценам.

Новые правила по исчислению налогооблагаемой базы и пятилетнему сроку владения недвижимостью для целей применения налогового вычета могут быть существенно смягчены на основании закона субъекта РФ по сравнению с федеральным порядком.

Обратим также внимание, что с учетом пока высоких ставок ипотечных кредитов новеллы будут способствовать развитию рынка аренды жилья.

За счет сдачи в аренду недвижимости могут погашаться налоговые и иные издержки собственника».

Ипотечный сыр: кредиты под 7%

В условиях стагнации или замедления роста экономики доля инвестиционных покупателей снижается. Но они есть. И есть немало тех, кому так или иначе нужно решить квартирный вопрос.

Если покупатели недвижимости до нового года могут сохранить трехлетний срок владения, а продавцы – пониженные налоги, исчисляемые от указанной в договоре суммы, то скорее всего, они эту возможность постараются реализовать.  

Источник: https://www.cian.ru/stati-novye-sroki-i-nalogi-pri-prodazhe-nedvizhimosti-s-1-janvarja-2016-goda-218005/

Росреестр

Как избежать потери участка, который в собственности 11 месяцев?

ПРИКАЗ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ (РОСРЕЕСТРА) № п/0206 от 03.05.2017
Об обзоре обобщения и анализа Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии правоприменительной практики при осуществлении государственного надзора (контроля)

Упрощена процедура внесения сведений

В Градостроительный кодекс Российской Федерации и федеральный закон «О землеустройстве» внесены изменения, в соответствии с которыми территории населенных пунктов, территориальные зоны, а также части таких территорий исключены из объектов землеустройства. В частности,               отменена необходимость составления землеустроительной документации в отношении границ таких объектов, а также проведения в отношении нее государственной экспертизы.

Кроме того, установлен новый порядок подготовки сведений о границах таких объектов для внесения их в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Изменения направлены на упрощение процедуры и сокращение сроков при внесении сведений о границах населенных пунктов, территориальных зон и частей таких территорий в ЕГРН.

Изменения предусмотрены Федеральным законом от 31.12.2017 № 507-ФЗ                 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», который вступил в силу 11 января 2018 года.

В случае если до 11 января 2018 года в отношении территории населенного пункта, территориальной зоны или их части подготовлена карта (план) объекта землеустройства в соответствии с требованиями закона «О землеустройстве» или заключен государственный или муниципальный контракт на подготовку такой карты (плана), подготовка сведений об их границах производится по ранее действующим правилам. Внесение сведений о местоположении границ таких населенных пунктов и территориальных зон в ЕГРН осуществляется на основании карт (планов) объектов землеустройства.

Об изменении границ смежных земельных участков

Филиал Кадастровой палаты по Красноярскому сообщает, что частью 2 статьи 43 Закона о государственной регистрации недвижимости предусмотрена возможность одновременно с осуществлением государственного кадастрового учета земельного участка внести изменения в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), о местоположении границ (частей границ) смежных земельных участков и их площади без представления дополнительных заявлений о государственном кадастровом учете изменений в отношении таких смежных земельных участков.

Однако данная возможность предусмотрена только при условии наличия в акте согласования местоположения границ земельных участков личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей.

Требованиями к подготовке межевого плана, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 08.12.

2015 № 921, установлено, что межевой план оформляется в виде одного документа, в том числе в случае, если одновременно с образованием земельного участка или уточнением части границ и (или) изменением площади земельного участка уточняется и (или) изменяется местоположение границ и площадь смежного земельного участка (смежных земельных участков).

Таким образом, в случае невозможности согласования местоположения границ земельных участков путем указания в акте согласования местоположения границ земельного участка личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей, одновременное внесение изменений в сведения ЕГРН о местоположении границ (частей границ) смежных земельных участков и их площади при осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка не представляется возможным.

В таком случае не допускается включение в межевой план сведений в отношении смежного земельного участка, необходимых для учета изменений сведений ЕГРН о местоположении границ (частей границ) и площади смежных земельных участков, но допускается опубликование извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельного участка.

О деталях кадастрового учета и государственной регистрации прав

Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Красноярскому уведомляет о том, что18.02.2018 вступает в силу Приказ Минэкономразвития России от 11.12.2017 № 669 «О внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России по вопросам осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты недвижимости»

В соответствии с данным Приказом, положения отдельных приказов Минэкономразвития России по вопросам осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты недвижимости, приведены в соответствие с действующим законодательством.

Источник: http://rsuzhur.ru/rosreestr/

Росреестр: Отсутствие межевания не лишает права на землю

Как избежать потери участка, который в собственности 11 месяцев?

Важное разъяснение в конце дачного сезона сделал садоводам и огородникам Росреестр. Речь идет о границах собственных участков граждан, точнее – о тех участках, у которых есть проблемы с границами – они по закону не установлены.

В последние несколько месяцев в разных СМИ стали появляться тревожные публикации. В них рассказывалось о законопроекте, который якобы закрепляет на законодательном уровне требование к собственникам земельных участков – проводить межевание в обязательном порядке.

Как уберечься от кадастровых ошибок при межевании участков

Гражданам сообщали, что вот-вот грядут изменения в федеральное законодательство, по которым землей нельзя будет распоряжаться в случае, если границы участка не установлены. И якобы такие драконовские поправки должны вступить в силу уже 1 января 2018 года.

Как объяснили корреспонденту “РГ” в Росреестре, после таких публикаций некоторые недобросовестные участники рынка кадастровых работ стали весьма вольно трактовать эту информацию.

Главное – эти манипуляторы стали запугивать неискушенных в юридических тонкостях дачников, в том числе пенсионеров, якобы грозящими со стороны государства разнообразными санкциями. Граждан стращали чуть ли не потерей права собственности на свои сотки. И ту же стали предлагать дорогостоящие услуги по составлению кадастровых планов, грозя, что до 1 января все могут и не успеть.

Сейчас в госреестре недвижимости есть сведения о 60 млн участков. Из них почти половина не имеет точных границ

Для решения проблемы хитроумные дельцы предлагали собственникам участков, которые окончательно не оформлены, свои услуги.

На это в Росреестре заявили – неподтвержденная информация из СМИ иногда становилась инструментом обмана людей.

Чтобы защитить граждан, успокоить и развеять слухи, Росреестр разъяснил требования закона (эксперты “РГ” регулярно рассказывают о юридических аспектах межевания земель в рубрике “Юрконсультация”).

Верховный суд разобрался с неплательщиками в садовых товариществах

Первое и главное, что считают нужным сказать в Росреестре, – в настоящее время нет никаких оснований заявлять о вступлении подобных изменений в федеральное законодательство в силу с 1 января 2018 года.

В ведомстве сказали, что с 1 января 2017 года “отношения, возникающие в связи с осуществлением государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимость”, являются предметом регулирования Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”. Или по-простому – за это отвечает закон N 218-ФЗ.

Но ни в этом законе N 218, ни в каких-либо других нормативных правовых актах не установлена обязанность дачников, то есть правообладателей земельных участков обеспечить до определенной даты уточнение местоположения границ земельных участков. Проще говоря, провести так называемое “межевание” и внести такие сведения в Единый государственный реестр недвижимости.

Росреестр напомнил, что межевание и внесение его данных в госреестр проводятся по усмотрению правообладателей таких земельных участков. И никакими сроками не ограничиваются.

Необходимо подчеркнуть, сказали в ведомстве, что по части 6 статьи 72 закона N 218 государственная регистрация права на земельный участок, совершенная по правилам прежнего законодательства, в том числе при отсутствии на такой участок сведений о координатах характерных точек границ земли, признается юридически действительной.

Закон о садоводстве и огородничестве: что изменится в жизни дачников

Сейчас законом N 218 вообще не предусмотрены основания для приостановления государственной регистрации прав на земельные участки из-за того, что на них нет сведений в Едином государственном реестре недвижимости из-за отсутствия “межевания”.

Но и это еще не все. Действующее законодательство не содержит и ограничения на совершение сделок с участками, сведения о которых содержатся в ЕГРН, но границы которых не установлены. И нет в законе сроков, в течение которых собственники дачных соток обязаны привести свои границы в порядок.

Все это так, но тем не менее Росреестр рекомендует собственникам участков, у которых до сих пор нет точных границ, рассмотреть “возможность проведения межевания”. Практика последних лет, уверяют в ведомстве, показывает, что внесение в ЕГРН сведений о границах избавит дачников и садоводов от проблем из-за возможных споров, в том числе с соседями и с органами власти.

Напомним, что сейчас Единый государственный реестр недвижимости содержит сведения более чем о 60 млн земельных участков, из которых почти половина не имеет точных границ.

Источник: https://rg.ru/2017/10/25/rosreestr-otsutstvie-mezhevaniia-ne-lishaet-prava-na-zemliu.html

От испанской Галисии до Украины: ищем пример земельной реформы

Как избежать потери участка, который в собственности 11 месяцев?

Вопросы организации земельных отношений, ответы на которые Украина ищет уже 23 года, из которых активно – последние два, многие европейские страны закрыли для себя гораздо раньше и их опыт может стать ориентиром при формировании украинской земельной модели.

Особенно интересен опыт Галисии, автономного региона Испании, социальные и экономические условия которого во многом пересекаются с украинскими, а также с которым у нас похожее ментальное отношение к земле.

При реализации программы развития земельных отношений власти Галисии столкнулись с вызовами, которые актуальны и у нас.

Галисия – автономный регион в Испании площадью 2,9 млн га, из которых 1,5 млн га – сельхозземли и 1,2 млн – земли лесного фонда. Население – 2,8 млн человек.

В регионе насчитывается 1,8 млн земельных участков средней площадью 0,3 га, которые отличает распорошенность. Средний размер фермы в Галисии – 10 га.

Из всей площади сельхозземель обрабатывается менее половины — 388 тыс. га пашни и 303 тыс. га – пастбища. 54% земель сельхозназначения или 27% площади Галисии заброшены.

Причины сходны с теми, которые обусловили постепенный упадок и украинских сельских территорий: миграция населения, урбанизация, старение сельских жителей и отсутствие интереса к фермерству у молодежи, а также проблемы с передачей и оформлением прав собственности на землю.

Еще одно совпадение с украинскими реалиями – отсутствие во многих случаях информации о владельцах земли и проблемы с ведением кадастра. Значительную часть фермерских хозяйств региона отличает низкая эффективность, что обусловлено небольшим размером и фрагментированностью земельных участков.

Внутренний региональный продукт (ВРП) на один гектар обрабатываемой сельхозземли составляет 2100 евро. 17 дополнительно обрабатываемых гектаров земли в Галисии эквивалентны 1 дополнительному рабочему месту. При этом при общем уровне безработицы в регионе на уровне 17%, в сельском хозяйстве занято всего 5% населения.

Была разработана система мероприятий, направленных на:

  • повышение ликвидности рынка земли;
  • стимулирование арендных отношений (так как население не очень охотно продает свои участки) и повышение рационального использования наделов, вовлечение заброшенных земель в оборот (использование);
  • консолидацию земли для повышения конкурентоспособности и привлечения дополнительных инвестиций.

Также было определено, что экономическая прибыль не является основной целью программы, которая направлена на глобальное развитие земельного рынка.

Долгосрочная стратегия развития региона начала реализовываться в 2007 году.

Ее основным элементом стал государственный земельный банк с онлайн-системой торгов, основной задачей которого была мобилизация заброшенных земель — Banco de terras de Galicia (BanTeGal, Бантегал).

Данный проект финансировался из государственного бюджета, так как был направлен на всестороннее развитие экономики региона и решение его социальных проблем, хотя и охватывал небольшую часть территории Галисии и оперировал исключительно землями сельхозназначения.

Стартовый бюджет Бантегал составил 1,4 млн евро. Из этой суммы 500 тыс. евро или 36% составлял фонд заработной платы, столько же – затраты на управление землей, которая находилась в ведении земельного банка и остальное – 400 тыс. евро — медиаподдержка и затраты на дальнейшее развитие.

На разработку электронной системы администрирования и аукционов ушло 11 месяцев и около 0,75 млн евро (с учетом затрат на последующие оптимизацию и апдейт). На этапе становления в Бантегале работало всего 5 человек.

Главными задачами Бантегала были:

  • создание государственного посредника на рынке земель;
  • качественное улучшение информационных потоков в земельной сфере;
  • предотвращения формирования спекулятивных цен на землю (аренду земли);
  • гарантия выплат базовой арендной платы;
  • обеспечение права собственности владельцам земельных участков;
  • поддержка качественных показателей земельных участков во время аренды и после нее;
  • более эффективное управление земельными участками, что способствует экономическому, природоохранному, социальному, культурному и пр. развитию региона.

Пилотный проект “Бантегал” просуществовал четыре года и был признан успешным как представителями власти, так и фермерами. В 2011 году было решено расширить эту практику на всю территорию Галисии путем интеграции Бантегал в Агентство по развитию сельских территорий – Агадер.

Новая структура была масштабирована в части административных, человеческих и юридических ресурсов, а ее роль, среди прочего, трансформировалась в координацию деятельности разных ведомств, которые оперируют данными о земельных участках и их владельцах или пользователях.

Агентство Галисии по развитию сельских территорий было зарегистрировано в форме Публичного акционерного общества регионального правительства Галисии.

Впоследствии Агадер столкнулся в своей работе с рядом сложностей, некоторые из которых характерны и для Украины. Среди них:

  • отсутствие центральной базы данных со всей информацией о земельных участках, ее распорошенность между различными системами;
  • неполная информация о земельных участках, например, отсутствие агрономических характеристик;
  • несоответствие информации в различных базах данных;
  • несоответствие границ земельных участков, проблемы с маркировкой;
  • отсутствие во многих случаях информации о владельце земли;
  • значительное сопротивление со стороны местных общин;
  • противодействие недобросовестных пользователей земли;
  • недостаток ресурсов в связи с жесткими мерами экономии, внедренными правительством Галисии;
  • отсутствие эффективного взаимодействия между разными государственными ведомствами;
  • недостаточный уровень политической поддержки, результатом чего является недофинансирование.

Ключевым элементом Агадера является электронная платформа по проведению онлайн торгов, которая была создана для автоматизации администрирования земельных транзакций – Ситегал.

Как функционирует система?

Помимо посреднических услуг Агадер выступает гарантом выплаты базовой арендной платы, а также гарантирует, что участок будет возвращен владельцу после завершения срока аренды без ущерба для инфраструктуры, качества грунта, с восстановленными границами участка (если арендовался массив участков).

К выбору арендатора предъявляется ряд жестких требований, каждый претендент предоставляет детальную информацию о себе, в частности об опыте ведения с/х деятельности, наличия существующей фермы и ее близости к желаемому земельному участку, планируемом агропроизводстве на арендованных землях, а также о желаемой цене аренды (удельный вес фактора составляет примерно 10%).

Система автоматически начисляет количество баллов для каждой заявки, после чего происходит подписание договора. Таким образом, бальная система способствует региональному развитию Галисии путем оказания поддержки молодым фермерам и женскому населению, привлечением инновационных технологий, помощью в проектах по консолидации.

Уже после завершения договора и на всем сроке его действия Агадер осуществляет мониторинг за целевым использованием переданных в аренду земельных участков. Из-за ограниченности ресурсов (персонала) проверку проводят выборочно с учетом полученной информации, на практике — в конце срока аренды.

Существующая в Галисии система земельных отношений имеет как плюсы, так и минусы.

К безусловно позитивным ее сторонам можно отнести 

возможность государства проводить долгосрочные структурные изменения в земельных отношениях, создание рынка земель в регионе, решение вопросов неэффективного использования земель и сокращение площадей запустения, улучшение управления землями, контроль за использованием земельных участков и обновление кадастра.

Недостатки системы: медленный процесс наполнения базы данных о земельных участках, низкая кооперация между квалифицированными органами, а также назревшая необходимость совершенствования методов оценки.

Ключевой проблемой остается нехватка трудовых ресурсов в результате низкого уровня финансирования, что свидетельствует о том, что краеугольным камнем успешности подобных проектов является политическая воля и поддержка.

Система постоянно оптимизируется и видоизменяется. В частности усилия менеджмента направлены на консолидацию земель для укрупнения хозяйств, привлекательных для инвесторов. Также проводится постоянная работа по очистке земельного банка от “безнадежных” земельных участков, которые сложно или вообще невозможно предоставить в аренду.

Цель Агадера — введение 100% онлайн – процесса, для чего необходимо внесение изменений в законодательство и внедрение электронного документооброта.

Анализ выше изложенного показал, что многие элементы системы земельных отношений в Галисии могут быть взяты за образец и имплементированы в Украине.

Наиболее востребованным при становлении рынка земель сельхозназначения в Украине однозначно будет институт гарантирования выплаты стоимости земельного участка или арендной платы, который обеспечит гарантирование прав собственников земельных участков и их распорядителей. Однако практическое решение данного вопроса потребует принятия политического решения с соответствующим финансированием.

Также актуальным вопросом для Украины на сегодня является обеспечение публичности и прозрачности формирования и функционирования рынка земель, что может быть достигнуто путем применения единой онлайн платформы проведения торгов, аналогичной Ситегал.

Использование зарубежного опыта может помочь Украине до минимума сократить период становления рынка земель, в частности сельхозназначения, а также избежать стратегических ошибок при выборе государственной политики в данном вопросе.

 Ростислав Шманенко,

директор Департамента межнародного сотрудничества и рынку земли Госгеокадастра 

Статья подготовлена для Vox Ukraine

Публикации в рубрике “Экспертное мнение” не являются редакционными статьями и отражают исключительно точку зрения автора 

Источник: https://www.eurointegration.com.ua/rus/experts/2015/12/17/7042364/

О взыскании задолженности по договору аренды, расторжении договора, истребовании земельного участка

Как избежать потери участка, который в собственности 11 месяцев?

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего Горшкова В.В.,

судей Гетман Е.С., Асташова С.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Погосян Гюльнары Алимовны к Шпетеру Валерию Олеговичу о взыскании задолженности по договору аренды, расторжении договора аренды и об истребовании земельного участка по кассационной жалобе Погосян Гюльнары Алимовны на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 9 июля 2018 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Асташова С.В., Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

установила:

Погосян Г.А. обратилась в суд с иском к Шпетеру В.О. о взыскании задолженности по договору аренды, расторжении договора аренды и об истребовании земельного участка.

В обоснование требований Погосян Г.А. указала, что ей на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером площадью 20978 кв. м, расположенный по адресу: , категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – для дачного строительства.

1 января 2015 г. между ней как арендодателем и Шпетером В.О. как арендатором заключен договор аренды части названного земельного участка сроком на 11 месяцев с условием о продлении действия договора на тот же срок, если арендатор не позднее 10 дней до окончания срока действия договора не заявил об отказе от его условий.

Согласно договору аренды арендатор выплачивает арендодателю арендную плату в размере 40 000 руб. единовременно за 11 месяцев.

Срок действия договора аренды продлевался дважды, однако арендатором условия договора об арендной плате исполняются ненадлежащим образом.

Решением Кировского районного суда г. Саратова от 20 февраля 2018 г. исковые требования удовлетворены частично, со Шпетера В.О., в пользу истца взыскана задолженность по договору аренды в размере 5000 руб.

, договор аренды расторгнут, на Шпетера В.О. возложена обязанность освободить и передать Погосян Г.А. часть указанного выше земельного участка в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 9 июля 2018 г. решение суда первой инстанции отменено, гражданское дело направлено для рассмотрения в Саратовский районный суд Саратовской области.

В кассационной жалобе содержится просьба об отмене данного апелляционного определения.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Романовского С.В. от 5 марта 2019 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению.

Согласно статье 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие нарушения допущены судебными инстанциями при рассмотрении настоящего дела.

Отменяя решение Кировского районного суда г. Саратова от 20 февраля 2018 г.

и направляя дело для рассмотрения по существу в Саратовский районный суд Саратовской области, судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда сослалась на то, что иск о расторжении договора аренды и об истребовании недвижимого имущества мог быть предъявлен только с соблюдением требований об исключительной подсудности, то есть по месту нахождения названного земельного участка – в Саратовский районный суд Саратовской области.

Между тем до предъявления иска в Кировский районный суд г. Саратова Погосян Г.А. обращалась с аналогичным иском в Саратовский районный суд Саратовской области, однако определением судьи данного суда от 16 января 2018 г.

исковое заявление Погосян Г.А. возвращено на основании пункта 2 части 1 статьи 135 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с указанием на то, что дело подсудно Кировскому районному суду г. Саратова.

В соответствии с частью 2 статьи 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Согласно части 4 статьи 33 названного кодекса дело, направленное из одного суда в другой, должно быть принято к рассмотрению судом, в который оно направлено. Споры о подсудности между судами в Российской Федерации не допускаются.

В силу приведенных норм права и при указанных выше обстоятельствах, в частности при наличии вступившего в силу определения судьи Саратовского районного суда от 16 января 2018 г., Погосян Г.А. обоснованно обратилась с иском в Кировский районный суд г. Саратова, а у судьи этого суда отсутствовали основания для возвращения искового заявления по мотиву нарушения территориальной подсудности.

Как разъяснено в абзаце третьем пункта 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 г.

№ 13 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», дело может быть передано на рассмотрение по подсудности в суд первой инстанции, если на нарушение правил подсудности указано в апелляционных жалобе, представлении и суд апелляционной инстанции установит, что лицо, подавшее жалобу, или прокурор, принесший представление, заявляли в суде первой инстанции ходатайство о неподсудности дела этому суду либо что у них отсутствовала возможность заявить в суде первой инстанции такое ходатайство по причине их неизвещения о времени и месте судебного заседания или непривлечения к участию в деле; если вследствие нарушения правил родовой подсудности при рассмотрении дел, связанных с государственной тайной, или правил исключительной подсудности по искам о правах на недвижимое имущество отсутствовала возможность собрать, исследовать и оценить в качестве относимых и допустимых доказательств сведения, соответственно составляющие государственную тайну или находящиеся по месту расположения недвижимого имущества, что могло привести к вынесению неправильного по существу решения суда.

Как следует из материалов дела, при его рассмотрении в Кировском районном суде г.

Саратова, при обжаловании решения этого суда в суде апелляционной инстанции, а также при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции ни одна из сторон не заявляла никаких доводов, связанных с подсудностью дела. Не ставил на обсуждение вопрос о подсудности и сам суд апелляционной инстанции, исследуя лишь вопросы по существу спора.

Отменяя решение суда первой инстанции и направляя дело для рассмотрения по существу в другой суд первой инстанции, судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в нарушение приведенных выше разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации не указала, возможность исследования каких сведений, находящихся по месту расположения недвижимого имущества, отсутствовала у суда первой инстанции, а также каким образом рассмотрение данного дела в Кировском районном суде г. Саратова вместо Саратовского районного суда Саратовской области повлияло на результат рассмотрения дела при наличии указанного выше определения судьи Саратовского районного суда о возврате искового заявления.

С учетом изложенного у суда апелляционной инстанции отсутствовали основания для отмены решения суда первой инстанции по одному лишь мотиву несоблюдения территориальной подсудности спора, а следовательно, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 9 июля 2018 г. подлежит отмене с направлением дела на новое апелляционное рассмотрение.

Из материалов дела следует, что после незаконной отмены судом апелляционной инстанции решения Кировского районного суда г. Саратова от 20 февраля 2018 г.

по делу были приняты новые судебные постановления – решение Саратовского районного суда Саратовской области от 21 августа 2018 г., апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 29 ноября 2018 г.

об отмене названного решения Саратовского районного суда Саратовской области и о направлении дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, а также определения Саратовского районного суда Саратовской области от 13 декабря 2018 г.

о привлечении к участию в деле администрации Саратовского муниципального района Саратовской области и от 24 декабря 2018 г. о приостановлении производства по делу.

В связи с отменой апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда указанные выше последующие судебные постановления подлежат отмене, включая решение Саратовского районного суда Саратовской области от 21 августа 2018 г. – в связи с отменой апелляционного определения об отмене названного решения.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 9 июля 2018 г., решение Саратовского районного суда Саратовской области от 21 августа 2018 г., апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 29 ноября 2018 г.

, определение Саратовского районного суда Саратовской области от 13 декабря 2018 г. о привлечении к участию в деле администрации Саратовского муниципального района Саратовской области и определение Саратовского районного суда Саратовской области от 24 декабря 2018 г.

о приостановлении производства по делу отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Источник: https://www.eg-online.ru/document/adjudication/402736/

Юр-решение
Добавить комментарий