Как добиться передачи з/у в собственность муниципалитета в качестве дорог коттеджного поселка?

Дороги в поселке: оформление прав

Как добиться передачи з/у в собственность муниципалитета в качестве дорог коттеджного поселка?

Вариантов оформления земли, занятой дорогами, инженерными коммуникациями и другими объектами общего пользования, в коттеджном поселке три. Первый: дороги в собственности государства — Российской Федерации, которая уполномочила муниципалитет управлять и распоряжаться ими.

Второй: земля под дорогами и инженерными сетями принадлежат собственникам индивидуальных домовладений (членам дачного партнерства, садоводства, кооператива) в долях или совместно.

И третий: земля оформлена в собственность третьих лиц (физических или юридических, в том числе застройщика поселка, управляющей компании или ДНП, СНТ и пр.).

«Пусть они позаботятся»

По мнению Дмитрия Майорова, генерального директора компании «Русь: Новые Территории», первые два варианта плохие. Если земля, на которой проложены дороги и сети, в собственности государства, то именно оно — в лице муниципальных властей — отвечает за уборку, ремонт и содержание дорог и сетей.

Поэтому муниципалитеты не стремятся принимать на баланс такие участки, хотя обязаны это сделать, например, при ликвидации юрлица, ранее владевшего землей. После этого участки попадают в раздел выморочного имущества и должны быть оформлены в госсобственность.

Передача муниципалитету земли под дорогами и сетями, кроме обязанности по уходу и содержанию, влечет и другие последствия, объясняет Дмитрий Майоров. Во-первых, эта земля должна быть общедоступной. Контроль въезда, шлагбаумы и ограждение поселка становятся незаконными.

Во-вторых, если муниципалитет не ремонтирует дорогу, жители поселка за свой счет это сделать уже не смогут. Эта обязанность лежит исключительно на госсобственнике, по закону он должен выбрать подрядчика на конкурсной основе, профинансировать эти работы из бюджета, и никак иначе.

Если домовладелец заделает яму в асфальте перед своим домом, конечно, его не обязательно привлекут к ответственности, как не штрафуют каждого нарушившего ПДД. Но знать, что это незаконно, стоит.

И третье, самое неприятное для жителей коттеджного поселка, последствие: собственник земли вправе перенести, реконструировать или иначе распорядиться дорогами и сетями.

Преимущество передачи земли с дорогами и сетями в собственность государства — единственное: освобождение от уплаты земельного налога. Но и оно, отмечает Дмитрий Майоров, сомнительно: для участков в частной собственности под дорогами и сетями можно установить кадастровую стоимость в размере один рубль.

Доля дорожная

Второй вариант, когда участками с дорогами и сетями владеют в долях (или совместно) жители коттеджного поселка, по мнению Дмитрия Майорова, тоже плох: как показывает практика, сособственникам редко удается договориться и любой вопрос о расходах на ремонт и содержание общего имущества становится яблоком раздора.

Отдельный клубок проблем связан с переходом этой доли в общем имуществе при продаже домовладения в поселке.

Как быть, если покупатель откажется приобретать долю в собственности на дорогу? Или продавец домовладения — продавать свой кусочек дороги? Как оформлять отказ от преимущественного права выкупа сособственников?

Долевое или совместное владение дорогами и инфраструктурой в коттеджных поселках используется, но реже, чем оформление территорий общего пользования в собственность третьих лиц. По мнению юриста, руководителя юротдела «Русского Фонда Недвижимости» Максима Финионова, несмотря на все сложности при переходе прав, владение долей в собственности на землю под дорогами и сетями дает владельцу больше возможностей по защите своего права на проход/проезд и пользование сетями.

В третьем лице

Третий вариант, окруженный мифами и страшилками, — оставление земельных участков, предназначенных для дорог, в собственности третьих лиц: девелоперской, аффилированной с ней управляющей компании, ДНП или частных лиц. Собственник дороги в таком случае вправе ограничиватьи устанавливать плату за частичное пользование земельным участком, по которому проложены сети или дорога.

Это и становится «заботой» частных владельцев участков. Обеспечение беспрепятственного прохода и проезда владельцев к наделам зависит от собственника дороги, а отсюда возникают вопросы в разумности платы за пользование дорогой, а также различные спекуляции, связанные с ограничением права проезда для решения других вопросов (оплаты задолженности по коммунальным платежам и пр.).

На участках в составе населенных пунктов, то есть предназначенных под ИЖС, подобные проблемы редки, поясняет Максим Финионов.В ДНП, в качестве которых функционирует большинство коттеджных поселков, случается, что правление или УК завышают плату, а затем закрывают доступ, например, задолжавшим за охрану, вывоз мусора, ремонт или другие услуги в поселке.

При этом обязательство по обеспечению прохода/проезда может быть установлено или по соглашению с собственником, или в судебном порядке. Оба варианта означают установление платы за частичное пользование участком, но плата не должна быть большой, говорит Максим Финионов. Судебная практика по восстановлению права прохода/проезда владельца к своему участку уже сложилась.

И тех, кто препятствовал реализации этого законного права, еще и обязывали компенсировать ущерб.По-хорошему, осуществляя размежевание земельного массива на индивидуальные участки и их кадастровый учет, добросовестный собственник вновь образованной дороги должен заявить при постановке на кадастровый учет дороги о назначении земли, предназначенной под нее.

То есть, говоря юридическим языком, установить сервитут — право беспрепятственного проезда/прохода по дороге. И тогда это отразится в кадастровом паспорте «дорожных» участков и в публичной кадастровой карте.

Установление сервитута, то есть ограничения, обязывающего собственника обеспечить беспрепятственный проход и проезд по своему участку, — действенный способ защиты прав дачников и садоводов, считает главный юрист «Русского Фонда Недвижимости».

Это самый прозрачный для покупателя вариант, когда в публичной кадастровой карте отражена предъявляемая застройщиком поселка планировка территории с землеотводами под дороги, скважину и электроподстанцию и указано назначение этих наделов. Портал Росреестра (pkk5.rosreestr.ru) дает возможность быстро провести исчерпывающую проверку.

В последние годы кадастровый учет изменился, и есть прецеденты, когда кадастровый паспорт на участок получен, даже если к нему нет прохода/проезда, то есть вопрос с дорогой не решен. Максим Финионов рекомендует проверять подъезд перед покупкой земли, иначе придется отстаивать свои права через суд.

Ни прокуратура, ни милиция в подобные конфликты не вмешиваются, добавляет Дмитрий Майоров: это спор о соблюдении гражданских прав, поэтому его должен решать суд.

Максим Финионов, руководитель юридического отдела компании «Русский Фонд Недвижимости»

В старых садоводствах земля под дорогами была или в аренде, или в собственности СНТ. Затем садоводам разрешили приватизировать эти участки в долях или в совместную собственность. Покупателю домовладения или участка в таком садоводстве надо требовать оформления доли в собственности.

Но и без этого ограничение права прохода/проезда и различные спекуляции этим (для взыскания долгов по эксплуатационным платежам, платы за содержание общего имущества) будет незаконным: по закону собственник участка имеет право проходить и проезжать к нему.

Для тех, кто это право ограничивает, судебное разбирательство чревато не только принуждением разрешить частичное пользование участком, но и взысканием ущерба в пользу того, чье законное право ограничивалось.

Совет покупателям участков: если в публичной кадастровой карте данных о назначении участков под дорогами нет, проверяйте документы на землю под дорогами у продавца. Для этого лучше привлечь специалиста по земельному праву. Схему планировки территории поселка можно проверить в отделе архитектуры и градостроительства в районной администрации.

Схему планировки территории поселка, на которой разграничены частные наделы и участки общего пользования, утверждает местный орган власти. Она называется «Проект организации и застройки ДНП», объясняет Дмитрий Майоров, по сути, это проект планировки территории.

На схеме обозначены проходы/проезды ко всем участкам, и построить на них, например, дом, нельзя. До утверждения схемы планировки территории риски покупателей участков повышаются многократно.

Если застройщик предлагает «сырой», не готовый продукт, значит, он не выполняет свою работу, за которую хочет получить деньги с покупателей, считает Дмит­рий Майоров.

При покупке домовладения в коттеджном поселке в договоре с девелопером (собственником) должно быть прописано, как будет в дальнейшем организована жизнь, кому будут принадлежать сети, дороги, спортплощадки и прочее и какие обязательства по содержанию этого имущества берет на себя покупатель.

Защитой от завышенной платы может служить репутация девелопера и ситуация в построенных и управляемых им поселках.

Источник: https://zagorod.spb.ru/articles/5095-dorogi_v_poselke_oformlenie_prav

Обязательность государственной регистрации и коттеджные поселки (о постановлении Конституционного Суда РФ 23-П от 10 ноября 2016 г.) [2]

Как добиться передачи з/у в собственность муниципалитета в качестве дорог коттеджного поселка?

Часть вторая

Между тем, ответы на вопросы можно найти в существе гражданско-правовых отношений внутри коттеджных поселков, которые лишь отчасти затронуты в комментируемом Постановлении и не нашли отражения в его резолютивной части.

Спор, который дошел до Конституционного Суда РФ, возник потому, что имущество, в первую очередь земельный участок, которое обслуживало коттеджный поселок, было отчуждено третьему лицу. Последнее стало обыкновенным частным собственником, не несущим никаких обязанностей перед собственниками всех коттеджей, и даже не имеющим каких бы то ни было обременений.

Между тем, очевидно, что земельный участок и иное имущество приобретались в собственность ТСЖ «Дачный поселок «Барвиха» в интересах собственников коттеджей. Вопрос о законности такого приобретения в деле не стоял, хотя, конечно, эта сделка выглядит необычно.

Видимо, прошло много лет… Но если в составе приобретаемого имущества были, как написано в Постановлении от 10 ноября 2016 г. № 23-П, асфальтированные дороги и пешеходные дорожки, вряд ли признание их объектами недвижимости подвержено действию давности (привет Р.С. Бевзенко J).

Скорее всего, данные объекты оказались в составе приобретаемых для того, чтобы как-то обосновать продажу земельного участка (заметим, что Барвиха – одно из самых дорогих мест на Рублевке!). Почему Московская область согласилась продать этот земельный участок, тоже вопрос. Однако я не прокурор, и сейчас не об этом.

Хотелось бы обратить внимание на избранное истцами по гражданскому делу средство защиты – иск о признании недействительными ряда сделок, применении последствий их недействительности, а также иные требования, сводящиеся, по существу, к возврату из чужого незаконного владения обслуживающих жилые дома объектов инфраструктуры (почти дословная цитата из Постановления от 10 ноября 2016 г. № 23-П). К сожалению, это совмещение реституции и виндикации при истребовании вещей из чужого незаконного владения ведет свое происхождение еще из Постановления Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. № 6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева» (далее Постановление от 21 апреля 2003 г. № 6-П). В резолютивной части данного постановления было сказано, что «общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, поскольку данные положения – по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со статьей 302 ГК Российской Федерации – не могут распространяться на добросовестного приобретателя».

Между тем, иски о применении последствий недействительности сделки (о реституции) и иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения (о виндикации) в доктрине традиционно считались разными требованиями. Их совмещение не допускалось. Конституционному Суду РФ в Постановлении от 21 апреля 2003 г.

№ 6-П следовало бы сказать, что если требование по сути сводится к возврату вещи из чужого незаконного владения, то необходимо использовать виндикацию, а не реституцию. И тогда удалось бы избежать нарушения принципа равенства при решении вопроса об истребовании вещи у контрагента по сделке (без учета его добросовестности) и у третьего лица – с учетом его добросовестности, см. абз.

2 п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав” (далее – Совместное постановление № 10/22).

Неравенство условий удовлетворения одного и того же по сути требования, заявленного к разным лицам (к контрагенту по сделке и к третьему лицу), тут очевидно. Но что случилось, то случилось…

Нельзя не заметить, что требования истцов по гражданскому делу, которое попало в Конституционный Суд РФ, были бессмысленными (тщетными). Удовлетворив реституционные требования (о признании всех сделок недействительными), суд бы возвратил спорное имущество ТСЖ «Дачный поселок «Барвиха», которое когда-то произвело его отчуждение.

Вряд ли что-то помешает ему сделать то же самое сейчас, после удовлетворения реституционных требований. Удовлетворив виндикационные требования, суд добился бы ровно такого же результата – имущество бы вернулось во владение этого ТСЖ и могло бы быть продано еще раз.

Цель же истцов состояла в том, чтобы имущество было возвращено ТСЖ не просто так, а как общее имущество коттеджного поселка, в отношении которого действует специальный режим (связь права на долю в общем имуществе с правом собственности на коттедж, иные правила долевой собственности на общее имущество, аналогичные тем, которые существуют в многоквартирном жилом доме). Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ, отменяя апелляционное определение, подчеркнула, что истцы никакого отношения к спорным объектам не имеют, никогда не были их собственниками (сособственниками) и не вправе заявлять соответствующие иски. И Конституционный Суд РФ с этим выводом согласился, правда, по иным основаниям, о которых было сказано выше, тем самым подчеркнув его бессмысленность.

Однако проблема, которая была поставлена в анализируемом споре, вовсе не бессмысленна, как показала дискуссия на полях Санкт-Петербургского юридического форума в 2016 г. (расшифровку своего выступления я разместил на сайте antonivanov.ru http://antonivanov.ru/news/news-1_457.html).

Там обсуждались разные варианты решения проблемы коттеджных поселков, но практически все участники дискуссии были согласны с тем, что такая проблема существует и должна быть решена.

Если коттеджи не являются полностью автономными, а зависят от инфраструктуры поселка, то в отношении таких инфраструктурных объектов должны существовать какие-то ограничения (обременения).

Иначе будут ущемлены интересы собственников коттеджей: они могут получить нежелательных соседей, например, шиномонтажную мастерскую, закусочную или дискотеку, либо будут вынуждены платить за обслуживание своих коттеджей плату намного выше рыночной при отсутствии возможности найти другой экономически обоснованный вариант снабжения коммунальными ресурсами (эффект монополизма тут виден во всей красе). 

Истцы по анализируемому гражданскому делу для защиты своих интересов предлагали применить к спорным объектам по аналогии закона режим общего имущества в многоквартирном доме. Суды, включая Конституционный Суд РФ, на это их требование ответили отказом, сославшись на свободу частной собственности, как будто у нас эта свобода абсолютна и ничем не ограничена.

Конституционный принцип неприкосновенности собственности может быть ограничен, в частности, в связи с тем, что его реализация нарушает права других частных собственников, тем более что об этом говорит и сам Конституционный Суд РФ в Постановлении от 10 ноября 2016 г. № 23-П.

Допустимость создания ТСЖ собственниками нескольких индивидуальных домов по Жилищному кодексу РФ, о чем было упомянуто в комментируемом постановлении, лишь дополнительно подчеркнуло, что связь коттеджей (домов, расположенных на земельных участках) с иными обслуживающими их объектами объективно существует и должна быть юридически закреплена.

Тем более что в анализируемом деле обслуживающие объекты попали в собственность ТСЖ, которое, по мнению Конституционного Суда РФ, не имеет самостоятельного интереса в его использовании, а лишь потом было отчуждено.

Суды не должны были подходить к делу формально, а в полном соответствии с абз. 2 п. 3 Совместного постановления № 10/22 определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела. И тогда бы дело приняло другой вид.

И даже если в полном объеме режим долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме к коттеджам неприменим, у собственников коттеджей должны быть, скажем, ограниченные вещные права на имущество, которое связано с коттеджами общим назначением и служит целям их обслуживания. Такой режим мог бы выведен из ст.

134 и 133-1 Гражданского кодекса РФ, которые не содержат запрета на признание судом связи двух недвижимых вещей, принадлежащих разным частным собственникам, в составе одной сложной вещи с последующим распределением между ними расходов на выплату компенсации, связанной с установленным обременением.

И суды могли бы сделать это, но не сделали, несмотря на то что в Постановлении от 10 ноября 2016 г. № 23-П были почти все необходимые обоснования. Проблема коттеджных поселков осталась неразрешенной… Может быть, теперь ее решит законодатель?! 

Источник: https://zakon.ru/Blogs/obyazatelnost_gosudarstvennoj_registracii_i_kottedzhnye_poselkio_postanovlenii_konstitucionnogo_suda/56349

Проблемы коттеджного поселка – частные дороги и подстанция — Сайт газеты

Как добиться передачи з/у в собственность муниципалитета в качестве дорог коттеджного поселка?

В редакцию «РВС» обратились жители коттеджного поселка «Новотитаровка». Их проблема заключается в том, что дороги возле их домов являются частной собственностью.

Люди не понимают, как так может быть, ведь, если они не переданы в муниципалитет, то кто будет ремонтировать проезжую часть и тротуары, следить за их состоянием?

«Мы обращались с просьбой к владельцу о передаче дорог в сельское поселение. Он написал письмо, что готов их передать, но глава поселения официально ответил: «Данная территория не является муниципальными землями Новотитаровского сельского поселения.

В бюджете нет средств для принятия на баланс, техническую эксплуатацию и обслуживание мест общего пользования, оборудования и различных объектов, находящихся в частной собственности.

Проведение вышеуказанных мероприятий не рассматривается и не планируется»», – рассказала журналисту местная жительница Наталия.

Люди обеспокоены тем, что в любой момент им могут перекрыть выезд из поселка. Как они рассказывали, при стычке с управляющей компанией некоторых жителей «Новотитаровки» попросту не выпускали через центральный выезд.

Также недовольство у населения вызывает следующее: «Территория, которая должна была отходить под бассейны, детские площадки, места общего пользования, активно продается частным лицам. За 2,5 года были установлены 4 фонаря и 4 камеры, на въезде сделали по 20-40 метров забора.

Трава вдоль дорог летом выше пояса, никто не косит. Но с ноября 2018 года людей обязали платить за услуги УК по 150 рублей за сотку в месяц. Около 700-1500 рублей с участка. Но за что? Ничего толком не делается.

Кроме как обслуживание газона возле башен владельца», – негодуют местные жители.

Но это не главная проблема для людей. Куда больше их волнует тот факт, что все энергосети находятся в частной собственности.

«Зимой людям за месяц приходили счета за электричество по 16000-36000 рублей. Тариф был 7,74 руб/кВт – как для юридических лиц. А у нас все от электричества – и освещение, и вода, и приготовление еды. Но оплачивать надо не на свой расчетный счет, а на счет УК «Константа», которая по законам РФ не имеет права существования для земель ИЖС», – объясняет Наталья.

Сейчас жильцы не оплачивают электричество, так как попросту не знают, куда пойдут эти деньги. Они уже обратились в прокуратуру по данной проблеме.

Журналист связался с помощником прокурора района Еленой Хатунцевой, которая рассказала, на каком этапе находится данное дело.

В прокуратуру Динского района в марте и апреле 2019 года поступили обращения от граждан, проживающих в станице Новотитаровской, индивидуальные жилые дома которых находятся на территории коттеджного поселка «Новотитаровка», по вопросу начисления платы ООО «Управляющая компания «Константа» за потребленную электроэнергию по завышенным тарифам.

Прокуратурой Динского района проведена проверка соблюдения жилищного законодательства, в ходе которой вскрыты факты незаконного оказания гражданам услуг управления и электроснабжения.

В ходе проведенных проверочных мероприятий установлено, что ООО «Управляющая компания «Константа» в контексте положений ст.

161, 192 Жилищного кодекса РФ управляющей организацией не является, ответственность перед собственниками жилых домов за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме, в том числе услуг электроснабжения, не несет.

Указанной коммерческой организацией заключен договор энергоснабжения с ПАО «ТНС энерго Кубань». Предметом указанного договора являются услуги по передаче электрической энергии с целью содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Плата за электроэнергию для ООО «Управляющая компания «Константа» рассчитывается по тарифу для физических лиц.

При этом предметом указанных договоров является энергоснабжение объекта недвижимости лишь одного земельного участка для индивидуального жилищного строительства.

Потребление электроэнергии в рамках указанного договора не связано с предоставлением коммунальных услуг по электроснабжению жилых домов граждан, расположенных в коттеджном поселке «Новотитаровка».

«Фактически граждане, проживающие на указанной территории, в настоящее время лишены возможности самостоятельно заключить договор энергоснабжения, вносить плату за потребленную электроэнергию гарантирующему поставщику.

Прокуратурой района директору ПАО «ТНС энерго Кубань» внесено представление об устранении нарушений жилищного законодательства, в результате рассмотрения которого гарантирующим поставщиком принято решение о расторжении договора энергоснабжения с данной организацией.

С целью осуществления технологического присоединения объектов недвижимости, расположенных в коттеджном поселке «Новотитаровка», к сети электроснабжения и получения собственниками указанных объектов соответствующей технической документации прокуратурой района директору ООО «УК «Константа», директору филиала ПАО «ТНС энерго Кубань» внесены представления.

Рассмотрение указанных актов реагирования на контроле в прокуратуре района», – пояснила Елена Хатунцева.

Дело передано в суд.

Кроме того, «РВС» связалась также и с управляющей компанией «Константа», чтобы узнать их версию происходящего.

«Действия группы лиц в коттеджном поселке «NOVOTитаровка», являющихся владельцами земельных участков, – это просто «потребительский экстремизм».

Проще говоря, собственники в коттеджном поселке, злоупотребляя своим особым положением и манипулируя законодательством в корыстных целях, для получения определенной выгоды пытаются ни за что не платить.

Их умышленные действия направлены на причинение вреда застройщику и управляющей компании.

В итоге УК приняла решение о прекращении обслуживания коттеджного поселка, так как работать там просто невозможно», – сообщил журналисту директор УК «Константа» Вячеслав Жабицкий.

Как он рассказал, управляющей компании собственники не возместили порядка 300 тысяч рублей за потребленную электроэнергию при существующем тарифе 3,28 руб. за кВт (электричество поставляет сетевая организация).

«Мусор вывозился оператором по графику, но ряд собственников в поселке отказывались оплачивать вывоз ТБО.

В контейнеры для ТБО жители выбрасывают строительный мусор, чтобы не платить за аренду контейнера-лодочки (предназначенного для сбора строительных отходов), это подтвержденные факты – имеются соответствующие фото.

Задолженности перед ресурсоснабжающей организацией за поставку электроэнергии и мусороуборочной компанией у УК нет.

Управляющая компания исправно оплачивает счета организаций, чтобы не страдали добросовестные жители коттеджного поселка.

В данный момент другие жители призывали бойкотировать платежи по электричеству для отключения подстанции всего поселка и создания социальной напряжённости для оказания давления на застройщика (у нас есть доказательства).

Не совсем понятно, почему претензии по оказанию услуг предъявляют именно те собственники, которые их не оплачивали и отказывались заключать договора на обслуживание, в то же время продолжали ими пользоваться за счет других.

Все те потребители, которые своевременно оплачивали услуги, в полном объеме их получали, претензий в адрес управляющей компании от них мы не имеем.

проблема – нежелание части собственников участков и жилых домов в коттеджном поселке оплачивать услуги, которые им поставляются. Они занимаются откровенной клеветой в адрес застройщика и управляющей компании. В результате их действий временно была парализовала работа компании, ведь приходилось постоянно тратить время на проходящие проверки и официальные ответы государственным органам.

цель этих людей – намеренно причинить вред застройщику и УК, также просто не платить ни за что. Но свет же не отключили, мусор вывозили, территория обслуживалась, проводились мелкие текущие ремонты, устранялись аварии в электросетях, контрольно-пропускной режим осуществлялся.

Получается, что все это оплачивали ряд добросовестных собственников и управляющая компания за свой счет», – аргументирует директор УК.

Источник: http://gazeta-rvs.ru/news/problemy-kottedzhnogo-poselka-chastnyye-dorogi-i-podstantsiya

Юр-решение
Добавить комментарий