Как через суд выписать прежних жильцов из квартиры, купленной на торгах?

Ипотечное кредитование: выселение из залоговой квартиры, процедура | Правоведус

Как через суд выписать прежних жильцов из квартиры, купленной на торгах?

Выселение из ипотечной квартиры, к сожалению, является сегодня довольно частым явлением.

Что представляет из себя эта процедура, может ли заемщик оградить себя и свою семью от того, чтобы не оказаться на улице, если имеются просрочки по ипотечному договору а также, все о получении возможности списания долга по ипотеке на основании Постановления правительства РФ № 373 – читайте в нашей статье.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону +7 (499) 288-21-46 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

В судебной практике одной из наиболее частых причин выселения из квартиры является длительная просрочка по договору ипотеки.

При этом стоит отметить, что в данном случае не будет иметь значения, является ли это жилье единственным для заемщика и членов его семьи, также не учитываются интересы незащищенных слоев населения, то есть неважно, прописаны ли в залоговой квартире несовершеннолетние дети, инвалиды, пенсионеры – данный объект недвижимости при наличии неисполненных долговых обязательств будет изъят и реализован с публичных торгов по продаже недвижимого имущества. Процедура выселения из ипотечной квартиры включает в себя три этапа:

  1. Наличие допущенной просрочки в оплате по кредитному договору, согласно которому объектом залога выступает приобретаемое недвижимое имущество.
  2. Обращение банковской организации в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество (в частности, ипотечную квартиру).
  3. Удовлетворение судом исковых требований и определение способа реализации заложенного недвижимого имущества (как правило – публичные торги).

В случае, если изъятая квартира не была реализована с торгов, она передается в собственность банку, который вправе распорядиться ею по своему усмотрению. При продаже ипотечной квартиры с торгов право собственности регистрирует на нее победитель торгов. На основании ст.

78 ФЗ №102 «Об ипотеке» обращение залогодержателем взыскания на заложенное недвижимое имущество, а также его реализация, являются основанием для прекращения права пользования этим имуществом залогодателем и иных лиц, проживающих в жилом помещении, являющегося объектом залога по договору ипотечного кредитования.

Новый собственник объекта недвижимого имущества вправе подать в суд иск о выселении всех проживающих в данной квартире лиц, независимо от их возраста, пола и наличия льготной категории.

Важно! Несмотря на ч.1 ст.446 ГПК РФ, которая запрещает обращение взыскания на жилое помещение, если для гражданина-должника и членов его семьи оно является единственным пригодным для постоянного проживания, данный запрет не распространяется на квартиры, являющиеся предметом залога по ипотечному кредитному договору (ст. 334 ГК РФ). Важно! Выселение из ипотечной квартиры возможно только на основании судебного решения!

В суде принимаются во внимание следующие факторы:

  • Должник не отказывался от исполнения обязательство по договору.
  • Должник потерял работу.
  • Должником принимались меры по урегулированию спора в досудебном порядке (подавались письменные заявления об отсрочке и реструктуризации долга).

Выселение из ипотечной квартиры: федеральная программа «Жилище»

Государственная программа была создана в целях поддержания заемщиков-должников по ипотеке, оказавшихся в трудном материальном положении. Данная программа включает в себя три проекта:

  1. Помощь военнослужащим лицам. Представляет собой оплату жилищного кредита из специального фонда НИС. В случае расторжения служебного контракта военная ипотека прекращает свое действие.
  2. Молодая семья. В рамках данного проекта государство предоставляет первоначальный взнос на приобретение объекта жилого имущества либо предоставляет возможность закрытия части просроченного долга по ипотечному договору.
  3. Государственная помощь пострадавшим при обрушении курса при наличии валютной ипотеки. На основании Постановления Правительства РФ № 373 от 20.04.2015 г., заемщики, чьи доходы снизились на треть, могут рассчитывать на государственную помощь. В список таких категорий граждан включены:
  • ветераны боевых действий;
  • лица, имеющие на иждивении двух и более несовершеннолетних детей;
  • инвалиды;
  • работники муниципальных и государственных учреждений здравоохранения, культуры, социальной защиты, занятости населения, научных организаций, физкультуры и спорта, сотрудники оборонно-промышленного комплекса.

Согласно условиям Постановления №373 реструктуризация долга по кредиту возможна на основании заявки от заемщика-должника, с учетом определенных условий к объекту ипотеки (месту нахождения, площади, стоимости), а также непосредственно к целям кредита.

На дату подачи заявки о реструктуризации долга просрочка по ипотеке должна быть не менее 30 и не более 120 дней, а сам кредит должен быть выдан не позднее 1 января 2015 г. Помощь, оказанная в рамках данного проекта, предполагает снижение платежей в течение 12 месяцев за счет уменьшения процентной ставки (не выше 12%) и списания части основного долга.

Кредитор также имеет право на возмещение части недополученных средств в размере не более 200 тысяч рублей.

Долг по ипотеке: Федеральный закон №102

Ранее в статьях мы уже описывали пункты и требования Федерального закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102 от 16.09.1998 г.

Именно этим законодательным актом регулируются займы на недвижимое имущество и контролируются взаимоотношения между заемщиком и кредитором, в частности своевременное внесение платежей и содержание залогового имущества в надлежащем состоянии.

Согласно названному закону заемщик не вправе распоряжаться жильем по своему усмотрению, в том числе, он не может его продать, отдать в дар, поменять или завещать, за исключением случаев, когда банк не запрещает данные действия.

Вместе с тем, заемщик имеет право без получения согласия кредитора сдавать объект жилой недвижимости в аренду на срок более 6 месяцев с предоставлением временной регистрации жильцов, а также прописывать на площади членов семьи, родственников (ст.

12 ФЗ-102), осуществлять ремонтные работы и делать перепланировку, если только данные действия не нанесут существенный вред помещению. На основании ст. 31 ФЗ-102 ипотечная недвижимость должна быть обязательно застрахована. В случае нарушений условий договора, кредитор вправе потребовать от заемщика досрочного погашения ипотечного долга и изъятия залогового имущества на свой баланс (ст. 50 ФЗ-102), как показывает практика, чаще всего такие действия происходят после 6 месяцев просрочки.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону +7 (499) 288-21-46 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Выселение из ипотечной квартиры: досудебная работа

Стоит отметить тот факт, что далеко не все банки готовы принимать срочные меры в отношении должников-ипотечников и изымать у них залоговые квартиры, в большинстве случаев банковские организации готовы пойти навстречу заемщикам, оказавшимся в трудном материальном положении, и предложить различные способы возврата долга:

  • реструктуризация (снижение суммы выплат за счет увеличения срока кредитования);
  • кредитные каникулы (освобождение от платежей сроком до полугода);
  • списание части кредитного долга (по усмотрению кредитора могут быть списаны штрафные санкции, неустойка, проценты);
  • государственная поддержка (по заявлению должника).

Также частью досудебной претензионной работы является уведомление должника о неисполнении долговых обязательств и дальнейшего выселения его из ипотечной квартиры (ст. 55.2 ФЗ-102). Это обязательное условие для банковской организации перед обращением в суд, иначе в удовлетворении иска может быть отказано.

Долг по ипотеке: обращение банка в судебные органы

После того, как все попытки урегулировать вопрос о возврате ипотечного долга не увенчались успехом, банк подает исковое заявление в районный суд по месту нахождения залогового имущества. Как правило, ипотечный договор содержит в себе информацию о судебном органе, где будет проходить слушание по делу в случае возникновения конфликтной ситуации. Подсудность регулируется ст. 52 ФЗ-102.

Важно! Суд вправе отклонить иск, если сумма спора составляет менее 5% от общей стоимости залогового имущества, и при этом срок неисполнения договорных обязательств – менее 3-х месяцев (статья 54.1 ФЗ-102).

Кто имеет право выселить из ипотечной квартиры?

Выселение из ипотечной квартиры может быть совершено как судебными приставами-исполнителями, так и самим кредитором, на основании судебного решения (ст. 55 ФЗ-102 предусматривает выселение должника из ипотечной квартиры кредитором, если данное условие прописано в договоре).

При выселении должника судебными приставами-исполнителями действует ФЗ № 229, изъятие ипотечной квартиры происходит в рамках исполнительного производства. На основании ст.

107 ФЗ-229 судебный пристав должен уведомить должника о добровольном освобождении ипотечной квартиры в срок не позднее 10 дней с момента получения письменного уведомления. В случае игнорирования данного требования, должнику назначается повторный срок с назначением исполнительского сбора.

Процедура выселения происходит в присутствии понятых и сотрудников полиции, при необходимости приставы вправе вызвать сотрудников МЧС для освобождения квартиры. Пристав-исполнитель может предоставить должнику услугу по транспортировке и хранению личного имущества сроком не более чем на 2 месяца.

Если выселение выполняет непосредственно кредитор, данная процедура осуществляется по согласию обеих сторон. В случае, если должник все-таки отказывается освобождать ипотечную квартиру, выселение будет происходить в присутствии работников прокуратуры в административном порядке либо через суд.

Важно! Любые действия по выселению заемщика-должника из ипотечной квартиры без судебного решения могут быть оспорены должником в суде с удовлетворением его требований.

Если ипотечная квартира является единственным жильем

В случаях, когда ипотека является единственным жильем, при выселении должника за ипотечный долг кредитор не имеет обязанность предоставлять ему альтернативное жилье даже при наличии прописанных в залоговой квартире несовершеннолетних детей. В любом случае данное имущество будет отчуждаться в пользу кредитора.

В соответствии со ст. 54 ФЗ-102 суд может отсрочить реализацию залогового имущества сроком до 12 месяцев на основании личного заявления должника и наличия веских обстоятельств.

Подводя итог всему вышесказанному отметим, что ипотека на сегодняшний день является чуть ли не единственным решением в приобретении собственного жилья для многих российских семей. Однако, подойти к ипотечному кредиту следует со всей ответственностью и аккуратностью.

Избежать финансовых споров и конфликтов можно, только если правильно рассчитывать свой бюджет, обязательно страховать имущество от различных случаев, строго контролировать своевременное внесение платежей.

+7 (499) 288-21-46
Круглосуточно

Источник: https://pravovedus.ru/practical-law/civil/ipotechnoe-kreditovanie-vyiselenie-iz-zalogovoy-kvartiryi/

Как выписать бывшего собственника из купленной квартиры, купили квартиру, а бывшие хозяева не выписываются

Как через суд выписать прежних жильцов из квартиры, купленной на торгах?

/ Жилищные споры / Как выписать бывшего собственника из купленной квартиры, если он не выписывается?

Просмотров 1310

Покупая квартиру на вторичном рынке жилья, покупатели рассчитывают на свободное пользование новой собственностью. Но зачастую купленная недвижимость оказывается обремененной. Одной из сложностей считается не выписка бывшего собственника из уже проданной им квартиры.

Нередко это идет вразрез с договоренностями между продавцом и покупателем. Возникает необходимость выписать бывшего собственности из купленной квартиры. Что делать в случае отказа выписываться добровольно? Постараемся ответить на все вопросы с позиции законодательства.

Рекомендуем прочитать, как выписать не собственника квартиры без его согласия. Процедура несколько отличается, однако порядок действий совпадает.

По закону

Основное преимущество квартир в новостройках перед вторичным рынком жилья – отсутствие прежних собственников. Жилье сдается в эксплуатацию сразу после окончания строительства дома. Однако покупаемые площади на «вторичке» уже обжиты и находятся в удобном районе. Оформляя сделку, продавец и покупатель заключают договор купли-продажи квартиры.

https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

Процесс выписки прежнего собственника возможен как по договоренности, так и без нее. Сейчас часто прописывают в договоре, что бывший хозяин снимется с регистрационного учета сразу после завершения продажи квартиры. Следовательно, если условие не выполняется – новый собственник вправе обратиться в суд. Указывать нужно именно на нарушение пункта договора о выписке из жилого объекта.

Прекращение регистрации бывшего хозяина квартиры возможно на основании положений Гражданского кодекса:

  • Собственник обладает преимущественным правом иметь во владении, пользоваться и всячески распоряжаться судьбой недвижимости (ст. 209 ГК РФ).
  • Вступивший в права собственник вправе требовать устранения нарушений, посягающих на его жилье (ст. 304 ГК РФ) – одним из таких нарушений вполне может являться прописка продавца, как прежнего распорядителя дома.
  • Вместе с продажей квартиры завершаются и права пользования жилплощадью для членов семьи собственника (п. 2 ст. 292 ГК РФ) – законодатель определяет «членами семьи» всех, кто был прописан в квартире до момента совершения сделки купли-продажи жилого объекта.

Таким образом, закон всячески защищает права собственников недвижимости. При ущемлении своих интересов новый владелец квартиры может обратиться за принудительной выпиской.

Что делать если купили квартиру, а бывшие владельцы отказываются выписываться?

Несмотря на защиту интересов собственника закон ничем не ограничивает право продавать квартиру с зарегистрированными в ней людьми. Например, покупатель квартиры сам даёт согласие на сохранение прописки за бывшим хозяином и членами его семьи. Но происходит это крайне редко.

Основной документ, который регулирует вопрос выписки из квартиры – договор купли-продажи в письменном виде. Узнать о том, кто прописан в квартире на момент совершения сделки должен сам покупатель. Кроме того, нужно обговорить с продавцом точный срок выписки.

Это своего рода гарантии на случай отказа бывших владельцев сниматься с учета из квартиры. Обладая доказательствами нарушений договора со стороны продавца, можно смело идти в суд. После рассмотрения дела суд издаст постановление о принудительной выписке прежнего собственника.

Пример из жизни: Гражданин Кирюхин Д.В. подыскал новую квартиру. Единственным собственником жилья являлась Васина А.А., но помимо нее в жилплощади были прописаны два внука. Обговорив детали будущей сделки, стороны составили договор купли-продажи.

Васина должна была выписаться из жилья сразу после регистрации в Реестре прав. Правда на деле, оформив квартиру в собственность, Кирюхин столкнулся с проблемой. Васина снялась с регистрационного учета, а вот внуки проживали в другом городе. Сведений об их местонахождении Васина давать отказалась.

Тогда Кирюхин, как новый собственник, обратился в суд с исковым заявлением. Контактные данные о внуках указаны не были, т.к. сведений о них у истца не имелось. Но несмотря на это суд иск удовлетворил. Оба внука были выписаны из квартиры в принудительном порядке.

Основания – отсутствие прав на недвижимость, а также право нового собственника выписать прежних жильцов (ст. 292 ГК РФ). Принудительная выписка из квартиры прошла удачно.

Как выписать бывшего собственника из купленной квартиры через суд

Аннулирование прописки прежних собственников происходит в связи с утратой права собственности на проданную жилплощадь. Ранее прописанные в квартире лица (члены семьи) снимаются с регистрационного учета вследствие прекращения права пользования жилым объектом. Судебная выписка всегда инициируется новым распорядителем дома.

Продажа квартиры собственником также требует выписки всех жильцов. О том, как это происходит читайте в нашем материале.

Порядок действий и процедура

Предлагаем пошаговый алгоритм действий:

  1. Убедитесь, что прежний хозяин не намерен сниматься с регистрационного учета. Известны случаи, когда человек находился в отъезде или лежал в больнице. Отказ выписываться из квартиры нужно получить лично. Тогда имеются все основания действовать через суд.
  2. Посетите Управляющую компанию и возьмите выписку из домовой книги (расширенную). Справка содержит сведения о том, кого прописали в жилплощади.
  3. Заявите о своих требованиях в иске. Укажите, что бывший собственник нарушает ваши права по отношению к купленной квартире.
  4. Отнести заявление и документы в канцелярию районного суда. Перед тем, как передавать документы нужно оплатить госпошлину за подачу иска. Существует вариант, при котором все расходы будут оплачены проигравшей стороной спора (п. 1 ст. 98 ГПК РФ).
  5. Обоснуйте выдвигаемые требования на судебных слушаниях. Не факт, что ответчик явится на заседание. Это не является поводом для отмены слушаний – судебное решение выносится на основе предоставленных данных.
  6. Посетите канцелярию районного суда для получения копии исполнительного листа.
  7. Передайте копию постановления в УВМ. Регистраторы знают, что нужно делать – вскоре бывшие хозяева квартиры будут выписаны без согласия. Останется выселить его из жилплощади (если он еще не съехал). После этого новый собственник вправе распоряжаться квартирой по своему усмотрению.

Судебные слушания требуют учета множества факторов. Если вы испытываете сложности с заполнением искового заявления обращайтесь к юристам нашего портала. Бесплатная онлайн консультация позволит вам почувствовать уверенность в своих силах.

Исковое заявление

Основное требование к составлению искового заявления – аргументированность позиции. Истец должен указать свои требования и подкрепить их доказательствами.

иска:

  • вступительная часть – наименование судебного органа;
  • ФИО и паспортные данные обеих сторон (истца и ответчика);
  • причина обращения за помощью в суд – отказ бывшего собственника выписываться из купленной квартиры;
  • обоснование своей позиции, ссылки на законодательные нормы;
  • требования к суду – выписать прежнего владельца без согласия;
  • перечень прилагаемых к исковому заявлению документов;
  • дата и подпись.

Допускается заполнение искового заявления от руки черной или синей ручкой. Второй вариант – набрать текст иска на компьютере. Желательно после консультации с юристом.

Прилагаемые документы

Исковое заявление сопровождается следующими документами:

  • копия паспорта истца (со штампом о регистрации на новом месте);
  • заверенный у нотариуса договор купли-продажи квартиры (обратите внимание на пункт «выписка прежних жильцов» – он послужит основным доказательством вашей правоты);
  • юридические документы на недвижимость – свидетельство о праве собственности;
  • письменная претензия в адрес бывшего собственника (прикладывается либо почтовая квитанция, либо обратный ответ с отказом);
  • квитанция об оплате государственной пошлины.

Исковое заявление и документы отправляются всем участникам судебного дела: одна копия – секретарю канцелярии суда, вторая – ответчику, третья – свидетелям или остальным участникам (при необходимости).

Заполняйте исковое заявление грамотно — в помощь вам наша статья, как составить исковое заявление о выписке из квартиры в суд.

Стоимость

Законодатель установил точный размер госпошлины за подачу искового заявления неимущественного характера. На начало 2020 года сумма составляет 300 рублей. При этом госпошлина может быть уплачена в двойном размере – это происходит в том случае, если в заявлении несколько исковых требований (имущественного и неимущественного характера).

Реквизиты для оплаты госпошлины обычно вывешивают на официальном сайте судебного органа. Квитанцию можно попросить у секретаря канцелярии. Оплата происходит в любом отделении российского банка через кассу. Оплаченная квитанция прикладывается к пакету с документами.

Сроки выписки

Процедура выписки укладывается в 3 рабочих дня (без учета выходных и праздников). Выписка из квартиры прежнего владельца при его отказе предполагает обращение в суд. Это означает, что сроки на выписку дополнятся судебными сроками. Самое простое разбирательство в суде продлится не менее 2 месяцев (месяц на рассмотрение обращения + месяц на обжалование).

Возможные сложности

Квартиры на вторичном рынке жилья обременяются правами прежних жильцов. Покупая такую квартиру, нужно внимательно изучать условия договора купли-продажи. Сложности возникают с выпиской лиц, отнесенных к категории «не выписываемых» (см. ниже). Если этого не учесть, то можно серьезно осложнить будущую сделку с недвижимостью.

Кого нельзя выписать даже через суд:

  1. Несовершеннолетние – выписываются либо с родителями, либо не выписываются вообще. Ситуация может осложняться тем фактом, что ребенок имеет обязательную долю в квартире. Разрешение на его выписку не дадут даже органы опеки, не говоря уже о суде.
  2. Граждане, имеющие право пожизненного проживания в квартире – чаще всего это прежние собственники, передавшие объект в дар своим родным или знакомым. Кроме того, право пожизненного проживания в квартире даётся наследникам по завещанию.
  3. Супруги – имеют право пользования жилым помещением в рамках доли совместно нажитого имущества. Они также могут получить такое право по условиям брачного контракта.

Указанные категории граждан сохранят прописку даже в проданной квартире. Поэтому, в интересах покупателя жилья самостоятельно узнать о зарегистрированных лицах. Сделать это можно на основе выписки из домовой книги. За справкой обратитесь в УВМ по месту регистрации квартиры или в «паспортный стол» при Управляющей компании.

Нет домовой книги, но нужно срочно выписаться из квартиры? Тогда читайте, как это сделать в нашей статье.

Судебная практика

Практика рассмотрения дел о выписке бывших собственников из квартиры опирается на ст. 209 и ст. 292 ГК РФ. Первое, на что обращают внимание судьи – права собственника недвижимости.

Если бывший владелец не входит в категорию граждан, которых выписывать нельзя – то исковое заявление будет удовлетворено.

Причем новый собственник может попросить суд взыскать задолженности с прежних хозяев за коммунальные услуги.

Пример из практики: Пресненский районный суд г. Москвы рассматривал дело Свиридова Г.П. против Наумова В.А. по факту выписки из проданной квартиры. Основная суть спора – нежелание Наумова, как бывшего собственника квартиры, сниматься с учета в проданной жилплощади. Основание – временные трудности с поиском нового жилья. Свиридов, как новый собственник квартиры, настаивал на скорейшей выписке Наумова. Основание – оформление дарственной на объект в пользу своей дочери. Продав квартиру, Наумов перестал платить коммунальные платежи.

Обратившись в суд, Свиридов указал два требования: выписать бывшего хозяина из купленной квартиры и обязать того погасить долги за жилье. Вместе с иском Свиридов передал квитанции за ЖКХ и нотариальный договор купли-продажи (с пунктом о выписке прежних жильцов).

Районный суд установил, что Свиридов действительно является собственником квартиры (свидетельство о праве собственности), а Наумов утратил все права на жилой объект.

Было также установлено, что прежний хозяин не имеет права пользоваться квартирой вплоть до своей смерти. Итоговое решение: удовлетворить исковое заявление Свиридова и обязать Наумова выписаться из квартиры в течение месяца.

Кроме того, ответчик должен погасить задолженности за квартиру. Основания – ст. 209, а также ст. 304 ГК РФ.

Помощь юриста

Разногласия с бывшим владельцем квартиры часто приводят к судебным разбирательствам. Причем доказывать свою правоту должен истец – новый собственник жилья.

Ему предстоит составить исковое заявление, собрать документы, уведомить бывшего хозяина, взять выписку из домовой книги, заверить договор у нотариуса, узнать о правах жильцов квартиры, изучить законодательную базу… Одним словом, потратить уйму времени и сил на подготовку к судебным слушаниям. И если в дело закрадется ошибка – то придется все начинать сначала.

Гораздо удобнее обратиться к юристам. Бесплатная онлайн консультация призвана помочь с выпиской из жилплощади через суд. Юрист знает обо всех нюансах процедуры, а значит составит подробный алгоритм действий. Правоведы помогут заполнить исковое заявление без ошибок и с указанием всех исковых требований. Обращаясь за помощью, вы повышаете свои шансы на успешное отстаивание интересов в суде.

Источник: http://law-divorce.ru/kak-vypisat-byvshego-sobstvennika-iz-kuplennoj-kvartiry-esli-on-ne-vypisyvaetsya/

Выписка жильцов при покупке квартиры. Можно ли покупать жильё с прописанными людьми, как проверить, что в квартире никто не прописан

Как через суд выписать прежних жильцов из квартиры, купленной на торгах?

Что такое прописка и регистрация. Это одно и то же?

Давайте сначала разберёмся с терминами. По закону, существуют постоянная и временная регистрации. Постоянная — по месту жительства, это тот самый штамп в паспорте с адресом, который с советских времён называют пропиской. Временная — по месту пребывания, то есть адресу, где человек живёт в данный момент.

Допустим, вы переезжаете из своей квартиры в Липецке, где вы прописаны, в арендованную квартиру в Краснодаре. Постоянная регистрация у вас будет в Липецке, а временная — в Краснодаре (если, конечно, вы её сделаете). Почему нужно делать временную регистрацию, мы писали в этой статье.

Важно: прописанный в квартире человек не обязательно является её собственником. Даже если зарегистрирована целая семья, владеть квартирой может кто-то один, и заключать сделку вы будете именно с этим человеком.

Собственник жилья иногда прописан в другом месте — это тоже нормально. Например, родители купили квартиру и зарегистрировали там детей.

Но ни совершеннолетние, ни несовершеннолетние дети прав на эту квартиру иметь не будут.

Мы уже рассматривали подробно, кого собственник может прописать в своей квартире и как он может выписать других людей из квартиры, в том числе бывшего мужа или жену, детей и т. д.

Как узнать, кто прописан в продаваемой квартире

О прописанных в квартире людях или имеющих право на проживание в ней (это не одно и то же!) покупатель должен узнать до сделки. Если бывшим владельцам удалось скрыть эту информацию, новый собственник может обратиться в суд и потребовать признать сделку недействительной.

Чтобы не попасть в неприятную историю, перед сделкой необходимо проверить юридическую историю квартиры, историю регистрации и снятия с регистрационного учёта её владельцев и других проживающих хотя бы за последние несколько лет.

Важно: ничего плохого в том, что в квартире на момент её продажи кто-то прописан, нет. В конце концов, люди часто продают одну квартиру, чтобы купить другую, и пока они готовятся к сделке, должны быть где-то зарегистрированы. Но проверить перечень прописанных людей перед покупкой квартиры всё равно стоит.

Какие документы потребуются для проверки истории квартиры:

  • Выписка из ЕГРН. Там будут указаны основные характеристики самого объекта недвижимости, информация о собственнике, основаниях приобретения им жилого помещения (купил он его или унаследовал, например) и наличии обременений. Запросить выписку можно в любом центре Госуслуг «Мои документы» или в отделениях Росреестра.
  • Выписка из домовой книги. Там будут указаны сведения о зарегистрированных в квартире лицах на момент обращения.
  • Архивная выписка из домовой книги. Из этого документа можно получить сведения о людях, прописанных и выписанных из этой квартиры ранее. Выписки из домовой книги запрашивают в паспортном столе (УФМС) либо в управляющей компании (ТСЖ, ЖСК или другой организации, занимающейся обслуживанием домов).
  • Единый жилищный документ (ЕЖД). Эта форма документа существует только в Москве, она совмещает в себе сведения из ЕГРН, выписки из домовой книги и финансового лицевого счета. Получить его также можно в МФЦ «Мои документы».

Подробнее о том, как проверить все документы на квартиру перед покупкой, мы писали в этой статье.

Проверили: зарегистрированных нет. Какие могут быть подвохи

Может оказаться, что некоторые выписанные из квартиры люди по-прежнему сохраняют за собой право проживания. Это, например, лица, находящиеся в местах лишения свободы.

Они снимаются с регистрационного учёта по месту жительства и ставятся на регистрационный учёт по месту отбывания наказания, но при этом право пользования жилым помещением за ними сохраняется.

После возвращения такой человек сможет восстановить регистрацию и продолжить пользоваться квартирой, даже не являясь её владельцем. Точно так же могут быть восстановлены в правах люди, которые были признаны пропавшими без вести, а потом нашлись.

По словам руководителя департамента контроля качества юридической службы «Амулекс» Нуриды Ибрагимовой, сведения о тех, за кем сохранено право пользования на жильё, должны быть в выписке из домовой книги.

«Но при условии, что сотрудники, осуществляющие регистрацию, поставили отметку, — уточняет юрист.

— Ранее граждан, отбывающих наказание, снимали с учёта без отметок о сохранении за ними права пользования жильём, но с начала 2000-х годов такие отметки, как правило, ставят».

Без суда снять с учёта (выписать) такого жильца без его согласия невозможно, подчёркивает Ибрагимова. Юристы рекомендуют тщательно проверять историю квартиры, и если появится информация о таких жильцах, то лучше поискать другой объект для покупки.

Можно ли купить квартиру с прописанными в ней людьми, есть ли риски?

Закон ничего не говорит о том, что все прописанные в квартире люди должны сняться с регистрации до сделки. Обычно это простая предосторожность со стороны покупателей, которые хотят минимизировать возможные проблемы.

Рассмотрим два самых распространённых случая покупки квартиры с прописанными жильцами.

Первый случай: квартира продаётся, но владелец не может выписаться до заключения сделки (например, он покупает другое жильё или требуется отсрочка по иным причинам).

Это довольно распространённая практика, особенно при альтернативных сделках купли-продажи, когда одновременно несколько участников «цепочки» должны переехать из одной квартиры в другую.

В этом случае продавец даёт покупателю обязательство, заверенное нотариусом, выписаться до определённой даты (допустим, в течение двух недель после перехода прав собственности). Пункт об этом также вносится в договор купли-продажи. В этом случае риск покупки квартиры с прописанными людьми невысок.

Если бывший владелец (или члены его семьи) всё же нарушат обязательство сняться с регистрации, новый собственник имеет право выписать их в судебном порядке.

Смысла «цепляться» за квартиру у старых владельцев в этом случае, как правило, нет: суд встанет на сторону нового собственника недвижимости, а старый выплатит как минимум судебные издержки за всех, а возможно, и какую-то компенсацию покупателю.

А иногда бывает, что продавец просто боится остаться «без прописки» даже временно, хотя в этом нет ничего страшного. О постоянной и временной регистрации и о том, как выписаться «в никуда», мы писали в этой статье.

Второй случай предполагает, что у приобретаемой квартиры есть обременение в виде прописанных там жильцов, имеющих право на проживание даже при смене собственника жилья. Например, это люди, отказавшиеся от приватизации жилья в пользу кого-то другого. Их нельзя выписать даже через суд.

Ещё, как правило, нельзя выписывать людей, которые живут в квартире по договору ренты (если в договоре не написано другое, но это вряд ли) или по завещательному отказу. Закон не запрещает собственнику проводить сделки с такой недвижимостью: квартиру можно продать, но только с прописанными в ней людьми, и выписать их будет практически невозможно.

Покупатели на такие объекты тоже находятся, потому что они продаются с большими скидками.

Существует даже такая категория инвесторов, которые специализируются на выкупе квартир со сложной юридической историей, в том числе с прописанными людьми. Они готовы потратить время и деньги на суды, чтобы всех выписать (если это возможно), а «чистую» квартиру продать значительно дороже.

Если вы не намерены тратить время, силы и деньги на это, то лучше поискать «свободный» вариант.

Авторы: Команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Наташа Байдужа.

Источник: https://realty.yandex.ru/spravochnik/vypiska-zhiltsov-pri-pokupke-kvartiry-mozhno-li-pokupat-zhile-s-propisannymi-lyudmi-kak-proverit-chto-v-kvartire-nikto-ne-propisan

Как можно купить квартиру с торгов по банкротству

Как через суд выписать прежних жильцов из квартиры, купленной на торгах?

Идея купить квартиру с торгов по банкротству сулит большую прибыль, однако редко кто поделится с Вами многолетним опытом работы в этой сфере. В данной статье Вы узнаете о том, как проводятся торги, каковы подводные камни такой покупки, какие судебные и внесудебные процессы придётся пройти до фактического вступления в права.

Наша компания профессионально оказывает услуги по сопровождению процесса приобретения квартир с публичных торгов. Мы оказываем как комплексную услугу «под ключ», таки и осуществляем поддержку наших клиентов на каком-то конкретном этапе процесса.

Коротко, о этапах, которые нужно пройти, для того чтобы купить квартиру с государственных торгов:

  1. Определить площадку, на которой будет подбираться объект;
  2. Проанализировать предложения (соотношение цены к цене рынка, фактическое определение рыночной цены);
  3. Проверка юридического и физического состояния объекта;
  4. Изготовление и получение электронной подписи;
  5. Регистрация на площадке, на которой состоятся торги;
  6. Правильное заполнение и формирование пакета документов для участия в торгах;
  7. Подача заявки на участие в торгах;
  8. Подписание договора купли-продажи и акта приёма-передачи;
  9. Снятие ареста с квартиры;
  10. Судебный процесс по выселению и снятию с регистрационного учёта;
  11. Фактическое исполнение судебного решения о выселении в рамках исполнительного производства.

Всем известно, что покупая квартиру на торгах, мы приобретаем недвижимость по цене гораздо ниже рынка и сделка чиста как слеза, поскольку продавцом жилья является Росимущество. Однако не так всё просто, иначе все люди покупали бы квартиры с торгов в личных и коммерческих целях.

Поиск и покупка квартиры на торгах по банкротству

Компания Гарантия занимается сопровождением клиента на всех этапах покупки квартиры с торгов. В том числе, наши специалисты отвечают за безопасность инвестиций клиента, именно поэтому мы рекомендуем покупать имущество исключительно на сайте ФССП.

Для того чтобы выйти на страницу нужных Вам торгов, Вы указываете в поисковике «ФССП торги» затем внизу страницы выбираете статус «объявлен», ниже выбираете регион «Москва» «найти». В итоге Вы сморите лоты которые торгуются по Москве.

Выделим три этапа покупки квартиры с торгов:

  1. Подготовка и участие в торгах;
  2. Снятие арестов и погашение закладной;
  3. Судебный процесс и выселение должников

Анализ предложений, соотношение цены и т.д

Прежде всего, нужно понимать, что перед покупкой, квартиру Вы увидеть не сможете. Оценить состояние квартиры можно только «бабушкиными методами»: заглянуть вечером в окно, оценить состояние двери и т.п.

Есть смельчаки, которые звонят в дверь, с просьбой о показе квартиры, но нужно иметь ввиду, что в квартире, пока на законных основаниях проживает владелец, который пережил сложнейший судебный процесс и вот-вот потеряет жильё.

Именно поэтому, сложно предположить какова будет реакция на Вашу просьбу.

Внимание: в нашей практике были случаи вандализма, когда прежние владельцы квартиры срывали обои, вырывали провода и т.п. К неадекватному поведению со стороны прежних владельцев также нужно быть готовым. Также был случай, когда внутреннюю обивку инвестиционно привлекательной машины, прежний владелец изрезал ножом.

Итак, объективно, оценить состояние квартиры не возможно. Именно поэтому, оценивая ликвидность покупки нужно рассчитывать на «убитое состояние». Покупая кота в мешке, мы должны рассчитывать на самую низкую цену на рынке, ну а если в квартире будет хороший ремонт, он будет бонусом.

Проверка юридического и физического состояния объекта

Важнейшим этапом процесса, будет анализ документации объекта. Из их анализа можно понять реальное состояние дел, планировку квартиры, количество проживающих граждан.

Количество проживающих граждан, кажется не важным, но по выписке из домовой книге можно предвидеть дальнейший судебный процесс по выписке.

По опыту, если в квартире много зарегистрированных, судебный процесс осложняется  апелляцией (по срокам от 1 месяца до 2), а фактическое выселение может серьёзно осложниться, поскольку приставам возможно придётся вызывать поддержку в виде спецслужб и полиции.

Также важным является, то обстоятельство, каким территориальным подразделением судебных приставов наложен арест на квартиру. По опыту, приставы исполнители в о всём этом процессе занимают «утяжеляющее положение».

Некоторые подразделения составляют не грамотные постановления, которые не принимает Регпалата, некоторые отдельные приставы специально затягивают процесс, по понятным причинам, приходится жаловаться.

Порой не помогает вовсе ничего и в таком случае юристы нашей компании подают на приставов административный иск, с требованием совершить действия по снятию ареста, произвести действия по выселению прежних жильцов и т.п.

Если Вас интересует вопрос, почему же все не занимаются покупкой квартир с государственных торгов?- то вот на него ответ: – Это приставы, их нежелание ничего делать, неграмотные действия растягивают процесс в среднем от 6 месяцев до года. Пройдя весь этот путь в одиночку, человек никогда и ни при каких обстоятельствах не захочет участвовать в торгах.

Изготовление и получение электронной подписи

Нашим клиентам мы рекомендуем компанию Тензер, они зарекомендовали себя как опытные специалисты.

Если Вы действуете в одиночку, то с установкой программы на своём компьютере Вам не справиться, поэтому нужно сразу вызывать инженера, который установит все плагины.

Наши клиенты от этих забот освобождены. Мы заказываем, получаем и устанавливаем подпись самостоятельно, формируем пакет документов и участвуем в торгах от имени клиента, при этом покупая квартиру сразу на имя клиента.

Регистрация на площадке, на которой состоятся торги. Правильное заполнение и формирование пакета документов для участия в торгах. Подача заявки на участие в торгах.

Имея многолетний опыт приобретения квартир с торгов, не каждый юрист с первого раза зарегистрируется на площадке, однако сделав это можно будет фактически подавать заявки и другие документы.

Разумеется, мы не будем описывать некоторые тонкости, без которых Вы просто не сможете выиграть торги. В этой части, достаточно будет добавить, что самостоятельно выиграть в торгах практически невозможно. Оптимисты пытаются, но заканчиваются такие попытки тратой средств на электронные подписи, регистрации, а на выходе 0.

Юридическая компания «Гарантия» осуществляет комплекс услуг по сопровождению процесса приобретения квартиры с торгов по банкротству.

Посредник в приобретении квартир с торгов может помочь на каком-то определённом этапе или предоставить услугу «Под ключ», осуществляя все необходимые действия за Вас, вплоть до юридической и физической чистоты квартиры.

Подписание договора купли-продажи и акта приёма-передачи – один из промежуточных, но очень приятных моментов. В этот момент Вы фактически соприкасаетесь с квартирой, путём подписания договора.

Нужно учитывать, что переход права собственности не происходит автоматически. Право собственности возникнет позже, а на этом этапе документально подтверждается то, что именно приобретатель заплатит и стал владельцем квартиры. Именно владельцем. На деле же, с юридической точки зрения, квартира находится в ипотеке банка, под арестом приставов.

Снятие ареста с квартиры (самый – самый – самый трудоёмкий процесс).

Именно этот этап является самым трудоёмки, поскольку, по сути, Вы остаётесь один на один с должником и купленной квартирой. Приставы исполнили решение суда и реализовали квартиру с торгов по банкротству, банк получил свои деньги и звони, трезвонь, добиваясь от них погашения закладной, должники же стараются максимально оттянуть срок выезда из квартиры, поскольку снимать жильё никто не хочет.

Понимая, что пристав, по сути, исполнил решение суда, пристав переключается на другие дела, обещает не сегодня так завтра снять ограничения, выдумывает всё что угодно, лишь бы не пошевелиться.

Это длительная борьба с ветряными мельницами.

На практике были случаи, когда приходилось обращаться с иском, об обязании совершить действия по снятию ограничений на регистрационные действия, в суд, о количестве жалоб, которые  приходится подавать, и речь не ведём.

Судебный процесс по выселению и снятию с регистрационного учёта

До этого момента у победителя в торгах не возникало права собственности, однако, после снятия ареста и погашения ипотеки, происходит переход права собственности.

Именно с этого момента у покупателя квартиры возникает обязанность по несению расходов, связанный с оплатой коммунальных платежей. Итак покупатель платит за квартиру, но в ней, по прежнему, проживает должник.

Так происходит потому, что банку кроме денег ничего не нужно было, именно поэтому банк только взыскал средства и реализовал квартиру, а фактическое выселение должников банка не касалось.

Так, у покупателя квартиры с торгов возникает необходимость получить судебное решение о выселении. Иск соответственно составляется не только с требованием о выселении, веди должник и его семья кроме всего прочего имели право собственности в силу закона и регистрацию.

Если за дело берётся не опытный специалист, через какое-то время обязательно окажется, что что-то не доделано. Признаемся, мы даже знаем, какие именно «ляпы» совершают дилетанты, но это выбор каждого. Кому-то нужен новый виток ада, а кто-то не держит в голове ни одного вопроса, получая на выходе юридически чистую свободную квартиру. 

Добавим, что после проведения всех судов, погашений арестов и прочего, юридическое положение дел будет следующим:

Вы приобрели квартиру у Росимущества, выселили должников по суду. То есть, для любого эксперта, сделка с Вами как с собственником, будет являться кристально чистой.

Фактическое исполнение судебного решения о выселении в рамках исполнительного производства

Самая неприятная, но обязательная часть процесса, фактически действия по выселению совершают приставы, но в момент выселения обязательно присутствие собственника либо его представителя. Дело в том, что даже если должник в квартире не проживает, в квартире сохраняются его вещи, которые передаются собственнику либо его представителю под опись на ответственное хранение.

На практике, такие вещи вывозят в чулан управляющей компании, в гараж, арендованный на месяц, в специализированный склад и т.д. Если же должник фактически находился в квартире, вещи буквально выносят в подъезд, на улицу и т.д. Выселение не всегда проходит гладко. Именно поэтому сам собственник в таком процессе участвует крайне редко.

Наша компания профессионально оказывает услуги по сопровождению процесса приобретения квартир с публичных торгов. Мы оказываем как комплексную услугу «под ключ», таки и осуществляем поддержку наших клиентов на каком-то конкретном этапе процесса.

Повторные торги Квартира общей площадью 44,5 кв.м

г. Москва, ул. Костромская, д. 4, кв. 182

кадастровый номер 77:02:0003005:6892

должник Ошрин А.В., пор.1863-4А

5 168 000.00 руб.

Квартира общей площадью 32,9 кв.м

. Москва, ул. Маршала Федоренко, д. 8, корп. 3, кв. 354

кадастровый номер 77:09:0002015:3781

должник Птичкин Д.А., пор.1957-4А

3 451 000.00 руб.

Нежилое помещение площадью 51,9 кв. м

г. Москва, ул. Братеевская, д. 39/12, кв. 269

кадастровый номер 77:05:0012003:5706

должник Давидьянц Г.В., пор.1983-4А

5 071 780.00 руб.

Квартира, общей площадью 50,0 кв.м

Москва, Уваровский пер., д. 10, кв. 131

кадастровый номер 77:08:0002020:2262

должник Абрамян А.В., пор.1932-4А

4 491 400.00 руб.

Квартира общей площадью 51,5 кв.м

Московская обл., г. Лобня, ул. Молодежная, дом 10, кв. 102

кадастровый номер 50:41:0030310:200

должник Марченко О.В., пор.159

2 168 520.00 руб.

Квартира, общей площадью 31,8 кв.м

Московская обл., г. Люберцы, ул. Мира, д. 11, кв.49

кадастровый номер 50:22:0010304:6865

должник Лепская Е.Н., Габов С.С., пор.147

2 311 814.70 руб.

Квартира, общей площадью 53 кв.м

Московская обл., г.Ивантеевка,ул.Толмачева,д.13Б,кв.19

кадастровый номер 50:43:0020307:1735

должник Сорокина М.О., пор.103

2 000 000.00 руб.

Квартира, общей площадью 50,9 кв.м

Московская обл., г. Одинцово, ул. Ново-Спортивная, д. 26, кв. 114

кадастровый номер 50:20:0010336:28556

2 942 000.00 руб.

Download SocComments v1.3

У вас недостаточно прав для коментирования

Источник: https://pravo-ovk.ru/zhilishchnye-spory/kupit-kvartiru-s-torgov-po-bankrotstvu.html

Юр-решение
Добавить комментарий