Как быть управляющей компании?

Создать сайт для управляющей компании (ЖЭУ), услуги, цены

Как быть управляющей компании?

На основании ч. 10 ст.

161 ЖК РФ управляющая организация, осуществляющая деятельность по управлению многоквартирными домами, обязана обеспечить свободный доступ к информации о своей деятельности в соответствии со Стандартом раскрытия информации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 23.09.2010 № 731 (Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами).

Прокуратурой в суд постоянно направляются заявления об обязании управляющих организаций разместить необходимую информации в сети Интернет, в печатных средствах массовой информации, а также на информационных стендах. Кроме того, за нарушения этого законодательства управляющие компании привлекались к административной ответственности по ч. 1 ст. 7.23.1 КоАП РФ.

Обязателен ли сайт для Управляющей компании (ЖЭУ, ТСЖ)?

Обязанность иметь свой сайт законодательством на Управляющую компанию не возложена, однако, в случае его отсутствия, она обязана разместить информацию на сайте, определённом уполномоченным органом федеральной власти, а также выбрать для использования либо сайт Администрации области, либо соответствующего органа местного самоуправления и довести до сведения всех заинтересованных лиц адрес сайта.

Согласно постановлению Правительства от 23 сентября 2010 г. N 731:

Управляющими организациями информация раскрывается путем:

а) обязательного опубликования на официальном сайте в сети Интернет, определяемом уполномоченным федеральным органом исполнительной власти (Приказом Министерства регионального развития Российской Федерации № 124 от 02.04.2013 года таким сайтом утвержден портал — «Реформа ЖКХ» www.reformagkh.ru), а также на одном из следующих сайтов в сети Интернет, определяемых по выбору управляющей организации:

  • сайт управляющей организации;
  • сайт органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, определяемого высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации;
  • сайт органа местного самоуправления муниципального образования, на территории которого управляющая организация осуществляет свою деятельность;

Соответственно, не обязательно наличие интернет сайта у Управляющей компании, но существование такого веб-сайта значительно облегчает жизнь УК, так как нет необходимости в дополнительном взаимодействии и просьбах органов исполнительной власти или местного самоуправления в размещении информации на своих сайтах.

Также наличие вэб сайта у ЖЭУ с подробной информацией о деятельности компании информирует собственников многоквартирных домов о работах, производимых Управляющей компанией.

Таким образом, управляющей компании обязательно размещать информацию на двух сайтах: reformagkh.ru и на своем сайте (или на сайте органа исполнительной власти, или на сайте органа местного самоуправления).

Что должно быть на сайте Управляющей компании?

Согласно постановлению Правительства от 23 сентября 2010 г. N 731:

3. Управляющая организация, товарищество и кооператив обязаны раскрывать следующие виды информации:

а) общая информация об управляющей организации, товариществе и кооперативе, в том числе об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности (включая сведения о годовой бухгалтерской отчетности, бухгалтерский баланс и приложения к нему, сведения о доходах, полученных за оказание услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов), а также сведения о расходах, понесенных в связи с оказанием услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов), сметы доходов и расходов товарищества или кооператива, отчет о выполнении смет доходов и расходов товарищества или кооператива);

б) перечень многоквартирных домов, управление которыми осуществляет управляющая организация, товарищество и кооператив, с указанием адреса и основания управления по каждому многоквартирному дому, перечень многоквартирных домов, в отношении которых договоры управления были расторгнуты в предыдущем году, с указанием адресов этих домов и оснований расторжения договоров управления, перечень многоквартирных домов, собственники помещений в которых в предыдущем году на общем собрании приняли решение о прекращении их объединения в товарищества для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах, а также перечень многоквартирных домов, в которых членами кооперативов в предыдущем году на их общем собрании приняты решения о преобразовании кооперативов в товарищества;

в) общая информация о многоквартирных домах, управление которыми осуществляет управляющая организация, товарищество и кооператив, в том числе характеристика многоквартирного дома (включая адрес многоквартирного дома, год постройки, этажность, количество квартир, площадь жилых и нежилых помещений и помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, уровень благоустройства, серия и тип постройки, кадастровый номер (при его наличии), площадь земельного участка, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, конструктивные и технические параметры многоквартирного дома), а также информация о системах инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме;

г) информация о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и иных услугах, связанных с достижением целей управления многоквартирным домом, в том числе сведения о стоимости указанных работ (услуг) и иных услуг;

д) информация об оказываемых коммунальных услугах, в том числе сведения о поставщиках коммунальных ресурсов, установленных ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы, нормативах потребления коммунальных услуг;

е) информация об использовании общего имущества в многоквартирном доме;

ж) информация о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме.

Эти сведения раскрываются управляющей организацией по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме на основании договора управления в случаях, когда управляющей организации поручена организация проведения капитального ремонта этого дома, а также товариществом и кооперативом, за исключением случаев формирования собственниками помещений в многоквартирном доме фонда капитального ремонта на счете специализированной некоммерческой организации, осуществляющей деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (региональный оператор);

з) информация о проведенных общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме, результатах (решениях) таких собраний;

и) отчет об исполнении управляющей организацией договора управления, отчет об исполнении смет доходов и расходов товарищества, кооператива за год;

к) информация о случаях привлечения управляющей организации, товарищества и кооператива, должностного лица управляющей организации, товарищества и кооператива к административной ответственности

Источник: https://sunidea.ru/zheu/

Что такое УК: права и обязанности управляющей компании

Как быть управляющей компании?

05.11.2018

Для эффективного ведения дел многоквартирного дома законодательство РФ дает жильцам право выбрать любой административный способ управления. Это может быть товарищество собственников жилья или сторонняя компания.

У каждой организации свои принципы работы, с которыми необходимо ознакомиться, чтобы определиться с оптимальным вариантом для Вашего конкретного случая. Речь пойдет о втором способе, где регулирование всех домовых процессов осуществляет орган, не находящийся на территории домовладения.

Что же это такое ук – управляющая компания в сфере ЖКХ и чем она занимается?

статьи

Это юридическое лицо, созданное с целью эффективной эксплуатации МКД. Оно заведует делами объекта недвижимости: текущее обслуживание, поставки коммунальных услуг в срок, ремонт, поддержание порядка придомовой территории и др. Данная организация проводит огромную финансовую работу, включая сбор и грамотное распределение средств для всех нужд и задач по обеспечению комфортного проживания в многоэтажке.

Что должна делать управляющая компания

Это актуальный вопрос собственников жилья, которые хотят понимать за что они платят деньги. Чаще всего он возникает в случае ненадлежащего уровня качества проживания. В идеале, каждый владелец жилья должен знать, что входит в сферу деятельности УК и какой она должна быть.

Независимо от типа управления в Вашем доме, спектр предоставляемых услуг практически одинаков для всех, соответственно и спрос с руководства также идентичен. После того как владельцы определились с выбором руководящей организации и закрепили это документально на общем собрании, начинаются управленческие работы наемной компании, которые регулируются законодательными нормами и актами.

Согласно нововведениям, с середины лета 2016 года, все данные о проведенных мероприятиях должны заноситься в систему ГИС ЖКХ.

В случае когда информация намеренно умалчивается, можно без опасений обращаться в контролирующие структуры.

Также каждый год проводится общедомовое собрание, где коллективно утверждается отчет об итогах и характере выполненных работ. Если данная процедура не соблюдается, Вы также смело можете жаловаться в органы надзора.

Обязанности управляющей компании ЖКХ

Основная задача такого учреждения – это обеспечение жильцов надлежащими условиями проживания, соблюдение законов ЖКХ, в рамках которых: осуществление работ по достойному уходу за общедомовой собственностью, решение всех видов проблем по ее использованию и предоставление бесперебойных поставок коммунальных ресурсов. Деятельность хозяйствующей компании МКД должна проводиться в границах поступления средств на ремонтно-восстановительные мероприятия.

Ответственность УК перед собственниками по содержанию жилья

Список обязательных услуг по обслуживанию здания и окружающей территории выглядит так:

  • Поддерживать чистоту подъездов.
  • Организовывать уборку участка земли где возвышается многоэтажка, включая обрезку и спил аварийных деревьев.
  • Прочистку центральных стояков канализационной системы.
  • Поддерживать фасад здания в удовлетворительном состоянии.
  • Следить за функционированием освещения.
  • Организовывать исправную работу лифтов.
  • Проводить промывку и пуск отопительной системы.
  • Очищать кровлю от снега и сосулек.
  • Осуществлять процедуры по дезинфекции подвальных помещений.
  • Сотрудничать с аварийно-диспетчерскими конторами.

Управляющая компания работает над задачами согласно установленному тарифу.

Обязанности УК по ремонту жилья

Хозяйствующая организация организовывает и следит за осуществлением ремонтных процессов:

  • починка кровельного покрытия в случае его повреждения и протекания;
  • восстановление общедомового имущества: замену стояков водоснабжения и водоотведения, системы отопления, внутренних электросетей;
  • замена или мелкий ремонт дверных и оконных переходных площадок подъезда или тех. этажа;
  • освещение, покраска и побелка подъездных помещений.

Обязанности УК по предоставлению коммунальных услуг

Комфортное проживание в квартире невозможно без наличия, слаженно работающих, хозяйственно-бытовых систем. УК обязана:

  • Обеспечить жильцов дома исправно работающими системами. Когда управление МКД переходит под юрисдикцию такой компании – она заключает контракт с обслуживающими конторами. Если какая-то услуга по документам исправно предоставляется, а по факту ее нет, то виновата и ответственна УК. В случае, когда ограничение услуг происходит по вине фирмы-поставщика ресурсов, то УО обязана должным образом реагировать на это и всячески отстаивать интересы своих жильцов, прикладывая максимум усилий для скорейшего исправления ситуации.
  • Собирать квартплату с владельцев квартир и в случае отказа платить, проводить претензионно-исковые мероприятия.
  • Подписать договорные документы на утилизацию мусора и обеспечить его своевременную отгрузку.

Брать финансы сверх установленных тарифов УК не уполномочена, но в случае нехватки средств она может созвать внеочередное собрание, где предоставив все отчеты, обосновать недостаток средств и запросить необходимую сумму у собственников. В одностороннем порядке повышать бюджет компания не имеет права.

Обязанности управляющей организации ЖКХ по закону

Деятельность учреждения по управлению домом регулируется нормами права. Все отношения между владельцами квадратных метров и УК прописаны в законодательной базе Жилищного кодекса РФ, а именно в статьях 161 и 162. Главные тезисы обязывают выполнять следующее:

  • Соблюдать правила пожарной безопасности и должный уровень санитарно-эпидемиологического состояния дома.
  • Обеспечивать должный уровень безопасности жилья.
  • Предоставить собственникам квартир доступ к площадям общего назначения.
  • Сохранять систему коммуникации в хорошем состоянии, поддерживать исправную работу счетчиков (общедомовых).
  • Осуществлять непрерывную поставку коммунальных услуг.
  • Соблюдать интересы и права жильцов многоквартирного здания.
  • Поддерживать качество обслуживания согласно государственным нормам, указанным в ЖК.

Придомовая территория и деятельность УК — где границы

Под придомовой территорией понимают земельный участок, документально принадлежащий объекту недвижимости. Его размер индивидуален в каждом случае и прописан в строительных актах, согласно нормам Земельного Кодекса.

Такая площадь в равных долях принадлежит жильцам дома, и они обязаны вносить за нее оплату. А согласно требованиям к управляющей компании многоквартирным домом ЖКХ, участок должен содержаться в подобающем состоянии. Точные границы можно узнать из акта на землю.

Данную бумагу руководящая организация обязана предоставить по первому требованию.

Права управляющей компании

Помимо обширного списка задач, у фирмы по управлению МКД есть еще и определенные права. К ним можно отнести:

  • Непосредственное участие во взыскательных процедурах с должников квартир.
  • Принятие решений по использованию резервных средств для погашения долгов перед ресурсоснабжающими организациями или для оплаты ремонтных работ общедомового имущества.
  • Передача информации госорганам о незаконной внутриквартирной перепланировке или нецелевому использованию общего имущества.
  • Контроль точности передаваемых данных с приборов учета.
  • Остановка поставок ресурсов, согласно законодательству, в случае их неуплаты.

Доходы УК

Как и любая организация, за свои трудовую деятельность контора желает увидеть денежный гонорар. Административный аппарат, бухгалтерия и прочие расходы требуют финансирования.

Доходы учреждения идут из поступлений на содержание многоэтажного объекта недвижимости. Если существует такой пункт в платежке, как ремонт, то он идет на реализацию аварийных работ.

Когда же речь идет о капремонте и остальных обязательных мероприятиях по функционированию дома, то требуются дополнительные ресурсы.

В таком случае УК инициирует внеочередные сборы, где разъясняет причину увеличения суммы. Если дело касается тех пунктов, которые не входят в тариф (капитальный ремонт), при отказе владельцев – ответственность с организации снимается.

Взыскание долгов за жилищно-коммунальные услуги

Самый непростой пункт в деятельности хозяйствующей организации – это неплательщики. Они тормозят нормальную работу по обслуживанию всех направлений многоквартирного дома.

Согласно действующему законодательству, взыскание задолженностей за коммунальные услуги возможно исключительно по решению суда.

Хотя на данный момент существуют и несудебные рычаги влияния на должников, главный из которых, частичное или полное ограничение поставок коммунальных ресурсов до погашения всех задолженностей.

В наших реалиях владельцев квартир очень часто интересует, какие полномочия есть у УК по отношению к ним, в случае неоплаты счетов.

Имеет ли право управляющая компания без предупреждения отключить электроэнергию

На этот вопрос существует положительный и отрицательный ответ – все зависит от конкретной ситуации. К примеру, если Вам приходят квитанции на оплату электроэнергии от конкретной энергетической фирмы, то это автоматически говорит, что поставщиком данной услуги является не УК, и соответственно она не имеет права как-то ограничивать подачу энергоресурсов.

В случае же, когда проводится оплата общей квитанцией на расчетный счет управляющей компании и возникает значительная задолженность, то она, согласно правительственного постановления под номером 354, имеет полное право ограничить поставку электроэнергии.

Может ли управляющая компания начислять пени

Согласно законодательству, если Вы отказываетесь оплачивать счета, опираясь на п. 14 ст. 155 ЖК РФ, по окончании месяца задолженности организация имеет право списывать пеню. Ее размер составляет 1/300 ставки рефинансирования центробанком РФ, а уже по истечении 90 дней сумма увеличивается до 1/130 части от долга.

Ответственность управляющей компании

Управленческий орган должен осуществлять огромный перечень работ по обслуживанию объекта недвижимости.

За бездействие или несвоевременную реакцию на возникшие трудности, компания несет ответственность перед жильцами и, в серьезном случае, перед законом: административного или уголовного характера.

Основными службами, контролирующими деятельность УК, являются прокуратура и Государственная жилищная инспекция. Ограниченными полномочиями также владеют пожарные службы, полиция, Роспотребнадзор и органы местного самоуправления.

Если управляющая компания не спешит выполнять свои обязанности

В случае когда большинство собственников квартир не удовлетворены объемом и качеством предоставляемых услуг от УК, они могут в ультимативном порядке потребовать исправление недочетов.

В случае игнорирования или невыполнения требований они также могут обратиться за помощью к контролирующим органам, и при обнаружении нарушений законодательства, к УК будут применены административные или уголовные взыскания, с возможностью частичного или полного отстранения от выполнения обязанностей.

В компетенцию каждого органа, осуществляющего проверку, входит наложение значительного штрафа как на юр. лицо, так и непосредственно на работника, занимающего определенную должность. Основная задача – это доказать, что нарушение действительно имело место.

Для полноценного исполнения своих функций, управляющая компания в обязательно проходит процедуру лицензирования. Лишение лицензии – мощный инструмент влияния на ее деятельность. Но сделать это реально только в судебном порядке.

При этом Государственная жилищная инспекция не спешит отбирать право на предоставление услуг, ввиду отсутствия уверенности, что на время судебных разбирательств не придет новая компания, выполняющая свои обязанности еще более на низком уровне. В исключительных случаях выбирается такой способ влияния.

А так, жильцы, не удовлетворенные трудом обслуживающей организации, на коллективном собрании могут отказаться от ее услуг, не прибегая за помощью к контролирующим органам. От активной позиции каждого владельца зависит благополучная жизнь всего дома.

Что не входит в сферу ответственности

Чтобы не вынуждать УО выполнять то, что не включено в ее компетенцию, нужно четко понимать какие функции не входят в сферу обязательных и срочных:

  • проведение ремонтно-строительных работ, если в них нет острой необходимости;
  • монтаж средств видеонаблюдения;
  • выкорчевка деревьев;
  • ремонт домофона;
  • украшение и освещение придомового участка.

Заключение

Когда известно, что входит в обязанности управляющей компании по содержанию многоквартирного дома, становится понятна вся серьезность выбора подобной организации. Можно сказать, что это – один из самых важных инструментов обеспечивающий комфортное и беззаботное проживание в доме. Поэтому контролировать ее деятельность – обязанность каждого собственника.

Источник: http://vysota-service.ru/news/articles/chto-takoe-uk-prava-i-obyazannosti-upravlyayushchey-kompanii/

Чем отличается управляющая компания от обслуживающей?

Как быть управляющей компании?

Если мы говорим про управление, то оно предусматривает полное участие каждого собственника в процессе управления многоквартирным домом, а также в принятии любого решения.

В связи с этим ответственность за управление домом будет лежать на самих собственниках. Сама же обслуживающая организация, которую необходимо будет нанять, отвечает только за качество заказанных и выполненных ею работ.

Стоит отметить, что финансирование работ также определяется собственниками.

Управление управляющей организацией не требует активности всех собственников многоквартирного дома. Управляющая компания должна самостоятельно заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями и контролировать, а также производить текущий ремонт дома.

Кроме того, управляющая компания полностью ответственна перед собственниками за все коммунальные услуги и ежегодно обязана отчитываться за проведенную работу.

Сами собственники должны проводить ежегодное собрание, в рамках которого могут перезаключить договор управления, подачу заявок по текущим проблемам.

Как решать проблемы с управляющей компанией?

Как рассчитать плату ТСЖ за разные виды услуг?

Если говорить про различия, то управляющая компания ответственна за содержание многоквартирного дома, предотвращение и устранение аварийных ситуаций, а обслуживающая организация нет. За уборку территории, обслуживание и текущий ремонт, подготовку отопительного сезона управляющая компания ответственна, а обслуживающая организация – только если эти услуги предусмотрены договором подряда.

Отвечает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:

Жители многоквартирных домов самостоятельно могут выбрать способ управления хозяйством жилого фонда. Один из самых распространенных способов – это управляющая компания, которая занимается обслуживанием и эксплуатацией домов.

Это единый центр по решению бытовых проблем жителей, будь то желание владельца квартиры оформить жилье в наследство родственникам или плохо работающая розетка. В УК собраны специалисты разных профессий, которые могут понадобиться жильцам: консьержи, дворники, сантехники, юристы, экономисты и так далее.

Это сделано для того, чтобы дом мог нормально функционировать. Управляющая компания также рассматривает все предложения по благоустройству окружающей среды дома. Мудрые застройщики часто приглашают управляющую компанию еще на этапе строительства в качестве «технадзора» за генподрядчиком, чтобы заранее учитывать интересы жильцов будущего дома.

Тогда и людям в этом доме будет жить комфортно, и у застройщика не возникнет потом необходимости что-то переделывать и отбиваться от претензий разочарованных жителей.

Любая управляющая компания должна понимать, что основная ее задача – это благополучие жильцов дома, их бытовые проблемы. Только тогда она будет успешна во всех смыслах. Все текущие расходы УК являются плановыми. При этом жильцы дома не должны оплачивать долги соседей.

Текущий или капитальный ремонт, уборку территории, вывоз мусора осуществляют нанятые подрядные организации. Компания покрывает все существующие долги за счет накопленных резервных средств. В случае возникновения конфликтных ситуаций с поставщиком специалисты УК решают возникшие вопросы.

Но экономия средств жильцов не всегда является целью работы компании, так как это коммерческая организация.

7 главных фактов об общем собрании жильцов

Получает ли ТСЖ доход от коммерческих организаций в доме?

Другой вариант управляющей организации – товарищество собственников жилья (ТСЖ). Это некоммерческое объединение. Жители более заинтересованы в экономии своих средств, поскольку сами оплачивают содержание консьержей, комендантов, ремонтников и т. п.

За счет их грамотного распределения жильцы могут сэкономить, но за все свои долги сообщество отвечает самостоятельно. ТСЖ вправе распоряжаться собственным имуществом.

Все решения принимаются общественностью на общем жилищном собрании, где осуществляется полный контроль за оплатой коммунальных услуг. ТСЖ более заинтересовано в урегулировании жилищных вопросов.

С другой стороны, ТСЖ могут возглавлять некомпетентные люди, которые не всегда способны вести дела грамотно. Управленческие решения в ТСЖ принимаются только на общем собрании жильцов. В УК решения принимает ограниченное количество уполномоченных лиц.

Функции по обслуживанию многоквартирного дома могут исполнять различные обслуживающие организации. Одна может заниматься содержанием и обслуживанием коммуникаций, другая уборкой помещений, третья вывозом твердых бытовых отходов, четвертая содержанием и обслуживанием механизмов (лифтов) и т. д.

Помещения, которые не являются частями квартир в многоквартирном доме, принадлежат собственникам помещений. К ним относятся несущие и ненесущие конструкции, лестничные клетки, подвалы и т. д. Поэтому решения принимаются на общем собрании.

Право на выполнение работ по содержанию и обслуживанию организация (в том числе и ООО) получает на основании договора с управляющей организацией. Органом управления многоквартирного дома является общее собрание собственников данного дома, а не группа жильцов, которая хочет провести интернет.

УК тоже не имеет права автоматически, лишь по праву управления, распоряжаться общим имуществом дома.

Таким образом, без проведенного и оформленного надлежащим образом общего собрания собственников вход посторонних лиц для установки какого-либо оборудования невозможен, и ООО не может требовать наряд на работы в подъезде по подключению абонентов к интернету.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как узнать, законны ли коммерческие организации на 0-м этаже?

УК ликвидирована, домом управляет новое юрлицо с тем же названием. Это законно?

15 статей об управляющих компаниях в сфере ЖКХ

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/chem_otlichaetsya_upravlyayuschaya_kompaniya_ot_obsluzhivayuschey/7208

Как работают управляющие компании и КСК в Казахстане: проблемы и перспективы

Как быть управляющей компании?

Жилой фонд страны нуждается в эффективном управлении и сохранении. При этом, как давал поручение глава государства, собственники квартир должны реально участвовать в процессе управления домом. Какова же сегодняшняя ситуация в данной плоскости жилищных отношений? Какая форма управления выбрана или навязана жильцам и какую альтернативу предлагают общественники?

В соответствии со статьей 42 Закона РК «О жилищных отношениях» форма управления объектом кондоминиума определяется соглашением его участников. Такими формами могут быть:

  • непосредственное совместное управление всеми собственниками, если их количество не превышает двадцати;
  • кооператив собственников помещений (квартир);
  • управление объектом кондоминиума третьими (сторонними) лицами: выборными или наемными физическими лицами — управляющими жилыми домами (менеджерами) или юридическими лицами;
  • иные формы, не противоречащие законодательству Республики Казахстан.

Опасная сделка: когда не стоит покупать квартиру >>>

В чем разница кск и управляющих компаний

КСК и управляющая компания имеют большое отличие.

Управляющая компания создается для извлечения прибыли

Управляющая компания представляет собой юридическое лицо, созданное для управления и/или эксплуатации, технического и санитарного содержания многоквартирных домов на основе возмездного договора с собственниками.

Функции управляющей компании:

  • проводить собрания, письменные опросы среди собственников жилья;
  • заключать и контролировать исполнение договоров с сервисной организацией;
  • выполнять решения собственников квартир на собраниях касательно качественного содержания общего имущества и обеспечения безопасности проживания;
  • ежеквартально предоставлять собственникам отчет о расходах, связанных с использованием общего имущества и другие функции.

Как сообщили порталу kn.kz в Министерстве по инвестициям и развитию РК, по данным акиматов, по республике насчитывается 466 управляющих компаний, из которых 219 — в Астане, в Алматы — 62, в Караганде — 22.

Как безвозмездно передать недвижимость: дарственная, завещание и договор купли-продажи >>>

КСК организовывают сами жители для управления домом

Кооператив собственников квартир (КСК) — это организация, которую создали жителями дома или нескольких домов, у которых общий двор и коммуникации. КСК собирает деньги с жильцов на содержание и ремонт дома. При нарушениях жильцы могут обратиться в суд. Председателя КСК можно переизбрать на общем собрании жильцов.

Функции КСК:

  • текущий ремонт и обслуживание сетей отопления, водопроводов, канализации, электротехнических сетей;
  • починка текущей крыши (полный ремонт не включается), ремонт в подъезде — замена разбитых стекол, дверей, перил, штукатурка и покраска стен, потолков, лестниц;
  • устранение небольших неисправностей: очистка арматуры и грязевиков от накипи, устранение течи, закрепление участков и опор под расшатавшимися трубопроводами и т.д. При необходимости КСК осуществляет теплоизоляцию трубопроводов и их гидравлическую промывку;
  • уборка придомовой территории;
  • ведение документации.

В 2014 году законодательно были разделены функции управления и техобслуживания многоквартирным домом. Так пункт 3 статьи 42 Закона «О жилищных отношениях» гласит: «Осуществление органом управления объектом кондоминиума в данном объекте кондоминиума сервисной и иной не относящейся к объекту кондоминиума деятельности запрещается».

дома должна осуществлять сервисная компания, основываясь договором с органом управления объектом кондоминиума. В первую очередь управляющей компании необходимо провести тендер, выбрать сервисную компанию в соответствии со статьей 42 Закона РК «О жилищных отношениях».

Перед ней ставятся условия, например, обслуживать многоквартирный дом по определенному тарифу: каждый день приводить в порядок двор, подъезды и так далее.

При этом управляющая компания платит за фактически выполненный объем работ, который фиксируется в акте выполненных работ. 

Однако, как показывает практика, разделять эти функции никто не хочет: что КСК, что управляющие компании делают все сами: собирают деньги, проводят работу, контролируют ее и оплачивают.

Классификация новостроек: критерии и виды жилья >>>

Если вас не устраивает работа органа управления домом

Куда можно пожаловаться на действия управляющей компании или КСК (необоснованное повышение тарифа, ненадлежащее выполнение обязанностей)? Как ответил порталу kn.

kz АО «Казахстанский центр модернизации и развития жилищно-коммунального хозяйства», в соответствии с подпунктом 3) пункта 2 статьи 42-1 Закона «О жилищных отношениях» обязательного рассмотрения и одобрения на собрании собственников помещений (квартир) требуют вопросы принятия решения о заключении, об изменении или о расторжении договора управления объектом кондоминиума.

То есть, в случае общего коллективного мнения о неспособности управляющей организации качественно и эффективно управлять и содержать МЖД, собственники квартир на собрании имеют право выбрать другой орган управления.

Также часть вопросов в пределах компетенции возможно решить при обращении в жилищную инспекцию и в органы прокуратуры.

Кроме того, пунктом 1 статьи 8 Закона предусмотрено, что споры, вытекающие из жилищных правоотношений, разрешаются судом.

Налогообложение в РК: как платить за недвижимость в 2017 году >>>

Как сменить КСК на управляющую компанию

В доме должна быть организована инициативная группа, которая обращается к председателю КСК и объясняет, почему не желает дальше сотрудничать с ним.

Инициативная группа ищет на рынке управляющую компанию, которая себя рекомендует как профильную организацию. Затем приглашает компанию на общее собрание жильцов, где та разъясняет свою концепцию.

Если жители согласны и большинством принимается решение о переходе от КСК к управляющей компании, все это заверяется протоколом.

Что входит в обязанности КСК: услуги и отчёт председателя по закону РК >>>

В существующей структуре управления многие проблемы не решены

Сегодняшняя структура управления многоквартирными домами в Казахстане остается малоэффективной. В данной сфере можно выделить следующие проблемы.

  1. Число официально зарегистрированных кондоминиумов остается на низком уровне. Как сообщили порталу kn.kz в Министерстве по инвестициям и развитию РК, по данным акиматов, по республике зарегистрировано всего 2984 органа управления объектом кондоминиума в форме КСК. Это при том, что по Казахстану насчитывается 78 371 жилой дом. Из них в капитальном ремонте нуждается 26% — 20 437. По некоторым данным, до 70% КСК и других форм управления работают нелегитимно.
  2. До сих пор работает система взимания оплаты за электроэнергию на общие домовые нужды (ОДН) поставщиками электроэнергии напрямую с собственников квартир. По закону эти траты должны оплачиваться КСК, как это происходит, например, в соседней России.
  3. Ежеквартальные отчеты КСК, оговоренные в законе, так и не представляются собственникам.
  4. Также до сих пор не произведено разделение функций управления и технического обслуживания по принципу «заказчик-подрядчик».
  5. Происходит незаконная распродажа или сдача в аренду общего имущества домов (подвалов, чердаков и т.д.) которые, согласно ст. 2, п. 24 и ст. 31 Закона РК «О жилищных отношениях», принадлежат собственникам квартир на праве общедолевой собственности. Так, в 2016 году члены инициативных групп жителей 30 жилых комплексов Астаны обратились с коллективным обращением в Администрацию президента, Комитет национальной безопасности и Генеральную прокуратуру. Они требовали восстановить их права и управление на общедомовое имущество.

По закону собственники квартир в многоквартирных домах одновременно владеют правом собственности на долю в общем имуществе жилого комплекса и правом управлять своими домами.

Как говорится в коллективном обращении, на деле ЖК обслуживают навязанные жителям КСК, а общедомовое имущество — подъезды, чердаки и подвалы — застройщики или управляющие компании сдают в аренду либо продают, извлекая прибыль.

Этот факт в обращении жильцов указан как «захват».

Данные недоработки по реализации жилищных реформ привели к массовым нарушениям прав собственников многоквартирных домов в Казахстане и созданию социального напряжения среди граждан.

Как получить отчёт о работе КСК в Казахстане? >>>

Какую альтернативу КСК и управляющим компаниям предлагают общественники

На вопросы портала kn.kz отвечает председатель республиканского Союза защиты потребителей и предпринимателей «Общественный защитник» Виктор Сыздыков.

— Виктор Корнеевич, какую альтернативу существующим формам управления Вы предлагаете?

— В связи с тем, что КСК за 20 лет не оправдало себя и дискредитировало, мы предложили создавать вместо КСК органы управления домом в форме общественного объединения — некоммерческую организацию, на которую могут влиять сами жители и членами которой могут быть не только собственники, но и все жители этого дома.

Мы предлагаем новую модель жилищных отношений по принципу: «один дом – один кондоминиум – один орган управления» и работу по схеме «заказчик – подрядчик». Это соответствует статье 5 Закона «О жилищных отношениях», в котором сказано, что органом управления любого кондоминиума может быть любое объединение, не запрещенное законом.

Эта модель успешно работает в Европе. И в этом убедилось Министерство национальной экономики в лице Комитета по делам строительства и ЖКХ, которое съездило с делегацией в Польшу, Австрию, Венгрию, а также Россию. В Европе в качестве органа управления в каждом доме организовано общественное объединение.

Наши назвали это объединением собственников квартир. Там в основном обслуживающие компании сдают подвальные и первые этажи в аренду, и не только не собирают взносы с жителей, но и выплачивают им дивиденды.

И отпадает необходимость собирать дополнительные целевые взносы на ремонт крыши, замена элеватора, лифта и т.д. 

— А как у нас обстоит дело с управляющими компаниями, которые призваны эффективно управлять многоквартирным домом?

— Мы считаем, что в многоквартирных домах, где жилищные отношения очень чувствительны и не отработаны, управляющие компании допускать нельзя. А необходимо, как говорил президент, «обеспечить реальное участие собственников в управлении своими домами». Управляющая компания, когда мы заводим ее, начинает исполнять функции того же КСК, которое было все эти 20 лет.

То есть она сама собирает деньги, сама себе назначает ремонтные работы, сама выполняет, сама контролирует, и сама себе оплачивает. Это все признаки локального монополиста, которого мы не можем сажать на шею.

Наши злотые, которые должны идти только на содержание нашего дома, будут идти на формирование прибыли частной организации — управляющей компании, потому что эта прибыль заложена законом.

И управляющая компания может вас не пустить для проверки, как например, при КСК или общественном объединении, которое жители имеют право проверить, так как являются его членами и учредителями. А здесь вам скажут: «мораторий» или «это частная организация, я не обязан вас пускать в бухгалтерию или информировать». И он будет прав.

Самое опасное — это то, что управляющая компания, являясь частной организацией, имеет право, не спрашивая нашего мнения, повышать тариф, сколько и когда захочет. Пускать в сферу жилищных отношений кого-то чужого — это значит, получить головную боль, как ее получила Россия в виде управляющих компаний, которые лично приходится решать и Путину, и Медведеву.

— Общественные объединения в сфере ЖКХ уже заработали?

— Конечно. В Астане мы создали более 15 общественных объединений в домах. Комитет по делам строительства и ЖКХ уже презентовал эту новую модель жилищных отношений в Актобе, Шымкенте, Степногорске. Главный принцип здесь — «заказчик – подрядчик» с ежемесячной оплатой по актам выполненных работ.

То есть, модель была одобрена, но строительные компании, которых позвали на созданную по нашему требованию рабочую группу при Министерстве нацэкономики, пролоббировали свои интересы, и Казцентр ЖКХ как маятник начал колебаться.

Сегодня мы считаем, что права управления домом незаконно захвачены управляющими компаниями, которых лоббируют местные исполнительные органы в лице акиматов, конкретно в лице жилищной инспекции.

Она присвоила себе монопольное право решать, кто будет управлять многоквартирным частным домом — его собственники или управляющая компания, которую будет рекомендовать жилищная инспекция, что она успешно и делает.

Всю информацию мы отдали в Национальный совет по устойчивому развитию, доложили Асету Исекешеву на публичных слушаниях. Я по вторникам принимаю в общественной приемной центрального аппарата партии «Нур Отан» и рассказываю об этой новой модели.

Но этому препятствуют местные исполнительные органы, которые не только сами не реализуют эту новую модель, но сами же присвоили эту общедолевую собственность.

Например, в порядка 15 ЖК Астаны, построенных по госпрограмме, все подвалы каким-то образом сдают в аренду Управление финансов и Управления коммунального имущества.

У нас есть письменный ответ акимата, где сказано, что в свое время акимат в лице И. Тасмгамбетова издал постановление о передаче в конкурентную среду этих подвальных помещений. Но если он издал постановление — это не означает, что они стали акиматовские.

Акимат достраивал эти объекты, а потом уговорил людей отдать вам эти подвалы, чтобы возместить свои убытки. Люди согласились, вы достроили их квартиры в проблемных домах. Но теперь, когда вы это сделали, они же по закону не ваши, отдайте людям.

Сколько денег уже выкачено оттуда.

Правительство должно помочь вернуть право управления своим домом собственникам, которые сами выберут форму управления.

Они могут пригласить управляющую компанию, но она будет работать на условиях этих собственников.

И эти собственники не смогут завтра идти в госорган жаловаться, потому что они сами избрали, сами командуют, сами управляют, сами собирают деньги. А что жаловаться то? Вот к чему надо прийти.

Пока мы в управлении жилфондом республики не дадим возможность органам управления этих домов самим зарабатывать, сдавая общие помещения в аренду, изыскивая дополнительные средства на его содержание, жилищный фонд мы не сохраним.

Карима Апенова, информационная служба kn.kz

Источник: https://www.kn.kz/article/8323/

Как быть управляющей компании, в случае предъявления предписания об устранении выявленных нарушений, если на счете дома нет необходимой суммы денежных средств, для проведения капитального ремонта; дополнительно собрать средства жильцы отказываются, а у УК своих дополнительных денежных средств не имеется

Как быть управляющей компании?

Вопрос:

На обслуживании управляющей компании находится деревянный 1 этажный ДВУХКВАРТИРНЫЙ дом, 1956 года постройки. С 2007 года, с момента существования управляющей компании, по настоящее время на счете этого дома накоплено порядка 13 000 руб. Ежемесячно плата за «содержание и ремонт» с каждой квартиры начисляется по 200-210 рублей.

В ноябре 2013 года житель одной и квартир данного дома обратился в прокуратуру и гос.жил.инспекцию. Управляющей компании выдали предписание устранить выявленные нарушения, а именно — провести ремонт кровли и заменить три бревна в стене дома.

Провести текущий частичный ремонт специалистам УК не удалось в связи с тем, что жильцы дома не пускали работников на чердачное помещение и крышу дома, настаивая на проведении капитального ремонта. Обе квартиры приватизированные. Прокурором в декабре 2013 года было подано исковое заявление в суд. Дело рассматривается, решение еще не вынесено.

Как быть управляющей компании в данной ситуации? На счете дома нет необходимой суммы денежных средств для проведения капитального ремонта кровли и стены( замены бревен). Дополнительно собрать денежные средства для проведения капитального ремонта жильцы отказываются. У управляющей компании нет своих дополнительных денежных средств для проведения данного вида ремонта.

Можно ли куда-то обратиться УК за помощью и как в таком случае вообще исполнить решение суда, если оно будет вынесено в пользу прокуратуры и обяжет управляющую компанию устранить выявленные в ходе проверки нарушения?.

Ответ:

В силу п. 2 ст.

162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (в данном случае собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.Согласно ст. 39 ЖК РФ Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской ФедерацииПунктом 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491, предусмотрено, что общее имущество дома в соответствии с требованиями законодательства РФ (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) должно содержаться в состоянии, обеспечивающем наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность жизни и здоровья граждан.Согласно п. 11 Правил содержание общего имущества включает в себя, в том числе осмотр общего имущества, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан.В соответствии с п. 16 указанных Правил надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией — в соответствии с ч. 5 ст. 161, ст. 162 ЖК РФ.Пунктом 18 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме предусмотрено, что текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов).В соответствии с п. 42 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 г. N 170 утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, которые определяют правила по эксплуатации, капитальному ремонту и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства, обеспечению сохранности и содержанию жилищного фонда, технической инвентаризации.В соответствии с разделом 2 указанных Правил, техническое обслуживание жилищного фонда включает комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов и внутридомовых систем, заданных параметров и режимов работы его конструкций, оборудования и технических устройств.Система технического обслуживания (содержания и текущего ремонта) жилищного фонда обеспечивает нормальное функционирование зданий и инженерных систем в течение установленного срока службы здания с использованием в необходимых объемах материальных и финансовых ресурсов.Техническое обслуживание жилищного фонда включает работы по контролю за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем и т.д. Контроль за техническим состоянием следует осуществлять путем проведения плановых и внеплановых осмотров.Все текущие, неотложные, обязательные работы должны выполняться управляющими компаниями независимо от того, имеется ли по вопросу их выполнения особое решение собрания собственников помещений в доме, в особенности если необходимость проведения таких работ обусловлена устранением угрозы жизни и здоровью людей.Что касается требования о проведении капитального ремонта, то тут необходимо учитывать предусмотрен ли он договором по управлению многоквартирным домом или нет. Капитальный ремонт не входит в список обязанностей управляющей компании по содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и является отдельной статьей расходов собственников по содержанию общего имущества.Согласно статьям 210 и 249 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.Органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в этом доме. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отнесены выбор способа управления многоквартирным домом, а также принятие решения о текущем и капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Текущий ремонт проводится для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов. Капитальный ремонт проводится для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (статья 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункты 18, 21 Правил N 491).Как следует из частей 2 и 3 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 37 Правил N 491, обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При принятии общим собранием собственников помещений решения об оплате расходов на проведение капитального ремонта размер платы за проведение капитального ремонта определяется с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.Таким образом, если управляющую компанию обяжут устранить допущенные нарушения и провести работы отнесенные законодательством к капитальному ремонту, то оплачивать эти работы должны будут собственники жилых помещений в многоквартирном доме путем формирования отдельного счета на проведение капитального ремонта.К тому же, как показывает практика около 95% исков заявленных прокуратурой, как правило, удовлетворяются судами общей юрисдикции, вне зависимости от законности и обоснованности заявленных требований.

Мл.юрисконсульт И.И.Рогожин

Январь 2014 г.

Источник: http://www.mi-p.ru/kak-byt-upravlyayushhej-kompanii-v-sluchae-predyavleniya-predpisaniya-ob-ustranenii-vyyavlennyx-narushenij-esli-na-schete-doma-net-neobxodimoj-summy-denezhnyx-sredstv-dlya-provedeniya-kapitalnogo-r.html

Юр-решение
Добавить комментарий