Как быть, если утерян агентский договор с риелтором?

Как обойти риэлтора при покупке квартиры и найти продавца

Как быть, если утерян агентский договор с риелтором?

Как обойти риэлтора при покупке квартиры, чтобы выйти на владельца недвижимости и купить у собственника напрямую, рассмотрим схемы и способы даже при заключенном договоре.

Мы говорим про те случаи, когда покупателя вынуждают на подобные действия:

  • навязывают услуги агентства недвижимости;
  • маклер не дает общаться с собственником, боясь за свою комиссию;
  • требуют сначала внесения аванса, а затем только организовывают встречу с собственником;
  • когда с собственником не заключен агентский договор, но риэлтор ведет себя так, как будто соглашение имеется;
  • маклер берет оплату и с покупателя и с продавца;
  • когда маклер называет каждой стороне разную стоимость квартиры (скрытая комиссия);
  • когда у покупателя денег в обрез, хватает только на квартиру без ремонта, а на оплату комиссии уже нет. Знакомая ситуация? Или долой нищебродов с рынка недвижимости?

И, наверное, самая главная причина, покупатель рискует всегда, потому что посредник, не смотря на размер его комиссии не отвечает за чистоту сделки.

Как обойти риэлтора при покупке квартиры

Ситуации могут быть две:

  1. у собственника имеется соглашение с посредником или агентством недвижимости;
  2. хозяин не заключал договора с риэлторской конторой.

Решение об обходе риэлтора принимают две стороны, поэтому, покупатель, решивший сделать это должен понимать, что согласие собственника здесь решающее.

В чем основная сложность приобретения квартиры в обход риэлтора — собственник зачастую связан с посредником агентским (эксклюзивным) договором и совесть велит ему поступать по-человечески, особенно, если договор предусматривает штрафы, хотя они и не законны..

И да, периодически риэлторская фирма забирает у собственника оригиналы документов на квартиру, без которых он на сделку выйти не может.

Узнайте, можно ли отдавать копии и оригиналы документов на квартиру риэлтору

С другой стороны продавцу специалист по недвижмости нужен только до одного момента — когда покупатель найден, после этого, необходимость в посреднике отпадает, т.к. рисков у продавца намного меньше, чем у покупателя.

Схема обхода риэлтора выглядит так:

  • покупатель находит объявление о продаже объекта в любом источнике (газете, интернет доска объявлений и т.д.);
  • звонит по нему, а отвечает маклер;
  • назначают встречу, смотрят квартиру;
  • покупатели перезванивают посреднику, если понравилась и заявляют, что хотят обсудить сделку;
  • а им в ответ: — Приезжайте, вносите аванс (50-60 тыс. рублей) и будет разговор с собственником. Знакомая ситуация? Что делает покупатель: возвращается на квартиру (частный дом) или участок и спрашивает у соседей контакты и выходит на собственника.

Способы обхода риэлтора

  1. Передать заранее написанную записку при просмотре квартиры незаметным образом в руки хозяину.

    В записке написать свое заветное желание и объяснить причину, не забыть указать свои контакты;

  2. Оставить записку в почтовом ящике собственника, но продавец может и не перезвонить;
  3. Купить выгрузку объявлений от собственников на портале недвижимости, который предоставляет подобную услугу и проштудировать полученную информацию, найдя искомые контакты хозяев;
  4. Выяснение информации у консьержки, например, после просмотра и отъезда специалиста вернуться в подъезд и попросить номер телефона собственника, объяснив ситуацию. Консьержки в курсе таких дел и владеют контактами продавцов, однако могут отказаться сотрудничать, хотя, как говорят, у каждого своя цена. На худой конец, можете предложить передать хозяину ваши контакты;
  5. При просмотре квартиры обратите внимание на наличие городского телефона. Если он есть, то можно найти по справочнику его номер, либо он может быть даже прописан на самой трубке;
  6. Заслать казачка, т.е. со специалистом по недвжимости идет на просмотр ваш друг, если ему нравится квартира, вы уже идете сами напрямую к собственнику, т.к. адрес вам подскажет друг;
  7. Воспользуйтесь связями и найдите менеджера, который ведет базу клиентов в агентстве недвижимости или имеет к ней доступ. мотивируйте его помочь вам и найти контакты искомого владельца недвижимости, если, конечно, он согласится на сотрудничество.

Чего не ожидает покупатель при обходе риэлтора:

Первый сюрприз: что когда он скинет риэлтора, комиссия в 50 тысяч (или сколько она должна была быть) достанется ему в размере, например, 50%, а остальные 50% заберет собственник. Но ни тут-то было! Хозяин квартиры может заявить:— Вы пришли на эту цену? Так вот за нее и берите!

Оправдан ли в этом случае обход посредника? Наверное, нет.

Второй: с посредником собственнику заднего хода нет, если он заявил, что продает квартиру, то грамотный специалист дожмет его решение до логического завершения.

Если покупатель будет иметь дело с хозяином напрямую, то довольно часто возникают ситуации, что собственник, то хочет продавать, то не хочет и такие качели могут продлиться до года.

А покупатель, например, одобрен по ипотеке, у него сроки, а продавец кормит его завтраками, потому что ничем не рискует. Нравится ситуация?

Третий: страх продавца.

Да, это естественное состояние, когда приходит человек и говорит: — А давай кинем посредника на комиссию и разделим! И тут в голову хозяина жилплощади закрадывается сомнение, а не поступит ли так со мной этот мил человек? может быть он не покупатель вовсе, а кидала? И после предложения покупателя продавец звонит маклеру и просит больше с этим человеком не приходить. Итог, потерян объект недвижимости, который купец хотел приобрести.

Вы узнали, как обойти риэлтора при покупке квартиры и выйти на владельцев и риски остаться без снижения стоимости на размер комиссии посредника, поэтому вам решать, как поступать.

Источник: https://www.habrealty.ru/pokupatelyu/kak-oboyti-rieltora-pokupke-kvartiry.html

Сколько стоит продать квартиру через риэлтора | Загранник

Как быть, если утерян агентский договор с риелтором?

Процедура купли продажи квартиры сегодня сопровождается таким количеством бюрократических нюансов, что без юридической помощи или грамотной консультации просто не обойтись.

Гражданам в таких случаях помогают риэлторы или специальные фирмы, которых на рынке уже настолько много, что доверие к ним закономерно снижается.

Сегодня рассмотрим подробнее, как продать квартиру через агентство недвижимости без риска.

Как работает агентство

Чтобы понять практическую ценность посредника, рассмотрим, как работают агентства недвижимости по продаже квартир и из чего складывается их профессиональная помощь.

Добросовестный агент (риэлтор или фирма) обязательно предпринимает следующие действия для продажи квартиры клиента:

  1. Мощная реклама недвижимости. Для продвижения квартиры он использует не только общеизвестные сайты и доски объявлений, но и использует свои каналы – обзванивает потенциальных покупателей, которые имеются в базе, назначает просмотры и находит выгодные особенности жилья, которые позволяют его продать подороже.
  2. Оценка рыночной стоимости квартиры. Продать квартиру за ее реальную стоимость помогут профессиональные знания сотрудников агентства недвижимости. При желании можно обратиться к независимому оценщику.
  3. Проверка юридической чистоты квартиры. У агентств недвижимости имеется свой «чек-лист» по проверке фактов, касающихся квартиры. Их действия проверены многолетней практикой, и поэтому ни продавец, ни покупатель могут не сомневаться в надежности сделки.
  4. Юридическое сопровождение сделки. Сюда входит разработка документов – договора купли-продажи, передаточного акта и получение необходимых разрешений. Агент подскажет, нужно ли удостоверять соглашение у нотариуса, а также в каком порядке следует оповещать сособственников о продаже доли. надежные фирмы оперативно отслеживают новшества закона, которые сразу же применяют в своей практике.
  5. Помощь при передаче недвижимости, регистрации и расчете. Агентство недвижимости присутствует на всех этапах покупки по договору купли продажи. Сделки с агентом безопаснее в плане оформления фактической передачи квартиры и согласования порядка расчетов. А на регистрацию агент может явиться самостоятельно по нотариальной доверенности от клиента.

Агентство недвижимости и клиент начинают работу после заключения соглашения. Дальнейшее взаимодействие зависит от конкретной ситуации и пожеланий клиента.

Важно! Продажа квартиры через агентство недвижимости имеет смысл тогда, когда договор заключается с профессиональной организацией, имеющей большой опыт работы с квартирами. В противном случае имеется большой шанс отдать деньги просто так.

Как продать квартиру с помощью риелтора или агенства

Порядок продажи квартиры с помощью риелтора выглядит следующим образом:

  1. Выбрать минимум пять агенств в вашем городе и проверить их на надежность по принципам описанным ниже.
  2. Узнать у каждого из них стоимость услуг и их объем.
  3. Выбрать наиболее выгодное агенство по соотношению цена/качество.
  4. Заключить договор.

Важно! Так как сфера недвижимости имеет достаточно простой вход, то может оказаться так, что в вашем окружении будет друг, знакомый, родственник и т.д., кто работает риелтором. Подумайте несколько раз прежде чем идти к такому специалисту.

Даже, если он хороший человек, не стоит сразу идти к нему по целому ряду причин. По независящим от него причинам стоимость услуг у него может оказаться выше, а их качество хуже чем у конкурентов. Также он может просто затянуть сроки продажи из-за своей занятости или некомпетентности.

Думайте прежде всего о себе в такой момент.

Как выбрать надежного риэлтора

Ключевой вопрос каждого продавца – как выбрать агентство недвижимости для продажи квартиры. От ответа на него будет зависеть не только скорость заключения сделки, но и цена квартиры, размер вознаграждения и масса других факторов. Хорошее агентство избавит от головной боли, тогда как плохое – только добавит ее.

Установленной инструкции по выбору агентства недвижимости не существует, однако можно дать несколько общих рекомендаций:

  • Обращаясь в фирму, попросите у ее сотрудников предоставить вам официальную информацию о регистрации, которая находится в Свидетельствах ОГРН и ИНН. Проверьте факт регистрации фирмы как юрлица на специальном сервисе налоговой службы. Если регистрация отсутствует или просрочена – вы имеете дело с мошенниками.
  • Общероссийского рейтинга агентств недвижимости, к сожалению, не существует. Однако негласный рейтинг риэлторов существует в каждом городе. Стоит просмотреть актуальные отзывы о работе агентов.
  • Сегодня закон не предусматривает лицензирования деятельности агентств недвижимости. Хорошим знаком будет наличие членства в профессиональных ассоциациях риэлторов, а также полис о страховании ответственности.

Не нарваться на фирму-однодневку поможет вдумчивый поиск надежного агентства недвижимости. Если возникают хоть какие-то сомнения в добросовестности риэлтора – от сделки лучше отказаться.

Сколько стоят услуги

Перед тем, как продать квартиру через агентство недвижимости, следует определиться с ценой услуг посредника. Сколько берут за продажу квартиры агентства недвижимости сегодня зависит от их внутренней политики, стоимости квартиры и экономической ситуации, сложившейся в регионе.

Есть два варианта установления цены (стоимости) услуг:

  • твердая сумма – от 30 тысяч рублей и выше;
  • в процентах от окончательной цены недвижимости. Сколько стоит продать квартиру в данном случае будет зависеть от суммы, прописанной в ДКП.

В любом случае центральный момент – как цена прописана в договоре с агентом. Если вам неясно, сколько денег вы в итоге заплатите за услуги агентства недвижимости – имеет смысл отказаться от сделки.

Важно! Договор нужно читать внимательно, поскольку велика вероятность включения в его текст скрытых платежей и комиссий за дополнительные услуги по продаже квартиры.

Вознаграждение агентства недвижимости оплачивает сам клиент – та сторона договора, которая заключила соглашение. Порядок оплаты определяется договором. Допустима единовременная оплата, рассрочка или оплата по факту.

Договор с агентством недвижимости

Формальности, предусмотренные для того, как правильно продать квартиру, сводятся к заключению договора. Как правило, каждая фирма разрабатывает свою унифицированную форму, однако общие требования к таким соглашениям остаются прежними.

Внимание! Логично, что собственная форма договора защищает скорее интересы самого агентства недвижимости, чем клиента. Помните, что в договор можно внести изменения. Ссылки на какую-то твердую установленную форму в данном случае несостоятельны.

Образец договора и существенные условия

Образец договора на оказание услуг агентством недвижимости 2019 года можно скачать здесь.

Как и любой другой договор, соглашение с агентством содержит ряд обязательных условий:

  1. Стороны договора. Со стороны агентства недвижимости договор подписывает либо директор, либо менеджер по доверенности. Попросите, чтобы вам показали доверенность с полномочием совершать сделки от имени агентства и подписывать договоры.
  2. Предмет договора. Здесь в общем виде расписываются ключевые обязанности агентства. Из этого пункта вытекают права и обязанности сторон. Нужно очень внимательно смотреть этот пункт. Например, если вам продают «информационные услуги» — это не услуги, направленные на то, чтобы продать вашу квартиру. Это именно передача вам информации о потенциальных покупателях.
  3. Права и обязанности сторон. Очень важный раздел, в котором и описывается порядок взаимодействия сторон. Помните, что в случае спора агентство будет опираться именно на рамки его ответственности, очерченные в соглашении, а не на обычно совершаемые риэлторами действия. Чтобы защитить свои права, нелишним будет добавить сюда право клиента контролировать деятельность агентства и обязанность агентства отчитываться перед клиентом письменно.
  4. Стоимость услуг агентства недвижимости. Здесь дополнительно указывают ориентировочную цену продажи квартиры.
  5. Срок действия и порядок расторжения договора. Подписывать договор на неопределенный срок не следует, ведь процесс продажи может тогда растянуться на месяцы. Для клиента выгоднее заключить договор на 3 месяца с возможностью продления с согласия продавца.

Читать дальше  С которого часа бесплатная парковка в москве

Дополнительные пункт договора включают ответственность сторон за нарушение его условий и порядок отчетности.

Важно! Читая договор, нужно обращать внимание на неясные формулировки. Если договор пестрит общими положениями и отсылками на законодательство – возможно, данное агентство ненадежное.

На что еще обратить внимание

Подписывая соглашение, помните, что если продать предстоит квартиру, принадлежащую физическому лицу, то на договор распространяются положения Закона о защите прав потребителей.

Это означает, что если услуга оказана некачественно, то даже при отсутствии в договоре специальных оговорок об ответственности агентства недвижимости виновных лиц можно привлечь к ответу.

В случае причинения агентом убытков есть возможность взыскания компенсации морального вреда.

Часто в договорах встречаются условия о том, что продавец не должен контактировать с покупателем иначе, как через агентство недвижимости. Это может быть сигналом, что риэлторы пытаются собрать двойную комиссию с одной сделки. Формально никаких нарушений нет, однако такая позиция прямо противоречит интересам клиента.

Можно ли обойтись без агента

Разумеется, можно продавать квартиру и самому, ведь обращение к агентству недвижимости не является строго обязательным. Как правило, если населенный пункт достаточно большой, покупателей много и спрос достаточно высокий, а сделка при этом простая – квартира продается самостоятельно без рисков.

Однако иногда ситуация включает один из следующих рисков:

  • обременение залогом или арестом, рентой;
  • один из продавцов является несовершеннолетним;
  • имеется спор о правах на квартиру, например, у наследников;
  • продается доля в общей собственности;
  • продавец находится в другом городе или регионе;
  • квартира находится в непопулярном районе;
  • продавец не уверен в том, что сможет самостоятельно подготовить документы.

В этом случае следует рассмотреть вариант привлечения посредника к реализации продаваемой квартиры. Принцип следующий – чем сложнее сделка, тем желательнее участие агентства недвижимости.

Интересный материал о необходимости обращения к риэлтору мы публиковали здесь. Как продать квартиру без него, вы можете узнать далее.

Решение, продать квартиру через агентство недвижимости или своими силами, каждый собственник принимает самостоятельно. Ключевыми вопросами здесь станет сложность самой сделки и состояние спроса в населенном пункте. Особое внимание нужно уделить составлению договора с агентом.

Если у вас возникли вопросы по теме статьи, вы можете их задать дежурному юристу сайта через окно чата.

Источник: http://zagranic.ru/2019/09/10/skolko-stoit-prodat-kvartiru-cherez-rijeltora/

Договор с риелтором о продаже квартиры

Как быть, если утерян агентский договор с риелтором?

Существуют такие темы – если не вечные, то, по крайней мере, очень «долгоиграющие», актуальные постоянно. К их числу точно можно отнести взаимоотношения клиента и его риелтора: пока существует вторичный рынок, необходимость продавать свои квартиры, люди будут данным вопросом интересоваться. Сегодня мы решили поговорить о базовом в этом вопросе документе – агентском договоре.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Ответы, полученные «Порталом о недвижимости MetrInfo.Ru» у уважаемых экспертов рынка, сводились к тому, что политика «либо клиент подписывает предлагаемый нами документ, либо убирается вон», во-первых, незаконна.

«Договор на оказание агентских услуг, как и любая другая сделка, является соглашением двух и более сторон, заключаемым при их свободном волеизъявлении», – отмечает Евгений Страхов, независимый эксперт, юрист по недвижимости.

Иными словами, участники происходящего здесь абсолютно равноправны – каждый может предложить что-то свое или отвергнуть предлагаемое другой стороной. А во-вторых, попытки «прессовать» потенциального клиента еще и неразумны.

Во всяком случае, в нынешних условиях, которые Евгений Страхов деликатно именует «некоторой стагнацией на рынке недвижимости, когда для любого агентства каждый клиент на вес золота».

К счастью, большинство агентств во взаимоотношениях с клиентами придерживаются разумной гибкости. «В нашей компании агентский договор максимально упрощен и прозрачен для клиентов, поэтому претензий обычно не возникает, – говорит Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость».

– Какие-либо дополнения и пожелания можно отобразить в дополнительном соглашении. В то же время сама форма договора, как правило, является установленной, правки для клиентов не вносятся. Возможны лишь незначительные корректировки, и то не всегда».

«Каждая сделка имеет свои особенности, для описания которых в договоре может существовать раздел «Особые условия», – отмечает Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». – Если такой раздел отсутствует, то может быть оформлено дополнительное соглашение, являющееся неотъемлемой частью договора.

Все, что обсуждалось устно, все разумные и выполнимые пожелания клиента, обязательно должны быть зафиксированы в письменной форме в данном дополнительном соглашении».

На важный (не побоимся этого слова, психотерапевтический) аспект проблемы обращает внимание Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп».

«Наша компания лояльно относится к клиентам, и в большинстве случаев мы готовы пойти на некоторые уступки при условии, что наши интересы не будут ущемлены, – говорит он.

– Чаще всего клиенты вносят незначительные изменения в формулировки: они не несут особой смысловой нагрузки, однако человек чувствует себя комфортнее при заключении договора, который он скорректировал «под себя». Изменения нередко касаются срока и формы оплаты агентского вознаграждения.

Например, в нашем типовом договоре говорится, что клиент обязан выплатить нам комиссию в день подписания договора купли-продажи. Однако при этом мы нередко идем навстречу и соглашаемся на расчет, например, в день государственной регистрации права на жилье».

Как все это отражается в договоре? На наш взгляд, тут возможен только один вариант – все цифры называются и прописываются. Т.е. указывается, что квартира продается за, например, 9 млн руб., 200 тыс. составляет комиссия агентства – соответственно, продавец получает на руки 8,8 млн.

Если уважаемому читателю кажется, что все это азбучные истины и иначе просто быть не может – вынуждены разочаровать: еще как может! Есть на рынке агентства (причем весьма крупные, их представители любят заседать во всяких риелторских комиссиях по этике), которые в своем договоре трактуют цену как сумму, которую клиент получит.

Квартира же при этом может выставляться за сколько угодно. Если пользоваться приведенными в предыдущем абзаце цифрами, то объект выставят за 9,5 млн – из них владелец получит все те же 8,8 млн, а комиссия агентства составит уже 700 тыс.

«Маленькую» деталь, что повышение цены на «пол-лимона» «немного» снижает ликвидность квартиры, агентство старательно не замечает.

«Валюта, в которой идут взаиморасчеты, согласуется между покупателем и продавцом», – выражает эту точку зрения Анна Чижова, генеральный директор компании «Домус финанс».

«Можно привязать цену к иностранной валюте, но расчеты проводить в рублях по официальному курсу на момент платежа, – добавляет Роман Трубецкой, руководитель московской коллегии адвокатов «Талион». – Это не запрещено законом».

проблема тут, однако, не столько в возможности или невозможности выставить цену, сколько в том, что найти покупателя, согласного рассчитаться долларами или евро, будет очень непросто. Нынешнее состояние рынка как-то совершенно не располагает к подобным капризам.

Второй момент – цена, которую риелтор и его клиент так старательно согласовали (см. предыдущую главу), – это всего лишь сумма, которую они хотят получить.

«Конечную цифру, за которую объект будет продан, не знает никто, кроме рынка», – справедливо отмечает Оксана Каплина, административный директор компании «Хирш».

По этой причине в договоре обязательно должна быть отражена возможность оперативного изменения цены – разумеется, не самим риелтором по своей воле, а по согласованию с клиентом. Обычно технически это делается путем подписания сторонами дополнительного соглашения к договору.

Не гонимся за дешевизною
О том, что размеры комиссии риелтора должны быть четко прописаны в договоре, мы уже сказали. Теперь остается уточнить, как рассчитывается эта сумма.

В принципе, подхода тут существует два – любо берется процент от суммы сделки (2-3%, иногда доходит до 7 и даже 10%), либо устанавливается фиксированная сумма (например, 200 тыс. руб.). Споры о том, какой метод более правильный, ведутся давно – и без выраженного успеха каждой из сторон.

Сторонники фиксированных тарифов говорят, что продать комнату в коммуналке с 10 соседями иной раз значительно труднее, чем отдельную двухкомнатную квартиру – так что вознаграждение, выраженное в процентах, окажется тут несправедливым.

Их оппоненты возражают, что риелтор продавца должен быть со своим клиентом «в одной лодке», т.е. кровно заинтересован в том, чтобы сделка состоялась по максимальной цене. А лучший способ добиться этого – привязать размер вознаграждения к этой цене…

Одним словом, вопрос остается открытым.

«Формирование размера комиссии – в абсолютных цифрах или в процентах – определяется каждым риелторским агентством», – говорит Наталья Шаталина, заместитель гендиректора компании «МИЭЛЬ-Новостройки» по правовым вопросам. Возможны и «комбинированные» варианты. Например, такой, о котором упоминает Анна Чижова («Домус финанс»): «3% от стоимости квартиры, но не менее 150 тыс. руб.».

Так что потенциальный клиент агентства может выбирать и торговаться. Единственное, на что хотел бы обратить внимание автор, – вопрос о размере комиссии все-таки вторичен по сравнению с прочими.

К примеру, хороший риелтор предлагает организовать продажу вашей квартиры за 200 тыс. руб., а плохой – за 150 тыс. Если первый сумеет выжать за объект тысяч на 300 больше, это с лихвой компенсирует разницу в 50 тыс.

руб. за работу…

Сегодня, к счастью, рынок в этом смысле чистый – за требуемые деньги агентства действительно предоставляют полный объем работ. «В перечень услуг, которые покрываются комиссией, входит выставление объекта в рекламу, показы квартир, – перечисляет Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость»).

– А также сбор всех справок и документов, необходимых для данной сделки.

Далее – принятие аванса, подготовка к сделке, составление договоров, проведение самой сделки, помощь при взаиморасчетах и закладке денег, контроль регистрации, получение документов после регистрации, фактическая передача квартиры и получение ключей».

Разумеется, иногда клиенту требуется что-то совсем нетиповое. Например, утеряны документы о собственности – надо восстанавливать. Или наследники несколько лет проживали в квартире умерших родителей, не заботясь о юридическом оформлении наследства. В подобных случаях агентство готово помочь – но, конечно, это будет уже за дополнительные деньги.

Итак, в договоре должны быть: – информация о дате и месте составления; – перечисление сторон. Для клиента (физического лица) указываются паспортные данные. Для агентства (юрлица) – сведения о регистрации. При этом от имени юрлица имеет право выступать только генеральный директор либо его заместители.

Поскольку в крупных агентствах недвижимости первые лица вряд ли станут подписывать все заключаемые договоры – тот человек, который ставит подпись (например, начальник отдела) должен иметь доверенность; – в договоре четко прописывается предмет – продажа квартиры. Причем объект должен быть назван так, чтобы избежать всяких недоразумений по поводу того, что это за квартира.

Так что обязательно указание адреса и метража; – в договоре обязательно должен быть указан срок его действия;

– также обязательны пункты о том, как и в каких случаях стороны могут расторгнуть договор и какие последствия при этом наступают. Весьма распространенная ситуация – клиент передумал продавать квартиру и считает, что ничего не должен агентству.

У агентства же другое мнение: какую-то работу оно выполнило, расходы (на рекламу) понесло…

Резюме от портала www.metrinfo.ru Нелюбовь наших людей к «бумажкам» хорошо известна: многие подписывают документы не глядя.

И хотя рынок недвижимости в последние годы стал заметно чище, откровенного криминала там нет (или, по крайней мере, «работают» эти люди не в легальных риелторских агентствах), совсем расслабляться клиенту не стоит.

Как минимум внимательно прочитать и понять написанное. А если что-то не нравится – отправляться на поиски другого агентства. Благо недостатка в них не наблюдается.

Источник: https://www.metrinfo.ru/realtors/articles/dogovor-s-rieltorom-o-prodazhe-kvartiry.144039.html

Правильный договор риэлтора и клиента: цена договора, вознаграждение риэлтора, комиссия агентства. Какие услуги получает клиент за свои деньги, как выбрать риэлтора и поторговаться

Как быть, если утерян агентский договор с риелтором?

Есть в любой сфере такие  темы – избитые, однако все равно не теряющие своей актуальности и важности. И взаимоотношения риэлтора и его клиента – это как раз то самое. Ведь пока существует рынок недвижимости, необходимость продавать и покупать жильё, это взаимодействие никуда не деть. А главный документ в нём – это агентский договор.

Отступаем от шаблона

Каждый, кто имеет опыт работы сотрудником агентства недвижимости, знает, что у любого риэлтора всегда есть заготовленные шаблоны договоров. Реально ли что-то в них поменять или всякая подобная попытка будет пресекаться?

Вопреки позиции сотрудников многих агентств недвижимости «любо подписывайте – либо выметайтесь», договор на оказание риэлторских услуг, как и вообще любая сделка, это соглашение двух и более сторон, которое заключается их свободным волеизъявлением. Т.е.

и риэлтор, и клиент абсолютно равноправны – и каждый из них может предложить что-то свое или отказаться от того, что предлагает другая сторона. Более того, попытки давить на потенциального клиента еще и недальновидны.

По крайней мере сейчас, в условиях, которые можно мягко обозначить как «некоторую стагнацию на рынке недвижимости», когда для любого агентства недвижимости каждый клиент бесценен.

Конечно, большинство риэлторов во взаимоотношениях со своими клиентами придерживаются гибкости – какие-либо дополнения можно отразить в дополнительном соглашении.

При этом сама  форма договора в большинстве случаев является чётко определенной, и корректировки клиентов не вносятся. Конечно, каждая сделка имеет свои нюансы, для описания которых в договоре обычно есть раздел «Особые условия».

Ведь все, что обсуждалось устно, все разумные пожелания клиента, обязательно фиксируются в нём.

Главное – это цифры

Цены приобретаемого или продаваемого объекта недвижимости, пожалуй, самый главный: каждого собственника интересует, какую денежную сумму он выручит от продажи своего имущества.

Обычно цифра определяется так: хозяин недвижимости озвучивает свои пожелания, а агент по недвижимости анализирует аналогичные предложения на рынке и определяет, насколько эти желания реальны.

Если стороны приходят к согласию – объект выставляется на продажу по установленной цене.

Но как же это прописывается в договоре? Тут возможен только один, единственно правильный вариант – все суммы называются и прописываются. Т.е. указывается, что недвижимость продается за, например, 5 млн. рублей, из которых 100 тыс. рублей составляет комиссия риэлтора – соответственно, бывший собственник получает на руки 4,9 млн. рублей.

Если Вам кажется, что иначе быть не может – я Вас разочарую: да запросто! Есть на рынке агентства недвижимости (в том числе весьма солидные, чьи представители так любят заседать во всяких комиссиях по этике), которые в своих договор трактуют цену исключительно как сумму, которую получит собственник.

Объект же при этом может выставляться за совершенно другую цену. И если вернуться к цифрам, приведенным в предыдущем абзаце, то объект выставят за 5,5 млн. рублей – из них продавец получит все те же 4,9 млн. рублей, а комиссия риэлтора составит уже 600 тыс. рублей.

А такую несущественную деталь, что повышение цены на 500 тысяч «слегка» снижает ликвидность квартиры, риэлтор старательно не замечает.

Возможность маневра

Стоит отметить еще две вещи по поводу цены в договоре.

Во-первых, в России единственным законным платежным средством является рубль – однако это не мешает нашим согражданам использовать и другие валюты. Например, доллар.

Валюта, в которой идут взаиморасчеты между сторонами, согласуется между покупателем и продавцом. Некоторые пользуются возможностью привязать цену к иностранной валюте, но расчеты проводить в рублях по курсу на момент оплаты.

И закон это позволяет. Но главная проблема тут не столько в возможности определить такую цену, сколько в том, чтобы найти клиента, готового рассчитаться таким образом.

Тем более текущее состояние рынка абсолютно не располагает к подобным вариантам.

Во-вторых, цена объекта, которую агент и его клиент так старательно согласовывали – это всего лишь сумма, которую они хотят получить. При этом конечную цену, за которую недвижимость будет продана, не знает никто, кроме рынка.

Именно по этой причине в договоре обязательно должна быть отражена возможность оперативной корректировки цены – разумеется, по согласованию с собственником. Обычно это делается путем подписания дополнительного соглашения к договору.

Как рассчитывать комиссию

О том, что комиссия агентства должна быть четко прописана в договоре, уже сказано. Остается уточнить, как рассчитывается эта сумма. Основных подхода тут два – либо процент от суммы сделки (1-3%, иногда доходит до 5 и даже 10%), либо фиксированная сумма (например, 100 тыс. рублей).

При этом сторонники фиксированных расценок говорят, что продать комнату в коммуналке с 6 соседями зачастую значительно труднее, чем отдельную однокомнатную квартиру – и вознаграждение, выраженное в процентах, кажется им несправедливым. Их противники утверждают, что риелтор должен быть со своим клиентом заодно, т.е.

заинтересован в том, чтобы сделка состоялась по максимально возможной цене. А лучший способ сделать это – привязать размер комиссии к этой сумме.

Таким образом, вопрос остается открытым. И формированием комиссии – хоть в абсолютных цифрах, хоть в процентах – каждое риелторское агентство определяет самостоятельно. Кстати, иной раз встречаются и комбинированные варианты. Например, 2% от стоимости квартиры, но не менее 100 тысяч рублей.

Так что клиент агентства запросто может выбирать и торговаться. Главное, на что хочется обратить внимания, так это что вопрос размера комиссии вторичен по сравнению с другими.

Бывает, что хороший риелтор предлагает продать вашу квартиру за 100 тыс. руб., а плохой – за 50 тыс.

И если первый сумеет выжать за объект тысяч на 200 больше, это запросто компенсирует разницу в 50 тысяч за его труды.

За что платим?

Ещё один важный момент – объем предоставляемых агентством услуг. Бывает, что периодически выплывают «дискаунтеры» – риэлторы, которые привлекают клиентов низким размером комиссии.

Правда, потом выясняется, что рекламу своего квартиры хозяин оплачивает сам, а стоимость самих услуги вырастает на 18% (ведь агентство – плательщик НДС).

В результате, с учетом всех факторов итоговая сумма оказывалась далеко не самой низкой.

К счастью, сегодня рынок в этом смысле все-таки чистый – за требуемые деньги риэлторы предоставляют действительно полный объем услуг.

В их перечень входит выставление объекта в рекламу, показы, а также сбор справок и документов, необходимых для проведения сделки.

Сюда же входят принятие аванса, подготовка договоров, проведение сделки, помощь при взаиморасчетах, контроль регистрации, получение документов после перехода права, а также получение ключей.

Конечно, иногда клиенту требуется что-то совсем незаурядное. Бывает, что утеряны документы о собственности – надо их восстанавливать. Или наследники умерших родителей не озаботились о юридическом оформлении наследства. В таких случаях риэлторы готовы помочь – пусть и за дополнительные деньги.

На что стоит обратить внимание

Есть еще несколько пунктов, которые обязательно должны быть в таком договоре. Обывателю они могут показаться избыточными – всем вроде и так все ясно. Однако отсутствие этих сведений в документе делает его юридически ничтожным, а значит, Вы не сможете обратиться с ним в суд в случае возникновения проблем.

Имейте в виду, что в договоре должно быть:

– дата и место заключения договора;

– указание сторон договора: для физического лица указываются паспортные данные, для юридического – сведения о регистрации.

При этом от имени юридического лица имеет право выступать только директор или его заместители. А т.к.

в крупных риэлторских агентствах первые лица вряд ли станут подписывать все договоры – тот, кто ставит подпись (например, руководитель отдела), должен иметь доверенность;

– четкое указание предмета договора – продажа объекта недвижимости. Причем он должен быть чётко определен, чтобы избежать недоразумений. Так что обязательно указание адреса и площади;

– срок действия договора;

– условия расторжения договора и его последствия. Распространенная ситуация – собственник передумал продавать квартиру и считает, что ничего не должен риэлтору. У риэлтора же другое мнение: определенная работа выполнена, рекламные расходы понесены.

Резюме

Всем хорошо известна нелюбовь русских людей к бумажкам: многие не глядя подписывают документы. И хотя рынок недвижимости за последние годы стал существенно чище, и явного криминала там уже почти нет, расслабляться клиенту не стоит. Нужно внимательно прочитать и понять написанное. И если что-то не нравится – отправляться на поиски другого агентства.

© Сергей Петров, Портал недвижимости в Крыму MetrPRO.RU

на ФОРУМЕ КРЫМСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ – там могут быть дополнения…

Добавлено 2015-12-10 в раздел Советы по недвижимости

Источник: https://metrpro.ru/article/pravilniy-dogovor-rieltora-i-klienta-tsena-dogovora-voznagrajdenie-rieltora-komissiya-agentstva-kakie-uslugi-poluchaet-klient-za-svoi-dengi-kak-vibrat-rieltora-i-potorgovatsya.html/

Доверять нельзя уволить: как выбрать риелтора?

Как быть, если утерян агентский договор с риелтором?

Так приятно осознавать, что тебя всегда ждут дома! Открываешь дверь, а там кот приветствует протяжным «мяу» или веселым чириканьем встречает пернатый. Впрочем, питомец — это не только милая мордочка и игры. IRR.ru расскажет, какие 7 вещей надо узнать, если вы решили завести питомца.

1. У вас может быть аллергия

Также это относится и к вашим близким. Во-первых, питомца придется постоянно отстранять от владельца недуга, во-вторых, уход за животным в доме аллергика должен быть в несколько раз тщательнее, чем в обычной семье. Перед тем как принести любимца, сходите всей семьей в гости, где обитает животное такой же породы, или посетите контактный зоопарк, чтобы проверить реакцию.

2. Питомец — недешевое удовольствие

Готовьтесь к тратам, особенно в самом начале пути вашей дружбы. Вот основные статьи расходов, которых требует домашний любимец:

  • Сам питомец. Если вы всегда мечтали о голубоглазом хаски — знайте, щенок будет стоить от 20 тысяч рублей и больше, в зависимости от статуса и титулов родителей. То же касается любых породистых животных;
  • Аксессуары. Домики, подстилки, когтеточки, специальные шампуни, расчески, костюмчики, резиновые мячики… Особое снаряжение требуется и пернатым, грызунам, ящерицам и рыбам. Клетки нужно оснастить кормушками, естественным наполнителем и аттракционами, чтобы животные не скучали. Больше всего аксессуаров требуется рыбам. Это и аквариумы, и фильтры, и обогрев в придачу с декором;
  • Лечение. Питомцы заболевают, и чаще всего это происходит в самый неподходящий момент, так что в запасе всегда должны быть деньги на ветеринарный кабинет. Например, первичный прием с анализами и УЗИ для постановки диагноза обойдется в 3000-5000 рублей. Даже если любимцы здоровы, им требуются прививки, профилактические лекарства, витамины, в конце концов;
  • Питание. Расходы на корм — статья бюджета каждого хозяина. Если одни питомцы неприхотливы, то другие требуют сбалансированной диеты, добавок. Все это выходит в копеечку. Рацион тех же хаски обходится в 4-5 тысяч.

Кроме общего, любимцам могут понадобиться дрессировки, возможно, вы захотите участвовать в выставках. А некоторых животных, водят на «маникюр» и стрижку.

3. Им нужно ваше время. Много времени.

В первую очередь, у каждого питомца индивидуальный режим питания. Одна проблема — просто засыпать покупной корм, и совсем другая — если меню питомца изысканней вашего собственного, и готовка требует времени.

Питомцы, хоть и не ходят на двух ногах, все равно должны социализироваться. Например, собакам запрещают есть со стола, а любой уважающий себя попугай из класса говорящих знает слово «привет».

Придется отыскать несколько часов и на уход. Для пушистых это мытье и расчесывание. Рыбкам требуется менять воду, а грызунам и пернатым чистить клетки.

А если мечтаете о собаке, то готовьтесь ежедневно гулять по 2-3 раза, даже в мороз и даже в дождь.

4. Уборка — не самое приятное дело

Затронем и деликатную тему. За питомцами приходится убирать — и неважно, на улице или дома.

Кстати, если вы хотите кого-то пушистого, то в квартире в шерсти будет все, даже ваш суп. Нужно быть во всеоружии: заготовьте пылесос помощнее и пополните запасы липких валиков.

5. Вам придется быть ответственным

Друзья зовут в бар после работы? Вам нельзя — у вас рыбки не кормлены. Решили рвануть в отпуск на 2 недели? Не все так просто, сначала найдите того, кто не побоится кормить вашего тарантула. Хотите последние деньги потратить на вкусности? Но ведь котик ждет, что вы принесете «нежного кролика».

Питомец, конечно, не жена с двумя детьми, но теперь есть существо, которое полностью зависит от вас и требует внимания. Вы сами решили взять себе друга, а значит, и автоматически приняли множество обязанностей.

6. Они уходят раньше нас

Об этом мало кто думает перед тем, как заводить питомца. На самом деле, и не хочется размышлять над этим вопросом, ведь ни одно домашнее животное не может пробыть рядом всю жизнь, кроме, разве что, сухопутной черепахи.

7. Они — лучшие в мире друзья

Ни одна трудность не сравнится с эмоциями, которые вы получите от общения с новым членом семьи. Им можно рассказать самый страшный секрет и любой, даже несмешной анекдот. Обнимешь их после тяжелого дня и чувствуешь, как на сердце теплеет. А те, которых обнять трудно, согреют вас преданным понимающим взглядом. Какие трюки они иногда выдают — это должен видеть весь !

Они — настоящие друзья. Им нет дела до вашего успеха, красоты или денег. Питомцы любят за то, что вы просто есть. Разве этого мало, чтобы стать самым лучшим хозяином на свете?

Перейти в раздел животные и растения

Источник: https://blog.irr.ru/view/doveryat_nelzya_uvolit_kak_vyibrat_rieltora/page185

Юр-решение
Добавить комментарий