Имеет ли право риэлтор требовать сначала комиссию, а потом показывать квартиру?

Нужен ли риэлтор покупателю?

Имеет ли право риэлтор требовать сначала комиссию, а потом показывать квартиру?

Рынок недвижимости Украины достаточно молод. Если, например, в США недвижимостью торгуют сотни лет, то в Украине только в средине 90-х годов прошлого века, когда началась массовая приватизация квартир, агенты по недвижимости начали работать открыто и официально, помогая желающим покупать жилье.

 Можно последить основные причины востребованности покупателем риэлторской услуги.

 До 2000 года – информационный голод. Сведения о продаваемых объектах аккумулируются в агентствах недвижимости. Покупатель, чтоб найти нужное, вынужден обращаться к посредникам.

Свои «базы» каждое агентство хранило, как зеницу ока – еще бы, телефон хозяина мог принести солидный заработок.

О сервисе, качестве обслуживания и прочей «лирике» никто не задумывался – недвижимость в дефиците, покупатели платили за информацию!

 В 2000-х годах ситуация изменилась. Агентств стало много, конкуренция выросла, хозяева продаваемых квартир, не умея и не стремясь выбирать лучших, обращались во все.

Цены на недвижимость росли, продавцы понимали, что на любой объект найдется покупатель, продать было не сложно. А вот быстро купить – в этом покупателю нужна была помощь. Если не купишь сейчас, то через месяц аналогичное жилье будет стоить дороже.

И опять покупатель был готов платить посреднику – за скорость. Лучшими считались агентства, которые могли работать оперативно.

 В эти же годы покупатель, далекий от рынка недвижимости, не зная всех тонкостей оформления сделки, платил за «проверку чистоты объекта», которую декларировали многие агентства.

На самом деле нанимали юристов, которые владели глубокими знаниями, единицы.

Поэтому качество «проверок» риэлторов-самоучек было соответствующим, и многие покупатели стали требовать разделения услуги: «Вы мне объект предложите, а проверю его я уже сам. Имею право».

 Спорить с этим сложно. Тем более сейчас, когда информация доступна, было бы желание разобраться.

 А в последние годы, когда интернет вошел практически в каждый дом, даже знаменитые «базы» агентств потеряли свою уникальность. Имея желание и время, можно подобрать массу вариантов самостоятельно. Но покупатели по-прежнему обращаются к риэлторам. Чего ожидают покупатели, и что реально может предложить риэлтор?

 1. Поиск подходящего объекта недвижимости. Риэлтор это сделает быстрее и профессиональнее, чем сам покупатель. Если риэлтор правильно понял Ваши потребности, он предложит Вам только то, что Вас в принципе устроит – а Вам останется только выбрать то, что нравится.

Вам не придется общаться с массой не всегда приятных собеседников, сталкиваться с приукрашиванием, некомпетентностью, а иногда и хамством уставших от пустых звонков продавцов. Не ожидайте от риэлтора, что он как фокусник вытащит из рукава идеальный объект, о котором никто не знает.

Любая недвижимость, если она реально продается, она рекламируется – или самим хозяином, или его эксклюзивным профессиональным риэлтором, или всеми, кто знает, что объект продается, и хочет оторвать свой кусочек пирога.

Но риэлтор покупателя приложит все усилия, чтоб отсечь лишние звенья и общаться непосредственно с продавцом или его эксклюзивным представителем. Это позволит избежать лишних затрат.

2. Организация просмотров. Составить грамотные «цепочки» просмотров, чтоб в течение ограниченного удобного для покупателя времени посмотреть все подходящие варианты и получить максимум информации для принятия решения – это может сделать только опытный человек.

Даже кажущийся безразмерным киевский рынок недвижимости при помощи профессионала можно прошерстить за две-три недели, при том, что два дня риэлтор подбирает и занимается организацией просмотров, на третий день – смотрим и выбираем.

И таких подготовленных риэлтором выездов, как правило, достаточно бывает четырех-пяти, а то и меньше, чтоб у покупателя сложилось мнение о ситуации на рынке и хватило сведений, чтоб сделать выбор.

3. Проведение переговоров. Недостаточно того, чтоб у продавца было желание продать, а у покупателя – купить объект. Чтоб сделка состоялась, нужно учесть массу нюансов – от цены до сроков освобождения.

А продавец и покупатель, как правило, находятся в состоянии стресса, ведь продавать и покупать недвижимость большинству из нас приходится крайне редко, многим вообще раз в жизни. Хладнокровный, разумный, умеющий найти компромисс посредник в переговорах здесь бывает очень полезен.

Опытный риэлтор покупателя умеет торговаться и добиваться снижения цены в интересах покупателя так, что это не обидно продавцу. Риэлтор вовремя подскажет покупателю, когда объект предлагается по хорошей цене, и торг имеет смысл остановить, чтоб не упустить выгодную покупку.

И еще хороший риэлтор учтет массу тонкостей, на которых нужно обратить внимание в ходе переговоров, чтоб ожидания оправдали себя.

 4. Проверка документов на недвижимость. Профессиональный риэлтор, опираясь на свой опыт, проверит наличие всех необходимых для сделки документов, разъяснит особенности оформления в каждом конкретном случае. Если будет выявлена необходимость в более глубокой проверке, он привлечет профессиональных юристов.

И только после всех необходимых консультаций риэлтор вынесет заключение – рекомендовать или нет эту недвижимость к покупке.

Часто покупатели относятся к этому факту с недоверием: как это, мол, риэлтор откажется от заработка и не посоветует покупать недвижимость, если увидит там проблемы? Случайный агент, которого покупатель не нанимал, который как-то в сделке оказался в качестве посредника у продавца, который его тоже не нанимал, может, так и поступит. А вот риэлтор, с которым у покупателя заключен договор, в первую очередь дорожит своей репутацией. Его цель – довольный клиент, который будет рекомендовать его своим знакомым, а не разовая сделка.

 5. Помощь в организационных вопросах.

 Для покупателя, который первый раз покупает недвижимость, цепочка взаимоотношений между продавцом, банком, оценщиком, ЖЭКом, госреестром, БТИ, нотариусом, органами опеки и попечительства и прочими возможными инстанциями часто или недооцениваются, что чревато срывом как минимум сроков сделки, или усложняется, вызывая панику и непонимание. Лучше по этому пути пройти с опытным риэлтором – это сэкономит и время, и деньги.

 Но риэлтор не должен работать в условиях нездоровой гонки, когда покупатель обращается во все агентства города со своей заявкой, и много агентов наперебой начинают предлагать свои варианты.

Тут у них уже не стоит цель подобрать для клиента лучшее предложение, а срабатывает инстинкт получения оплаты за свой труд любой ценой, даже путем «втюхивания» клиенту не ликвидного или заведомо проблемного объекта – лишь бы купил, лишь бы хоть сколько-то заплатил.

 Поэтому ожидать полноценной риэлторской услуги по помощи в поиске и приобретении недвижимости можно только в том случае, если между покупателем и продавцом подписан договор, и стороны четко понимают, чего хотят друг от друга.

В договоре должна быть зафиксирована стоимость услуг риэлтора, не привязанная к итоговой стоимости покупки, чтоб не возникало противоречия в момент торга, когда добиваясь снижения цены объекта в интересах клиента, агент на проценте снижает сумму своего вознаграждения.

 Причем вполне может случиться так, что получив качественную услугу, покупатель окажется ничего не должен своему риэлтору.

Это может быть в том случае, если объект, который будет выбран, продается по Системе партнерских продаж (СПП) – современной эффективной технологии, где продавец оплачивает услуги своего риелтора – партнера риэлтора покупателя, а тот, в свою очередь, делится с риэлтором покупателя.

Тогда выгодно оказывается всем: покупатель получает лучший, полностью подготовленный к продаже объект по хорошей цене, продавец доволен быстрой продажей, работа риэлторов-партнеров оплачена в полном объеме.

Но, к сожалению, в Украине Система партнерских продаж (СПП) только развивается, поэтому гарантировать, что покупателю можно будет предложить такой объект, увы, нельзя. Придется учитывать реалии киевского рынка недвижимости – и желание продавцов самостоятельно выйти на рынок с завышенной ценой, и плохо подготовленных, не соблюдающих профессиональную этику агентов, и разнобой в ценообразовании риэлторских услуг…

 Главный совет покупателю: у Вас есть два пути:

 • или подбираете себе квартиру самостоятельно, набивая собственные шишки и, по сути, осваивая вторую, не факт, что нужную Вам в будущем профессию,

 • или выбираете себе одного риэлтора-партнера, который вызывает у Вас доверие – и покупаете с его помощью быстро и по хорошей цене лучший объект.

 Хотя я могу предложить третий путь – уникальную услугу: консультирование покупателя.

Поиск варианта Вы осуществляете сами, но имея возможность в нужный момент получить мой профессиональный совет по телефону или скайпу по особенностям районов Киева, по преимуществам и недостаткам типовых планировок, по ликвидности объектов, по адекватности предлагаемой цены и многим другим вопросам.

А вот уже на последнем этапе, на этапе выбора, проверки документов и организации сделки – в полной мере подключаюсь я, привлекаю при необходимости партнерскую юридическую компанию, оценщиков и прочих нужных людей – и помогаю быстро и безопасно оформить договор купли-продажи

Эта услуга дешевле полноценной риэлторской услуги покупателю, она не привязывается к стоимости приобретаемой недвижимости, но и ее оказание отнимает у меня меньше дорогого времени, а Вам, покупателю, позволяет быть не просто потребителем, а полноценным участником событий с надежной профессиональной поддержкой.

Может быть, за такой формой работы с покупателем будущее?

Источник: https://margarita1.est.ua/ru/press/55228/

5 признаков того, что агент по недвижимости – мошенник

Имеет ли право риэлтор требовать сначала комиссию, а потом показывать квартиру?

С 2015 года рынок вторичной недвижимости продолжает находиться в кризисе. Количество сделок снижается, а конкуренция среди риелторов, наоборот, растет.

Если еще в 2013-2014 годы размер комиссии брокеру на вторичном рынке был равен в среднем 3-3,5%, то сейчас – 1,5-2,5% от суммы договора. Встречаются и такие предложения, когда за сопровождение сделки риелтор просит менее 1%.

Однако не стоит забывать про «бесплатный сыр» в мышеловке. Есть риск, что в итоге вы заплатите комиссию риелтору намного больше. И даже не узнаете об этом.

Как это работает. Брокер берется подобрать вам квартиру за весьма символическое вознаграждение.

Найдя подходящий вариант, риелтор предлагает собственнику поднять стоимость на квартиру, получив эту наценку в качестве вознаграждения. Только после этого аферист соглашается показать квартиру клиенту.

В итоге мошенник получает комиссию и от покупателя, и от продавца в виде наценки.

Как предотвратить. Несмотря на участие в сделке риелтора, покупателю и продавцу все же стоит встретиться на этапе переговоров, чтобы напрямую обсудить цены. Не позволяйте риелтору «разделять и властвовать», иначе вы можете обеспечить ему дополнительный заработок за свой счет.

«Иногда низкая комиссия за услуги риелтора все-таки имеет право на существование, – рассказываетдиректор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп» Илья Менжунов.

Речь идет о мультилистинге, когда, к примеру, брокер собственника предлагает часть своей будущей комиссии риелтору покупателя, если сделка «срастется», то есть мотивирует вторую сторону рекомендовать конкретный объект. Размер вознаграждения варьируется от 20 тысяч рублей и выше.

Чтобы отличить мошенника и специалиста, работающего по мультилистингу, нужно всего лишь встретиться с продавцом и убедиться, что цена, озвученная брокером, не завышена».

2. Требование предоставить подлинник паспорта

Один из самых распространенных приемов, которыми пользуются «черные риелторы», – продажа квартиры через подставных лиц.

Как это работает. Чаще всего такие аферы проводят с пенсионерами, которые в силу своей доверчивости сами отдают мошенникам паспорт якобы для заключения договора.

Затем брокер ищет человека, похожего на собственника, едет с ним к нотариусу и оформляет на себя генеральную доверенность с правом продажи квартиры. Далее на основании полученного документа аферист продает жилье, забирая деньги себе.

А новоявленный владелец обнаруживает вдруг, что в квартире проживают чужие люди. Причем с 15 июля 2016 года для совершения сделки купли-продажи свидетельство о госрегистрации прав на недвижимость уже не требуется.

Собственность на жилье подтверждается сегодня только выпиской из ЕГРН, что, кстати, упрощает задачу мошеннику. Ведь теперь ему не нужно «добывать» свидетельство о собственности на квартиру, для аферы достаточно только получить паспорт жертвы.

Как предотвратить. При работе с риелтором отдавайте ему только копию паспорта. Не держите документ на видном месте.

У мошенников глаз наметан, и они точно знают, где вероятнее всего тот же пенсионер может его хранить. Отвлечь пожилого человека – несложное дело, он может даже не заметить пропажу.

Ведь для того, чтобы оформить генеральную доверенность, потребуется всего пара часов.

5 видов мошенничества при продаже вторичных квартир

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

3. Недееспособные продавцы

Уже легендой стала история об одном московском пенсионере, который трижды продал свою квартиру разным людям и трижды в последующем расторг заключенные договоры купли-продажи через суд, вернув только 70% суммы каждому покупателю.

Как это работает. Риелтор в сговоре с пенсионером искал клиентов, продавал им жилье. Однако после дедушка обращался в суд, требуя отмены сделки.

Парадоксально, но каждый раз суд вставал на его сторону, поскольку с точки зрения закона наш предприимчивый пенсионер имел медицинские показания для признания его неспособным для совершения сделок.

В итоге пострадавшие соглашались на возврат хотя бы части суммы, поскольку это было лучшим вариантом, чем потерять вообще все: и квартиру, и деньги.

Как предотвратить. При покупке жилья у собственников старше 60 лет попросите их показать справку из психоневрологического диспансера.

Если получите отказ, то, возможно, ему есть что скрывать.

В случае, когда риелтор очень настаивает на каком-то конкретном варианте, уговаривая вас на определенную квартиру, вероятнее всего, что брокер и продавец находятся в преступном сговоре.

4. Излишняя дружелюбность риелтора

Большинство риелторов по своей натуре – прекрасные психологи, умеющие расположить к себе клиента. То, что брокер ведет себя вежливо и даже по-дружески – абсолютно нормальная ситуация. Однако важно «фильтровать» темы для дискуссий, чтобы предотвратить ситуацию, когда профессиональное общение превратится в личное.

Как это работает. Есть несколько тем, обсуждение которых брокером считается моветоном. Среди них – политические взгляды, вопросы религии, сексуальной ориентации и прочее.

Поэтому, если через пару недель после знакомства брокер уже знает дату вашей свадьбы и клички домашних животных, задумайтесь, не пытается ли он втереться в доверие, чтобы в дальнейшем манипулировать вами.

К сожалению, под обаяние риелтора часто попадают даже взрослые, самостоятельные люди, которые потом не могут понять, как же они попались на удочку.

Как предотвратить. Если риелтор не аферист, то ему незачем с вами дружить. Как говорится, дружба, основанная на бизнесе, лучше, чем бизнес, основанный на дружбе. Поэтому если ваш риелтор внезапно становится лучшим другом еще до продажи жилья, то стоит самостоятельно держать дистанцию, что позволит сохранить «трезвость ума».

Как узнать, что объявление о продаже квартиры – фальшивка?

5 способов отличить хорошего риелтора от плохого

5. «Ошибка» в адресе

Как это работает. Риелтор хочет продать, к примеру, «убитую» двушку, требующую капитального ремонта, по адресу: 3-я улица Строителей, дом 25, корпус 1, причем по цене выше среднерыночной.

Для этого он арендует в соседнем доме (3-я улица Строителей, дом 25, корпус 2) такую же «двушку», но уже с хорошей дизайнерской отделкой, вешает на дверь нужный номер и показывает квартиру, естественно, делая наценку за ремонт в полтора-два миллиона рублей.

Некоторые риелторы вовсе меняют табличку с адресом на доме, чтобы клиент точно не заметил подвоха. Казалось бы, сложно представить, как можно не заметить, что риелтор «ошибся» адресом. Однако наличие в спальных районах рядов однотипных «домов-близнецов» без каких-либо признаков отличий играет на руку мошенникам.

Для дополнительной подстраховки риелтор старается встретиться с клиентом не сразу на объекте, а заранее, например у метро, или подвозит его на собственном авто, чтобы точно доставить к нужному подъезду.

После того как покупатель находится, с ним заключается договор купли-продажи, где указывается адрес квартиры по документам, а не той, которую показывал риелтор. В итоге оказывается, что пострадавший становится собственником старого, требующего серьезных вложений жилья по стоимости квартиры с хорошей отделкой.

Как предотвратить. Заранее уточните адрес дома и «пробейте» его по карте. Изучите расположение корпуса относительно других зданий, школ и прочих объектов инфраструктуры. Кроме того, можно заранее самостоятельно приехать на объект и найти нужный корпус. Это станет «страховкой» на случай, если риелтор попытается показать не тот дом.

«Метриум Групп»

Не пропустите:

Как проходит передача денег при покупке квартиры?

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Качественные характеристики

Посуточная аренда квартир: 3 схемы мошенничества

Как обманывают квартиросъемщиков

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/_5_priznakov_togo_chto_agent_po_nedvizhimosti__moshennik/6028

Личный опыт: продажа квартиры без риэлтора

Имеет ли право риэлтор требовать сначала комиссию, а потом показывать квартиру?

Посредники на рынке недвижимости уверяют, что прямые продавцы, как и прямые покупатели давным-давно перевелись. Те же, в свою очередь, покупая или продавая квартиру, очень хотят обойтись без посредников.

Каково это, на собственном опыте узнал один из наших сотрудников, недавно продавший квартиру без помощи риэлторов.

Правда, без общения с риэлторской братией, в том числе, и далеко не лучшими ее представителями, не обошлось.

Будучи не понаслышке знакомым с рынком недвижимости и зная, как выглядят цивилизованные его, рынка, правила, наш герой сначала в агентство недвижимости и обратился.

Даже в несколько агентств, предложив посредникам продать его квартиру на так называемых эксклюзивных условиях.

Риэлтору было предложено 2 % от суммы сделки при условии, что квартира будет продана по предложенной, средней по рынку цене, а покупатель при этом никаких комиссионных платить не будет.

Не поверите, но большинство риэлторов в городе Харькове, где продавалась квартира, от таких условий отказались! Впрочем, один риэлтор согласился. Но, как оказалось в последствии, согласился с намерением взять еще 5 % в покупателя, помимо предложенных нашим героем двух.

Конечно, такой поворот событий вызвал удивление и непонимание: заказываю услугу, согласен заплатить за нее деньги, а в ответ…

Решение в дальнейшем обойтись без риэлторов сформировалось больше от обиды и неприязни, вызванных таким отношением: если работать на меня никто не хочет в расчете «срубить деньжат» по привычной схеме, приведя ко мне покупателя, будем обходиться без посредников. Страшно, но глаза боятся, а руки делают!

Все дальнейшие действия по продаже квартиры герой нашего рассказа проделал сам. Рыночная стоимость квартиры была определена еще до обращения к риэлторам.

Но поскольку квартира продавалась без комиссионных со стороны покупателя, к стоимости было добавлено еще 5 %, которые тот обычно платит риэлтору.

Правда, наш герой честно готов был разделить их с покупателем, уступив 2 % от стоимости квартиры.

Были сделаны профессиональные фото всех помещений квартиры. При продаже квартиры очень хорошо, если вы умеете качественно и хотя бы полу-профессионально фотографировать или же у вас есть друзья-фотографы. В противном случае стоит потратиться на услуги профессионального фотографа.

Обходится это в гривен 300-400, но зачастую себя оправдывает. Сделав «правильные» фото, то есть, правильно выставив свет, выбрав удачный ракурс, можно полностью преобразить квартиру, добавив ей привлекательности, но при этом совсем не обманывая покупателя.

Если же сделать фото, как получится, потенциальных покупателей можно и отпугнуть.

Также имеет смысл потратиться и на статус «vip» или «hot», размещая объявление в онлайновых изданиях. Ну, или хотя бы в одном из них. Именно так и сделал наш герой.

В таком случае объявление выдается первым или одним из первых в результатах поиска по соответствующим запросам. В противном случае, оно рискует вовсе потеряться среди множества других.

Однако объявления с фото стоит размещать во всех популярных интернет-сайтах, а также в наиболее популярных печатных изданиях. Чем больше, тем лучше.

Размещая объявление, наш коллега акцентировал внимание на том, что квартира продается без посредников и без комиссионных. Что, впрочем, никак не уберегло его от шквала звонков посредников и агентств, наперебой предлагающих свои услуги.

И зачастую это были как раз те агентства, которые отказались работать на эксклюзивных условиях. На своих условиях, за «традиционные» 5 % они были очень даже согласны «посодействовать», особенно когда у них уже были клиенты, подыскивающие соответствующую квартиру.

Однако теперь отказывались уже от их услуг.

Реагировали на такую наглость риэлторы по-разному. В лучшем случае, начинали убеждать, что «так вы квартиру не продадите». Некоторые отвечали ироничным «ну-ну», а отдельные доходили до откровенных оскорблений! Но самое интересное началось через несколько дней после размещения объявления.

Дело в том, что рынок недвижимости Харькова гораздо меньше, чем Киева, и у каждого агентства есть заявки на покупку квартиры, соответствующую определенным параметрам.

Так вот, через несколько дней после публикации объявления риэлторы уже звонили с предложением о продаже их клиентам по цене, предлагаемой продавцом!

Впрочем, использовали отдельные из «профессионалов» рынка и такую тактику: наткнувшись на принципиальное желание продавца продавать без посредника, они звонили повторно, представляясь прямыми покупателями, а затем приходили на просмотры со своими клиентами.

Всего за две недели квартиру посмотрели около 20 человек, среди них две трети так или иначе составляли как раз риэлторы. Но и прямых потенциальных покупателей было достаточно. В результате, квартира была продана в течение двух недель прямому покупателю.

И, заметьте, без всяких комиссионных!

Гораздо больше времени заняло последующее оформление документов. Но это уже совсем другая история.

Кстати, в процессе продажи случилась одна примечательная история. Один из покупателей пришел вместе с риэлтором, но отказался от покупки — по словам риэлтора квартира стоила слишком дорого. Якобы, по соседству продавалась на 10 % дешевле. Через несколько дней покупатель позвонил сам, напрямую. Однако на тот момент за квартиру уже был заплачен задаток. Вывод очевиден.

К сведению покупателей, такая практика среди покупателей недвижимости достаточно распространена: не желая платить проценты риэлтору, покупатели смотрят квартиру именно с ним, но потом предпочитают договариваться с продавцом напрямую. Так что если вы собираетесь купить квартиру и не обращались в агентство с заявкой на подбор квартиры именно для вас, а просто «позвонили по объявлению», практику эту вполне можно взять на вооружение.

Хотя как раз харьковские агентства недвижимости нашли способ хоть частично обезопасить себя он такой непорядочности со стороны покупателей: если вам понравится квартира, объявление о продаже которой размещено агентством, вам не покажут ее до тех пор, пока вы не придете в агентство и не подпишите с ним договор. Ну, или так называемый просмотровый лист.

После подписания договора о намерениях и задатка наступает очередь бюрократических процедур. Необходимо собрать целый пакет документов из ЖЭКа и прочих инстанций, подтверждающих, что у вас нет задолженности по квартплате и что все, кто был прописан в квартире, из нее выписаны.

При этом, понадобиться, чтобы сотрудники сего учреждения проверили все счетчики в квартире, что номинально бесплатно, но на практике стоит денег, хоть и сравнительно небольших. Если в квартире прописан ребенок, продать ее вам опекунский совет не разрешит до тех пор, пока его не пропишут в какой-либо другой квартире.

Кстати, если ребенок в вашей квартире только прописан и не владеет правом собственности на ее часть, выписать его из продаваемого жилья и прописать в другом лучше до подачи документов в опекунский совет. Далее необходимо обратиться к нотариусу , предоставив весь пакет необходимых документов, включая подтверждающие право собственности, и оплатив еще один пакет разнообразных справок.

В среднем, услуги нотариуса при продаже «двушки» в Харькове, при том, что госпошлину в размере 1 % от суммы сделки платит покупатель, продавцу обходятся долларов в 250.

Как показывает опыт нашего героя, продать квартиру без посредника можно, и даже достаточно быстро. Главное, следовать достаточно простым правилам и не отступать от намеченной цели под напором посредников или если квартира не продается в течение первых дней.

О том же, какие есть варианты вложения средств, вырученных от продажи квартиры, мы обязательно расскажем в дальнейших публикациях.

Наталия Рева , © domik.net, 2013

Источник: http://domik.ua/novosti/lichnyj-opyt-prodazha-kvartiry-bez-rieltora-n191694.html

Уловки риэлторов

Имеет ли право риэлтор требовать сначала комиссию, а потом показывать квартиру?

В любой профессии есть как честные профессионалы, так и люди, которые недобросовестно выполняют свою работу.

Агенты по недвижимости не исключение: можно встретить и хорошего риэлтора, который будет внимательно сопровождать каждый этап сделки, и человека, который отнесется к этому халатно.

Некоторые уловки агентов можно отнести к маркетинговым приемам, но есть и более опасные, мошеннические методы, которые могут стоить клиентам и денег, и квартиры. О том, как максимально обезопасить себя от недобросовестных агентов, мы и поговорим.

Психологические приемы

Спешка и давление

При покупке или аренде квартиры клиент часто находится в нерешительности: стоит ли покупать или арендовать квартиру — или можно подыскать лучший вариант? Ответ риэлтора, который мало заботится об интересах клиента, всегда один: нет, лучшей квартиры за такие деньги не найти, поэтому с ее покупкой или наймом нужно торопиться. Такой агент может рассказать о нескольких клиентах, которые хотят внести задаток за понравившуюся вам квартиру в скором времени. Риэлтор хочет создать ажиотаж вокруг жилья: для покупателя или нанимателя могут подстраиваться телефонные звонки или даже встречи с «конкурентами» (зачастую коллегами агента). Нередко такие агенты рассказывают о пугающей статистике на рынке аренды, где на одну квартиру приходится по десять квартиросъемщиков, хотя, по последним данным, предложение и спрос не сильно расходятся. Совет: риэлторам важно быстрее оформить сделку и получить комиссионные, поэтому недобросовестные агенты будут пытаться заставить вас паниковать и согласиться на любое предложение. Не торопитесь с выбором, иначе можно купить или арендовать квартиру со множеством недостатков.

Слишком низкая цена

Иногда риэлторы выставляют в объявлениях заниженную цену квартиры. Когда арендатор приходит посмотреть на жилье, ему сообщают, что наймодатель неожиданно решил повысить плату. Так агент пытается заманить клиента, ведь, возможно, он согласится и на более дорогой вариант или решится подписать агентский договор на подбор квартиры. Совет: не обманывайте себя, чересчур заманчивые предложения (когда цена сильно отличается от среднерыночной) должны вызывать у вас подозрение. В лучшем случае, вы узнаете, что квартира продается/сдается несколько дороже, в худшем — столкнетесь с мошенниками или проблемной недвижимостью.

Квартира-призрак и навязывание агентского договора

Некоторые не слишком честные риэлторы заманивают клиентов объявлениями о несуществующих квартирах — идеальной недвижимостью с хорошей ценой (такие объявления часто можно встретить на остановках общественного транспорта и подъездах). Радостный клиент звонит риэлтору, но тот с сожалением сообщает, что квартира уже сдана или продана. И затем предлагает показать ему почти такую же или подобрать любую другую квартиру. Его задача — подписать с вами агентский договор. Даже если квартира вашей мечты существует в действительности, риэлтор может отказаться показывать ее до тех пор, пока вы не оформите с ним деловые отношения. Совет: не соглашайтесь сотрудничать с агентом, который уже при первом разговоре попытался вас обмануть — найдите надежного риэлтора, например, по рекомендациям знакомых.

Уловки при продаже неликвидной недвижимости

Часто недобросовестные риэлторы намеренно скрывают от покупателей и нанимателей недостатки квартир. Так, вступив в сговор с продавцом или наймодателем, они сбывают неликвидные объекты недвижимости. Для этого они используют несложные приемы, о которых каждый человек, находящийся в поисках квартиры, должен знать.

Показ квартиры в темное время суток

Если квартира находится около перегруженного транспортом шоссе, вас пригласят туда поздно вечером, когда пробок и сопутствующего шума не будет. Также окна квартиры могут выходить на кладбище, свалку или линии электропередач (веские причины для снижения цены недвижимости), но в темноте вы ничего не заметите. Совет: по возможности не соглашайтесь на просмотр квартир в поздние часы. Если другого времени у вас нет, обязательно изучайте карту местности.

Маскировка дефектов

Для того, чтобы поднять настроение клиентам, агенты часто заваривают кофе перед показом. В некоторых случаях это делается для того, чтобы покупатель или арендатор не смогли заметить менее приятные запахи квартиры. Если в квартире нет горячего водоснабжения, вам расскажут о проведении профилактических работ (чаще всего такое удается провернуть летом) или даже на время подключат газовую колонку (в некоторых случаях на стене висит вообще”муляж”). Дефекты отделки (грибок в ванной, осыпающаяся штукатурка, кривой пол и прочее) нечестный риэлтор попытается замаскировать картинами, шторками, коврами, а также будет вас отвлекать и торопить с осмотром. В последнее время широко практикуется предпродажная подготовка квартир, в ходе которой и происходит маскировка дефектов, возможен даже дешевый косметический ремонт. Совет: никогда не спешите при осмотре квартиры, внимательно все проверьте и не стесняйтесь заглянуть в каждый угол квартиры.

Испугать клиента

Для начала риэлтор может показать квартиру в очень плохом состоянии и пояснить, что в заданной ценовой категории чаще всего попадаются именно такие объекты. Для этих целей могут привлекаться сторонние граждане с неприглядными квартирами, продавать которые на самом деле они и не собираются, просто зарабатывают “на показах”. После этого даже не слишком хороший вариант жилья, но не находящийся в таком плачевном состоянии, может показаться запуганному покупателю или арендатору подходящим. Совет: если вы хорошо изучите цены рынка недвижимости, риэлтору не удастся вас запугать.

Встретить клиента

Иногда риэлторы предлагают встретить клиента и вместе доехать до объекта. Часто это делается для того, чтобы клиент не заблудился и долгие плутания не испортили ему настроение. Однако квартира может располагаться в таком месте, куда сложно добираться на общественном транспорте. В этом случае риэлтор быстро довезет клиента на машине, чтобы тот не обратил на это внимание. Совет: всегда сами высчитывайте расстояние до метро и прикидывайте, насколько удобным будет для вас расположение квартиры.

Мошенничество

Задаток

Случается, что под предлогом задатка или аванса для продавца риэлторы выманивают у клиентов немалые деньги: при покупке квартиры задаток составляет около 5% от ее стоимости, при аренде — примерно 10% от месячной платы. Во-первых, агент-мошенник может взять у вас сумму задатка и пообещать передать ее самому хозяину квартиры. Затем составляется расписка, риэлтор уходит с деньгами и пропадает. Даже если риэлтор работает в агентстве по недвижимости, он может оказаться мошенником — работники там могут меняться очень часто, особенно в больших компаниях. Во-вторых, риэлтор может предложить выдать ему задаток или аванс заранее — якобы можно будет сразу отдать хозяину аванс и занять квартиру, если появится подходящая. В ваш договор включается соответствующий пункт, а вы передаете деньги, которые уже никогда не увидите. По закону, переданную риэлтору сумму нельзя считать ни авансом, ни задатком — агент просто может оставить деньги себе. Совет: задаток или аванс стоит передавать только хозяину квартиры, составив именно соглашение о задатке или авансе, а также расписку. Если риэлтор дал вам на подписание договор, где есть пункт о передаче задатка ему, стоит отказаться от сотрудничества.

Договор, составленный в пользу риэлтора

Договор с риэлтором может содержать неясные фразы, касающиеся его обязанностей. Например, по договору он должен подобрать клиенту однокомнатную квартиру в таком-то ценовом диапазоне — без дальнейших пояснений. Такая неопределенная формулировка развязывает агенту руки: он может вообще ничего не подыскивать, а предлагать первые попавшиеся варианты. Если вы сдаете квартиру и не пропишите четкие требования к нанимателям, он будет отправлять к вам всех встречных квартиросъемщиков. Проходит время, недобросовестный риэлтор ничего не делает, рассчитывая на то, что все само собой сложится. Тогда клиент решает досрочно расторгнуть договор. А это не так просто, ведь формально прописанные в договоре обязанности агент исполняет. Поэтому в агентстве по недвижимости, ссылаясь на договор, вам предложат заплатить штраф или даже откажутся возвращать вам хранящиеся у риэлтора правоустанавливающие документы. Совет: прежде чем подписать договор с риэлтором (эксклюзивный или обычный договор на оказание услуг), внимательно его прочитайте, особо обращая внимание на пункты об обязанностях сторон и о расторжении договора.

Скрытая комиссия

Нередко посредник вымогает дополнительные средства как у продавца, так и у покупателя квартиры, получая двойные проценты. На рынке недвижимости это называют скрытой комиссией посредников. Например, риэлтор говорит покупателю, что если тот хочет получить квартиру в обход других претендентов, он должен дать взятку. Такие же требования риэлтор может выставить, пообещав уговорить продавца снизить цену за квартиру. Это один из вариантов. Также агент может за дополнительную плату договориться с хозяином продать квартиру по завышенной цене, утаивая дефекты от покупателя. Совет: чтобы риэлтор не смог вас обмануть, вы должны хорошо ориентироваться в ценах на недвижимость — как при продаже, так и покупке жилья. Также обговорите с риэлтором возможность общаться с другой стороной сделки и обсуждать с ними денежные вопросы: гласность поможет вам в борьбе со скрытой комиссией. Недобросовестные риэлторы будут всячески препятствовать встрече обоих сторон. Либо, если вы всё же встречались с хозяином квартиры, то риэлтор захочет вас проводить и убедиться, что вы не вернетесь и не договоритесь с продавцом в обход агентских вознаграждений, либо может дежурить некоторое время у подъезда.

продолжение внутри…

Риэлтор Уловка Мошенники Недвижимость Текст Длиннопост

Источник: https://pikabu.ru/story/ulovki_riyeltorov_2365663

Юр-решение
Добавить комментарий