Имеем ли право на земельный участок в данном случае?

Управление Росреестра | Управление провело дополнительный личный прием для женщин

Имеем ли право на земельный участок в данном случае?

В преддверии «Дня матери» УправлениеРосреестра по Самарской области организовало День консультаций для всех мамСамарской области. Специалисты ответили на вопросы жителей Самары в режимеличного приема граждан. Напомним, что обычно личный прием проводитсяначальниками отделов по предварительной записи, график приема можно посмотретьна сайте Росреестра.

 

Виктория Владимировна Д.:

-Я уже два года являюсь законной супругой гражданина другой страны. Сейчас стоитвопрос о продаже или обмене моей квартиры, которая была куплена 15 лет назад намои средства. Могу ли я распорядиться жильем без участия нынешнего мужа?

 

Константин Минин, заместительначальника отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Самарскойобласти:

-Приобретая квартиру пятнадцать лет назад, Вы стали собственником данногообъекта недвижимости, который в этой ситуации был приобретен вне брака. Имущество,которое принадлежало каждому из супругов до вступления в брак, является егособственностью. Соответственно, Вы вправе распоряжаться своей квартирой безучастия мужа.

 

Татьяна Анатольевна Н.:

-У моей мамы есть дача в Самарской области, давно пользуемся и собираем хорошийурожай – хватает и нам и семье брата. Мама – пожилой человек, и в случае чегоне хотели бы лишиться нашей всеми любимой дачи. Поэтому встал вопросрегистрации нашего участка, а с чего начинать и куда идти не имеемпредставления. При этом документов на этот земельный участок у нас нет.

 

Павел Найдовский,начальник отдела регистрации прав на земельные участки Управления Росреестра поСамарской области:

– Учитывая,что Вы давно используете земельный участок нужно вовремя позаботиться обо всехнеобходимых документах на него.

В Вашем случае нужно узнать, к какому конкретнорайону Самарской области относится земельный участок, права на которыйпланируется зарегистрировать.

Затем необходимо обратиться в администрацию тогорайона или города, которому принадлежит земля с заявлением о предоставленииданного земельного участка в аренду или в собственность.

При этомесли земельный участок не стоит на кадастровом учете, то целесообразнообратиться с заявлением о предварительном согласованиипредоставления земельного участка.

В случае положительного принятияуполномоченным органом решения по данному заявлению оно будет содержатьуказание на утверждение схемы его расположения, на основании которой будетосуществляться постановка земельного участка на кадастровый учет.

После этого для подготовки документов, необходимых для постановки накадастровый учет земельного участка, необходимо будет обратиться к кадастровомуинженеру.

И только после получения кадастрового паспорта испрашиваемогоземельного участка уполномоченный орган сможет принять решение о заключениидоговора аренды или купли-продажи, в зависимости от испрашиваемого права наземлю, либо решение о предоставлении данного земельного участка – при наличииоснования для его бесплатного предоставления, – которые в дальнейшем потребуютсяпри регистрации прав на земельный участок.

 

Людмила Петровна Б.:

– Было решено оформитьдарственную на квартиру для внука. Поэтому хотели узнать, как происходитоформление документов на несовершеннолетнего ребенка и каков в нашей ситуацииалгоритм передачи жилья в дар?

Максим Колесников, заместительначальника отдела регистрации долевого участия в строительстве УправленияРосреестра по Самарской области:

-Ваш внук имеет право стать полноценным собственником квартиры вне зависимостиот его возраста на сегодняшний день, а с наступлением совершеннолетия вправе самостоятельнораспоряжаться имеющимся в его собственности имуществом.

Если ребенку на данныймомент не исполнилось 14 лет, то все договоры и заявления должны быть подписаныего законными представителями.

Хочу напомнить, что все сделки по распоряжениюнедвижимостью, собственником которой выступает несовершеннолетний,осуществляются исключительно с согласия органов опеки, которые тщательно следятза тем, чтобы никоим образом не были нарушены права несовершеннолетних детей иподростков.

Что касается вопроса передачи жилья в дар, то в этом случае Вамнеобходимо предоставить договор дарения минимум в двух подлинных экземплярах, документы,удостоверяющие личность, согласие законных представителей, а также оплатитьгосударственную пошлину (плательщиком должен являться одаряемый).

 

Елена Геннадьевна Г.:

-В связи с рождением второго ребенка и поступлением в ВУЗ первого наша семья всерьеззадумалась о приобретении жилья с использованием средств материнского капитала,также не исключаем вариант ипотеки. Хотим рассмотреть варианты покупки в другомгороде, но не знаем, как действовать, находясь в Самаре.

 

Ольга Герасимова, начальникотдела регистрации прав на объекты недвижимости жилого назначения УправленияРосреестра по Самарской области:

-Ситуация с улучшением жилищных условий или приобретением другого жилья сиспользованием собственных накоплений и средств материнского капитала насегодня получила достаточно высокую популярность.

Естественно, каждыйобладатель материнского капитала вправе распоряжаться этими средствами посвоему усмотрению, но большинство все же делает акцент на жилищных вопросах,используя средства материнского капитала как некий вклад в ипотеку или «вклад»при единовременной покупке объекта недвижимости жилого назначения.

В Вашейситуации первым делом нужно определиться с городом, где в будущем планируетсяприобретение жилья, а дальше – с самим объектом недвижимости. После этого,необходимо заключить договор купли-продажи между Вами и продавцом.

В данномслучае договор потребует согласования своих действий с Пенсионным фондом, таккак именно он обеспечит перечисление государственных средств на счет продавца.Должна Вас предупредить, что фактически такая сделка совершается с отсрочкой платежа, так как Пенсионныйфонд осуществит перевод денежных средств не сразу, а в течение двух месяцев.

В связис этим в обычный договор купли-продажи вносятся соответствующие дополнительныеусловия.Далее,Вам необходимо обратиться за регистрацией прав на приобретенный объектнедвижимого имущества. Сделать это можно в многофункциональном центре или посредствомпочтового направления (при этом способе обращения в Росреестр документы должныбыть удостоверены нотариусом) или через сайт Росреестра в электронном виде.

 

НадеждаИвановна С.:

– Я директор школы. Скажите,что нужно сделать для того, чтобы зарегистрировать право оперативногоуправления на нежилое здание и право постоянного бессрочного пользования наземельный участок, и какие документы для этого необходимо предоставить?

РоманНиколаевич Каргин, начальник отдела регистрации прав на объекты недвижимостинежилого назначения Управления Росреестра по Самарской области:

– Для того, чтобызарегистрировать право оперативного управления на нежилое здание, учреждению влице представителя необходимо обратиться в Управление Росреестра по Самарскойобласти с заявлением о государственной регистрации права оперативногоуправления на нежилое здание.

Оплаты госпошлины в данном случае по закону нетребуется.

При этом к заявлению о государственной регистрации права необходимоприложить правоустанавливающие документы (для регистрации права оперативногоуправления – решение департамента управления имуществом городского округаСамара о закреплении за учреждением данного объекта недвижимого имущества), атакже документы на объект недвижимого имущества, документы, подтверждающиеполномочия представителя заявителя, и учредительные документы со всемиизменениями, в случае, если данные документы ранее не были сданы в УправлениеРосреестра.

   

Список подразделов:

30 ноября 2016 года

Управление провело дополнительный личный прием для женщин

Источник: http://chernig.samregion.ru/rosreestr1/upravlenier/20116/

Вопросы регистрации прав на вновь образованные объекты недвижимости

Имеем ли право на земельный участок в данном случае?
Рассматривая проблему вновь созданных объектов недвижимости, следует иметь в виду, что законодательством установлены три группы объектов: а) земельные участки, б)  здания и сооружения, в) помещения.

В связи с этим возникает вопрос: все ли эти объекты могут быть вновь созданными?
Вопрос со зданиями и сооружениями сомнений не вызывает, т.к. именно применительно к этим объектам используются соответствующие понятия (новое строительство, реконструкция).

Вопрос о земельных участках, на первый взгляд, имеет однозначный, но отрицательный ответ. Земля как объект по своей природе такова, что ее нельзя создать в смысле нового объекта недвижимости.

Земельный участок можно улучшать, изменять его назначение, возводить на нем здания, но «сделать» земельный участок как новую вещь нельзя. Но здесь все не так просто.

Во-первых, возможны ситуации, когда новый земельный участок возникает за счет бывшей территории водоемов в результате насыпки грунта.

Это может происходить как за счет обособленных водных объектов, которые статьей 130 ГК РФ отнесены к особой группе объектов недвижимости, отличной от земельных участков, так и за счет иных водных объектов, которые не отнесены к объектам недвижимости.

Рассматривая данную ситуацию, невозможно не прийти к выводу, что земельный участок является вновь созданным, поскольку ранее он физически не существовал. Очевидно в этом случае на такой земельный участок должны распространяться все нормы о порядке возникновения прав на новый объект.

Во-вторых, существует и еще одна ситуация, которая встречается гораздо чаще.

В отличие от зданий и сооружений, границы которых определены при их создании и могут измениться только в результате реконструкции, земельные участки таких границ не имеют, их границы устанавливаются произвольно и могут изменяться в зависимости от желания правообладателей без осуществления деятельности аналогичной реконструкции.

В частности, собственник одного земельного участка может разделить его на несколько участков, и, наоборот, собственник нескольких участков может объединить их в один. Для этого ему будет необходимо произвести землеустроительные работы и обратиться за проведением кадастрового учета вновь образованных участков или участка.

Как мы видим, в результате такого процесса образуются новые объекты недвижимости, которые ранее не существовали. Однако можно ли считать такие объекты вновь созданными в смысле, который придается данному понятию в Гражданском кодексе и Законе о регистрации? От ответа на этот вопрос зависит подход к порядку и моменту возникновения прав на эти объекты и процедуре регистрации этих прав.

Специфика таких объектов состоит в том, что, с одной стороны, они объективно являются вновь возникшими, а, с другой стороны, их с большой долей условности можно назвать «новой вещью, изготовленной или созданной лицом для себя»(п.1 ст.218 ГК РФ).

Если признать такие объекты вновь создаваемыми, то очевидно, что право на них будет возникать только с момента его государственной регистрации (ст.219 ГК РФ). А это значит, что распоряжение такими объектами возможно только после регистрации права на них.

Таким образом, чтобы выделить из состава принадлежащего ему земельного участка отдельный земельный участок и продать его, собственник участка сначала должен установить границы нового участка, провести его кадастровый учет, зарегистрировать право на него.  Только после этого он может заключить договор купли-продажи нового участка, т.е.

дата такого договора не может быть раньше даты регистрации права на вновь образованный участок.

Однако такой подход регистрирующего органа далеко не всегда встречает поддержку в судах, которые признают незаконными отказы в регистрации договоров отчуждения вновь образованных земельных участков, основанные на том, что право на участки было зарегистрировано после заключения соответствующего договора.

В то же время аналогичный подход со стороны регистраторов к вновь созданным (путем строительства или реконструкции) зданиям и помещениям у суда сомнений не вызывает. Мотивируя признание незаконными отказов в первом случае, суд, как правило, ссылается на то, что право на соответствующую часть земли, не выделенную (или не объединенную) в установленном порядке в отдельный участок у лица существовало и до регистрации, в связи с чем заключение такого договора до регистрации права на участок в новых границах вполне правомерно.

В такой позиции суда есть определенная логика, которая подкрепляется и практикой взаимоотношений, складывающихся на рынке недвижимости.

Проведенные исследования показывают, что разделение и объединение земельных участков происходит в подавляющем большинстве случаев именно для совершения с вновь образованными участками сделок отчуждения, и, более того, такое разделение или объединение является актуальным для собственника лишь постольку, поскольку такая сделка будет совершена. Если же сделка по каким-либо причинам не состоялась, то для собственника утрачивается необходимость изменения границ участков, поскольку при совершении сделки с другим контрагентом может потребоваться установление совершенно иных границ. Ситуация с учетом новых земельных участков и последующей регистрацией прав на них в результате сделок отчуждения приобретает характер круга. С одной стороны, чтобы провести отчуждение части земельного участка его нужно выделить (путем землеустроительных работ и нового кадастрового учета) и зарегистрировать право на него. С другой стороны, если после проведения этой процедуры сделка не состоялась, собственнику для того, чтобы вернуться к прежнему состоянию границ, необходимо вновь проделать обратную процедуру.

Для того, чтобы определить правильный подход к земельным участкам, возникающим из ранее существовавших, необходимо установить, каким способом возникают права на них у обладателя права на ранее существовавший земельный участок.

Как отмечалось, закон делит способы приобретения прав на имущество на две группы — а) приобретение права собственности на новую вещь (п.1 ст.208 ГК РФ) и б) приобретение права собственности на имущество, которое имеет собственника (п.2 ст.218 ГК РФ). Вопрос состоит в том, к какой группе отнести приобретение права на рассматриваемые объекты.

Если относить эти объекты ко второй группе по способу приобретения прав, то мы столкнемся с явным противоречием этой позиции и содержания п.2 ст.218 ГК РФ.

Там сказано, что право на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании сделки об отчуждении, либо в порядке универсального правопреемства(наследование, реорганизация юридических лиц).

Вполне очевидно, что содержанием данной нормы не охватываются случаи возникновения права на вновь образованные объекты у самого собственника ранее существовавшего объекта.

Представляется, что в данном случае мы имеем дело с особым способом приобретения права, который в силу его специфики нуждается в самостоятельной регламентации. К вопросу о возможных способах такой регламентации мы вернемся после рассмотрения аналогичных проблем применительно к таким объектам, как помещения.

Как и земельные участки, эти помещения могут разделяться и объединяться. Однако в этом плане помещения отличаются как от земельных участков, так и от зданий и сооружений.

Если разделение (объединение) земельных участков всегда не связано с изменением их физического состояния и осуществляется произвольно путем проведения землеустроительных и учетных процедур, а разделение или объединение зданий, наоборот, всегда связано с их реконструкцией, то в отношении помещений возможен как один, так и другой варианты.

Так, например, объединение двух квартир в одну или, наоборот, превращение одной квартиры в две всегда связано с проведением определенной реконструкции.

В  отношении нежилых помещений возможен и вариант, когда разделение или объединение помещений происходит без каких-либо конструктивных изменений исключительно по желанию собственника и оформляется путем проведения нового технического и кадастрового учета.

Если в первом случае в правоприменительной практике существует однозначный подход, состоящий в том, что права на помещения, вновь образованные в результате реконструкции, возникают с момента регистрации, то в отношении второго варианта существуют разные подходы, а проблемы здесь абсолютно аналогичны тем, которые возникают при разделении или объединении земельных участков. Вот почему законодательное решение данного вопроса и для земельных участков, и для помещений должно быть одинаковым.

Как уже говорилось, здесь мы имеем дело с особым способом приобретения права, хотя, возможно, и термин«приобретение» является для данного случая не совсем точным, ибо собственник фактически ничего не приобретает (в том смысле, что у него не появляется ничего того, чего бы не было раньше). Поэтому речь в данном случае может идти об изменении прав лица на принадлежащую ему недвижимость.

Какова же правовая природа и основания такого изменения? Источником этого изменения прав, состоящего в изменении объектного состава собственности, являются действия (волеизъявление) собственника. Вполне очевидно, что эти действия представляют собой сделку, поскольку сделка — это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст.153 ГК РФ). Также очевидно, что эта сделка односторонняя, поскольку для ее совершения необходимо и достаточно воли собственника(п.2 ст.154 ГК РФ). Вместе с тем эта сделка осложнена тем, что для ее реализации необходимо совершение определенных действий органами технического и кадастрового учета. Однако эти органы в сделке не участвуют, а лишь подтверждают ее соответствие закону в части определения новых границ объектов.

Итак, специфика прав, возникающих в результате объединения (разделения) объектов их собственником состоит в том, что основанием их возникновения является односторонняя сделка собственника, как лица уже обладающего правом на объект. Это не позволяет отнести эти объекты к вновь создаваемым, поскольку спецификой последних является то, что основанием возникновения права на них является деятельность по их созданию.

Поскольку данные объекты нельзя отнести к вновь созданным, к ним нельзя применять и норму ст.219 ГК РФ о возникновении права с момента регистрации. Очевидно, к этим объектам необходимо применять нормы о правах, возникающих из сделок с недвижимостью.

При этом нужно иметь в виду, что данная сделка не является сделкой отчуждения, в связи с чем к ней нельзя применять нормы, относящиеся к данному виду сделок.

Статья 164 ГК РФ говорит о том, что сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ и Законом о регистрации.

Правоприменительная практика сегодня исходит из того, что сами сделки с недвижимостью подлежат регистрации лишь в тех случаях, когда об этом есть специальное указание в ГК. Поскольку совершение данного вида сделок гражданским законодательством вообще специально не урегулировано, следует прийти к выводу, что данная сделка как таковая является заключенной и действительной независимо от государственной регистрации.

В то же время, в соответствии с п.2 ст.8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Но иное в отношении данной ситуации законом также не установлено, в связи с чем, с учетом действующего законодательства, следует считать права на разделенные (объединенные) объекты возникшими лишь после их государственной регистрации.

Таким образом, от чего ушли, к тому и пришли – по действующему законодательству до регистрации прав на рассматриваемые объекты заключение каких-либо сделок с ними невозможно, т.к. юридически право на них отсутствует.

В то же время потребности гражданского оборота объектов недвижимости требует иного подхода к возникновению прав на такие объекты. Поэтому следует отнести данные случаи к исключениям из общего правила, установленного п.2 ст.8 ГК РФ, и специально отразить данную ситуацию в Гражданском кодексе.

Для этого можно было бы ввести в п.2 ст.218 ГК РФ абзац второй следующего содержания:

«В случае разделения (объединения) собственником объектов недвижимого имущества без проведения реконструкции право собственности на образованные новые объекты приобретаются этим лицом с момента технического и кадастрового учета этих объектов».

Алексеев В. А., руководитель адвокатского агенства «Алексеев, Загараев и партнеры»,

доктор юридических наук.

12.05.2011

Источник: http://www.alekseev-adv.ru/issues/voprosy-registratsii-prav-na-vnov-obrazovannye-obekty-nedvizhimosti/

Легализуем земельный участок для ООШ

Имеем ли право на земельный участок в данном случае?

15.02.11

Земельный кодекс Украины (далее — Кодекс) предусматривает следующие формы приобретения права на земельный участок: право собственности и право пользования (постоянное пользование или аренда).

Согласно ст. 116 Кодекса юридические лица приобретают права собственности и права пользования земельными участками из земель государственной или коммунальной собственности по решению органов исполнительной власти или органов местного самоуправления в пределах их полномочий или по результатам аукциона.

Общеобразовательные школы (далее — ООШ) располагаются в пределах населенных пунктов. В соответствии с п. 12 разд.

X «Переходные положения» Кодекса до разграничения земель государственной и коммунальной собственности полномочий по распоряжению землями в пределах населенных пунктов* осуществляют соответствующие сельские, поселковые, городские советы, а за пределами населенных пунктов — соответствующие органы исполнительной власти. Исходя из этого обращаться за получением соответствующего решения необходимо в орган местного самоуправления, т. е. — в местный совет.

* Для удобства в этой статье «земли в пределах населенных пунктов» будем называть «земельными участками коммунальной собственности».

Теперь определимся, каким способом ООШ может приобрести право на земельный участок.

К сожалению, ст. 82 Кодекса предусмотрено, что получить земельный участок на праве собственности юридическое лицо может только для осуществления предпринимательской деятельности. Возможности получить землю в собственность, если юридическое лицо не осуществляет предпринимательскую деятельность, Кодекс не предусматривает.

В то же время ООШ может получить землю в аренду (ст. 93 Кодекса) или постоянное пользование (ст. 92 Кодекса).

Право постоянного пользования землей предоставляется предприятиям, учреждениям и организациям, относящимся к государственной и коммунальной собственности. Это право позволяет владеть и пользоваться земельным участком без установления срока.

Право постоянного пользования намного выгоднее аренды, поскольку пользователю не придется переоформлять документацию каждый раз после окончания срока действия договора. Поэтому остановимся на праве постоянного пользования.

Право постоянного пользования земельным участком удостоверяется государственным актом, форма которого утверждается Кабинетом Министров Украины (ст. 126 Кодекса).

Предлагаем рассмотреть процесс приобретения права постоянного пользования землей пошагово.

ПОДАЧА ХОДАТАЙСТВА

Как уже отмечалось, предоставление земельных участков коммунальной собственности в пользование осуществляется на основании решений органов местного самоуправления.

В соответствии со ст. 123 Кодекса решение указанных органов принимается на основании проектов землеустройства по отводу земельных участков (далее — проект землеустройства) в случае:

— изменения целевого назначения земельных участков в соответствии с законом;

— предоставления в пользование земельных участков, границы которых не установлены в натуре (на местности).

Предоставление в пользование земельного участка, границы которого установлены в натуре (на местности), без изменения его целевого назначения осуществляется на основании технической документации по землеустройству по составлению документа, удостоверяющего право пользования земельным участком (далее — техническая документация).

Лицо, заинтересованное в получении в пользование земельного участка из земель коммунальной собственности по проекту землеустройства по его отведению, обращается с ходатайством о предоставлении разрешения на его разработку в соответствующий местный совет.

В ходатайстве указываются ориентировочный размер земельного участка и его целевое назначение. К ходатайству прилагаются графические материалы, на которых указаны желаемое место расположения и размер земельного участка, письменное согласие землепользователя, удостоверенное нотариально (в случае изъятия земельного участка).

Таким образом, на данном этапе нам необходимо определиться со следующим:

1) кто должен обратиться в органы местного самоуправления с ходатайством;

2) на изготовление какого вида технической документации по землеустройству просить разрешение: на проект землеустройства или на техническую документацию;

3) какой размер земельного участка указывать в ходатайстве и какое его целевое назначение;

4) какие документы могут служить графическими материалами, прилагаемыми к ходатайству.

Во-первых.Согласно ст. 10 Закона Украины «Об общем среднем образовании» от 13.05.99 г. № 651-XIV ООШ является юридическим лицом, поэтому обращаться с соответствующим ходатайством в органы местного самоуправления должно именно оно, а не орган образования, в управлении которого оно находится.

Но здесь следует напомнить, что удостоверением факта создания юридического лица является его государственная регистрация путем внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр в порядке, установленном Законом Украины «О государственной регистрации юридических лиц и физических лиц — предпринимателей» от 15.05.2003 г. № 755-IV.

Тем школам, которые еще не оформили свой статус юридического лица, придется подождать с легализацией земли до оформления такого статуса.

Во-вторых.Как уже указывалось, проект землеустройства согласно ст. 123 Кодекса долженизготавливаться в обязательном порядке при изменении целевого назначения земельных участков или в случае предоставления в пользования земельных участков, границы которых не установлены в натуре (на местности).

Порядок разработки проектов землеустройства по отводу земельных участков, утвержденный постановлением Кабинета Министров Украины от 26.05.2004 г.

№ 67, предусматривает, что проектземлеустройства не разрабатывается в случае, когдаземельный участок, границы которого определены в натуре (на местности), предоставляется в пользование или бесплатно передается в собственность без изменения его целевого назначения.

Таким образом, главные критерии, от которых будет зависеть порядок оформления земельного участка, — это его целевое назначение и наличие установленных в натуре (на местности) границ.

Прежде всего необходимо выяснить целевое назначение земельного участка, которым пользуется ООШ. Сегодня мы не будем говорить о землях, которые дополнительно может получить школа для научно-исследовательских целей, ведения подсобного хозяйства, — это тема отдельной статьи.

В этой же статье мы рассмотрим земельные участки, на которых находятся сооружения ООШ и прилегающие к ним территории. Целевое назначение такого земельного участка в большинстве случаев — для размещения и обслуживания ООШ, относящейся к категории земель жилой и общественной застройки.

Следовательно, целевое назначение в данном случае изменять не нужно.

А вот по поводу установления границ в натуре (на местности) возникают правовые казусы.

Если понимать буквально, то установление границ в натуре (на местности) можно определить как комплекс работ по установлению или восстановлению на местности границ земельных участков собственников, землепользователей, в том числе арендаторов, с закреплением их межевыми знаками установленного образца (ст. 1 Закона Украины «О землеустройстве» от 22.05.2003 г. № 858-IV (далее — Закон № 858)).

Источник: https://buhgalter.com.ua/articles/details/5100/

Переход права аренды при переходе права собственности на недвижимость: автоматическая неавтоматичность

Имеем ли право на земельный участок в данном случае?

Хотелось бы сначала сделать небольшое вступление, которым привлечь внимание коллег-юристов к одному из принципов, косвенно заложенных в отечественное земельное законодательство.

“Земля идет за недвижимостью” – таков этот принцип. Правильный он или неправильный, хорошо это или плохо – оценивать и сравнивать не буду, это не тема статьи. Но отмечу, что он кардинально отличается от подходов к приобретению прав на недвижимость многих развитых государств.

“Кто является владельцем земли, тот и владелец здания на земле” – такой обобщенный тезис передовых стран.

Например, законодательство Германии определяет, что здание, дом – это составная части земельного участка, а законодательство США – что здание является принадлежностью главной вещи – земельного участка, и если такое здание построено на земельном участке другим лицом без разрешения собственника такого земельного участка, оно является собственностью владельца земельного участка. Поэтому в таких государствах и нет самовольных застроек, коррупционных узакониваний и т. д.

У нас есть свое законодательство. Его нам и нужно применять.

А теперь по существу.

В Земельном кодексе Украины уже давно содержится норма, фактически в приказном порядке предусматривающая, что если владелец здания меняется, то к новому владельцу переходит право на землю (право собственности или пользования) под этим зданием.

Указанная норма содержится в ст. 120 Земельного кодекса Украины, ст. 377 Гражданского кодекса Украины и в Законе Украины “Об аренде земли”.

Рассмотрим ситуацию, когда земля под зданием, право собственности на которую перешло к новому приобретателю, находилась в пользовании (аренде).

На такой случай ст.

120 ЗК Украины гласит, что при приобретении права собственности на жилой дом, здание или сооружение, расположенные на земельном участке, который находится в пользовании, к приобретателю переходит право пользования земельным участком, на котором они размещены, на тех же условиях и в том же объеме, что были у предыдущего землепользователя. В случае если право собственности на жилой дом, здание или сооружение приобретается несколькими лицами, право на земельный участок определяется пропорционально долям лиц в праве собственности жилого дома, здания или сооружения.

Существенным условием договора, предусматривающего приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, является кадастровый номер земельного участка, право на который переходит в связи с приобретением права собственности на эти объекты.

Заключение договора, предусматривающего приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, связанное с переходом права на часть земельного участка, осуществляется после выделения этой части в отдельный земельный участок и присвоения ему отдельного кадастрового номера.

В случае приобретения права собственности на жилой дом (кроме многоквартирного), который расположен на землях государственной или коммунальной собственности, находящихся в пользовании другого лица, и необходимости разделения земельного участка, площадь земельного участка, который формируется, не может быть меньше, чем максимальный размер земельных участков соответствующего целевого назначения, определенных статьей 121 Земельного кодекса Украины (кроме случаев, когда формирование земельного участка в таком размере является невозможным).

Ст.

377 Гражданского кодекса Украины, в свою очередь, акцентирует также на том, что к лицу, которое приобрело право собственности на жилой дом (кроме многоквартирного), здание или сооружение, переходит право пользования на земельный участок, на котором они размещены, без изменения его целевого назначения в объеме и на условиях, установленных для предыдущего землепользователя. Размер и кадастровый номер земельного участка, право на который переходит в связи с переходом права собственности на жилой дом, здание или сооружение, являются существенными условиями договора, предусматривающего приобретение права собственности на эти объекты (кроме многоквартирных домов).

В ст. 31 Закона Украины “Об аренде земли” также указано, что договор аренды земли прекращается в случае приобретения права собственности на жилой дом, здание или сооружение, расположенные на арендованном другим лицом земельном участке.

То есть из анализа вышеуказанных норм следует, что законодатель прямо связывает момент приобретения права собственности на недвижимость новым владельцем с моментом прекращения землепользователем права пользования земельным участком под недвижимостью.

Суммируем. Похоже, что процесс такого перехода права пользования (аренды) на земельный участок должен быть автоматическим – в силу закона.

Однако…

В Земельном кодексе Украины содержится норма, которая фактически не допускает такой автоматичности. Это ч. 1 ст.

116 ЗК Украины, гласящая, что граждане и юридические лица приобретают право пользования земельными участками из земель государственной или коммунальной собственности по решению органов исполнительной власти или органов местного самоуправления в пределах их полномочий, определенных этим Кодексом, или по результатам аукциона.

Земельные участки, находящиеся в пользовании граждан или юридических лиц, передаются в пользование по решению органов исполнительной власти или органов местного самоуправления только после прекращения пользования ими в порядке, определенном законом.

Данная норма прямо перекликается со ст. 141 ЗК Украины, которая четко указывает, что приобретение другим лицом права собственности на жилой дом, здание или сооружение, расположенные на земельном участке, является всего лишь основанием для прекращения права пользования земельным участком, а не фактом прекращения такого права.

Что по этому поводу скажет нам судебная практика?

Высший хозяйственный суд Украины в своем постановлении от 15 марта 2012 по делу № 6/82/5022-1391/2011 указывает, что возникновение права собственности на объект недвижимости не является основанием для автоматического возникновения права собственности или заключения договора аренды земельного участка, что следует из положений ст.

377 Гражданского кодекса Украины, ст. 120 Земельного кодекса Украины.

Кроме того, право пользования земельным участком, на котором находится недвижимость, переходит к приобретателю объектов недвижимости исключительно при условии, что в момент их отчуждения у предыдущего владельца согласно требованиям земельного законодательства такое право было должным образом удостоверено.

Аналогичная по сути правовая позиция содержится и в постановлении Высшего хозяйственного суда Украины от 20 мая 2015 по делу № 5024/2507/2011, в котором констатируется, что земельным законодательством не предусмотрен автоматический переход прав на земельные участки, а требуется оформление прав на них за определенной процедуре, которую нельзя подменять судебным решением.

Коллегия судей Высшего хозяйственного суда Украины в своем постановлении от 15 апреля 2015 по делу № 28/5005/5627/2012 в подтверждение высказанного выше мнения также указывает, что в соответствии со ст. 377 Гражданского кодекса и ст.

120 Земельного кодекса Украины в случае приобретения права собственности на здание, сооружение, находящееся на земельном участке, предоставленном в пользование, к приобретателю переходит право пользования соответствующим земельным участком в том же объеме, что был у предыдущего землепользователя. Однако при этом договор аренды земельного участка предыдущего владельца недвижимого имущества не прекращается автоматически, а новый собственник может требовать переоформления права пользования земельным участком на себя в установленном действующим законодательством порядке.

То есть мы видим, что в данной ситуации суд выражает следующую позицию: в связи с переходом права собственности на здание к новому владельцу данный факт является основанием для прекращения права пользования земельным участком предыдущим землепользователем и к новому владельцу переходит право пользования земельным участком под зданием. Однако право пользования земельным участком предыдущего пользователя следует прекратить и приобрести (переоформить) владельцем здания в установленном законом порядке. От себя скажу, что, как уже говорилось выше, такой порядок предусматривает необходимость принятия уполномоченными органами решений о прекращении/предоставлении в аренду указанного земельного участка и осуществления государственной регистрации указанных прав. Автоматичность в данном вопросе отсутствует.

Но…

Высший хозяйственный суд своим постановлением от 9 июля 2015 по делу № 910/23058/14 формирует в этом вопросе совсем иную, новую практику. Так, кассационная инстанция недословно указывает, что в Законе Украины “Об аренде земли” содержится ст.

7, часть 3 которой гласит, что к лицу, к которому перешло право собственности на жилой дом, здание или сооружение, расположенные на арендованном земельном участке, также переходит право аренды на этот земельный участок.

Договором, который предусматривает приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, прекращается договор аренды земельного участка в части аренды предыдущим арендатором земельного участка, на котором расположен такой жилой дом, здание или сооружение.

И теперь внимание. Суд отмечает, что требования ч. 3 ст.

7 Закона Украины “Об аренде земли” следует понимать таким образом, что при возникновении у другого лица права собственности на жилой дом, здание или сооружение право предыдущего пользователя прекращается в силу закона, без оформления прекращения права любыми актами и документами. Эта норма является императивной, отступление от нее на основании договора не допускается. Договор аренды при этом не прекращается в целом, а только в части аренды предыдущим арендатором земельного участка.

То есть имеем кардинально различные правовые позиции, толкования норм, что в совокупности на практике приводит к применению законов по принципу “как кому выгодно”.

Вот и вывод: в украинских реалиях переход права аренды при переходе права собственности на недвижимость является автоматически неавтоматическим.

Источник: http://uz.ligazakon.ua/magazine_article/EA008310

Покупка недвижимости: «разгребаем» проблемы с землей. Бухгалтер 911, №

Имеем ли право на земельный участок в данном случае?
земельные отношения, земельный налог & арендная плата

Купили недвижимость: что с землей?

Учтите, что основания и правовые последствия перехода прав на земельный участок в случае получения права собственности на жилой дом, здание или сооружение установлены прежде всего ст. 120ЗКУ.

Нормы этой статьи «перекликаются» с положениями ст. 377 ГКУ.

Из них видно, что к лицу, получившему право собственности на жилой дом (кроме многоквартирного), здание или сооружение, «за компанию» переходит и право собственности (или право пользования) на земельный участок, на котором они размещены. Причем без изменения его целевого назначения в объеме и на условиях, установленных для предыдущего землевладельца (землепользователя).

Владельцы земельных участков согласно п.п. 14.1.34 НКУ — это юр- и физлица (резиденты и нерезиденты), которые согласно закону приобрели право собственности на землю в Украине*.

Но с другой стороны, согласно ст. 125 ЗКУ право собственности на земельный участок, а также право постоянного пользования и право аренды земельного участка возникают с момента государственной регистрации этих прав.

Напомним: госрегистрации согласно ст. 4 Закона № 1952** подлежат право собственности, право постоянного пользования и право аренды (субаренды) земельного участка.

То есть пока права на землю не зарегистрированы (хотя и перешли от предыдущего собственника), они вроде бы как и есть, но в то же время юридически их еще нет . Об этом прямо говорит ч. 2 ст. 3 Закона № 1952.

Логично возникает вопрос: а если права на землю вообще не будут оформлены должным образом? ГФСУ напоминает (категория 112.01 ЗІР), что использование земельного участка без оформления соответствующих прав — это нарушение. При этом, справедливости ради, отметим, что штрафовать за это налоговики не вправе.

Ответственность за это предусмотрена, в частности, ст. 144 ЗКУ. При выявлении нарушений на виновника составляют протокол и устанавливают 30-дневный срок для устранения нарушений.

Уполномочены на такие действия государственный инспектор сельского хозяйства или государственный инспектор по охране окружающей среды.

А если на протяжении этого срока нарушитель так и не исправится? Это может повлечь (1) наложение на такое лицо административного взыскания и (2) повторную выдачу инспектором указания о прекращении правонарушения или устранении его последствий в 30-дневный срок.

Если и этого окажется недостаточно, материалы передадут в соответствующий орган исполнительной власти или орган местного самоуправления для прекращения права пользования земельным участком.

Заметьте, что о праве собственности в данном случае речи не идет.

Потому, чтобы не ходить «по лезвию бритвы», следует обеспечивать надлежащую регистрацию прав на земельные участки — в том числе и в случае приобретения недвижимости.

Что? Кто? С когда?.. платит за землю

Напомним, что использование земли в Украине является платным. Это правило закреплено в ст. 206 ЗКУ и является самым популярным в разъяснениях налоговиков.

В безымянном разд. ХІІІ НКУ речь идет о двух составляющих платы за землю: земельном налоге и арендной плате за земли госкомсобственности (также см. п.п. 14.1.147 НКУ).

То есть с вопросом «что?» все понятно: платить придется один из двух названных платежей. При этом земельный налог уплачивают за земельные участки и земельные доли (паи) ( п. 270.1 НКУ). Делать это должен ( п. 269.

1 НКУ) собственник или землепользователь.

А значит, обязанность по уплате налога может возникнуть не только на основании права собственности, но и на основании права постоянного пользования землей.

В свою очередь, арендную плату за землю в понимании НКУ уплачивают за земли, которые находятся в государственной и/или коммунальной собственности и сдаются при этом в аренду. Делает это арендатор ( п. 288.2 НКУ).

Как же обстоит дело с вопросом «с когда?», т. е. начиная с какого периода возникает обязанность по уплате налога? В общем случае (закреплен в п. 287.1 НКУ) — со дня возникновения права собственности или права пользования земельным участком. При этом напомним, что такие права возникают с момента их государственной регистрации.

В случае перехода прав на недвижимость такой порядок подтверждает и п. 287.6 НКУ.

Он гласит, что «при переходе права собственности на здание, сооружение (их части) налог за земельные участки, на которых они расположены, с учетом придомовой территории уплачивают с даты госрегистрации права собственностина такой земельный участок».

Учтите: до 01.01.2015 г. этим же пунктом было установлено принципиально другое правило, указывающее на уплату налога с даты госрегистрации права собственности на недвижимость

Источник: https://i.factor.ua/journals/buh911/2016/november/issue-45/article-21667.html

Часть имеем

Имеем ли право на земельный участок в данном случае?

Иногда возникают ситуации, когда субъекту хозяйствования необходимо получить в пользование часть земельного участка, которая находится в аренде третьего лица, но при этом начинать процедуру раздела и формирования нового земельного участка нецелесообразно. В таком случае законодательство предусматривает возможность оформления отношения субаренды части земельного участка.

Часть арендуем

Субаренда части земельного участка является менее распространенным способом приобретения земли в пользование, чем субаренда целого земельного участка, а потому механизм ее оформления вызывает больше вопросов (нередко все заканчивается устной договоренностью и фактическим субпользованием необходимой частью земельного участка или, например, заключается договор о предоставлении услуг — заметим, что такие варианты обхода субаренды являются потенциально рискованными для каждой из сторон этих отношений).

Акцентируем внимание на том, что на отношения субаренды части земельного участка распространяется общее регулирование субаренды, в частности:

— передача земли происходит без изменения ее целевого назначения;

— срок субаренды не может превышать срока, определенного договором аренды земли;

— при досрочном прекращении договора аренды действие договора субаренды земельного участка также прекращается.

Вместе с тем при субаренде части земельного участка нельзя нивелировать участие собственника земли в процессе ее оформления — при классической субаренде это реализуется через принцип молчаливого согласия. В данном случае собственник все равно должен принять участие в согласовании технической документации. Но обо всем по порядку.

Согласно части 1 статьи 79 Земельного кодекса (ЗК) Украины определяющими характеристиками земельного участка, которые отличают его от любой другой части земной поверхности, являются:

— установленные границы;

— определенное место расположения;

— определенные в отношении его права.

Ряд важных положений содержат части 1 и 4 статьи 791 ЗК Украины:

— формирование земельного участка заключается в определении его как объекта гражданских прав;

— земельный участок считается сформированным с момента присвоения ему кадастрового номера.

В соответствии со статьей 177 Гражданского кодекса (ГК) Украины объектами гражданских прав являются вещи, в том числе деньги и ценные бумаги, иное имущество, имущественные права, результаты работ, услуги, результаты интеллектуальной деятельности, информация, а также другие материальные и нематериальные блага.

В данном перечне объектов гражданских прав нас интересуют именно «вещи». Неординарность ситуации заключается в том, что при заключении договора субаренды части земельного участка происходит отступление от положений ГК Украины, поскольку объектом гражданских прав выступает часть вещи.

Специальной нормой по отношению к общей статье 177 ГК Украины является часть 9 статьи 791 ЗК Украины, которая в контексте субаренды и сервитута содержит положения о возможности признания объектом гражданских правоотношений части вещи (части земельного участка).

Это означает, что отсутствует требование относительно необходимости осуществлять раздел земельного участка или иным образом присваивать новый кадастровый номер для той части земельного участка, которую планируется передать в субаренду.

Техдокументация

Возникает необходимость определения границ такого специфического объекта гражданских прав, для чего нужно разработать техническую документацию по землеустройству относительно установления границ части земельного участка, на которую распространяется право субаренды (техническая документация).

На этапе перед началом разработки технической документации в отношении земельных участков коммунальной собственности необходимо проверить, есть ли в данном населенном пункте дополнительное регулирование в плане обязанности получать разрешение органа местного самоуправления (уполномоченного им органа) на разработку такой документации. Хотя это и не предусмотрено законом, в некоторых городах такая практика существует (например, в Киеве). Невыполнение такого предписания может создать преграды на этапе согласования технической документации.

Согласно части 11 статьи 186 ЗК Украины техническая документация подлежит согласованию собственником земли и землепользователем, а утверждается лицом, которое приобретает право субаренды.

Кроме того, важным является вопрос, в результате каких согласований и на каком этапе должен быть заключен договор субаренды части земельного участка. Прямой ответ на него отсутствует. Здесь нужно руководствоваться несколькими правилами.

Во-первых, статья 8 Закона Украины «Об аренде земли» устанавливает необходимость согласовывать с арендодателем именно передачу земли в субаренду, а не факт заключения договора субаренды.

Во-вторых, собственно договором аренды может быть предусмотрено право арендатора на передачу земельного участка в субаренду — в таком случае дополнительное согласие собственника получать не нужно.

Вместе с тем договором аренды может быть предусмотрена обратная ситуация — необходимость получения согласия арендодателя именно на заключение договора субаренды земельного участка (его части).

На эти вещи также нужно обращать внимание.

В-третьих, как следует из статьи 551 Закона Украины «О землеустройстве», техническая документация включает, в частности, копии документов, являющихся основанием для возникновения права субаренды.

В соответствии с пунктом 126 Порядка ведения Государственного земельного кадастра, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины 17 октября 2012 года № 1051 (Порядок ведения ГЗК), для внесения в Государственный земельный кадастр сведений о границах части земельного участка, на которую распространяется право субаренды, заявитель среди прочего предоставляет документы, на основании которых приобретается право субаренды (с указанием границ части земельного участка, на которую распространяется такое право).

Таким образом, на наш взгляд, законодательство косвенно определяет необходимость наличия заключенного договора субаренды части земельного участка еще на этапе разработки технической документации и до подачи пакета документов в соответствующий территориальный орган Государственной службы Украины по вопросам геодезии, картографии и кадастра (Госгеокадастра). Это, конечно, довольно специфическое требование ввиду того, что границы соответствующей части земельного участка на момент заключения договора официально еще не будут установлены.

Отдельно обратим внимание на следующее:

— договор субаренды части земельного участка не подлежит обязательному нотариальному удостоверению;

— Закон Украины «Об аренде земли» до сих пор содержит анахронизм относительно обязанности регистрировать договоры субаренды. Данное требование является нерелевантным с 1 января 2013 года, поскольку, начиная с этой даты, регистрации подлежат вещные права (в данном случае право субаренды части земельного участка).

Согласно пункту 125 Порядка ведения ГЗК сведения о границах части земельного участка, на которую распространяется право субаренды, вносятся в Государственный земельный кадастр до осуществления государственной регистрации этого права.

Заявление для осуществления указанных выше действий может подаваться правоприобретателем либо другой стороной соответствующего договора субаренды (их представителем).

Это еще одно подтверждение тому, что на момент внесения информации в Государственный земельный кадастр договор субаренды уже должен быть заключен.

Вся процедура завершается государственной регистрацией права субаренды.

В Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество необходимо внести запись об «ином вещном праве» в виде права субаренды части земельного участка.

По аналогии с правом аренды право субаренды возникает с момента его государственной регистрации, с этого же момента часть земельного участка считается переданной субарендатору.

Мы рассмотрели основные вопросы, связанные с отношениями субаренды части земельного участка. Порядок их оформления по сути одинаков для земельных участков частной, коммунальной и государственной собственности, но на практике, конечно, легче всего реализуется в отношении земель, пребывающих в частной собственности.

Источник: https://www.asterslaw.com/ru/press_center/publications/sublease_of_land_in_ukraine/

Юр-решение
Добавить комментарий