Есть ли срок возврата части средств по разнице проектной и фактической площадей?

Советы дольщикам: что делать, когда площадь квартиры отличается от проектной

Есть ли срок возврата части средств по разнице проектной и фактической площадей?

В большинстве случаев площадь готовой квартиры, построенной по договору долевого участия, отличается от проектной. Поэтому у дольщиков неизбежно возникают вопросы.

Можно ли вернуть часть цены квартиры, если площадь оказалась меньше? Может ли застройщик просить доплату, если площадь квартиры увеличилась? В этой статье мы постараемся объяснить, что делать дольщику, если площадь квартиры отличается от проектной.

  • Как вернуть переплату?
  • Как посчитать размер переплаты?

Как может определяться цена квартиры по ДДУ?

С 1 января 2017 года в ФЗ об участии в долевом строительстве есть 3 способа определения цены квартиры:

  • как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство + оплату услуг застройщика;
  • как произведение цены за единицу общей площади объекта на общую площадь объекта (грубо говоря, от цены за 1 кв.м.);
  • как произведение цены за единицу общей приведенной площади на общую приведенную площадь объекта. Этот вариант применим к квартирам, в которых есть балконы, лоджии, веранды, террасы. Общая приведенная площадь определяется как сумма общей площади жилого помещения и площади балкона, лоджии, веранды, террасы с понижающим коэффициентом. Эти коэффициенты установлены в Приказе Минстроя России от 25.11.2016 №854/пр и составляют 0,5 — для лоджий, 0,3 — для балконов и террас, 1,0 — для веранд.

Может ли вообще меняться цена долевки?

В федеральном законе «Об участии в долевом строительстве» сказано:

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5).

Поэтому возможность изменения цены долевки как в большую, так и в меньшую сторону, зависит исключительно от условий вашего договора.

Внимательно перечитайте свой договор долевого участия (а если вы покупали квартиру по переуступке прав требования, также посмотрите договор уступки). Обычно все вопросы, связанные с перерасчетом цены, прописываются в разделе «Цена договора».

Если там не прописано вообще ничего про возможность корректировки цены, это значит, что ни вы, ни застройщик не можете требовать доплату в связи с изменением площади.

Условие о возможности доплаты за изменение площади может быть сформулировано, например, так:

При таком варианте цена долевки изменится только в том случае, если фактическая площадь будет отклоняться от проектной в большую или меньшую сторону более чем на 1 квадратный метр. То есть если отклонение площади не превышает 1 кв.м., перерасчет платы по такому договору производиться не будет.

Внимание! В договоре долевого участия может быть предусмотрено, что условием перерасчета цены квартиры является заключение дополнительного соглашения к договору. В этом случае до уплаты денег застройщику / возврата денег вам нужно подписать дополнительное соглашение к ДДУ и зарегистрировать его в Росреестре.

Что делать, если площадь квартиры по сравнению с проектной уменьшилась?

Итак, квартира готова к сдаче, БТИ уже сделало необходимые замеры, и вам известна итоговая площадь. Вы внимательно прочитали свой договор долевого участия и нашли там пункт о возможности перерасчета цены при уменьшении площади.

  1. Напишите на имя директора застройщика заявление. Это можно сделать еще до подписания акта приема-передачи квартиры. Фактическая площадь квартиры всегда обязательно указывается в таком акте. При отклонении площади от проектной в него также часто включаются пункты про взаиморасчеты дольщика и застройщика в связи с изменением площади.

Пример претензии к застройщику о возврате части цены квартиры за недостающие метры

В заявлении обязательно укажите свои актуальные банковские реквизиты для возврата денег. Заявление вручите под роспись и обязательно сохраните свой экземпляр заявления с отметкой застройщика о получении. Также допустимо направить заявление почтой заказным письмом с уведомлением о вручении (в таком случае сохраните квитанцию об отправке и почтовое уведомление, когда оно вам вернется).

Может ли застройщик просить доплату при увеличении площади квартиры?

Да, если это предусмотрено вашим договором долевого участия. Сроки и порядок такой доплаты прописываются в договоре, но обычно это происходит еще до подписания акта приема-передачи квартиры.

Обратите внимание, что застройщик имеет право потребовать с вас неустойку за просрочку внесения платежа (часть 6 статьи 5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве), поэтому с доплатой по возможности лучше не тянуть.

Как посчитать сумму к возврату за недостающий метраж и размер доплаты застройщику за лишние метры?

Для этого вам нужны следующие данные:

  • проектная площадь квартиры (обычно прописана в разделе «Предмет договора»);
  • фактическая площадь (ее можно взять из акта приема-передачи квартиры, а также технического паспорта, выданного БТИ);
  • стоимость 1 квадратного метра квартиры — прописывается в договоре долевого участия, обычно после пункта про цену договора, например, так:

Пример 1:

51,6 кв.м. — проектная площадь; 52,7 кв.м. — фактическая площадь, цена 1 кв.м. = 37878 рублей.

Фактическая площадь > проектной => дольщик доплачивает застройщику

К доплате застройщику = (52,7 кв.м. — 51,6 кв.м.) * 37878 рублей = 1,1 кв.м. * 37878 рублей = 41665,8 рублей

Пример 2:

53,9 кв.м. — проектная площадь; 52,7 кв.м. — фактическая площадь, цена 1 кв.м. = 55000 рублей.

Фактическая площадь < проектной => застройщик возвращает деньги дольщику

К возврату дольщику = (53,9 кв.м. — 52,7 кв.м.) * 55000 рублей = 1,2 кв.м. * 55000 рублей = 66000 рублей

Законна ли доплата застройщику 3% от цены договора за подключение к сетям?

Да, если такая доплата предусмотрена условиями вашего договора долевого участия.

Источник: https://paritet.guru/stati/sovetyi-dolshhikam-chto-delat-kogda-ploshhad-kvartiryi-otlichaetsya-ot-proektnoy.html

Изменение площади квартиры при долевом строительстве

Есть ли срок возврата части средств по разнице проектной и фактической площадей?

Отклонение фактической площади от проектной в квартирах, созданных на основании договоров долевого участия, является самым распространенным основанием для изменения размера финансирования, установленного ранее таким договором.

Такое изменение оформляется сторонами отдельным соглашением и допускается только в тех случаях, когда изменение цены, а также условия и случаи такого изменении предусмотрены договором.

На практике такое изменение цены, в зависимости от наличия соответствующего условия, возможно в обе стороны:

  • в пользу застройщика, что требует от дольщика соответствующей доплаты;
  • в пользу дольщика, что требует возврата уплаченных средств.

При этом расчет сумм осуществляется исходя из разницы в фактической и проектной площади, умноженной на стоимость квадратного метра.

Возможно ли изменение цены по договору долевого участия

Согласно положениям ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214, ценой договора долевого участия (ДДУ) считается сумма денежных средств, подлежащая уплате со стороны участника долевого строительства, в пользу застройщика.

Такая цена определяется в ДДУ до его заключения, является по общему правилу неизменной и уплачивается в установленном порядке.

Положениями п. 2 ст. 5 ФЗ № 214 определяется возможность изменения цены ДДУ, уже после его заключения.

Так, изменение цены осуществляется при условии, что оно допускается при указании об этом в договоре, определения порядка такого изменения, случаев, допускающих его и условий, на которых оно будет производиться.

При этом изменение цены оформляется отдельным соглашением сторон.

Особенности процедуры изменения цены договора:

  • Заключение соглашения недопустимо без волеизъявления хотя бы одной сторон. Игнорирование такого требования и одностороннее изменение цены будет считаться односторонним изменением ДДУ, что прямо противоречит ст. 310 Гражданского кодекса РФ.
  • Кроме того, договор не может предусматривать возможности одностороннего изменения цены со стороны застройщика. Наличие такого условия будет противоречить п. 1 ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителей», как ущемляющее права дольщика, в сравнении со ст. 310 ГК. Таким образом, такое положение будет недействительным.
  • Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ, соглашение об изменении должно совершаться в той же форме, что и сам договор. Таким образом, исходя из п. 3 ст. 4 ФЗ № 214, соглашение сторон ДДУ об изменении его цены, должно быть оформлено письменным документом, а также зарегистрировано в Росреестре.

Можно ли вернуть часть денег при получении квартиры меньшей площади?

Согласно ст. 7 ФЗ № 214, в число обязанностей застройщика входит обязанность по передаче дольщику объекта долевого строительства, качество которого соответствует, в том числе, проектной документации.

Если объект долевого строительства создан застройщиком с отступлением от условий договора, и оно делает объект непригодным для использования, это дает право дольщику на соразмерное уменьшение цены.

Если такие несоответствия не делают объект строительства непригодным, то применению подлежат нормы ст.

29 ФЗ «О защите прав потребителей», позволяющие требовать соразмерного уменьшения цены, при обнаружении недостатков выполненной работы.

В то же время ст.

5 ФЗ № 214, ставит возможность уменьшения цены договора долевого строительства в зависимость от наличия в нем условия, регламентирующего возможность изменения такой цены, а также определяющего случаи, в которых это возможно.

Исходя из этого, дольщику необходимо учитывать, что:

  • Возможность возврата части уплаченных по ДДУ средств, в случае передачи квартиры с меньшей по квадратуре по акту приема-передачи, зависит от наличия в таком договоре соответствующего условия, предполагающего возможность изменения цены.
  • При наличии условия, позволяющего изменить цену договора, дольщику необходимо заключить с застройщиком соответствующее соглашение об изменении цены. При отказе застройщика заключить соглашение, средства взыскиваются в судебном порядке, как суммы, полученные в качестве неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ).
  • При наличии условия, которое освобождает застройщика от ответственности за недостатки объекта строительства, выраженные, в том числе и в несоответствии фактической площади объекта проектной документации, являются ничтожными (п. 4 ст. 7 ФЗ № 214).
  • При отсутствии в договоре условия о возможности изменения цены и передачи застройщиком по акту квартиры меньшей площади, дольщик вправе требовать безвозмездного устранения таких недостатков или соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ст. 7 ФЗ № 214).
  • Поскольку такой недостаток, как нехватка площади, на практике устранить невозможно, дольщик вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке (пп. 2 п. 1 ст. 9 ФЗ № 214). После этого застройщик обязан будет вернуть такому дольщику ранее полученные средства, вместе с процентами за их использование.

Нужно ли доплачивать за увеличение площади квартиры по договору долевого участия?

Необходимость осуществления доплаты за увеличение фактической площади квартиры, в сравнении с проектной документацией также обусловлена изначально заключенным договором долевого строительства.

Так, если в ДДУ предусмотрено условие о возможности изменения цены, то застройщик будет вправе требовать от дольщика заключения соглашения об изменении цены, по которому тот обязан будет произвести доплату.

Застройщик не вправе требовать осуществления доплаты без заключения соглашения с дольщиком, поскольку это является односторонним изменением договора, что запрещено ст. 310 ГК РФ.

В то же время отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, на основании отказа дольщика от осуществления доплаты, застройщик не может. В таких случаях внесение изменений цены договора, осуществляется путем обращения застройщика в суд (п.

2 ст. 452 ГК РФ). При этом дольщик должен учитывать, что:

  • Согласно пп. 2 п. 1.1 ст. 9 ФЗ № 214, дольщик вправе требовать расторжения ДДУ через суд в случае, если передаваемый ему объект долевого строительства будет иметь существенные изменения в размере. Критериев «существенности» таких изменений, а также норм, распространяющихся на случаи, когда такие изменения являются несущественными, законом не установлено.
  • Исходя из п. 9 ст. 4 ФЗ № 214, если объект долевого строительства приобретается дольщиком не в коммерческих целях, то к вышеуказанным правоотношениям применяется законодательство о защите прав потребителей.
  • Так, согласно п. 3 ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителей», исполнитель работ не вправе без согласия потребителя, выполнять дополнительные работы за плату. Потребитель имеет право отказаться от оплаты таких работ, а если они уже оплачены — потребовать возврата уплаченной суммы. Следуя этой логике, дольщики вправе отказываться от оплаты жилой площади квартиры, не предусмотренной договором.
  • Более того, согласно п. 1 ст. 16 ФЗ № 214, положения договора, ущемляющие права потребителя в сравнении с правилами, установленными законодательством, следует считать недействительными. Таким образом, дольщики вправе отказываться от оплаты лишней площади даже при наличии в договоре условия, обязывающего их к этому.

На практике, применение данных норм всецело зависит от позиции судов по этому поводу, которые в большинстве своем противоречивы, что чаще всего приводит к умалению прав дольщиков.

Как рассчитать размер суммы, подлежащей возврату при уменьшении площади квартиры и величину доплаты при увеличении площади

Для расчета сумм, подлежащих возврату дольщику или доплате застройщику при отклонении фактической площади объекта долевого строительства от проектной документации, учитываются значения проектной площади квартиры, фактической площади объекты, а также стоимость 1 кв. м., установленная положениями договора.

Если такая площадь в договоре не указана, то она определяется путем деления изначальной цены договора, на количество квадратных метров, определенных проектной документацией.

При этом фактическая квадратура определяется по передаточному акту или на основании технической документации, выданной на основании обмерки проектно-инвентаризационным бюро.

Для расчета суммы, подлежащей возврату дольщику, следует использовать формулу:

(проектная площадь — фактическая площадь) × стоимость квадратного метра.

Для расчета суммы, подлежащей доплате застройщику, используется формула:

(фактическая площадь — проектная площадь) × стоимость квадратного метра.

Пример

М. заключил с ООО «ХХХ» договор участия в долевом строительстве, по которому, при окончании строительства должен был получить квартиру, площадью 50 кв. м., за которую он выплатил цену в 3,5 млн рублей. После обмерки ПИБ оказалось, что площадь квартиры составляет 53 кв. м исходя из чего, ООО «ХХХ» требовала с М.

доплаты за лишнюю площадь, что предусматривалось договором. Размер доплаты рассчитывался исходя из стоимости 1 кв. м, которая составляла 70 тыс. р. (3,5 млн/50 кв.м). Разница площадей составляла 3 кв. м, ввиду чего, размер доплаты составил 210 тыс. р. (70 тыс. р. × 3 кв.м).

Судебная практика по спорам между участниками долевого строительства и застройщиками, возникающим вследствие передачи объекта строительства с излишней или недостающей квадратурой достаточно противоречива.

При этом отличия в праве применении прослеживаются не только между судами разной юрисдикции, но и между судебными органами разных инстанций, что во многом связано с отсутствием регулирования ДДУ в Гражданском кодексе РФ.

Несмотря на это, во многом суды также и солидарны. Так, практически во всех случаях разрешения споров, суды отталкиваются от того что дольщики не имеют возможности влиять на ход строительства, принимая при этом квадратуру, как основную потребительскую характеристику объекта строительства.

Основываясь на этом, множество судебных решений, направлено на восстановление нарушенных прав дольщиков.

Основные выводы из судебной практики:

  • Наличие в ДДУ условия, по которому отклонение фактической площади квартиры от проектной не влечет изменения цены, которую уплачивает дольщик, в случае передачи ему объекта меньшего по площади, расценивается судами как ущемление прав дольщиков-потребителей, ввиду чего требует применения п. 1 ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителей». Аналогичные выводы возникают при наличии условий про снятие какой-либо ответственности с застройщика за такие отклонения.
  • Учитывая особенности строительной деятельности, а также допустимые строительными нормами отклонения от проектной документации, рекомендуется определять предельно допустимые отступления, при которых цена ДДУ не будет подлежать изменению. В качестве таких предельно допустимых отступлений от проектной площади рекомендуется принимать диапазон, плюс-минус 1 кв.м.
  • В спорах по взысканию с застройщиков сумм неосновательного обогащения, возникшего вследствие отклонения от проектной площади в меньшую сторону, суды в большинстве случаев становятся на сторону дольщиков, удовлетворяя их требования. Руководствуясь правами потребителей, вместе с такими суммами, в пользу дольщиков взыскиваются проценты за использование средств, неустойка за несвоевременность передачи, моральный вред и т.д.
  • В спорах по взысканию с дольщиков доплаты за предоставление квартир большей площади, суды исходят из положений ДДУ. Так, при наличии в нем условия об изменении цены, суды удовлетворяют требования застройщиков, независимо от момента передачи квартиры дольщику. Более того, ссылаясь на свободу договора, суды признают законными условия ДДУ о перерасчете цены по итогам инвентаризации, что противоречит п. 3 ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителей».

Заключение

Как установлено, расхождения в фактической и проектной площади объекта долевого строительства, становятся одной из самых распространенных причин изменения цены ДДУ, уплачиваемой дольщиком. Такое изменение, в большинстве случаев, осуществляется не в пользу дольщиков. При этом стоящее на страже их прав законодательство о защите прав потребителей, на практике не применяется.

Ввиду сказанного, единственным действенным способом предотвращения дополнительных «поборов» и прочих элементов защиты дольщиков, является грамотная оценка всех рисков и профессиональный подход к формулированию условий договора.

Доплата застройщику стоимости квартиры

Может ли застройщик требовать доплаты за лишнюю площадь, если разница между фактической и проектной площадью составляет 0,9 кв. м?Все зависит от условий заключенного между Вами и застройщиком договора. Так, требовать доплаты он сможет, если договор содержит условие о возможности изменения цены (п. 2 ст. 5 ФЗ № 214) в случае несоответствия площадей, а определенное договором предельное отклонение от площади менее 0,9 кв.м. В случае если предельное отклонение более 0,9 кв.м. или в договоре отсутствует условие об изменении цены, то такое требование незаконно.

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/dolevoe-stroitelstvo/izmenenie-ploshhadi-kvartiry/

Иск уточнения площади квартиры

Есть ли срок возврата части средств по разнице проектной и фактической площадей?

В большинстве случаев площадь готовой квартиры, построенной по договору долевого участия, отличается от проектной. Поэтому у дольщиков неизбежно возникают вопросы.

Можно ли вернуть часть цены квартиры, если площадь оказалась меньше? Может ли застройщик просить доплату, если площадь квартиры увеличилась? В этой статье мы постараемся объяснить, что делать дольщику, если площадь квартиры отличается от проектной.

  • Как вернуть переплату?
  • Как посчитать размер переплаты?

За увеличение квартиры в новостройке дольщик может не платить

Одновременно решение суда по спору между «КВС-Кронштадт» и Роспотребнадзором признало  незаконной практику,  когда застройщик заставляет дольщиков платить за открытие аккредитива в банке (для  последующей оплаты зарегистрированного жилья).

Опрошенных строителей, а особенно их юристов, мало радуют  прецедентные решения Фемиды, устоявшие уже  в двух судебных инстанциях. Большинство прячет лаза и уклоняется от публичных комментариев. Отклики экспертов на этот счет также неоднозначны.

Споры застройщиков с Роспотребнадзором – довольно частое явление, и по многим вопросам практика уже устоялась.

Чаще всего претензии Роспотребнадзора к застройщикам были связаны с требованием предоплаты за коммунальные услуги, навязыванием услуг конкретной управляющей компании, размером неустойки за просрочку платежей и т.д. Конфликт по поводу обмеров и аккредитивов – едва ли не в первый раз.

Без доплаты

Жалобу в прокуратуру подал на  фирму «КВС-Кронштадт» один из покупателей жилья в комплексе «Амазонка» на улице Сургина. Дольщик усомнился, что все пункты заключенного с ним договора долевого участия (ДДУ) законны.

Прокуратура направила результаты проверки в Роспотребнадзор, и тот привлек фирму к ответственности. Штраф составил всего 10 000 рублей, но главное —  конкретные условия сделки признаны недействительными.

Фирма подала апелляционную жалобу, но вновь проиграла дело.

В частности, суд признал, что «КВС-Кронштадт»  незаконно предусмотрел в договоре возможность доплаты, если после сдачи дома и обмеров жилья сотрудниками проектно-инвентаризационного бюро (ПИБ) площадь квартиры окажется более чем на метр больше проектных показателей.

В решении сказано: «Застройщик может контролировать соблюдение характеристик и нести риски, связанные с возмещением… при ненадлежащем качестве объекта. В свою очередь, дольщик никаким образом не может влиять на качество, он только оплачивает установленную цену и имеет право на получение указанного объекта».

То есть если площадь квартиры уменьшится, гражданин вправе требовать назад часть уплаченной суммы, а если увеличится, все останутся при своих.

Ювелира на стройку

Перерасчеты после обмеров ПИБ – распространенная практика. Как правило, гражданам даже не приходит в голову оспаривать соответствующее условие. Если площадь квартиры изменилась на метр-полтора, покупатели обычно доплачивают, признавая, что застройщики – не ювелиры (а некоторые граждане даже рады лишнему метру).

Но в Петербурге были случаи, когда компании серьезно отступали от проекта. Например, ООО «ТД «Сигма» возводила 400-квартирный дом на Рыбацком пр., 17. По ходу реализации проекта она изменила конструкцию фасада.

Итоговая площадь многих квартир на несколько метров превысила исходные показатели, сумма доплаты доходила до 300 000 рублей. Кто-то соглашался, кто-то пытался спорить.

Но практика показывает, что обжаловать доплату в суде (если есть соответствующий пункт в договоре) крайне сложно. Конечно, если площадь квартиры изменилась значительно, можно упирать на то, что инвестор существенно нарушил условие сделки.

Это позволит расторгнуть договор и взыскать внесенные деньги с учетом неустойки. Но если нужно жилье, вряд ли гражданина устроит такая перспектива.«Оспорить действительность обмеров ПИБ практически нереально», — подтверждает Татьяна Богданова, гендиректор ООО «Юридическая фирма «Юр-Сити».

Теперь суд признал, что условие ДДУ о доплатах незаконно. Сам по себе этот случай – не единичный. Например, ранее Роспотребнадзор штрафовал компанию «Петротрест» за те же условия.  Та даже не пыталась подавать апелляционную жалобу, и говорить о прецеденте было рано. Нынешнее решение устояло неоднократно, а это уже  тенденция.

Навязчивый аванс

В том же деле есть другая интересная новелла, связанная с аккредитивом. Напомним, что 214-ФЗ запрещает застройщикам принимать деньги (даже в качестве задатка) до регистрации ДДУ. Но визирование сделки в Росреестре может затянуться, и понятно желание строителей получить хоть какой-то аванс, чтобы убедиться в серьезности намерений клиента.

Единственная законная схема – аккредитив (в этом случае деньги поступают на специальный счет в банке, и застройщик сможет их забрать только после регистрации ДДУ).

Источник: https://hoz-molotok.com/isk-utochneniya-ploschadi-kvartiry/

О «лишних» и «недостающих» квадратных метрах, обнаружившихся при приемке квартиры

Есть ли срок возврата части средств по разнице проектной и фактической площадей?

Бывает, что после завершения строительства дома площадь квартиры становится больше или меньше. В этом материале мы предлагаем выяснить, почему это происходит, и как получить возврат излишне уплаченных денег либо, наоборот, доплатить за избыточную жилплощадь.

В процессе приемки квартиры дольщик может обнаружить, что площадь купленной им квартиры не соответствует заявленной. Почему появляются расхождения с проектной площадью? 

Дело все в том, что в ходе строительства могут быть допущены технические погрешности, которые и приводят к изменению фактической площади жилья. Получается, что каждый дольщик, приобретая квартиру на этапе строительства, не застрахован от необходимости доплаты на внезапно появившиеся квадратные метры. 

Если при обмерах площадь квартиры станет больше той, которая указана в договоре долевого участия, то застройщик может потребовать от дольщика внести дополнительную оплату. Может быть и диаметрально противоположная ситуация: площадь квартиры стала меньше проектной – значит, дольщик может рассчитывать на компенсацию со стороны застройщика.

Существуют ли нормы возможных расхождений в жилой площади квартир в строящихся домах? Законодательно такие нормы не установлены, однако практика показывает, что расхождения, как правило, незначительные, и в среднем составляют 0,1-2 квадратных метра, в зависимости о площади квартиры. 

Реже всего расхождения между проектной и фактической площадью квартир в новых домах фиксируются в новостройках панельного типа, поскольку такие дома строятся из готовых составляющих, имеющих строго определенные размеры.

Чаще всего возможные отклонения прописываются в каждом конкретном договоре долевого участия. Допускаемые расхождения между оплаченной и фактической площадью жилья обычно связаны с толщиной несущих конструкций. Учитывая такие допуски, заранее более-менее точно рассчитать возможные погрешности площади при строительстве очень трудно.

Излишние квадратные метры: почему они появляются?

По словам специалистов, первой и самой основной причиной возникновения неучтенных квадратных метров жилья являются погрешности толщины несущих конструкций, о которых было сказано выше.

А если в процессе строительства здания возникает необходимость внесения изменений в проект, то появления лишних или дополнительных квадратных метров в квартирах дома не избежать.

Если подобная ситуация возникает, строительная компания обязана поставить всех дольщиков в известность о планируемых изменениях и внести в ДДУ эти изменения.

Несмотря на то, что изменение заявленной площади квартир многие покупатели считают следствием строительных ошибок и халатности застройщика, на самом деле такие случаи нетипичны, скорее это исключение из правил.

Конечно, нельзя сбрасывать со счетов опыт строителей и их профессионализм, но современные технологии возведения жилых домов весьма точные, поэтому очень редко причиной погрешностей могут быть ошибки строителей.

Мы уже говорили, что реже всего накладки с площадью квартир возникают в панельных домах, так как по сути такие здания – это конструктор, они собираются из готовых блоков.

В таких домах расхождения по площади редко составляют более одного «квадрата».

Более распространенной сегодня является монолитная и монолитно-кирпичные технология, здесь допускается изменение проекта в процессе строительства. 

Если такой дом строится по индивидуальному проекту, то расхождения по площади могут быть весьма значительными. Случается, что квартира может стать больше или меньше на 5-8 квадратных метров, средний показатель погрешности для домов монолитной технологии составляет 0,5-4 кв. м.

Изменение площади квартиры связано также с количеством комнат – в однокомнатной квартире погрешность будет меньше, чем в «трешке». Может случиться и так: общая площадь соответствует прописанной в договоре, а вот с жилой площадью произошли изменения – например, коридор стал больше, а вот гостиная или детская комната стали меньшими. Конечно, не всем покупателям такие изменения будут по душе.

Специалисты говорят, что в домах, строящихся по монолитно-кирпичной технологии, отклонений от фактической площади практически не избежать. Обычно в договорах долевого участия в строительстве таких многоквартирных домов прописывается возможность отклонений от площади. 

У разных застройщиков могут быть различные методы решения таких вопросов: одни не требуют внесения дополнительной оплаты за появившиеся квадратные метры, но также и не готовы возвращать излишне уплаченные покупателем деньги, если площадь квартиры станет меньше; другие же прописывают в договоре, что отклонения, появившиеся в процессе строительства, будут оплачиваться сторонами договора. Таким образом, в последнем случае квартира может стать дороже, чем изначально за нее заплатил покупатель.

Опытные строители понимают, что большой многоэтажный дом невозможно построить без хотя бы небольших отклонений по площади. Даже в строительных нормах допускаются отклонения строительных конструкций до 20 мм, что отразится на площади квартир, в зависимости от количества комнат, разницей между фактической и заявленной площадью в пределах до 1,5 метра.

Эксперты считают, что погрешности в размерах возникают по ряду причин:

  • Площадь каждой квартиры рассчитывается на стадии проектирования дома, на этом этапе все вопросы, касающиеся коммуникаций дома, подробно не прорабатываются.

    Уже на стадии работы со строительной документацией инженерные коммуникации рассчитываются более скрупулезно, вносятся изменения в размеры дымоходов, диаметры сечения систем вентиляции или размеры труб.

    Нередко возникает необходимость изменения площади коммуникационных систем, что, безусловно, сказывается на площади квартир.

  • При проработке рабочей документации здания проводится максимально точный расчет элементов несущих конструкций, в результате чего сечения монолитных стен или колонн могут измениться – увеличиться или уменьшиться. Когда техники БТИ будут производить замеры, все, даже самые несущественные расхождения в размерах складываются, в результате возникшая разница площадей квартир может быть весьма ощутимой.

  • Возможность строительных просчетов, следствием которых будет изменение площади квартир дома, также нельзя исключать, хотя такие случаи встречаются довольно редко.

Кто будет платить?

Как правило, в договоре долевого участия указывается, что, если погрешность по площади квартиры не будет превышать одного квадратного метра, перерасчет производиться не будет. В случае, если же погрешность будет выше, чаще всего от дольщика требуют доплатить на появившиеся квадратные метры. 

Если же расхождения по площади очень существенные, и превышают 5% от указанной в ДДУ площади, и дольщик отказывается вносить оплату за излишние «квадраты», то последний имеет право отказаться от купленной квартиры и потребовать возврата всех внесенных денег. Таким образом, условия доплаты (или ее отсутствия) прописываются в ДДУ, при этом расчет обязательно производится до подписания акта приемки квартиры.

Когда возникает обратная ситуация, и площадь квартиры стала меньше ожидаемой, в обязанности застройщика входит возврат денег из расчета стоимости одного квадратного метра, установленной в момент подписания ДДУ. По аналогии с предыдущей ситуацией, покупатель может в одностороннем порядке расторгнуть все договоренности с застройщиком, если фактическая площадь квартиры стала меньше предполагаемой более чем на 5%. 

Дольщик направляет письмо застройщику с указанием причин расторжения договора долевого участия, и получает обратно все уплаченные деньги. Если же дольщик согласен с подобным изменением площади квартиры, и не отказывается от покупки, то застройщик обязан произвести перерасчет и вернуть ему излишне уплаченную сумму.

Обычно в ДДУ вносятся все условия возврата денег, все расчеты между сторонами необходимо произвести ранее подписания акта о приемке квартиры. Нередко в ДДУ есть условие, что при изменении площади в пределах 1 кв. м.

в меньшую сторону застройщик освобождается от необходимости доплаты, а вот если площадь квартиры увеличилась, дольщик обязан внести деньги за дополнительные квадратные метры.

Согласитесь, не совсем справедливое условие! 

Но эксперты рынка уверяют, что подобных «умных» застройщиков сегодня становится все меньше.

О сложившейся практике

Чаще всего в ДДУ условия для сторон равнозначные, а размер погрешности равен 0,5 метрам.

Если площадь квартиры стала меньше на полметра, застройщик не будет ничего компенсировать дольщику, так же, как и в случае, когда площадь стала больше на 0,5 метра – дольщик не будет доплачивать ни копейки.

Если погрешность больше, обычно стороны договариваются произвести взаиморасчеты – вернуть или доплатить деньги.

Когда строительство дома завершено, застройщик обязан произвести замеры, в соответствии с которыми составляется технический план всего дома. Основываясь на данном документе, а также учитывая условия договора долевого участия, где указан порядок возможных перерасчетов, застройщик обязан письменно уведомить всех дольщиков об изменениях площади квартир. 

Если имеет место увеличение площади более чем на 0,5 метра, дольщик производит доплату, если же квадратных метров стало меньше, то доплачивать дольщику будет уже застройщик. Расчет доплаты или возврата денег производится с учетом указанной в ДДУ стоимости квадратного метра.

Если площадь квартиры стала меньше, дольщику необходимо направить застройщику заявление на возврат средств, указав в нем реквизиты счета, на который должны быть перечислена компенсация. Обычно срок возврата безналичных средств составляет не более 5 дней. Очень важно, чтобы все взаиморасчеты были произведены до подписания акта о приемке квартиры. 

В этом документе должна быть указана фактическая площадь квартиры, больше никаких дополнительных документов покупателю будет не нужно – только сам ДДУ и личный паспорт.

Важно понимать, что при доплате или возврате денежных средств в расчет берется не текущая рыночная стоимость квадратного метра квартиры, а его стоимость, указанная в ДДУ.

Таким образом, если дольщик на раннем этапе строительства внес деньги из расчета 40 000 рублей за «квадрат», а на момент ввода дома в эксплуатацию стоимость квадратного метра увеличилась до 50 000 рублей, то разница в площади будет выплачена, исходя из первоначальной цены. 

В связи с этим, естественно, покупателю крайне невыгодно расторгать договор и требовать возврата денег, так как за время строительства цены на рынке выросли, и за возвращенные деньги вряд ли уже можно будет купить аналогичный объект, даже на начальной стадии строительства.

Очень важен вопрос, касающийся излишних квадратных метров для покупателей, использовавших для покупки квартиры ипотечные средства – в случае необходимости доплаты за дополнительную площадь им, помимо ежемесячных ипотечных платежей и первоначального взноса, необходимы будут дополнительные деньги. Сумма может быть существенной, и придется думать, где ее взять, так как при увеличении площади на 4 кв. м. при стоимости «квадрата» в 40 000 рублей потребуется внести дополнительно еще 160 000 рублей

Источник: https://pikato.ru/publikatsii/articles/poleznye-sovety/o-lishnikh-i-nedostayushchikh-kvadratnykh-metrakh-obnaruzhivshikhsya-pri-priemke-kvartiry/

Юр-решение
Добавить комментарий