Дается ли гарантия застройщиком на сантехнику?

Гарантия на новостройку: когда застройщик должен сделать ремонт? | Otau

Дается ли гарантия застройщиком на сантехнику?

21 ноября 4630

Бытует мнение, что все обязательства застройщика заканчиваются в момент подписания дольщиком или его представителем акта приема-передачи квартиры. Это мнение в корне ошибочно. Подписи под актом никоим образом не освобождают строительную организацию от ответственности за недоделки, которые проявятся в ходе эксплуатации здания или отдельной квартиры.

Законом Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном строительстве» вводится понятие гарантийного срока на объекты строительства.

Согласно этому закону, таким сроком считается время, на протяжении которого организация-застройщик гарантирует полное соответствие показателей качества объекта (не только жилой площади), которые указаны в проектной документации, и возможность нормальной эксплуатации жилого здания в соответствии с договором о долевом участии.

Закон устанавливает минимальный гарантийный срок – два года. Он может быть увеличен по желанию застройщика и должен быть обязательно указан в договоре о долевом участии.

Гарантийный срок продлевается на время, которое понадобилось для устранения выявленных недостатков, если в этот период эксплуатация объекта недвижимости была невозможна.

На какие недостатки распространяется гарантия?

Обязательства застройщика по устранению выявленных в ходе эксплуатации жилья недостатков возникают в том случае, если они возникли до того, как дольщик принял объект. Также гарантийный ремонт выполняется в том случае, если недочеты обусловлены причинами, которые существовали до приемки объекта. Рассмотрим эти положения подробнее.

При подписании акта приема-передачи квартиры дольщик вместе с представителем строительной компании проводит тщательный осмотр квартиры с целью выявления явных дефектов:

  • видимые изъяны покрытий пола, стен, потолка и элементов декора, если они были предусмотрены по договору;
  • неработоспособность установленного оборудования (сантехника, электроприборы, газовые приборы, средства учета);
  • некачественная установка дверей и окон или неудовлетворительная работа соответствующей фурнитуры (запирающих элементов, петель, уплотнителей).

Все выявленные в ходе осмотра недостатки застройщик обязан устранить до подписания акта приема-передачи. И только после этого начинается гарантийный период.

К недостаткам, которые обязан устранять застройщик в это время, можно отнести:

  • трещины и деформации поверхностей, возникшие в результате усадки здания или по другим причинам (кроме форс-мажорных обстоятельств). Здесь следует иметь в виду, что, если объект строительства расположен в сейсмоактивной зоне, в договоре о долевом участии нередко прописывается сила землетрясений, при которых здание не должно терять свои эксплуатационные свойства;
  • протекание крыши, проблемы с водостоками;
  • неудовлетворительную работу систем отопления, электропитания, водоснабжения, газоснабжения, если недостатки в их работе возникли по вине застройщика, а не из-за поставщика услуги;
  • поломки лифтового оборудования (кроме механических повреждений в процессе эксплуатации);
  • недостатки, выявленные на придомовой территории (смытая первым дождем тротуарная плитка или асфальт, просевший канализационный люк и т.п.).

Очевидно, что требовать от застройщика устранения недостатков, которые возникли после заселения здания по вине жильцов, бессмысленно. Например, трещина в потолке, появившаяся в результате работ по перепланировке соседней квартиры, гарантийным случаем не является.

Как потребовать устранения недостатков, и в какие сроки застройщик должен все сделать?

Итак, в ходе эксплуатации жилья выявились недостатки или дефекты, которые, по мнению собственника квартиры, обязан устранить застройщик в рамках своих гарантийных обязательств. В этом случае дольщик должен составить письмо с подробным описанием выявленных недостатков и просьбой к компании-застройщику устранить их согласно имеющейся гарантии.

Письмо пишется в двух экземплярах и доставляется непосредственно в офис компании. Один экземпляр остается в офисе, а второй собственник квартиры забирает себе. На втором экземпляре застройщик обязательно должен указать входящий номер документа, дату приема письма и завизировать прием подписью ответственного лица и печатью компании.

Если нет возможности доставить письмо непосредственно в офис застройщика, или в компании отказываются регистрировать обращение, его можно отправить почтой с уведомлением о вручении. В этом случае датой приема письма считается день его вручения сотрудником почты получателю.

С дня получения обращения у застройщика есть 30 суток на устранение указанных в письме недостатков. Если, по мнению застройщика, в указанный период выполнить все требуемые работы невозможно (например, по сезонным причинам), то между собственником квартиры и строительной компанией может быть заключен отдельный договор, в котором будут указаны точные сроки окончания работ.

Что делать, если застройщик отказывается устранять недостатки по гарантии?

Если в месячный срок после получения письма с просьбой устранить недостатки застройщик на него не отреагировал, следующий шаг – оформление досудебной претензии. Частью этого документа является акт обследования помещения, который составляется в присутствии представителя застройщика. Для определения размера ущерба необходимо пригласить независимого эксперта-оценщика.

Сумма ущерба указывается в претензионном письме, которое также составляется в двух экземплярах и доставляется в офис застройщика. После получения претензии у строительной компании вновь имеется месяц на реакцию.

Заключительным этапом борьбы с недобросовестными застройщиками является обращение в суд.

В исковом заявлении владелец квартиры может обратиться с просьбой заставить строительную компанию устранить выявленные дефекты и выполнить свои гарантийные обязательства.

Кроме того, собственник жилья может самостоятельно (или с помощью другой строительной компании) выполнить все необходимые работы и требовать от застройщика компенсации понесенных при этом финансовых затрат.

В последнем случае, помимо копий досудебной претензии, правоустанавливающих документов на квартиру и документов, удостоверяющих личность заявителя, к исковому заявлению прикладываются все документы, в которых зафиксированы расходы на ремонт (квитанции, чеки, договора, акты выполненных работ).

При подаче искового заявления также необходимо уплатить государственную пошлину в размере одного процента от суммы иска.

Вместо резюме

Одним из способов минимизировать возможные проблемы из-за низкого качества работы строительной компании является тщательный выбор надежного застройщика. Анализируйте информацию, имеющуюся о компании в Интернете и СМИ.

Обратите внимание на публичность фирмы: чем больше она открыта, тем меньше вероятность халтурной работы.

Пообщайтесь с жильцами уже сданных компанией объектов – их отзывы могут дать больше информации, чем самые обширные пресс-релизы.

Если же вам все же довелось столкнуться с явными гарантийными дефектами, не отчаивайтесь и добивайтесь от застройщика устранения недостатков через суд. В подавляющем большинстве случаев судьи становятся на сторону собственника квартиры.

Источник: https://info.homsters.kz/garantiya-na-novostrojku-kogda-zastrojshhik-dolzhen-sdelat-remont/

Новостройка с гарантией: когда застройщик обязан сделать ремонт в доме

Дается ли гарантия застройщиком на сантехнику?

Осенью в некоторых новостройках обнаруживаются протекающие крыши и появляется плесень. При этом далеко не всем жильцам необходимо устранять проблемы за свой счет. О том, в каких случаях застройщик обязан сделать гарантийный ремонт дома читайте в материале M24.ru.

Если проблемы возникли по независящим от жильцов причинам, а по вине строителей из-за брака, использования некачественных материалов или негодного инженерного оборудования, то их устранением должен заниматься сам застройщик.

Эта норма содержится в федеральном законе “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости”: “Застройщик несет полную ответственность за сданный объект, и в течение 5 лет со дня передачи квартиры участнику долевого строительства должен бесплатно устранять недостатки капитального характера, выявленные в процессе эксплуатации дома”.

Гарантийный срок исчисляется со дня передачи квартиры покупателю. При передаче квартиры собственнику составляется акт приема-передачи объекта долевого строительства, в котором и указывается гарантийный срок на квартиру.

Мнение эксперта

Покупателям квартир в новостройках эконом-класса приходится достаточно часто требовать от застройщиков исполнения своих обязанностей по гарантийному ремонту. И если застройщик добросовестный, проблем не возникает.

Покупатели жилья в новостройках проинформированы о праве на гарантийный ремонт здания еще на стадии заключения договора о долевом участии в строительстве.

Жилье должно быть сдано надлежащего качества, на стороне покупателей стоит закон о защите прав потребителей и ГПК.

Сергей Поправка

директор юридического департамента Penny Lane Realty

После сдачи дома, его эксплуатацией занимается управляющая компания, которая обслуживает здание, но не несет никаких гарантийных обязательств.

Управляющие компании, как правило, имеют договорные обязательства со специализированными организациями, которые технически обслуживают инженерное оборудование, а также выезжают на аварийные ситуации.

А гарантийный срок на материалы, оборудование и комплектующие инженерных коммуникаций устанавливается изготовителем. В частности, гарантийный срок на лифты составляет в среднем два года.

В то же время, гарантийный срок на крыши и межпанельные швы значительно больше – до 10 лет.

По закону гарантия не распространяется:

  • на обычный износ и естественное ухудшение, связанное со сроком эксплуатации недвижимости
  • на случаи, когда причина дефекта – ненадлежащая эксплуатация общих помещений и имущества
  • при нарушении правил установки и эксплуатации электробытовых приборов и сантехнического оборудования
  • на случаи замены, ремонта, повреждения жильцами изделий и оборудования конструкций квартиры, которые были установлены застройщиком и приняты покупателем по акту приема-передачи
  • при аварии систем отопления, водопровода, канализации и внутренних водостоков, произошедших по вине жильца, а также на случаи использования квартиры не по назначению

Если обнаруженная неполадка не входит в этот перечень, то владелец квартиры может в течение пяти рабочих дней направить застройщику письмо, в котором нужно подробно описать, что произошло.

Представитель застройщика, в свою очередь, должен в течение пяти рабочих дней посетить квартиру, чтобы установить причины возникшей проблемы. После осмотра составляется акт, в котором отражается характер, причина и сроки устранения дефекта, если за него несет ответственность застройщик.

Однако надо помнить, что застройщик не несет ответственность за дефекты, обнаруженные в течение гарантийного срока, если ему удастся доказать, что дом износился естественным образом, неправильно обслуживался или были нарушены требования технических или градостроительных регламентов. Таким образом, на практике, застройщики и управляющая компания часто пытаются переложить обязанности по ремонту дома друг на друга.

Управляющая компания выступает посредником при урегулировании всех проблем, которые могут возникнуть в доме в течение гарантийного срока его эксплуатации.

Например, в случае проблем с инженерной инфраструктурой дома уведомлять о них следует не застройщика, а организацию, обслуживающую дом. Она обязана принять меры по ликвидации последствий аварии.

Но застройщик не всегда может сразу согласится, что авария произошла по его вине. В этом случае расставить все на свои места поможет экспертиза. Оплачивать ее придется заказчику этой услуги, правда, затем он может взыскать расходы на ее проведение с виновника причиненных убытков.

Если экспертиза подтвердит, что жильцы дома непричастны к поломке, то устранять ее за свой счет будет признанная виновной сторона. Это может быть и застройщик, и подрядчик, который осуществлял монтаж инженерных систем.

Если причина аварии не затрагивает гарантийные обязательства застройщика, то она устраняется силами управляющей компании.

Источник: https://www.m24.ru/articles/remont/18102013/28010

Гарантия застройщика на многоквартирный дом: действующий норматив

Дается ли гарантия застройщиком на сантехнику?

Гарантия застройщика на многоквартирный дом — норматив, который находит отражение в договоре долевого участия и должен учитываться дольщиком в процессе защиты своих интересов.

Как правило, наличие строительных дефектов ухудшает качество жизни и доставляет множество проблем владельцу квартиры.

Строительная компания в полной мере отвечает за переданную недвижимость в течение 5-ти лет с момента сдачи ее дольщикам.

В договоре ДДУ указывается информация о приеме-передаче квартиры, а также гарантийных обязательствах строительной компании. В момент приема жилья составляется передаточный акт, подписание которого свидетельствует об удовлетворении владельца качеством квартиры. В этом же документе указывается срок действия гарантии после передачи объекта новому владельцу.

Права дольщика защищены следующими документами:

  • ФЗ №214.
  • ГК РФ (статьи с 469 по 478).
  • Закон о защите прав потребителей.

Что подразумевают гарантийные обязательства застройщика?

В процессе эксплуатации владелец квартиры может выявить недоделки или явные дефекты — повреждение крыши, наличие трещин в кровле, появление плесени и другие. В момент приемки не всегда удается обнаружить имеющиеся «ляпы», но в будущем они проявились. Поводов, которые позволяют обратиться к застройщику, множество.

Объем гарантийных обязательств по отношению к квартире описан в ФЗ №214 (статье 7). Важно, чтобы передаваемый объект соответствовал условиям договора ДДУ, действующим регламентам в градостроительной сфере и техническим нормам. За качество и безопасность квартиры отвечает именно застройщик.

Срок гарантии оговаривается в ФЗ №214, но стороны ДДУ вправе устанавливаться более продолжительный период (по согласованию). При оформлении акта приема-передачи дольщик получает квартиру в пользование.

Это значит, что на все ее элементы распространяется общая гарантия — до 3-х лет.

Правило не работает в том случае, если после приемки владелец самостоятельно заменил те или иные узлы (к примеру, радиаторы отопления).

На что дается гарантия?

Гарантийное обязательство застройщика условно разделяется на два вида:

  • 3 года гарантии дается на технологическое оборудование и инженерные конструкции. К этой категории относятся вентиляционные шахты, лифт, отопительная система дома, системы ЖКХ, обеспечивающие подачу газа, воды или света. Если иное не сказано в договоре, застройщик несет ответственность за системы внутри дома. Но как быть с оборудованием, которое находится снаружи? При наличии проблем, к примеру, с газовыми трубами вне здания придется доказывать, что строительная компания имеет к ним отношение.
  • 5 лет гарантии — на конструктивные элементы здания. Покупатель недвижимости вправе воспользоваться правом при наличии проблем и дефектов в стенах, наличии недостатков, связанных с фасадом или несущими конструкциями. Причиной обращения может быть низкое качество применяемых материалов, отваливающаяся облицовка, постоянная влага на фасаде, провисание потолочной плитки и так далее.

  Как получить разрешение на строительство в 2018 году?

В ФЗ №214 (статья 8) прописано, что дольщик должен требовать от строительной компании подписания акта, подтверждающего несоответствие передаваемого объекта требованиям того же ФЗ №214 (части первой и седьмой).

Получатель квартиры вправе не подписывать передаточный акт при выявлении дефектов. Если застройщик обещает исправить недостатки «со временем», на это нельзя соглашаться.

При отказе выполнять гарантийные обязательства дольщику остается идти в суд.

сложность — определить, на что распространяется гарантия, и за какие моменты несет ответственность застройщик. В документе указано, что строительная компания отвечает за дефекты капитального характера. После сдачи объекта в эксплуатацию полномочия по поддержанию внутреннего состояния объекта переходят к управляющей компанией. Она отвечает за:

  • Правильное применение объектов общего пользования и имущества, которое относится к общедомовой собственности.
  • Уровень износа и снижение эксплуатационных качеств разных внутридомовых систем и оборудования.
  • Выполнение рекомендаций по монтажу сантехники и бытового оборудования.
  • Сломанные конструкции и технику, которая была принята без претензий (подтверждено актом приема-передачи).
  • Предотвращение аварийных ситуаций, связанных с канализацией и системам отопления, водостока и вентиляции.

Как видно, перед управляющей компанией также имеется ряд обязательств. Все, что не входит в этот перечень, относится к зоне ответственности девелопера.

Как долго застройщик исполняет гарантийные обязательства?

Принято считать, что максимальная гарантия на строительный объект, переданный в эксплуатацию, составляет 5 лет. Но это не совсем так. Этот срок актуален для общедомовых конструкций. Что касается состояния крыши, здесь продолжительность гарантии больше — 10 лет. Для оборудования и инженерных сетей (как отмечалось выше) гарантийный срок 3 года.

  Повторная экспертиза проектной документации: образец

В случае выявления дефектов, при наличии претензии и согласия со стороны застройщика устранить недостатки, на решение проблемы дается «разумный срок» (в законодательстве он четко не оговорен).

Как правило, решение принимается в индивидуальном порядке и зависит от сложности дефекта. Время на устранение в среднем составляет от 7 до 30 дней.

Чтобы установить точный период ремонта, эксперты проводят анализ таких же услуг, представляемых на рынке, и выводят среднее значение.

Как предъявить претензию?

Знание, на что распространяется гарантия застройщика в многоквартирном доме, а также сроков обязательств строительной компании, позволяет защитить интересы. Если они нарушены, стоит подавать претензию. Это реально даже в том случае, если дефект выявлен уже после передачи объекта и подписания акта.

Претензии могут оформляться только одним лицом или коллективно. По такому же принципу можно действовать при заполнении искового заявления и последующей защиты интересов в судебном органе. Если иски подаются индивидуально, судья вправе их объединить в одно дело.

Как действовать?

Первое, что стоит сделать в случае выявления дефектов — сфотографировать их или снять на видео. После этого составляется претензия, в которой подробно описываются выявленные недостатки переданного объекта, а также способ их определения. В процессе разъяснений важно ссылаться на нормативные документы, которые бы подтверждали требования.

Что это значит? К примеру, квартира принималась летом, но зимой в ней слишком низкая температура. В такой ситуации стоит найти постановление правительства своего региона в отношении норм температуры в квартирах и сослаться на этот документ.

Претензия застройщику вручается несколькими способами — лично в руки представителю или по почте с описью передаваемых документов. Обязательно наличие второй копии, где должна стоять отметка о передаче претензии строительной компании с указанием даты и подписи.

Ответ должен выдаваться в срок до десяти суток. Чтобы застройщик не затягивал с ответом, в претензии стоит указать пункт закона о защите прав потребителей, где указана подобная норма.

Строительная компания может сослаться на гражданский кодекс (ГК РФ) и потребовать больше времени на проверку предоставленной информации.

Это логично, ведь застройщик должен убедиться, что указанные недостатки — его зона ответственности, а не проблемы управляющей компании.

  Государственные программы для улучшения жилищных условий

Чтобы исключить такой сценарий, стоит обратиться в УК и отправить вместе с претензией ответ этой организации.

В процессе взаимодействия с застройщиком требуется составить акт, где будут зафиксированы все недостатки квартиры или других помещений многоквартирного объекта. При отказе строительной компании ставить подпись в документе, не стоит отчаиваться.

Требуется сделать две копии, поставить в них подписи и направить девелоперу. Обязательно необходимо сохранить квитанцию, которая потребуется в процессе разбирательства в суде.

По ФЗ №214 дольщик может требовать:

  • Устранения недостатков.
  • Снижения стоимости квартиры с учетом имеющихся дефектов, которые не устранены строительной компанией.
  • Покрытия расходов владельца квартира. Эти нормы прописаны в Законе о защите прав потребителей (статьи 15 и 28).
  • Возмещения морального ущерба (ГК РФ, статья 1101, пункт 2).

А дальше — суд

После оформления претензии требуется дождаться устранения недостатков. Если застройщик отказывается это делать, стоит обращаться в судебный орган.

Кроме приведения недвижимости в должный вид строительная компания должна выплатить и неустойку, если имело место задержка в передаче объекта дольщику.

Но нельзя путать правила истребования неустойки по ФЗ №214 из-за несвоевременно сдачи объекта с нормами, прописанными в Законе по защите прав потребителей, подразумевающими стягивание пени за невыполнение гарантийных обязательств.

В Законе сказано, что потребитель вправе требовать покрытия убытков, если в течение 45 с момента передачи претензии работы не завершены.

Пеня стягивается за каждые сутки просрочки, а ее расчет производится с учетом стоимости услуги. Как правило, берется 3% от полной стоимости, а после полученная цифра умножается на 1/300 ставки рефинансирования.

Для защиты интересов может потребоваться проведение экспертизы (часто привлекаются независимые организации).

Если суд выигран, владелец квартиры получает деньги по иску. Кроме того, ему компенсируются затраты на экспертов и другие судовые издержки. Сложнее обстоит ситуация, если застройщик признан банкротом.

Здесь стоит действовать с учетом того, когда производится рассмотрение претензии. Если здание уже передано в собственность, стоит обратиться в компенсационный фонд СРО.

В ином случае придется оформлять объект в собственность, искать пути для завершения строительства, создавать ЖСК или идти другими путями.

Источник: https://stroimprosto-msk.ru/stati/garantiya-zastrojshhika-na-mnogokvartirnyj-dom-dejstvuyushhij-normativ/

Гарантии на квартиру в новостройке: что нового предлагает законодательство

Дается ли гарантия застройщиком на сантехнику?

В конце января в Госдуму был внесен законопроект, предполагающий ввести 5-летнюю гарантию не только на квартиры, которые покупаются у застройщика по 214-ФЗ (ДДУ), но и на элементы внутренней отделки, благоустройства и на технологическое оборудование дома. Novostroy-M.ru решил разобраться, какие гарантии есть у дольщиков сегодня и что нового предлагают поправки депутатов.

Автор проекта депутат Госдумы от «Единой России» Андрей Барышев предложил внести поправки в действующий ФЗ-214. Основная цель законопроекта – урегулирование правовой неопределенности и гарантийных обязательств при сдаче застройщиком объектов долевого строительства.

Так, проект закона предлагает установить гарантийный срок на новостройки длительностью пять лет, а на элементы внутренней отделки и благоустройства – на два года.

Срок гарантии исчисляется со дня передачи объекта участнику долевого строительства.

При этом гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование должен устанавливаться договором и не может быть менее гарантийного срока от изготовителя.

Если Госдума примет законопроект, то дольщики смогут предъявлять застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством новостройки. Недостатки могут быть выявлены в течение всего гарантийного срока, а не только в момент приемки новой квартиры.

Какие новые обязательства будут возложены на застройщиков

Эксперты, опрошенные порталом Novostroy-M.ru отмечают, что в законе о долевом строительстве ФЗ-214 уже содержатся нормы, которые определяют гарантийные сроки на новостройки. Согласно закону, на конструкцию здания срок гарантии от застройщика составляет не менее 5 лет, а на технологическое оборудование – не менее 3 лет.

То есть уже сейчас все новостройки имеют гарантию пять лет и никаких новшеств с этой точки зрения законодательная инициатива не предлагает. Любой покупатель новостройки может рассчитывать на возмещение ущерба в течение пяти лет после ввода в эксплуатацию.

Более того, это прописано не только в законе, но и в договоре долевого участия (ДДУ).

Однако депутаты намерены несколько изменить подход к определению гарантийных сроков технологического оборудования (коммунальные сети, лифты, вентиляция и т.п.), комментирует Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс» (девелопер ЖК «Кварталы 21/19).

В Госдуме предлагают установить гарантийные сроки на эту технику, равные тем, что закладываются ее производителями.

Но в этом нововведении нет большого смысла, ведь возникшие проблемы с оборудованием может решить управляющая компания, обратившись напрямую к производителю, что собственно, и сделал бы сам девелопер.

Прежде всего, необходимо уточнить, что действующий ФЗ-214 определяет два вида гарантийных сроков: на сам объект и на инженерное и технологическое оборудование объекта, комментирует генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.

Гарантийный срок на сам объект составляет не менее пяти лет, а на инженерное и технологическое оборудование – не менее трех лет.

Согласно указанной законодательной инициативе предлагается ввести еще несколько объектов, на которые устанавливаются обязательные гарантийные сроки – это элементы внутренней отделки и благоустройства. 

Что такое элементы внутренней отделки и благоустройства и устранение каких недочетов в праве требовать дольщики

К сожалению, депутаты не разъясняют в законопроекте, что именно они понимают под «элементами внутренней отделки, благоустройства», отмечают спикеры.

«По-видимому, речь идет об отделке от застройщика, элементы которой могут быть прописаны в договоре долевого участия: отделочные материалы, фурнитура, сантехника и т.п, –  комментирует Андрей Колочинский.

Соответственно, если законопроект будет принят, дольщики, которые приобретают квартиру с готовым ремонтом от застройщика, смогут рассчитывать на двухлетнюю гарантию. Полагаю, что на практике это может обернуться большими сложностями и судебными спорами.

Условно говоря, если в капитальной стене появилась трещина, а лифт перестал работать до окончания гарантийного срока, то доказать вину застройщика в этом случае и получить компенсацию (или разорвать договор) легко.

А вот если в квартире отклеились обои или вздыбился ламинат, то здесь, вполне вероятно, имеет место неправильная эксплуатация объекта покупателем. Кроме того, некоторые элементы отделки не могут иметь срок эксплуатации два года, скажем, лампочки».

«Эта норма законопроекта, скорее, навредит наметившейся тенденции к увеличению числа новостроек с отделкой, и она нуждается в доработке»

Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс»

Если речь идет о ремонте от застройщика, то на отделку, согласно ДДУ, распространяется гарантия в пять лет, отмечает директор по строительству IKON Development (девелопер ЖК «Новый Зеленоград») Василий Осипов.

Претензии могут касаться любых вещей (отклеились обои, скрипит ламинат, промерзают окна, не закрывается межкомнатная дверь и пр.). Не совсем понятно, чего добиваются законопроектом.

Логично, что на элементы внутренней отделки должна быть такая же гарантия, как и на всю квартиру. 

«Иначе получается, что после устранения, к примеру, протечки трубы по гарантии через три года, собственник останется с раскуроченной ванной по причине того, что на сам ремонт гарантия действует только два года»

Василий Осипов, директор по строительству IKON Development

Необходимо отметить, что ни на законодательном уровне, ни в правоприменительной практике не сложилось и не выработано понятие элементов внутренней отделки и благоустройства, считает Наталья Шаталина.

В отдельных случаях под элементами отделки понимают отделочные слои стен, потолков и полов. При этом практика, как правило, рассматривает некоторые элементы отделки в качестве составных частей объекта долевого строительства и распространяет на них общий гарантийный срок не менее 5 лет.

 Элементами благоустройства принято считать удобные и обустроенные с практической и эстетической точки зрения пространства (скорее всего, законодатель подразумевает под данным понятием придомовую территорию, детские площадки, ландшафтные формы и т.д).

Полагаем, что в случае принятия законопроекта в предложенной редакции неминуемы разночтения в толковании предложенных понятий.

Сколько может составить штраф при несвоевременной передаче квартиры дольщику

Законодательство РФ рассматривает объект долевого строительства как товар, поэтому на него распространяется действие закона о защите прав потребителя, отмечает Андрей Колочинский.

Данный закон предусматривает расчет неустойки за несвоевременно выполненные работы по устранению в размере 3%.

В случае с квартирами размер такой неустойки может исчисляться сотнями тысяч рублей в зависимости от стоимости квартиры.

Обычно застройщик старается не доводить дело до штрафа, рассказывает Василий Осипов. Если становится ясно, что подрядчик, выполнявший работы, не может вовремя исполнить гарантийные обязательства, то девелопер устраняет недостатки за счет гарантийной суммы, которая удерживается с подрядчика на определенный срок (от 2 до 5 лет), в зависимости от вида выполняемых работ.

Согласно действующей редакции Федерального закона, застройщик выплачивает участнику долевого строительства неустойку в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования ЦБ РФ, рассказывает Наталья Шаталина. С 1 января 2016 года значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки, которая составляет 10,00.

Таким образом, неустойка составляет 0,066% (10/150 = 0,066) за каждый день просрочки исполнения застройщиком обязательства. Для подсчета конкретных сумм неустойки можно смоделировать конкретную ситуацию. К примеру дольщик – физическое лицо приобрел квартиру стоимостью 4 млн рублей. Объект долевого строительства был передан на 6 месяцев позже срока, предусмотренного договором.

В данном случае размер неустойки составит 495 800 рублей.

Что в итоге получат дольщики

Гарантия от застройщика распространяется буквально на любые недочеты. Это могут быть, к примеру, неровности стен ввиду усадки дома, трещина в стеклопакете, провисшая входная дверь, неработающий замок, протечка труб и многое другое, комментирует Василий Осипов.

Причем если дом дал серьезную усадку, из-за чего был испорчен ремонт, то застройщик обязан не только устранить последствия усадки, но и возместить затраты на переклейку обоев. Естественно, каждое обращение проверяется представителем застройщика.

То есть случайно повредить окно и отремонтировать его за чужой счет в любом случае не удастся.

Согласно концепции законопроекта, участники долевого строительства должны получить дополнительные гарантии по качеству передаваемого объекта, сообщает Наталья Шаталина.

А в случае если в течение эксплуатации новостройки обнаружатся дефекты в элементах внутренней отделки или благоустройства, покупатель уже может общаться к застройщику с требованием об их устранении.

 Кроме того, планируется установить общий срок устранения выявленных недостатков – 30 дней с даты получения требования от участника долевого строительства. Согласно действующей редакции Федерального закона такой срок является разумным и устанавливается между застройщиком и участником долевого строительства самостоятельно. 

В случае обращения дольщика к застройщику с требованием об устранении выявленных недостатков застройщик должен предоставить документы, свидетельствующие о проведении проверки качества объекта, отмечает эксперт. В том случае если возникает спор о качестве объекта, то застройщик в течение 10 дней после получения обращения должен организовать проведение технической экспертизы.

Квартиры с отделкой – тренд на рынке жилья

В последнее время квартиры с отделкой пользуются большой популярностью: не нужно делать ремонт, тратить на него дополнительное время и средства. Все больше застройщиков предлагают покупателям готовые квартиры. «Самолет девелопмент» строит только квартиры с отделкой, «Ведис Групп» предлагает жилье с отделкой в ЖК «Вершинино». У многих застройщиков отделку при покупке квартиры можно заказать.

Читайте на Novostroy-M.ru статьи, в которых наш Тайный покупатель сравнивает проекты, где предлагаются квартиры с ремонтом.

Дата публикации 09 февраля 2017

Источник: https://www.novostroy-m.ru/statyi/garantii_na_kvartiru_v

Гарантия застройщика на дом: на что распространяется и как предъявить претензию

Дается ли гарантия застройщиком на сантехнику?

Гарантия застройщика в случае покупки квартиры в новостройке обязательна. В этом тексте мы рассмотрим основные законы, которыми регулируется эта обязанность, уточним сроки и расскажем, что делать, если появилась ситуация, когда придется составлять претензию застройщику об устранении недостатков по гарантии.

В современном законодательстве любая покупка квартиры в строящемся доме (а точнее – долевое участие в строительстве) регулируется положениями ФЗ-214 – закон о участии в долевом строительстве многоквартирных домов. Дополнительно нужно учитывать нормы гражданского законодательства – ст. 469 – 478 ГК РФ. Также в защите прав дольщика помогает закон о защите прав потребителей.

На какие гарантии может рассчитывать дольщик

Гарантия от застройщика на новый дом включает два вида обязательств. Так, в течение трех лет можно обратиться с претензией застройщику об устранении недостатков по гарантии по различным инженерным конструкциям и прочему технологическому оборудованию. Сам перечень подразумевает в себя общую систему или ее составные части:

  • вентиляционных шахт и оборудования;
  • лифтовой системы и сопутствующих сегментов оборудования;
  • отопительная общедомовая система;
  • системы жилищно-коммунального хозяйства – это конструкции, с помощью которых в дом поступает вода, газ и электричество.

Нужно понимать, что застройщик, если иное не указано договором, отвечает за внутридомовые системы. Поэтому если, например, есть проблемы с газовыми трубами во дворе, то придется отдельно доказывать, что к этому имеет отношение застройщик.

После сдачи новостройки в течение пяти лет можно требовать устранение недостатков застройщиком по гарантии объектов, которые влияют на конструкцию здания.

  • Дефекты и проблемы со стенами – причем как снаружи, так и внутри. Сюда же относится и состояние подъездов.
  • Проблемы с фасадами здания – отваливающаяся облицовка, некачественные материалы, из-за которых фасад постоянно мокрый, и прочие проблемы.
  • Проблемы с несущими конструкциями здания. Наиболее часто встречаются недостатки с потолочными плитками и провисами их в квартирах.
  • Дефекты в установленных по умолчанию стеклопакетами и железными дверьми в квартиры.

В ст. 8 ФЗ-214 явно указано, что дольщик должен потребовать от застройщика подписать акт о несоответствии сдаваемого объекта строительным требованиям ч.1 и ч.7 ФЗ-214.

Также дольщик должен отказаться от подписания передаточного акта.

Поэтому если застройщик утверждает, что выполнит договорные обязательства позже, но при этом требует принять вашу квартиру – смело отказывайтесь.

Это поможет вам добиться в суде исполнения претензий застройщику по гарантии. Хотя если гарантийные требования возникли после приема квартиры, ничего страшного – но больше разбирательств.

На что застройщик не дает гарантию

Для неспециалиста в законе может быть затруднительно выяснить, на что распространяется гарантия застройщика, а на что нет. Там указано – девелопер отвечает за недоделки капитального характера. Но есть один прием, которым пользуются юристы в сфере недвижимости.

После того, как дом сдан, ответственность за его внутреннее состояние несет управляющая организация. Есть перечень требований к их работе. Итак, УК несут ответственность за:

  • текущий износ и сокращение эксплуатационных характеристик различного внутридомового оборудования и систем;
  • за правильное использование помещений общего назначения и имущества в общедомовой собственности;
  • за сломанное оборудование и конструкции, которые приняты без претензий у застройщика с помощью акта приема-передачи домового имущества;
  • за соблюдение рекомендаций инструкций по установке бытовых приборов и сантехники;
  • за прекращение аварийных ситуаций с отопительными и канализационными системами, за верную работу вентиляции и водостоков.

Итого – если выявленный недостаток не входит в вышеперечисленные пункты, то можно изучать документацию и пытаться предъявлять застройщику претензию.

Сроки исполнения гарантийных обязательств

Есть распространенное заблуждение – якобы действует гарантия застройщика 5 лет. На самом деле это не так. Как было сказано выше, этот срок распространяется на общедомовые конструкции. На инженерные – 5 лет. А вот на состояние крыши – 10 лет.

Если претензия выявлена и застройщик согласился на устранение недостатков – то в соответствии с п.2 ст.7 214-ФЗ девелоперу нужно устранить недостатки «в разумный срок». К сожалению, что такое разумный срок в законе не прописано, поэтому нужно рассматривать каждый случай индивидуально. Обычно это 30 дней, но срок может быть увеличен.

Для того, чтобы узнать срок устранения в каждом конкретном случае, эксперты анализируют аналогичные услуги, представленные на рынке. И ориентируются на средний срок, за которой сторонние организации предлагают выполнить такие работы.

Как правильно предъявить претензию?

Мы уже выяснили, на что распространяется гарантия на новостройку и в какой срок. Поэтому не бойтесь подавать претензию застройщику, даже если гарантийные требования возникли после сдачи дома, приема квартиры и прочих действий, связанных с вашим правом собственности (скачать образец).

Обнаруженные претензии можно подавать как одному жильцу, так и использовать коллективное требование. Аналогично можно действовать и в случае с подачей искового заявления в суд – все равно судья при необходимости может объединить несколько исков в одно рассмотрение.

Первое, что вы делаете после обнаружения недостатков – фиксируйте их на фото или видео. Составляйте претензию застройщику. В претензии вы подробно описываете недостатки, способ их обнаружения (). Желательно сослаться на нормативный документ, подтверждающий ваши требования.

Например, если вы приняли дом летом, а зимой выяснилось, что в квартире очень холодно – найдите постановление правительства вашего региона, где должны быть указаны температурные нормы жилых помещений в многоквартирном доме. Претензию застройщику нужно вручать самостоятельно или с помощью отправки почты с описью содержимого.

На второй копии нужно получить отметку от представителя девелопера о вручении претензии с актуальной датой.

Срок ответа может быть не позже 10 дней. Лучше всего так и написать «В соответствии с Законом о защите прав потребителей прошу предоставить ответ в письменной форме в срок не более 10 рабочих дней».

Нужно понимать, что застройщик может сослаться на гражданский кодекс, ответить вам и попросить больше времени на проверку информации – это адекватный процесс, так как девелоперу будет необходимо проверить, входят ли обнаруженные недостатки в его зону ответственности, или же это прерогатива управляющей компании. Если вы сначала обратитесь в УК – а именно так и стоит сделать – и приложите к претензии ответ УК, то такой возможности у застройщика не будет.

Начав взаимодействие с застройщиком, мы рекомендуем составить акт, в котором нужно указать все недостачи в строительстве многоквартирного дома. Если застройщик откажется подписывать его – ничего страшного, просто сделайте две копии, распишитесь на них и одну отправьте застройщику по почте, не забыв сохранить квитанцию.

Стоит понимать, что в соответствии со статьей 7 ФЗ-214 вы имеете право потребовать:

1.Устранения всех недостатков девелопером.
2. Сокращения цены за квартиру на сумму всех недоделок, которые не реализовал застройщик.
3.Возмещения затрат собственника жилья. Это регулируется ст. 15 и 28 закона о защите прав потребителей.
4.Можно потребовать возмещение морального ущерба, который смог причинить застройщик своими действиями или бездействия. Ссылаться нужно на п.2 ст.1101 ГК РФ.

Как заставить строителей устранить недостатки?

Если застройщик отказывается добровольно устранять все выявленные собственниками квартир дефекты, то рекомендуем сразу обращаться в суд. Помимо указанных выше требований, можно попробовать получить с застройщика неустойку.

Стоит учитывать, что юристы часто путают правила взыскания неустойки по 214 ФЗ за срыв сроков строительства и правила взыскания пени по закону о защите прав потребителей за неисполнение обязательств по гарантии.

В п.5 ст.28 последнего закона ясно сказано, что потребитель может требовать возмещения убытков за нарушение сроков выполнения работ (это более 45 дней после подачи претензии). Пеня взыскивается за каждый день.

А ее размер определяется из цены выполнения услуги. Зачастую в исках ставят 3% от полной цены, умноженной на 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Здесь лучше не мудрить – судья все равно рассчитает неустойку по закону, опираясь на ваш конкретный случай.

В судебной практике есть случаи, когда жильцам помогали экспертизы, выполненные сторонними непредвзятыми организациями, которые доказывали недобропорядочность девелопера. В случае, если суд будет выигран, то собственники квартир получат деньги, потраченные на экспертов, обратно, вместе с другими издержками по суду (ч. 1 ст. 98 ГПК РФ).

Что происходит, если застройщик банкрот? В такой ситуации все зависит от момента, когда рассматривается претензия.

Если дом уже передали в собственность, то, возможно, получится начать общение с компенсационным фондом СРО.

Если еще нет – то возможно дольщикам придется принимать объект в собственность со всей землей, организовывать ЖСК или идти иным путем, чтобы попытаться завершить строительство.

Остались вопросы по теме Спросите у юриста

Источник: https://viplawyer.ru/garantiya-zastrojshhika/

Юр-решение
Добавить комментарий